石家莊舊城改造項目策劃報告ppt課件.pptxVIP

石家莊城市綜合體項目策劃報告,一、項目條件分析二、項目定位三、住宅價值挖掘四、商業(yè)律動五、營銷初探,目錄,PartI,項目條件分析,項目背景及開發(fā)商訴求分析基地條件政策條件市場條件,該地塊為塔冢村，距石家莊中山路4公里，槐安路1.5公里，屬于城市副中心區(qū)。,西臨：青園街,北臨：水云間、富強小區(qū)、富強公園,南臨：本項目回遷居住區(qū),東臨：民心河及百米城市綠帶,區(qū)域印象,PARTI地塊條件,道路交通：緊鄰體育大街、南二環(huán)，并且與槐安路近在咫尺，向西、向北、向東三個方向都是直接進入城市的交通主動脈，可以輕松到達市區(qū)任何一個區(qū)位。快速便捷的交通網(wǎng)絡(luò)四通八達。軌道交通：規(guī)劃中的4、5號線在項目附近設(shè)有車站，增加生活便利性的同時提升本案附加值。水上交通：三環(huán)水系工程的建設(shè)使民心河水系得以改善，即使環(huán)境價值提升也使以船只為載體的水上生態(tài)、休閑成為可能。,路網(wǎng)完善，交通便利性佳；立體交通網(wǎng)的建立對本案中遠期利好，利于商業(yè)客流導(dǎo)入。,1,本案,交通條件,PARTI地塊條件,商業(yè)：周邊懷特商圈、萬達商圈距本項目均在2公里輻射范圍之內(nèi)，連同本案即將建成的商業(yè)配套，為業(yè)主提供了便利的購物環(huán)境。教育：附近為43中、8中、師大附中附小等，連同規(guī)劃中的大學(xué)城，名校環(huán)繞，不僅大大提升了居民受教育的水平和方便性，更在很大程度上為居民提供了一個文化氛圍濃郁的生活境界。醫(yī)療：石家莊慈濟醫(yī)院、第五醫(yī)院、燕趙醫(yī)院、食管腫瘤醫(yī)院及眾多醫(yī)療機構(gòu)分布在項目周圍，為業(yè)主提供了便利的醫(yī)療服務(wù)設(shè)施。其它：規(guī)劃中的火車站南遷成為促進區(qū)域發(fā)展的強大推動力。,區(qū)域內(nèi)各項配套資源的優(yōu)勢，對項目形成強有力的中遠期支撐。,配套條件,PARTI地塊條件,公園、綠帶、水系環(huán)繞，景觀資源豐富，環(huán)境價值優(yōu)越項目北側(cè)的富強公園、東側(cè)貫穿南北的百米綠化帶以及環(huán)繞項目蜿蜒流過的民心河，連同附近的世紀公園、政府著力打造的環(huán)城綠帶為項目提供了生態(tài)宜居的生活環(huán)境。,富強公園：2.8萬平方米綠帶：北區(qū)約4.6萬平方米民心河：東側(cè)、北側(cè)環(huán)抱本案世紀公園、龍卡公園等散布周圍,景觀條件,PARTI地塊條件,項目地塊條件分析,項目回遷量大，地塊內(nèi)部價值不平衡，難以整體實現(xiàn)高端價值；項目周邊環(huán)境配套齊全，東側(cè)北側(cè)景觀資源豐富，具備打造高端產(chǎn)品的素質(zhì)。,宏觀政策分析,保障房政策6月9日市政府石家莊市廉租住房保障和管理辦法,監(jiān)管政策6月27日房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與相關(guān)商業(yè)銀行開設(shè)商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶，雙方共同簽訂預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議。,首付3成,二套房首付5成，利率1.1倍三套停貸、限購政策現(xiàn)端倪限制違法違規(guī)企業(yè)購地,監(jiān)管政策6月1日石家莊市城市規(guī)劃違法建設(shè)案件處理辦法,房價上漲過快城市，限定居民家庭購房套數(shù)；暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款；契稅優(yōu)惠僅適用于家庭首套普房，取消個稅優(yōu)惠。,稅收政策石家莊市個人購買不足5年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人購買住房超購5年（含5年）的，對外出售免征營業(yè)稅。,家庭購二套房首付60%，利率1.1倍11年保障房建設(shè)1000萬套增加公共租賃住房供應(yīng)戶籍限購兩套，非戶籍最多1套個人住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的全額征收營業(yè)稅,新國十條,國五條,新國八條,房地產(chǎn)政策回顧,2010.12月限購政策2011.3月底公示調(diào)控目標2011.6月徹查“一房一價”落實情況,利率雙率上調(diào)一季度公布住房價格控制目標貫徹執(zhí)行“一房一價”政策先后18個城市實行樓市限購政策,國家政策持續(xù)調(diào)控，樓市發(fā)展愈加規(guī)范,石家莊,國家政策,Part政策條件,解讀對市場的影響,嚴格執(zhí)行個人所得稅征收政策對個人購房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，按其銷售收入全額征收營業(yè)稅。,嚴格執(zhí)行差別化住房信貸政策貸款購買二套首付比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍。,5年內(nèi)房源再交易的成本上漲，將明顯遏制過度炒房投機。