投資性房地產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn).doc

附件5：投資性房地產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn)（征求意見(jiàn)稿）第一章引言第一條為規(guī)范注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行投資性房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)行為，維護(hù)社會(huì)公共利益和資產(chǎn)評(píng)估各方當(dāng)事人合法權(quán)益，根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則基本準(zhǔn)則、資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則不動(dòng)產(chǎn)及以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估指南（試行）制定本指導(dǎo)意見(jiàn)。第二條本指導(dǎo)意見(jiàn)所稱投資性房地產(chǎn)評(píng)估，是指按照以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估指南（試行）要求，對(duì)符合會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定條件的投資性房地產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日的公允價(jià)值進(jìn)行分析、估算，并發(fā)表專業(yè)意見(jiàn)的行為和過(guò)程。第三條本指導(dǎo)意見(jiàn)所稱投資性房地產(chǎn)，是指企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)投資性房地產(chǎn)及應(yīng)用指南相關(guān)定義下的投資性房地產(chǎn)，即企業(yè)為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。第四條注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行投資性房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)遵守本指導(dǎo)意見(jiàn)。第二章基本要求第五條注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行投資性房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)恪守獨(dú)立、客觀、公正的原則，勤勉盡責(zé)，保持應(yīng)有的職業(yè)謹(jǐn)慎，不得出現(xiàn)對(duì)評(píng)估結(jié)論具有重要影響的實(shí)質(zhì)性疏漏和錯(cuò)誤，不得以預(yù)先設(shè)定的價(jià)值作為評(píng)估結(jié)論。第六條評(píng)估機(jī)構(gòu)、注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師、業(yè)務(wù)助理人員和外聘專家應(yīng)當(dāng)與委托方以及其他相關(guān)當(dāng)事方無(wú)利害關(guān)系。第七條注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行投資性房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)具備投資性房地產(chǎn)評(píng)估相關(guān)專業(yè)知識(shí)和相應(yīng)的評(píng)估經(jīng)驗(yàn)，具備從事投資性房地產(chǎn)評(píng)估的專業(yè)勝任能力。注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師應(yīng)當(dāng)關(guān)注投資性房地產(chǎn)評(píng)估的復(fù)雜性，根據(jù)自身的專業(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)，審慎考慮是否有能力承接投資性房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)。第八條注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行投資性房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)與委托方協(xié)商執(zhí)行投資性房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的可行性，重點(diǎn)考慮以下因素：（一）是否能在約定的時(shí)限內(nèi)充分獲取評(píng)估對(duì)象的資料和信息；（二）對(duì)評(píng)估對(duì)象的法律權(quán)屬資料的查驗(yàn)是否受到限制；（三）公允價(jià)值是否可以持續(xù)取得；（四）是否存在對(duì)形成合理評(píng)估結(jié)論具有重要影響的其他事項(xiàng)。當(dāng)投資性房地產(chǎn)位于中國(guó)以外的國(guó)家或者地區(qū)時(shí)，還應(yīng)當(dāng)關(guān)注投資性房地產(chǎn)所在地的政策環(huán)境、法律制度等因素的影響。第九條注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行投資性房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)充分理解相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的要求以及評(píng)估對(duì)象在企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)告中的核算和披露要求，并提請(qǐng)企業(yè)管理層按其經(jīng)營(yíng)意圖以及會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定、相關(guān)核算要求對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行妥當(dāng)分類。第十條注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行投資性房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)與企業(yè)和執(zhí)行審計(jì)業(yè)務(wù)的注冊(cè)會(huì)計(jì)師進(jìn)行必要的溝通，了解各方為遵循相關(guān)會(huì)計(jì)核算、審計(jì)披露和評(píng)估準(zhǔn)則的具體要求而提出的具體意見(jiàn)和建議，并分析這些意見(jiàn)和建議對(duì)評(píng)估業(yè)務(wù)的影響。第十一條注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師應(yīng)當(dāng)提醒委托方根據(jù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的相關(guān)要求，合理確定評(píng)估基準(zhǔn)日。評(píng)估基準(zhǔn)日可以是資產(chǎn)負(fù)債表日、投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換日等。第十二條注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師應(yīng)當(dāng)知曉，在符合會(huì)計(jì)準(zhǔn)則計(jì)量屬性規(guī)定的條件時(shí)，會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下的投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值一般等同于資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則下的市場(chǎng)價(jià)值。