商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的運(yùn)營模式.doc

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的運(yùn)營模式 日期：2005-7-29 17:29:59 來源: 編輯： 眾所周知中國已經(jīng)進(jìn)入一個(gè)新的經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期，我想這點(diǎn)是不容置疑的，從03年開始，中國各方面的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)都得到的空前的一些提升，同時(shí)在這樣的一個(gè)大的背景下面，各位也了解地中國經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了局部的投資過熱，那么在中國房地產(chǎn)對于金融信貸的依賴也是非常的過分，那么我們舉一個(gè)數(shù)據(jù)，基本上是在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金方面的來源可以這樣講99%是來源于房地產(chǎn)的信貸，而其他一些金融的手段僅僅在1%而已，這是一個(gè)嚴(yán)峻的事實(shí)。這里面有相當(dāng)大的金融風(fēng)險(xiǎn)。那么房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)也將成為中國加入WTO的新標(biāo)準(zhǔn)，我想這個(gè)方面的話，政府也會加大調(diào)控力度，這方面特別是從04年12月11號開始，商貿(mào)投資業(yè)作為我們?nèi)胧型宋暹M(jìn)三當(dāng)中一個(gè)開放，也是因?yàn)檫@樣我們?nèi)ツ暝趶V州12月10號舉辦了首屆商業(yè)地產(chǎn)博覽會。這是一個(gè)具有歷史意義的一天。那么在我們這個(gè)商貿(mào)開放之前，我們中國商貿(mào)的物業(yè)乃至我們中國的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)備好沒有？在宏觀調(diào)控下面目前對于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的新的動向如何，眾所周知，目前出臺的一系列政策，是對整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)，雖然它的矛頭更多的特別在近期是針對住宅產(chǎn)業(yè)，但是也會波及到商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展的趨勢，所以在這里我也做一個(gè)簡單的一個(gè)表述。首先是商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)的現(xiàn)狀。那么商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)投資繼續(xù)保持較高的一個(gè)增長速度，那么相關(guān)的數(shù)據(jù)我想也就不要列舉，大家在很多的途徑都可能發(fā)現(xiàn)，那么來自中國購物中心財(cái)富中心的一個(gè)數(shù)據(jù)表明，中國商業(yè)地產(chǎn)竣工面積達(dá)到2000萬平米，這些地方仍然在建設(shè)大量的超大規(guī)模的商業(yè)設(shè)施，包括以Mall的在建項(xiàng)目有300多個(gè)，這個(gè)也是一個(gè)客觀的值得重視的一個(gè)事實(shí)。而與此相比較而言，全國的商業(yè)用房面積反而在不斷的上升，隨著商業(yè)地產(chǎn)的投資的持續(xù)升溫，包括世貿(mào)集團(tuán)，順馳中國，以及國美地產(chǎn)等等，都分別高調(diào)表現(xiàn)要進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)。那同時(shí)，在我們的商業(yè)地產(chǎn)的目前的一個(gè)現(xiàn)狀商業(yè)地產(chǎn)的兩張皮的現(xiàn)象依然非常的嚴(yán)重，并沒有得到很好的解決，對于零售商需求的不清晰，研究的不充分，招商的困難以及商鋪尋找這樣一個(gè)合適的矛盾日常的激烈。