房地產(chǎn)公司稅收籌劃報告.doc

鵬程房地產(chǎn)開發(fā)有限公司稅收籌劃報告一、企業(yè)性質(zhì)及業(yè)務范圍鵬程房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，成立于201X年X月，注冊資本為人民幣兩千萬元，是一家專業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)，具有房地產(chǎn)開發(fā)三級資質(zhì)。公司現(xiàn)有工程師、專業(yè)技術(shù)人員和管理人員等員工50余名。公司主要經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)、建造、銷售、出租和管理自建商品房等業(yè)務。二、涉及的稅種（一）前期準備階段的稅種 主要是耕地占用稅和契稅。在房地產(chǎn)開發(fā)中如果占用了耕地，就必須在收到土地管理部門通知之日起30日內(nèi)一次性繳納耕地占用稅。購買土地時要按3%5%的稅率繳納契稅。（二）房地產(chǎn)開發(fā)階段涉及的稅種在開發(fā)階段對營業(yè)額按3%稅率征收的建筑業(yè)營業(yè)稅；簽訂建設(shè)施工合同時，對合同金額按萬分之三的稅率交印花稅；同時還要就擁有的土地面積繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。（三）房地產(chǎn)銷售階段涉及的稅種1.營業(yè)稅。對房地產(chǎn)出售方適用“銷售不動產(chǎn)”稅目的規(guī)定，以房屋售價的5%稅率繳納的營業(yè)稅；針對房產(chǎn)租賃而言的，房產(chǎn)租賃業(yè)適用營業(yè)稅中“服務業(yè)”稅目，統(tǒng)一執(zhí)行5%的比例稅率。 2.土地增值稅。土地增值稅實行超率累進稅率，增值多的多征，增值少的少征，無增值的不征，最低稅率為30%，最高稅率為60%。 3.印花稅。房地產(chǎn)銷售階段的印花稅，是在房地產(chǎn)交易中，針對房地產(chǎn)交易金額，適用“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”稅目，按照0.05%稅率征收。 4.企業(yè)所得稅。對房地產(chǎn)企業(yè)而言，如果其轉(zhuǎn)讓或出租房地產(chǎn)產(chǎn)生了凈收益，就要將其收益并入企業(yè)利潤總額繳納企業(yè)所得稅。企業(yè)所得稅采用25%的比例稅率。5.房產(chǎn)稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在出售前，不征收房產(chǎn)稅；但對出售前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)使用或出租、出借的商品房應按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅采用比例稅率，依據(jù)房產(chǎn)計稅余值計征的，稅率為1.2%；依據(jù)房產(chǎn)租金收入計征的，稅率為12%。三、具體稅收籌劃策略（一）營業(yè)稅籌劃根據(jù)中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例，房地產(chǎn)企業(yè)所涉及的應納營業(yè)稅的稅目包括服務業(yè)、建筑業(yè)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)、銷售不動產(chǎn)，稅率皆為5%。房地產(chǎn)開發(fā)公司營業(yè)稅的計稅依據(jù)是房地產(chǎn)開發(fā)公司的銷售額。營業(yè)稅本身納稅籌劃空間比較小，但是可以根據(jù)業(yè)務特點進行稅收籌劃。1.減少營業(yè)稅應稅項目的流轉(zhuǎn)(轉(zhuǎn)讓)次數(shù)。我國稅法規(guī)定，房地產(chǎn)等不動產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓屬于營業(yè)稅的納稅范疇，而營業(yè)稅是按次重復征收的。