別墅酒店可行性研究報(bào)告

1 X X 房 地 產(chǎn) 開(kāi) 發(fā) 有 限 公 司 “澳海望洲府”房地產(chǎn)項(xiàng)目 可 行 性 研 究 報(bào) 告 2015 年 12 月 2 目 錄 1、總 論 . 6 . 6 目建設(shè)背景 . 30 設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案 . 30 . 31 方案 . 31 . 32 . 32 . 33 2、建設(shè)用地現(xiàn)狀及開(kāi)發(fā)條件 . 33 . 33 . 34 3、 市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè) . 36 濟(jì)社會(huì)基本情況 . 36 . 44 . 45 . 45 . 55 四 、 建筑設(shè)計(jì)說(shuō)明 . 67 . 67 筑單體設(shè)計(jì) . 68 3 宅部分 . 68 障礙設(shè)計(jì) . 69 通流線設(shè)計(jì) . 69 構(gòu)設(shè)計(jì)說(shuō)明 . 69 筑立面造型 . 71 防設(shè)計(jì) . 71 . 72 . 72 . 72 . 73 要設(shè)計(jì)規(guī)范 . 73 筑節(jié)能 . 73 水排水 . 73 風(fēng) . 74 氣 . 74 照、環(huán)境保護(hù)、防疫 . 75 5、項(xiàng)目組織及實(shí)施計(jì)劃 . 76 目實(shí)施進(jìn)度與計(jì)劃 . 76 目招投標(biāo) . 76 6、環(huán)境影響評(píng)價(jià) . 77 目環(huán)境條件調(diào)查 . 77 目建成后環(huán)境影響分析 . 78 4 氣污染源分析 . 78 污染源分析 . 78 . 79 . 79 . 80 金的渠道與方式 . 81 措和利用自有資金 . 81 行貸款 . 81 屋預(yù)售 . 81 公司支持 . 82 8、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) . 82 務(wù)分析 . 82 務(wù)指標(biāo)： . 83 資風(fēng)險(xiǎn)的控制 . 83 務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論 . 84 . 84 目對(duì)社會(huì)影響分析 . 84 會(huì)評(píng)價(jià)結(jié)論 . 84 10、研究結(jié)論與建議 . 85 薦方案的總體描述 . 85 薦方案的優(yōu)缺點(diǎn)描述 . 85 點(diǎn) . 85 5 在問(wèn) 題 . 86 結(jié)與建議 . 86 結(jié) . 86 議 . 86 6 1、總 論 目及單位概況 一、 基本情況 X 澳?？毓捎邢薰荆闪⒂?2007 年 8 月，公司性質(zhì)為有限責(zé)任公司，注冊(cè)資本 60000 萬(wàn)元，法定代表人喻祖洪，公司注冊(cè)地浙江省 X 市上城區(qū)延安路 9 號(hào) 3033室，經(jīng)營(yíng)范圍為實(shí)業(yè)投資。公司成立以來(lái)，在湖南長(zhǎng)沙、錦州、重慶、沈陽(yáng)、銀川、長(zhǎng)春 、撫順、懷化等地進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)，業(yè)務(wù)遍及全國(guó) 10 多個(gè)主要城市。目前擁有員工 2000 多名。 二、 公司的建立起源 澳?？毓晒痉ㄈ舜碛髯婧?， 公司創(chuàng)始人，浙江大學(xué)畢業(yè)，同時(shí)具有工程師和土地評(píng)估師兩個(gè)職稱(chēng)，目前從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及相關(guān)行業(yè)已有 18 年豐富經(jīng)驗(yàn)，全面負(fù)責(zé)公司的經(jīng)營(yíng)管理工作。他于 1998 年 3 月注冊(cè)成立了浙江三江房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，注冊(cè)資金貳仟萬(wàn)元，開(kāi)始涉足房地產(chǎn)行業(yè)。憑借對(duì)市場(chǎng)的敏銳判斷和過(guò)硬的產(chǎn)品質(zhì)量， 16 年來(lái)三江房產(chǎn)從“康樂(lè)新居”到“鳴翠藍(lán)灣”到 “澳海瀾庭”系列，一直引領(lǐng)著當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)。公司在不斷擴(kuò)大本地房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模的同時(shí)，還積極的走一條全方位發(fā)展的道路，從 2000 年便開(kāi)始走出 X 走出浙江面向全國(guó)。為了適應(yīng)公司發(fā)展需要，于 2007 年創(chuàng) 立“澳海”品牌，成立 X 澳?？毓捎邢薰尽Ｄ壳跋螺?0 多家控股子公司，并參股多家公司。 三、 公司發(fā)展理念與規(guī)劃 公司在不斷開(kāi)拓房地產(chǎn)市場(chǎng)的同時(shí)還積極開(kāi)展其他房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)，從自有房產(chǎn)自營(yíng)酒店到園林施工、苗圃基地、建筑及市政施工、建筑設(shè)計(jì)、房產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)、智能電子監(jiān)控、物業(yè)管理等等，我們一直走著一條以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主，其他產(chǎn)業(yè)為附的全方位有重點(diǎn)的發(fā)展模式，不僅為企業(yè)多方積累資金同時(shí)也為我們的企業(yè)培養(yǎng)了多方面的管理和技術(shù)人才，在日益激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中處于領(lǐng)先地位，由于多地區(qū)的發(fā) 7 展我們可以從下屬企業(yè)中吸收不同的先進(jìn)的管理和技術(shù)經(jīng) 驗(yàn)，為建立現(xiàn)代合本企業(yè)最大利益的發(fā)展方式。 在多年的經(jīng)營(yíng)中，澳海堅(jiān)持實(shí)行快速周轉(zhuǎn)、快速開(kāi)發(fā)，依靠專(zhuān)業(yè)能力獲取公平回報(bào)的經(jīng)營(yíng)策略。產(chǎn)品始終定位于二三線城市主流住宅市場(chǎng)，主要為城市普通家庭供應(yīng)住房。堅(jiān)持快速銷(xiāo)售、合理定價(jià)，要求各地下屬公司樓盤(pán)推出后當(dāng)月銷(xiāo)售率達(dá)到 60%以上。事實(shí)證明，澳海不僅做到了使廣大業(yè)主“居者有其屋”，公司本身也贏得了長(zhǎng)足的發(fā)展。 