石家莊舊城改造項(xiàng)目策劃報(bào)告ppt課件.pptx

石家莊城市綜合體項(xiàng)目策劃報(bào)告,一、項(xiàng)目條件分析二、項(xiàng)目定位三、住宅價(jià)值挖掘四、商業(yè)律動(dòng)五、營(yíng)銷初探,目錄,PartI,項(xiàng)目條件分析,項(xiàng)目背景及開發(fā)商訴求分析基地條件政策條件市場(chǎng)條件,該地塊為塔冢村，距石家莊中山路4公里，槐安路1.5公里，屬于城市副中心區(qū)。,西臨：青園街,北臨：水云間、富強(qiáng)小區(qū)、富強(qiáng)公園,南臨：本項(xiàng)目回遷居住區(qū),東臨：民心河及百米城市綠帶,區(qū)域印象,PARTI地塊條件,道路交通：緊鄰體育大街、南二環(huán)，并且與槐安路近在咫尺，向西、向北、向東三個(gè)方向都是直接進(jìn)入城市的交通主動(dòng)脈，可以輕松到達(dá)市區(qū)任何一個(gè)區(qū)位。快速便捷的交通網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá)。軌道交通：規(guī)劃中的4、5號(hào)線在項(xiàng)目附近設(shè)有車站，增加生活便利性的同時(shí)提升本案附加值。水上交通：三環(huán)水系工程的建設(shè)使民心河水系得以改善，即使環(huán)境價(jià)值提升也使以船只為載體的水上生態(tài)、休閑成為可能。,路網(wǎng)完善，交通便利性佳；立體交通網(wǎng)的建立對(duì)本案中遠(yuǎn)期利好，利于商業(yè)客流導(dǎo)入。,1,本案,交通條件,PARTI地塊條件,商業(yè)：周邊懷特商圈、萬(wàn)達(dá)商圈距本項(xiàng)目均在2公里輻射范圍之內(nèi)，連同本案即將建成的商業(yè)配套，為業(yè)主提供了便利的購(gòu)物環(huán)境。教育：附近為43中、8中、師大附中附小等，連同規(guī)劃中的大學(xué)城，名校環(huán)繞，不僅大大提升了居民受教育的水平和方便性，更在很大程度上為居民提供了一個(gè)文化氛圍濃郁的生活境界。醫(yī)療：石家莊慈濟(jì)醫(yī)院、第五醫(yī)院、燕趙醫(yī)院、食管腫瘤醫(yī)院及眾多醫(yī)療機(jī)構(gòu)分布在項(xiàng)目周圍，為業(yè)主提供了便利的醫(yī)療服務(wù)設(shè)施。其它：規(guī)劃中的火車站南遷成為促進(jìn)區(qū)域發(fā)展的強(qiáng)大推動(dòng)力。,區(qū)域內(nèi)各項(xiàng)配套資源的優(yōu)勢(shì)，對(duì)項(xiàng)目形成強(qiáng)有力的中遠(yuǎn)期支撐。,配套條件,PARTI地塊條件,公園、綠帶、水系環(huán)繞，景觀資源豐富，環(huán)境價(jià)值優(yōu)越項(xiàng)目北側(cè)的富強(qiáng)公園、東側(cè)貫穿南北的百米綠化帶以及環(huán)繞項(xiàng)目蜿蜒流過(guò)的民心河，連同附近的世紀(jì)公園、政府著力打造的環(huán)城綠帶為項(xiàng)目提供了生態(tài)宜居的生活環(huán)境。,富強(qiáng)公園：2.8萬(wàn)平方米綠帶：北區(qū)約4.6萬(wàn)平方米民心河：東側(cè)、北側(cè)環(huán)抱本案世紀(jì)公園、龍卡公園等散布周圍,景觀條件,PARTI地塊條件,項(xiàng)目地塊條件分析,項(xiàng)目回遷量大，地塊內(nèi)部?jī)r(jià)值不平衡，難以整體實(shí)現(xiàn)高端價(jià)值；項(xiàng)目周邊環(huán)境配套齊全，東側(cè)北側(cè)景觀資源豐富，具備打造高端產(chǎn)品的素質(zhì)。,宏觀政策分析,保障房政策6月9日市政府石家莊市廉租住房保障和管理辦法,監(jiān)管政策6月27日房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與相關(guān)商業(yè)銀行開設(shè)商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶，雙方共同簽訂預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議。,首付3成,二套房首付5成，利率1.1倍三套停貸、限購(gòu)政策現(xiàn)端倪限制違法違規(guī)企業(yè)購(gòu)地,監(jiān)管政策6月1日石家莊市城市規(guī)劃違法建設(shè)案件處理辦法,房?jī)r(jià)上漲過(guò)快城市，限定居民家庭購(gòu)房套數(shù)；暫停發(fā)放居民家庭購(gòu)買第三套及以上住房貸款；契稅優(yōu)惠僅適用于家庭首套普房，取消個(gè)稅優(yōu)惠。,稅收政策石家莊市個(gè)人購(gòu)買不足5年的住房對(duì)外銷售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人購(gòu)買住房超購(gòu)5年（含5年）的，對(duì)外出售免征營(yíng)業(yè)稅。,家庭購(gòu)二套房首付60%，利率1.1倍11年保障房建設(shè)1000萬(wàn)套增加公共租賃住房供應(yīng)戶籍限購(gòu)兩套，非戶籍最多1套個(gè)人住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的全額征收營(yíng)業(yè)稅,新國(guó)十條,國(guó)五條,新國(guó)八條,房地產(chǎn)政策回顧,2010.12月限購(gòu)政策2011.3月底公示調(diào)控目標(biāo)2011.6月徹查“一房一價(jià)”落實(shí)情況,利率雙率上調(diào)一季度公布住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)貫徹執(zhí)行“一房一價(jià)”政策先后18個(gè)城市實(shí)行樓市限購(gòu)政策,國(guó)家政策持續(xù)調(diào)控，樓市發(fā)展愈加規(guī)范,石家莊,國(guó)家政策,Part政策條件,解讀對(duì)市場(chǎng)的影響,嚴(yán)格執(zhí)行個(gè)人所得稅征收政策對(duì)個(gè)人購(gòu)房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，按其銷售收入全額征收營(yíng)業(yè)稅。,嚴(yán)格執(zhí)行差別化住房信貸政策貸款購(gòu)買二套首付比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。,5年內(nèi)房源再交易的成本上漲，將明顯遏制過(guò)度炒房投機(jī)。,二套房貸首付增加一成，一方面抑制投機(jī)購(gòu)房，另一方面規(guī)避金融風(fēng)險(xiǎn)。,2010年12月31日內(nèi)，本地戶口已有兩套住房的禁止再購(gòu)房，有一套住房的可再限購(gòu)一套，非本地戶口有一套住房的限購(gòu)，限購(gòu)區(qū)域設(shè)定為市內(nèi)五區(qū)、高開區(qū)。