,二套房貸首付增加一成，一方面抑制投機購房，另一方面規(guī)避金融風(fēng)險。,2010年12月31日內(nèi)，本地戶口已有兩套住房的禁止再購房，有一套住房的可再限購一套，非本地戶口有一套住房的限購，限購區(qū)域設(shè)定為市內(nèi)五區(qū)、高開區(qū)。,限購目標明確，主要打擊投資性購房。,要點,石家莊6月嚴查違反“一房一價”政策的，每套最高罰5千，價格欺詐處違法所得5倍以下罰款,迫于國八條的壓力，石市制定的一個漲幅標準，具體執(zhí)行力度并不樂觀。,限漲、限購、限區(qū)、限時石家莊樓市政策松緊有度，樓市發(fā)展存有空間,嚴格實施限價政策力爭限制房價漲幅在10%以內(nèi),“一房一價”不能從根本上影響房價，它只是規(guī)范房地產(chǎn)市場交易的一種行為，對房價影響還是很有限的。,石家莊政策及市場影響,PartI政策條件,石家莊市住房保障“十二五”規(guī)劃指出，“十二五”期間，中心城區(qū)內(nèi)規(guī)劃新建保障性住房14.48萬套。其中，新建廉租住房16924套、經(jīng)濟適用住房2500套、公共租賃住房41306套、限價商品住房20000套，改造危陋住宅區(qū)40070套，城中村改造24000套。,中原數(shù)據(jù)庫統(tǒng)計顯示，2010年1-12月，市區(qū)商品房當期上市面積621.68萬平方米，商品住房411.75萬平方米。假設(shè)按照平均每套住房90平方米，全年上市商品住房4.57萬套。而按照“十二五”保障性住房規(guī)劃，中心城區(qū)內(nèi)規(guī)劃新建的保障性住房14.48萬套的目標計算，每年投向市場的保障性住房將達到2.9萬套，理論上幾近目前年上市住房總量的50%。,海量保障住房供應(yīng)，必將對“十二五”期間的石家莊房地產(chǎn)市場、尤其是商品住房市場產(chǎn)生深遠影響。,石家莊保障房建設(shè),今年，石市保障性住房和棚戶區(qū)改造任務(wù)是41248套，其中由政府投資建設(shè)的廉租住房5200套、公共租賃房5840套，合計11040套。,PartI政策條件,宏觀政策加速房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型；市場多元化、精細化趨勢明顯；限購、限貸政策對市場影響有限。,宏觀政策小結(jié),PartI政策條件,石家莊房地產(chǎn)市場分析,石家莊在售項目分布,2010年石家莊土地出讓分布,2010年石市國土局共出讓39塊土地（不含礦區(qū)5塊），共計2705畝，其中住宅及商服用地2510畝，工業(yè)195畝。石市三環(huán)內(nèi)在售項目共計103個，數(shù)量較多。2010年是三年大變樣的收尾年，大規(guī)模的城中村改造和舊城改造帶來的土地放量，使石家莊樓市出現(xiàn)了百花齊放，百家爭鳴的局面。城市改造及不斷的擴容為眾多開發(fā)商提供了拿地的機會，引來萬達、恒大等品牌地產(chǎn)企業(yè)的進入，使得市場供應(yīng)無論從數(shù)量上還是品質(zhì)上都有很大的提升。2010年石家莊量價齊升，剛需保證了產(chǎn)品的去化率，降低開發(fā)風(fēng)險，改善型需求在保障開發(fā)商利潤的同時追求品質(zhì)，促使開發(fā)商對產(chǎn)品升級，進而帶動整個樓市價格的提升。,2010-2011年石家莊樓市整體活躍,PartI市場條件,石家莊2011房地產(chǎn)土地市場放量,5月石家莊市土地市場再次推出8宗地。在石家莊出臺限購令、限價目標后，石家莊土地市場出現(xiàn)集中放量，這8宗地均為涉及住宅用地，其中4宗為純住宅用地，總占地面積約合410畝。熱點區(qū)域樓面地價約為3000元/平方米。,PartI市場條件,2010年7月份樓價中國房價排行榜中，石家莊未進入前50，而2011年1月份統(tǒng)計顯示，石家莊以6226的均價躍居第39位，從去年7月份到今年5月份增長率約為21%。2010年商品住宅均價首破五千，2011年在限購政策、限價政策的執(zhí)行下，房價依然呈現(xiàn)上升態(tài)勢。,2010-2011年5月份，市場均價走勢,住宅市場,多輪政策調(diào)控下，房價逆勢上漲,PartI市場條件,2010-2011年5月樓市供需情況,2010年市場供應(yīng)創(chuàng)歷史之最，商品住房供應(yīng)411.75萬平方米，住房成交面積422.74萬平方米。2011年限購政策執(zhí)行前后，短時間內(nèi)對房地產(chǎn)成交影響較大，3月以后整體供需處于穩(wěn)步上升態(tài)勢。,住宅市場,PartI市場條件,石家莊未來房地產(chǎn)市場供應(yīng)項目情況（不含本項目）,隨著石家莊舊城改造的進一步推進，二環(huán)以內(nèi)未來可預(yù)見的商品房供應(yīng)量累計約1248萬平米。其中，住宅預(yù)計1128萬平米，商業(yè)供應(yīng)量預(yù)計120萬平米。長安區(qū)未來放量位居榜首，將對裕華區(qū)等其他區(qū)域造成一定程度的分流。市場戶型供應(yīng)多迎合市場需求規(guī)劃為80-130平米的兩居室、三居室。,PartI市場條件,房地產(chǎn)市場產(chǎn)品細化分級,項目名稱,項目特點,高端項目,中端項目,普通住宅,產(chǎn)品特征：目前雖有高端項目相繼涌現(xiàn)，但整體存在缺乏新產(chǎn)品打造“精”的理念，缺乏在產(chǎn)品設(shè)計階段充分注入營銷理念。