在大力發(fā)展住宅產(chǎn)業(yè)的同時(shí)，澳海還開(kāi)始涉足商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、酒店、農(nóng)業(yè)開(kāi)發(fā)等多個(gè)領(lǐng)域的市場(chǎng)研究與開(kāi)拓。位于寧夏銀川集旅游、地產(chǎn)、酒店為一體的大型項(xiàng)目“西夏風(fēng)情園” 已開(kāi)工建設(shè)，其中一期部分已于今年 7 月份正式開(kāi)園迎客，吸引了大批游客前來(lái)觀光；位于江西上饒余干縣的集種植、養(yǎng)殖、農(nóng)業(yè)觀光為一體的大型農(nóng)業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目已投入運(yùn)作，項(xiàng)目一期預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā) 8000 畝。 澳海始終秉承“誠(chéng)信、務(wù)實(shí)、開(kāi)拓、創(chuàng)新”的核心價(jià)值觀和“創(chuàng)造客戶(hù) 服務(wù)客戶(hù)”的企業(yè)宗旨立足專(zhuān)業(yè)化發(fā)展。經(jīng)過(guò)不斷的發(fā)展目前已形成別墅、類(lèi)別墅、多層公寓、高層公寓、寫(xiě)字樓、城市綜合體等廣為市場(chǎng)接受的高品質(zhì)產(chǎn)品系列。在日常的經(jīng)營(yíng)中，澳海始終遵循“誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)”的理念，努力將自己打造成為行業(yè)的排頭兵。 四、 公司開(kāi)發(fā)項(xiàng)目情況介紹 公司累計(jì)已開(kāi)發(fā)完 工房地產(chǎn)面積約 500 萬(wàn)平方米 ,工程合格率 100%，優(yōu)良率 90%以上。完工部分項(xiàng)目有富陽(yáng)“康樂(lè)新居”、“海景樓”、“三江商廈”、“文教西苑”、“三江花園”、“三江鳴翠藍(lán)灣”、“三江鳴翠桃源”、“新桃源”、銀川“鳴翠春天”、銀川“澳海 長(zhǎng)沙“三江花中城”、重慶涪陵的“杭富品山水”、沈陽(yáng)“西湖印象”、長(zhǎng)春“澳海東方 1 號(hào)”等。 公司目前擁有在建項(xiàng)目約 600 萬(wàn)平米，在建項(xiàng)目主要為“瀾庭”和“瀾郡”系列，有 長(zhǎng)春“澳海瀾庭”、長(zhǎng)春“澳海瀾郡”、長(zhǎng)春“澳海瀾苑”、長(zhǎng)春“夢(mèng)想城”、重慶南馬山項(xiàng)目“澳海 山” 、沈陽(yáng)“澳海西湖印象”、沈陽(yáng)“澳海瀾庭”、沈陽(yáng)“澳海瀾郡”、銀川“澳海瀾庭”、長(zhǎng)沙“澳海瀾庭”、長(zhǎng)沙“月亮灣”、錦州“澳海瀾庭”、 懷化“澳海瀾庭”、蘇州“胥江灣”、 X“澳海 8 瀾庭”、銀川“西夏風(fēng)情園”等。 部分完工項(xiàng)目情況簡(jiǎn)介： 1、 1998 年 ,在 X 富陽(yáng)市建造“康樂(lè)新居”、“三江商廈”、“文教西苑”等項(xiàng)目。總建筑面積約 28 萬(wàn)平米，已售罄。 2、 1999 年，在 X 富陽(yáng)市開(kāi)發(fā)“三江花園”，建筑面積約 20 萬(wàn)平方米，已售罄。 3、 2000 年，開(kāi)發(fā)嘉善嘉河花苑 . 該項(xiàng)目位于嘉興 市嘉善縣，建筑面積約 16 萬(wàn) 平方米，已售罄。 4、 2001 年，開(kāi)發(fā) X 富陽(yáng)“好望城”項(xiàng)目，建筑面積約 8 萬(wàn)平方，已售罄。 5、 2002 年，開(kāi)發(fā)“金華江南明珠”，建筑面積 16 萬(wàn)余平方，已售罄。 6、 2003 年，開(kāi)發(fā)別墅與公寓項(xiàng)目“鳴翠桃源”，項(xiàng)目位 于富陽(yáng)市鹿山新區(qū)的富春江北岸， 總建筑面積 40 余萬(wàn)方，已售罄。 7、 2004 年，開(kāi)發(fā)別墅排屋項(xiàng)目“鳴翠藍(lán)灣”，該項(xiàng)目位于 X 富市銀湖開(kāi)發(fā)區(qū)，小區(qū)規(guī)劃建筑面積 40 多萬(wàn)方，已售罄。 8、 2004 年開(kāi)發(fā)銀川的“鳴翠春天”小區(qū)，總建筑面積約 18 萬(wàn)方，交付使用。 9、 2006 年，開(kāi) 發(fā)長(zhǎng)沙“花中城”樓盤(pán)凈用地面積約 114 畝，由 28 棟純板式住宅以及超市、會(huì)館等附屬設(shè)施組成，總建筑面積約 20 多萬(wàn)萬(wàn)，住宅已售罄，商鋪未售在出租，銷(xiāo)售收入 8 個(gè)億。 10、 2007 年 12 月，開(kāi)發(fā)“新桃源”項(xiàng)目，總占地面積 69832 平方米，總開(kāi)發(fā)建筑面積約 13 萬(wàn)平方米，該項(xiàng)目已于 2007 年 12 月開(kāi)工建設(shè)， 2010 年 6 月完工結(jié)束。 11、 2007 年，開(kāi)發(fā)長(zhǎng)春“澳海東方 1 號(hào)”。該項(xiàng)目總占地 129400 平方米，總可售建筑面積約 35 萬(wàn)平方米，項(xiàng)目已交付使用。 12、 2009 年 9 月，由沈陽(yáng)澳海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)“澳海 西湖印象” 項(xiàng)目，該項(xiàng)目占地 158 畝，建筑可售面積 25 萬(wàn)平方米。于 2010 年 4 月開(kāi)工，目前已 9 實(shí)現(xiàn)交付。 13、 2009 年開(kāi)發(fā)的銀川“清河坊”，占地面積 7 萬(wàn)方，建筑面積 18 萬(wàn)方，項(xiàng)目已交付使用。 14、 2010 年，開(kāi)發(fā) X 富陽(yáng)“文教路綜合樓”項(xiàng)目，該項(xiàng)目位于富陽(yáng)市城區(qū)文教路，總規(guī)劃開(kāi)發(fā)建筑面積約 4 萬(wàn)平方米，已售罄。 15、 2011 年 6 月，成功拍下長(zhǎng)春市高新區(qū)編號(hào)為 92塊，總占地面積約為 125,000 平方米 ,由長(zhǎng)春澳海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司投資 11 個(gè)億建設(shè)長(zhǎng)春“澳海瀾庭”小區(qū)，總建筑面積為 32 萬(wàn)平方米。 目前已基本售罄。 16、 2008 年 6 月，開(kāi)發(fā)重慶“澳海水岸藍(lán)山”項(xiàng)目。澳海水岸藍(lán)山位于涪陵區(qū)城西橋南路 777 號(hào)（廣電大樓旁），迎賓大道沿線，距離濱江大道僅 600 余米。項(xiàng)目離塵不離城，坐落于南馬山之上，北臨長(zhǎng)江，南望群山。周邊學(xué)校、醫(yī)療、生活配套完善?？偨ㄖ娣e約 26 萬(wàn)平方米，于南馬山原生坡地之上，構(gòu)筑簡(jiǎn)約、雅致的新古典主義建筑群落，涪陵少有的超低密度、超高綠化率舒適社區(qū)。目前已基本售罄。 在建項(xiàng)目情況簡(jiǎn)介： 1、 重慶奉節(jié)“澳海瀾庭”。 