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個人精品文檔淺談小區(qū)物業(yè)管理存在問題及建議摘要伴隨著嘉善房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展,原來獨(dú)門獨(dú)戶的自我管理形式已被迅猛發(fā)展的城市物業(yè)集中管理所取代。物業(yè)管理作為一個新興的行業(yè),已逐漸成為房地產(chǎn)經(jīng)營管理的重要組成部分。在物業(yè)管理過程中存在的問題也逐漸暴露,這些直接影響和制約了物業(yè)管理行業(yè)的生存和發(fā)展。因此研究其解決問題的對策,有著重要的現(xiàn)實意義。本文列舉了我區(qū)的小區(qū)物業(yè)管理普遍存在的若干問題,并加以分析,最后,針對問題,對完善物業(yè)管理提出了若干建議。關(guān)鍵詞物業(yè)管理,存在問題,建議1引言隨著嘉善經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和城市開發(fā)進(jìn)程的加快,房地產(chǎn)市場已成為嘉善縣的主導(dǎo)經(jīng)濟(jì)之一,不管是資歷深久的同心房地產(chǎn)公司還是新成立的幾家房產(chǎn)公司,都頗具實力,同時由房地產(chǎn)行業(yè)帶動的物業(yè)管理行業(yè)也逐漸形成規(guī)模,其效益日趨明顯。我縣的物業(yè)管理行業(yè)起步較晚,但發(fā)展較快。從1996年的第一家區(qū)物業(yè)管理公司成立至今,全縣已有物業(yè)管理公司10余家,從業(yè)人員300余人,實施物業(yè)管理的住宅小區(qū)20余個,涉及住戶五萬余戶,物業(yè)管理工作經(jīng)過近十年的發(fā)展,取得了很大的進(jìn)展。但是,也應(yīng)該看到在物業(yè)管理過程中存在的問題日益突出。近幾年,我縣物業(yè)管理公司與業(yè)主之間不斷發(fā)生的矛盾已經(jīng)成為大家關(guān)注的焦點(diǎn)。從物業(yè)公司亂收費(fèi)、擅自停水停電到公共設(shè)施被侵占、公共維修基金被挪用、業(yè)主委員會成立難,大量物業(yè)糾紛紛至沓來。這些直接影響和制約了物業(yè)管理行業(yè)生存和發(fā)展。因而,研究現(xiàn)階段我縣物業(yè)管理發(fā)展存在的問題及對策成為熱點(diǎn)問題。2我區(qū)物業(yè)管理存在的若干問題2.1物業(yè)管理收費(fèi)難一般來說,物業(yè)管理費(fèi)除了合同約定的因提供物業(yè)管理而直接產(chǎn)生的費(fèi)用,還包括物業(yè)管理企業(yè)所代辦的供暖費(fèi)用、供熱水費(fèi)用等。據(jù)統(tǒng)計,一般小區(qū)的物業(yè)收費(fèi)率能達(dá)到75%,就屬于比較好的。但比如杜鵑小區(qū),不交、少交、欠交物業(yè)管理費(fèi)已成為一種常見的現(xiàn)象,而作為業(yè)主拒交物業(yè)管理費(fèi)的主要理由多為物業(yè)管理不到位,小區(qū)臟、亂、差;小區(qū)內(nèi)存在業(yè)主車輛丟失現(xiàn)象和內(nèi)配套設(shè)施不完備等。2006年5月的浙南頻道曾經(jīng)報道過這樣一則新聞,嘉善縣的多個小區(qū)面臨著物業(yè)公司撤離、業(yè)主自主管理的局面,比如眾所周知的冬青里別墅小區(qū),由于所能收到的管理費(fèi)不到四成,物業(yè)公司不得不作出了退出小區(qū)的決定。2.2物業(yè)公司服務(wù)面狹窄物業(yè)公司自身管理水平較低,開展和提供的服務(wù)項目單一,服務(wù)面狹窄。目前,我縣的物業(yè)公司僅僅是面向居民住宅小區(qū)提供服務(wù),而對居民住宅小區(qū),包括風(fēng)澤泗洲、東方名嘉、格林春天這幾個小區(qū),也僅僅是提供保安、保潔、綠化等一些基本服務(wù)內(nèi)容,其他一些特需服務(wù)項目基本沒有開展,如代接送小孩、代收水、電、暖氣費(fèi);代家政服務(wù)等等。2.3物業(yè)公司員工素質(zhì)欠佳一般的物業(yè)公司認(rèn)為物業(yè)管理是簡單勞動,于是低薪聘請一些文化低、沒有接受過專門培訓(xùn)的人員上崗,著重表現(xiàn)在杜鵑小區(qū),由于物業(yè)管理費(fèi)的不到位,不得不低薪聘請下崗工人甚至退休工人!即使公司對員工培訓(xùn),也還是停留在基本技能的初級階段,還未走向由勞動部門參與的社會化職業(yè)技能等級培訓(xùn)與鑒定。