陜西省房地產(chǎn)估價(jià)師基本制度與政策：房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理考試題

陜西省房地產(chǎn)估價(jià)師基本制度與政策：房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理考試題本卷共分為2大題50小題，作答時(shí)間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)事最符合題意） 1、某建筑物實(shí)際經(jīng)過年數(shù)為10年，經(jīng)估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)觀察該建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命為46年，該建筑物經(jīng)濟(jì)壽命為50年，殘值率為2，用直線法計(jì)算該建筑物的成新率為。 A：80 B：82 C：83 D：92 E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 2、耕地占用稅實(shí)行_稅率。 A幅度定額稅率 B超額累進(jìn)稅率 C地區(qū)差別稅率 D比例稅率3、某寫字樓的購(gòu)買價(jià)格為100萬元，其中70萬元為15年期、年利率5%、按年等額還款的抵押貸款，30萬元由投資者用現(xiàn)金支付。如果該寫字樓出租的年凈租金收入為9萬元，則該投資的稅前現(xiàn)金回報(bào)率為（）。 A9.00% B8.05% C30.00% D7.52% 4、房地產(chǎn)投資者通常只需投入占項(xiàng)目總投資（）左右的自有資金，而項(xiàng)目所需的其他投資則多來自金融機(jī)構(gòu)的貸款。 A20% B25% C30% D35%5、防范估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的最后一道防線是。 A：撰寫估價(jià)報(bào)告 B：審核估價(jià)報(bào)告 C：出具估價(jià)報(bào)告 D：估價(jià)資料歸檔 E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 6、房地產(chǎn)項(xiàng)目的盈虧平衡分析有臨界點(diǎn)分析和保本點(diǎn)分析兩種，兩者的主要差異在于。 A：變動(dòng)成本的設(shè)置 B：銷售收入的不同 C：固定成本的設(shè)置 D：平衡點(diǎn)的設(shè)置 E：借款合同 7、對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于_被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。 A房屋征收確定之日 B房屋征收決定公告之日 C簽訂房屋征收協(xié)議之日 D房屋征收實(shí)施之日 8、某8年前建成奪付使用的建筑物，建筑面積120 m2，單位建筑面積的重置價(jià)格為800元，建筑物殘值率6，年折舊率22，計(jì)算該建筑物的現(xiàn)值是元。 A：76 800 B：79 104 C：77 952 D：81 562 E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 9、某宗房地產(chǎn)預(yù)計(jì)未來每年的凈收益為8萬元，收益期限可視為無限年，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8.5%，則該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為_。 A94.12 B92.14 C91.24 D93.25 10、投資價(jià)值評(píng)估時(shí)所采用的折現(xiàn)率為_。 A銀行存款利率 B最低收益率 C最高收益率 D社會(huì)一般收益率11、已知某收益性房地產(chǎn)的收益期限為50年，報(bào)酬率為8的價(jià)格為4000元；若該房地產(chǎn)的收益期限為40年，報(bào)酬率為6，則其價(jià)格最接近于元。 A：3816 B：3899 C：4087 D：4920 E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 12、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則由_制定并修改。 A業(yè)主大會(huì) B業(yè)主委員會(huì) C政府物業(yè)管理部門 D業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)共同 13、某宗可比實(shí)例房地產(chǎn)2007年1月30日的價(jià)格為800美元/m2，該類房地產(chǎn)以人民幣為基準(zhǔn)的價(jià)格變動(dòng)平均每月比上月上漲0.1%。假設(shè)人民幣與美元的市場(chǎng)匯率2007年1月30日為1美元=7.8650元人民幣，2007年6月30日為1美元=7.6835元人民幣。則該可比實(shí)例的價(jià)格調(diào)整到2007年6月30日的結(jié)果是_元人民幣/m2。 A6323.52 B6804.37 C6.657.48 D6650.2514、在某商業(yè)街深度30.48m(即100英尺)，臨街寬度20m的矩形土地，總價(jià)為1200萬元。根據(jù)四三二一法測(cè)，與其相鄰、臨街深度為45.72 m(即150英尺)、臨街寬度20m的矩形土地的總價(jià)為_萬元。 A1504 B1404 C1304 D1204 15、某房地產(chǎn)的重建價(jià)格為2000萬元，已知在建造期間中央空調(diào)系統(tǒng)因功率大，較正常情況多投入150萬元，投入使用后每年多耗電費(fèi)08萬元假定該空調(diào)系統(tǒng)使用壽命為l5年，估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的報(bào)酬率為12，則該房地產(chǎn)扣除該項(xiàng)功能折舊后的價(jià)值為【2007年考題】 A：183800萬元 B：184455萬元 C：184587萬元 D：185000萬元 E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 16、若某國(guó)家在一個(gè)時(shí)期的消費(fèi)函數(shù)為C=1000+08y，則該國(guó)此時(shí)的引致消費(fèi)是(公式中C表示消費(fèi)，Y表示收入)。