2011 年 11 月，在重慶奉節(jié)舉牌拍下總占地面積為96218 平方米， 建筑面積可達(dá) 34 萬(wàn)方的住宅及商業(yè)性質(zhì)用地，將建成奉節(jié)具有地標(biāo)性質(zhì)的時(shí)尚新型小區(qū)。項(xiàng)目位于奉節(jié)縣未來(lái)主要發(fā)展區(qū)域 西部新城核心區(qū)塊胡家壩社區(qū)，眾多休閑、生活設(shè)施環(huán)繞項(xiàng)目四周。匠心獨(dú)運(yùn)于新古典主義建筑風(fēng)格與藝術(shù)園林風(fēng)情，揮就高層、商業(yè)兩位一體，有機(jī)融合的區(qū)域綜合住區(qū)典范。項(xiàng)目截止到 2015 年 6 月底，預(yù)售面積 12 萬(wàn)多方，預(yù)售收入 億。 10 重慶“澳海瀾庭” 2、懷化“澳海瀾庭”項(xiàng)目位于懷化市府新城板塊，距市政府約 里，市民服務(wù)中心、市政府新區(qū)公交配套齊全，約 77 萬(wàn)平方米精粹規(guī)劃，與近 2500 畝巖門(mén)沖公園聯(lián)袂成片；融合約 15 萬(wàn)方商業(yè)配套、多層花園洋房、高層精品公寓等多種業(yè)態(tài)，打造城市菁英聚集地標(biāo)；讓自然的悠閑和建筑元素有效的結(jié)合，打造城市花園建筑范本。項(xiàng)目預(yù)計(jì)總投資 ，預(yù)計(jì)總銷(xiāo)售收入 31 億元。目前項(xiàng)目正在熱銷(xiāo)中。 懷化“澳海瀾庭” 3、錦州“澳海瀾庭” 。錦州澳海瀾庭地處龍棲灣開(kāi)發(fā)區(qū)核心區(qū)域，與 2013世界園藝博覽會(huì)僅一橋之隔，距離市府廣場(chǎng) 20 公里，約 30 分鐘的車(chē)程。項(xiàng)目占地 11 約 400 畝，建筑面積 40 萬(wàn)平方米，其中住宅面積 35 萬(wàn)多方，商業(yè)面積 4 萬(wàn)多方，總居住用戶(hù)達(dá)到 5290 戶(hù)，項(xiàng) 目預(yù)計(jì)總投資 11 億，預(yù)計(jì)總銷(xiāo)售收入 20 億元；規(guī)劃建設(shè)有聯(lián)體別墅、花園洋房、高層，小區(qū)配套完善，澳海瀾庭坐擁遼寧“五點(diǎn)一線”稀缺海岸資源，是龍棲灣新區(qū)景觀附加值最高、地段位置最佳、最低密宜居的奢華海景社區(qū)。截止到 2015 年 6 月底，預(yù)售面積 3000 多方，預(yù)售收入 700 多萬(wàn)元。 錦州“澳海瀾庭” 4、沈陽(yáng)“澳海瀾庭”。 2012 年 7 月，沈陽(yáng)澳海成功拍下位于沈陽(yáng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)中央大街 25 號(hào)地塊，項(xiàng)目位于中央大街以東，十三號(hào)路以南，八號(hào)街以西，南十三號(hào)路以北。該項(xiàng)目地塊面積為 98061 平米，容積率 化率 35%，規(guī)劃建筑面積 22 萬(wàn)方，預(yù)計(jì)總投資 ，預(yù)計(jì)總銷(xiāo)售收入 14 億元。小區(qū)北臨沈陽(yáng)世紀(jì)高爾夫球場(chǎng)，西靠熙湖公園，附近還有沈陽(yáng)化工學(xué)院、沈陽(yáng)工業(yè)大學(xué)等知名學(xué)府，人文薈萃、環(huán)境優(yōu)美、視野寬闊。截止到 2015 年 6 月底，一期已全部完工交房。二期多層基本完工；高層及 32業(yè)樓主體已經(jīng)封頂，砌筑工程基本完成，裝飾裝修工程施工中； 36業(yè)樓主體施工中。已售面積 14 萬(wàn)多方，已售收入 億。 12 沈陽(yáng)“澳海瀾庭” 5、沈陽(yáng)“澳海瀾郡”。 2013 年 1 月，沈陽(yáng)澳海瀾庭房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公 司成功拍下位于沈陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)沈遼西路地塊，打造“澳海瀾郡”項(xiàng)目。項(xiàng)目占地為 米，規(guī)劃建筑面積為 111530 平方米，預(yù)計(jì)總投資 4 億，預(yù)計(jì)總銷(xiāo)售收入 元。項(xiàng)目位于鐵西經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)核心區(qū)域，一府兩院所在地。項(xiàng)目緊靠中央大街繁華主干道，毗鄰地鐵一號(hào)線，交通便利；熙湖公園與項(xiàng)目?jī)H一街之隔，更有 6 所中小學(xué)坐落于項(xiàng)目周邊，讓孩子的教育一步到位。約 20 萬(wàn)方精粹規(guī)劃，花園洋房、高層與沿街商鋪相互交映，建筑面積約 40精致花園洋房，定義洋房新標(biāo)準(zhǔn)，圓普通人的洋房夢(mèng)想。截止到 2015 年 6 月底， 一期多層主體已完工，配套建設(shè)施工中，預(yù)售收入 9500 多萬(wàn)，已售面積 方。 沈陽(yáng)“澳海瀾郡” 13 6、長(zhǎng)春“澳海瀾郡”。澳海瀾郡項(xiàng)目位于長(zhǎng)春市高新北區(qū)中科大街與光機(jī)路交匯處，占地面積約 22 萬(wàn)平方米，建筑面積約 40 萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)總投資 ，預(yù)計(jì)總銷(xiāo)售收入 元。產(chǎn)品為高層、花園洋房、疊排，以花園洋房和疊排產(chǎn)品為主，項(xiàng)目緊鄰歐亞商超，毗鄰百萬(wàn)平米奧體公園、長(zhǎng)春北湖國(guó)家濕地公園、萬(wàn)壽寺佛教文化園、長(zhǎng)東北城市森林公園，集合歐亞商超、大學(xué)城、長(zhǎng)東北高科技中心等資源優(yōu)勢(shì)。截止到 2015 年 6 月 底，項(xiàng)目一期已經(jīng)交房，預(yù)售面積 5 萬(wàn)方，預(yù)售收入 3 個(gè)億。 長(zhǎng)春“澳海瀾郡” 7、長(zhǎng)春“澳海瀾苑”。澳海瀾苑地處長(zhǎng)春市高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，位于超強(qiáng)街以西，丙十二路以北，超強(qiáng)西街以東，總占地面積 102433 平方米，總建筑面積約為16 萬(wàn)平方米。預(yù)計(jì)總投資 7 億，預(yù)計(jì)總銷(xiāo)售收入 元。項(xiàng)目緊鄰長(zhǎng)春信息學(xué)院、吉林師范大學(xué)，附近擁有知名中?。罕本煼洞髮W(xué)附屬中小及高新區(qū)二實(shí)驗(yàn)和長(zhǎng)春市二實(shí)驗(yàn)，周邊小區(qū)眾多，未來(lái)配套齊全。截止到 2015 年 6 月底，預(yù)售面積 8萬(wàn)方，預(yù)售收入 億。 14 長(zhǎng)春“澳海瀾苑” 8、 撫 順“澳海瀾庭”。由撫順澳海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司打造的撫順“澳海瀾庭”項(xiàng)目位于撫順城東三期，東臨頤城街，北接撫順城路，南倚裕城路，西沿永城街，與撫順市政府僅 2 分鐘車(chē)程。