某房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告.doc

內(nèi)部資料 注意保密評(píng)估報(bào)告工作底稿借 款 人：廣州合生愉景房地產(chǎn)有限公司項(xiàng)目名稱(chēng)：“愉景南苑”項(xiàng)目廣東省分行營(yíng)業(yè)部評(píng)估部評(píng)估人：梁伯翔評(píng)估小組： 第一章 借款人評(píng)價(jià) 梁伯翔 第二章 項(xiàng)目建設(shè)條件評(píng)價(jià) 張帆 第三章 市場(chǎng)評(píng)估 張帆 第四章 項(xiàng)目投資估算與籌資評(píng)價(jià) 馬強(qiáng) 第五章 償債能力評(píng)估 馬強(qiáng) 第六章 貸款風(fēng)險(xiǎn)分析 馬強(qiáng)資料提供單位：廣州市廣州大道支行印 制：廣東省分行營(yíng)業(yè)部評(píng)估部目 錄第一章 借款人評(píng)價(jià)一、借款人概況-4二、經(jīng)營(yíng)者素質(zhì)評(píng)價(jià)-5三、經(jīng)濟(jì)技術(shù)實(shí)業(yè)評(píng)價(jià)-5四、股東評(píng)價(jià)-6五、資產(chǎn)負(fù)債分析-6六、盈利能力分析-8六、現(xiàn)金流量分析-8七、信用狀況評(píng)價(jià)-8第二章 建設(shè)條件評(píng)價(jià)一、項(xiàng)目建設(shè)概況及規(guī)模-8二、項(xiàng)目審批手續(xù)及進(jìn)度-8第三章 市場(chǎng)評(píng)價(jià)一、市場(chǎng)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)-10二、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析-11三、發(fā)展前景-12第四章 投資估算與籌資評(píng)價(jià)一、 項(xiàng)目總投資估算-12二、 籌資來(lái)源-14第五章 項(xiàng)目效益及償債能力評(píng)價(jià)一、 項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益評(píng)價(jià)-14二、 項(xiàng)目敏感性分析-15三、 借款人償債能力-15第六章 貸款風(fēng)險(xiǎn)與效應(yīng)評(píng)價(jià)一、 貸款項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)度測(cè)算-16二、 貸款效應(yīng)及風(fēng)險(xiǎn)-16第七章 項(xiàng)目貸款綜合評(píng)價(jià)項(xiàng)目貸款綜合評(píng)價(jià)-18第一章 借款人評(píng)價(jià)一、借款人概況1、合作公司概況 廣州合生愉景房地產(chǎn)有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)合生愉景公司)是于2001年6月18日成立的合資經(jīng)營(yíng)（港資）企業(yè)，注冊(cè)資本4,725萬(wàn)元人民幣。合生愉景公司由三方股東投資組成：中方為廣州德裕發(fā)展有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)德裕公司，甲方)，投資200萬(wàn)元，占注冊(cè)資本的4.23%；廣州聯(lián)嘉置業(yè)有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)聯(lián)嘉公司，乙方)，投資400萬(wàn)元，占注冊(cè)資本的8.47%；外方為合生集團(tuán)有限公司（香港）(以下簡(jiǎn)稱(chēng)合生公司，丙方)，投資4,125萬(wàn)元，占注冊(cè)資本的87.3%。由于在各方合作前甲、乙方已為本項(xiàng)目前期征地及拆平本用地原有建筑物投入了600萬(wàn)元人民幣資金，其中甲方占200萬(wàn)元人民幣，乙方占400萬(wàn)元人民幣，合作各方同意該600萬(wàn)元作為甲、乙方的注冊(cè)資金投入。丙方在合作公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照簽發(fā)之日起36個(gè)月內(nèi)共分六期繳付應(yīng)繳注冊(cè)資本。經(jīng)廣州正德會(huì)計(jì)師事務(wù)所有限公司- 正驗(yàn)字(2001)第382號(hào)驗(yàn)資報(bào)告確認(rèn)2001年底合作公司資金已注資619萬(wàn)元。 20001年12月，由于合生集團(tuán)內(nèi)部管理調(diào)動(dòng)的原因，合生愉景公司的法人由蔡春萌替代謝世東出任該公司的法人。