廣西幾種政策房規(guī)定總結(jié).doc

幾種政策性住房總結(jié)依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)、規(guī)章和政策，總結(jié)在商品房之外的以下幾種政策性住房：經(jīng)濟(jì)適用房、集資房、限價(jià)房、危舊房改住房、市場(chǎng)運(yùn)作房一、 經(jīng)濟(jì)適用房（一）概念是指政府提供政策優(yōu)惠，限定套型面積和銷售價(jià)格，按照合理標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，面向城市低收入住房困難家庭供應(yīng)，具有保障性質(zhì)的政策性住房。（二）主要法律、政策依據(jù)：經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法；廣西壯族自治區(qū)經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法；南寧市經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法（三）特點(diǎn)1、建設(shè)用地土地使用權(quán)屬性：經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地以劃撥方式供應(yīng)2、政策優(yōu)惠：（1）經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)項(xiàng)目按規(guī)定減免收取城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、人防易地建設(shè)費(fèi)、白蟻防治費(fèi)、墻改基金等行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金。經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目外基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用，由政府負(fù)擔(dān)。（2）經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)單位可以以在建項(xiàng)目作抵押向商業(yè)銀行申請(qǐng)住房開發(fā)貸款。（3）購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房可提取個(gè)人住房公積金和優(yōu)先辦理住房公積金貸款。作為共同購(gòu)買人的配偶及其直系親屬也可提取其住房公積金用于購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房，償還其住房貸款。3、建筑面積限制經(jīng)濟(jì)適用住房單套的建筑面積原則上控制在60至80平方米。4、開發(fā)建設(shè)（1）項(xiàng)目法人招標(biāo)的方式：主管部門通過公開招投標(biāo)方式選擇具有相應(yīng)資質(zhì)、項(xiàng)目資本金、開發(fā)業(yè)績(jī)和社會(huì)信譽(yù)良好的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)施；（2）政府確定的經(jīng)濟(jì)適用住房管理實(shí)施機(jī)構(gòu)直接組織建設(shè)。5、價(jià)格構(gòu)成經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格構(gòu)成主要包括建設(shè)、管理成本和利潤(rùn)。與商品房相比，價(jià)格低主要少在建設(shè)環(huán)節(jié)上：首先，因系使用劃撥土地，相比少了部分土地費(fèi)用；其次，減免部分行政收費(fèi)；再者利潤(rùn)控制，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)施的經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目利潤(rùn)率按不高于3核定；政府確定的經(jīng)濟(jì)適用住房管理實(shí)施機(jī)構(gòu)直接組織建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用住房按成本價(jià)銷售，不得有利潤(rùn)。6、購(gòu)買條件申請(qǐng)購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房的，應(yīng)當(dāng)同時(shí)符合下列條件（南寧市）：（1）具有本市城鎮(zhèn)常住非農(nóng)業(yè)戶口并在本市工作或居?。