南寧市xx年XX年房地產(chǎn)市場分析與判斷總結(jié)報告.doc

南寧市xx年XX年房地產(chǎn)市場分析與判斷總結(jié)報告 南寧市房地產(chǎn)市場分析與判斷總結(jié)報告基于xx年及xx年南寧房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)南寧市房地產(chǎn)市場分析與判斷總結(jié)報告基于xx年及xx年南寧房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)數(shù)據(jù)背景南寧商品住宅市場在緊縮型的政策背景及 一、二線城市市場動蕩影響下表現(xiàn)低迷，xx年1-12月供應(yīng)總面積為416.43萬，同比下跌13.95%，成交總面積為348.20萬，同比下跌13.57%。 南寧限購令在xx年3月1日實行之后，市場反應(yīng)激烈，成交量于3月份開始出現(xiàn)明顯萎縮。 xx年1-12月南寧市商品房成交均價6586元/，較xx年平均水平上漲4.23個百分點。 總體來看，xx年商品房價格在6500-7000元/上下波動。 盡管走勢出現(xiàn)波動，但總體仍保持平穩(wěn)增長態(tài)勢，市場需求仍然較大，但投資需求明顯受到抑制。 xx年南寧樓市就是一部微小說，劇情喜憂參半，喜的是樓市博弈出現(xiàn)了縷縷曙光，購房者們看到了價格的松動和政府對于市場調(diào)控的決心；憂的是市場環(huán)境越來越惡化，開發(fā)商們過冬、生存壓力加劇。 回首整個xx年，國內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控政策全面升級，波及范圍廣，層次深，力度大前所未，從“國八條”、限購限貸、各地公布房價控制目標(biāo)到部分城市開始限價，政府利用行政手段直接干預(yù)樓市，注定xx成為一個不平凡的兔年。 從全國樓市整體情況來看，調(diào)控政策有了明顯的效果，樓市出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)局面商品房成交量大幅萎縮，房價有了明顯下降趨勢，開發(fā)商扛不住限購、銀行加息等政策壓力紛紛選擇“逃生”計劃。 一季度，以3月1日限購令為分界點，呈現(xiàn)兩種極端的狀態(tài)。 首先由于春節(jié)的臨近及限購令的影響，使開發(fā)商調(diào)整供應(yīng)節(jié)奏，搶跑市場。 且大批即將“被限”的人群提早入市，因此供求明顯上升。 而出于xx年國家先后兩次的調(diào)控力度和實際成效來看，再加上xx年應(yīng)對金融危機(jī)的經(jīng)驗和手段，開發(fā)商們對于政府即將開始的三次調(diào)控并沒有顯得太過緊張，在售樓盤開發(fā)商對南寧樓市的發(fā)展形勢比較看好，但實際上，在國家正式實行限購令后，市場需求受到明顯遏制，供求急轉(zhuǎn)直下。 二季度，房地產(chǎn)市場處于對限購令的消化階段及摸索階段，且政府在第二季度發(fā)布南寧部分區(qū)域不限購的消息后，讓一些項目成交稍微回溫。 在市場成交急轉(zhuǎn)而下的形勢下，開發(fā)商對后市仍抱有較大的期待，“扛”著價格繼續(xù)觀望。 三季度，借助8月房博會、金九銀十市場機(jī)遇，提高供應(yīng)量，并借助一定的打折優(yōu)惠，帶動了成交的上漲。 與二季度相比，市場供求均出現(xiàn)了上揚。 南寧樓市在走過金九銀十時節(jié)后，明顯感覺到了寒意，國家對房地產(chǎn)調(diào)控采取堅定不放松的態(tài)度，破滅了開發(fā)商近期樓市調(diào)控可能出現(xiàn)松綁的幻想，市場供求于三季度末出現(xiàn)回落。 在全國房地產(chǎn)市場的降價潮由城市外圍向市中心蔓延的信息傳導(dǎo)下，加劇了南寧市場向下調(diào)整的預(yù)期，波及南寧購房者情緒。 四季度，購房者們在價格堅挺的市場上，抱著持幣旁觀的心理觀望，整個南寧樓市進(jìn)入一場開發(fā)企業(yè)的獨角戲。 