那么在宏觀調(diào)控下面對商業(yè)地產(chǎn)其實(shí)這樣的需要引起中國有關(guān)方面的各部委的擔(dān)憂，在今年4月份發(fā)改委把這個(gè)很多先引得獲利投資的方面做一個(gè)研究，那么對于商業(yè)地產(chǎn)大型購物中心的這樣一個(gè)調(diào)查也是在名列里中的。這個(gè)是大家可能知道的一些信息，同時(shí)05年以后，接連不斷的政策應(yīng)該是以三劍合舞，砍下這么多年發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)，同時(shí)也商業(yè)地產(chǎn)帶來一定地影響。特別是今年準(zhǔn)備即將要推出的規(guī)劃條例，這里面也有一些舉措，將對整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，超過一萬平米以上的必須進(jìn)行國務(wù)院有關(guān)部門進(jìn)行這樣的論證。所以商業(yè)地產(chǎn)盲目的開發(fā)，在未來可能會有一定程度上的遏制，由于我們在第一張也提到，在整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)特別是商業(yè)地產(chǎn)對于融資。一些手段異常的單一，因此導(dǎo)致這樣一個(gè)金融風(fēng)險(xiǎn)，那么我們也提出未來商業(yè)地產(chǎn)重點(diǎn)由于他是一個(gè)基金資金密集型的這樣一個(gè)投入，他們對于開發(fā)商，投資商的實(shí)力，以及他的一些更靈活的金融手段的一些要求更高，所以我們認(rèn)為，這必須實(shí)現(xiàn)多樣化的一個(gè)渠道。那么在今天多樣化的形勢當(dāng)中，那么陸續(xù)的有這么一些包括和國外的交流這都是在一些城市，其中包括房地產(chǎn)的證券化，投資資金組織吸收長期資金來投入于房地產(chǎn)。引導(dǎo)國外資金進(jìn)入房地產(chǎn)融資市場，發(fā)行公司債權(quán)，推行融資租賃方式，抵押資產(chǎn)管理公司等等。國內(nèi)比較房地產(chǎn)信托投資資金瑞士這方面一些形式的借鑒，目前也正在國內(nèi)的金融界和相關(guān)的主管部門當(dāng)中正在醞釀這些方向上的意見和出臺的舉措。因此我們也看到，特別在近期我們由于地產(chǎn)這樣一些在七部委關(guān)于遏制房價(jià)的意見這樣的出臺以后，商務(wù)部也比較擔(dān)心，由于對于住宅產(chǎn)業(yè)的一個(gè)調(diào)控，那么一些相關(guān)的開發(fā)和資金的流向可能會更多的專項(xiàng)商業(yè)地產(chǎn)，所以為了更了解這個(gè)情況，商務(wù)部分兩路在全國進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)的調(diào)查，第一路是考察廣州，東莞，南寧，廈門，福州；第二路上海，南京和杭州。這個(gè)是目前也是北京方面在進(jìn)行的一些動作。那么事實(shí)上確實(shí)我們也發(fā)現(xiàn)了這樣一個(gè)表現(xiàn)，就是在住宅投資受遏制以后，各地的投資者專項(xiàng)商業(yè)地產(chǎn)和探討中長期的一些投資，這里面同時(shí)包括海外的一些資金和熱線對商業(yè)地產(chǎn)的更加的熱衷，今年新加坡的家騰置業(yè)，同時(shí)我們也發(fā)現(xiàn)，在2005年第一季度，上海外資商業(yè)地產(chǎn)超過04年的整個(gè)年度的這樣一個(gè)趨勢。我們在進(jìn)行這方面的論述以后，我們可以得出這樣的一個(gè)結(jié)論，也就是當(dāng)今在中國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展，它存在的趨勢是資本，品牌，房地產(chǎn)的源頭首先在一級市場首先是土地的目前國家也是相當(dāng)多的政策上調(diào)控，包括是去年831的大限，以及包括今年七部委當(dāng)中包括閑置一年以上的土地資金的政策，在兩年以上的無償收回等等這樣一些非常有利的，應(yīng)該是一些嚴(yán)肅的舉措，應(yīng)該是一些土地開發(fā)商的土地積累方面，土地儲備方面的一些策略也是引起很多的一些調(diào)整。