項(xiàng)目占地 204585 平米，總建筑面積約 70 余萬(wàn)平方米，項(xiàng)目預(yù)計(jì)總投資 ，預(yù)計(jì)總銷(xiāo)售收入 40 億元；建有 30 余棟高層住宅，內(nèi)置社區(qū)幼兒園；根據(jù)區(qū)域發(fā)展需要，規(guī)劃有 17 萬(wàn)平方米的大型商業(yè)項(xiàng)目，購(gòu)物、美食、娛樂(lè)、休閑一網(wǎng)打盡，引領(lǐng)城東新區(qū)消費(fèi)品位。項(xiàng)目分兩期開(kāi)發(fā)，一期分兩個(gè)標(biāo)段，一期工程總用地面積 7 萬(wàn)多方，規(guī)劃總建筑面積 24 萬(wàn)多方，其中住宅建筑面 積 20萬(wàn)多方，截止到 2015 年 6 月，一期工程項(xiàng)目住宅已銷(xiāo)售 17 萬(wàn)多方，去化率達(dá)到 93%，銷(xiāo)售收入 億。 撫順“澳海瀾庭” 15 9、銀川“澳海瀾庭”。由子公司銀川先澤房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司建設(shè)的銀川“澳海瀾庭”項(xiàng)目，占地面積 182890 平米，規(guī)劃建筑面積 31 萬(wàn)方，項(xiàng)目預(yù)計(jì)總投資 計(jì)總銷(xiāo)售收入 元。項(xiàng)目位于銀川市西夏區(qū)，緊鄰北京西路北側(cè)，東邊是寧夏石化家屬院。周邊規(guī)劃有西夏風(fēng)情園（各種特色農(nóng)莊、酒莊、周邊果園林立），住在澳海瀾庭您可以想象是把家放在果園中，四季飄香其樂(lè)無(wú)窮。浪漫的法式建筑風(fēng)格排屋，和新古典簡(jiǎn)約風(fēng)格的高層建筑布局合理錯(cuò)落有致，小區(qū)內(nèi)部綠化、園林景觀設(shè)計(jì)獨(dú)特時(shí)尚，水系環(huán)繞，戶(hù)戶(hù)都可觀景，引領(lǐng)西夏區(qū)居住品質(zhì)。項(xiàng)目于 2011年年底開(kāi)始銷(xiāo)售，截止到 2015 年 6 月底，預(yù)售面積 20 多萬(wàn)方，預(yù)售收入 8 個(gè)億。 銀川“澳海瀾庭” 10、富陽(yáng)“澳海瀾庭”。 2004 年 10 月，掛牌取得 X 富陽(yáng)新登鎮(zhèn)一宗面積 120畝的土地該地塊打造“三江澳海瀾庭”別墅項(xiàng)目，項(xiàng)目位于富陽(yáng)西郊（昌東），距離富陽(yáng)城區(qū) 13 公里左右，占地近 78000 方，總建筑面積近 10 萬(wàn)方，小區(qū)規(guī)劃有聯(lián)體別墅、山景公寓。整個(gè)小區(qū)分三期滾 動(dòng)開(kāi)發(fā)。澳海瀾庭的建筑風(fēng)格較為豐富，其最大的特點(diǎn)就是“清溪、坡地、林蔭、靜院”，以生態(tài)環(huán)境著稱(chēng)，整個(gè)小區(qū)的環(huán)境營(yíng)造以“生態(tài)、精致”為原則，實(shí)現(xiàn)“步移景異、人在畫(huà)中”的效果。預(yù)計(jì)總投資 ，預(yù)計(jì)總銷(xiāo)售收入 元。目前項(xiàng)目已開(kāi)始銷(xiāo)售。 16 富陽(yáng)“澳海瀾庭” 11、長(zhǎng)春“澳海瀾庭”。項(xiàng)目地處長(zhǎng)春市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)，位于硅谷大街以東，丙十一街以南，超強(qiáng)西街以西，丙十一路以北。 總占地面積約 建筑面積約 萬(wàn)平方米，項(xiàng)目預(yù)計(jì)總投資 11 億，預(yù)計(jì)總銷(xiāo)售收入 16 億元。由住宅和 商業(yè)構(gòu)成，住宅部分包括高層 6 棟，多層 30 棟，商業(yè)部分將打造成集超市、娛樂(lè)、餐飲、購(gòu)物與一體的大型商業(yè)綜合體。項(xiàng)目于 2012 年開(kāi)始銷(xiāo)售。 長(zhǎng)春“澳海瀾庭” 12、長(zhǎng)春“澳海夢(mèng)想城” 。澳海夢(mèng)想城作為澳海地產(chǎn)布局長(zhǎng)春以來(lái)的第五盤(pán)，坐落于高新北區(qū)與經(jīng)開(kāi)北區(qū)交會(huì)之地，項(xiàng)目臨近北湖，與吉林省首批以濕地為主題的北湖濕地公園，僅有一街之隔，盡享北湖生態(tài)鮮氧生活。項(xiàng)目總建筑面積約為 26萬(wàn)平米，整體規(guī)劃為高層、小高層、多層建筑，作為低密度高品質(zhì)的生活社區(qū)，提 17 供給業(yè)主更優(yōu)質(zhì)的生活，更便捷的交通。 項(xiàng)目預(yù)計(jì)總投資 ， 預(yù)計(jì)總銷(xiāo)售收入15 億元。 澳海夢(mèng)想城 13、蘇州“胥江灣”。 蘇州項(xiàng)目位于蘇州吳中區(qū)胥口鎮(zhèn)核心，東欣路西側(cè)，騰胥路以北；毗鄰胥口連接太湖旅游度假區(qū)和蘇州城區(qū)的東西向主干道 目占地面積約 11萬(wàn)平方米，總建面積約 18萬(wàn)平方米，其中地上部分約 13萬(wàn)平方米。整個(gè)社區(qū)建筑設(shè)計(jì)堅(jiān)持美國(guó)賴(lài)特草原住宅的講究以及對(duì)環(huán)境的尊重，不但具有美國(guó)文化的精神，更是一種現(xiàn)代住宅的典范。產(chǎn)品規(guī)劃以多層電梯洋房、小高層與 個(gè)社區(qū)營(yíng)造天然靜謐、關(guān)愛(ài)分享的主題式生活公園，也將開(kāi)創(chuàng)蘇州城西住宅新地標(biāo)。 項(xiàng)目 預(yù)計(jì)總投資 ，預(yù)計(jì)總銷(xiāo)售收入 元。截止到 2015 年 6 月，項(xiàng)目已經(jīng)預(yù)售 4萬(wàn)多方，銷(xiāo)售收入 億元。 蘇州“胥江灣” 14、 沈陽(yáng)“七號(hào)公館”。 2015 年 6 月由沈陽(yáng)澳海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司成功拍下沈陽(yáng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)編號(hào)為 塊，總占地面積約為 方米 ,項(xiàng)目位于沈陽(yáng)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)開(kāi)發(fā)大路 9 號(hào)，容積率 2%，綠化率 35%。 18 五、公司在長(zhǎng)沙開(kāi)發(fā)歷程及項(xiàng)目介紹： 公司于 2006 年開(kāi)始進(jìn)駐長(zhǎng)沙，由湖南三江房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的“三江花中城”項(xiàng)目，位于長(zhǎng)沙市重點(diǎn)發(fā)展的黃金地區(qū) 雨花區(qū)體 育新城。在長(zhǎng)沙市 “ 西文東市 ” 的整體規(guī)劃格局下，體育新城聚集了高橋大市場(chǎng)、上河國(guó)際街區(qū)、黎托商圈等黃金商業(yè)資源，吸引了眾多大規(guī)模、高潛力的投資，并將因武廣高鐵、長(zhǎng)沙地鐵、京珠高速、機(jī)場(chǎng)高速在這里匯集而成為新的交通樞紐。