隨著年關(guān)即將到來，房地產(chǎn)企業(yè)面臨工程款、貸款等多重資金壓力，快速回流資金成為更多的開發(fā)商闖年關(guān)、為xx年過冬“儲糧”的重要手段，市場供應(yīng)大幅上漲，營銷手法多為以價吸客、高額優(yōu)惠、以價換量等，但是整體市場成交依舊低迷，供應(yīng)上漲所帶動的成交漲幅并不能扭轉(zhuǎn)市場頹勢。 截止xx年12月底，南寧市商品住宅存量約為403.24萬。 四季度市場供應(yīng)的增加，成交量雖然有所上升，但遠(yuǎn)不能起到消化市場存量的作用，可以預(yù)見，一旦未來任何一個季度中新增供應(yīng)去化率偏低，使得其存量消化周期超過36個月，將立即進(jìn)入高度供求風(fēng)險區(qū)域。 全年來看，“新國八條”的出臺注定為xx年的樓市定了調(diào)，調(diào)控是主旋律，且力度大、要求嚴(yán)、決心強(qiáng)。 從調(diào)控的效果持續(xù)時間來看，11年上半年市場走勢不容樂觀，下半年隨著政策的逐步消化、通脹居高不下以及信貸政策的調(diào)整等因素的變化，市場的走勢仍在下行，政策重壓之下，房地產(chǎn)市場調(diào)整的預(yù)期已經(jīng)在供求雙方形成。 開發(fā)商在推盤價格上有了明顯讓步，購房者普遍選擇觀望，投資客也逐漸離場，成交量大幅度下降。 進(jìn)入xx年后，南寧房地產(chǎn)市場走勢沿襲了xx年的基本格局，整個一季度市場供應(yīng)量繼續(xù)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于成交量，市場明顯存在高庫存，滯銷壓力較大，市場觀望情緒濃厚。 在經(jīng)過此番xx及xx年政府調(diào)控及供求雙方的博弈后，南寧市房地產(chǎn)市場價格從起初的劇烈波動到現(xiàn)在的逐步平穩(wěn)，市場成交量也維持在地位震蕩。 從南寧市下轄的六個行政區(qū)來看，青秀區(qū)、西鄉(xiāng)塘、興寧區(qū)由于為江北城市核心區(qū)，市政及配套完善，其房源多收到市民青睞，該區(qū)域房地產(chǎn)市場在xx年表現(xiàn)為價格相對堅挺，xx成交量的中大部分也位于上述三個市場，其中青秀區(qū)成交面積最大，西鄉(xiāng)塘、興寧成交量依次排后，受制于該區(qū)域土地供應(yīng)減少，開發(fā)商拿地?zé)崆轶E減，xx年的新房供應(yīng)量主要是消化之前在建、在售樓盤，新開工項目較其他幾個行政區(qū)明顯減少。 成交量緊隨其后的是江南區(qū)，由于區(qū)域的配套及價值還未能完全體現(xiàn)，市場認(rèn)可度低，新房成交量相對前三個區(qū)明顯驟減，受調(diào)控影響，相對該區(qū)之前成交也明顯萎縮。 市場成交量第五名是良慶區(qū)，位于邕江東南側(cè)，得益于政府的有意引導(dǎo)城市向南發(fā)展，在五象新區(qū)再造一個新南寧的規(guī)劃，該區(qū)域出讓地塊及項目主要集中在五象新區(qū)，目前，該區(qū)域相對比較火熱，在建項目及已成交土地面積數(shù)量在南寧市比重較大，但新房成交量依然地位徘徊，市場認(rèn)可度較江南區(qū)略低。 邕寧區(qū)位于市區(qū)東南，由于位置偏遠(yuǎn)，無論在土地還是新房成交量上均遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于上述五個主要行政區(qū)，在限購政策打壓下，又缺乏市政府發(fā)展規(guī)劃的青睞，該區(qū)域市場成交及發(fā)展非常有限，對于南寧市房地產(chǎn)市場影響較小。 總體來說，得益于南寧優(yōu)美的自然環(huán)境，以及“聯(lián)合國人居獎”、“中國綠城”、“廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)核心城市”等一系列殊榮，再結(jié)合該地區(qū)相對其他中東部省份相對落后的