北斗物業(yè)公司投標(biāo)書.doc

北斗物業(yè)服務(wù)有限公司投標(biāo)文件投 標(biāo) 書項(xiàng)目名稱：福州職業(yè)技術(shù)學(xué)院物業(yè)管理項(xiàng)目投標(biāo)單位：北斗物業(yè)管理服務(wù)公司投標(biāo)單位代表：朱若男、李永源 投標(biāo)單位： （公章）日 期：39目 錄1、投標(biāo)書2、投標(biāo)報(bào)價(jià)一覽表3、項(xiàng)目開辦費(fèi)測算4、物資裝備計(jì)劃5、項(xiàng)目管理人員配置情況6、管理服務(wù)理念和目標(biāo) 7、物業(yè)管理服務(wù)方案及應(yīng)急措施8、類似物業(yè)項(xiàng)目案例9、物業(yè)項(xiàng)目案例10、資格聲明函1、投標(biāo)書投標(biāo)項(xiàng)目名稱：福州職業(yè)技術(shù)學(xué)院物業(yè)管理項(xiàng)目北斗物業(yè)服務(wù)有限公司： 在考察了該項(xiàng)目現(xiàn)場、充分審核了福州職業(yè)技術(shù)學(xué)院物業(yè)管理項(xiàng)目的招標(biāo)文件和了解一切會影響總價(jià)變動的各方面的情況和條件后，我方?jīng)Q定競投貴方的物業(yè)管理，本投標(biāo)書用字及術(shù)語的定義與投標(biāo)文件相同。2、投標(biāo)報(bào)價(jià)一覽表福州職業(yè)技術(shù)學(xué)院投標(biāo)報(bào)價(jià)表序號服務(wù)項(xiàng)目總報(bào)價(jià)（元）年度報(bào)價(jià)（元）單價(jià)分?jǐn)偅ㄔ?元/平方米）備注1環(huán)境保潔服務(wù)（含學(xué)生公寓公共區(qū)域）21525957.64305191.521.42治安秩序維護(hù)服務(wù)（保安）1080000216000保安：1600主管：20003設(shè)備設(shè)施日常維修和運(yùn)行管理(含學(xué)生公寓公共設(shè)備設(shè)施)1200002400020004公共區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)(按3.86萬平方米計(jì)算)72000014400015005教學(xué)服務(wù)15006會務(wù)服務(wù)25007管理酬金（計(jì)取標(biāo)準(zhǔn)： %）20008物業(yè)開辦費(fèi)20009稅金（計(jì)取標(biāo)準(zhǔn)：1 %）20000合計(jì)報(bào)價(jià)總報(bào)價(jià)投標(biāo)單位名稱：北斗物業(yè)服務(wù)有限公司投標(biāo)人授權(quán)代表：曾燕芬日 期：2009年8月1號3、項(xiàng)目開辦費(fèi)測算及物資裝備計(jì)劃1.物資裝備（一）物資裝備的原則（1） 科學(xué)實(shí)用、節(jié)約的原則（2） 分期分起，有計(jì)劃配備的原則（3） 優(yōu)質(zhì)價(jià)斂的原則（二）管理用房1、辦公用房所需面積物業(yè)管理辦公用房所需面積約100平方米。2、辦公用房安排經(jīng)理室一間公共事務(wù)部（包括財(cái)務(wù)部及清潔部）室茶水間、洗手間工程部室保安部室電腦檔案資料室?guī)旆浚ㄈ┕芾砉ぷ鞅匦璧母黝愇镔Y裝備管理工作中必需的各類物資，包括辦公用品，機(jī)電維修用品、員工制服和值班工具等（詳見附表）1、行政辦公用品項(xiàng)目單價(jià)數(shù)量總價(jià)備注電腦300039000固定資產(chǎn)空調(diào)2500512500固定資產(chǎn)打印機(jī)70021400固定資產(chǎn)復(fù)印機(jī)120022400固定資產(chǎn)傳真機(jī)150023000固定資產(chǎn)飲水機(jī)1505750低值易耗品保險(xiǎn)柜100022000低值易耗品文件檔案柜30051500低值易耗品辦公桌椅100055000低值易耗品電話1004400低值易耗品辦公用資料、文具800低值易耗品員工服裝費(fèi)200408000低值易耗品員工生活用品：鐵架床、熱水器、電視機(jī)、電風(fēng)扇、儲物柜等80000低值易耗品總價(jià)1267502、維修工具項(xiàng)目單價(jià)數(shù)量總價(jià)備注電焊機(jī)4501450低值易耗品沖擊電鉆9801980低值易耗品手電鉆2402480低值易耗品手提砂輪機(jī)100011000低值易耗品電鋸2002400低值易耗品切割機(jī)3501350低值易耗品鋁合金梯（長、短）3002600低值易耗品臺鉗752150低值易耗品工作臺8001800低值易耗品萬用表1002200低值易耗品鉗表2502500低值易耗品搖表2002400低值易耗品機(jī)電設(shè)備專用工具150023000低值易耗品電工工具2004800低值易耗品水工工具1804760低值易耗品電焊工具4501450低值易耗品疏通機(jī)145011450低值易耗品鋁合金人字梯（11檔）7501750低值易耗品工具柜4802960低值易耗品其他工具材料200低值易耗品總價(jià)146803、消防器材項(xiàng)目單價(jià)數(shù)量總價(jià)備注無線對講機(jī)500105000固定資產(chǎn)手提式滅火器1005500低值易耗品消防斧頭602120低值易耗品消防扳手30260低值易耗品防毒面具1302260低值易耗品消防靴2502500低值易耗品消防戰(zhàn)斗服70021400低值易耗品總價(jià)7840因此，管理工作必需的各類物資裝備總計(jì)：149270元4、項(xiàng)目管理人員配置情況（一）物業(yè)管理的配備1、管理人員配備的原則（1）精干、高效、敬業(yè)愛業(yè)的原則（2）文化素質(zhì)與實(shí)際管理經(jīng)驗(yàn)相結(jié)合的原則（3）內(nèi)部調(diào)劑為主和社會招聘為輔的原則（4）先定崗后定編以及德才兼?zhèn)?