致使物業(yè)服務(wù)工作不到位,不按規(guī)范操作,從業(yè)人員流動性大、素質(zhì)低。例如,2006年嘉善經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)物業(yè)管理有限公司的人員流動性達(dá)到60%。保安工作形式大于實質(zhì),作用沒有真正發(fā)揮。表現(xiàn)為:重門崗,輕巡邏查看;重小區(qū)內(nèi)部安全,輕外圍防患;重治安問題,輕設(shè)施安全;重人員數(shù)量,輕人員素質(zhì);重人員配置,輕崗位管理監(jiān)督;重對人的防患,輕對物的安全監(jiān)護(hù)。2.4成立業(yè)主委員會工作滯后目前,嘉善絕大部分小區(qū)雖然都成立了業(yè)主委員會,但都沒有形成和發(fā)揮業(yè)主與物業(yè)公司之間橋梁與紐帶的作用;服務(wù)質(zhì)量的監(jiān)管工作沒有真正地開展起來;對物業(yè)服務(wù)與公共財務(wù)的收支疏于監(jiān)督。同時,由于業(yè)主委員會自身缺乏對物業(yè)相關(guān)政策、規(guī)定的了解、理解和運(yùn)用,致使物業(yè)公司單方面說了算,而業(yè)主委員會卻對物業(yè)的管理事項難以決策。2.5業(yè)主對物業(yè)服務(wù)收費(fèi)缺乏知情權(quán)從嘉善的情況看,各物業(yè)管理公司都能做到明碼標(biāo)價收費(fèi),能在小區(qū)的醒目位置公示服務(wù)項目內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)依據(jù)等,但對物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的收支情況,物業(yè)管理公司沒有按有關(guān)規(guī)定“每年不少于一次向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況,接受業(yè)主和業(yè)主委員會的監(jiān)督?!鼻址噶藰I(yè)主的知情權(quán)和監(jiān)管權(quán)。例如小區(qū)內(nèi)停車收費(fèi)問題,此類糾紛主要由物業(yè)管理公司以維護(hù)小區(qū)管理秩序為由,自行或以業(yè)主物業(yè)委員會規(guī)定為由向擁有私家車的業(yè)主收取的小區(qū)車位費(fèi)、道路維護(hù)費(fèi)、進(jìn)門費(fèi)等。由于物業(yè)管理公司所收取的上述費(fèi)用往往系自行制定而未經(jīng)過物價部門批準(zhǔn),雖然有的經(jīng)過業(yè)主委員會同意,但是由于無相應(yīng)的法律、法規(guī)或規(guī)章為依據(jù),因此爭議較大。2.6個別業(yè)主過度強(qiáng)度個人利益有個別業(yè)主過度強(qiáng)調(diào)個人的實用性利益而不顧社區(qū)整體外觀形象的共同維護(hù)。如:防盜鋼窗、空調(diào)等的安裝零亂;私占公共場所,擁堵通道;隨意丟棄堆放生活垃圾袋;寵物糞便隨處可見等。這些行為不僅增加了物業(yè)公司的工作難度和不應(yīng)有的工作量,而且破壞、影響了社區(qū)的整體美觀和社區(qū)的環(huán)境。2.7其他問題物業(yè)公司由小區(qū)全體業(yè)主共同選舉、公開招聘的規(guī)定沒有執(zhí)行。目前,嘉善各居民住宅小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)的物業(yè)公司都是前期物業(yè)由開發(fā)商代管,后期物業(yè)則是由開發(fā)商將原來分管物業(yè)的人員分離出去,重新注冊企業(yè)名稱、企業(yè)法人,成立新的物業(yè)管理企業(yè)來接管社區(qū)。不論是前期還是后期物業(yè),都沒有通過市場公開競爭招標(biāo),由全體業(yè)主自主選擇物業(yè)管理公司。致使物業(yè)企業(yè)提供的服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)缺少明細(xì),欠缺可監(jiān)督性。此外,由于房地產(chǎn)開發(fā)商的原因,小區(qū)分期建設(shè)及附屬配套工程未完全竣工而提前交房,一些配套設(shè)施如水、電、氣等工程不配套,造成物業(yè)公司開展工作困難,影響到物業(yè)服務(wù)質(zhì)量。