,限購(gòu)目標(biāo)明確，主要打擊投資性購(gòu)房。,要點(diǎn),石家莊6月嚴(yán)查違反“一房一價(jià)”政策的，每套最高罰5千，價(jià)格欺詐處違法所得5倍以下罰款,迫于國(guó)八條的壓力，石市制定的一個(gè)漲幅標(biāo)準(zhǔn)，具體執(zhí)行力度并不樂(lè)觀。,限漲、限購(gòu)、限區(qū)、限時(shí)石家莊樓市政策松緊有度，樓市發(fā)展存有空間,嚴(yán)格實(shí)施限價(jià)政策力爭(zhēng)限制房?jī)r(jià)漲幅在10%以內(nèi),“一房一價(jià)”不能從根本上影響房?jī)r(jià)，它只是規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)交易的一種行為，對(duì)房?jī)r(jià)影響還是很有限的。,石家莊政策及市場(chǎng)影響,PartI政策條件,石家莊市住房保障“十二五”規(guī)劃指出，“十二五”期間，中心城區(qū)內(nèi)規(guī)劃新建保障性住房14.48萬(wàn)套。其中，新建廉租住房16924套、經(jīng)濟(jì)適用住房2500套、公共租賃住房41306套、限價(jià)商品住房20000套，改造危陋住宅區(qū)40070套，城中村改造24000套。,中原數(shù)據(jù)庫(kù)統(tǒng)計(jì)顯示，2010年1-12月，市區(qū)商品房當(dāng)期上市面積621.68萬(wàn)平方米，商品住房411.75萬(wàn)平方米。假設(shè)按照平均每套住房90平方米，全年上市商品住房4.57萬(wàn)套。而按照“十二五”保障性住房規(guī)劃，中心城區(qū)內(nèi)規(guī)劃新建的保障性住房14.48萬(wàn)套的目標(biāo)計(jì)算，每年投向市場(chǎng)的保障性住房將達(dá)到2.9萬(wàn)套，理論上幾近目前年上市住房總量的50%。,海量保障住房供應(yīng)，必將對(duì)“十二五”期間的石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)、尤其是商品住房市場(chǎng)產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。,石家莊保障房建設(shè),今年，石市保障性住房和棚戶區(qū)改造任務(wù)是41248套，其中由政府投資建設(shè)的廉租住房5200套、公共租賃房5840套，合計(jì)11040套。,PartI政策條件,宏觀政策加速房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型；市場(chǎng)多元化、精細(xì)化趨勢(shì)明顯；限購(gòu)、限貸政策對(duì)市場(chǎng)影響有限。,宏觀政策小結(jié),PartI政策條件,石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)分析,石家莊在售項(xiàng)目分布,2010年石家莊土地出讓分布,2010年石市國(guó)土局共出讓39塊土地（不含礦區(qū)5塊），共計(jì)2705畝，其中住宅及商服用地2510畝，工業(yè)195畝。石市三環(huán)內(nèi)在售項(xiàng)目共計(jì)103個(gè)，數(shù)量較多。2010年是三年大變樣的收尾年，大規(guī)模的城中村改造和舊城改造帶來(lái)的土地放量，使石家莊樓市出現(xiàn)了百花齊放，百家爭(zhēng)鳴的局面。城市改造及不斷的擴(kuò)容為眾多開發(fā)商提供了拿地的機(jī)會(huì)，引來(lái)萬(wàn)達(dá)、恒大等品牌地產(chǎn)企業(yè)的進(jìn)入，使得市場(chǎng)供應(yīng)無(wú)論從數(shù)量上還是品質(zhì)上都有很大的提升。2010年石家莊量?jī)r(jià)齊升，剛需保證了產(chǎn)品的去化率，降低開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，改善型需求在保障開發(fā)商利潤(rùn)的同時(shí)追求品質(zhì)，促使開發(fā)商對(duì)產(chǎn)品升級(jí)，進(jìn)而帶動(dòng)整個(gè)樓市價(jià)格的提升。,2010-2011年石家莊樓市整體活躍,PartI市場(chǎng)條件,石家莊2011房地產(chǎn)土地市場(chǎng)放量,5月石家莊市土地市場(chǎng)再次推出8宗地。在石家莊出臺(tái)限購(gòu)令、限價(jià)目標(biāo)后，石家莊土地市場(chǎng)出現(xiàn)集中放量，這8宗地均為涉及住宅用地，其中4宗為純住宅用地，總占地面積約合410畝。熱點(diǎn)區(qū)域樓面地價(jià)約為3000元/平方米。,PartI市場(chǎng)條件,2010年7月份樓價(jià)中國(guó)房?jī)r(jià)排行榜中，石家莊未進(jìn)入前50，而2011年1月份統(tǒng)計(jì)顯示，石家莊以6226的均價(jià)躍居第39位，從去年7月份到今年5月份增長(zhǎng)率約為21%。2010年商品住宅均價(jià)首破五千，2011年在限購(gòu)政策、限價(jià)政策的執(zhí)行下，房?jī)r(jià)依然呈現(xiàn)上升態(tài)勢(shì)。,2010-2011年5月份，市場(chǎng)均價(jià)走勢(shì),住宅市場(chǎng),多輪政策調(diào)控下，房?jī)r(jià)逆勢(shì)上漲,PartI市場(chǎng)條件,2010-2011年5月樓市供需情況,2010年市場(chǎng)供應(yīng)創(chuàng)歷史之最，商品住房供應(yīng)411.75萬(wàn)平方米，住房成交面積422.74萬(wàn)平方米。2011年限購(gòu)政策執(zhí)行前后，短時(shí)間內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)成交影響較大，3月以后整體供需處于穩(wěn)步上升態(tài)勢(shì)。,住宅市場(chǎng),PartI市場(chǎng)條件,石家莊未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)項(xiàng)目情況（不含本項(xiàng)目）,隨著石家莊舊城改造的進(jìn)一步推進(jìn)，二環(huán)以內(nèi)未來(lái)可預(yù)見的商品房供應(yīng)量累計(jì)約1248萬(wàn)平米。其中，住宅預(yù)計(jì)1128萬(wàn)平米，商業(yè)供應(yīng)量預(yù)計(jì)120萬(wàn)平米。長(zhǎng)安區(qū)未來(lái)放量位居榜首，將對(duì)裕華區(qū)等其他區(qū)域造成一定程度的分流。市場(chǎng)戶型供應(yīng)多迎合市場(chǎng)需求規(guī)劃為80-130平米的兩居室、三居室。