導(dǎo)致后期產(chǎn)品的價格提升乏力，難以實現(xiàn)土地價值最大化。,PartI市場條件,房地產(chǎn)市場供應(yīng)特征,二環(huán)已經(jīng)成了樓市不成文的分割線。二環(huán)周邊及二環(huán)內(nèi)以其繁華的商業(yè)、便利的生活設(shè)施受到大多數(shù)購房者的青睞。在售房源多是尾盤或是早已進入市場的二三期房源。市場反應(yīng)：樣本樓盤的銷售狀況顯示，較大戶型銷售速度較慢，而相對經(jīng)濟適用的小三室和兩室成為各個樓盤的熱銷房源。,PartI市場條件,項目機會點,PartI市場條件,石家莊樓市板塊劃分,長安區(qū)板塊,內(nèi)環(huán)核心板塊,裕華區(qū)板塊,橋西區(qū)板塊,新華區(qū)板塊,PartI市場條件,城市副中心，新興商業(yè)、居住聚集區(qū)，是石市房地產(chǎn)市場高速發(fā)展的核心居住區(qū)，客戶首選區(qū)域；火車站南遷、萬達、懷特、聯(lián)邦的進駐以及包括本案在內(nèi)的舊城改造項目的陸續(xù)實施，將實現(xiàn)對本區(qū)域的配套升級及人口置換，區(qū)域發(fā)展空間大。,房地產(chǎn)板塊分析,裕華區(qū),代表樓盤：,PartI市場條件,2010年區(qū)域市場消化能力強，供略大于需區(qū)域未來325萬平米供應(yīng)量較大，市場競爭激烈。區(qū)域供應(yīng)以大盤為主導(dǎo)，產(chǎn)品細分、配套及環(huán)境等因素將成為未來競爭熱點。區(qū)域內(nèi)2010年推售面積在10萬平米以上的項目4個，2011年待開盤項目中50萬平米以上的有三個（如：天海譽天下、國仕山、恒大雅苑等）。客群對裕華區(qū)的認可度高，但隨著價格的抬升，購買熱點逐步向二環(huán)邊轉(zhuǎn)移。旺盛的剛性需求保證了產(chǎn)品的去化速度，承受力較強的改善型需求成為助推房價上升的主力，使本區(qū)域產(chǎn)品升級明顯，呈現(xiàn)出量價齊升局面。,區(qū)域樓市發(fā)展?jié)摿薮?裕華區(qū)域市場,去化率為82.7%,PartI市場條件,區(qū)域住房以家庭自用為主，低總價實用兩室、小三室戶型成為熱銷戶型,戶型,區(qū)域內(nèi)住宅項目戶型以兩室、三室戶型為主，占到總比例的86.3%，面積以87146為主，主要原因是該種戶型多為家庭自用型住房，購房者多為中等收入客群。區(qū)域內(nèi)一室戶型所占比例較小，約為7.1%左右，銷售率較高，以面積在60平方米左右為主，此類戶型以投資者及過渡型目標客群為主，客群所占市場比例較小。,裕華區(qū)域市場,PartI市場條件,市內(nèi)五區(qū)價值比較,環(huán)境,配套,均價,樓盤品質(zhì),長安區(qū),新華區(qū),橋西區(qū),裕華區(qū),橋東區(qū),長安區(qū),橋西區(qū),新華區(qū),裕華區(qū),橋東區(qū),橋東區(qū),裕華區(qū),長安區(qū),橋西區(qū),橋東區(qū),裕華區(qū),新華區(qū),長安區(qū),橋西區(qū),新華區(qū),PartI市場條件,2011年第一季度石家莊樓市市場調(diào)查（以下數(shù)據(jù)由石家莊搜狐焦點網(wǎng)提供）,本次調(diào)查通過對不同收入狀況的購房者進行深度訪談，面向已購房者和潛在購房者發(fā)放2500份調(diào)查問卷，其中收回有效問卷2398份，問卷有效回收率為95.9%。,年齡結(jié)構(gòu),收入結(jié)構(gòu),職業(yè)分布,擁有房產(chǎn)狀況分布,PartI市場需求分析,超過六成受訪者表示計劃在2011年購房,成熟區(qū)域為購房首選新區(qū)域投資性購房增加,購房制約因素考察中，三成市民受首付困擾,石家莊購房者單套房屋購買力普遍低于60萬,PartI市場需求分析,市場需求主體基本穩(wěn)定樓盤品質(zhì)亟待拉開層次,從調(diào)查數(shù)據(jù)中可以判斷，2011年石家莊商品住宅市場仍將以約85%自住型需求為主，其中剛性需求主要青睞的還是低價位或者性價比較高的項目，但是改善型需求對于樓盤的品質(zhì)和配套開始呈現(xiàn)多樣化的需求，對于中高端樓盤的需求量將會增加。,80至120平方米戶型區(qū)間最受消費者青睞,80-120平方米的戶型一直是石家莊樓市中最受購房者青睞的戶型，這一戶型區(qū)間的購買者基本是以剛性需求為主，同時包含少量改善型需求。,PartI市場需求分析,整體市場現(xiàn)狀對本案的借鑒意義,宏觀政策影響,1,市場供需表現(xiàn),2,市場需求,3,4,關(guān)鍵詞：產(chǎn)品升級、迎合需求提升性價比、配套資源優(yōu)勢最大化、典型綜合體項目,市場多元化、精細化趨勢明顯舊城改造與現(xiàn)有市場存量及二手房持續(xù)供應(yīng)產(chǎn)生龐大市場供給未來競爭將更加激烈,高單價低總價的中小戶型成為市場熱點改善型客戶對產(chǎn)品品質(zhì)及配套呈現(xiàn)理性化、多樣化傾向，樓盤品質(zhì)亟待提升,宏觀政策加速房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)型石家莊樓市暫不存在產(chǎn)生泡沫的基礎(chǔ)，限購令對于整體市場影響有限,開發(fā)商訴求及用地分析,PartI市場整體情況分析,開發(fā)商品牌形象及快速回款的訴求區(qū)域配套、景觀、交通完善地塊開發(fā)條件決定本項目是典型綜合體項目,PartII,項目定位,綜合體定位住宅部分定位,綜合體定位,典型綜合體項目分析比較,本案位于城市副中心位置，在區(qū)位上不具備絕對優(yōu)勢；項目總體規(guī)模大，但對于商業(yè)地產(chǎn)的運營開發(fā)商難以同萬達集團相抗衡；在萬達、勒泰分別打造不同綜合體概念下，如何突出本項目獨具的優(yōu)勢特點，在夾層中突破是我們亟待解決的問題。