、一專多能的原則2、管理部人員配備方案職能部門崗位位置及人員配備數(shù)量小計(jì)管理部經(jīng)理室項(xiàng)目經(jīng)理人1人公共事務(wù)部事務(wù)助理（1人，兼出納、清潔管理員），公寓管理員（5人）教學(xué)管理員（2人）會務(wù)管理員（2人）10人財(cái)務(wù)部會計(jì)1人（公司會計(jì)兼）、出納1人（事務(wù)助理兼）2人工程部工程管理員（1人）工程技術(shù)員（3人）4人保安部保安員（其中主管1人，保安員10人）11人清潔部道路（2人）、教學(xué)實(shí)訓(xùn)樓（4人）生活區(qū)（6人）12人合計(jì)40人3、人員配備方案說明管理部計(jì)劃配備管理服務(wù)人員40人，其中，管理層員工4人，操作層員工36人4、工程技術(shù)人員素質(zhì)概述具備三年以上項(xiàng)目管理工作經(jīng)驗(yàn)，持有項(xiàng)目管理上崗證書具有較強(qiáng)的組織協(xié)調(diào)能力和吃苦無私奉獻(xiàn)精神，工作責(zé)任心強(qiáng)具有相關(guān)專業(yè)中級以上職稱（二）管理人員的培訓(xùn)1、培訓(xùn)目標(biāo)（1）管理部經(jīng)理：除熟練掌握物業(yè)管理系統(tǒng)知識和技能外，重點(diǎn)是具備專業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略的宏觀分析，決策組織、協(xié)調(diào)和控制能力，具備現(xiàn)代管理學(xué)、組織行為學(xué)等前沿學(xué)科知識，以及具備獨(dú)立、創(chuàng)新、進(jìn)取、博愛等現(xiàn)代觀念和人文品質(zhì)。（2）管理層員工：具備熟練的專業(yè)技術(shù)知識和能力，勤奮、踏實(shí)、敬業(yè)，有勇于創(chuàng)新，開拓進(jìn)取的精神，以及處理各類突發(fā)事件的能力。（3）操作層員工：熟練掌握自己的工作職責(zé)、ISO9002質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和管理要求，了解管理部的經(jīng)營思想，以及任勞任怨、團(tuán)結(jié)協(xié)作、精益求精的團(tuán)對精神和良好的服務(wù)形象。（4）分解目標(biāo)為：管理人員持證上崗率100%特種工持證上崗率100%操作層員工專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)時(shí)間每年不少于70小時(shí)，其中保安員軍訓(xùn)時(shí)間每年不少于100小時(shí)2、培訓(xùn)主要內(nèi)容（1）項(xiàng)目管理中的熱點(diǎn)、難點(diǎn)和焦點(diǎn)問題的知識和處理，機(jī)電維修等專業(yè)技術(shù)知識（2）ISO9001（2000）質(zhì)量管理和ISO14000環(huán)境管理體系知識（3）CS顧客滿意戰(zhàn)略和CI企業(yè)形象識別系統(tǒng)知識（4）企業(yè)文化（物業(yè)管理理念，企業(yè)精神等）、職業(yè)道德和現(xiàn)代思想文化觀念3、培訓(xùn)類別與方式（1）培訓(xùn)類別入職培訓(xùn)：側(cè)重于對物業(yè)管理基本知識及ISO9001（2000）質(zhì)量體系和各項(xiàng)規(guī)章制度的培訓(xùn)上崗培訓(xùn)：側(cè)重于專業(yè)技能與職業(yè)道德的培訓(xùn)，在員工到崗的頭一個(gè)星期內(nèi)進(jìn)行在職培訓(xùn)：管理層側(cè)重于綜合管理能力的培訓(xùn)，操作層側(cè)重于專業(yè)技能的提高和多種技術(shù)的掌握，在員工工作中穿插進(jìn)行轉(zhuǎn)崗培訓(xùn)：側(cè)重于新崗位的專業(yè)知識及技能的培訓(xùn)，在員工到新崗位頭兩個(gè)星期內(nèi)進(jìn)行，采用授課或帶崗的方式的進(jìn)行職外培訓(xùn)：主要是組織員工參加行業(yè)主管部門組織的各項(xiàng)專業(yè)培訓(xùn)，經(jīng)公司批準(zhǔn)后，采用獲得畢業(yè)證書即予以報(bào)銷學(xué)費(fèi)的方式進(jìn)行鼓勵(lì)（2）培訓(xùn)的組織方式集中授課，組織學(xué)習(xí)參觀學(xué)習(xí)，操作現(xiàn)場實(shí)踐定期舉行學(xué)習(xí)研討會，教學(xué)與自學(xué)相結(jié)合根據(jù)不同的主題，物業(yè)管理中的難點(diǎn)問題，進(jìn)行轉(zhuǎn)項(xiàng)研討、攻關(guān)，學(xué)習(xí)，旨在培訓(xùn)員工的研究分析能力和處理難點(diǎn)問題的能力4、培訓(xùn)計(jì)劃管理部員工培訓(xùn)計(jì)劃分為兩部分。第一部分為物業(yè)接管前期人員的強(qiáng)化培訓(xùn)，采用集中授課的學(xué)習(xí)方式進(jìn)行；第二部分為管理期間員工培訓(xùn)計(jì)劃，視管理部工作具體情況分階段安排進(jìn)行。（1）接管前期員工培訓(xùn)計(jì)劃序號培訓(xùn)內(nèi)容培訓(xùn)時(shí)間授課方培訓(xùn)對象培訓(xùn)方式考核方式培訓(xùn)目標(biāo)1物業(yè)管理法規(guī)及配套文件3公司本部新員工公司本部培訓(xùn)考核熟悉掌握辦法等內(nèi)容2物業(yè)管理專業(yè)知識培訓(xùn)6有關(guān)部門未獲物業(yè)管理上崗證的管理人員公司本部培訓(xùn)考核確保持證上崗率100%3學(xué)院管理目標(biāo)模式及投標(biāo)書的有關(guān)內(nèi)容2公司本部全體新員工公司本部培訓(xùn)崗位考核明確各項(xiàng)工作要求、目標(biāo)、模式4崗位職責(zé)和學(xué)院物業(yè)管理運(yùn)作制度2公司本部全體新員工公司本部培訓(xùn) 