那么為了更好的實(shí)現(xiàn)土地、品牌也就是我們開發(fā)商的品牌，以及資本的對接，那么我們結(jié)構(gòu)得到國土資源部的支持，在中國國土資源直屬機(jī)關(guān)報(bào)，包括是中國國際展覽公司，以及美國咨詢集團(tuán)一起去在今年的7月30號和8月2號在北京的國貿(mào)舉行中國首屆地交會。這是我們對這個(gè)地交會的相關(guān)信息給各位做一些預(yù)告。那么在這里面，我們非常希望搭建品牌開發(fā)商和土地資源以及是國際資本的這樣一個(gè)三方對接的平臺，在這里面我們組織了超過50多個(gè)城市地級在內(nèi)的國家土地儲備局組團(tuán)參展，把他們開展的參展的信息在這里進(jìn)行發(fā)布和尋找招商引資的渠道，同時(shí)結(jié)合一批存量的二手土地，特別是一些有地?zé)o錢，那么也感覺到新政之后的出臺的壓力，他們也想尋找相關(guān)的合作伙伴進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，我們也組織了相關(guān)的這樣的參展另外我們把北京大的開發(fā)商以及北京動開發(fā)售的正在引起整個(gè)京城樓市震動的項(xiàng)目，都會是進(jìn)入我們這次展會。作為一個(gè)品牌的展示。同時(shí)還加上我們很多國外的一些資金和投資銀行，當(dāng)中包括日本的，澳洲的銀行，亞洲的開發(fā)銀行以及一些在內(nèi)的金融的機(jī)構(gòu)，這些都是我們在北京地交會將會搭建的一些資源，也希望在座各位業(yè)界的朋友也興趣可以參與和觀摩，在這里面我們也承辦了一個(gè)高規(guī)格的中國商業(yè)地產(chǎn)和國際資本的這樣一個(gè)主題論壇，因?yàn)榉康禺a(chǎn)的論壇有三個(gè)主題，也是歷來房地產(chǎn)市場當(dāng)中最高的規(guī)格，因?yàn)槲覀儼讶蜃畲蟮拈_發(fā)商請到中國來進(jìn)行主題演講。我們這次國土資源部的副部長以及相關(guān)的領(lǐng)導(dǎo)干部都會出席，這次應(yīng)該講是非常高規(guī)格，應(yīng)該在新政之后的中國和美國對于整個(gè)方向產(chǎn)業(yè)的發(fā)展的方向的一個(gè)探討和一個(gè)交流。那么講了這么多，我講可能各位比較有興趣的一些話題，就是說商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)目前如火如荼，也有人在預(yù)測可以說2005年將是中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的死亡年，或者換句話說2005年將是中國商業(yè)地產(chǎn)的原年。這個(gè)說法我想根本的來源還是多少有一些依據(jù)的，作為商業(yè)地產(chǎn)的這樣一個(gè)標(biāo)簽的名詞，其實(shí)在真的出現(xiàn)2002年，那么開始萌芽是2000年，商業(yè)地產(chǎn)這個(gè)名詞這樣的提出和各大的傳媒以及業(yè)界的同行們轉(zhuǎn)述應(yīng)該從2002年比較多，也代表中國目前相當(dāng)多的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目最多是在2000年開始籌備，大部分在2002年2003年開始籌備和開發(fā)。他們基本上習(xí)慣性的從住宅的開發(fā)轉(zhuǎn)過來看到商業(yè)地產(chǎn)投資回報(bào)率比較高，有慣性的用住宅的房地產(chǎn)開發(fā)模式來直接照搬到商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中，因此在很多的環(huán)節(jié)出現(xiàn)了很多的誤區(qū)，當(dāng)時(shí)我想用幾個(gè)排比句可以反映大致的狀況，也就是說開發(fā)重于經(jīng)營，銷售先于招商，規(guī)模先于策劃，這都是在此之前眾多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目存在整個(gè)運(yùn)營的管理模式。那么強(qiáng)調(diào)的問題，我們只是將其中一部分進(jìn)行努力，第一是規(guī)模盲目的擴(kuò)大，脫離需求。這里面不乏一些政府形象工程，也就是說政府熱于企業(yè)，形象大于需求。