奇瑞赭麓公館地塊整體定位及物業(yè)發(fā)展初判.PPT課件

奇瑞儀表廠地塊整體定位及物業(yè)發(fā)展初判 老趙 2020 4 21 地塊基本概況 區(qū)域價(jià)值解析與周邊市場研判 產(chǎn)品規(guī)劃發(fā)展建議 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測算 地塊基本概況 區(qū)域價(jià)值解析與周邊市場研判 產(chǎn)品規(guī)劃發(fā)展建議 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測算 地塊位于市中心 四面臨路 交通便捷 周邊分布較多中高端小區(qū)和商業(yè)綜合體 同時(shí)緊鄰城市綠肺赭山 配套成熟 區(qū)域認(rèn)可度高 地塊屬性 四至與相鄰關(guān)系 北面緊鄰赭山中路 距離五一廣場 兩站廣場 星隆國際城較近 東面為世紀(jì)花園小區(qū) 西面緊鄰待拆遷戶 臨近赭山公園和城市主干道九華山路 南面為規(guī)劃道路 周邊為待拆遷戶 地塊整體形狀規(guī)則 便于后期排布 從指標(biāo)上看屬于小規(guī)模 較低容積率項(xiàng)目 地塊屬性 本體與指標(biāo)解析 較低容積率 商業(yè)指標(biāo) 較小規(guī)模 項(xiàng)目容積率2 2 建筑密度20 屬于較低容積率 限制了本項(xiàng)目的開發(fā)方向 定位于區(qū)域商業(yè)中心的社區(qū)商業(yè) 可在遵循規(guī)范條件下最大化排布商鋪 項(xiàng)目西 南是被待拆棚戶區(qū)包圍的市中心小規(guī)模項(xiàng)目 用地面積36364平米 建筑面積80000平米 須遵循 大隱 設(shè)計(jì)原則 樓面地價(jià) 高地價(jià)和樓市下行壓力下 住宅價(jià)值實(shí)現(xiàn)難度較大 須利用區(qū)位優(yōu)勢(shì) 在商業(yè)規(guī)劃和定位方面形成核心競爭力 打造明星產(chǎn)品 地塊基本概況 項(xiàng)目整體戰(zhàn)略初判 物業(yè)發(fā)展建議 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測算 區(qū)域價(jià)值解析與周邊市場研判 城市外拓帶來的多極化 多組團(tuán)市場格局逐步成形 各區(qū)域市場特點(diǎn)開始顯現(xiàn) 板塊格局 城東板塊 城中板塊 城北板塊 城中板塊 老城商業(yè)核心驅(qū)動(dòng) 市中心及沿江區(qū)域配套成熟 商業(yè)氛圍濃厚 占據(jù)房地產(chǎn)價(jià)值高地 高層均價(jià)7000 8200 多層9000 11000 邊緣區(qū)域內(nèi)多為品牌開發(fā)商大盤開發(fā) 自我中心的同時(shí) 可享受市區(qū)輻射 均價(jià)4800 7500 城東板塊 城市規(guī)劃 行政商務(wù)驅(qū)動(dòng)區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā) 為蕪湖市未來的行政商務(wù)核心 發(fā)展前景被普遍認(rèn)可 品牌開發(fā)商云集 競爭激烈 限于市場行情 未來開發(fā)勢(shì)頭將減緩 但遠(yuǎn)期仍是開發(fā)熱點(diǎn) 均價(jià)5200 7000 蕪湖市房地產(chǎn)板塊劃分 城北板塊 工業(yè)園區(qū)的區(qū)域性質(zhì)決定市場主要以低價(jià)的性價(jià)比項(xiàng)目為主 均價(jià)4500 5600 位于蕪湖北大門的華強(qiáng)板塊尚可接受中心區(qū)域商業(yè)價(jià)值輻射 均價(jià)5000 6300 客戶區(qū)域性強(qiáng) 且未來發(fā)展受限 城南板塊 城南板塊 臨江區(qū)域起步較早 目前舊改力度較強(qiáng) 區(qū)域配套逐步完善 均價(jià)6500 12000 以大學(xué)園區(qū)為主要驅(qū)動(dòng)力 高新科技園為輔 形成大學(xué)城板塊 未來前景良好 均價(jià)5200 5400 