2、經(jīng)營(yíng)范圍及規(guī)模該司現(xiàn)主要經(jīng)營(yíng)廣州市海珠區(qū)新港西路210、212號(hào)大院地塊，原屬?gòu)V州市華南醫(yī)療器械廠和廣州光學(xué)儀器廠內(nèi)。建設(shè)用地規(guī)劃許可證號(hào)：穗規(guī)地證字（1999）第332號(hào)。項(xiàng)目東側(cè)為客村居住區(qū)，與廣州市南北大動(dòng)脈“廣州大道”相距500米；西南面為敦和路；北面緊臨海珠主干道“新港西路”，與成熟住宅小區(qū)“愉景雅苑”一街之隔。合作項(xiàng)目規(guī)劃總用地面積為48,290平方米，總建筑面積約為157,911平方米。3、資質(zhì)等級(jí)、信用等級(jí)現(xiàn)該司在我行信用等級(jí)為未評(píng)級(jí)優(yōu)質(zhì)客戶(hù)按A+級(jí)控制，并核定最高綜合授信額度為1.5億元。該司領(lǐng)取的是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)暫定資質(zhì)證書(shū)。二、經(jīng)營(yíng)者素質(zhì)評(píng)價(jià)該公司設(shè)董事會(huì)，并實(shí)行董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制。公司董事會(huì)成員共五人，德裕公司委派一人、聯(lián)嘉公司委派一人、合生公司委派三人。董事長(zhǎng)由合生公司委派，副董事長(zhǎng)由聯(lián)嘉公司委派。董事長(zhǎng)蔡春萌，男，1965年出生，中級(jí)職稱(chēng)，物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)，曾在英國(guó)留學(xué)，具有15年的房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)驗(yàn)，現(xiàn)兼任合生創(chuàng)展集團(tuán)副總經(jīng)理及廣東康景物業(yè)服務(wù)公司總經(jīng)理，具有豐富的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)。董事謝世東，男，出生于1958年，畢業(yè)于香港大學(xué)，獲工程學(xué)士學(xué)位，曾擔(dān)任香港一上市房地產(chǎn)發(fā)展公司的執(zhí)行董事，也是香港工程師學(xué)會(huì)會(huì)員，在房地產(chǎn)投資、物業(yè)發(fā)展、工程管理及銷(xiāo)售與市場(chǎng)推廣等方面擁有十九年以上經(jīng)驗(yàn)。三、 經(jīng)濟(jì)技術(shù)評(píng)價(jià)2001年末公司資產(chǎn)總額為19,591萬(wàn)元，其中存貨634萬(wàn)元，所有者權(quán)益619萬(wàn)元，目前開(kāi)發(fā)的愉景南苑項(xiàng)目總建筑面積約為155878平方米，計(jì)劃投資總額約為65877萬(wàn)元。公司現(xiàn)有職工約22人，研究生學(xué)歷占比5%，大學(xué)學(xué)歷占比68%，中高級(jí)職稱(chēng)占比15%，公司整體經(jīng)濟(jì)技術(shù)實(shí)力較強(qiáng)，具有豐富的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，并聚集了一批房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)、銷(xiāo)售各方面的人才。 四、股東評(píng)價(jià) 合生集團(tuán)有限公司（香港）是香港合生創(chuàng)展集團(tuán)旗下的投資公司，依靠集團(tuán)的實(shí)力，在內(nèi)地投資創(chuàng)業(yè)，自93年在內(nèi)地投資以來(lái)，擁有在內(nèi)地注冊(cè)的十二個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目公司的物業(yè)發(fā)展及投資權(quán)益，其總注冊(cè)資金為68,054萬(wàn)元，總建樓宇面積累計(jì)約為2,621,300平方米。98年公司股票在香港聯(lián)交所上市，籌集資金達(dá)64,300萬(wàn)元，資金實(shí)力雄厚，加上集團(tuán)對(duì)廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)的深刻認(rèn)識(shí)，使該集團(tuán)已成為廣州房地產(chǎn)界的翹楚。合生創(chuàng)展集團(tuán)擁有完整合理的內(nèi)部結(jié)構(gòu)及各方面專(zhuān)業(yè)人員，在廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中具備較大的優(yōu)勢(shì)。