另外,我省現(xiàn)行的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法已滯后,有些內(nèi)容與國家新頒布實施的相關(guān)法規(guī)、政策規(guī)定不相一致。3完善物業(yè)管理的若干建議針對上述物業(yè)管理中存在的問題,根據(jù)自己的實際工作經(jīng)驗提出以下幾點(diǎn)建議:3.1加強(qiáng)物業(yè)管理知識的宣傳要加強(qiáng)對物業(yè)管理條例和有關(guān)法律法規(guī)的宣傳,使廣大業(yè)主明確自己的權(quán)利和義務(wù),樹立“花錢買服務(wù)”的物業(yè)消費(fèi)意識,明白不繳、少繳和欠繳物業(yè)管理費(fèi)不僅損害了物業(yè)公司的利益,同時也損害了廣大業(yè)主的利益。同時,也應(yīng)堅持在日常的物業(yè)管理小區(qū)中利用不同宣傳的形式:如公告欄、宣傳欄等向業(yè)主進(jìn)行宣傳,提高廣大業(yè)主對物業(yè)管理的認(rèn)識,讓業(yè)主知道交納物業(yè)管理費(fèi)用是每個業(yè)主的法定義務(wù),交費(fèi)合理、拒交可恥;讓業(yè)主懂得不交、少交、欠交物業(yè)管理費(fèi),不僅損害了物業(yè)管理公司的合法權(quán)益,影響其正常的維修、養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行、管理,而且更重要的是損害了全體業(yè)主的合法權(quán)益。要對廣大業(yè)主動之以情、曉之以理,合理地解決這個問題。3.2改變以往的收費(fèi)態(tài)度和收費(fèi)方式由于收費(fèi)員沒有經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn),自身對物業(yè)相關(guān)政策、規(guī)定缺乏理解和運(yùn)用。同時,由于收費(fèi)點(diǎn)多、面廣、收費(fèi)員勞動強(qiáng)度大,難免會出現(xiàn)生、冷、硬的工作態(tài)度,因而與業(yè)主的溝通、交流不是很暢通,導(dǎo)致業(yè)主對物業(yè)管理公司有意見而不愿交納物業(yè)管理費(fèi)。針對這一情況,物業(yè)管理公司應(yīng)根據(jù)實際情況采取一些辦法,改變工作方式和收費(fèi)態(tài)度。如:物業(yè)企業(yè)可在小區(qū)公告欄定期公布已繳業(yè)主的名單,起到督促未交業(yè)主盡快交納的作用;對極個別的拖欠較多、對整個小區(qū)物管費(fèi)收繳工作影響較大的業(yè)主,物業(yè)企業(yè)可拿起法律武器進(jìn)行起訴,以起到震懾教育作用;也可依靠業(yè)主委員會,以業(yè)主委員會名義發(fā)通知,宣傳繳納物管費(fèi)是業(yè)主應(yīng)盡的職責(zé)。3.3加強(qiáng)物業(yè)公司自身建設(shè)加強(qiáng)物業(yè)管理公司自身建設(shè),提高服務(wù)質(zhì)量。物業(yè)企業(yè)要努力為廣大業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù),規(guī)范服務(wù)行為,逐步擴(kuò)大服務(wù)項目,不斷追求服務(wù)的精細(xì)度,注重對服務(wù)質(zhì)量的研究,加強(qiáng)對員工素質(zhì)的培養(yǎng)。通過企業(yè)的不斷努力,為管理小區(qū)營造了一個良好的生活環(huán)境,從而使廣大業(yè)主逐步接受“花錢買服務(wù)”方式。另外,物業(yè)企業(yè)還要提高管理水平,加強(qiáng)內(nèi)部管理,建章立制,規(guī)范行為準(zhǔn)則。收費(fèi)時應(yīng)根據(jù)居民的不同情況,在物價部門制定的物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)幅度內(nèi),與業(yè)主協(xié)商確定。對一些收入很低確實交不起物業(yè)費(fèi)的貧困戶,應(yīng)給予減免政策并向其他業(yè)主公布,一方面解決了交不起物業(yè)費(fèi)的貧困戶的困難,另一方面也起到和發(fā)揮了其他業(yè)主的監(jiān)督作用。物業(yè)管理公司應(yīng)在加強(qiáng)自身建設(shè),提高服務(wù)質(zhì)量上下功夫,調(diào)整內(nèi)部機(jī)制,不斷提高服務(wù)質(zhì)量,從而達(dá)到業(yè)主的認(rèn)可和滿意。