加拿大購(gòu)房須知.doc

1、以投資增值為目的的置業(yè)分析（1）在加拿大進(jìn)行房地產(chǎn)投資須有獨(dú)到眼光。如以大量資金投資在房地產(chǎn)市場(chǎng)，則應(yīng)著重在房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分市場(chǎng)內(nèi)，真正有自己的特色和競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。在投資前應(yīng)該有相當(dāng)正規(guī)的投資可行性分析和科學(xué)論證；（2）抓住加拿大經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的熱點(diǎn)，相應(yīng)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)市場(chǎng)；（3）房地產(chǎn)市場(chǎng)與宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)一樣也有景氣循環(huán)，一般最好選擇在經(jīng)濟(jì)回暖時(shí)投資房地產(chǎn)，也可在經(jīng)濟(jì)下降至谷底時(shí)收購(gòu)空置物業(yè)；（4）一般而言，房地產(chǎn)投資在所有的投資工具中風(fēng)險(xiǎn)水平在中到高度。房地產(chǎn)流動(dòng)性差，正常出售也須數(shù)月之久；房地產(chǎn)周期較長(zhǎng)，解套須等待很長(zhǎng)時(shí)間；在低租金時(shí)期，房屋日常收入可能不及各種物業(yè)管理費(fèi)用；（5）許多人投資置業(yè)過(guò)于著急，沒(méi)有冷靜分析市場(chǎng)，也不愿花錢(qián)請(qǐng)業(yè)內(nèi)人士幫助調(diào)查，最后投資套牢。由于物業(yè)交易和中介費(fèi)用很高，有時(shí)達(dá)售價(jià)10。為節(jié)省中間費(fèi)用，供需雙方直接洽談，可能不能達(dá)到最好價(jià)格，或者挑選的物業(yè)不如意；（6）如自己沒(méi)有時(shí)間照顧物業(yè)管理，則應(yīng)聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理公司代管；（7）如果自己經(jīng)濟(jì)能力有限，可嘗試杠桿式物業(yè)投資。投資者只以物業(yè)總價(jià)值的一定比例（如25）作為首期投資，便可享有租金收入和資本增值。在操作上是由專(zhuān)業(yè)物業(yè)投資或管理公司承擔(dān)，投資者認(rèn)購(gòu)的物業(yè)交其管理，物業(yè)出租的收入在支付完按揭款和管理費(fèi)用后，剩余收入和資產(chǎn)屬于投資者。該投資的風(fēng)險(xiǎn)在于空置率高升和租金水平下降；（8）與房地產(chǎn)相關(guān)的證券是可以淘金的領(lǐng)域，這些證券包括房地產(chǎn)公司股份、上市房地產(chǎn)公司股票、房地產(chǎn)投資信托、按揭支持證券、按揭基金、按揭債券和房地產(chǎn)基金。如果能精于此，還是會(huì)有收獲的；（9）注意享受和充分利用收益性物業(yè)投資中貸款利息和投資損失減稅的好處。但相應(yīng)的出售收益性物業(yè)的資本增值則應(yīng)納稅。2、以自住自用為目的的置業(yè)分析（1）一般利用按揭貸款購(gòu)買(mǎi)物業(yè)。按揭水平以個(gè)人和家庭的收入和儲(chǔ)蓄的金融資產(chǎn)來(lái)測(cè)算，量力而行。如果不當(dāng)，購(gòu)買(mǎi)房屋的還款計(jì)劃或者按揭還款可能成為家庭財(cái)務(wù)的巨大包袱，甚至導(dǎo)致個(gè)人和家庭破產(chǎn)；（2）積累足夠的首付款。首付款越多，貸款利率和手續(xù)費(fèi)越低。對(duì)首次購(gòu)房者，可低至5的首付，但是需要購(gòu)買(mǎi)房屋貸款保險(xiǎn)。首付款較低，可能隨后的貸款利息要高得多。所以要權(quán)衡首付款高低利弊，以及其它投資的收益率和按揭利率比較；（3）選擇合理的抵押貸款方式和年限；（4）在加拿大購(gòu)房過(guò)程中不一定一次就買(mǎi)到合適的房屋，可分步到位，逐步以小房換中房，中房換大房，直到滿(mǎn)意的房屋為止；（5）注意享受和充分利用家庭主要居住物業(yè)銷(xiāo)售的資本增值免稅好處。但是主要居所的按揭利息不能抵稅。3、購(gòu)買(mǎi)住宅的程序（1）選擇一個(gè)有經(jīng)驗(yàn)、有耐心、熟悉當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)情況的正派房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人。（加拿大人購(gòu)房通常通過(guò)地產(chǎn)代理公司，其收費(fèi)由賣(mài)方支付，所以地產(chǎn)代理公司代表賣(mài)方利益而非買(mǎi)方利益）（2）評(píng)估自己的供款能力，與有關(guān)銀行聯(lián)系和商談，預(yù)先確定是否可以按揭和可能的額度，作出一個(gè)相對(duì)詳細(xì)的預(yù)算方案；（3）考慮各種物業(yè)、鄰居和社區(qū)的類(lèi)型以及優(yōu)缺點(diǎn)，考慮新房屋或二手房、Condo、House 、Townhouse、Apartment，新鄰居還是老鄰居等；（4）列出一個(gè)購(gòu)房需求的清單，說(shuō)明哪些是必須有的、哪些是有則更好。考慮房屋的特性、風(fēng)格、大小、座落朝向；（5）尋找可能購(gòu)買(mǎi)的房屋并實(shí)地考察，把看過(guò)的房屋情況紀(jì)錄下來(lái)，比較每個(gè)房屋的優(yōu)缺點(diǎn)。掛牌出售房屋通常在周末對(duì)外開(kāi)放，可與值班的經(jīng)紀(jì)或者業(yè)主作些深入討論；（6）不要急于作出決定，一定要花時(shí)間了解市場(chǎng)和考察各種物業(yè)。有可能經(jīng)紀(jì)人會(huì)帶著看十幾個(gè)甚至幾十個(gè)地方，也只有多看，經(jīng)紀(jì)人才能了解您的審美情趣和口味，推薦的房屋更有針對(duì)性；（7）找到合適房子后，雇傭一個(gè)好的房屋調(diào)查員，考察房屋內(nèi)所有結(jié)構(gòu)和設(shè)備使用情況，并紀(jì)錄成冊(cè)，這對(duì)舊房子更有必要。不要輕易相信賣(mài)方的檢房報(bào)告；（8）請(qǐng)地產(chǎn)代理準(zhǔn)備還價(jià)建議書(shū)，小心研究所有細(xì)節(jié)，肯定所需的各項(xiàng)條件都在建議書(shū)內(nèi)，如交房日期、照明、家用電器、窗簾及地毯等；（9）在簽名前應(yīng)請(qǐng)律師審查，以確保自己的法律權(quán)力受到保障。在建議書(shū)上簽字后，地產(chǎn)代理把它交給賣(mài)方。當(dāng)賣(mài)方同意并簽署后，建議書(shū)便成為合法而有約束力的合約；（10）買(mǎi)賣(mài)雙方都可互相討價(jià)還價(jià)和提出反建議，直至達(dá)成協(xié)議為止，建議書(shū)有改動(dòng)，最好仍請(qǐng)律師審閱后再簽名。同一時(shí)