筆試、實(shí)際操作掌握崗位要求和考核標(biāo)準(zhǔn)5整體布局、水電設(shè)施、消防設(shè)施、空調(diào)供暖系統(tǒng)等2設(shè)計(jì)、安裝單位全體新員工公司本部培訓(xùn)考核熟悉校園區(qū)管理、運(yùn)行6房屋驗(yàn)收交接程序1公司本部管理、維修人員公司本部培訓(xùn)考核要求掌握房屋交接的全過程7設(shè)施及設(shè)備維護(hù)標(biāo)準(zhǔn)及作業(yè)程序1公司本部管理、維修人員公司本部培訓(xùn)考核明確公用設(shè)施設(shè)備維修范圍及標(biāo)準(zhǔn)8與師生的交流溝通技巧1公司本部全體人員公司本部培訓(xùn)考核行為規(guī)范及技巧9消防職責(zé)及滅火作戰(zhàn)實(shí)施程序和急救常識1公司本部全體人員公司本部培訓(xùn)考核掌握應(yīng)急方案及常識（2）正常管理期員工培訓(xùn)計(jì)劃序號培訓(xùn)內(nèi)容培訓(xùn)時(shí)間授課方培訓(xùn)對象培訓(xùn)方式考核方式培訓(xùn)目標(biāo)1參加福州市物業(yè)管理培訓(xùn)單位組織學(xué)習(xí)考試三年有關(guān)院校具有大專學(xué)歷的中堅(jiān)層員工業(yè)余學(xué)習(xí)考試具備高層次的學(xué)歷；對物業(yè)管理有較深的理論知識；適應(yīng)現(xiàn)代化校園區(qū)管理需要2參加福州市各類業(yè)余大專、中專班學(xué)習(xí)三年各類業(yè)務(wù)大學(xué)每年10位業(yè)余學(xué)習(xí)考試提高本專業(yè)的管理水平和知識水平3電腦網(wǎng)絡(luò)及管理培訓(xùn)十天聘請電腦專家授課管理人員及相關(guān)工種公司本部內(nèi)部培訓(xùn)考核了解、掌握電腦網(wǎng)絡(luò)管理概述及應(yīng)用4管理技能知識培訓(xùn)二天聘請物業(yè)管理專家授課全體員工分批進(jìn)行公司本部內(nèi)部培訓(xùn)知識考核提高員工與客戶的溝通技巧和管理水平5組織協(xié)調(diào)、公共關(guān)系及公眾形象培訓(xùn)二天公司本部全體員工分批進(jìn)行公司本部內(nèi)部培訓(xùn)考核增強(qiáng)組織協(xié)調(diào)能力和公共關(guān)系處理，建立良好的公共形象6有關(guān)主管單位安排、規(guī)定必須參加的業(yè)務(wù)培訓(xùn)根據(jù)實(shí)際情況安排有關(guān)管理服務(wù)人員各相關(guān)人員公司本部內(nèi)部培訓(xùn)考核根據(jù)規(guī)定要求以提高業(yè)務(wù)管理水平7維修服務(wù)人員升級培訓(xùn)一天江門市勞動部門維修、服務(wù)人員公司本部內(nèi)部培訓(xùn)考核確保每年該類人員10%以上達(dá)到中級技工等級證書8勞動安全衛(wèi)生培訓(xùn)一天公司本部全體員工公司本部內(nèi)部培訓(xùn)考核熟悉、了解勞動安全衛(wèi)生知識9消防技能訓(xùn)練及演習(xí)三天有關(guān)協(xié)作單位全體義務(wù)消防員公司本部內(nèi)部輪流培訓(xùn)實(shí)際操作掌握消防技能知識和實(shí)戰(zhàn)能力10操作規(guī)程示范三天公司本部各相關(guān)部門員工公司本部培訓(xùn)實(shí)際操作規(guī)范員工操作規(guī)程，提高員工操作技能11服務(wù)意識、職業(yè)道德一天公司本部全體員工公司本部培訓(xùn)考核提高員工服務(wù)意識增強(qiáng)員工職業(yè)道德，加強(qiáng)工作責(zé)任心（三）擬定物業(yè)管理處主任擬物業(yè)管理處主任：曾燕芬（附簡歷）5、公司概況及管理服務(wù)理念（一）公司概況北斗物業(yè)服務(wù)有限公司成立于2006年，是一家擁有500萬元注冊資金的一級資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)，專業(yè)提供高水準(zhǔn)、全方位的物業(yè)服務(wù)，管理物業(yè)類型有住宅小區(qū)、辦公樓及高層樓宇等。公司設(shè)有總經(jīng)理室、辦公室、物業(yè)管理部、保安部和管理處。公司現(xiàn)有員工2000人，其中大中專以上學(xué)歷占員工總數(shù)的90%，并聘請花開富貴物業(yè)公司總工程師為我公司的顧問。在成立不到5年的時(shí)間內(nèi)，公司先后邀請了深圳物業(yè)人員技術(shù)咨詢有限公司和廈門牡丹大酒店的高級管理人員來我公司培訓(xùn)員工，指導(dǎo)工作，并共同探討研究物業(yè)管理的理念和操作規(guī)范，對公司各項(xiàng)工作水平的提高起了極大的促進(jìn)作用。（附企業(yè)營業(yè)執(zhí)照和物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級證書的掃描圖）（二）公司信譽(yù)及成果 2007年公司根據(jù)ISO9002質(zhì)量保證標(biāo)準(zhǔn)建立質(zhì)量體系，運(yùn)用制度化、程序化、標(biāo)準(zhǔn)化和文件化手段開展科學(xué)管理和優(yōu)質(zhì)服務(wù)，以提高企業(yè)競爭實(shí)力，為業(yè)主提供安全、舒適、清潔、優(yōu)美和方便的生活工作環(huán)境，并于2008年1月22日通過ISO9002國際質(zhì)量認(rèn)證（英國AJA），2009年4月17日通過AJA公司的年度監(jiān)督審核。 公司成立以來，一直秉承“以人為中心，服務(wù)為主體，業(yè)主滿意為目標(biāo)”的企業(yè)宗旨，堅(jiān)持“住戶滿意，是我們做好各項(xiàng)工作的標(biāo)準(zhǔn)”的經(jīng)營理念，以“住戶至上”為原則，堅(jiān)持為業(yè)主住戶服務(wù)，并制訂了服務(wù)質(zhì)量上的承諾，努力強(qiáng)化服務(wù)意識，提高服務(wù)水平。2008年，公司在確定建立質(zhì)量體系的同時(shí)，并進(jìn)行了內(nèi)部企業(yè)形象策劃，逐步實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理軟件計(jì)算機(jī)管理。公司在創(chuàng)立自身品牌的同時(shí)，不斷提高經(jīng)營管理能力，服務(wù)于廣大業(yè)主住戶，為他們提供全方位的物業(yè)服務(wù)。