該集團(tuán)把控制成本放在各項(xiàng)工作的首位，利用大批量生產(chǎn)的優(yōu)勢(shì)，從設(shè)計(jì)方案上大套用、小調(diào)整，原材料大批量采購(gòu)，加上采用標(biāo)準(zhǔn)化管理模式施工建設(shè)等方式，有效地降低開(kāi)發(fā)成本，使得中高檔的樓盤(pán)按中低檔的價(jià)格出售，從而取得價(jià)格優(yōu)勢(shì)、規(guī)模優(yōu)勢(shì)，有效地提高了在市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力。 近年來(lái)，合生創(chuàng)展集團(tuán)憑借其雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，良好的施工質(zhì)量，不斷強(qiáng)化其品牌優(yōu)勢(shì)。公司組織開(kāi)發(fā)的華景新城、暨南花園、愉景雅苑、駿景花園，帝景苑都各具特色，這些樓盤(pán)總建筑面積超出125萬(wàn)平方米，推出的住宅銷(xiāo)售率達(dá)90%以上，市場(chǎng)反應(yīng)熱烈。該集團(tuán)在發(fā)展過(guò)中，與金融部門(mén)、合作單位建立了良好的信用關(guān)系，也取得了良好的社會(huì)信譽(yù)和廣泛的社會(huì)支持。 其余兩股東德裕公司和聯(lián)嘉公司由于所占的股份比例較少，并且截至評(píng)估之日，沒(méi)提供以上兩公司的具體資料，因此從略。五、資產(chǎn)負(fù)債分析 年份項(xiàng)目2001年12月2001年3月2000年12月2001年12月公司名稱(chēng)廣州合生愉景房地產(chǎn)有限公司合生創(chuàng)展集團(tuán)有限公司一、資產(chǎn)總額19,591446,356486,9721、流動(dòng)資產(chǎn)18,863207,081227,763預(yù)付帳款7168其他應(yīng)收款10989存貨634二、負(fù)債總額18,9721、流動(dòng)負(fù)債18,972134,965148,229其中短期借款077,52389,810其他應(yīng)付款189592、長(zhǎng)期負(fù)債082,205104,630其中長(zhǎng)期借款0三、所有者權(quán)益619167,963未分配利潤(rùn)068,05560,952資產(chǎn)負(fù)債率%97%流動(dòng)比率%96%速動(dòng)比率%96%存貨周轉(zhuǎn)率%應(yīng)收帳款轉(zhuǎn)率%分析公司資產(chǎn)負(fù)債表可知：（1） 該司成立時(shí)間較短，成立時(shí)間還不到一年，該公司的成立，主要是為了開(kāi)發(fā)愉景南苑項(xiàng)目。2001年末公司資產(chǎn)總額為19,591萬(wàn)元，資產(chǎn)負(fù)債率為97% 。資產(chǎn)負(fù)債率較高的原因是因?yàn)樵撍具M(jìn)入項(xiàng)目建設(shè)不久，剛開(kāi)始進(jìn)行銷(xiāo)售，銷(xiāo)售收入未結(jié)轉(zhuǎn)利潤(rùn)。并且關(guān)聯(lián)企業(yè)墊資注入，其中廣東珠江總承包有限公司4,614萬(wàn)元，合生集團(tuán)內(nèi)部往來(lái)12,091萬(wàn)元。（2） 預(yù)付帳款7,169萬(wàn)元，其中廣告宣傳費(fèi)35萬(wàn)元，工程款7,114萬(wàn)元，其他20萬(wàn)元。（3） 其他應(yīng)收款10,989萬(wàn)元，其中：廣州聯(lián)嘉置業(yè)有限公司6,201萬(wàn)元，及合生集團(tuán)公司內(nèi)部往來(lái)款4,720萬(wàn)元，其他68萬(wàn)元。（4） 所有者權(quán)益中，該司的注冊(cè)資金為4,725萬(wàn)元，現(xiàn)只注入了第一期資金，金額為619萬(wàn)元占了總出資額的15%。該司的出資總額共分為六期，是在合作公司成立三十六個(gè)月內(nèi)全部投入完畢。六、盈利能力及現(xiàn)金流量分析合生愉景公司2001年建立，截至評(píng)估日，銷(xiāo)售收入未結(jié)轉(zhuǎn)，報(bào)表未能反映出該司的盈利能力。但愉景南苑從三月初公開(kāi)銷(xiāo)售至今，已銷(xiāo)售出130多套，并且接受了270套的內(nèi)部認(rèn)購(gòu)登記，證明有較高的社會(huì)認(rèn)受度，應(yīng)具有較好的盈利前景。2001年底該司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流入2239萬(wàn)元，流出2696萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)糁?456萬(wàn)元，籌資產(chǎn)生凈現(xiàn)值527萬(wàn)元，總的現(xiàn)金流量為71萬(wàn)元。