2.選擇合作建房方式。(1)合作建房是指一方提供土地使用權(quán)，另一方提供資金，雙方合作，建造房屋。根據(jù)營業(yè)稅法的規(guī)定，甲企業(yè)以土地使用權(quán)，乙企業(yè)以貨幣資金成立合營企業(yè)，合作建房，房屋建成后雙方采取風險共擔、利潤共享的分配方式。由于甲企業(yè)投入的土地使用權(quán)是無形資產(chǎn)，無須繳納營業(yè)稅。(2) 甲企業(yè)通過轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)而擁有了部分新建房屋的所有權(quán)，從而產(chǎn)生了轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)應交納營業(yè)稅的納稅義務。從兩種方式我們可以看出選擇合作建房可以避免繳納營業(yè)稅。3.在房地產(chǎn)企業(yè)中，如果企業(yè)在開發(fā)之初便能確定最終的用戶，那么采用代建房方式進行開發(fā)，而不采用先開發(fā)后銷售的方式，這種籌劃方式可按建筑行業(yè)適用的3低稅率繳納營業(yè)稅，而且還不需繳納土地增值稅。（二）土地增值稅籌劃土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。這也是房地產(chǎn)公司稅負最重的一個稅種。根據(jù)土地增值稅的相關(guān)計稅規(guī)定以及鵬程公司目前的項目開發(fā)情況，公司現(xiàn)階段對于此稅種可運用的籌劃方法主要有以下兩種:1.臨界點籌劃法公司現(xiàn)有一普通標準住宅開發(fā)項目，按土地增值稅規(guī)定可扣除的相關(guān)開發(fā)成本費用合計4000萬元（包括取得土地使用權(quán)價款、開發(fā)成本、開發(fā)費用、20%加計扣除，但不包括與轉(zhuǎn)讓有關(guān)的稅金），該項目計劃售價總額5400萬元。方案一：R=5400萬元營業(yè)稅金及附加R5%(1+7%+3%)=297萬元增值率(R-C)/C=25.67%應納土地增值稅(R-C)30%=330.9萬元應納企業(yè)所得稅(R-C*-330.9）25%=193.03萬元稅后利潤R-C*-330.9-193.03=579.07萬元（注：為簡化計算令C=C*=C*，下表同理）根據(jù)土地增值稅暫行條例第8條的規(guī)定：對于納稅人建造的普通標準住宅，如果增值率未超過20%，免征土地增值稅。在方案一情況下，土地增值稅增值率為25.67%，接近稅收優(yōu)惠政策中的20%，因此公司可以通過降低售價、降低增值率的方法（方案二）進行納稅籌劃。方案二：R=5100萬元營業(yè)稅金及附加R5%(1+7%+3%)=280.5萬增值率(R- C)/C=19.15%應納土地增值稅0應納企業(yè)所得稅(R-C*-0）25%=204.88萬元稅后利潤R-C*-0-204.88 =614.62萬元利用此臨界點籌劃法籌劃后，企業(yè)雖然銷售收入減少了300萬，但由于免交了土地增值稅，稅后利潤增加了35.55萬元，從而達到了籌劃的目的。2.利息支出籌劃法 根據(jù)土地增值稅暫行條例實施細則第7條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)完工之后的利息費用支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算、分攤并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不得超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額；凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10%以內(nèi)計算扣除。企業(yè)據(jù)此可以選擇：如果購買房地產(chǎn)主要依靠負債籌資，利息費用所占比例較高，可提供金融機構(gòu)證明，據(jù)實扣除；反之，主要依靠權(quán)益資本籌資，利息費用很少，則可不計算應分攤的利息，這樣可以多扣除房地產(chǎn)開發(fā)費用，對于降低土地增值稅稅負有利。