,PartI市場(chǎng)條件,房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品細(xì)化分級(jí),項(xiàng)目名稱,項(xiàng)目特點(diǎn),高端項(xiàng)目,中端項(xiàng)目,普通住宅,產(chǎn)品特征：目前雖有高端項(xiàng)目相繼涌現(xiàn)，但整體存在缺乏新產(chǎn)品打造“精”的理念，缺乏在產(chǎn)品設(shè)計(jì)階段充分注入營(yíng)銷理念。導(dǎo)致后期產(chǎn)品的價(jià)格提升乏力，難以實(shí)現(xiàn)土地價(jià)值最大化。,PartI市場(chǎng)條件,房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)特征,二環(huán)已經(jīng)成了樓市不成文的分割線。二環(huán)周邊及二環(huán)內(nèi)以其繁華的商業(yè)、便利的生活設(shè)施受到大多數(shù)購(gòu)房者的青睞。在售房源多是尾盤或是早已進(jìn)入市場(chǎng)的二三期房源。市場(chǎng)反應(yīng)：樣本樓盤的銷售狀況顯示，較大戶型銷售速度較慢，而相對(duì)經(jīng)濟(jì)適用的小三室和兩室成為各個(gè)樓盤的熱銷房源。,PartI市場(chǎng)條件,項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn),PartI市場(chǎng)條件,石家莊樓市板塊劃分,長(zhǎng)安區(qū)板塊,內(nèi)環(huán)核心板塊,裕華區(qū)板塊,橋西區(qū)板塊,新華區(qū)板塊,PartI市場(chǎng)條件,城市副中心，新興商業(yè)、居住聚集區(qū)，是石市房地產(chǎn)市場(chǎng)高速發(fā)展的核心居住區(qū)，客戶首選區(qū)域；火車站南遷、萬(wàn)達(dá)、懷特、聯(lián)邦的進(jìn)駐以及包括本案在內(nèi)的舊城改造項(xiàng)目的陸續(xù)實(shí)施，將實(shí)現(xiàn)對(duì)本區(qū)域的配套升級(jí)及人口置換，區(qū)域發(fā)展空間大。,房地產(chǎn)板塊分析,裕華區(qū),代表樓盤：,PartI市場(chǎng)條件,2010年區(qū)域市場(chǎng)消化能力強(qiáng)，供略大于需區(qū)域未來(lái)325萬(wàn)平米供應(yīng)量較大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈。區(qū)域供應(yīng)以大盤為主導(dǎo)，產(chǎn)品細(xì)分、配套及環(huán)境等因素將成為未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)熱點(diǎn)。區(qū)域內(nèi)2010年推售面積在10萬(wàn)平米以上的項(xiàng)目4個(gè)，2011年待開盤項(xiàng)目中50萬(wàn)平米以上的有三個(gè)（如：天海譽(yù)天下、國(guó)仕山、恒大雅苑等）?？腿簩?duì)裕華區(qū)的認(rèn)可度高，但隨著價(jià)格的抬升，購(gòu)買熱點(diǎn)逐步向二環(huán)邊轉(zhuǎn)移。旺盛的剛性需求保證了產(chǎn)品的去化速度，承受力較強(qiáng)的改善型需求成為助推房?jī)r(jià)上升的主力，使本區(qū)域產(chǎn)品升級(jí)明顯，呈現(xiàn)出量?jī)r(jià)齊升局面。,區(qū)域樓市發(fā)展?jié)摿薮?裕華區(qū)域市場(chǎng),去化率為82.7%,PartI市場(chǎng)條件,區(qū)域住房以家庭自用為主，低總價(jià)實(shí)用兩室、小三室戶型成為熱銷戶型,戶型,區(qū)域內(nèi)住宅項(xiàng)目戶型以兩室、三室戶型為主，占到總比例的86.3%，面積以87146為主，主要原因是該種戶型多為家庭自用型住房，購(gòu)房者多為中等收入客群。區(qū)域內(nèi)一室戶型所占比例較小，約為7.1%左右，銷售率較高，以面積在60平方米左右為主，此類戶型以投資者及過(guò)渡型目標(biāo)客群為主，客群所占市場(chǎng)比例較小。,裕華區(qū)域市場(chǎng),PartI市場(chǎng)條件,市內(nèi)五區(qū)價(jià)值比較,環(huán)境,配套,均價(jià),樓盤品質(zhì),長(zhǎng)安區(qū),新華區(qū),橋西區(qū),裕華區(qū),橋東區(qū),長(zhǎng)安區(qū),橋西區(qū),新華區(qū),裕華區(qū),橋東區(qū),橋東區(qū),裕華區(qū),長(zhǎng)安區(qū),橋西區(qū),橋東區(qū),裕華區(qū),新華區(qū),長(zhǎng)安區(qū),橋西區(qū),新華區(qū),PartI市場(chǎng)條件,2011年第一季度石家莊樓市市場(chǎng)調(diào)查（以下數(shù)據(jù)由石家莊搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)提供）,本次調(diào)查通過(guò)對(duì)不同收入狀況的購(gòu)房者進(jìn)行深度訪談，面向已購(gòu)房者和潛在購(gòu)房者發(fā)放2500份調(diào)查問(wèn)卷，其中收回有效問(wèn)卷2398份，問(wèn)卷有效回收率為95.9%。,年齡結(jié)構(gòu),收入結(jié)構(gòu),職業(yè)分布,擁有房產(chǎn)狀況分布,PartI市場(chǎng)需求分析,超過(guò)六成受訪者表示計(jì)劃在2011年購(gòu)房,成熟區(qū)域?yàn)橘?gòu)房首選新區(qū)域投資性購(gòu)房增加,購(gòu)房制約因素考察中，三成市民受首付困擾,石家莊購(gòu)房者單套房屋購(gòu)買力普遍低于60萬(wàn),PartI市場(chǎng)需求分析,市場(chǎng)需求主體基本穩(wěn)定樓盤品質(zhì)亟待拉開層次,從調(diào)查數(shù)據(jù)中可以判斷，2011年石家莊商品住宅市場(chǎng)仍將以約85%自住型需求為主，其中剛性需求主要青睞的還是低價(jià)位或者性價(jià)比較高的項(xiàng)目，但是改善型需求對(duì)于樓盤的品質(zhì)和配套開始呈現(xiàn)多樣化的需求，對(duì)于中高端樓盤的需求量將會(huì)增加。,80至120平方米戶型區(qū)間最受消費(fèi)者青睞,80-120平方米的戶型一直是石家莊樓市中最受購(gòu)房者青睞的戶型，這一戶型區(qū)間的購(gòu)買者基本是以剛性需求為主，同時(shí)包含少量改善型需求。