3.4走“以人為本”的發(fā)展之路物業(yè)管理的服務(wù)對象是人,物業(yè)管理的目標(biāo)之一是要為業(yè)主和使用人營造“整潔、文明、安全、方便”的環(huán)境。物業(yè)管理企業(yè)要倡導(dǎo)“以人為本”的科學(xué)發(fā)展觀,在與業(yè)主的接觸和服務(wù)中要把人情味體現(xiàn)在每個細(xì)節(jié)中,注重對業(yè)主的感情投資,提高業(yè)主滿意度。物業(yè)管理企業(yè)所從事的一切活動要以使業(yè)主稱心、滿意為前提,其核心就是要提供完善、優(yōu)質(zhì)服務(wù)。任何物業(yè)管理企業(yè)必須捕捉市場信息,突出物業(yè)服務(wù)的人性化理念,將物業(yè)管理服務(wù)超越單純的維修與維護(hù),為小區(qū)用戶營造一種高品位的生活氣氛,引導(dǎo)一種全新的生活方式,推行“零缺陷”服務(wù)的理念。3.5成立業(yè)主委員會明確業(yè)主委員會是業(yè)主欠費(fèi)追償?shù)闹黧w,物業(yè)企業(yè)是具體執(zhí)行人。由于物業(yè)企業(yè)自討欠費(fèi),既是運(yùn)動員又想當(dāng)自己工作的裁判員,業(yè)主很難接受和理解。因此,業(yè)主欠費(fèi),作為業(yè)主代表、作為物業(yè)服務(wù)的監(jiān)督人的業(yè)主委員會應(yīng)發(fā)揮其作用,站在公平的角度處理問題。3.6應(yīng)與開發(fā)公司辦理好交接手續(xù)物業(yè)企業(yè)要與開發(fā)公司辦理好房產(chǎn)交接。為避免在業(yè)主入住后房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題,引起糾紛,在與開發(fā)公司辦理房產(chǎn)交接時,要嚴(yán)格按照規(guī)章制度辦事,對有問題的房產(chǎn),要在開發(fā)公司處理完畢后再接管;特殊情況下,可讓開發(fā)公司留下足夠的保證金,確保物業(yè)管理公司具有對該房產(chǎn)的修復(fù)能力,以利于今后的物業(yè)管理。3.7開設(shè)物業(yè)服務(wù)的公開競爭市場為保證業(yè)主自主選舉權(quán)和物業(yè)企業(yè)完全的市場競爭,所有的物業(yè)服務(wù)項目都必須通過公開招標(biāo),由業(yè)主委員會經(jīng)過全體業(yè)主意見調(diào)查,選定本社區(qū)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量檔次,制定招標(biāo)條件并公開發(fā)布招標(biāo)公告。物業(yè)公司按投標(biāo)條件進(jìn)行公開競爭招標(biāo),中標(biāo)后的物業(yè)公司到業(yè)主社區(qū)發(fā)布公告,讓全體業(yè)主透徹了解中標(biāo)物業(yè)公司的基本情況及服務(wù)內(nèi)容。3.8及時修改完善現(xiàn)有的物業(yè)管理規(guī)則近幾年國家陸續(xù)頒布了相關(guān)法律和政策規(guī)定,而我省現(xiàn)行的物業(yè)管理規(guī)則仍是省物價局、省建委2000年制定的,在近六年來的執(zhí)行當(dāng)中,現(xiàn)行物業(yè)收費(fèi)管理規(guī)定有不少地方與國家新頒布實施的法規(guī)、政策規(guī)定不協(xié)調(diào)或矛盾。因此,省上必須盡早修改和出臺與之相配套的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)辦法。同時,在制定物業(yè)管理收費(fèi)時,應(yīng)將現(xiàn)在的“合理公開、與產(chǎn)權(quán)使用人的承受能力相適應(yīng)”,改變?yōu)椤昂侠砉_、收費(fèi)與服務(wù)水平相適應(yīng)”,這樣才能更符合市場經(jīng)濟(jì)原則,更符合質(zhì)價相符原則。4結(jié)束語嘉善小區(qū)物業(yè)管理存在的這些問題,正是全社會物業(yè)管理行業(yè)的折射,它同時涉及到多個部門,等待著各相關(guān)部門的共同關(guān)注、協(xié)調(diào)和解決。物業(yè)服務(wù)關(guān)乎千萬百姓的日常生活和切身利益,把物業(yè)的這些問
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