（附質(zhì)量體系認(rèn)證證書的掃描圖）（三）物業(yè)管理整體設(shè)想和策劃我們會認(rèn)真研究高校物業(yè)管理的教育屬性，公司有先進(jìn)的管理理念和較強(qiáng)的管理能力，是有高校學(xué)生公寓管理經(jīng)驗(yàn)的單位。我們公司具備獨(dú)立法人資格，注冊資金為￥500萬元，具有物業(yè)管理一級資質(zhì)，且具備管理15萬平方米以上建筑面積的管理業(yè)績。（1）管理定位及目標(biāo)A.管理定位：北斗公司校園物業(yè)中心以“服務(wù)師生、美化環(huán)境為宗旨、強(qiáng)化管理為手段、節(jié)約成本為目的” 。B.管理目標(biāo)：勇于實(shí)踐與創(chuàng)新,探索新的管理模式,以校園財(cái)產(chǎn)及各項(xiàng)設(shè)施、設(shè)備能夠保值、增值為己任，力求務(wù)實(shí)、高效，并積極協(xié)助學(xué)校做好管理工作，以實(shí)現(xiàn)雙贏的目標(biāo)。（2）管理模式A.構(gòu)建校園管理新模式“優(yōu)質(zhì)低價(jià)”模式鑒于我國的國情和學(xué)院物業(yè)的特殊性，以及政府廉政建設(shè)的客觀要求，我司將采用最先進(jìn)的管理手段和技術(shù)，最大限度地降低管理成本，同時(shí)提供高水準(zhǔn)的優(yōu)質(zhì)管理和服務(wù)，務(wù)求探索一種可借鑒的校園管理新模式，即“優(yōu)質(zhì)低價(jià)模式”。B.基本原則：北斗物業(yè)服務(wù)有限公司將依據(jù)法律法規(guī)對福州職業(yè)技術(shù)學(xué)院進(jìn)行物業(yè)管理。形成一個(gè)具有較高專業(yè)性的一級管理機(jī)制，并依照政府關(guān)于物業(yè)管理的要求引進(jìn)高素質(zhì)物業(yè)管理人才，對學(xué)生宿舍實(shí)行全封閉式管理，最大限度提高工作效率，降低管理成本，提高服務(wù)質(zhì)量。C.法律關(guān)系：以合同的形式建立學(xué)校與物業(yè)公司雙方互為制約的主體關(guān)系，履行乙方責(zé)任。協(xié)助福州職業(yè)技術(shù)學(xué)院工作，實(shí)施民主管理，加強(qiáng)民主監(jiān)督，依靠學(xué)校開展物業(yè)管理，定期報(bào)告公司運(yùn)作情況，每年兩次公布財(cái)務(wù)狀況，接受學(xué)校的檢查監(jiān)督。D.內(nèi)部管理框架：依靠公司ISO9002質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及兩百余條系統(tǒng)規(guī)章制度、崗位職責(zé)，建立公司管理構(gòu)架。（3）管理措施1.狠抓管理，全方位全過程開展增收節(jié)支活動2.采用“集約型”管理方式，提高物業(yè)管理裝業(yè)化技術(shù)含量，以降低管理成本3.在人員配備上堅(jiān)持“價(jià)廉質(zhì)優(yōu)”、“質(zhì)優(yōu)量少”的原則，員工一專多能，從而降低管理成本4.加強(qiáng)對校園社區(qū)物業(yè)的建設(shè)和管理，力求突破原有模式，設(shè)立起一個(gè)全新的校園社區(qū)。6、項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)運(yùn)作簡介及管理制度（一）管理指標(biāo)及措施學(xué)院項(xiàng)目管理的各項(xiàng)指標(biāo)達(dá)到國家級全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)內(nèi)）達(dá)標(biāo)平分細(xì)則的各項(xiàng)分項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)。質(zhì)量目標(biāo)共分十項(xiàng)，以表格的形式在下列項(xiàng)中概述以及保證各項(xiàng)質(zhì)量目標(biāo)完成的實(shí)施。序號指標(biāo)名稱國家標(biāo)準(zhǔn)管理標(biāo)準(zhǔn)測算依據(jù)管理主要措施1房屋及配套設(shè)施完好率98%以上98%完好房建筑面積+基本完好房建筑面積/房屋總建筑面積 建立日常檢查制度；定期進(jìn)行全面分項(xiàng)檢修；嚴(yán)格日常管理，無人為損壞事件。2房屋零修、急修及時(shí)率100%100%及時(shí)維修次數(shù)/應(yīng)計(jì)報(bào)維修次數(shù) 建立嚴(yán)格的修繕制度，維修人員接到維修通知單小時(shí)內(nèi)完成，并建立回訪制度和回訪記錄。3清潔、保潔率95%98%清潔、保潔情況/清潔、保潔標(biāo)準(zhǔn)建立合理有效的工作質(zhì)量監(jiān)督機(jī)制，做到定時(shí)檢查/發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理3維修工程質(zhì)量合格率99%99%以上維修合格工程項(xiàng)次/維修工程項(xiàng)次建立合理有效的工作質(zhì)量監(jiān)督機(jī)制和回訪制度、考核制度和獎(jiǎng)罰制度?；卦L率25%25%以上維修工程回訪次數(shù)/維修工程項(xiàng)次照明燈及疏散燈完好率95%98%完好照明燈、疏散燈數(shù)量/照明燈、疏散燈總數(shù)4主要機(jī)電設(shè)備完好率99%99%以上完好的大型及重要機(jī)電設(shè)備/大型及重要機(jī)電設(shè)備總計(jì)完善機(jī)電設(shè)備的云做制度和維護(hù)保養(yǎng)制度，配備專業(yè)工程技術(shù)人員，所有機(jī)電保養(yǎng)維修人員全部持證上崗；實(shí)施24小時(shí)專人值班；出現(xiàn)故障及時(shí)排除。5消防設(shè)備完好率100%100%完好消防設(shè)備/學(xué)院消防設(shè)備總數(shù) 實(shí)行巡查制度，建檔記錄。