七、信用狀況評(píng)價(jià) 該司組織機(jī)構(gòu)合理，經(jīng)營(yíng)管理制度健全，具有經(jīng)驗(yàn)豐富、經(jīng)營(yíng)管理能力強(qiáng)的領(lǐng)導(dǎo)層及一批高素質(zhì)的專(zhuān)業(yè)管理人員。該公司由于所投項(xiàng)目尚處于前期建設(shè)階段，第一期期樓剛開(kāi)始公開(kāi)銷(xiāo)售，公司財(cái)務(wù)狀況在經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)方面尚不能反映企業(yè)的實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況，但根據(jù)股東實(shí)力及項(xiàng)目條件衡量，該公司符合我行競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)質(zhì)客戶(hù)的條件，2001年我行審批認(rèn)定該企業(yè)為未評(píng)級(jí)客戶(hù)，信用等級(jí)按A+級(jí)掌握。第二章 建設(shè)條件評(píng)價(jià)一、項(xiàng)目建設(shè)概況及規(guī)模 “愉景南苑”項(xiàng)目位于廣州市海珠區(qū)新港西路210、212號(hào)大院，原屬?gòu)V州市華南醫(yī)療器械廠和廣州光學(xué)儀器廠內(nèi)。 該項(xiàng)目占地面積48,3402（其中凈用地面積35,7622 ， 道路面積12,5782）總建筑面積155,8782，（商鋪12,6792該數(shù)為預(yù)測(cè)數(shù)，車(chē)庫(kù)382個(gè)車(chē)位，住宅135,2282，會(huì)所3,2782），容積率3.25，是由三種住宅類(lèi)型組成，共18棟，可售面積147,9072. 商品房住宅建筑情況列表如下:建筑區(qū)域樓層建筑面積2客戶(hù)數(shù)A區(qū)4棟1213層17,493.1176B區(qū)3棟1819層30,579.3306C區(qū)2棟1819層21,648.1198D區(qū)2棟19層19,684.5204E區(qū)2棟1819層19,278.2204F區(qū)2棟1819層19,226.3204G區(qū)2棟12層7,118.0 80K區(qū)1棟8層4,344.5 75合 計(jì)- 139,572.4 1,447設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位資質(zhì)：施工單位設(shè)計(jì)單位監(jiān)理單位廣東珠江工程總承包有限公司廣東珠江建筑工程設(shè)計(jì)公司廣東珠江建設(shè)工程監(jiān)理有限公司貳級(jí)企業(yè)證書(shū)甲級(jí)（設(shè)計(jì)證）乙級(jí)（暫定）設(shè)計(jì)、施工及監(jiān)理單位均具有承攬此項(xiàng)目相關(guān)工程任務(wù)的資質(zhì)及能力。二、項(xiàng)目審批手續(xù)及進(jìn)度 目前項(xiàng)目建設(shè)已領(lǐng)取了建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)、商品房預(yù)售許可證及部分建筑面積的建設(shè)工程規(guī)劃許可證。從項(xiàng)目建設(shè)文件依據(jù)方面看，該項(xiàng)目國(guó)有土地使用證、施工許可證尚在辦理之中,對(duì)今后項(xiàng)目銷(xiāo)售及銀行貸款抵押手續(xù)的辦理將會(huì)造成影響，合生愉景公司須盡快辦理有關(guān)手續(xù)，方能確保項(xiàng)目正常按計(jì)劃運(yùn)作。只要項(xiàng)目建設(shè)的有關(guān)報(bào)批手續(xù)抓緊辦理，開(kāi)發(fā)建設(shè)資金得以落實(shí)，項(xiàng)目施工按計(jì)劃完工將具有一定的保證?！坝渚澳显贰苯ㄔO(shè)條件、形象進(jìn)度良好，該項(xiàng)目進(jìn)入主體及配套設(shè)施建設(shè)階段。2001年初動(dòng)工建設(shè)以來(lái)該項(xiàng)目A、B區(qū)共7棟已結(jié)構(gòu)封頂，C、D、E、F區(qū)已達(dá)78層，G區(qū)開(kāi)工現(xiàn)已+00。該項(xiàng)目整體計(jì)劃于2003年中全部竣工交付使用。第三章 市場(chǎng)評(píng)價(jià)一、 市場(chǎng)供求現(xiàn)狀及其發(fā)展趨勢(shì)分析從目前廣州市房地產(chǎn)市來(lái)看，隨著我市居民住宅需求從生存需要向舒適需要轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)方式由速度、規(guī)模型向質(zhì)量、效益型轉(zhuǎn)變。這樣廣州市樓市供大于求與結(jié)構(gòu)短缺現(xiàn)象將長(zhǎng)期存在。