同時(shí)，作為市重點(diǎn)規(guī)劃的新城區(qū)，大型體育設(shè)施、公園和文化中心的落成，必將會(huì)讓體育新城成為長(zhǎng)沙市現(xiàn)代宜居的新坐標(biāo)。三江 花中城項(xiàng)目坐落于體育新城的核心地帶，東臨古曲路，南倚湖南廣益實(shí)驗(yàn)中學(xué)，西鄰圭塘河（隔河相望為華雅國(guó)際大酒店和華雅高爾夫球場(chǎng)），北靠石壩路。公交發(fā)達(dá)， 121、 147、 156、159、 160、 603、 601、 802 路等多條公交線路都在小區(qū)附近設(shè)有站點(diǎn) 。 樓盤(pán)凈用地面積約 114 畝，由 28 棟純板式住宅以及超市、會(huì)館等附屬設(shè)施組成，總建筑面積約 25萬(wàn)平方米，項(xiàng)目已于 2009 年陸續(xù)實(shí)現(xiàn)交付入住。 “三江花中城”區(qū)位圖 19 “三江花中城”效果圖 2010年 8月份，公司成功競(jìng)得 望土網(wǎng)掛【 2010】 07號(hào) 土地，開(kāi)發(fā)長(zhǎng)沙“澳海瀾庭”項(xiàng)目和“澳海月亮灣”項(xiàng)目。項(xiàng)目 位于長(zhǎng)沙市府北濱水新城銀星路 999 號(hào)，處于大河西先導(dǎo)核心板塊，是望 城區(qū)迅速融入長(zhǎng)沙主城區(qū)的橋頭堡。項(xiàng)目總占地面積約 500 畝，建筑面積達(dá) 100 萬(wàn)平米，容積率 成后同時(shí)可容納居住約 9000 戶(hù)家庭，小區(qū)規(guī)劃有花園洋房、電梯高層、高 端商務(wù)中心、特色商業(yè)街區(qū)、主題商業(yè)裙樓，是濱水新城板塊內(nèi)高品質(zhì)的復(fù)合型社區(qū)。項(xiàng)目所在區(qū)域是政府重點(diǎn)投資開(kāi)發(fā)的濱水新城核心區(qū)。東南面有政府斥資 3 億元打造的體育文化公園，西面黃金大道對(duì)接河西南北城市主干道雷鋒大道，北面為銀星路，直接連接金星路與月亮島風(fēng)景區(qū)。瀟湘大道、金星大道、雷鋒大道、銀星路、普瑞大道三橫兩縱城市路網(wǎng)布局，無(wú)縫對(duì)接城心繁華商圈。項(xiàng)目距離長(zhǎng)沙市市政府只約 10 分鐘車(chē)程，擁有得天獨(dú)厚的地理位置，南面坐享 6000 畝的原生態(tài)谷山森林公園，讓小區(qū)業(yè)主足不出戶(hù)即可體驗(yàn)大自然的無(wú)限美好；區(qū)域內(nèi)教育配套十分完善 ，周邊師大附中、星城實(shí)驗(yàn)小學(xué)、普瑞砂子塘小學(xué)（在建）、長(zhǎng)郡中學(xué)等名校給業(yè)主小孩一個(gè)優(yōu)良的教育環(huán)境；區(qū)域內(nèi)的商業(yè)配套日趨完善，項(xiàng)目自身配有近 5 萬(wàn)平商業(yè)街區(qū)，可以在家門(mén)口滿(mǎn)足業(yè)主日常的生活和購(gòu)物需求。區(qū)域內(nèi)規(guī)劃有在建的 40萬(wàn)平大型商業(yè)中心，而華中地區(qū)規(guī)模最大、國(guó)際名品最多的世界頂尖級(jí)國(guó)際假日購(gòu)物公園 奧特萊斯購(gòu)物公園亦落戶(hù)在濱水新城片區(qū)。 20 長(zhǎng)沙“澳海瀾庭”區(qū)位圖 長(zhǎng)沙“澳海瀾庭”效果圖 21 長(zhǎng)沙“澳海瀾庭”效果圖 項(xiàng)目于 2013 年 3 月開(kāi)始銷(xiāo)售，自開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售以來(lái)，在周邊區(qū)域一直保持銷(xiāo)售領(lǐng)先。 澳海瀾庭在區(qū)域內(nèi)乃至長(zhǎng)沙市內(nèi)都屬于熱銷(xiāo)樓盤(pán)，得其原因，有一下幾個(gè)方面： 豐富的自然環(huán)境資源，便利的交通配套打造 10分鐘生活圈、緊鄰名校，投資潛力大，周邊生活配套豐富，滿(mǎn)足業(yè)主日常需求。 2. 區(qū)域內(nèi)稀缺花園洋房，南北通透采光好，戶(hù)型方正 0浪費(fèi)，產(chǎn)品過(guò)硬，深受消費(fèi)者青睞。 六、社會(huì)公益 回饋彰顯責(zé)任，真誠(chéng)寄予奉獻(xiàn)。澳海心系慈善，澳海地產(chǎn)持續(xù)踐行企業(yè)社會(huì)責(zé)任，近年來(lái)，澳海在扶貧賑災(zāi)，捐資助學(xué)，襄助公益等方面，處處都有澳海作為企業(yè)公民，勇于擔(dān)當(dāng)?shù)纳碛啊?2014年，澳?？毓?1000萬(wàn)捐資設(shè)立教育基金 2013年，千萬(wàn)元助學(xué)富陽(yáng)中學(xué)教育集團(tuán) 2013年，心系抗洪一線 撫順澳海捐款 50萬(wàn)元。 2010年，捐資 600 萬(wàn)元回饋社會(huì)助慈善。 2010年，捐款 100 萬(wàn)助推涪陵教育發(fā)展。 2010年，澳海清河坊捐助十八小學(xué)教育發(fā)展。 22 2008年，為四川地震災(zāi)區(qū)人民捐款 100萬(wàn)元。 七、品牌榮譽(yù)： 公司榮譽(yù)： 004 年“誠(chéng)信承諾社會(huì)監(jiān)督”活動(dòng)中，被評(píng)為誠(chéng)信企業(yè) 005 年度“走出去”先進(jìn)企業(yè) 005 年度企業(yè)信用等級(jí) 006 年度現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展先進(jìn)企業(yè) 006 年度先進(jìn)黨支部 006 年度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)誠(chéng)信企業(yè) 006 年度企業(yè)信用等級(jí) 度富陽(yáng)市第三屆消費(fèi)者信得過(guò)單位 007 年 度企業(yè)信用等級(jí) 008 年度企業(yè)信用等級(jí) 008 浙江省工商企業(yè)信用 守合同重信用單位 008 年度富陽(yáng)市現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展先進(jìn)單位 009 年度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)誠(chéng)信企業(yè) 011 年度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)誠(chéng)信企業(yè) 010 年度“消費(fèi)者信得過(guò)企業(yè)” 011 年度“優(yōu)秀房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)” 010度“優(yōu)秀私營(yíng)企業(yè)” 012 年由經(jīng)濟(jì)區(qū)工作委員會(huì)頒發(fā)“先進(jìn)黨支部”光榮稱(chēng)號(hào) 23 008 年“吉林名企”稱(chēng)號(hào) 010 年度 “優(yōu)秀企業(yè)” 010 年 8 月獲遼沈地產(chǎn) 15 