6治安、消防發(fā)生率1以下（年）1以下（年）治安案件實(shí)發(fā)次數(shù)或發(fā)生消防面積/學(xué)院內(nèi)物業(yè)使用學(xué)院管理部經(jīng)理為責(zé)任治安、消防員；下屬全體員工均為義務(wù)治安、消防員；落實(shí)防火安全三級檢查制度；保安24小時(shí)值崗，不定期巡邏；消防中心4小時(shí)值班，統(tǒng)一調(diào)動人員。7有效投訴率2以下（年）2以下（年）有效投訴次數(shù)/使用人總數(shù)做好做細(xì)日常工作，采取措施，加強(qiáng)與使用人的溝通，定期走訪使用人，征求管理意見，強(qiáng)化服務(wù)意識，提高員工素質(zhì)；投訴處理有結(jié)果、有記錄、有回訪。有效投訴處理率95%100%處理的有效投訴數(shù)量/有效投訴總數(shù)8管理人員專業(yè)培訓(xùn)合格率100%100%培訓(xùn)合格人員/培訓(xùn)人員總數(shù)人員培訓(xùn)自學(xué)與培訓(xùn)相結(jié)合；抓好上崗培訓(xùn)、在職培訓(xùn)、特殊崗位人員培訓(xùn)、培訓(xùn)考核制度與獎(jiǎng)罰相結(jié)合；強(qiáng)化培訓(xùn)結(jié)果。9服務(wù)回訪率25%25%以上回訪次數(shù)/服務(wù)次數(shù)建立健全回訪制度，做好服務(wù)回訪記錄，加強(qiáng)服務(wù)隊(duì)伍的服務(wù)意識。10使用人滿意率95%以上965以上對管理滿意人數(shù)+基本滿意人數(shù)/使用人總?cè)藬?shù)采用現(xiàn)代化的科學(xué)管理手段，努力完善服務(wù)體系，在日常工作中廣泛收集使用人意見，加強(qiáng)雙方交流及溝通。（二）管理方式和工作計(jì)劃1、項(xiàng)目管理組織架構(gòu)圖設(shè)立學(xué)院管理部，作為管理公司的派出機(jī)構(gòu)，全面負(fù)責(zé)學(xué)院的設(shè)施設(shè)備及房屋本體維護(hù)管理工作。管理部下設(shè)公共事務(wù)部、工程部、保安部、清潔部和財(cái)務(wù)部，具體架構(gòu)如下：物業(yè)管理公司學(xué)院管理部項(xiàng)目經(jīng)理公共事務(wù)部工程部財(cái)務(wù)部保安部清潔部學(xué)生公寓管理班事物資料處理班（1）機(jī)構(gòu)圖說明管理部內(nèi)部采用直線職能制的組織形式，盡量減少管理環(huán)節(jié)，提高工作效率，保證信息渠道的暢通。管理部內(nèi)部實(shí)行公司領(lǐng)導(dǎo)下的項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制，下設(shè)各專業(yè)科。各專業(yè)、技術(shù)負(fù)責(zé)人構(gòu)成管理層，基層負(fù)責(zé)具體的管理服務(wù)工作，構(gòu)成操作層。（2）部門職責(zé)說明 項(xiàng)目經(jīng)理室在物業(yè)管理公司的直接領(lǐng)導(dǎo)下，全面組織、安排內(nèi)部的日常管理工作；根據(jù)關(guān)里部的實(shí)際情況，制定管理部的財(cái)務(wù)開支計(jì)劃，并監(jiān)督實(shí)施；根據(jù)管理部的實(shí)際情況，組織對管理部各部門工作績效進(jìn)行監(jiān)督考核；負(fù)責(zé)管理部對外關(guān)系的協(xié)調(diào)。 公共事務(wù)部負(fù)責(zé)學(xué)院學(xué)生公寓的管理；負(fù)責(zé)管理部工作人員日常工作紀(jì)律和儀容儀表的檢查、監(jiān)督；負(fù)責(zé)管理部內(nèi)部文件及管理檔案的建立和管理；負(fù)責(zé)收集管理信息，接待用戶的來訪投訴，并進(jìn)行回訪；負(fù)責(zé)管理部內(nèi)部的人員招聘、調(diào)動、培訓(xùn)、考核等工作以及日常的辦公行政管理事務(wù)。 工程部根據(jù)物業(yè)特點(diǎn)和業(yè)主（使用人）的需要，學(xué)院建筑本體、電力、照明系統(tǒng)、給派水系統(tǒng)、中央空調(diào)系統(tǒng)、消防廣播系統(tǒng)及電梯等其他基線設(shè)施、公共場地的日常維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃方案和應(yīng)急方案，并組織實(shí)施；制定本部門員工專業(yè)知識培訓(xùn)計(jì)劃，并組織實(shí)施；負(fù)責(zé)工程部日常工作效果的檢查、監(jiān)督。 財(cái)務(wù)部根據(jù)國家有關(guān)財(cái)務(wù)管理規(guī)章制度及物業(yè)管理行業(yè)特點(diǎn)，制定管理部財(cái)務(wù)管理方案，并組織實(shí)施；負(fù)責(zé)管理部內(nèi)部的建帳、核算、費(fèi)用收繳及日常的財(cái)務(wù)管理；負(fù)責(zé)管理部內(nèi)部所需各類物資、材料的采購、保管、發(fā)放、統(tǒng)計(jì)。 保安部負(fù)責(zé)學(xué)院內(nèi)的安全防范、車輛出入、停放及人員出入管理等監(jiān)督檢查工作；制定本部門員工專業(yè)知識培訓(xùn)計(jì)劃。組織實(shí)施本部門員工專業(yè)技術(shù)的培訓(xùn)。負(fù)責(zé)保安人員的各項(xiàng)考核工作； 清潔部負(fù)責(zé)學(xué)院內(nèi)各部位的清潔、保潔的監(jiān)督檢查工作；制定本部門員工專業(yè)知識培訓(xùn)計(jì)劃，并組織實(shí)施；負(fù)責(zé)清潔員工的各項(xiàng)考核工作。2、工作流程（1）工作流程圖入職上崗培訓(xùn)建立規(guī)章制度，完備資料裝訂與協(xié)作單位建立聯(lián)系物業(yè)接管日常管理與服務(wù)隊(duì)伍輪訓(xùn)建立檔案完善配套（2）工作流程圖說明針對日常物業(yè)管理和服務(wù)工作，物業(yè)管理公司編制了詳盡的ISO9001：2000的質(zhì)量管理體系文件，其中大部分已在實(shí)際工作中有效地加以運(yùn)用，相信只要按照完善后的質(zhì)量方針和程序去云做，一定能保證既定目標(biāo)的事先。