,PartII綜合體定位,綜合體物業(yè)發(fā)展的取舍,鑒于項目自身的開發(fā)條件及區(qū)域市場需求的現(xiàn)狀分析，該地塊住宅、商業(yè)為必選物業(yè)，公寓、寫字樓的取舍及規(guī)劃面積配比該如何選擇？,PartII綜合體定位,公寓市場在剛性需求及大學(xué)城的支撐下將成為該商業(yè)區(qū)的熱銷產(chǎn)品；本案商業(yè)四棟高層底部為五層的商業(yè)裙房，建議建筑形式統(tǒng)一采用框架網(wǎng)支結(jié)構(gòu)以控制開發(fā)成本，同時便于公寓、寫字樓的轉(zhuǎn)換；鑒于區(qū)域市場供需條件及有效規(guī)避風(fēng)險，初步建議全部建設(shè)為公寓。通過未來對市場的持續(xù)監(jiān)控，適時調(diào)整規(guī)劃方案。,綜合體物業(yè)發(fā)展選擇建議,PartII綜合體定位,定位原則,定位目標：定義區(qū)域生態(tài)、健康、時尚理念新標準！高品質(zhì)都市時尚生活新體驗！城市南擴的標桿型示范！塑造時尚、健康之城拉動區(qū)域價值升級！,企業(yè)應(yīng)站在未來的高度確定戰(zhàn)略產(chǎn)品應(yīng)立足未來的趨勢制定規(guī)劃利潤應(yīng)基于未來的發(fā)展制定目標營銷應(yīng)基于未來的時局制定計劃,PartII綜合體定位,新城市綜合體城市尚品,項目綜合體整體定位,滿足生活、居住、娛樂、購物多元需求功能復(fù)合，設(shè)施完善，形象突出，交通友好，環(huán)境舒適,城市南擴、火車站南遷、軌道交通的建設(shè)，區(qū)域價值凸現(xiàn)大學(xué)城時尚青年族、周邊居民帶來的旺盛人氣,為本項目提供中遠期的價值支撐！,PartII綜合體定位,住宅部分定位,富強公園,A地塊:地塊緊鄰百米城市民心河綠化帶及北側(cè)富強公園。地塊形狀方正，整體環(huán)境最為舒適寧靜，并且受外部條件干擾最小，土地價值最高，具備打造高端住宅的素質(zhì)。,城市綠化帶,項目地塊價值分析,B地塊:南側(cè)由于被市政道路分割，價值受到折損,但可以借勢A區(qū)及北側(cè)富強公園的景觀優(yōu)勢，因此土地價值較好。建議打造中高端產(chǎn)品住宅。,PartII住宅定位,富強公園,產(chǎn)品分布規(guī)劃建議,PartII住宅定位,利用道路、沿街底商對豪宅區(qū)與普宅區(qū)進行有效的分割，形成相對獨立的社區(qū)空間。,A1理性豪宅（精裝修）經(jīng)濟型大面積戶型,B舒適官?。鳎┲行∶娣e戶型,C舒適官邸（毛坯）中小面積戶型,D商業(yè)綜合配套區(qū)精致小戶型（簡裝）,A2理性豪宅（毛坯）經(jīng)濟型大面積戶型,地塊住宅產(chǎn)品規(guī)劃布局建議,PartII住宅定位,住宅部分物業(yè)發(fā)展建議體系,通過宏觀政策、市場供需、地塊條件、開發(fā)商訴求等相關(guān)因素考慮，基于本項目為百萬平米大盤，為擴大客戶基數(shù)，我司建議將住宅分為三檔，豐富產(chǎn)品線，以規(guī)避市場風(fēng)險。,PartII住宅定位,生態(tài)、時尚、宜居的“一生之城”,新城市復(fù)合生活典范！城市精英人物聚集地！城市首家綜合性人文理性高尚社區(qū)！,項目住宅部分整體定位,PartII住宅定位,景觀環(huán)繞、交通便利、商業(yè)、教育、醫(yī)療等完善配套構(gòu)成“一生之城”的基礎(chǔ)；低總價、高配置的精致小戶型為時尚青年族提供“愛”的港灣；都市花園社區(qū)為改善型客群提供健康、生態(tài)、宜居的景致生活；都市理性豪宅倡導(dǎo)作為高端客群終極置業(yè)目標，提供尊享一生的、景觀園林環(huán)抱下的高品質(zhì)靜謐生活。,“一生之城”定義闡述,PartII住宅定位,差異化精細化舒適度高附加值,高附加值分攤面積私有化的處理，飄窗、不封閉陽臺的引入等,精細化戶型功能完善與優(yōu)化、面積的控制、建筑細部處理；,差異化配套最完善的高尚理性居住社區(qū)；（支撐點：周邊景觀的融入、名校引入、立體交通網(wǎng)優(yōu)勢、自身其他配套完善）,舒適度保證產(chǎn)品舒適度及功能不因面積的縮小而缺失，注重個性功能營造；,“一生之城”核心競爭力要素構(gòu)成,PartII住宅定位,戶型面積設(shè)計要點整體戶型緊湊化、與市場需求吻合，適度創(chuàng)新，突破市場原有體系。