,PartI市場(chǎng)需求分析,整體市場(chǎng)現(xiàn)狀對(duì)本案的借鑒意義,宏觀政策影響,1,市場(chǎng)供需表現(xiàn),2,市場(chǎng)需求,3,4,關(guān)鍵詞：產(chǎn)品升級(jí)、迎合需求提升性價(jià)比、配套資源優(yōu)勢(shì)最大化、典型綜合體項(xiàng)目,市場(chǎng)多元化、精細(xì)化趨勢(shì)明顯舊城改造與現(xiàn)有市場(chǎng)存量及二手房持續(xù)供應(yīng)產(chǎn)生龐大市場(chǎng)供給未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈,高單價(jià)低總價(jià)的中小戶型成為市場(chǎng)熱點(diǎn)改善型客戶對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)及配套呈現(xiàn)理性化、多樣化傾向，樓盤品質(zhì)亟待提升,宏觀政策加速房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)型石家莊樓市暫不存在產(chǎn)生泡沫的基礎(chǔ)，限購(gòu)令對(duì)于整體市場(chǎng)影響有限,開發(fā)商訴求及用地分析,PartI市場(chǎng)整體情況分析,開發(fā)商品牌形象及快速回款的訴求區(qū)域配套、景觀、交通完善地塊開發(fā)條件決定本項(xiàng)目是典型綜合體項(xiàng)目,PartII,項(xiàng)目定位,綜合體定位住宅部分定位,綜合體定位,典型綜合體項(xiàng)目分析比較,本案位于城市副中心位置，在區(qū)位上不具備絕對(duì)優(yōu)勢(shì)；項(xiàng)目總體規(guī)模大，但對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)開發(fā)商難以同萬(wàn)達(dá)集團(tuán)相抗衡；在萬(wàn)達(dá)、勒泰分別打造不同綜合體概念下，如何突出本項(xiàng)目獨(dú)具的優(yōu)勢(shì)特點(diǎn)，在夾層中突破是我們亟待解決的問(wèn)題。,PartII綜合體定位,綜合體物業(yè)發(fā)展的取舍,鑒于項(xiàng)目自身的開發(fā)條件及區(qū)域市場(chǎng)需求的現(xiàn)狀分析，該地塊住宅、商業(yè)為必選物業(yè)，公寓、寫字樓的取舍及規(guī)劃面積配比該如何選擇？,PartII綜合體定位,公寓市場(chǎng)在剛性需求及大學(xué)城的支撐下將成為該商業(yè)區(qū)的熱銷產(chǎn)品；本案商業(yè)四棟高層底部為五層的商業(yè)裙房，建議建筑形式統(tǒng)一采用框架網(wǎng)支結(jié)構(gòu)以控制開發(fā)成本，同時(shí)便于公寓、寫字樓的轉(zhuǎn)換；鑒于區(qū)域市場(chǎng)供需條件及有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，初步建議全部建設(shè)為公寓。通過(guò)未來(lái)對(duì)市場(chǎng)的持續(xù)監(jiān)控，適時(shí)調(diào)整規(guī)劃方案。,綜合體物業(yè)發(fā)展選擇建議,PartII綜合體定位,定位原則,定位目標(biāo)：定義區(qū)域生態(tài)、健康、時(shí)尚理念新標(biāo)準(zhǔn)！高品質(zhì)都市時(shí)尚生活新體驗(yàn)！城市南擴(kuò)的標(biāo)桿型示范！塑造時(shí)尚、健康之城拉動(dòng)區(qū)域價(jià)值升級(jí)！,企業(yè)應(yīng)站在未來(lái)的高度確定戰(zhàn)略產(chǎn)品應(yīng)立足未來(lái)的趨勢(shì)制定規(guī)劃利潤(rùn)應(yīng)基于未來(lái)的發(fā)展制定目標(biāo)營(yíng)銷應(yīng)基于未來(lái)的時(shí)局制定計(jì)劃,PartII綜合體定位,新城市綜合體城市尚品,項(xiàng)目綜合體整體定位,滿足生活、居住、娛樂(lè)、購(gòu)物多元需求功能復(fù)合，設(shè)施完善，形象突出，交通友好，環(huán)境舒適,城市南擴(kuò)、火車站南遷、軌道交通的建設(shè)，區(qū)域價(jià)值凸現(xiàn)大學(xué)城時(shí)尚青年族、周邊居民帶來(lái)的旺盛人氣,為本項(xiàng)目提供中遠(yuǎn)期的價(jià)值支撐！,PartII綜合體定位,住宅部分定位,富強(qiáng)公園,A地塊:地塊緊鄰百米城市民心河綠化帶及北側(cè)富強(qiáng)公園。地塊形狀方正，整體環(huán)境最為舒適寧?kù)o，并且受外部條件干擾最小，土地價(jià)值最高，具備打造高端住宅的素質(zhì)。,城市綠化帶,項(xiàng)目地塊價(jià)值分析,B地塊:南側(cè)由于被市政道路分割，價(jià)值受到折損,但可以借勢(shì)A區(qū)及北側(cè)富強(qiáng)公園的景觀優(yōu)勢(shì)，因此土地價(jià)值較好。建議打造中高端產(chǎn)品住宅。,PartII住宅定位,富強(qiáng)公園,產(chǎn)品分布規(guī)劃建議,PartII住宅定位,利用道路、沿街底商對(duì)豪宅區(qū)與普宅區(qū)進(jìn)行有效的分割，形成相對(duì)獨(dú)立的社區(qū)空間。,A1理性豪宅（精裝修）經(jīng)濟(jì)型大面積戶型,B舒適官?。鳎┲行∶娣e戶型,C舒適官?。鳎┲行∶娣e戶型,D商業(yè)綜合配套區(qū)精致小戶型（簡(jiǎn)裝）,A2理性豪宅（毛坯）經(jīng)濟(jì)型大面積戶型,地塊住宅產(chǎn)品規(guī)劃布局建議,PartII住宅定位,住宅部分物業(yè)發(fā)展建議體系,通過(guò)宏觀政策、市場(chǎng)供需、地塊條件、開發(fā)商訴求等相關(guān)因素考慮，基于本項(xiàng)目為百萬(wàn)平米大盤，為擴(kuò)大客戶基數(shù)，我司建議將住宅分為三檔，豐富產(chǎn)品線，以規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。,PartII住宅定位,生態(tài)、時(shí)尚、宜居的“一生之城”,新城市復(fù)合生活典范！城市精英人物聚集地！城市首家綜合性人文理性高尚社區(qū)！,項(xiàng)目住宅部分整體定位,PartII住宅定位,景觀環(huán)繞、交通便利、商業(yè)、教育、醫(yī)療等完善配套構(gòu)成“一生之城”的基礎(chǔ)；低總價(jià)、高配置的精致小戶型為時(shí)尚青年族提供“愛”的港灣；都市花園社區(qū)為改善型客群提供健康、生態(tài)、宜居的景致生活；都市理性豪宅倡導(dǎo)作為高端客群終極置業(yè)目標(biāo)，提供尊享一生的、景觀園林環(huán)抱下的高品質(zhì)靜謐生活。,“一生之城”定義闡述,PartII住宅定位,差異化精細(xì)化舒適度高附加值,高附加值分?jǐn)偯娣e私有化的處理，飄窗、不封閉陽(yáng)臺(tái)的引入等,精細(xì)化戶型功能完善與優(yōu)化、面積的控制、建筑細(xì)部處理；,差異化配套最完善的高尚理性居住社區(qū)；（支撐點(diǎn)：周邊景觀的融入、名校引入、立體交通網(wǎng)優(yōu)勢(shì)、自身其他配套完善）,舒適度保證產(chǎn)品舒適度及功能不因面積的縮小而缺失，注重個(gè)性功能營(yíng)造；,“一生之城”核心競(jìng)爭(zhēng)力要素構(gòu)成,PartII住宅定位,戶型面積設(shè)計(jì)要點(diǎn)整體戶型緊湊化、與市場(chǎng)需求吻合，適度創(chuàng)新，突破市場(chǎng)原有體系。