3、信息反饋處理機(jī)制（1）設(shè)置原則信息源全面豐富信息搜集科學(xué)有效信息通道暢通信息反饋及時(shí)到位信息處理及時(shí)準(zhǔn)確（2）信息傳遞示意圖政府主管部門物業(yè)公司后勤實(shí)業(yè)公司管理部物業(yè)使用人管理員員工(二)工作計(jì)劃序號工作項(xiàng)目具體內(nèi)容所需時(shí)間1制定詳細(xì)管理方案1.總結(jié)以往的管理經(jīng)驗(yàn)；2.制定詳細(xì)的物業(yè)管理方案。一個(gè)月2人力資源組織1.人員的招聘和調(diào)配；2.員工的上崗培訓(xùn)。一個(gè)月3簽訂委托合同 1.就管理用房及其他管理問題進(jìn)行充分協(xié)商；2.簽訂項(xiàng)目管理合同。一個(gè)月4完善管理及辦公條件1.安排管理用房；2.安排員工宿舍及其他生活用房；3.管理所需物資的配備。一個(gè)月5成立學(xué)院管理部1.選聘派駐人員；2.與外部建立公共關(guān)系網(wǎng)落。一個(gè)月6制訂及完善管理規(guī)章1.導(dǎo)入ISO9002質(zhì)量保證體系制度；2.配合管理特點(diǎn)，制定和完善切合實(shí)際的各項(xiàng)制度。二個(gè)月7物業(yè)的驗(yàn)收與接管、各項(xiàng)資料的移交1.依據(jù)接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)逐項(xiàng)核對，并辦理書面移交手續(xù)；2.對遺留問題作好備案，并與建筑商協(xié)商解決。二個(gè)月7、物業(yè)管理服務(wù)方案及應(yīng)急措施（一）制度及檔案的建立與管理管理檔案建立與管理采用先進(jìn)電子計(jì)算機(jī)技術(shù)，運(yùn)用計(jì)算機(jī)系統(tǒng)進(jìn)行管理，通過檔案的“集中化、有序化、信息化”科學(xué)程序，運(yùn)用先進(jìn)的資料檢索軟件，便于相關(guān)主管單位的工作檢查和監(jiān)督，建立管理部內(nèi)部NT網(wǎng)絡(luò)，達(dá)到資源共享、合理利用的目的。在信息的收取時(shí)廣開信息渠道，存儲時(shí)做到內(nèi)容全面、豐富，收集時(shí)盡可能地完整。并樹立檔案管理的財(cái)富觀、資源觀和服務(wù)觀，使檔案管理真正為管理服務(wù)。（1）檔案管理運(yùn)作環(huán)節(jié)1、資料的收集A.設(shè)立檔案室，采取系統(tǒng)化、科學(xué)化、電腦化的先進(jìn)手段，由公共事務(wù)部負(fù)責(zé)保管，直接隸屬于項(xiàng)目經(jīng)理室。建立相應(yīng)的規(guī)章制度，對所有檔案資料進(jìn)行嚴(yán)格管理。B.資料的收集堅(jiān)持內(nèi)豐富的原則，根據(jù)實(shí)體資料和信息資料的內(nèi)容，在實(shí)際工作中從需要出發(fā)，擴(kuò)大信息資料的來源渠道，從時(shí)間上講是指從規(guī)劃設(shè)計(jì)到工程竣工的全部工程技術(shù)維修資料；從空間上講是指物業(yè)構(gòu)成的方方面面，大到房屋本體、公共設(shè)施，小到一草一木都有詳細(xì)的資料收集。2、資料分類整理收集后的所有信息，統(tǒng)一由檔案室集中整理。整理的重點(diǎn)是去偽存真，根據(jù)檔案的來源、信息的內(nèi)容、信息的表現(xiàn)形式等特點(diǎn)進(jìn)行細(xì)分，做到條理清晰、分類合理。3、資料歸檔管理A.歸檔就是按照資料本身的內(nèi)在規(guī)律、聯(lián)系進(jìn)行科學(xué)地分類與保存。根據(jù)實(shí)際需要，學(xué)院的資料管理擬采用原始檔案和電腦雙軌制。采用多種形式的文檔儲存方式，便于原始檔案的保存，如錄像帶、膠卷、照片、圖景等。檔案組卷按不同業(yè)務(wù)性質(zhì)編號、造冊、編輯，并分柜保存，運(yùn)用計(jì)算機(jī)等先進(jìn)的管理手段，盡可能的把其他形式的檔案資料轉(zhuǎn)化為電腦儲存，便于查找和調(diào)用。B.檔案室的出室、入室都有嚴(yán)格的規(guī)定：出室必須經(jīng)管理部主管領(lǐng)導(dǎo)同意經(jīng)登記后可借出；入室時(shí)，須由專人進(jìn)行檢查，如有破損，立即修復(fù)，并追究有關(guān)人員的責(zé)任。檔案管理人員需及時(shí)收回在外文件，嚴(yán)防文件的流失；檔案管理員定期檢查資料保管情況，并及時(shí)補(bǔ)充相關(guān)技術(shù)資料歸檔保存。C.檔案的管理環(huán)境必須做到“三防”，即防火、防潮、防變質(zhì)。4、檔案的運(yùn)用采用先進(jìn)的檢索軟件，建立電腦網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，充分發(fā)揮檔案的貯存和使用價(jià)值。A.外部網(wǎng)：與廣大使用人進(jìn)行聯(lián)網(wǎng)，所有管理資料如：裝修資料、財(cái)務(wù)狀況等，隨時(shí)可以查閱調(diào)用，便于工作監(jiān)督和檢查。B.內(nèi)部網(wǎng)：管理部內(nèi)部各室聯(lián)網(wǎng)，運(yùn)用現(xiàn)代化辦公手段和設(shè)施，對文件進(jìn)行分級管理分層使用。（2）檔案資料的分類1、接管移交資料名稱資料內(nèi)容工程建筑A、規(guī)劃圖紙、項(xiàng)目批文、用地批文；B、建筑許可證、投資許可證、開工許可證。工程技術(shù)資料A、紅線圖、總平面圖；B、地質(zhì)勘察報(bào)告、開竣工許可證、開工許可證；C、工程合同、工程預(yù)、決算；D、工程設(shè)計(jì)變更、通知及技術(shù)核算單；E、竣工圖：單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖；消防、燃?xì)?