裕朗國際大廈安全管理方案.doc

安全管理方案一、物業(yè)安全管理的概念物業(yè)安全管理是指通過現(xiàn)行的科學手段與管理手段，依靠各種先進設備與工具，防止和終止任何危及或影響物業(yè)管理轄區(qū)內使用人的生命財產(chǎn)與身心健康的行為與因素，比如電線短路、煤氣泄漏、電梯關人、水管破裂、火警、偷盜、滋擾以及噪聲等，還有如自然災害、人為事故及各種破壞活動的預防與阻止，確保園區(qū)內的工作、生活秩序正常。二、安全管理提前接管的主要任務 公管隊是公安、消防部門在園區(qū)進行治安防范、消防安全的重要輔助力量。公管隊主要任務是落實各項治安、消防制度，維護園區(qū)秩序，及時發(fā)現(xiàn)違法犯罪分子的活動，保護園區(qū)設施及轄區(qū)內用戶公共秩序的安全。公管隊必須堅決執(zhí)行“誰主管，誰負責”和“群防群制”的原則，應履行以下職責： 1、負責做好“防火、防盜、防爆、防破壞”的四防工作，維護園區(qū)范圍內治安秩序。（此處防盜是指對7C辦公樓及未租賃的房屋公共設施設備及施工材料的保護，不包括施工人員自身的物品及工具） 2、嚴格治公管理，做好進出登記、全天24小時巡查、進出貨物檢查等治安防范工作。 3、嚴格消防管理，落實消防責任制，及時消除火險隱患。 4、積極配合公安機關打擊園區(qū)內發(fā)生的違法犯罪活動。 5、負責對園區(qū)各客戶及施工人員治安、消防工作的宣傳、指導和監(jiān)督。 三、公管人員素質要求，前期編制及崗位設置1、公管人員素質要求：公管員按高標準、嚴要求的指導思想，嚴格控制招聘、培訓、考核、上崗等關鍵環(huán)節(jié)，實施“準軍事化管理”統(tǒng)一著裝，盡職盡責，公管員選聘以優(yōu)秀退伍軍人為主，熟悉各種技能和安全防范技術，建立一支精干的公管隊伍。2、公管人員編制：公管人員編制：萬興都人員及崗位設置根據(jù)園區(qū)的實際需要進行，崗位主要分固定崗4個、機動崗4個、電纜崗1個、地下監(jiān)控崗1個、金龍金風廣場各設1個、地下室流動崗2個；各個崗位全天候24小時執(zhí)勤，每天三班制， 12個崗位共36人，特勤隊為園區(qū)的機動力量共14人（現(xiàn)在分兩班），負責人5人，合計55人。四、建立各項安全管理制度 1、上班制度(一) 公管各崗位實行24小時無間斷值班制度。(二)每天三班制，每班每人工作八小時，三個班次每7天輪換一次，即7天為倒班日。（三）每班上崗時間為： 早班：08:00至16：30 中班：16：00至24：00晚班：24:00至08:30（四）固定崗和巡邏崗按要求在規(guī)定時段內換崗。2、公管人員工作標準萬興都的公管隊伍既是安全保障的強勁后盾，又是一道流動的風景。因此，物業(yè)管理人除了要求公管員身高、學歷等硬件外，還用六個標準嚴格篩選公管員：（一）微笑服務，敬業(yè)盡責。做到行為常規(guī)范、常自律、常檢查。（二）尊重客戶及施工人員的隱私空間。（三）儀容悅目、舉止大方、文明服務。（四）對園區(qū)要做到五熟：樓熟、設施熟、人員特征熟、單位熟、服務流程熟。（五）反應快速：突發(fā)事故3-5分鐘內趕到現(xiàn)場，（六）做到“五統(tǒng)一”、“三集中”，即統(tǒng)一作息、統(tǒng)一出操、統(tǒng)一上崗、統(tǒng)一著裝、統(tǒng)一裝備以及集中招聘、集中培訓、集中管理，使隊伍達到人員精、速度快、效率高。