(2006年試題) A：08 B：08y C：1000 D：1000+08y E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 17、建筑業(yè)是物質(zhì)生產(chǎn)部門，屬于第產(chǎn)業(yè)。 A：一 B：二 C：三 D：四 E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章 18、一般來說，_對(duì)企業(yè)的市場(chǎng)營(yíng)銷有直接影響。經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度快，人民收入高，則購(gòu)買力增強(qiáng)，市場(chǎng)需求增大；反之則小。 A政治法律環(huán)境 B經(jīng)濟(jì)環(huán)境 C人口環(huán)境 D社會(huì)文化環(huán)境 19、某商場(chǎng)建成于2000年10月，收益期限從2000年10月到2040年10月，預(yù)計(jì)未來正常運(yùn)行年潛在毛收入為120萬元，年平均空置率20，年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用50萬元。目前該類物業(yè)無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為5，風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為安全利率的60，則該商場(chǎng)在2005年10月的價(jià)值最接近于萬元。 A：536 B：549 C：557 D：816 E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 20、房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理必須堅(jiān)持屬地管理原則，即只能由_負(fù)責(zé)所轄區(qū)范圍內(nèi)的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理工作。 A國(guó)家房地產(chǎn)管理局 B國(guó)家土地管理局 C市、縣土地管理部門 D市、縣房地產(chǎn)管理部門 21、_是指房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建成時(shí)，按照國(guó)家有關(guān)財(cái)務(wù)和會(huì)計(jì)制度，轉(zhuǎn)入房地產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)建設(shè)投資。 A開發(fā)建設(shè)投資 B正經(jīng)營(yíng)資金 C國(guó)家資產(chǎn)及其他資產(chǎn) D開發(fā)產(chǎn)品成本 22、一筆貸款的名義利率是10%，當(dāng)計(jì)息周期趨于無窮大時(shí)，實(shí)際利率是_。 A10.2% B10% C11.5% D10.52%23、達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起日內(nèi)作出裁決。 A：15 B：30 C：60 D：90 E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章 24、某市區(qū)有一大型物資儲(chǔ)備倉(cāng)庫(kù)，現(xiàn)根據(jù)城市規(guī)劃和市場(chǎng)需求，擬改為超級(jí)市場(chǎng)。需評(píng)估該倉(cāng)庫(kù)的公開市場(chǎng)價(jià)值，最適宜采用_進(jìn)行估價(jià)。 A比較法 B成本法 C假設(shè)開發(fā)法 D長(zhǎng)期趨勢(shì)法25、下列不屬于房地產(chǎn)區(qū)位因素的是。 A：交通 B：用途 C：環(huán)境 D：樓層 E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格二、多項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得 0.5 分） 1、下列關(guān)于會(huì)計(jì)報(bào)表的意義和作用，表述正確的是。 A：會(huì)計(jì)報(bào)表是根據(jù)賬簿上所記錄的資料經(jīng)過整理、歸類、匯總而編制的表式報(bào)告 B：會(huì)計(jì)核算中的報(bào)賬，主要是通過編制會(huì)計(jì)憑證來進(jìn)行的 C：企業(yè)的投資者通過會(huì)計(jì)報(bào)表所提供的信息可以作出正確的投資決策 D：會(huì)計(jì)報(bào)表是會(huì)計(jì)核算工作的一種專門方法 E：會(huì)計(jì)報(bào)表提供的信息是依法征收稅利的主要依據(jù) 2、土地費(fèi)用包括。 A：土地征用拆遷費(fèi) B：土地出讓地價(jià)款 C：土地轉(zhuǎn)讓費(fèi) D：“三通一平”等土地開發(fā)工程費(fèi) E：公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)3、某宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格為4000元/m2，買方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的5%，賣方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的7%，則賣方實(shí)際得到的價(jià)格為_元/m2。 A3800 B3520 C3700 D3720 4、物業(yè)管理企業(yè)在確定寫字樓租金時(shí)，一般要考慮的主要因素有_。 