第二點(diǎn)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和后期的商業(yè)經(jīng)營管理嚴(yán)重脫節(jié)。完全沒有考慮到整個(gè)這個(gè)項(xiàng)目的最重要的是一個(gè)持續(xù)發(fā)展和有序的經(jīng)營。另外由于我們國內(nèi)的開發(fā)商的實(shí)力有限，和一些中國的一些實(shí)際的國情所造成，基本上都用銷售的手段來短期回籠我們的資金，來滾動開發(fā)相對資金需求量比較的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，這樣的話，而在銷售如何銷售，才能夠跟未來的經(jīng)營盡量的能夠減少它的矛盾，一定有矛盾，但是盡可能的減少，這個(gè)是可以做到的。如何去做，這里面有很多的經(jīng)驗(yàn)，所以這里面也經(jīng)常造成很多困擾。第四點(diǎn)很多照搬照抄的現(xiàn)象極其的嚴(yán)重，他們覺得新天地很好，有可能在自己里面找一塊地開發(fā)一個(gè)街區(qū)的模式，這個(gè)是一個(gè)很大的誤區(qū)?？吹絼e人在蓋一個(gè)購物中心，覺得很賺錢，自己也不自量力的去干，這樣的話甚至本住宅的中心都搬過來，這個(gè)是普遍存在的一個(gè)現(xiàn)象。第五點(diǎn)剛才提到了，還沒有真正的進(jìn)行前期的商業(yè)策劃就急于的找很多的規(guī)劃設(shè)計(jì)單位進(jìn)行投標(biāo)，然后根據(jù)甲方自己的一些想法，脫離商業(yè)規(guī)律的想法，去敲定它的規(guī)劃事情，包括建筑的設(shè)計(jì)等等，嚴(yán)重脫離零售商的要求，這是一個(gè)也是很多這樣的問題存在。同時(shí)招商包括主力店和一些龍頭的商鋪辦主力店等等，還沒有確定就急于銷售，這些都是很重點(diǎn)的誤區(qū)。同時(shí)也沒有看到整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作過程當(dāng)中，特別在我們的一本書我們的開篇第二章就花很大的篇幅去論述要做商業(yè)地產(chǎn)首先必須了解商品流通的規(guī)律，剛才我們有兩位嘉賓都或多或少提到了，在商業(yè)地產(chǎn)主體是商業(yè)，而不是地產(chǎn)。我想我自己的看法我可能更傾向于在商業(yè)地產(chǎn)的整個(gè)運(yùn)作過程當(dāng)中，地產(chǎn)是一個(gè)非常重要的載體，而它里面真正的靈魂是每一個(gè)經(jīng)營的商家，所以我們做商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)非常要了解零售商的需求，而零售商是做什么，他們我做商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，我們更多的不是在做商品，所以我們更傾向于我們旭輝國際本人更傾向于做商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營的，我們更傾向于商店元素與商品元素的組合來取代講業(yè)態(tài)和業(yè)種。而我們做商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)我們很明確，我們更多的關(guān)注的是商店元素和商品元素的組合，他們是相對應(yīng)的。而在此當(dāng)中他更重要的是我們商品的流通規(guī)律是什么，也就是我們零售企業(yè)它遵循的零售業(yè)的一些規(guī)律是什么，這是一個(gè)非常重要的理論的基礎(chǔ)，如果沒有這個(gè)，我們的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，由于不懂零售商的需求，造成了笑話和吃的虧損失是很慘重的，所以我們必須在這樣的理論方面，我們對整個(gè)商業(yè)的定位一定要做整體性的思考，而我發(fā)現(xiàn)很遺憾，在全國我們做了將近20個(gè)城市有商業(yè)地產(chǎn)的項(xiàng)目，我們發(fā)現(xiàn)絕大部分商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在整個(gè)的經(jīng)營這塊，確實(shí)是非常的草率，而且是完全違背商業(yè)地產(chǎn)的需求。