,一居：55-65,三居：100-130,兩居半：90-100,二居：60-70,兩居：70-90,公寓產(chǎn)品,緊湊型居家產(chǎn)品,90平米以上產(chǎn)品舒適產(chǎn)品,項(xiàng)目各戶型設(shè)定面積,各戶型產(chǎn)品歸類,各產(chǎn)品設(shè)計(jì)原則,小面積產(chǎn)品突出空間組合可變性，使用功能多樣化，滿足剛性需求,在面積經(jīng)濟(jì)性的基礎(chǔ)上保證功能舒適性，滿足部分剛性需求,在經(jīng)濟(jì)實(shí)用的前提下，提升舒適性，滿足改善型需求,戶型設(shè)計(jì)價(jià)值要點(diǎn),多功能、自由變化,實(shí)用性提升,經(jīng)濟(jì)實(shí)用、舒適性強(qiáng),小戶型,中小戶型,中戶型,一居：55,一生之城住宅部分戶型劃分,三居：110-130,兩居半：95-105,95平米以上產(chǎn)品舒適精裝產(chǎn)品,精裝修，享有大尺度景觀優(yōu)勢(shì)，注重舒適性，作為標(biāo)桿產(chǎn)品體現(xiàn)項(xiàng)目檔次,生活尺度擴(kuò)容、景觀價(jià)值最大化,大戶型,四居：130-160,理性豪宅,舒適官邸,緊湊小戶型,PartII住宅定位,附：競(jìng)品主力戶型情況,PartII住宅定位,一生之城住宅部分戶型詳細(xì)劃分建議,改善型、高品質(zhì)、差異化產(chǎn)品將成為石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)需求的新熱點(diǎn)。,PartII住宅定位,注：為標(biāo)準(zhǔn)配置，為選擇性配置,PartII住宅定位,一生之城戶型內(nèi)部空間建議,本案住宅部分客群定位,權(quán)貴階層,中高收入階層,中等收入階層,中低收入階層,價(jià)值對(duì)應(yīng)決定客群定位,宮殿階層,舒適官邸客戶,理性豪宅區(qū)客戶,精致小戶型客戶,PartII住宅定位,項(xiàng)目客群來(lái)源,PartII住宅定位,1、區(qū)域內(nèi)客戶是本案的第一來(lái)源，包括已購(gòu)買一期的以品質(zhì)升級(jí)為目的的二次購(gòu)買，以及老帶新等。2、注重居住舒適性及品質(zhì)感的高端客群。3、區(qū)域外的注重舒適性、功能性提升，但對(duì)于中心城區(qū)高價(jià)位房?jī)r(jià)接受困難的客戶。4、項(xiàng)目以南因三環(huán)建設(shè)遷入城里的客戶，和部分因建設(shè)大學(xué)城遷入的師生及小部分投資客戶。5、因石家莊市特別是裕華區(qū)城市建設(shè)、交通建設(shè)的升級(jí)，而投資購(gòu)房的北京及周邊縣市客戶，購(gòu)買意向可上可下。,理性豪宅篇普宅篇公寓篇,PartIII,住宅價(jià)值挖掘,理性豪宅產(chǎn)品定位及客群定位,高端典型樓盤優(yōu)劣分析,萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng),位于一環(huán)，周邊商業(yè)氛圍濃厚七大業(yè)態(tài)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)開發(fā)商綜合體經(jīng)營(yíng)的品牌號(hào)召力項(xiàng)目自身高端配套的支持項(xiàng)目豪華的精裝,區(qū)內(nèi)自身園林綠化匱乏，樓間距短在商業(yè)配套便利型的同時(shí)對(duì)豪宅的私密性構(gòu)成威脅項(xiàng)目戶型較大，總價(jià)高，去化率慢,開發(fā)條件：本案整體規(guī)劃為住宅、公寓、商業(yè)、寫字樓綜合體,恒大華府,4萬(wàn)平米綠化帶，萬(wàn)平米水系超百米樓間距，生態(tài)宜居住宅一萬(wàn)五千平米全運(yùn)動(dòng)中心會(huì)館品牌影響力引進(jìn)伊頓雙語(yǔ)幼兒園,項(xiàng)目以住宅為主，商業(yè)配套缺乏周邊配套相比另兩個(gè)高端項(xiàng)目匱乏項(xiàng)目東南為舊城改造待開發(fā)項(xiàng)目，臟亂差的格局近年內(nèi)對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生影響,本案周邊商業(yè)配套完善，本案臨近多個(gè)市政公園，環(huán)境良好開發(fā)規(guī)模大，便于營(yíng)造精致的園林景觀,中央悅城,位于城市核心商務(wù)區(qū)借勢(shì)30米寬的市政公園營(yíng)造社區(qū)環(huán)境石市首家全智能化精裝標(biāo)準(zhǔn),40米的樓間距使社區(qū)園林環(huán)境局促戶型設(shè)計(jì)較大，總價(jià)高，去化率慢,本案緊鄰百米寬民心河市政公園,核心亮點(diǎn),劣勢(shì),本案條件分析,PARTIII理性豪宅篇,舒適精致高檔宜居社區(qū),舒適建筑形態(tài)及戶型面積在合理性基礎(chǔ)上充分體現(xiàn)居住舒適度。精致主要通過(guò)立面形象、戶型精細(xì)化處理和服務(wù)管理等綜合因素引發(fā)價(jià)值感，體現(xiàn)高檔屬性，而非通過(guò)大面積戶型、奢侈材料等。宜居營(yíng)造適宜居住的內(nèi)外部景觀與生活配套，人與自然社會(huì)和諧共生。景觀社區(qū)主題園林、民心河百米綠化帶、4萬(wàn)平米富強(qiáng)公園環(huán)抱的宜人宅邸。,都市理性豪宅尊享一生的景觀宅邸,一生之城理性豪宅篇,面向追求生活品質(zhì)的精英階層。,PARTIII理性豪宅篇,理性豪宅價(jià)值挖掘產(chǎn)品規(guī)劃建議,特性B探尋客戶深層渴望，用需求定義細(xì)節(jié),特性A充分挖掘用地價(jià)值，用區(qū)位定義身份,特性C主動(dòng)符合時(shí)代特征，用潮流定義個(gè)性,裕華區(qū)歷來(lái)被客戶廣泛認(rèn)可，維多利亞時(shí)代項(xiàng)目是本地區(qū)發(fā)展的龍頭,石家莊缺乏真正意義上的都市豪宅，客群品位有待進(jìn)一步刺激提升,都市生態(tài)、國(guó)際化、精品化，用有限的面積滿足舒適生活需求的細(xì)節(jié),都市理性豪宅特性分析,PARTIII理性豪宅價(jià)值挖掘,限制面積針對(duì)不同客群局部放大特定功能靈活擴(kuò)展用半居、飄窗增加戶型靈活性別墅元素地下室、花園入戶、陽(yáng)臺(tái)露臺(tái)公共空間小大堂、景觀滲透、電梯廳贈(zèng)送,全功能會(huì)所與高品質(zhì)物業(yè)景觀分級(jí)精心設(shè)計(jì)精致化品質(zhì)裝修,與普通奢華大戶型豪宅的區(qū)別,與普通奢華大戶型豪宅共同點(diǎn),理性豪宅特性對(duì)比,PARTIII理性豪宅價(jià)值挖掘,基于上述定位，本項(xiàng)目的核心思路是在相對(duì)高容積率、相對(duì)緊湊戶型條件下，以精細(xì)化設(shè)計(jì)達(dá)到產(chǎn)品舒適性以及高檔居住價(jià)值感的體現(xiàn)，因此導(dǎo)出本項(xiàng)目的產(chǎn)品定位原則：,PARTIII理性豪宅價(jià)值挖掘,A地塊作為豪宅區(qū)，在充分考慮到景觀價(jià)值以及自身價(jià)值的前提下，建議保持原規(guī)劃層數(shù)（33層），但取消原規(guī)劃8號(hào)樓，降低用地建筑密度，增大樓間距，以實(shí)現(xiàn)自身價(jià)值最大化。