1 市中心環(huán)赭山 鏡湖板塊以高層為主 均價(jià)為7000 8200左右 板塊內(nèi)商業(yè)業(yè)態(tài)多以綜合體形式入市 供應(yīng)量較大 定位區(qū)域商業(yè)中心的純街區(qū)商鋪較少 環(huán)赭山板塊目前在售項(xiàng)目較少 但由于價(jià)格高 大面積戶型存量大 去化速度較慢 公寓類產(chǎn)品是供求熱點(diǎn) 環(huán)赭山板塊 中高端客群為主 主要來自于鏡湖區(qū)地緣客 同時(shí)也能吸引其余區(qū)縣客戶 向心力強(qiáng) 周邊市場研判 小結(jié) 本項(xiàng)目體量較小 四圍臨路 較為嘈雜 建議住宅產(chǎn)品以剛改產(chǎn)品為主 更為市場所接受 商業(yè)須注重前期產(chǎn)品設(shè)計(jì)和業(yè)態(tài)規(guī)劃招商 與星隆國際城等形成差異化 以期完成價(jià)值實(shí)現(xiàn) 地塊基本概況 區(qū)域價(jià)值解析與周邊市場研判 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測算 產(chǎn)品規(guī)劃發(fā)展建議 綜合區(qū)域與地塊各因素的SWOT分析 SWOT分析 內(nèi)部能力 外部因素 開發(fā)目標(biāo) 目標(biāo)1 實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目住宅的快速去化 并保障收益安全 快速回籠資金 目標(biāo)2 在保障速度和收益安全同時(shí) 最大化商業(yè)收益 商業(yè)產(chǎn)品定位 區(qū)域中心的外向型BLOCK街區(qū)商業(yè) 商業(yè)形態(tài) 2層 核心放射式街區(qū)式商業(yè)與住宅底商結(jié)合 商業(yè)定位 區(qū)域中心的外向型BLOCK街區(qū)商業(yè) 商業(yè)業(yè)態(tài)建議 產(chǎn)品規(guī)劃建議 因項(xiàng)目的商業(yè)部分是重要的盈利點(diǎn) 且建筑密度為20 故而可考慮將公寓和一棟中小戶型樓棟排布在靠項(xiàng)目北側(cè)赭山路區(qū)塊 住宅底部排布底商 和地塊北側(cè)的商業(yè)街區(qū)連成一體 商業(yè)可提前招商 以返租或者帶租約銷售的形式控制業(yè)態(tài)和布局 保證整體品質(zhì) 因藍(lán)山逸居已代建一座菜市場 雖然政府將會(huì)回收我項(xiàng)目代建菜市場 但為了整體品質(zhì)水準(zhǔn)出發(fā) 可考慮與政府談判 將菜市場定位建設(shè)為精品生活超市 整合進(jìn)街區(qū)商業(yè)中 同時(shí)幫助政府定向招商 一方面可共享租金收益 幫助政府提升政績 另一方面保證建筑密度和小區(qū)品質(zhì) 幫助小區(qū)中大戶型的去化 項(xiàng)目住宅消費(fèi)力承載不了規(guī)劃商業(yè)體量 且結(jié)合項(xiàng)目區(qū)位和規(guī)劃指標(biāo)以及產(chǎn)品線分析 須精心打造基于區(qū)域中心的外向型街區(qū)商業(yè) 商業(yè)風(fēng)格意向 住宅以主流高層形式出現(xiàn) 產(chǎn)品規(guī)劃建議 主流高層 考慮到項(xiàng)目的占地面積 商業(yè)體量和容積率 住宅規(guī)劃為主流高層產(chǎn)品 參照區(qū)域市場上快銷樓盤的暢銷戶型 以及周邊競品的存貨 建議以小三房和單身公寓為主力產(chǎn)品 鑒于蕪湖消費(fèi)者審美特性 同時(shí)有效區(qū)隔市面產(chǎn)品風(fēng)格 法式 新古典主義 地中海 歐陸 現(xiàn)代 英式風(fēng)格鏡湖區(qū)板塊較少 建議以英倫風(fēng)格結(jié)合海派風(fēng)格為主 如成本控制較寬松 可參考釣魚臺(tái)七號(hào)院類型的新中式風(fēng)格進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì) 充分利用陽臺(tái) 飄窗 露臺(tái) 設(shè)備平臺(tái) 入戶花園 中空天井等贈(zèng)送空間 