在這里，我想舉一些個(gè)案和大家做一些交流和分享，這里面涉及到一些業(yè)內(nèi)的項(xiàng)目，我只是客觀的進(jìn)行一些我的一些看法和講述。首先各位肯定知道這是號稱全球最大的Shopping Mall金源Mall。剛剛我們的這個(gè)劉博士第一位出廠的嘉賓提到，他提到他北京的項(xiàng)目，我可以在這里坦誠步公的進(jìn)行一個(gè)交流。事實(shí)上這里面我想他的出發(fā)點(diǎn)，首先我覺得這個(gè)項(xiàng)目，當(dāng)然他的開始的經(jīng)營的相撞是很好的，但是后期來講越來越多的業(yè)界的朋友對這個(gè)項(xiàng)目提出了更多的擔(dān)心，而且他目前的現(xiàn)狀確實(shí)不是太好，因?yàn)槲覀冎v，因?yàn)樗亩ㄎ槐旧磉@個(gè)項(xiàng)目的定位其實(shí)就本質(zhì)上的一些問題，因?yàn)樵谒@樣的一個(gè)區(qū)位，在北京的西北四環(huán)，在整個(gè)的坐落世紀(jì)城的200萬平米開發(fā)的設(shè)計(jì)里面，他本來就不應(yīng)該具備他的交通條件和地位位置一開始的定位就不應(yīng)該是面向整體優(yōu)勢，甚至更遠(yuǎn)的一些項(xiàng)目建設(shè)的輻射，他輻射不可能在這個(gè)地方輻射這么遠(yuǎn)，不可以支持。因?yàn)樗皇且粋€(gè)區(qū)域性的構(gòu)筑經(jīng)營，當(dāng)然我們在我們下面的闡述當(dāng)中，到底分為哪幾類，它各自的特點(diǎn)是什么，他有一些什么樣的規(guī)律性需要把握。那么在這樣的一個(gè)區(qū)形的購物中心，必須要做一個(gè)超大規(guī)模的購物中心，那么實(shí)際上這里面本質(zhì)上就存在問題，由于它要做超大規(guī)模的Shopping Mall，他要輻射這么多的人群，因此他的商品元素的組合，相對會提到一些更高端的一些，包括商店的元素組合也會考慮會進(jìn)行一定的提升。在這樣的提升當(dāng)中，他做到兩種錯(cuò)位，首先一方面他放棄了區(qū)域內(nèi)的消費(fèi)的需求，因?yàn)樗g是有一些格格不入的，就是說他整個(gè)的周邊的片區(qū)的消費(fèi)和他這樣之間是矛盾的，同時(shí)由于他這樣的交通的選址他就很難把北京周邊整個(gè)各個(gè)城區(qū)東片，北片，西片，南片吸引到這里面來進(jìn)行消費(fèi)，本身就是他一開始在定位的時(shí)候在整個(gè)的規(guī)模上控制的時(shí)候這個(gè)就是他自己沒有進(jìn)行正確的思考。同時(shí)，我們一定要明確因?yàn)樽錾虡I(yè)他來不得半點(diǎn)的虛假，不是通過媒體來炒作的。我們看到北京的王府井每天的最多也就是40、50萬，高峰期也不會超過60萬，這是日平均的客流量，而他們的王府井和西單的商業(yè)面積僅僅是20多萬平米，王府井也就40多萬平米，那么這樣的一個(gè)數(shù)字，我們也同時(shí)在用另外一個(gè)數(shù)字來推測，就是說每平方厘米的經(jīng)營業(yè)績他必須有一個(gè)保本的銷售額，這是我們做零售業(yè)的專家們都很清楚，也就是說我們每平方厘米的商業(yè)面積每年至少產(chǎn)收八千到一萬的營業(yè)額，才可以承受租金的成本。那么我們通過這一類數(shù)據(jù)來換算，一個(gè)60萬平方米的Shopping Mall，比如說每個(gè)人平均花100塊錢，他需要日平均量才可以支持這個(gè)Mall的運(yùn)營，這個(gè)數(shù)字是用數(shù)字完全可以測算出來的，但是我相信，我們的投資者可能并沒有遵循這樣的規(guī)律。當(dāng)然回過頭來，這個(gè)項(xiàng)目也就是說我們必須每一天要有20萬的日均日流量才可以真正的達(dá)到保本，現(xiàn)在可能只有3萬。如何提升它這是一個(gè)非常嚴(yán)峻的一個(gè)事實(shí)擺在面前。那么當(dāng)然這個(gè)項(xiàng)目我可以這樣說，也許從Shopping Mall的運(yùn)營，可能它遇到很多困擾，但是作為世紀(jì)金源，他們作為開發(fā)商這個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)作，可能獲得相當(dāng)?shù)某晒Γ@個(gè)是另外一回事。 