在保證容積率平衡的前提下，利用C、D區(qū)盡量分擔(dān)項(xiàng)目容積率指標(biāo)，使A區(qū)環(huán)境更為優(yōu)越。,理性豪宅規(guī)劃布局調(diào)整建議,PARTIII理性豪宅價(jià)值挖掘,為了突現(xiàn)城市百米城市綠化帶、民心河的自然資源，建議將A地塊東側(cè)的樓體傾斜15度，實(shí)現(xiàn)資源共享的同時(shí)對(duì)高容積率造成的樓間距進(jìn)行適度的化解。,理性豪宅規(guī)劃布局調(diào)整建議,PARTIII理性豪宅價(jià)值挖掘,A地塊園林景觀規(guī)劃：本地塊景觀規(guī)劃，建議結(jié)合城市百米城市綠化帶來(lái)進(jìn)行規(guī)劃（采取橫向布局,使景觀資源延伸百米城市綠化帶，將景觀資源發(fā)揮到極限。同時(shí)再配以縱向景觀軸豐富其景觀資源,使其景觀資源多元化），這樣將大幅提升項(xiàng)目自身景觀附加值。,理性豪宅規(guī)劃布局調(diào)整建議,PARTIII理性豪宅價(jià)值挖掘,理性豪宅價(jià)值挖掘戶型設(shè)計(jì)建議,限制面積針對(duì)不同客群局部放大特定功能,社交型客廳放大、衛(wèi)生間細(xì)分、玄關(guān)概念居家型臥室放大、廚房放大、輔助功能空間豐富學(xué)習(xí)型需要書房和工作室空間個(gè)性型引入特色空間錯(cuò)層、躍層發(fā)展型由標(biāo)準(zhǔn)單元平層、躍層組合產(chǎn)生新空間,功能細(xì)分對(duì)接需求細(xì)分戶型設(shè)計(jì)在標(biāo)準(zhǔn)化層次上體現(xiàn)個(gè)性化,PARTIII理性豪宅價(jià)值挖掘,社交型衛(wèi)生間細(xì)分,擴(kuò)大衛(wèi)生間面積，干濕分區(qū)，提升戶內(nèi)品質(zhì),干濕分區(qū)互不干擾,面積受限針對(duì)不同客群局部放大特定功能,PARTIII理性豪宅價(jià)值挖掘,居家型臥室放大,功能齊全的臥室系列，一般除套內(nèi)衛(wèi)生間外還應(yīng)包括步入式衣帽間、書房、陽(yáng)臺(tái)或露臺(tái)等功能區(qū)。,包括衛(wèi)生間、衣帽間、書房功能的陽(yáng)光房和露臺(tái)等功能分區(qū)的主臥系列,面積受限針對(duì)不同客群局部放大特定功能,PARTIII理性豪宅價(jià)值挖掘,居家型廚房放大,廚房大廚房和中西廚，烹飪時(shí)尚空間,中、西廚分離，細(xì)化功能空間，帶來(lái)使用的便捷。結(jié)合餐廳與廚房，自然分隔出家庭活動(dòng)室，提高使用效率。,面積受限針對(duì)不同客群局部放大特定功能,PARTIII理性豪宅價(jià)值挖掘,學(xué)習(xí)型向居家型過(guò)渡,書房書香門第禮儀傳家,書房與臥室并列，方便工作與休息的共享；空間可變性較強(qiáng)，可根據(jù)業(yè)主需要改造成嬰兒房或者臥室，空間劃分靈活,面積受限針對(duì)不同客群局部放大特定功能,PARTIII理性豪宅價(jià)值挖掘,靈活擴(kuò)展用半居增加靈活性,明半居,多功能半居增加了空間靈活性，提升居住品質(zhì),明半居,明半居,PARTIII理性豪宅價(jià)值挖掘,暗半居,暗半居做步入式衣帽間或者儲(chǔ)藏間或工作空間，提升使用效率和居住品質(zhì),暗半居做步入式衣帽間,暗半居做儲(chǔ)藏空間,靈活擴(kuò)展用半居增加靈活性,PARTIII理性豪宅價(jià)值挖掘,高附加值類型產(chǎn)品借鑒,高附加值贈(zèng)送：空中花園、超大面寬客廳、外飄窗、270度觀景窗,PARTIII理性豪宅價(jià)值挖掘,四室兩廳三衛(wèi)銷售面積：163平米雙入戶門設(shè)計(jì),電梯直接入戶；配雙入戶花廳,實(shí)現(xiàn)居室功能外延三軸線通風(fēng)格局、實(shí)現(xiàn)居室功能外延；景觀書房緊鄰主臥,動(dòng)靜分明互不干擾,形成主人尊貴的舒適空間；多功能廳可實(shí)現(xiàn)多能夠用途之間的轉(zhuǎn)換；,高附加值類型產(chǎn)品借鑒,PARTIII理性豪宅價(jià)值挖掘,PARTIII理性豪宅價(jià)值挖掘,精裝標(biāo)準(zhǔn)建筑風(fēng)格園林設(shè)計(jì)元素會(huì)所建議名校引入智能化設(shè)施價(jià)格建議,理性豪宅價(jià)值挖掘其他建議,精裝交房，市場(chǎng)上知名豪宅產(chǎn)品均以精裝做為交房標(biāo)準(zhǔn)，個(gè)別超級(jí)豪宅為定制式交房，以精裝的細(xì)節(jié)品質(zhì)體現(xiàn)項(xiàng)目的尊貴，凸顯高端客群的品位，在此基礎(chǔ)上追求細(xì)節(jié)的個(gè)性化。品牌打造，在精裝交房的基礎(chǔ)上，注重品牌的打造，選取世界級(jí)知名品牌，迎合高端人群對(duì)奢侈品特有情結(jié)的心理需求。,精裝設(shè)計(jì)原則：高檔材料+品牌打造,建議本案精裝交房，實(shí)際標(biāo)準(zhǔn)為2000元/平米，對(duì)外報(bào)價(jià)3000元/平米,PARTIII理性豪宅價(jià)值挖掘,公共區(qū)域設(shè)計(jì)大堂,9米挑空大堂,12.7米穹頂大堂,豪宅項(xiàng)目的公共空間更需要具有大尺度氣場(chǎng)，令項(xiàng)目極具威懾力。,PARTIII理性豪宅價(jià)值挖掘,超高豪華電梯，奧的斯或同檔次品牌極具奢華的電梯內(nèi)飾,公共區(qū)域設(shè)計(jì)電梯轎廂,PARTIII理性豪宅價(jià)值挖掘,選取市場(chǎng)上相關(guān)項(xiàng)目進(jìn)行綜合評(píng)定預(yù)測(cè)本項(xiàng)目理性豪宅部分均價(jià)區(qū)間：9000-10200元/(此價(jià)格為毛坯房?jī)r(jià)格)理性豪宅精裝價(jià)格：12000-13200元/此價(jià)格要以樣板間、樣板園林全部實(shí)現(xiàn)的前提下為支撐。具體價(jià)格根據(jù)開盤時(shí)間、產(chǎn)品及市場(chǎng)波動(dòng)情況進(jìn)行適時(shí)調(diào)整。,PARTIII理性豪宅價(jià)值挖掘,舒適官邸價(jià)值挖掘篇,產(chǎn)品定位及客群定位戶型設(shè)計(jì)建議及其他建議,舒適官邸產(chǎn)品定位及客群定位,經(jīng)濟(jì)舒適生態(tài)健康的親情社區(qū),一生之城舒適官邸,都市花園景致生活第一居所,經(jīng)濟(jì)精細(xì)產(chǎn)品戶型空間布局，在控制面積的前提下滿足客戶對(duì)居室的多功能需求。