,一居：55-65,三居：100-130,兩居半：90-100,二居：60-70,兩居：70-90,公寓產(chǎn)品,緊湊型居家產(chǎn)品,90平米以上產(chǎn)品舒適產(chǎn)品,項目各戶型設(shè)定面積,各戶型產(chǎn)品歸類,各產(chǎn)品設(shè)計原則,小面積產(chǎn)品突出空間組合可變性，使用功能多樣化，滿足剛性需求,在面積經(jīng)濟性的基礎(chǔ)上保證功能舒適性，滿足部分剛性需求,在經(jīng)濟實用的前提下，提升舒適性，滿足改善型需求,戶型設(shè)計價值要點,多功能、自由變化,實用性提升,經(jīng)濟實用、舒適性強,小戶型,中小戶型,中戶型,一居：55,一生之城住宅部分戶型劃分,三居：110-130,兩居半：95-105,95平米以上產(chǎn)品舒適精裝產(chǎn)品,精裝修，享有大尺度景觀優(yōu)勢，注重舒適性，作為標桿產(chǎn)品體現(xiàn)項目檔次,生活尺度擴容、景觀價值最大化,大戶型,四居：130-160,理性豪宅,舒適官邸,緊湊小戶型,PartII住宅定位,附：競品主力戶型情況,PartII住宅定位,一生之城住宅部分戶型詳細劃分建議,改善型、高品質(zhì)、差異化產(chǎn)品將成為石家莊房地產(chǎn)市場未來需求的新熱點。,PartII住宅定位,注：為標準配置，為選擇性配置,PartII住宅定位,一生之城戶型內(nèi)部空間建議,本案住宅部分客群定位,權(quán)貴階層,中高收入階層,中等收入階層,中低收入階層,價值對應(yīng)決定客群定位,宮殿階層,舒適官邸客戶,理性豪宅區(qū)客戶,精致小戶型客戶,PartII住宅定位,項目客群來源,PartII住宅定位,1、區(qū)域內(nèi)客戶是本案的第一來源，包括已購買一期的以品質(zhì)升級為目的的二次購買，以及老帶新等。2、注重居住舒適性及品質(zhì)感的高端客群。3、區(qū)域外的注重舒適性、功能性提升，但對于中心城區(qū)高價位房價接受困難的客戶。4、項目以南因三環(huán)建設(shè)遷入城里的客戶，和部分因建設(shè)大學(xué)城遷入的師生及小部分投資客戶。5、因石家莊市特別是裕華區(qū)城市建設(shè)、交通建設(shè)的升級，而投資購房的北京及周邊縣市客戶，購買意向可上可下。,理性豪宅篇普宅篇公寓篇,PartIII,住宅價值挖掘,理性豪宅產(chǎn)品定位及客群定位,高端典型樓盤優(yōu)劣分析,萬達廣場,位于一環(huán)，周邊商業(yè)氛圍濃厚七大業(yè)態(tài)優(yōu)勢互補開發(fā)商綜合體經(jīng)營的品牌號召力項目自身高端配套的支持項目豪華的精裝,區(qū)內(nèi)自身園林綠化匱乏，樓間距短在商業(yè)配套便利型的同時對豪宅的私密性構(gòu)成威脅項目戶型較大，總價高，去化率慢,開發(fā)條件：本案整體規(guī)劃為住宅、公寓、商業(yè)、寫字樓綜合體,恒大華府,4萬平米綠化帶，萬平米水系超百米樓間距，生態(tài)宜居住宅一萬五千平米全運動中心會館品牌影響力引進伊頓雙語幼兒園,項目以住宅為主，商業(yè)配套缺乏周邊配套相比另兩個高端項目匱乏項目東南為舊城改造待開發(fā)項目，臟亂差的格局近年內(nèi)對項目產(chǎn)生影響,本案周邊商業(yè)配套完善，本案臨近多個市政公園，環(huán)境良好開發(fā)規(guī)模大，便于營造精致的園林景觀,中央悅城,位于城市核心商務(wù)區(qū)借勢30米寬的市政公園營造社區(qū)環(huán)境石市首家全智能化精裝標準,40米的樓間距使社區(qū)園林環(huán)境局促戶型設(shè)計較大，總價高，去化率慢,本案緊鄰百米寬民心河市政公園,核心亮點,劣勢,本案條件分析,PARTIII理性豪宅篇,舒適精致高檔宜居社區(qū),舒適建筑形態(tài)及戶型面積在合理性基礎(chǔ)上充分體現(xiàn)居住舒適度。精致主要通過立面形象、戶型精細化處理和服務(wù)管理等綜合因素引發(fā)價值感，體現(xiàn)高檔屬性，而非通過大面積戶型、奢侈材料等。宜居營造適宜居住的內(nèi)外部景觀與生活配套，人與自然社會和諧共生。景觀社區(qū)主題園林、民心河百米綠化帶、4萬平米富強公園環(huán)抱的宜人宅邸。,都市理性豪宅尊享一生的景觀宅邸,一生之城理性豪宅篇,面向追求生活品質(zhì)的精英階層。,PARTIII理性豪宅篇,理性豪宅價值挖掘產(chǎn)品規(guī)劃建議,特性B探尋客戶深層渴望，用需求定義細節(jié),特性A充分挖掘用地價值，用區(qū)位定義身份,特性C主動符合時代特征，用潮流定義個性,裕華區(qū)歷來被客戶廣泛認可，維多利亞時代項目是本地區(qū)發(fā)展的龍頭,石家莊缺乏真正意義上的都市豪宅，客群品位有待進一步刺激提升,都市生態(tài)、國際化、精品化，用有限的面積滿足舒適生活需求的細節(jié),都市理性豪宅特性分析,PARTIII理性豪宅價值挖掘,限制面積針對不同客群局部放大特定功能靈活擴展用半居、飄窗增加戶型靈活性別墅元素地下室、花園入戶、陽臺露臺公共空間小大堂、景觀滲透、電梯廳贈送,全功能會所與高品質(zhì)物業(yè)景觀分級精心設(shè)計精致化品質(zhì)裝修,與普通奢華大戶型豪宅的區(qū)別,與普通奢華大戶型豪宅共同點,理性豪宅特性對比,PARTIII理性豪宅價值挖掘,基于上述定位，本項目的核心思路是在相對高容積率、相對緊湊戶型條件下，以精細化設(shè)計達到產(chǎn)品舒適性以及高檔居住價值感的體現(xiàn)，因此導(dǎo)出本項目的產(chǎn)品定位原則：,PARTIII理性豪宅價值挖掘,A地塊作為豪宅區(qū)，在充分考慮到景觀價值以及自身價值的前提下，建議保持原規(guī)劃層數(shù)（33層），但取消原規(guī)劃8號樓，降低用地建筑密度，增大樓間距，以實現(xiàn)自身價值最大化。在保證容積率平衡的前提下，利用C、D區(qū)盡量分擔(dān)項目容積率指標，使A區(qū)環(huán)境更為優(yōu)越。