1、 全省在建商品房突破一億平方米，其中廣州市開(kāi)工的項(xiàng)目高達(dá)4,000萬(wàn)平方米，去年全省商品房的銷(xiāo)售增幅低于10%；2、 廣州市商品房空置面積近2,000萬(wàn)平方米，新開(kāi)工面積增長(zhǎng)仍在兩位數(shù)以上，加上今年1萬(wàn)平方米的新開(kāi)發(fā)量。以上已反映供應(yīng)量高于需求量。但在這種狀況下廣州市的樓市還是存在著不同層次的發(fā)展空間。1、 國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展以及入世的利好,對(duì)中國(guó)房地尤其是對(duì)廣東樓市的促進(jìn)作用是直接而實(shí)在的,雖然去年廣東全省商品銷(xiāo)售下降，但這是在廣東樓市多年來(lái)銷(xiāo)售高速增長(zhǎng)后基數(shù)變大而致。2、 廣州市近三年商品房當(dāng)年成交量均超過(guò)同期批準(zhǔn)上市量。3、 廣州空置房數(shù)量為560萬(wàn)平方米，而廣州市人口高達(dá)900多萬(wàn)人，每一人增加一平方米，便可將560萬(wàn)平方米的空置房消化殆盡。當(dāng)前世界發(fā)達(dá)國(guó)家人均居住面積高35平方米，而廣州人均住房不足14平方米，故且不計(jì)外來(lái)與新增人口對(duì)住房的需求，僅是廣州現(xiàn)有居民改善住需求提供給房地發(fā)展的潛力與空間便是極其巨大。這說(shuō)明廣州市的樓市還是有能力扛起這巨大的空置房，而且發(fā)展空間還是有的。4、 在這可發(fā)展空間里，門(mén)檻也提高了。這就是部分環(huán)境優(yōu)美、設(shè)計(jì)合理、配套齊全和交通便利的樓盤(pán)仍具有較大的市場(chǎng)。二、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力分析1、地理位置情況：本項(xiàng)目位居海珠要沖，中山大學(xué)、廣東教育學(xué)院、廣東省經(jīng)濟(jì)管理干部學(xué)院等著名學(xué)府近在咫尺，東臨廣州大道、北靠新港西路、地鐵二號(hào)線貫穿整個(gè)路線，交通極為便利，人文地理環(huán)境較好。小區(qū)附近配套設(shè)施齊全，區(qū)域內(nèi)有大型會(huì)所、超市、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、公交車(chē)場(chǎng)、餐館灑店、學(xué)校、醫(yī)院及體育場(chǎng)館等配套建設(shè)，可滿(mǎn)足居民的基本生活文娛需要加上該項(xiàng)目合理的規(guī)劃設(shè)計(jì)、完善的配套設(shè)施、優(yōu)雅的園區(qū)環(huán)境、專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理，戶(hù)型設(shè)計(jì)實(shí)用，住宅首層大部分規(guī)劃為架空層等都已樹(shù)立了極高的聲譽(yù)，贏得人們廣泛歡迎。合生創(chuàng)展集團(tuán)公司所開(kāi)發(fā)的商品房比較適合現(xiàn)在消費(fèi)者的需求特點(diǎn)，無(wú)論是在地段、面積、層次、居住環(huán)境、物業(yè)管理上有廣東康景物業(yè)服務(wù)有限公司具有豐富的小區(qū)管理經(jīng)驗(yàn)。都已在人們心目中有了一個(gè)較為具體、良好的定位，同時(shí)也樹(shù)立了品牌形象。2、形態(tài)結(jié)構(gòu)規(guī)劃 小區(qū)規(guī)劃總目標(biāo)：特色鮮明、生態(tài)優(yōu)良、經(jīng)濟(jì)與環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展的居住園區(qū)。住宅立面處理以具有現(xiàn)代化氣息的嶺南特色為目標(biāo)。底層部位架空結(jié)合布置，將室外鋪地自然延伸進(jìn)入架空層，避免架空層無(wú)人光顧的情景，屋頂部分作綠化處理，頂蓋弧型飄板，局部漏空，體身通透輕盈的特點(diǎn)。標(biāo)準(zhǔn)層處理為標(biāo)準(zhǔn)凸窗臺(tái)，透空鐵飾陽(yáng)臺(tái)欄桿，同時(shí)戶(hù)型之間避免視線干擾。小區(qū)設(shè)計(jì)有三種住宅類(lèi)型，共18棟，戶(hù)型從二房一廳一衛(wèi)至四房二廳二衛(wèi)等6種戶(hù)型，住宅面積從66.95140平方米（套內(nèi)面積）周邊樓盤(pán)分析及售價(jià)定位（同類(lèi)產(chǎn)品已有開(kāi)發(fā)量和潛力）項(xiàng)目名稱(chēng)項(xiàng)目地點(diǎn)目前銷(xiāo)售均價(jià)開(kāi)發(fā)樓盤(pán)發(fā)展商愉景雅苑新港西路5,500元/平方米32棟12-18層廣州合生明暉房地產(chǎn)有限公司疊彩園天雄布市4,315元/平方米32棟12-26層廣州市合景盈富房地產(chǎn)有限公司順景雅苑新港西路立新東街5,110元/平方米14棟13層廣東杰偉實(shí)業(yè)有限公司南景園江燕路5,077元/平方米23棟13層廣州市珠光南景房地產(chǎn)有限公司順華名庭新港西路4,915元/平方米5棟12-20層順得振華房地產(chǎn)有限公司 以上所開(kāi)發(fā)產(chǎn)品在河南地區(qū)都是較為良好，隨著國(guó)家對(duì)居民居住房屋政策的不斷出臺(tái)及居民生活水平的不斷提高等，其發(fā)展?jié)摿σ苍诩哟?。