迎合消費(fèi)者心理需求 中間套通過中空連廊等技術(shù)手段設(shè)計(jì)成南北通透布局 增加客戶認(rèn)可度 非承重墻部分的隔墻 結(jié)合蕪湖消費(fèi)者裝修偏好 形成隔墻搭砌的套餐 客戶可在房屋購買的環(huán)節(jié)定制房屋的分割布局 房款上也能有減免體現(xiàn) 體現(xiàn)人性化賣點(diǎn) 住宅風(fēng)格意向 項(xiàng)目北側(cè)排布街區(qū)商業(yè) 一棟公寓和一棟戶型為89 120的住宅 住宅與底商以架空層相隔 架空層和街區(qū)商業(yè)二層相連 規(guī)劃景觀提升項(xiàng)目調(diào)性 項(xiàng)目北側(cè)設(shè)置小區(qū)的人行主入口 規(guī)劃上與小區(qū)的會(huì)所結(jié)合 共同形成北側(cè)的中軸線 街區(qū)式商業(yè)圍繞點(diǎn) 會(huì)所 和線 人行主景觀中軸 排布 北側(cè)兩棟住宅沿會(huì)所和景觀主軸對(duì)稱排布 塑造儀式感 公寓排布于東側(cè) 小區(qū)中南側(cè)排布兩棟中大戶型住宅 105 140 140 170 以享受小區(qū)核心區(qū)位和景觀 幫助實(shí)現(xiàn)溢價(jià) 考慮在東側(cè)設(shè)置車行主入口和人行次入口 西側(cè)因靠近拆遷地塊 未來環(huán)境和噪音污染較大 圍墻盡量減少鏤空面積 以有質(zhì)感的造型陶土磚墻為主 并在市政許可情況下盡量加高 小區(qū)規(guī)劃布局建議 儀式感 泛會(huì)所概念的入戶大堂 結(jié)合信報(bào)箱 沙發(fā)休憩 管家式服務(wù)的功能 大堂序列體現(xiàn)儀式感和尊榮感 人文關(guān)懷 入戶大堂的遮雨棚和小區(qū)內(nèi)風(fēng)雨連廊鏈接起來 連廊地面鋪設(shè)防滑材料 入戶大堂與小區(qū)路面階梯坡度放緩 無障礙通道的尺寸放寬 住宅硬件打造一 基于市中心豪宅形象的入戶大堂 住宅產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議 隔音樓板 阻隔垂直方向噪音陶式化學(xué)隔音墊和擠塑板相結(jié)合的樓板隔音系統(tǒng)使業(yè)主可充分享受前所未有的 完全不受干擾的寧靜生活空間 同層側(cè)向排水系統(tǒng) 避免直接垂直排水帶來的噪音同層排水系統(tǒng)接橫排防臭地漏 同樓層的排水支管與主排水支管均不穿越樓板 在同樓層內(nèi)連接到主排水立管上 進(jìn)水銅管 過濾系統(tǒng) 保障飲用水質(zhì)量采用進(jìn)水銅管 保證用戶飲用水的質(zhì)量和進(jìn)水管的使用壽命 電梯滿足大件搬運(yùn)及安全需求 電梯一大一小 大尺度電梯滿足擔(dān)架長度 同時(shí)也能盡量滿足類似于鋼琴 家具等家私的裝運(yùn) 住宅硬件打造二 基于養(yǎng)生 智能化和人性化 規(guī)劃媒體展廊 位于建筑的頂層 墻體為全玻璃 使室內(nèi)外聯(lián)成一體 在內(nèi)部人們可以遠(yuǎn)眺整個(gè)市區(qū) 同時(shí)增加室外人們的好奇心 大空間的構(gòu)成同時(shí)又賦予其多種功能 三人足球 籃球 甚至攀巖 SMARTHOME 社區(qū)的物業(yè)管理 安防管理 社區(qū)服務(wù) 家居生活全方位實(shí)現(xiàn)智能化 業(yè)主能遠(yuǎn)程獲取家中監(jiān)控視頻等 成本若高則不可取 與銀行合作開發(fā)e卡通 該卡集門禁卡 停車卡 儲(chǔ)值卡 會(huì)員卡等多種功能于一體 家庭用戶可以用此卡在線上線下刷卡購物 與銀行 基金公司合作開發(fā)理財(cái)產(chǎn)品 鏈接項(xiàng)目銷售功能 APP除物業(yè)服務(wù) 社交平臺(tái)功能外 可以搜索社區(qū)周圍配套商家 訂餐 訂房 預(yù)約家政服務(wù) 并及時(shí)收取 推送商家優(yōu)惠信息 整合大奇瑞平臺(tái) 建立全市范圍的滿足一般性中高端消費(fèi)者需求的產(chǎn)業(yè)鏈 結(jié)合項(xiàng)目養(yǎng)老 養(yǎng)生特性 