,理性豪宅規(guī)劃布局調(diào)整建議,PARTIII理性豪宅價值挖掘,為了突現(xiàn)城市百米城市綠化帶、民心河的自然資源，建議將A地塊東側(cè)的樓體傾斜15度，實現(xiàn)資源共享的同時對高容積率造成的樓間距進行適度的化解。,理性豪宅規(guī)劃布局調(diào)整建議,PARTIII理性豪宅價值挖掘,A地塊園林景觀規(guī)劃：本地塊景觀規(guī)劃，建議結(jié)合城市百米城市綠化帶來進行規(guī)劃（采取橫向布局,使景觀資源延伸百米城市綠化帶，將景觀資源發(fā)揮到極限。同時再配以縱向景觀軸豐富其景觀資源,使其景觀資源多元化），這樣將大幅提升項目自身景觀附加值。,理性豪宅規(guī)劃布局調(diào)整建議,PARTIII理性豪宅價值挖掘,理性豪宅價值挖掘戶型設(shè)計建議,限制面積針對不同客群局部放大特定功能,社交型客廳放大、衛(wèi)生間細分、玄關(guān)概念居家型臥室放大、廚房放大、輔助功能空間豐富學(xué)習(xí)型需要書房和工作室空間個性型引入特色空間錯層、躍層發(fā)展型由標準單元平層、躍層組合產(chǎn)生新空間,功能細分對接需求細分戶型設(shè)計在標準化層次上體現(xiàn)個性化,PARTIII理性豪宅價值挖掘,社交型衛(wèi)生間細分,擴大衛(wèi)生間面積，干濕分區(qū)，提升戶內(nèi)品質(zhì),干濕分區(qū)互不干擾,面積受限針對不同客群局部放大特定功能,PARTIII理性豪宅價值挖掘,居家型臥室放大,功能齊全的臥室系列，一般除套內(nèi)衛(wèi)生間外還應(yīng)包括步入式衣帽間、書房、陽臺或露臺等功能區(qū)。,包括衛(wèi)生間、衣帽間、書房功能的陽光房和露臺等功能分區(qū)的主臥系列,面積受限針對不同客群局部放大特定功能,PARTIII理性豪宅價值挖掘,居家型廚房放大,廚房大廚房和中西廚，烹飪時尚空間,中、西廚分離，細化功能空間，帶來使用的便捷。結(jié)合餐廳與廚房，自然分隔出家庭活動室，提高使用效率。,面積受限針對不同客群局部放大特定功能,PARTIII理性豪宅價值挖掘,學(xué)習(xí)型向居家型過渡,書房書香門第禮儀傳家,書房與臥室并列，方便工作與休息的共享；空間可變性較強，可根據(jù)業(yè)主需要改造成嬰兒房或者臥室，空間劃分靈活,面積受限針對不同客群局部放大特定功能,PARTIII理性豪宅價值挖掘,靈活擴展用半居增加靈活性,明半居,多功能半居增加了空間靈活性，提升居住品質(zhì),明半居,明半居,PARTIII理性豪宅價值挖掘,暗半居,暗半居做步入式衣帽間或者儲藏間或工作空間，提升使用效率和居住品質(zhì),暗半居做步入式衣帽間,暗半居做儲藏空間,靈活擴展用半居增加靈活性,PARTIII理性豪宅價值挖掘,高附加值類型產(chǎn)品借鑒,高附加值贈送：空中花園、超大面寬客廳、外飄窗、270度觀景窗,PARTIII理性豪宅價值挖掘,四室兩廳三衛(wèi)銷售面積：163平米雙入戶門設(shè)計,電梯直接入戶；配雙入戶花廳,實現(xiàn)居室功能外延三軸線通風(fēng)格局、實現(xiàn)居室功能外延；景觀書房緊鄰主臥,動靜分明互不干擾,形成主人尊貴的舒適空間；多功能廳可實現(xiàn)多能夠用途之間的轉(zhuǎn)換；,高附加值類型產(chǎn)品借鑒,PARTIII理性豪宅價值挖掘,PARTIII理性豪宅價值挖掘,精裝標準建筑風(fēng)格園林設(shè)計元素會所建議名校引入智能化設(shè)施價格建議,理性豪宅價值挖掘其他建議,精裝交房，市場上知名豪宅產(chǎn)品均以精裝做為交房標準，個別超級豪宅為定制式交房，以精裝的細節(jié)品質(zhì)體現(xiàn)項目的尊貴，凸顯高端客群的品位，在此基礎(chǔ)上追求細節(jié)的個性化。品牌打造，在精裝交房的基礎(chǔ)上，注重品牌的打造，選取世界級知名品牌，迎合高端人群對奢侈品特有情結(jié)的心理需求。,精裝設(shè)計原則：高檔材料+品牌打造,建議本案精裝交房，實際標準為2000元/平米，對外報價3000元/平米,PARTIII理性豪宅價值挖掘,公共區(qū)域設(shè)計大堂,9米挑空大堂,12.7米穹頂大堂,豪宅項目的公共空間更需要具有大尺度氣場，令項目極具威懾力。,PARTIII理性豪宅價值挖掘,超高豪華電梯，奧的斯或同檔次品牌極具奢華的電梯內(nèi)飾,公共區(qū)域設(shè)計電梯轎廂,PARTIII理性豪宅價值挖掘,選取市場上相關(guān)項目進行綜合評定預(yù)測本項目理性豪宅部分均價區(qū)間：9000-10200元/(此價格為毛坯房價格)理性豪宅精裝價格：12000-13200元/此價格要以樣板間、樣板園林全部實現(xiàn)的前提下為支撐。具體價格根據(jù)開盤時間、產(chǎn)品及市場波動情況進行適時調(diào)整。,PARTIII理性豪宅價值挖掘,舒適官邸價值挖掘篇,產(chǎn)品定位及客群定位戶型設(shè)計建議及其他建議,舒適官邸產(chǎn)品定位及客群定位,經(jīng)濟舒適生態(tài)健康的親情社區(qū),一生之城舒適官邸,都市花園景致生活第一居所,經(jīng)濟精細產(chǎn)品戶型空間布局，在控制面積的前提下滿足客戶對居室的多功能需求。舒適對戶型精細化研究，滿足剛性和首改人群對居住舒適度的要求。景致通過社區(qū)內(nèi)景觀主題的營造，打造一個移步異景又不失整體性的園林。,面向中高層對居住條件的改善有一定要求的首改客群。