年功勛紀(jì)念：責(zé)任地產(chǎn) 品牌企業(yè) 011 年 1 月獲“ 2010 沈陽(yáng)地產(chǎn)鋒銳大獎(jiǎng)” 011 年 1 月 獲“ 2010 年度鐵西新區(qū)納稅百?gòu)?qiáng)企業(yè)” 011 年 3 月獲 “ 2010 沈陽(yáng)百?gòu)?qiáng)地產(chǎn)企業(yè)誠(chéng)信聯(lián)盟會(huì)員單位” 011 年 12 月獲“ 沈陽(yáng)市好房子理事會(huì)第一屆常務(wù)理事單位” 009 年獲“最佳組織獎(jiǎng)” 010 年 3 月獲“誠(chéng)信企業(yè)” 010 年 6 月獲“ 2008度守合同、重信用企業(yè) ” 011 年 12 月獲“自治區(qū) 2009度納稅信用單位 A 級(jí)” 2011 年度寧夏房地產(chǎn)價(jià)值企業(yè) 發(fā)展?jié)摿Κ?jiǎng)” 012 年 4 月獲“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)誠(chéng)信企業(yè) ” 007 年“ 長(zhǎng)沙房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)信用等級(jí)評(píng)定銀牌單位” 008、 2009 年“長(zhǎng)沙房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)信用等級(jí)評(píng)定金牌單位” 部分項(xiàng)目榮譽(yù) ： 1、“三江鳴翠桃源” ： 2003 年被確認(rèn)“中國(guó)（浙江）山景園林地產(chǎn)成功開(kāi)發(fā)的典范”收錄至中 國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展大全；榮獲 2003 浙江首屆著名景觀樓盤(pán)競(jìng)賽活動(dòng)最佳山景排屋。 2、“三江鳴翠藍(lán)灣” ：榮獲 2003 年浙江省首屆著名景觀樓盤(pán)競(jìng)賽活動(dòng)著名景觀樓盤(pán)綜合大獎(jiǎng) 3、澳海水岸藍(lán)山 ： 2010 中國(guó)重慶房博會(huì)“鉑金品質(zhì)樓盤(pán)”榮譽(yù)稱(chēng)號(hào) 重慶市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)協(xié)會(huì)授予 2011 年度“最佳戶(hù)型設(shè)計(jì)”樓盤(pán) 4、撫順澳海瀾庭 ：撫順 2011 年樓盤(pán)網(wǎng)絡(luò)盛典，獲“最具營(yíng)銷(xiāo)傳播力品牌樓盤(pán)” 24 5、長(zhǎng)春澳海瀾庭： 1998春地產(chǎn)十年風(fēng)云榜“創(chuàng)新節(jié)能示范樓盤(pán)” 2008 年“最佳景觀設(shè)計(jì)示范樓盤(pán)” 2008 年度中國(guó)地產(chǎn)星光榜 “最值得市民期待的樓盤(pán)” 2009 年度房地產(chǎn)總評(píng)榜 “中國(guó)十大宜居生態(tài)社區(qū)” 第五屆中國(guó)長(zhǎng)春地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)人氣榜 “年度百姓最滿(mǎn)意樓盤(pán)” 第六屆中國(guó)長(zhǎng)春地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)人氣榜 “年度百姓最滿(mǎn)意樓盤(pán)” 2009 年房地產(chǎn)報(bào)“讀者推崇的區(qū)域領(lǐng)導(dǎo)力樓盤(pán)” 2010 年城市推動(dòng)力“最適宜居住樓盤(pán)” 2010 年中國(guó)長(zhǎng)春地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)人氣榜 “最具網(wǎng)絡(luò)人氣樓盤(pán)” 2010 年長(zhǎng)春樓市風(fēng)云榜 “十大熱銷(xiāo)樓盤(pán)” 2010 年樓市風(fēng)云榜“十大熱銷(xiāo)樓盤(pán)” 2010 年 紀(jì)念長(zhǎng)春建城 210 周年 “長(zhǎng)春鉆石樓盤(pán)” 2011“長(zhǎng)春年度網(wǎng)絡(luò)人氣樓盤(pán)”搜狐 焦點(diǎn)“長(zhǎng)春最佳口碑樓盤(pán)” 2011 年住交會(huì)吉林賽區(qū)組委會(huì)：“吉林名盤(pán)” 2011 年上半年“最受大眾推崇樓盤(pán)” 6、沈陽(yáng)澳海西湖印象： 2010 年 2 月 影響沈陽(yáng) 2010 年度沈陽(yáng)房地產(chǎn)：最具區(qū)域經(jīng)濟(jì)推動(dòng)力樓盤(pán) 2010 年 10 月 2010 年秋季房交會(huì)“百姓眼中好房子”評(píng)選活動(dòng)：建筑品質(zhì)獎(jiǎng) 2010 年 12 月 2010 第五屆沈陽(yáng)地產(chǎn)奧斯卡頒獎(jiǎng)盛典：推動(dòng)區(qū)域品質(zhì)樓盤(pán) 2011 年 1 月 2010 沈陽(yáng)最具品質(zhì)樓盤(pán) 2011 年 1 月 第七屆中國(guó)（沈陽(yáng)）房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)人氣榜： 2010具人氣升值潛力樓盤(pán) 2011 年 12 月 2011 年度最具區(qū)域推動(dòng)力樓盤(pán) 25 2011 年 12 月 建筑風(fēng)格典范樓盤(pán) 2011 年 12 月 榜樣樓盤(pán) 7、鳴翠春天： 2007 年 3 月，鳴翠春天推薦為 07 年度 費(fèi)和諧誠(chéng)信上榜樓盤(pán) 2007 年 7 月，鳴翠春天花園 榮獲 07 年寧夏銀川房地產(chǎn)交易博覽會(huì)參展優(yōu)秀樓盤(pán) 2007 年 12 月，鳴翠春天榮獲“宜居改變銀川”房地產(chǎn)十年巡禮地標(biāo)樓盤(pán) 2011 年 1 月，寧夏 2010 消費(fèi)者最認(rèn)可品質(zhì)樓盤(pán) 8、湖南三江花中城： 2007 最佳生態(tài)環(huán)境樓盤(pán) 2007 年度 十大名盤(pán) 2007 年 最值得期待的十大樓盤(pán) 2007度湖湘地產(chǎn)最具影響力國(guó)際人居樓盤(pán) 2008 長(zhǎng)沙房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)十年典范樓盤(pán) 2008、 2009 年度中國(guó)湖南 網(wǎng)絡(luò)最具人氣樓盤(pán) 2009 中國(guó)長(zhǎng)沙十大人氣社區(qū) 9、澳海瀾庭 &澳海月亮灣 2013 年度長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)誠(chéng)信評(píng)定金牌單位 2013 年第九屆地產(chǎn)奧斯卡長(zhǎng)沙房地產(chǎn)公園樓盤(pán)代表作 2014 年度十佳熱銷(xiāo)樓盤(pán) 2014 