ê习仓脳l件的軍隊(duì)人員）；（2）已婚家庭或年齡在30周歲及以上單身人員；（3）無(wú)房或現(xiàn)住房人均建筑面積在16平方米（含）以下的；（4）家庭年人均收入低于市統(tǒng)計(jì)局向社會(huì)公布的上年度城市居民人均可支配收入的80。7、交易管理（1）經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)房人擁有有限產(chǎn)權(quán)，只能自住，不得用于出租經(jīng)營(yíng)。（2）申請(qǐng)家庭自取得房屋所有權(quán)證之日起5年內(nèi)，其經(jīng)濟(jì)適用住房不得直接上市交易；5年內(nèi)出售的或購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房后又購(gòu)買其它住房的，其經(jīng)濟(jì)適用住房由市經(jīng)濟(jì)適用住房主管部門按照規(guī)定及合同約定回購(gòu)。回購(gòu)價(jià)格按原購(gòu)房?jī)r(jià)格從購(gòu)房之日起每年扣減1計(jì)算，回購(gòu)的房屋繼續(xù)作為經(jīng)濟(jì)適用住房向符合條件的家庭出售。（3）申請(qǐng)家庭自取得房屋所有權(quán)證之日起滿5年后，上市交易的，按照屆時(shí)同地段普通商品住房與當(dāng)時(shí)購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房（包括購(gòu)買面積超過保障面積部分的價(jià)款）差價(jià)的60向政府交納相關(guān)價(jià)款；在相同價(jià)格情況下，市經(jīng)濟(jì)適用住房主管部門可優(yōu)先回購(gòu)。（4）在限制交易期限內(nèi)，因繼承、離婚析產(chǎn)、法院裁定、判決等須發(fā)生房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的，市經(jīng)濟(jì)適用住房主管部門審核后，可辦理交易過戶手續(xù)，但房產(chǎn)性質(zhì)仍為經(jīng)濟(jì)適用住房，必須按本辦法的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，限制上市交易期限從原房屋所有權(quán)證取得之日起計(jì)算8、其他（1）家庭購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房可能存在一套房屋兩種價(jià)格的情形經(jīng)濟(jì)適用住房保障面積標(biāo)準(zhǔn)為套型建筑面積60平方米：家庭成員4人（含）以上的，保障面積標(biāo)準(zhǔn)為套型建筑面積80平方米。人均住房建筑面積未達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)的家庭，所購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房面積與原購(gòu)住房面積之和超過80平米的，要按同地段同類普通商品住房的價(jià)格補(bǔ)交差價(jià)款（2）可以在商品住房小區(qū)中配套建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房二、集資房（一）概念集資房全稱為單位集資合作建房，指距離城區(qū)較遠(yuǎn)的獨(dú)立工礦企業(yè)、事業(yè)單位和住房困難戶較多的企業(yè)、事業(yè)單位，在符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃、住房建設(shè)規(guī)劃的前提下，經(jīng)市經(jīng)濟(jì)適用住房主管部門批準(zhǔn)，可以利用單位自用土地進(jìn)行集資建房。參加單位集資建房的對(duì)象，必須限定在本單位符合市人民政府規(guī)定的住房困難家庭。（二）主要法律、政策依據(jù)：廣西壯族自治區(qū)南寧市人民政府關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)和規(guī)范全額集資建房管理的通知；關(guān)于制止違規(guī)集資合作建房的通知；南寧市集資建房用地管理若干規(guī)定。（三）特點(diǎn)單位集資合作建房是經(jīng)濟(jì)適用住房的組成部分，其建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、優(yōu)惠政策、供應(yīng)對(duì)象、產(chǎn)權(quán)關(guān)系等均按照經(jīng)濟(jì)適用住房的有關(guān)規(guī)定嚴(yán)格執(zhí)行。