第二個(gè)舉的是廣州的一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，也是在4年前，在2001年也是在廣州銷售得非常好的一個(gè)主題商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，這個(gè)項(xiàng)目作為廣州的中山七路，他是和中山地鐵站是能夠流通的。他算是一個(gè)地下防空洞的工程，最后作為一個(gè)商業(yè)用場，當(dāng)然他用一個(gè)7大國家環(huán)游世界這樣的主題風(fēng)情這樣的街區(qū)的定位，這個(gè)定位就是主題商城的定位，這個(gè)可以說是非常的成功。投資客也是非常的追捧，銷售的不管是單價(jià)還是銷售率都非常的高，非常令人遺撼的是，他也成為目前商業(yè)地產(chǎn)當(dāng)中目前糾紛，公司纏身之最，不單他沒有按期的繳費(fèi)使用，而且他所謂的列車軌道不見了，各個(gè)國家主題風(fēng)情的一些標(biāo)志性的建筑在這個(gè)地下商城當(dāng)中也是蕩然無存。這樣的話也確實(shí)引起了這個(gè)矛盾，這個(gè)問題的產(chǎn)生也基于當(dāng)時(shí)開發(fā)商是急功近利的行為，完全是在考慮銷售，除了招商力度不夠，包括一些手法手段集中精力之外，在整個(gè)的運(yùn)營過程當(dāng)中就沒有遵循整個(gè)商業(yè)的相關(guān)的規(guī)律。那包括華聯(lián)本來都有一些影響，最后也是退出了，有很多的矛盾是和我剛才提到的問題是有關(guān)聯(lián)的。接下來我們看到是廣東華南地區(qū)也是非常甚至在整個(gè)中國非常出名的一個(gè)項(xiàng)目，叫華南Mall。它的商業(yè)面積40多萬平米最后也是增加到60萬平米，因?yàn)閲鴥?nèi)比個(gè)大的這個(gè)在前三年是很大的，當(dāng)時(shí)我們規(guī)模超大，當(dāng)時(shí)加拿大一個(gè)集團(tuán)是全國最大的Mall主要的投資商，在青島投資了一個(gè)中心，各位知道多少平方米嗎？100萬平方米。所以看來第一不好當(dāng)，所以我們今天看到的華南Mall也是這樣一個(gè)巨型的購物中心，那么它剛好著落在廣州和東莞之間，在東莞的一個(gè)萬江東莞市的市區(qū)在這個(gè)萬江區(qū)，這個(gè)有一個(gè)相對是城江結(jié)合部，大家可以看到實(shí)際上是效果圖很漂亮，這是城鄉(xiāng)結(jié)合部，本來他的設(shè)想是非常好的，他應(yīng)該是用真正的按照國外的Shopping Mall，特別是進(jìn)入非常好的主題景觀的設(shè)計(jì)，比較坐船游大Mall的觀念，這樣的前提的模式也是非常好的。他和世界500強(qiáng)的包括知名的商家企業(yè)都簽訂了一個(gè)意向，應(yīng)該在前提的招商工作當(dāng)中，他們做了大量的細(xì)致的工作，取得了很大的成效，在今年年頭銅鑼彎這樣的開店，當(dāng)時(shí)開店也是非常的火爆。但是現(xiàn)在也是冷冷清清，據(jù)說其他的主力店在今年10月份也是全面的開業(yè)，不管他的主力店全面開業(yè)的時(shí)間雖然沒有到，但是我想我們的觀念非常的明確，他這么大的項(xiàng)目，同時(shí)選址在這樣的地段。事實(shí)上也有違背一些商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)律的。因?yàn)槭紫冗@么大型的超大型的Shopping Mall，他必然決定輻射這個(gè)廣深線上的城市，和周邊的一些城市，但是由于廣州市華南地區(qū)的中心城市它的商業(yè)非常的發(fā)達(dá)，當(dāng)然廣州人到東莞這個(gè)地方來購物的可能性是非常小的，第二點(diǎn)深圳比鄰香港是購物天堂，那么香港是全世界的購物天堂，那么深圳本身的購物發(fā)展也是非常超前的，各位很清楚，沃爾瑪總部在深圳，還有很多。那么它這邊的消費(fèi)人群專門到東莞這個(gè)萬江這個(gè)地方來消費(fèi)可能性也是非常小的，而東莞是市區(qū)，總共有20多個(gè)中心鎮(zhèn)，每一個(gè)中心鎮(zhèn)不像一個(gè)地級市，其他的是一個(gè)配角的，但是在東莞不是這樣的。在東莞最起碼有10個(gè)、8個(gè)鎮(zhèn)整個(gè)的國民經(jīng)濟(jì)的收入都是非常強(qiáng)勢的，他的產(chǎn)業(yè)都非常的好。