舒適對(duì)戶型精細(xì)化研究，滿足剛性和首改人群對(duì)居住舒適度的要求。景致通過(guò)社區(qū)內(nèi)景觀主題的營(yíng)造，打造一個(gè)移步異景又不失整體性的園林。,面向中高層對(duì)居住條件的改善有一定要求的首改客群。,PARTIII舒適官邸價(jià)值挖掘,中青年精英置業(yè)獨(dú)立生活追求、作為婚房及改善型住房、滿足因家庭結(jié)構(gòu)改變而帶來(lái)的居住需求,1、年齡層：中青年；2、收入水平：個(gè)人年收入10萬(wàn)以上，事業(yè)處于上升階段；3、置業(yè)目的：購(gòu)買中小戶型，多作為婚房，滿足家庭結(jié)構(gòu)改變帶來(lái)的居住需求；4、需求表現(xiàn)：附加值，生活環(huán)境和配套服務(wù)，聚會(huì)場(chǎng)所；,按置業(yè)目的獲取客戶：以中青年精英階層為主的需求型客戶,“享受型”剛需和改善性居住客戶，對(duì)居住品質(zhì)有相當(dāng)高的要求，但不屬于城市頂級(jí)客戶群體，有深厚的資產(chǎn)實(shí)力，但卻做不到揮金如土，具備一定的文化內(nèi)涵，向往社會(huì)上層的生活方式。,PARTIII舒適官邸價(jià)值挖掘,舒適官邸價(jià)值挖掘戶型設(shè)計(jì)及其他建議,園林設(shè)計(jì)會(huì)所建議價(jià)格建議,85,在嚴(yán)格控制戶型面積的條件下，滿足享受型剛需、首改客戶對(duì)居室舒適度及多功能空間的需求。,在總體指標(biāo)可以滿足的狀況下可以適度擴(kuò)大,可以適度縮小,PARTIII舒適官邸價(jià)值挖掘,橫廳,直廳,戶型產(chǎn)品多選擇連廳設(shè)計(jì)，增大緊縮面積下的客廳空間感。,PARTIII舒適官邸價(jià)值挖掘,87,邊套采用多窗采光或轉(zhuǎn)角落地窗的形式，引入對(duì)流的自然風(fēng)，實(shí)現(xiàn)小戶型的健康舒適度；主臥可以配備轉(zhuǎn)角落地凸窗或露臺(tái)等外沿空間，增加私人空間的舒適度。,PARTIII舒適官邸價(jià)值挖掘,88,緊湊房型的實(shí)用性提升強(qiáng)調(diào)居室和外延空間,在空間緊湊的情況下盡量強(qiáng)調(diào)主臥的功能和待客空間,外延空間是臥室功能提升的重要手段,加大開間尺寸、增加陽(yáng)臺(tái)、凸窗及玄關(guān)空間是提升待客空間的重要手段,PARTIII舒適官邸價(jià)值挖掘,會(huì)所面積建議：5000平米服務(wù)對(duì)象：社區(qū)居民、對(duì)外經(jīng)營(yíng)經(jīng)營(yíng)方式：會(huì)員制會(huì)所定義：生態(tài)、運(yùn)動(dòng)型休閑會(huì)所會(huì)所功能：網(wǎng)球場(chǎng)，羽毛球，臺(tái)球，乒乓球、游泳館以及設(shè)備齊全的健身房等相關(guān)配套設(shè)施。,PARTIII舒適官邸價(jià)值挖掘,結(jié)合淺水景觀，設(shè)置弧形步道、中心廣場(chǎng)、社區(qū)圍合性景觀環(huán)形跑道、兒童娛樂(lè)天地、運(yùn)動(dòng)健身主題公園、音樂(lè)主題廣場(chǎng),PARTIII舒適官邸價(jià)值挖掘,通過(guò)對(duì)園林細(xì)節(jié)的把控，對(duì)植被的挑選與布局，充分考慮人與景的關(guān)系，使園林更具觀賞性、互動(dòng)性、靈動(dòng)性、情趣感。構(gòu)成社區(qū)居民生活的和諧溫馨，以環(huán)境優(yōu)勢(shì)吸引客戶置業(yè)。,精致小戶型價(jià)值挖掘篇,產(chǎn)品定位及客群定位戶型設(shè)計(jì)建議及其他建議,精致小戶型產(chǎn)品定位及客群定位,目前石家莊市場(chǎng)純公寓/綜合體內(nèi)的公寓項(xiàng)目，體量均在5萬(wàn)平米左右，少數(shù)純公寓項(xiàng)目體量在10萬(wàn)左右甚至更高。主力面積區(qū)間在3565之間，居住型公寓偏大，面積上限達(dá)到120。多數(shù)公寓為精裝修，簡(jiǎn)裝/毛坯的公寓較少。隨著公寓市場(chǎng)的逐步發(fā)展，產(chǎn)品的特點(diǎn)成為最大的賣點(diǎn)，客戶對(duì)產(chǎn)品細(xì)部的要求越來(lái)越多。智能化和優(yōu)良的配套設(shè)施，服務(wù)已經(jīng)成為公寓必備的要素，因此性價(jià)比高的項(xiàng)目是市場(chǎng)銷售業(yè)績(jī)最好的項(xiàng)目。主要分布在一環(huán)內(nèi)或附近的商業(yè)繁華、高端商務(wù)人群集中的區(qū)域。公寓市場(chǎng)發(fā)展尚不成熟，產(chǎn)品概念混淆，定位不明確。,公寓市場(chǎng)現(xiàn)狀,PARTIII精致小戶型價(jià)值挖掘,優(yōu)社區(qū)、尚生活，成就“家”的夢(mèng)想,精裝、精致小戶型，低總價(jià)、高配置,一個(gè)充滿愛的溫馨小家一個(gè)年輕時(shí)尚富有生活情趣的浪漫和遐想空間向北環(huán)境靜謐的園林社區(qū)、向南時(shí)尚繁華的商業(yè)魅力場(chǎng),一生之城精致小戶型,公寓的產(chǎn)品形態(tài)將根據(jù)具體的建筑指標(biāo)規(guī)劃出最合理的產(chǎn)品形態(tài)（例如：LOFT產(chǎn)品、平層公寓的取舍），最終目標(biāo)實(shí)現(xiàn)開發(fā)商利潤(rùn)最大化。,面向剛性需求及投資客。,PARTIII精致小戶型價(jià)值挖掘,來(lái)石市工作的外來(lái)人口以居住為主，兼顧投資石市當(dāng)?shù)氐耐顿Y客群經(jīng)濟(jì)實(shí)力一般，作為婚房過(guò)渡型的年輕人大學(xué)城的老師以居住兼顧投資為主家庭條件良好的學(xué)校畢業(yè)生,緊湊小戶型購(gòu)買客群,緊湊小戶型租住客群,精致小戶型客群定位,大學(xué)城在校學(xué)生、畢業(yè)生、剛參加工作的學(xué)校職工在石市臨時(shí)工作的職業(yè)人，待遇較好，有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，工作處于流動(dòng)狀態(tài)，未有在石市安家的打算石家莊本市經(jīng)濟(jì)收入低的人群,求流行和時(shí)尚，樂(lè)于接受新鮮事物，容易產(chǎn)生精神共鳴。區(qū)域概念弱化，強(qiáng)調(diào)交通的便利性，看重區(qū)域的未來(lái)發(fā)展?jié)摿Α?PARTIII精致小戶型價(jià)值挖掘,96,改善公寓的舒適度，帶來(lái)居住的趣味體驗(yàn),弱化次要功能,家具整合,布局改善,局部空間奢侈化,通過(guò)壓縮廚房餐廳等次要功能空間，將實(shí)用面積集中于客廳；,考慮并預(yù)留收納空間與內(nèi)部家具的位置，避免零碎空間的出現(xiàn)；,衛(wèi)浴局部的合理布局，提供具有更好生活品質(zhì)的空間組合模式；,通過(guò)廳臥室連通等形式，形成局部奢侈型的空間，提高空間舒適度與趣味性。