3、區(qū)域內門衛(wèi)值班管理 （一）7C辦公樓封閉式的安全管理辦法，即實行24小時門衛(wèi)值班，外來人員登記、身份證等有效證件登記進入。 （二）辦公樓特勤人員按規(guī)定對過大過重非公用的以及易燃、易爆、劇毒，或有污染的物品進入園區(qū)。 （三）按照物業(yè)管理相關條例，凡施工人員或其他工作人員攜帶手提箱、包裝箱等大件物品出辦公樓大門需出萬興都物業(yè)項目部簽字蓋章的放行條，公管人員方可放行。（必要時可請攜帶人員開箱查驗） （四）公管人員嚴格控制非本辦公樓施工人員及閑雜人員進入。 4、巡邏管理 （一）巡邏程序巡邏頻率及路線：全區(qū)分為2個巡邏區(qū)域，用高頻率、高密度的巡邏控制全區(qū)的安全，每巡邏區(qū)域由1名公管員徒步巡邏，每1個小時巡視一遍。（二）巡邏要求：按規(guī)定線路巡邏，認真檢查管區(qū)內各類設施情況，并做好記錄，要求眼看、耳聽、鼻聞，多用腦子分析判斷問題。各崗位接到報警通知后，本區(qū)域巡邏公管員3-5分鐘內趕到現(xiàn)場，判明情況決定是否需要支援，鄰區(qū)巡邏人員5分鐘內趕到，10分鐘內應急分隊人員全部趕到，其他區(qū)域巡邏人員完成對該區(qū)域的包圍。（三）巡邏任務：（1）公管員應按規(guī)定統(tǒng)一穿著制服、工作證上崗，配備通訊對講機、警棍、手電筒等相關裝備，必要時可配帶“公管巡邏”袖標，嚴格按照規(guī)定的線路、時間巡邏。并按要求做好巡邏簽到記錄，巡邏時必須步伐整齊，威嚴有序。（2）巡邏時發(fā)現(xiàn)異常情況的，立即與附近區(qū)域執(zhí)勤公管員、特勤隊聯(lián)系，以便獲取支援，禁止無關人員、撿垃圾、收廢品等“三無”人員進入園區(qū)。（3）巡邏時須注意檢查各類消防及公共設備是否完好無損，是否處于正常狀態(tài)，并做好登記備案工作。（4）對進入管區(qū)范圍行駛、停放的車輛及時疏導，使其停放有序。（5）巡邏時要用眼睛看有無異常情況（如可疑人員在管區(qū)內徘徊），用鼻子聞有無煤氣、油味、焦糊味等特殊氣味，用耳朵聽管區(qū)內是否有特別的聲響（如廝打、翻弄、倒塌等）。發(fā)現(xiàn)異常情況后按照有關規(guī)定處理。（6）巡邏時發(fā)現(xiàn)身份不明、行蹤可疑的人員時，要先用對講機通知主管，以及附近巡邏人員，然后二人上前禮貌盤問，一人查看證件或交談，一人暗中監(jiān)視其舉動。（7）如發(fā)現(xiàn)正在作案的盜竊嫌疑人，應及時撥打報警電話并通知其他隊員過來增援；對醉酒者，神志不清的人應立即將其與其他正常人隔離開，通知有關部門或其家屬處理。 （8）外圍公共區(qū)域實施組隊巡邏和交叉巡邏方式，確保各部位每隔數(shù)分鐘就能巡視一遍。 5、治公管理運作程序 （一）公管人員在值班、巡邏時或在接到報警時立即到達事故現(xiàn)場，分析事情的重大性來進行處理，一般事故可當場自行處理的可先處理再報主管，如果不能處理的要及時上報相關負責人進行處理，并登記交值班室存檔。 （二）與當?shù)亟值馈⒕游瘯?、派出所建立良好的工作關系，做好群防群治工作。 （三）定期對公管員開展各項培訓工作，增強安全防范意識，提高安全防范能力。