而且他們鎮(zhèn)和鎮(zhèn)之間相對來講比例是比較遠(yuǎn)的，這就造成他在東莞更多的是做一個(gè)大型的購物中心，而不是一個(gè)超大型的購物中心，所以東莞的人是不可能支持60萬平方米的購物中心的。他們希望寄托在作為一個(gè)主題旅游的景觀這一塊，吸引這么旅游的這樣一些人群，但是我想這一點(diǎn)也是非常的可能會有一些偏差。因?yàn)闁|莞畢竟是一個(gè)制造業(yè)的基地，不是一個(gè)旅游城市，那么更不可能靠一個(gè)Mall的就來支撐整個(gè)東莞，甚至是廣東的旅游市場，我覺得這個(gè)是有待商榷的，我想未來他的經(jīng)營會出現(xiàn)比較大的困擾，這些都是我們?nèi)€(gè)別的個(gè)案和跟他們分享一下，對于我們剛才提到的一些問題。在下面一個(gè)環(huán)節(jié)可能進(jìn)入到我們這個(gè)商場的一個(gè)主要的主題，就是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的運(yùn)營模式。因?yàn)閺V義的商業(yè)地產(chǎn)是包括寫字樓，酒店一些公寓等等這些在內(nèi)的。但是我們現(xiàn)在講的商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該更多的是狹義的商業(yè)地產(chǎn)，所以更多的以下的四種購物中心，商業(yè)街區(qū)，批發(fā)市場和物流中心，這四種應(yīng)該說是目前中國的比較主流的商業(yè)地產(chǎn)的類型。那么在商業(yè)街區(qū)這一塊，根據(jù)它的一些類別，它的一些地段又可以分成中心商業(yè)街區(qū)，此次商業(yè)街區(qū)林立商業(yè)街區(qū)和專業(yè)性商業(yè)街區(qū)，批發(fā)商場我們可以說是按照一些分類，我們可以分到可能有四大類，第一個(gè)按區(qū)域特性分類是一個(gè)產(chǎn)地的批發(fā)市場，中轉(zhuǎn)地批發(fā)市場和銷售批發(fā)市場，那么按這個(gè)上商圈規(guī)模分類，又有全國性批發(fā)市場，區(qū)域性批發(fā)市場和地方性批發(fā)市場。按經(jīng)營的范圍分類，我們分為綜合性批發(fā)市場，和專業(yè)性批發(fā)市場。同時(shí)按經(jīng)營商品類型分類，仍然可以分類，農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場，日用品批發(fā)市場，還是生產(chǎn)資料批發(fā)市場。那么這四大類我想對批發(fā)市場來講，這樣的分類可能會更加的清晰，更加的明確，那么在批發(fā)市場的時(shí)候，我希望開發(fā)商們也要問清楚你到底是哪個(gè)類別，當(dāng)然之間是同時(shí)的幾個(gè)屬性是同時(shí)存在的。 那么接下來的物流中心我想也可以分享一下他的分類，這里面因?yàn)槲锪髦行囊彩菄鴥?nèi)更年輕的商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)的類別，這里面可能能力懂得更少，這里面集貨中心，分貨中心，配送中心，轉(zhuǎn)運(yùn)中心，加工中心，這里面是一些基本的分類。后來下一個(gè)環(huán)節(jié)我想重點(diǎn)對購物中心進(jìn)行一些交流。我想現(xiàn)在整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)當(dāng)中最火爆會熱門的開發(fā)產(chǎn)業(yè)，首先從他的定義上來講，有很多的說法美國有美國的說法，日本有日本的說法，我們中國有中國的說法，各地方的說法覺得這個(gè)形式不重要，但是他本質(zhì)的東西是重要的，這里面我們盡量介入我們中國國際協(xié)會SSC他對購物中心的定位來進(jìn)行交流。他認(rèn)為購物中心就是由開發(fā)商規(guī)劃，建設(shè)統(tǒng)一管理的商業(yè)設(shè)施，擁有大型的主力店，多元化商品街和停車場，能滿足消費(fèi)者的購買需求與日常活動的商業(yè)場所。那么我想這個(gè)相對是標(biāo)準(zhǔn)的一個(gè)這樣的一個(gè)設(shè)施，當(dāng)然也有一些手法比鄰的建筑群體里面，餐飲呀，購物的一些商店的結(jié)合體，包括Shopping Mall，他是人行道也步行的街區(qū)組成接起來，它真正的本質(zhì)特征是什么？