A可出租或可使用面積 B出租方的商業(yè)信譽(yù) C基礎(chǔ)租金與市場(chǎng)租金 D出租單元的面積規(guī)劃和室內(nèi)裝修 E物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)5、下列選項(xiàng)中，屬于影響房地產(chǎn)價(jià)格的社會(huì)因素有。 A：政治對(duì)立狀況 B：政治安定狀況 C：社會(huì)安定狀況 D：城市化 E：房地產(chǎn)投機(jī) 6、在調(diào)查方法中，可用專題討論法，此法通常邀請(qǐng)_。 A13人 B45人 C610人 D1113人 7、下列有關(guān)稅收的表述中，正確的有。 A：財(cái)政局對(duì)外出租的經(jīng)營(yíng)用房免征房產(chǎn)稅 B：集體土地使用人無需交納土地使用稅 C：用耕地建鄉(xiāng)政府辦公樓應(yīng)交納耕地占用稅 D：土地增值稅的課稅對(duì)象是有償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn) E：因地震毀壞住房而重新購(gòu)買住房的免征契稅 8、處分抵押房地產(chǎn)所得金額，應(yīng)首先_。 A扣除土地出讓金 B支付處分抵押房地產(chǎn)的費(fèi)用 C償還抵押權(quán)人債權(quán) D扣除抵押房地產(chǎn)應(yīng)繳納的稅款 9、新設(shè)項(xiàng)目法人的資本金籌措渠道不包括資金(2006年試題) A：政府政策性 B：資產(chǎn)變現(xiàn) C：企業(yè)入股 D：個(gè)人入股范圍 E：借款合同 10、城市房屋拆遷的裁決應(yīng)當(dāng)由_做出。 A仲裁機(jī)構(gòu) B人民法院 C公安機(jī)關(guān) D房屋拆遷管理部門11、有條件的地方，可申請(qǐng)繳存住房公積金。 A：城鎮(zhèn)單位聘用進(jìn)城務(wù)工人員，單位和職工 B：城鎮(zhèn)個(gè)體 C：城鎮(zhèn)工商戶 D：城鎮(zhèn)自由職業(yè)人員 E：農(nóng)民 12、下列屬于房屋租賃合同人為終止情形的有。 A：將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)租 B：將承租的房屋擅自拆改結(jié)構(gòu)或改變承租房屋使用用途的 C：公有住房無正當(dāng)理由閑置6個(gè)月以上 D：故意損壞房屋的行為 E：因不可抗力致使合同不能繼續(xù)履行的 13、下列關(guān)于拍賣保留價(jià)規(guī)則，說法正確的是。 A：保留價(jià)是拍賣的必備條件 B：保留價(jià)的修改權(quán)從屬于保留價(jià)的確定權(quán)，歸委托人享有 C：委托人擁有保留價(jià)的確定權(quán) D：拍賣人擁有保留價(jià)的確定權(quán) E：保留價(jià)通常是保密的，僅限委托人和拍賣人等有限人知情14、物業(yè)公司在選擇零售商作為零售商業(yè)物業(yè)的租戶時(shí)，首先要考慮的因素是。 A：零售商的財(cái)務(wù)能力 B：零售商需要的服務(wù) C：零售商組合與位置分配 D：零售商的聲譽(yù) E：借款合同 15、建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)，其產(chǎn)權(quán)。 A：屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) B：屬于業(yè)主共有 C：屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè) D：歸屬由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或出租等方式約定 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 16、政府解決低收入家庭住房困難的主要渠道是提供。 A：商品住房 B：限價(jià)商品住房 C：經(jīng)濟(jì)適用住房 D：廉租住房 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 17、與非專業(yè)估價(jià)相比，專業(yè)估價(jià)的特點(diǎn)有【2007年考題】 A：是一種專業(yè)意見 B：估計(jì)價(jià)格或價(jià)值 C：實(shí)行有償服務(wù) D：承擔(dān)法律責(zé)任 E：估價(jià)作業(yè)日期長(zhǎng) 18、不符合選取標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地要求的是_。 A一面臨街 B土地形狀為正方形 C臨街寬度與臨街深度的比例適當(dāng) D用途為所在路線區(qū)段具有代表性的用途 E容積率為所在路線價(jià)區(qū)是代表多樣性的容積率 19、集體土地上的房屋拍賣應(yīng)向當(dāng)?shù)豞申請(qǐng)，獲批準(zhǔn)后方可進(jìn)行拍賣。 A人民法院 B公安機(jī)關(guān) C人民檢察院 D鄉(xiāng)級(jí)人民政府 20、某單位擁有的一出租物業(yè)的原值為5000萬元，年租金收入為770萬元，則該單位應(yīng)繳納的年房產(chǎn)稅數(shù)額為_萬元。 A50.0 B92.4 C60.0 D98.0 21、下列_由省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)機(jī)關(guān)確定，可以免交土地使用稅。 A個(gè)人所有的居住房屋及院落用地 B免稅單位職工家屬的住宅用地 C房管部門在房租調(diào)整改革前經(jīng)租的居民住房用地 D民政部門舉辦的安置殘疾人占一定比例的福利工廠用地 E企業(yè)辦的各類學(xué)校、醫(yī)院、幼兒園用地 22、組織形式為合伙制的三級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的出資額應(yīng)當(dāng)不少于_萬元。 A30 B50 C100 D15023、在我國(guó)，下列屬于無民事行為能力人的是_。 A10周歲以上的未成年人 B16周歲以上的公民是成年人 C不能完全辨認(rèn)自己行為的精神病人 D不滿10周歲的未成年人 24、有一房地產(chǎn)，未來第一年凈收益為