如公司一開發(fā)項目可扣除的取得土地使用權(quán)價款3500萬元、開發(fā)成本4000萬元，財務費用中可以按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤的利息支出為600萬且不超過商業(yè)銀行同期同類貸款利率。按照上述分析，企業(yè)可以選擇的方案有下面兩種：方案可扣除的開發(fā)費用1.不提供金融機構(gòu)證明（3500+4000）10%750（萬元）2.提供金融機構(gòu)證明600（3500+4000） 5%975（萬元）顯然，此時企業(yè)將利息支出作為單獨扣除項目據(jù)實扣除能增加可扣除的開發(fā)費用，是更有利的選擇。（三）個人所得稅籌劃隨著公司的快速發(fā)展，員工收入水平不斷提高，越來越多的人成為個人所得稅的納稅人。企業(yè)作為個人所得稅的代扣代繳義務人，如果通過個人所得稅的納稅籌劃增加員工可支配收入，必將大大提高員工的工作積極性，增加員工對企業(yè)的認同感和歸屬感，對企業(yè)長遠發(fā)展產(chǎn)生有利的促進作用。在合法、合規(guī)的前提下，個人所得稅納稅籌劃應堅持“應扣不漏，應免不扣”，“綜合考慮，免稅效應”的基本思路。具體說來，應從以下幾方面著手。1.減少員工名義所得。在保證實際所得不變的前提下，同時減少名義所得和名義支出，從而降低應納稅所得額。比如把個人收入變?yōu)閱挝粚β毠さ母＠麆诒ＶС?，個人收入就可以在單位經(jīng)營成本中稅前扣除。2.利用稅率臨界點調(diào)整工資。對工資、薪金收入這些實行超額累進稅率的應稅所得項目，應盡量避免臨界所得進入高檔稅率區(qū)。比如某員工3月份的個人所得稅應納稅所得額適用5%的稅率，再多發(fā)幾十元工資，稅率就變成10%了，那么這幾十元就應盡量改期發(fā)放，避免“單位多發(fā)了錢，收入?yún)s減少”的尷尬。3.重點籌劃一次性獎金的發(fā)放。一次性獎金按適用稅率計算應納稅額，只要確定的稅率高于某一檔次，其全額就要適用更高一級次的稅率（類似全額累進稅率），因此就形成了一個工資發(fā)放無效區(qū)間。通過對一次性獎金每個所得稅級的上限（稅收臨界點）、應納稅額和稅后所得的計算，可計算出一次性獎金發(fā)放的無效區(qū)間。4.科學籌劃月度工資和一次性獎金的發(fā)放結(jié)構(gòu)。在職工全年收入一定的情況下，應科學安排月度工資和一次性獎金的發(fā)放比例，找到工資和獎金之間稅率的最佳配比，從而有效降低稅率和個人所得稅負擔。（四）企業(yè)所得稅的籌劃1.宏觀籌劃：根據(jù)2009年國家稅務總局下發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法最新規(guī)定：“開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)或用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實際取得利益權(quán)利時按照公允價值確認收入（利潤）的實現(xiàn)，并計算繳納企業(yè)所得稅。”不難看出，開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)已經(jīng)不再按照視同銷售處理，但要求與其他視同銷售的業(yè)務分開核算，因此，在自營物業(yè)經(jīng)營模式下，企業(yè)所得稅籌劃中應注意規(guī)避視同銷售行為，將銷售物業(yè)、自營物業(yè)以及其他視同銷售的業(yè)務徹底分開。2.微觀籌劃：公司如果成立經(jīng)營自持物業(yè)的子公司，而且稅務機關(guān)對這家以自營物業(yè)為經(jīng)營業(yè)務的子公司采用查賬征收的辦法，那么公司企業(yè)所得稅計算公式為：應納所得稅額=（計稅收入總額-各項扣除）所得稅率，預計所得稅率在近幾年都將保持穩(wěn)定，因此，未來對公司從事自營性物業(yè)的子公司的企業(yè)所得稅籌劃應當注意計稅收入的籌劃和各項扣除的籌劃。一是，計稅收入的籌劃。從計算所得稅的公式中可以看出，計稅收入總額越低，要繳納的企業(yè)所得稅稅款越少。