但1、單位利用自用土地集資建房，該自用土地既可以為劃撥方式取得，也可以是出讓方式取得的住宅用地。2、單位集資建房原則上不收取管理費(fèi)用，不得有利潤(rùn)。3、另，南寧市近期已經(jīng)停止審批黨政機(jī)關(guān)（含參照公務(wù)員管理或承擔(dān)行政管理職能的單位）全額集資建房項(xiàng)目。三、限價(jià)房（一）概念限價(jià)房即限價(jià)普通商品住房，是指政府采取招標(biāo)、拍賣、掛牌方式公開出讓商品住房用地時(shí)，提出最高銷售價(jià)格、住房套型面積和銷售對(duì)象等限制要求，由開發(fā)建設(shè)單位通過公開競(jìng)地價(jià)方式取得土地使用權(quán)，并嚴(yán)格執(zhí)行限制性要求開發(fā)建設(shè)和銷售的普通商品住房。（二）主要法律、政策依據(jù)：南寧市限價(jià)普通商品住房管理暫行辦法；限價(jià)普通商品住房申購(gòu)須知；南寧市人民政府關(guān)于規(guī)范限價(jià)普通商品住房銷售及權(quán)屬管理的通知。（三）特點(diǎn)1、建設(shè)用地土地使用權(quán)屬性：限價(jià)住房建設(shè)用地應(yīng)當(dāng)實(shí)行公開“招標(biāo)、拍賣、掛牌”方式出讓，且附加最高銷售價(jià)格、銷售對(duì)象標(biāo)準(zhǔn)、套型面積標(biāo)準(zhǔn)等條件。2、政策優(yōu)惠：（1）限價(jià)住房項(xiàng)目以每一宗出讓土地為單位，按項(xiàng)目分別確定最高銷售價(jià)格。該最高銷售價(jià)格在土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓前確定，報(bào)經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)后作為土地使用權(quán)出讓條件，列入土地出讓合同。該最高銷售價(jià)格按地塊出讓時(shí)同一時(shí)期、同一區(qū)域、同一地段、同一類型、同一品質(zhì)的商品住房市場(chǎng)價(jià)格的80%并綜合考慮項(xiàng)目用地拆遷補(bǔ)償、市政基礎(chǔ)設(shè)施配套內(nèi)容及規(guī)模等因素確定。（2）經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)，遠(yuǎn)離城市建成區(qū)的廠礦企業(yè)、單位，可以在單位所在地定向建設(shè)供應(yīng)本企業(yè)、單位中低收入住房困難職工的限價(jià)住房。3、建筑面積限制：限價(jià)住房要嚴(yán)格控制套型面積，建筑面積應(yīng)當(dāng)控制在90平方米以下，其中一居室控制在50平方米以下；二居室控制在70平方米以下。4、價(jià)格構(gòu)成限價(jià)房屬于普通住房，價(jià)格構(gòu)成與商品房相同，但相比普通商品房，少了約20%的土地出讓成本。5、購(gòu)買條件同時(shí)符合以下條件的對(duì)象，可以申請(qǐng)購(gòu)買一套限價(jià)住房：（一）以個(gè)人名義申請(qǐng)購(gòu)買的，申請(qǐng)人屬于本市城區(qū)范圍內(nèi)城鎮(zhèn)戶口；以家庭戶名義申請(qǐng)購(gòu)買的，家庭成員中至少有一名成年人屬于城區(qū)范圍內(nèi)城鎮(zhèn)戶口，并以其為主申請(qǐng)人。（二）以個(gè)人名義申請(qǐng)購(gòu)買的，申請(qǐng)人及其配偶和未成年子女在本市城區(qū)范圍內(nèi)無(wú)自有產(chǎn)權(quán)住房；以家庭戶名義申請(qǐng)購(gòu)買的，其家庭成員在城區(qū)范圍內(nèi)無(wú)自有產(chǎn)權(quán)住房。（三）以個(gè)人名義申請(qǐng)購(gòu)買的，男性年滿25周歲，女性年滿23周歲。以家庭戶名義申請(qǐng)購(gòu)買的，主申請(qǐng)人為成年人。（四）以個(gè)人名義申請(qǐng)購(gòu)買的，按其本人及其配偶的收入合計(jì)，人均年收入低于上年度城市居民人均可支配收入的1.5倍（有未成年子女的可列入計(jì)算人均年收入）；以家庭戶名義申請(qǐng)購(gòu)買的，家庭成員人均年收入低于上年度城市居民人均可支配收入的1.5倍。限價(jià)房主要針對(duì)買不起普通商品房又不符合經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)買條件的“夾心層”。