第十三條注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行投資性房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，一般情況下，應(yīng)當(dāng)對(duì)所評(píng)估的投資性房地產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查，明確投資性房地產(chǎn)存在狀態(tài)并關(guān)注其權(quán)屬，并要求委托方對(duì)投資性房地產(chǎn)的權(quán)屬做出承諾。注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師應(yīng)當(dāng)對(duì)投資性房地產(chǎn)的權(quán)屬資料進(jìn)行必要的查驗(yàn)。注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師可以根據(jù)同一評(píng)估目的、連續(xù)評(píng)估下對(duì)投資性房地產(chǎn)存在狀態(tài)的了解，合理確定本次評(píng)估現(xiàn)場(chǎng)勘察的方式和程度。第三章評(píng)估對(duì)象第十四條注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師應(yīng)當(dāng)知曉企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中投資性房地產(chǎn)的具體內(nèi)容，并參照以下會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的要求，明確評(píng)估對(duì)象：（一）已出租的土地使用權(quán)和已出租的建筑物，是指以經(jīng)營(yíng)租賃方式出租的土地使用權(quán)和建筑物。其中，用于出租的土地使用權(quán)是指企業(yè)通過(guò)出讓或者轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)；用于出租的建筑物是指企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)的建筑物。（二）持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，是指企業(yè)取得的、準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定認(rèn)定的閑置土地，不屬于持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。（三）某項(xiàng)房地產(chǎn)部分用于賺取租金或者資本增值，部分用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營(yíng)管理，能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的、用于賺取租金或者資本增值的部分，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)；不能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的、用于賺取租金或者資本增值的部分，不確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。 （四）企業(yè)將建筑物出租，按租賃協(xié)議向承租人提供的相關(guān)輔助服務(wù)在整個(gè)協(xié)議中不重大的，如企業(yè)將辦公樓出租并向承租人提供保安、維修等輔助服務(wù)，應(yīng)當(dāng)將該建筑物確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。企業(yè)擁有并自行經(jīng)營(yíng)的旅館飯店，其經(jīng)營(yíng)目的主要是通過(guò)提供客房服務(wù)賺取服務(wù)收入，該旅館飯店不確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。第十五條注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行投資性房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)要求委托方明確評(píng)估對(duì)象，并全面了解評(píng)估對(duì)象的區(qū)位條件、法律和經(jīng)濟(jì)環(huán)境、實(shí)物和權(quán)益狀況，掌握評(píng)估對(duì)象的主要特征。第十六條注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行投資性房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)知曉評(píng)估對(duì)象對(duì)應(yīng)的是單個(gè)建筑物單元，還是多個(gè)建筑物單元及其附屬設(shè)施共同構(gòu)成的一個(gè)整體。注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師應(yīng)當(dāng)知曉當(dāng)作為出租建筑物的附屬設(shè)備和設(shè)施是構(gòu)成租金收益的組成部分時(shí)，應(yīng)當(dāng)將該附屬設(shè)施和設(shè)備或者共用分?jǐn)偛糠旨{入投資性房地產(chǎn)范圍進(jìn)行評(píng)估。第十七條注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師應(yīng)當(dāng)知曉，投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值不反映為提高或者改善房地產(chǎn)而發(fā)生的未來(lái)資本性支出，也不應(yīng)當(dāng)反映由此帶來(lái)的相關(guān)未來(lái)利益，除非獲取相關(guān)的批準(zhǔn)文件或者董事會(huì)決議。第四章評(píng)估方法第十八條注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行投資性房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估對(duì)象的具體情況、資料收集情況和數(shù)據(jù)來(lái)源等相關(guān)條件，恰當(dāng)選擇市場(chǎng)法、收益法及其他評(píng)估方法。第十九條注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師運(yùn)用市場(chǎng)法和收益法評(píng)估投資性房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)收集足夠的同類或者類似房地產(chǎn)的租售案例，并對(duì)所收集的信息進(jìn)行審慎分析，確保其來(lái)源是可靠和適當(dāng)?shù)?。在選用租售案例時(shí)，應(yīng)當(dāng)關(guān)注案例的可比性，重點(diǎn)關(guān)注投資性房地產(chǎn)存在狀態(tài)、交易條件及租約條件。第二十條注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估投資性房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)細(xì)化相關(guān)比較因素，包括交易情況、交易日期、房地產(chǎn)存在狀態(tài)、面積、具體位置以及經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)等，尤其要關(guān)注投資性房地產(chǎn)所帶租約的差異，明確相關(guān)指標(biāo)參數(shù)內(nèi)涵，建立價(jià)值可比基礎(chǔ)。第二十一條注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師運(yùn)用收益法評(píng)估投資性房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)合理確定收益期限、凈收益與折現(xiàn)率。