,PARTIII舒適官邸價值挖掘,中青年精英置業(yè)獨立生活追求、作為婚房及改善型住房、滿足因家庭結(jié)構(gòu)改變而帶來的居住需求,1、年齡層：中青年；2、收入水平：個人年收入10萬以上，事業(yè)處于上升階段；3、置業(yè)目的：購買中小戶型，多作為婚房，滿足家庭結(jié)構(gòu)改變帶來的居住需求；4、需求表現(xiàn)：附加值，生活環(huán)境和配套服務(wù)，聚會場所；,按置業(yè)目的獲取客戶：以中青年精英階層為主的需求型客戶,“享受型”剛需和改善性居住客戶，對居住品質(zhì)有相當高的要求，但不屬于城市頂級客戶群體，有深厚的資產(chǎn)實力，但卻做不到揮金如土，具備一定的文化內(nèi)涵，向往社會上層的生活方式。,PARTIII舒適官邸價值挖掘,舒適官邸價值挖掘戶型設(shè)計及其他建議,園林設(shè)計會所建議價格建議,85,在嚴格控制戶型面積的條件下，滿足享受型剛需、首改客戶對居室舒適度及多功能空間的需求。,在總體指標可以滿足的狀況下可以適度擴大,可以適度縮小,PARTIII舒適官邸價值挖掘,橫廳,直廳,戶型產(chǎn)品多選擇連廳設(shè)計，增大緊縮面積下的客廳空間感。,PARTIII舒適官邸價值挖掘,87,邊套采用多窗采光或轉(zhuǎn)角落地窗的形式，引入對流的自然風(fēng)，實現(xiàn)小戶型的健康舒適度；主臥可以配備轉(zhuǎn)角落地凸窗或露臺等外沿空間，增加私人空間的舒適度。,PARTIII舒適官邸價值挖掘,88,緊湊房型的實用性提升強調(diào)居室和外延空間,在空間緊湊的情況下盡量強調(diào)主臥的功能和待客空間,外延空間是臥室功能提升的重要手段,加大開間尺寸、增加陽臺、凸窗及玄關(guān)空間是提升待客空間的重要手段,PARTIII舒適官邸價值挖掘,會所面積建議：5000平米服務(wù)對象：社區(qū)居民、對外經(jīng)營經(jīng)營方式：會員制會所定義：生態(tài)、運動型休閑會所會所功能：網(wǎng)球場，羽毛球，臺球，乒乓球、游泳館以及設(shè)備齊全的健身房等相關(guān)配套設(shè)施。,PARTIII舒適官邸價值挖掘,結(jié)合淺水景觀，設(shè)置弧形步道、中心廣場、社區(qū)圍合性景觀環(huán)形跑道、兒童娛樂天地、運動健身主題公園、音樂主題廣場,PARTIII舒適官邸價值挖掘,通過對園林細節(jié)的把控，對植被的挑選與布局，充分考慮人與景的關(guān)系，使園林更具觀賞性、互動性、靈動性、情趣感。構(gòu)成社區(qū)居民生活的和諧溫馨，以環(huán)境優(yōu)勢吸引客戶置業(yè)。,精致小戶型價值挖掘篇,產(chǎn)品定位及客群定位戶型設(shè)計建議及其他建議,精致小戶型產(chǎn)品定位及客群定位,目前石家莊市場純公寓/綜合體內(nèi)的公寓項目，體量均在5萬平米左右，少數(shù)純公寓項目體量在10萬左右甚至更高。主力面積區(qū)間在3565之間，居住型公寓偏大，面積上限達到120。多數(shù)公寓為精裝修，簡裝/毛坯的公寓較少。隨著公寓市場的逐步發(fā)展，產(chǎn)品的特點成為最大的賣點，客戶對產(chǎn)品細部的要求越來越多。智能化和優(yōu)良的配套設(shè)施，服務(wù)已經(jīng)成為公寓必備的要素，因此性價比高的項目是市場銷售業(yè)績最好的項目。主要分布在一環(huán)內(nèi)或附近的商業(yè)繁華、高端商務(wù)人群集中的區(qū)域。公寓市場發(fā)展尚不成熟，產(chǎn)品概念混淆，定位不明確。,公寓市場現(xiàn)狀,PARTIII精致小戶型價值挖掘,優(yōu)社區(qū)、尚生活，成就“家”的夢想,精裝、精致小戶型，低總價、高配置,一個充滿愛的溫馨小家一個年輕時尚富有生活情趣的浪漫和遐想空間向北環(huán)境靜謐的園林社區(qū)、向南時尚繁華的商業(yè)魅力場,一生之城精致小戶型,公寓的產(chǎn)品形態(tài)將根據(jù)具體的建筑指標規(guī)劃出最合理的產(chǎn)品形態(tài)（例如：LOFT產(chǎn)品、平層公寓的取舍），最終目標實現(xiàn)開發(fā)商利潤最大化。,面向剛性需求及投資客。,PARTIII精致小戶型價值挖掘,來石市工作的外來人口以居住為主，兼顧投資石市當?shù)氐耐顿Y客群經(jīng)濟實力一般，作為婚房過渡型的年輕人大學(xué)城的老師以居住兼顧投資為主家庭條件良好的學(xué)校畢業(yè)生,緊湊小戶型購買客群,緊湊小戶型租住客群,精致小戶型客群定位,大學(xué)城在校學(xué)生、畢業(yè)生、剛參加工作的學(xué)校職工在石市臨時工作的職業(yè)人，待遇較好，有一定的經(jīng)濟實力，工作處于流動狀態(tài)，未有在石市安家的打算石家莊本市經(jīng)濟收入低的人群,求流行和時尚，樂于接受新鮮事物，容易產(chǎn)生精神共鳴。區(qū)域概念弱化，強調(diào)交通的便利性，看重區(qū)域的未來發(fā)展?jié)摿Α?PARTIII精致小戶型價值挖掘,96,改善公寓的舒適度，帶來居住的趣味體驗,弱化次要功能,家具整合,布局改善,局部空間奢侈化,通過壓縮廚房餐廳等次要功能空間，將實用面積集中于客廳；,考慮并預(yù)留收納空間與內(nèi)部家具的位置，避免零碎空間的出現(xiàn)；,衛(wèi)浴局部的合理布局，提供具有更好生活品質(zhì)的空間組合模式；,通過廳臥室連通等形式，形成局部奢侈型的空間，提高空間舒適度與趣味性。