五、緊急突發(fā)事件應急處理程序1、突發(fā)事件的處理程序 （一）凡遇突發(fā)事件（指兇殺、搶劫、勒索、打架、鬧事、傷亡或重大糾紛等），必須保持冷靜，立即采取措施，并報告當值領導。 （二）簡要說明事發(fā)的地點、性質、人數(shù)、特征及損失價值。 （三）驅散無關人員，保護好現(xiàn)場，留意現(xiàn)場周圍的情況。 （四）查看本部各類記錄、出入登記，檢查有無可疑情況和人員。 （五）對勒索、打架事件，巡邏人員應密切注意事發(fā)現(xiàn)場的情況變化。 （六）對糾紛事件應及時了解具體原因，積極協(xié)調，勸阻爭吵，平息事態(tài)。 （七）對傷亡事件應做好現(xiàn)場保護和通知搶救工作；對明確已死亡的，應報派出所調查處理。 （八）對涉及刑事及重大責任事故或因治安、刑事案件引致的傷亡事故，應立即報告物業(yè)經(jīng)理或公司處理。 （九）公管主管在接報突發(fā)事件后應立即趕到現(xiàn)場，做好疏通控制工作，防止事態(tài)擴大，并拍照留證。 （十）公管主管組織人員除維護現(xiàn)場外，還需負責指揮調派人員做好布控堵截，根據(jù)事態(tài)的大小程度報派出所、有關部門及物業(yè)中心、公司領導。 2、毆打暴力事件的處理程序 （一）處理斗毆等暴力事件應保持客觀、克制的態(tài)度，除非正當防衛(wèi)，一般情況下應盡量避免與人發(fā)生武力沖突或爭吵。 （二）巡查發(fā)現(xiàn)或接報有斗毆等暴力事件，應馬上用對講機或其他最快的方式主管，簡要說明現(xiàn)場的情況（地點、人數(shù)、斗毆程度、有無使用武器等）。如能處理的，即時處理；否則監(jiān)視現(xiàn)場，等待主管的指令。 （三）公管主管接報后視情況派適當數(shù)量的公管員立即到場制止，將肇事者帶往物業(yè)中心接受調查。如場面無法控制，應盡快報派出所。 （四）斗毆事件中如園區(qū)的財產(chǎn)或人員受到損害，應拍照、保護現(xiàn)場，并留下目擊者、扣下肇事者，作詳細調查以明確責任和落實賠償。 （五）如涉及刑事責任，應交派出所立案處理。 （六）事件中如有人員受傷要及時組織搶救，并盡快送往醫(yī)院。 3、盜竊等破壞事件的處理程序 （一）巡查發(fā)現(xiàn)或接報園區(qū)內有人盜竊，應馬上抓獲現(xiàn)場嫌疑人。如力量不夠，用對講機或其他方式盡快報告主管或主管，簡單說明現(xiàn)場情況，并監(jiān)視現(xiàn)場等待主管的指令。 （二）公管主管接報后，應迅速派適當數(shù)量的公管人員到場制止，設法抓獲肇事者，帶往物業(yè)中心調查處理。 （三）事件中如有財產(chǎn)或人員受到損害，應拍照或錄像，并保護現(xiàn)場，留下目擊者，做詳細調查，以明確責任、落實賠償。 （四）如涉及刑事責任，應交派出所立案處理。 4、電梯困人的處理程序 （一）消防中心接到電梯應急電話或巡查發(fā)現(xiàn)困梯，立即報告當值主管，組織公管員到現(xiàn)場協(xié)調控制電梯和解救被困人員，同時將被困電梯的具體方位、電梯編號、停留的樓層通知物業(yè)中心。 （二）使用電梯應急電話與被困者聯(lián)系，做好解釋安慰工作。 （三）如遇特殊情況無法消除故障或被困人員中有身體嚴重不適時，應立即報消防部門或求助有關部門解決。 （四）主管填寫事故報告表，詳細記錄故障情況及處理經(jīng)過。 5、水浸處理程序 （一）當值各崗公管員如發(fā)現(xiàn)園區(qū)范圍內水浸，應立即將出事地點和情況報告主管或物業(yè)中心，同時盡快采用就近的防水設施保護好受浸樓層各電梯口，以免電梯受損。 （二）當值班長接報后應立即趕到現(xiàn)場查看情況，組織搶險。 （三）設法查明浸水原因，并采取有效的阻截措施。如水浸是來自市政地下水反溢，應當暫時將反溢的地下水道能往園區(qū)的入口封閉，并用排水水泵將園區(qū)積水抽排出園區(qū)外；如水浸來自園區(qū)機管設施的損壞或故障，應當先關閉控制有關故障部位的水掣或供水泵。 （四）組織當值人員根據(jù)水浸情況，協(xié)同維修員采取有效措施，如將電梯開高離開受浸范圍、關閉受浸區(qū)域的電掣、在水漫延的通道上擺放攔水沙包、疏通排水渠、開啟排水泵、用吸水機等，盡可能減少水浸所致的損失。 （五）水浸排除后，立即通知清潔員清除積水并清理現(xiàn)場環(huán)境，通知物業(yè)中心查明故障原因，修復受損的設施，盡快恢復園區(qū)的正常運作。 6、停電事故的處理程序 （一）未預知的情況下園區(qū)突然發(fā)生停電，立即聯(lián)系物業(yè)中心，盡快采取措施恢復供電。 （二）使用緊急照明，保證公共地方及主要通道的照明。 （三）派公管員到各主要電梯廳及園區(qū)出入口維護秩序。 （四）巡樓公管員密切注視園區(qū)各樓層，以防有人趁機制造治安問題。 7、消防報警信號處理程序 （一）當值公管員收到消防報警信號或電話報警時： （1）用對講機通知巡樓公管員即時到現(xiàn)場核實； （2）即時向當值主管報告，講清報警地點； （3）叫巡邏隊員密切監(jiān)視，并將情況及時向當值主管報告。 （二）巡樓公管員接到當值公管員呼叫后，以最快速度趕到報警地點核實，并且遵循以下規(guī)則： （1）報警地點在公共地方，直接進入報警地點檢查。 （2）報警地點在樓層單元內，先按門鈴，向用戶簡要說明理由后，進入報警地點檢查。 （3）報警地點在樓層單元且上鎖，即時報告當值主管，并留守注意觀察，等待當值主管到場后決定是否破鎖進入檢查。 （三）當值主管接到消防監(jiān)控中心報告后，即時帶領機動人員最快速度趕到報警地點現(xiàn)場檢查。 （1）經(jīng)到報警地點現(xiàn)場檢查，確認屬誤報，即時通知各當值公管員復位，若進入寫字樓單元內、商鋪內檢查，需向用戶解釋清楚，致歉后方可離開。 （2）報警地點在單元內或商場且已上鎖時，若觀察到有明火或煙，必須破鎖進入現(xiàn)場檢查，排除險情后加鎖，并通知用戶。 （3）經(jīng)現(xiàn)場檢查認為火警后，按初期火警處理程序處理。 七、公管員的培訓 公管員培訓計劃：微笑、文明的服務意識和公管業(yè)務技能是培訓的重點：培訓內容時間培訓達到效果培訓教師服務意識每月一次提高公管隊伍的服務意識；良好的職業(yè)道德、敬業(yè)愛精神的培養(yǎng)；項目經(jīng)理服務的基本禮儀、禮節(jié)兩月一次儀容悅目、舉止大方、彬彬有禮是提供公管服務的最基本元素人力資源部軍體訓練每周一次掌握隊列、步伐、敬禮，樹立公管的基本形象 公管部門體能訓練每周一