我想最重要的有三點(diǎn)，這三點(diǎn)只要是符合，他就符合我們購物中心的一個(gè)類別，第一點(diǎn)是非常重要的，購物中心里面他是一個(gè)有計(jì)劃的商品經(jīng)營組合，他是非常有序的，規(guī)模非常良好的商品經(jīng)營的組成，而不是自發(fā)形成，也不是無須的，這一點(diǎn)是一個(gè)非常重要的本質(zhì)。另外他是統(tǒng)一管理。商業(yè)權(quán)可以分類，但是管理權(quán)是統(tǒng)一的。經(jīng)營是分散經(jīng)營，因?yàn)樵谶@里面我們提到每一個(gè)主力店專賣店等等，他們是各自獨(dú)立經(jīng)營的，所以這叫分散經(jīng)營，但是統(tǒng)一也要有統(tǒng)一的商業(yè)模式來管理。他有分一些類別，他這個(gè)購物中心分一些類別，首先按服務(wù)商圈的方位，他是包括鄰里購物中心，社區(qū)購物中心，區(qū)域購物中心，巨型購物中心，那么他們的指標(biāo)都不一樣。比方說鄰里購物中心是0.3萬到1.5萬的區(qū)間分類的的規(guī)模，他是滿足5分鐘的車程和步行15分鐘的商圈的范圍，而我們區(qū)域性的購物中心就4到20萬平方米，是以購物為導(dǎo)向，他是鄰里購物中心是便利的導(dǎo)向，購物性導(dǎo)向是為次、購物型是為主的，到區(qū)域型絕對是以購物型為主，他選擇性的商品的組合又既廣而且深，到20萬平米以上，就是超大規(guī)模。這樣的一些購物中心比較有多家的主力店和半主力店來支撐，才有可能作為相當(dāng)比較良好的經(jīng)營。另外按地段特征定位，這里面有郊區(qū)的購物中心，也就是我們經(jīng)常講的Mall或者是Shopping Mall，里面還有城市購物中心，里面包括非商業(yè)區(qū)的購物中心和商業(yè)區(qū)域購物中心。那么在商品組合的特征定位里面，又包括綜合的購物中心，主題購物中心，焦點(diǎn)購物中心。那么這個(gè)作為購物中心有多個(gè)主題在內(nèi)的購物中心，主題購物中心是以某一類消費(fèi)者為特定的對象，比方說婦女天地，兒童，商場，這些屬于人群消費(fèi)的，有些是以商品類別為主題的，電器的主題商場還是一些服裝的商場，所以我們提到這幾個(gè)類別。那么還有最后我們按建筑它的形態(tài)定位，是包括單一功能形式的購物中心，這個(gè)是包括上面沒有塔樓或者是一些其他類別的物業(yè)，也有多功能形式的購物中心，包括我們說都市綜合性的項(xiàng)目，也可能有寫字樓，有酒店，有商場，還有輔助功能形式的購物中心，他更多的是一些輔助功能，比如說酒店里面的一些東西等等，這些都是輔助型的購物中心，在這里，我們簡單的把一些購物中心的類別進(jìn)行一個(gè)描述，那么我想和各位分享一下，到底大型購物中心他的開發(fā)有什么樣的流程，我想這一點(diǎn)非常的重要。因?yàn)槲覀冑徫镏行牡拈_發(fā)它不能夠按照一般的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目來進(jìn)行，這里面我們看到有幾條主線，第一條是經(jīng)營管理，第二條是施工的設(shè)計(jì)，第三條是金融投資，那么在這樣的一些幾個(gè)主線里面，我們各位看到，一定是市場調(diào)查研究是先行，從這里面得出我們的商業(yè)功能的這樣一些要求，然后對接到設(shè)計(jì)施工單位進(jìn)行在商業(yè)功能中的規(guī)劃以及方案的設(shè)計(jì)，同時(shí)我們也要結(jié)合這些項(xiàng)目的定義之后，我們在投資可行研究當(dāng)中，對資金，融資的渠道和總量進(jìn)行測算，那么同時(shí)各位可以看到，他分開發(fā)設(shè)計(jì)階段，分設(shè)計(jì)施工前提和經(jīng)營期和竣工驗(yàn)收期，這些當(dāng)中，我們可以看到這里面是三條線是同步進(jìn)行的，缺一不可，更重要我們是整個(gè)的規(guī)劃當(dāng)中，在之前一定要和主力店進(jìn)行溝通，同時(shí)跟主力店的意向在銷售談判當(dāng)中要進(jìn)行經(jīng)營的試算和商品結(jié)構(gòu)的這樣一個(gè)定位。這樣的話，才能夠指導(dǎo)我們的施工建筑單位能夠作出非常符合零售商要求的單體設(shè)計(jì)。這是很重要的一個(gè)規(guī)律。包括它的整個(gè)的融資這一塊，它