、智能化等工程及地下管網(wǎng)竣工圖；F、房屋、消防、燃?xì)狻⒅悄芑裙こ舔?yàn)收證明書；G、鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書；H、新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證明書；I、供水、供電、電梯、消防、智能化等設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書供水、供電、電梯、消防、智能化等設(shè)備技術(shù)資料；J、砂漿、混凝土試塊、度壓報(bào)告；K、綠化工程竣工圖；L、其他技術(shù)資料。2、管理檔案資料名稱資料內(nèi)容物業(yè)資料學(xué)院基本資料、分區(qū)資料、娛樂設(shè)施資料事務(wù)管理資料業(yè)主資料業(yè)主檔案、裝修申請、驗(yàn)房交接表、發(fā)放鑰匙登記表。事務(wù)資料值班表、管理部值班記錄表。維修資料維修通知單、維修回訪記錄、維修回訪情況月統(tǒng)計(jì)表。設(shè)備管理資料公用設(shè)施保養(yǎng)維修記錄、各項(xiàng)機(jī)電設(shè)備保養(yǎng)、維修運(yùn)行記錄、設(shè)備檢查記錄。員工管理資料員工個(gè)人資料、聘用表、員工業(yè)績考核及獎(jiǎng)罰記錄、員工培訓(xùn)計(jì)劃及實(shí)施記錄、員工培訓(xùn)考核記錄。行政文件管理部巡查記錄、管理部規(guī)章制度、通知、通報(bào)等文件、政府部門文件、物業(yè)公司及上級主管部門文件。（二）房屋及公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)與管理是學(xué)院物業(yè)管理的重要內(nèi)容。針對學(xué)院的特點(diǎn)，通過對物業(yè)進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)和管理，不但要保證物業(yè)正常使用功能，而且還要達(dá)致以下四個(gè)效果：1.絕對保證有一個(gè)真正的辦公、學(xué)習(xí)環(huán)境，特別是日常所需的水、電、冷氣的正常供應(yīng)要得到保證，保障電梯的正常運(yùn)行。2.保證學(xué)院與外部信息久留及內(nèi)部信息交流的暢通3.保證學(xué)院對外的形象。對于能體現(xiàn)X學(xué)院形象的重要部位要加強(qiáng)管理。保證外墻面、建筑小品的外觀完好、整潔。是建材貼面的無脫落；是玻璃幕墻的清潔明亮、無破損；是涂料的無脫落、無污漬；無紙張亂貼、亂涂、亂畫和亂懸掛現(xiàn)象?？照{(diào)安裝有序，室外招牌、廣告、霓虹燈整潔統(tǒng)一、美觀，無安全隱患，外墻裝飾無破損或污跡。4.杜絕各種安全事故的發(fā)生。通過加強(qiáng)對監(jiān)控中心的維護(hù)和管理，采取各種安全排查措施，寫滅各種安全隱患。為達(dá)到上述四個(gè)效果，物業(yè)管理公司制定了房屋共用部位為、共用設(shè)施設(shè)備的日常維修養(yǎng)護(hù)和定期養(yǎng)護(hù)計(jì)劃及實(shí)施方案，以求達(dá)到對X學(xué)院的有效管理。（1）房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃分日常維修和定期維護(hù)兩個(gè)方案，具體內(nèi)容如下：1、房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備日常維修養(yǎng)護(hù)和實(shí)施方案序號項(xiàng)目計(jì)劃方案標(biāo)準(zhǔn)及實(shí)施效果1房屋承重及抗震結(jié)構(gòu)部位每月巡查一次，入駐期間每天巡視，發(fā)現(xiàn)問題，立即處理。1.由于使用不當(dāng)造成結(jié)構(gòu)局部受損較輕由工程部4按房屋修繕規(guī)定實(shí)施維修；如局部受損較重請專家“會診”提出方案，委托專業(yè)公司實(shí)施；2.因施工質(zhì)量原因造成結(jié)構(gòu)問題，請開發(fā)單位處理。1.安全牢固，正常使用；2.功能完好。2外墻面每月檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)維修。由工程部4按有關(guān)修繕規(guī)程實(shí)施。1.無鼓無脫，無滲水、無裂紋；2.無違章，邊角線齊整；3.整潔、無污跡、銹跡。3公共屋面每天檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)維修由工程部按相應(yīng)作業(yè)規(guī)程實(shí)施維修。1.無積水、無滲摟；2.隔熱層完好無損；3.避雷網(wǎng)無間斷，缺損；4.天面水箱無破損，無滲漏；5.無違章，無亂堆放。4共用照明每月檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)維修。由工程部按照相應(yīng)作業(yè)規(guī)程實(shí)施維修。1.線路無亂搭接；2.照明燈具正常有效；3.開關(guān)、箱體完好，無缺損。5本體消防設(shè)施每月檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)維修。由工程部按相應(yīng)作業(yè)規(guī)程實(shí)施維修。1.箱體完好，標(biāo)識清楚；2.設(shè)施能有效使用；3.靈敏，準(zhǔn)確報(bào)警。6公共通道、門廳、樓梯間、會議室、會展廳、架空層每天檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)維修。工程部和清潔部負(fù)責(zé)組織實(shí)施。1.墻體、地面、窗戶、頂棚完好，無缺損；2.室內(nèi)設(shè)施齊全。3.整潔、無灰塵、無霉跡；4.無違章、無亂對方。7衛(wèi)生間、茶水間每天檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)維修。由工程部按相應(yīng)技術(shù)作業(yè)規(guī)程實(shí)施維修。1.墻體、地面、窗戶、頂棚完好，無缺損；2.設(shè)施、設(shè)備完好，無缺損，使用正常；3.整潔、無污跡、無積塵、無積水；4.無堵塞，無異味。8上、下水管道每天檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)維修。