,PARTIII精致小戶型價值挖掘,PartIV,商業(yè)律動,石市商業(yè)市場分析商業(yè)定位及規(guī)劃建議,石市商業(yè)市場分析,石家莊市主城區(qū)商業(yè)規(guī)劃,總體呈現(xiàn)“31254”式結(jié)構(gòu)“3”是指主商圈、城區(qū)商圈和市域商圈三個不同級別的商圈；“1”是指一個中心商業(yè)區(qū)，即中山路東西兩大商業(yè)組團所形成的全市商業(yè)中心；“2”是指二個城市商業(yè)副中心，即裕華區(qū)商業(yè)副中心和開發(fā)區(qū)商業(yè)副中心；“5”是指城區(qū)商圈外側(cè)的五個批發(fā)貿(mào)易區(qū)，即位于二環(huán)路外圍城鄉(xiāng)結(jié)合部的五個批發(fā)市場貿(mào)易區(qū)；“4”是指市域商圈中的四個主要商區(qū)，即以辛集皮革、正定板材、晉州布匹等大型專業(yè)特色市場貿(mào)易區(qū)、區(qū)域性現(xiàn)代物流園區(qū)、大型購物中心商區(qū)和大型國際會展中心商區(qū)。,北站二級商業(yè)中心,PARTIV商業(yè)市場分析,東購廣場,北國商城,聯(lián)邦城,聯(lián)邦城,聯(lián)邦城,懷特商城,PARTIV商業(yè)市場分析,石市各大商圈同本項目位置關(guān)系,裕華路,中山路,和平路,槐安路,槐中路,北國商圈,萬達商圈,懷特商圈,聯(lián)邦商圈,本項目到各大商圈的直線距離分別為：北國：4.0公里懷特：1.4公里萬達：2.0公里聯(lián)邦：2.2公里石家莊南站：2.8公里太平洋商圈：1公里,石家莊南站,太平洋商圈,東購商圈,大學(xué)城,PARTIV商業(yè)市場分析,石家莊各大商圈經(jīng)營狀況對比,PARTIV商業(yè)市場分析,裕華新型商業(yè)區(qū)特點,周邊大賣場總量多、布局過于密集商業(yè)圈高度重疊商業(yè)圈各業(yè)態(tài)呈現(xiàn)多樣化的同時，不同商業(yè)圈業(yè)態(tài)相互疊加,以上因素將導(dǎo)致各大賣場、商圈之間的激烈競爭！,PARTIV商業(yè)市場分析,項目商業(yè)部分定位,在現(xiàn)有開發(fā)條件下、在激烈的競爭下,PARTIV商業(yè)定位,Codeofthisreport106,七大主題打造商業(yè)亮點,主題購物中心,1,2,3,7,以中檔為主，高低檔產(chǎn)品為輔的綜合商業(yè),美食饕餮,休閑、娛樂集中營,精品購物街區(qū),5,夢幻童話城,4,時尚影視城,6,大型生活超市,本項目應(yīng)進行合理的業(yè)種業(yè)態(tài)配比，以吸引區(qū)域各年齡階層的消費群體。,PARTIV商業(yè)定位,各商業(yè)業(yè)態(tài)布局,商業(yè),精品購物街區(qū),中心商業(yè)區(qū),由于本項目中心商業(yè)區(qū)占地面積大，盒狀購物中心經(jīng)營管理難度較大，因此，我司建議將中心商業(yè)進行組團分割，分別以主力店帶動各組團的經(jīng)營。,PARTIV商業(yè)定位,復(fù)合街區(qū)式購物中心采用現(xiàn)代城市商業(yè)建筑形態(tài)街區(qū)商業(yè)（block）理念，打造開放式、情景式、體驗式綜合性時尚體驗中心。展現(xiàn)本項目商業(yè)活潑、開放、體驗的特質(zhì)，打造一個動感活力的魅力場。,商業(yè)形態(tài)定位,PARTIV商業(yè)定位,中心商業(yè)各業(yè)態(tài)概念劃分,D區(qū)：休閑娛樂集中營（5層）主力店：咖啡、SPA會館主力客群：高端時尚年輕一族,塔南路,A區(qū)：高檔購物中心（5層）主力店：時尚健身會館、美食主力客群：豪宅區(qū)及周邊高端客戶,C區(qū)：親民百貨中心（4層）主力店：兒童城主力客群：周邊居民,E區(qū)：下沉式中央休閑音樂廣場,B區(qū)：時尚韓國城（5層）主力店：電玩城、電影院、美食饕餮主力客群：年輕時尚一族、大學(xué)生,以上四個區(qū)由三層商業(yè)空中走廊連接地下一層為大型生活超市,通過不同主力店的引進，充分吸引周邊廣大消費客群。,PARTIV商業(yè)定位,室內(nèi)、室外及灰度空間的綜合運用，營造出開放性的商業(yè)空間；建筑進深、尺度把握及平面設(shè)計要體現(xiàn)空間利用在拆分、組合上的彈性，為鋪位分割及適應(yīng)不同規(guī)模的租戶預(yù)留了空間；通過電梯、扶梯的垂直空間轉(zhuǎn)換，廣場、天臺、天橋的組合營造出人性化的商業(yè)空間；商業(yè)設(shè)計充分考慮項目所擁有的景觀資源，打造景觀小品，實現(xiàn)人、自然、城市的親近，形成舒適的購物休閑環(huán)境。,商業(yè)整體建筑設(shè)計理念,PARTIV商業(yè)定位,中央音樂主題廣場等特色空間在聚集人氣的同時，又通過景觀環(huán)境的營造，滿足客群休閑娛樂的需求。,PARTIV商業(yè)定位,D區(qū)高檔餐飲包括中餐、西餐、快餐、高檔商務(wù)餐飲、咖啡廳。,D區(qū)娛樂休閑型配套包括：茶藝、養(yǎng)生SPA、洗浴、咖啡、快捷酒店等。,塔南路,中心商業(yè)各業(yè)態(tài)劃分（2）,通過不同主力店的引進，充分吸引周邊廣大消費客群。,A區(qū)：百貨中心（5層）主力店：兒童城主力客群：周邊居民,B區(qū)：高檔購物中心（5層）主力店：時尚健身會館、美食主力客群：豪宅區(qū)及周邊高端客戶,D區(qū)：下沉式中央休閑音樂廣場,C區(qū)：時尚韓國城（5層）主力店：電玩城、電影院、美食饕餮主力客群：年輕時尚一族、大學(xué)生,以上三個區(qū)由三層商業(yè)空