三、市?chǎng)發(fā)展前景 目前該項(xiàng)目附近多個(gè)正在興建和發(fā)售的樓盤(pán)均價(jià)（帶裝修）在4,900-5,500之間，綜合衡量該項(xiàng)目所在的地理位置、居住環(huán)境及周邊樓盤(pán)的售價(jià)，評(píng)估認(rèn)為本項(xiàng)目樓盤(pán)銷(xiāo)售均價(jià)定為住宅5,000元/平方米、商鋪6,000元/平方米基本合理。評(píng)估認(rèn)為，“愉景南苑”的地理位置、周邊環(huán)境和規(guī)劃設(shè)計(jì)等均符合目前市場(chǎng)需求及消費(fèi)傾向，定價(jià)也具有一定的競(jìng)爭(zhēng)力，項(xiàng)目推向市場(chǎng)后，銷(xiāo)售前景將看好。第四章 投資估算與籌資評(píng)價(jià)一、項(xiàng)目總投資估算本項(xiàng)目投資費(fèi)用有關(guān)數(shù)據(jù)的評(píng)估均是依據(jù)廣州市及我行貸款評(píng)估有關(guān)規(guī)定并結(jié)合實(shí)際投入進(jìn)行估算，數(shù)據(jù)由企業(yè)項(xiàng)目可行性報(bào)告及最新資料核算得來(lái)，愉景南苑總計(jì)劃投資65,877萬(wàn)元，具體明細(xì)如下列表：?jiǎn)挝唬浩椒矫醉?xiàng)目數(shù)值（萬(wàn)元）取值占地面積48,340總建筑面積155,878總銷(xiāo)售面積147,907135,228+15,727-3,048=147,907銷(xiāo)售收入80,1875,000*135,228+(15727-3048)*6,000+382*130,000=80,187.4萬(wàn)元一、土地費(fèi)用13,5491土地出讓金3,499合同2拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)10,050規(guī)劃道路補(bǔ)償+非規(guī)劃道路補(bǔ)償=(21,970+14,685)*2,100+(5,266+6,392)*525+5,800*3,000=10,050萬(wàn)元二、前期工程費(fèi)1,9821三通一平費(fèi)77950元*155,878平方米=779萬(wàn)元2規(guī)劃勘測(cè)設(shè)計(jì)費(fèi)953建安工程費(fèi)27,229*3.5%=953萬(wàn)元3可行性研究費(fèi)及開(kāi)辦費(fèi)用250三、房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)34,7111建安工程費(fèi)27,22927,229萬(wàn)元2附屬工程費(fèi)4,676300*155,878=4,676萬(wàn)元3室外工程費(fèi)2,806180*155,878平方米=2,806萬(wàn)元四、其他費(fèi)用4,084建安工程費(fèi)*15%=4084萬(wàn)元五、銷(xiāo)售費(fèi)用4,009銷(xiāo)售收入80,187*5%=4009萬(wàn)元六、管理費(fèi)用1,50750,253萬(wàn)元*3%=1507.59萬(wàn)元七、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)1,50750,253萬(wàn)元*3%=1507.59萬(wàn)元八、財(cái)務(wù)費(fèi)用4,528合計(jì)(總投入)65,877（二）測(cè)算依據(jù)1、土地費(fèi)用：土地出讓金按合同規(guī)定，本項(xiàng)目應(yīng)繳3499萬(wàn)元；征地費(fèi)根據(jù)拆遷合同取數(shù)，一部分根據(jù)須拆遷的房改房面積估算，總計(jì)約為10061萬(wàn)元。 2、前期費(fèi)用：規(guī)劃勘測(cè)設(shè)計(jì)費(fèi)按建安工程費(fèi)的3。