,PARTIII精致小戶型價(jià)值挖掘,PartIV,商業(yè)律動(dòng),石市商業(yè)市場(chǎng)分析商業(yè)定位及規(guī)劃建議,石市商業(yè)市場(chǎng)分析,石家莊市主城區(qū)商業(yè)規(guī)劃,總體呈現(xiàn)“31254”式結(jié)構(gòu)“3”是指主商圈、城區(qū)商圈和市域商圈三個(gè)不同級(jí)別的商圈；“1”是指一個(gè)中心商業(yè)區(qū)，即中山路東西兩大商業(yè)組團(tuán)所形成的全市商業(yè)中心；“2”是指二個(gè)城市商業(yè)副中心，即裕華區(qū)商業(yè)副中心和開發(fā)區(qū)商業(yè)副中心；“5”是指城區(qū)商圈外側(cè)的五個(gè)批發(fā)貿(mào)易區(qū)，即位于二環(huán)路外圍城鄉(xiāng)結(jié)合部的五個(gè)批發(fā)市場(chǎng)貿(mào)易區(qū)；“4”是指市域商圈中的四個(gè)主要商區(qū)，即以辛集皮革、正定板材、晉州布匹等大型專業(yè)特色市場(chǎng)貿(mào)易區(qū)、區(qū)域性現(xiàn)代物流園區(qū)、大型購(gòu)物中心商區(qū)和大型國(guó)際會(huì)展中心商區(qū)。,北站二級(jí)商業(yè)中心,PARTIV商業(yè)市場(chǎng)分析,東購(gòu)廣場(chǎng),北國(guó)商城,聯(lián)邦城,聯(lián)邦城,聯(lián)邦城,懷特商城,PARTIV商業(yè)市場(chǎng)分析,石市各大商圈同本項(xiàng)目位置關(guān)系,裕華路,中山路,和平路,槐安路,槐中路,北國(guó)商圈,萬(wàn)達(dá)商圈,懷特商圈,聯(lián)邦商圈,本項(xiàng)目到各大商圈的直線距離分別為：北國(guó)：4.0公里懷特：1.4公里萬(wàn)達(dá)：2.0公里聯(lián)邦：2.2公里石家莊南站：2.8公里太平洋商圈：1公里,石家莊南站,太平洋商圈,東購(gòu)商圈,大學(xué)城,PARTIV商業(yè)市場(chǎng)分析,石家莊各大商圈經(jīng)營(yíng)狀況對(duì)比,PARTIV商業(yè)市場(chǎng)分析,裕華新型商業(yè)區(qū)特點(diǎn),周邊大賣場(chǎng)總量多、布局過(guò)于密集商業(yè)圈高度重疊商業(yè)圈各業(yè)態(tài)呈現(xiàn)多樣化的同時(shí)，不同商業(yè)圈業(yè)態(tài)相互疊加,以上因素將導(dǎo)致各大賣場(chǎng)、商圈之間的激烈競(jìng)爭(zhēng)！,PARTIV商業(yè)市場(chǎng)分析,項(xiàng)目商業(yè)部分定位,在現(xiàn)有開發(fā)條件下、在激烈的競(jìng)爭(zhēng)下,PARTIV商業(yè)定位,Codeofthisreport106,七大主題打造商業(yè)亮點(diǎn),主題購(gòu)物中心,1,2,3,7,以中檔為主，高低檔產(chǎn)品為輔的綜合商業(yè),美食饕餮,休閑、娛樂(lè)集中營(yíng),精品購(gòu)物街區(qū),5,夢(mèng)幻童話城,4,時(shí)尚影視城,6,大型生活超市,本項(xiàng)目應(yīng)進(jìn)行合理的業(yè)種業(yè)態(tài)配比，以吸引區(qū)域各年齡階層的消費(fèi)群體。,PARTIV商業(yè)定位,各商業(yè)業(yè)態(tài)布局,商業(yè),精品購(gòu)物街區(qū),中心商業(yè)區(qū),由于本項(xiàng)目中心商業(yè)區(qū)占地面積大，盒狀購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)管理難度較大，因此，我司建議將中心商業(yè)進(jìn)行組團(tuán)分割，分別以主力店帶動(dòng)各組團(tuán)的經(jīng)營(yíng)。,PARTIV商業(yè)定位,復(fù)合街區(qū)式購(gòu)物中心采用現(xiàn)代城市商業(yè)建筑形態(tài)街區(qū)商業(yè)（block）理念，打造開放式、情景式、體驗(yàn)式綜合性時(shí)尚體驗(yàn)中心。展現(xiàn)本項(xiàng)目商業(yè)活潑、開放、體驗(yàn)的特質(zhì)，打造一個(gè)動(dòng)感活力的魅力場(chǎng)。,商業(yè)形態(tài)定位,PARTIV商業(yè)定位,中心商業(yè)各業(yè)態(tài)概念劃分,D區(qū)：休閑娛樂(lè)集中營(yíng)（5層）主力店：咖啡、SPA會(huì)館主力客群：高端時(shí)尚年輕一族,塔南路,A區(qū)：高檔購(gòu)物中心（5層）主力店：時(shí)尚健身會(huì)館、美食主力客群：豪宅區(qū)及周邊高端客戶,C區(qū)：親民百貨中心（4層）主力店：兒童城主力客群：周邊居民,E區(qū)：下沉式中央休閑音樂(lè)廣場(chǎng),B區(qū)：時(shí)尚韓國(guó)城（5層）主力店：電玩城、電影院、美食饕餮主力客群：年輕時(shí)尚一族、大學(xué)生,以上四個(gè)區(qū)由三層商業(yè)空中走廊連接地下一層為大型生活超市,通過(guò)不同主力店的引進(jìn)，充分吸引周邊廣大消費(fèi)客群。,PARTIV商業(yè)定位,室內(nèi)、室外及灰度空間的綜合運(yùn)用，營(yíng)造出開放性的商業(yè)空間；建筑進(jìn)深、尺度把握及平面設(shè)計(jì)要體現(xiàn)空間利用在拆分、組合上的彈性，為鋪位分割及適應(yīng)不同規(guī)模的租戶預(yù)留了空間；通過(guò)電梯、扶梯的垂直空間轉(zhuǎn)換，廣場(chǎng)、天臺(tái)、天橋的組合營(yíng)造出人性化的商業(yè)空間；商業(yè)設(shè)計(jì)充分考慮項(xiàng)目所擁有的景觀資源，打造景觀小品，實(shí)現(xiàn)人、自然、城市的親近，形成舒適的購(gòu)物休閑環(huán)境。,商業(yè)整體建筑設(shè)計(jì)理念,PARTIV商業(yè)定位,中央音樂(lè)主題廣場(chǎng)等特色空間在聚集人氣的同時(shí)，又通過(guò)景觀環(huán)境的營(yíng)造，滿足客群休閑娛樂(lè)的需求。,PARTIV商業(yè)定位,D區(qū)高檔餐飲包括中餐、西餐、快餐、高檔商務(wù)餐飲、咖啡廳。,D區(qū)娛樂(lè)休閑型配套包括：茶藝、養(yǎng)生SPA、洗浴、咖啡、快捷酒店等。,塔南路,中心商業(yè)各業(yè)態(tài)劃分（2）,通過(guò)不同主力店的引進(jìn)，充分吸引周邊廣大消費(fèi)客群。,A區(qū)：百貨中心（5層）主力店：兒童城主力客群：周邊居民,B區(qū)：高檔購(gòu)物中心（5層）主力店：時(shí)尚健身會(huì)館、美食主力客群：豪宅區(qū)及周邊高端客戶,D區(qū)：下沉式中央休閑音樂(lè)廣場(chǎng),C區(qū)：時(shí)尚韓國(guó)城（5層）主力店：電玩城、電影院、美食饕餮主力客群：年輕時(shí)尚一族、大學(xué)生,以上三個(gè)區(qū)由三層商業(yè)空