年中國(guó)湖南房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)排行榜最具性?xún)r(jià)比樓盤(pán) 2014 年第十一屆（長(zhǎng)沙）房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)人氣榜長(zhǎng)沙最具人氣樓盤(pán) 2014 年最佳人居環(huán)境樓盤(pán) 2014 年長(zhǎng)沙最具影響力城市宜居大盤(pán) 2014 年度長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)誠(chéng)信評(píng)定金牌單位 26 組織結(jié)構(gòu)圖： 杭州澳海控股有限公司 項(xiàng) 目 分 公 司 業(yè) 務(wù) 分 公 司 富陽(yáng)紫太商住有限公司 重慶杭富房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 湖南澳海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 銀川先澤房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 湖南三江房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 沈陽(yáng)澳海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 富陽(yáng)市同瀚智能電子有限公司 杭州同翰建筑設(shè)計(jì)有限公司 杭州新海建設(shè)工程實(shí)業(yè)有限公司 杭州三江物業(yè)管理有限公司 富陽(yáng)市新海園林養(yǎng)殖有限公司 富陽(yáng)市三江大酒店有限公司 長(zhǎng)春澳海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 重慶澳海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 湖南澳海月亮灣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 湖南澳海月亮灣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 27 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（表格 4） 澳海望洲府地塊技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一覽表 項(xiàng)目 單位 數(shù)值 總用地面積 60921 凈用地面積 37605 地上總建筑面積 12900 其 中 住宅建筑面積 372960 微型別墅面積 2950 4+1疊墅面積 9120 5+1 洋房面積 28250 高層面 積 85400 商業(yè)建筑面積 8000 配套用房建筑面積 000 商業(yè)（及配套）比例 容積率 筑占地面積 42530 建筑密度 綠地率 30% 28 項(xiàng)目 1）項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)（ S） 地理位置 /升值潛力 項(xiàng)目位于大河西先導(dǎo)區(qū)、政府規(guī)劃發(fā)展的湘江新區(qū)核心區(qū)地塊，地鐵 2株潭城際鐵軌直達(dá)，長(zhǎng)沙貨運(yùn)樞紐 火車(chē)北站正在建設(shè)中，加上奧特萊斯商業(yè)中心、金橋國(guó)際商業(yè)集群 等區(qū)域內(nèi)利好因素，具有良好的升值空間。 特色商業(yè) 奧特萊斯中高檔購(gòu)物商業(yè)中心、金橋國(guó)際商業(yè)集群 自然環(huán)境 宗地內(nèi)原生態(tài)植被保存完好，地塊東側(cè)緊鄰馬橋河景觀帶。 教育配套 項(xiàng)目用地周邊有桂芳、桐嶺等十多所小學(xué)和黃金、星城、高塘嶺等十多所初級(jí)中學(xué)，而且北有重點(diǎn)高中望城一中，南有雷峰中學(xué)，東有長(zhǎng)郡中學(xué)、師大附中，項(xiàng)目周邊北有電子信息學(xué)院、銀行干校，東有長(zhǎng)沙醫(yī)學(xué)院、湖南商學(xué)院北津分院，南有中南工大、湖南大學(xué)、湖南師大等十多所大專(zhuān)院校。 2）項(xiàng)目劣勢(shì)（ W） 地理位置 項(xiàng)目在長(zhǎng)沙三環(huán)外，當(dāng)前隸屬望城區(qū)管制，公 交出行、自駕出行均不太方便。 配套 項(xiàng)目附近均為在開(kāi)發(fā)區(qū)域，周邊除了教育配套外尚無(wú)太多成型商業(yè)配套、商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)較少。 區(qū)域市場(chǎng)規(guī)模 項(xiàng)目周?chē)司酉∩伲瑓^(qū)域內(nèi)購(gòu)買(mǎi)力明顯不足，而望城亦是各鎮(zhèn)獨(dú)立發(fā)展，且多鎮(zhèn)與長(zhǎng)沙內(nèi)相連，購(gòu)買(mǎi)力分散且在各鎮(zhèn)已消耗大部。 項(xiàng)目規(guī)劃 與周邊各個(gè)在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目相比，宗地面積較小，項(xiàng)目建筑規(guī)模屬中等水平，且容積率高于周邊項(xiàng)目，在規(guī)劃設(shè)計(jì)上如何體現(xiàn)優(yōu)勢(shì)為一大課題。 3）項(xiàng)目機(jī)會(huì)（ O） 市場(chǎng)形勢(shì) 29 2015年上半年住宅供應(yīng)量最大的是岳麓區(qū)，共批準(zhǔn)預(yù)售 交量最大的 也是岳麓區(qū)，共成交住宅 方 ；其次是雨花 區(qū) 和望城 區(qū)；住宅成交價(jià)格與去年同期相比望城區(qū)仍然保持上漲態(tài)勢(shì) ；總體表現(xiàn)為西拓南延。 相比 2014年區(qū)域購(gòu)房比例，岳麓區(qū)、望城區(qū)有所增加， 8090后年輕群體高學(xué)歷，注重追求品質(zhì)生活，大河西宜居生活環(huán)境得到認(rèn)可和喜好。 區(qū)域優(yōu)勢(shì) 河西先導(dǎo)開(kāi)發(fā)區(qū)、湘江新區(qū)核心區(qū)、長(zhǎng)株潭城際鐵軌 項(xiàng)目共贏 地塊附近各個(gè)項(xiàng)目相繼運(yùn)作提升了地塊受關(guān)注度。各項(xiàng)目通過(guò)產(chǎn)品互補(bǔ)、產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)化、區(qū)域炒作達(dá)到區(qū)域內(nèi)各項(xiàng)目共贏。 4）項(xiàng)目威脅（ T） 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng) 地塊附近有 多種物業(yè)形態(tài)并存的局面讓我們壓縮了我們推陳出新的空間，很難在推盤(pán)之初通過(guò)推出區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)稀缺產(chǎn)品來(lái)占據(jù)主動(dòng)的機(jī)會(huì)。