5%計(jì)提約為953萬(wàn)元；三通一平費(fèi)按50元/平方米計(jì)提約為779萬(wàn)元；可研及開(kāi)辦費(fèi)用約為250萬(wàn)元；3、房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)：建安工程費(fèi)為27229萬(wàn)元，根據(jù)企業(yè)提供取數(shù)；附屬工程按300元/平方米建筑面積計(jì)提，室外工程按180元/平方米計(jì)提；4、其他直接費(fèi)用：取建安工程費(fèi)的15%；5、銷(xiāo)售費(fèi)用：按銷(xiāo)售收入的5%計(jì)提；6、管理費(fèi)用：按土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)和房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)三項(xiàng)之和的3%計(jì)提；7、財(cái)務(wù)費(fèi)用：銀行貸款按年利率在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮20%，貸款期三年計(jì)，股東投入按同期銀行貸款利率計(jì)息；8、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)：按土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)和房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)三項(xiàng)之和的3%計(jì)提。二、籌資來(lái)源 該項(xiàng)目總投資65,877元，截止評(píng)估日，項(xiàng)目已投入資金約19,520萬(wàn)元，約占總投資的30%。所投入的資金中包括已到位注冊(cè)資金619萬(wàn)元,其余部分由合生公司集團(tuán)內(nèi)部調(diào)撥形成。所投入資金主要用于2001年項(xiàng)目的建設(shè)；銀行貸款1.5億元，約占總投資的23%，其中5,000萬(wàn)元用于支付土地費(fèi)用，1億元用于2002年后的建安費(fèi)用；銷(xiāo)售回籠款31,368萬(wàn)元，約占總投資的47%。本評(píng)估預(yù)計(jì)項(xiàng)目2002年、2003年和2004年分別實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入24,056萬(wàn)元、24,056萬(wàn)元、20,056萬(wàn)元。預(yù)售款回籠可以補(bǔ)足項(xiàng)目建設(shè)資金缺口。綜上所述，投資估算內(nèi)容基本齊全，依據(jù)和取費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)基本合理，若項(xiàng)目銷(xiāo)售能如預(yù)計(jì)的實(shí)現(xiàn)，項(xiàng)目建設(shè)資金的落實(shí)有一定保障。第五章 項(xiàng)目效益及償債能力評(píng)價(jià)一、項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益評(píng)價(jià)項(xiàng)目于2001年初動(dòng)工興建，計(jì)劃于2003年中竣工交付使用，2002年開(kāi)始銷(xiāo)售，計(jì)劃2006年銷(xiāo)售完畢。項(xiàng)目可售面積147,907平方米（包括住宅和商鋪面積），平均售價(jià)定為5,000元/平方米，另外有382個(gè)可售車(chē)位，售價(jià)定為130,000元，預(yù)計(jì)項(xiàng)目全部銷(xiāo)售完畢后可實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入80,187萬(wàn)元，扣除各項(xiàng)開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用，項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)稅前利潤(rùn)總額為9,488萬(wàn)元，銷(xiāo)售利潤(rùn)率為11.85%，投資利潤(rùn)率14.01%，具有教好的經(jīng)濟(jì)效益。經(jīng)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行全部投資現(xiàn)金流量分析，當(dāng)基準(zhǔn)貼現(xiàn)率取12%時(shí)，項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值（FNPN）為1,628萬(wàn)元，全部投資內(nèi)部收益率為15.25%，動(dòng)態(tài)投資回收期為4.63年，表明項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可行的。