6、交易管理（1）限價(jià)房的購(gòu)買申請(qǐng)：自限價(jià)住房項(xiàng)目取得商品房預(yù)售許可證之日起兩年內(nèi)，購(gòu)房申請(qǐng)人均可向市房產(chǎn)管理部門提交對(duì)該項(xiàng)目的購(gòu)房申請(qǐng)。購(gòu)房申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)按規(guī)定的時(shí)限和方式向市房產(chǎn)管理部門提交購(gòu)房申請(qǐng)；市房產(chǎn)管理部門審核購(gòu)房申請(qǐng)人提交的申請(qǐng)材料，認(rèn)定材料符合規(guī)定的，發(fā)給受理通知書。購(gòu)房申請(qǐng)受理時(shí)間截止后，由市房產(chǎn)管理部門核查申請(qǐng)人房屋交易和產(chǎn)權(quán)登記情況，并可會(huì)同城區(qū)街道辦事處等單位，采取入戶調(diào)查等方式對(duì)已發(fā)給受理通知書的購(gòu)房申請(qǐng)人的住房、收入等情況進(jìn)行核查。符合條件的，應(yīng)通過報(bào)紙和網(wǎng)站等媒體進(jìn)行公示，公示期為7日。經(jīng)公示無(wú)異議或異議經(jīng)復(fù)核不成立的，確認(rèn)為合格申請(qǐng)人。經(jīng)公示和審核不符合申請(qǐng)條件的，發(fā)給審查結(jié)果通知書。搖號(hào)：購(gòu)房合格申請(qǐng)人確定后，市房產(chǎn)管理部門組織公開搖號(hào)確定所有合格申請(qǐng)人的購(gòu)房順序。參加搖號(hào)的合格申請(qǐng)人根據(jù)是否享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，分為優(yōu)先合格申請(qǐng)人、普通合格申請(qǐng)人兩類確定購(gòu)買順序。簽約：有效購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)按購(gòu)房順序在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)選房，與開發(fā)建設(shè)單位簽訂限價(jià)普通商品住房買賣合同。有效購(gòu)房人未在規(guī)定期限內(nèi)認(rèn)購(gòu)和簽訂限價(jià)普通商品住房買賣合同的，視為放棄其享有的選房順序號(hào)，其重新選房的順序從本次的所有有效購(gòu)房人選房順序最末位依次補(bǔ)上。有效購(gòu)房人如放棄本次購(gòu)房的，需在本限價(jià)房項(xiàng)目下一次購(gòu)房時(shí)重新參加公開搖號(hào)。（2）限價(jià)房的交易限價(jià)住房自取得房屋所有權(quán)證之日起5年內(nèi)不得上市交易。擅自上市交易的，市房產(chǎn)管理部門不予辦理交易備案及產(chǎn)權(quán)登記。限價(jià)住房自取得房屋所有權(quán)證之日起5年后轉(zhuǎn)讓和出租的，購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)按轉(zhuǎn)讓出租時(shí)同一地段、同一類型普通商品住房市場(chǎng)平均價(jià)與該限價(jià)住房?jī)r(jià)格的差價(jià)的一定比例，向政府繳納土地收益。具體辦法由市國(guó)土、房產(chǎn)管理部門制訂。限價(jià)住房轉(zhuǎn)讓后，原購(gòu)房人不得再申請(qǐng)購(gòu)買限價(jià)住房。7、其他：限價(jià)住房項(xiàng)目的土地使用權(quán)出讓合同應(yīng)當(dāng)約定開發(fā)建設(shè)單位不得將土地及其在建工程進(jìn)行抵押。四、危舊房改住房（一）概念是指為解決城鎮(zhèn)中低收入家庭住房困難，按照城鄉(xiāng)規(guī)劃以及住房建設(shè)政策，利用原有住宅用地，對(duì)符合條件的危舊房進(jìn)行重新修建、改造的房屋。（二）主要法律、政策依據(jù)：廣西壯族自治區(qū)危舊房改住房改造暫行辦法關(guān)于貫徹落實(shí)的實(shí)施意見（試行）廣西壯族自治區(qū)危舊房改住房改造價(jià)格管理指導(dǎo)意見（三）特點(diǎn)1、建設(shè)用地土地使用權(quán)屬性：危舊房改住房建設(shè)用地以劃撥方式供應(yīng)。2、政策優(yōu)惠：危舊房改住房改造，免繳城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等各種行政事業(yè)性收費(fèi)。3、開發(fā)建設(shè)建設(shè)單位可以通過招標(biāo)投標(biāo)方式選擇具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)企