涵蓋包括老人專用的設(shè)施設(shè)備 生活用品 醫(yī)療 康復(fù) 護(hù)理 家政服務(wù)等環(huán)節(jié) 建立社區(qū)服務(wù)APP 盤活會(huì)員體系和商家聯(lián)盟 擴(kuò)充物業(yè)服務(wù)和養(yǎng)老理念的邊界 住宅軟件打造 基于互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)的服務(wù)智能化和資源整合化 庭院和周邊道路高差1米以上 不妨礙容積率計(jì)算前提下 利用坡地和圍墻形成內(nèi)外區(qū)隔 利用立體多層次的園林植被吸收外側(cè)噪音 同時(shí)營造私密性 小區(qū)縱深較小 須借鑒江南園林的布局 做到曲徑通幽和大隱于市的質(zhì)感 地下車庫注意利用玻璃天井和透明水景采光 地下車庫的側(cè)面或可將頂部局部打開 進(jìn)行景觀化處理 泛會(huì)所概念打造架空層 園林景觀設(shè)計(jì)建議 注重色彩和層次搭配 在不同層次上合理運(yùn)用色彩和植株形態(tài)的對(duì)比 形成視覺沖擊 沒有植物生長期 營造醇熟的生活化氛圍 多個(gè)情趣駐留空間分散排布 可供業(yè)主逗留 可與小品和植被結(jié)合 相映成趣 Foldedstreet 適合人體尺度以及與周邊環(huán)境相結(jié)合的小規(guī)模體塊組合而成的 Foldedstreet 使街區(qū)生動(dòng)活潑觀景平臺(tái) 體塊相互錯(cuò)落 形成了豐富的空間層次 同時(shí)營造出生態(tài)觀景平臺(tái)有屋頂?shù)脑郝?四周是五花八門的小店通過創(chuàng)意景觀天橋等將不同區(qū)塊聯(lián)接 直通街概念 商業(yè)產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議 Foldedstreet 標(biāo)準(zhǔn) menuplan 菜單 首層組合平面 店鋪 二層示意圖 鋪裝 街區(qū)商鋪的綠植墻 呼應(yīng)赭山 打造公共景觀 項(xiàng)目北側(cè)兩棟住宅和底商的關(guān)系 建筑的底層不僅是龐大建筑的基礎(chǔ) 同時(shí)也是展現(xiàn)整個(gè)街區(qū)形象的重要部分 裙房與建筑主體通過架空層相關(guān)聯(lián) 形成縱向聯(lián)系的界面 該界面規(guī)劃園林和燈光景觀 形成公共景點(diǎn)和互動(dòng)平臺(tái) 同時(shí)也能與沿赭山路的街鋪形成互動(dòng) 集合燈光和水的互動(dòng)水景 水幕 昭示面和質(zhì)感較強(qiáng) 會(huì)所和整個(gè)小區(qū)的關(guān)系 節(jié)點(diǎn)作用 組織動(dòng)線 形成中心聚焦 北側(cè)兩棟住宅沿會(huì)所和景觀主軸對(duì)稱排布 塑造儀式感 公寓排布于東側(cè) 項(xiàng)目北側(cè)設(shè)置小區(qū)的人行主入口 規(guī)劃上與小區(qū)的會(huì)所結(jié)合 共同形成北側(cè)的中軸線 街區(qū)式商業(yè)圍繞點(diǎn) 會(huì)所 和線 人行主景觀中軸 排布 會(huì)所設(shè)計(jì)建議 綠地逸灣 地塊基本概況 區(qū)域價(jià)值解析與周邊市場研判 產(chǎn)品規(guī)劃發(fā)展建議 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測算 銷售價(jià)格假定及推售節(jié)奏說明 經(jīng)濟(jì)測算 銷售價(jià)格說明1 高層價(jià)格假定 參考區(qū)域內(nèi)部白金灣項(xiàng)目價(jià)格及本項(xiàng)目產(chǎn)品力 本項(xiàng)目高層的基期價(jià)格按照8300元 平米測算 本項(xiàng)目的品牌形象構(gòu)建大于現(xiàn)金流需求 2 商鋪價(jià)格假定 參考白金灣一拖二商鋪價(jià)格 本項(xiàng)目商鋪的基期價(jià)格按照32000元 平米測算 3 價(jià)格增長假定 對(duì)蕪湖市區(qū)近五年商品住房的成交均價(jià)分析表明 年增