二、項(xiàng)目敏感性分析對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本和銷(xiāo)售收入兩個(gè)影響項(xiàng)目效益的主要因素向不利方向變化時(shí)進(jìn)行敏感性分析：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本分別增加5%和10%時(shí)，項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值為-214萬(wàn)元和-2,051萬(wàn)元，內(nèi)部收益率分別為11.6%和8.4%；項(xiàng)目銷(xiāo)售收入分別減少5%和10%時(shí)，項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為-258萬(wàn)元和-2,138萬(wàn)元，內(nèi)部收益率分別為11.5%和7.97%。整個(gè)項(xiàng)目總的看來(lái)具備一定抗風(fēng)險(xiǎn)能力。項(xiàng)目對(duì)銷(xiāo)售收入的變化更敏感。三、借款人償債能力評(píng)價(jià)該項(xiàng)目貸款1.5億元，企業(yè)計(jì)劃于2004年一次性?xún)斍?。根?jù)本項(xiàng)目借款償還表來(lái)看，如果我行按計(jì)劃發(fā)放貸款1.5億元，2005年企業(yè)尚有還貸盈余資金29,853萬(wàn)元，項(xiàng)目借款償還綜合保證比為3.1，具備一定的償債能力。從項(xiàng)目目前的情況和銷(xiāo)售預(yù)測(cè)來(lái)看，如無(wú)異常，按計(jì)劃償還貸款具有一定的保證。第六章 貸款風(fēng)險(xiǎn)與效應(yīng)評(píng)價(jià)一、貸款項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)度測(cè)算經(jīng)測(cè)定，借款企業(yè)信用等級(jí)綜合得分為34.5分，企業(yè)信用等級(jí)被我行評(píng)為未評(píng)級(jí)優(yōu)質(zhì)客戶(hù)按A+級(jí)控制。貸款項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)綜合評(píng)定得分為79.8分，項(xiàng)目等級(jí)為A級(jí)，貸款項(xiàng)目綜合風(fēng)險(xiǎn)度為0.3。 二、貸款效應(yīng)及風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)1、貸款效應(yīng) 按現(xiàn)行的貸款利率上浮20%計(jì)算，對(duì)該項(xiàng)目發(fā)放貸款，在還貸期三年內(nèi)可為我行帶來(lái)約5929萬(wàn)元的利息收入和約3億的按揭貸款業(yè)務(wù)。同時(shí)可進(jìn)一步密切與我行優(yōu)質(zhì)客戶(hù)-合生創(chuàng)展公司的銀企合作關(guān)系，為我行爭(zhēng)取更多的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目奠定良好基礎(chǔ)，并促進(jìn)我行的信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整。2、擔(dān)保評(píng)價(jià)本次貸款由廣東合生明暉房地產(chǎn)有限公司和廣東華景新城房地產(chǎn)有限公司共同提供擔(dān)保，承擔(dān)連帶償還責(zé)任。1、廣東合生明暉房地產(chǎn)有限公司為該筆貸款提供1億元的擔(dān)保。2001年度我行評(píng)定企業(yè)信用等級(jí)為AA級(jí)，至2001年末，總資產(chǎn)20,830萬(wàn)元，總負(fù)債9,544萬(wàn)元，凈資產(chǎn)額為11,286萬(wàn)元。該司已對(duì)外提供擔(dān)保297萬(wàn)元，現(xiàn)對(duì)外可擔(dān)保額10，989萬(wàn)元，具有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力及一定的擔(dān)保能力； 2、廣東華景新城房地產(chǎn)有限公司為該筆貸款提供5,000萬(wàn)元的擔(dān)保，至2001年末，該司總資產(chǎn)66,561萬(wàn)元，總負(fù)債46,615萬(wàn)元，凈資產(chǎn)額為19,946萬(wàn)元。該司已對(duì)外提供擔(dān)保1,195萬(wàn)元，現(xiàn)對(duì)外可擔(dān)保額18,751 萬(wàn)元。兩個(gè)公司的擔(dān)保能力充足，但考慮到該兩公司與本次貸款的借款企業(yè)均是合生創(chuàng)展旗下的關(guān)聯(lián)公司，且該兩公司與借款企業(yè)的所有資金均由合生創(chuàng)展統(tǒng)一調(diào)配運(yùn)作，故由該兩公司為本次貸款提供擔(dān)保尚不能充分保障我行貸款安全。3、貸款風(fēng)險(xiǎn) 評(píng)估認(rèn)為，本貸款主要存在以下風(fēng)險(xiǎn)：1、市場(chǎng)銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)。廣州的房