盡量將代收代繳的水費、電費、物業(yè)管理費等剝離，減少實際計稅的租金收入。二是，各項扣除的籌劃。要降低所得稅稅額，要求清晰充分地記錄成本費用并根據(jù)稅法的具體規(guī)定做出適合于自己的選擇。如在折舊費用的處理上，可以對稅法規(guī)定允許進行加速折舊的資產(chǎn)采用加速折舊的方法，這樣便可以集中減少企業(yè)所得稅款，利用折舊費用的時間價值。根據(jù)稅法規(guī)定，業(yè)務招待費的扣除額是發(fā)生額的60%和當年營業(yè)收入的5兩者中間的最小額，超過部分不允許向以后年度結(jié)轉(zhuǎn)，但與這個性質(zhì)類似的會議費沒有扣除上限；廣告費和業(yè)務宣傳費可在當年營業(yè)收入的15%范圍內(nèi)扣除，超過部分允許向以后年度結(jié)轉(zhuǎn)，但與此性質(zhì)類似的贊助支出不允許稅前扣除，公司應當注意這些性質(zhì)類似但扣除規(guī)定不同的費用進行合理安排。四、企業(yè)未來的發(fā)展計劃及相關(guān)的稅收計劃住宅仍是未來房地產(chǎn)市場的主導產(chǎn)品，其中又以中檔、中高檔需求最大。所以，公司未來應以中檔、中高檔住宅為產(chǎn)品開發(fā)定位，而且其比例控制應不少于總開發(fā)量的80%，余20%可視資金情況適當開發(fā)寫字樓或商業(yè)、酒店，以集中優(yōu)勢，形成共享資源，實現(xiàn)品牌互動，體現(xiàn)專業(yè)化、品牌化的發(fā)展模式。房地產(chǎn)企業(yè)既要有資產(chǎn)規(guī)模，更要有產(chǎn)品銷售量。企業(yè)追求的是利潤不是利潤率，所以不同的階段必須要有不同的策略，利潤率下降時，就要保持有足夠量的推出，以確保凈資產(chǎn)收益率、資產(chǎn)的擴張，品牌的形成。要實現(xiàn)這些既定戰(zhàn)略目標，合理的土地儲備是關(guān)鍵，所以在保證項目正常開發(fā)的前提下，公司在一定時期內(nèi)要能拿出資金購置土地，以保證項目開發(fā)的持續(xù)性。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)環(huán)節(jié)眾多，拿地、拆遷、設(shè)計、土建、采購、裝修、資金、營銷、物業(yè)管理等等，每一項經(jīng)濟行為的發(fā)生都會涉及稅金。因此，房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃必須結(jié)合以上各環(huán)節(jié)，進行系統(tǒng)的思考。房地產(chǎn)行業(yè)由于稅負絕對額大，所以，經(jīng)過籌劃省下來的房地產(chǎn)稅負的絕對金額也很大。整體系統(tǒng)的房地產(chǎn)稅務規(guī)劃，必須從戰(zhàn)略、經(jīng)營以及理財三個層面考慮，綜合立體地進行思維，通過精心安排和統(tǒng)籌來獲取“節(jié)稅”收益。稅務籌劃應貫穿于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營活動全過程。從戰(zhàn)略的高度規(guī)劃，企業(yè)應考慮企業(yè)性質(zhì)用內(nèi)資還是外資、股權(quán)結(jié)構(gòu)如何安排、成立項目公司還是不成立項目公司、用法人股東還是自然人股東、土地方與資金方合作應采用什么模式才能保證雙方整體利益最大化等等重大的戰(zhàn)略性問題。從經(jīng)營的角度規(guī)劃，則會涉及到房地產(chǎn)公司日常運營的方方面面，比如戶型面積應定多大、車庫應建獨立車庫還是地下連體車庫、對外合同條款如何從財稅角度修改最合理、銷售定價與稅負的關(guān)系、營銷政策如何設(shè)計可以回避稅務風險、樣板房建在開發(fā)產(chǎn)品內(nèi)還是開發(fā)產(chǎn)品外，賣毛坯房還是精裝修房合算，如果賣精裝修房，從稅務的角度出發(fā)，與小業(yè)主簽一份合同還是簽兩份合同合算等等。從理財角度規(guī)劃，主要是從財務部門出發(fā)，空間有限，絕對金額往往不大。比如費用發(fā)生后計入什么會計科目可節(jié)稅、用什么樣的費用分攤標準對公司最有利、