且周邊多為大型社區(qū)，多為外地實(shí)力開(kāi)發(fā)商，如綠地集團(tuán)、中航集團(tuán)、裕田中國(guó)等。自身配套豐富他們不僅搶占區(qū)域內(nèi)第一桶金，也將在后續(xù)的競(jìng)爭(zhēng)中奪得先機(jī)。 市場(chǎng)反應(yīng) 根據(jù)地塊 3 容積率要求，我們將成為周邊最高容積率的商品房小區(qū)，做什么樣的產(chǎn)品能市場(chǎng)所追捧是一大難題。 優(yōu)勢(shì)解析 本地塊最大優(yōu)勢(shì)為教育配套及大型商業(yè)配套的未來(lái)發(fā)展驅(qū)動(dòng)力。在小區(qū)及戶(hù)型設(shè)計(jì)方面可借鑒我桃源、藍(lán)灣設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)、借勢(shì)人文教育、地鐵價(jià)值宣傳推 廣，衍生、放大項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)。 劣勢(shì)解析 通過(guò)對(duì)于地塊景觀、自然資源及項(xiàng)目所推崇的生活理念，區(qū)域內(nèi)宜居環(huán)境、優(yōu)質(zhì)教育等優(yōu)勢(shì)宣傳放大，弱化地塊內(nèi)交通不便劣勢(shì)，項(xiàng)目通過(guò)自建部分配套以彌補(bǔ)一部分配套不足現(xiàn)狀。在項(xiàng)目啟動(dòng)之初可參考配套先行、招商先行理念。 機(jī)會(huì)解析 長(zhǎng)沙城市建設(shè)不斷發(fā)展，城區(qū)面積將不斷延升，長(zhǎng)沙河西先導(dǎo)區(qū)發(fā)展及項(xiàng)目附近規(guī)劃有地鐵線，高鐵線，城際鐵路等，地塊內(nèi)交通連接三環(huán)、城際高速等交通要道，都是區(qū)域?qū)?lái)發(fā)展機(jī)遇。 威脅解析 因?yàn)橹苓呿?xiàng)目體量大，區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)供應(yīng)充足、競(jìng)爭(zhēng)激烈，所以項(xiàng)目定位失誤、產(chǎn)品結(jié) 構(gòu)設(shè)計(jì)失當(dāng)將可能造成產(chǎn)品積壓滯銷(xiāo)的嚴(yán)重后果。產(chǎn)品差異化、推盤(pán)節(jié)點(diǎn)、營(yíng)銷(xiāo)策 30 略及側(cè)重點(diǎn)均對(duì)項(xiàng)目操盤(pán)成功與否相當(dāng)關(guān)鍵。 目建設(shè)背景 “澳海望洲府” 位于 湖南 省 長(zhǎng)沙市 望城區(qū)星城鎮(zhèn)普瑞大道上，隸屬河西先導(dǎo)開(kāi)發(fā)區(qū)核心板塊、同屬政府規(guī)劃湘江新區(qū)板塊。地塊緊鄰馬橋河。在當(dāng)前長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)格局中屬望城板塊，該板塊客戶(hù)主要以望城縣及板塊周邊剛需客戶(hù)以及長(zhǎng)沙周邊城市的部分投資型、改善型客戶(hù)為主。目前由于金星北片區(qū)與岳麓區(qū)市府板塊逐漸接軌，而縣城板塊可謂偏安一隅，發(fā)展緩慢。 隨著金星北板塊的價(jià)格持續(xù)走高，金星北片區(qū)受到的 客戶(hù)重視越來(lái)越高，片區(qū)市場(chǎng)大盤(pán)扎堆，片區(qū)建設(shè)日新月異。雖然目前配套交通尚未形成氣候，但是由于價(jià)格較低，片區(qū)大盤(pán)較多，可預(yù)知未來(lái)發(fā)展前景較好，所以目前客戶(hù)群體也仍舊以剛需客戶(hù)為主，因而截流了相當(dāng)部分的長(zhǎng)沙導(dǎo)流客戶(hù)。 目前地塊周邊主要項(xiàng)目有：金橋國(guó)際商業(yè)集群、中航山水藍(lán)天、晟通城、綠地香樹(shù)花城、奧萊小鎮(zhèn)等。目前客戶(hù)群體主要為望城區(qū)域剛需客戶(hù)為主，各項(xiàng)目銷(xiāo)售情況一般。但是金橋國(guó)際商業(yè)集群，作為 集商品交易、會(huì)展博覽、倉(cāng)儲(chǔ)物流、電子商務(wù)、金融后援、總部基地、休閑、娛樂(lè)、旅游度假及相關(guān)生活配套于一體超大型金融商貿(mào)物流綜 合體 。金橋國(guó)際城 14年底首次開(kāi)盤(pán)為金橋國(guó)際市場(chǎng)集群家居建材城部分 50商鋪（一樓均價(jià) 10000元 /，二樓均價(jià) 7000元 /）。從每月數(shù)據(jù)對(duì)比來(lái)看，其商鋪銷(xiāo)售業(yè)績(jī)比較穩(wěn)定，發(fā)展?fàn)顩r良好，從目前發(fā)展?fàn)顩r來(lái)看，金橋國(guó)際帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展的能力是比較強(qiáng)的，根據(jù)當(dāng)前良好預(yù)期，金橋國(guó)際將會(huì)給項(xiàng)目所在區(qū)域帶來(lái)大量的人流，因而區(qū)域發(fā)展前景較好。 3、建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案 建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案研究是在市場(chǎng)預(yù)測(cè)和資源評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)上，論證必選擬建項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模和產(chǎn)品方案，作為確定項(xiàng)目技術(shù)方案、設(shè)備方案、工程方案、原材料燃燒供應(yīng)方案 及投資估算的依據(jù)。 31 設(shè)規(guī)模 “澳海望洲府 項(xiàng)目規(guī)劃總用地 約 160921 平 方米， 總 建筑面積 約 412900 平方米，其中住 宅 372960 平 方米，商 業(yè) 及其 它 38000 平 方米 ，物管用房 1000 平方米 。綠化覆蓋率 30%， 小區(qū)內(nèi)設(shè)配套休閑、娛樂(lè)文化中心、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)等設(shè)施。 本小區(qū)為一商住小區(qū)， 整個(gè)小區(qū)有 73 棟房子 ,住宅有高層和花園洋房、別墅等多種建筑形態(tài)，商業(yè)有底商和獨(dú)立商務(wù)樓兩種建筑形態(tài)。 品方案 本地塊采用組團(tuán)布置，各組團(tuán)的區(qū)域由小區(qū)內(nèi)的水系、道路自然分割而成。住宅形式分為三種類(lèi)型：別墅、花園洋房 和高層公寓住宅。綜合考慮周邊用地環(huán)境，高層公寓主要布置在地塊的北部以及西面，花園洋房位于地塊中部以及南面，別墅主要布置在地塊中部和東面 。 高層公寓區(qū)域和花園洋房、別墅三者分而不離， 盡享尊貴