（一）收益期限應(yīng)當(dāng)根據(jù)建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命年限與土地使用權(quán)剩余使用年限等參數(shù)，并根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，合理確定；（二）應(yīng)當(dāng)對(duì)企業(yè)來(lái)自于投資性房地產(chǎn)的租金收益，以及當(dāng)期產(chǎn)生的相應(yīng)費(fèi)用進(jìn)行分析，合理判斷其在評(píng)估中的適用性和匹配性；（三）采用的折現(xiàn)率應(yīng)當(dāng)反映當(dāng)前市場(chǎng)貨幣的時(shí)間價(jià)值和評(píng)估對(duì)象的特定風(fēng)險(xiǎn)。折現(xiàn)率的口徑應(yīng)當(dāng)與收益口徑保持一致。第二十二條注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師運(yùn)用收益法執(zhí)行投資性房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注投資性房地產(chǎn)現(xiàn)有租約條款對(duì)公允價(jià)值評(píng)估的影響，包括租金構(gòu)成、租期、免租期、續(xù)租條件、提前終止租約的條件以及約定租金相對(duì)于市場(chǎng)租金的差異等。其中，投資性房地產(chǎn)的收益是指租金中直接歸屬于評(píng)估對(duì)象所對(duì)應(yīng)的房地產(chǎn)權(quán)益部分，不包括物業(yè)管理費(fèi)、代墊水電費(fèi)等其他項(xiàng)目，并應(yīng)當(dāng)恰當(dāng)考慮免租期和租金收取方式的影響。第二十三條注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師運(yùn)用收益法執(zhí)行投資性房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，在預(yù)計(jì)未來(lái)收益時(shí)，租約期內(nèi)的租金宜采用租約所確定的租金，租約期外的租金應(yīng)當(dāng)采用客觀正常的租金，并在評(píng)估報(bào)告中恰當(dāng)披露租約情況。第二十四條注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行投資性房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)知曉市場(chǎng)法和收益法評(píng)估出的某建筑物的公允價(jià)值是包含土地價(jià)值的房地合一的市場(chǎng)價(jià)值。注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注該建筑物的會(huì)計(jì)核算中是否包含建筑物所占土地。在會(huì)計(jì)核算不包含土地的情況下，應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)企業(yè)管理層重新分類，或者在評(píng)估出的公允價(jià)值中扣減應(yīng)當(dāng)歸屬于土地的價(jià)值，并在評(píng)估報(bào)告中進(jìn)行必要的披露。第二十五條注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師應(yīng)當(dāng)知曉并在切實(shí)可行的情況下，排除在特殊條件或者情形下對(duì)投資性房地產(chǎn)價(jià)值可比基礎(chǔ)的異常影響，如非常規(guī)的融資、售后租回、特殊對(duì)價(jià)或者折讓等，且不應(yīng)扣除投資性房地產(chǎn)在銷售或者其它處置過(guò)程中可能發(fā)生的交易費(fèi)用。第二十六條注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師運(yùn)用市場(chǎng)法和收益法無(wú)法得出投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值時(shí)，可以采用其他方法；如仍不能合理得出投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值，經(jīng)委托方同意，還可以采用恰當(dāng)?shù)姆绞椒治鐾顿Y性房地產(chǎn)公允價(jià)值的可能范圍，得出價(jià)值分析意見(jiàn)，并提醒評(píng)估報(bào)告使用者關(guān)注公允價(jià)值評(píng)估結(jié)論和價(jià)值分析意見(jiàn)的區(qū)別。第五章評(píng)估披露第二十七條注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行投資性房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)在履行必要的評(píng)估程序后，根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則評(píng)估報(bào)告、以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估指南（試行）和本指導(dǎo)意見(jiàn)編制并由所在評(píng)估機(jī)構(gòu)出具評(píng)估報(bào)告，并進(jìn)行恰當(dāng)?shù)呐?。第二十八條注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師應(yīng)當(dāng)在評(píng)估報(bào)告中披露必要信息，使評(píng)估報(bào)告使用者，包括企業(yè)管理層和執(zhí)行審計(jì)業(yè)務(wù)的注冊(cè)會(huì)計(jì)師等，完整了解評(píng)估過(guò)程，合理理解評(píng)估結(jié)論，恰當(dāng)使用評(píng)估報(bào)告。第二十九條注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師在評(píng)估報(bào)告中應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)披露以下內(nèi)容：（一）評(píng)估對(duì)象的具體描述，包括但不限于總體情況和主要特點(diǎn)；（二）評(píng)估對(duì)象的權(quán)屬狀況；（三）價(jià)值類型的定義及其與會(huì)計(jì)準(zhǔn)則或者相關(guān)會(huì)計(jì)核算、披露要求的對(duì)應(yīng)關(guān)系；（四）評(píng)估方法的選擇過(guò)程及具體應(yīng)用，并結(jié)合相關(guān)計(jì)算過(guò)程、評(píng)估參數(shù)等加以說(shuō)明；（五）關(guān)鍵性假設(shè)及前提，包括但不限于：已簽租約合法有效并會(huì)實(shí)際履行，且不會(huì)無(wú)故終止和改變；已出租建筑物的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)不會(huì)發(fā)生重大改變；（六）關(guān)鍵性評(píng)估參數(shù)的測(cè)算和形成過(guò)程、相關(guān)數(shù)據(jù)的獲取來(lái)源；（七）是否存在缺失產(chǎn)權(quán)文件等方面的瑕疵或者重大限制；（八）對(duì)企業(yè)提供的財(cái)務(wù)等申報(bào)資料所做的重大或者實(shí)質(zhì)性調(diào)整；（九）注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師認(rèn)為需要重點(diǎn)披露的其他事項(xiàng)。第三十條在評(píng)估對(duì)象存在產(chǎn)權(quán)瑕疵且該瑕疵事項(xiàng)可能對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值產(chǎn)生重大影響時(shí)，注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師應(yīng)當(dāng)對(duì)該瑕疵事項(xiàng)及其影響進(jìn)行披露，并在切實(shí)可行的情況下，對(duì)投資性房地產(chǎn)公允