由工程部負(fù)責(zé)維修。1.上、下水暢通，無滲漏，無堵塞；2.無污漬，無銹蝕；3.無違章私接私斷管道。9冷、暖氣管道通訊線路，頂棚每月檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)維修。工程部負(fù)責(zé)維修。1.完好，無破損，無開裂；2.線路暢通，使用正常2、房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備定期維修養(yǎng)護(hù)及實(shí)施方案序號項(xiàng)目計(jì)劃方案標(biāo)準(zhǔn)及實(shí)施效果1房屋承重及抗震結(jié)構(gòu)部位每年對房屋基礎(chǔ)進(jìn)行一次檢查，防止蟲害及腐蝕性液體的侵害。工程部負(fù)責(zé)組織實(shí)施。1.結(jié)構(gòu)安全，正常使用；2.結(jié)構(gòu)性能完好。2外墻面1.每三年對較大面積滲漏及損壞，維修無效的，進(jìn)行局部翻新；2.每年對國徽進(jìn)行一次維護(hù)；3.每三年對外窗臺進(jìn)行一次安全性檢查。工程部負(fù)責(zé)組織實(shí)施。1.平整、無滲水、無裂紋；2.整潔統(tǒng)一。3公共屋面1.每年全面修補(bǔ)天面隔熱層一次；2.每年對屋面防水層檢修一次，每5年翻新老化部分；3.每半年疏通屋面雨水管一次；4.每半年清晰天面水箱一次，消毒一次。工程部與清潔部協(xié)同實(shí)施。1.屋面無積水，無滲漏；2.隔熱層完好；3.避雷系統(tǒng)完好；4.水箱水質(zhì)清潔，無污染。4公用照明每年檢修一次線路和燈具，更換老化線路和損壞燈具由工程部按照相應(yīng)作業(yè)規(guī)程實(shí)施維修。1.線路無老化；2.燈具正常使用，照明完好。5本體消防設(shè)施1.每半年進(jìn)行一次煙感試驗(yàn)；2.每年對消防箱翻新一次，消防帶晾曬一次；3.每年對消防疏散標(biāo)志進(jìn)行一次維護(hù)。工程部負(fù)責(zé)組織實(shí)施。1.設(shè)施完好率100%；2.報(bào)警系統(tǒng)靈敏，有效。6公共通道、門廳、樓梯、會議室、會展廳、架空層1.每半年對公共地面進(jìn)行一次維護(hù)；2.每年對樓梯踏步進(jìn)行一次全面維護(hù)；3.每三年對通道、門廳、墻面、天棚、扶手、欄桿進(jìn)行一次全面維護(hù)；4.每年對公共窗戶進(jìn)行一次全面維護(hù) 。由工程部按相應(yīng)技術(shù)作業(yè)規(guī)程實(shí)施。1.美觀完好，無缺損；2.整潔、清爽。7衛(wèi)生間、茶水間1.每年對衛(wèi)生用具進(jìn)行一次全面維護(hù)；2.每年對水、電設(shè)施進(jìn)行一次全面維護(hù)；3.每年對墻面、頂棚、窗戶進(jìn)行一次全面維護(hù)。由工程部按相應(yīng)技術(shù)作業(yè)規(guī)程實(shí)施。1.完好、無缺損；2.使用正常；3.整潔、清爽。8上、下水管道1.每年檢修一次，并緊固管道固定碼；2.每年兩季前檢查一次雨水口，更換不合格部分。由工程部按相應(yīng)技術(shù)作業(yè)規(guī)程實(shí)施。1.美觀完好；2.上、下水通暢；3.無滲漏。9冷、暖氣管道、通訊線路、頂棚1.每年對冷、暖氣管道進(jìn)行一次全面維護(hù)；2.每年對頂棚進(jìn)行一次全面維護(hù)；3.每年對通訊線路進(jìn)行一次全面檢修。工程部負(fù)責(zé)組織實(shí)施。1.完好、無損壞；2.線路暢通、使用正常（2）房屋本體維修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)為了使學(xué)校能夠有一個(gè)良好的學(xué)習(xí)環(huán)境，對房屋本體的維修力爭做到及時(shí)、快速、高效地處理。房屋維修服務(wù)將嚴(yán)格按照物業(yè)管理公司ISO9001（2000）的要求來執(zhí)行：1、教學(xué)樓、實(shí)驗(yàn)樓、綜合辦公樓等的水、電、衛(wèi)設(shè)備、門鎖等零星小修2小時(shí)內(nèi)完成，至多也要保證當(dāng)天完成；2、遇電路故障沒電、水管爆裂、水龍頭漏水、門鎖開不了、門窗毀壞必須要在10分鐘內(nèi)趕往現(xiàn)場維修（維修工正處理其他急修沒有人手的情況除外）；3、廁所堵塞要在24小時(shí)內(nèi)完成（需換潔具的除外）；4、風(fēng)扇、門窗、廁所設(shè)施、照明設(shè)施的檢查分別在學(xué)校開學(xué)前和學(xué)期結(jié)束后各進(jìn)行一次詳細(xì)的檢查，在學(xué)期中還須安排一次檢查；5、特殊原因不能及時(shí)維修的必須向報(bào)修人說明，并告知能夠完成所需的時(shí)間。（三）安全管理保安安全防范、消防設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行管理，是整個(gè)物業(yè)管理工作的最核心部分，也將直接影響到職業(yè)技術(shù)學(xué)院全體師生的安全感和舒適感。因此，物業(yè)管理公司將按照學(xué)院的保安安全防范及消防安全制度中的規(guī)定，在保衛(wèi)處的業(yè)務(wù)指導(dǎo)下實(shí)施保安安全防范、消防安全管理，同時(shí)制定詳盡的消防設(shè)施設(shè)備周期性的維護(hù)保養(yǎng)方案、標(biāo)準(zhǔn)以及應(yīng)急預(yù)案和處理工作程序。（1）保安系統(tǒng)管理1.保安的招聘、培訓(xùn)和服裝裝備A.保安員的招聘要求：男性、年齡35周歲以下、身高1.70米以上，身體健康有保安職業(yè)上崗證或退伍軍人；B.培訓(xùn)工作培訓(xùn)方案如下表：序號培訓(xùn)內(nèi)容培訓(xùn)時(shí)間授課方培訓(xùn)對象培訓(xùn)方式考核方式培訓(xùn)目標(biāo)1保安管理服務(wù)工作中的禮貌禮節(jié)和服務(wù)用語每月一次項(xiàng)目管理保安部全體保安員業(yè)余學(xué)習(xí)考試提高保安員的服務(wù)意識，規(guī)范保安服務(wù)用語。2保安軍事訓(xùn)練每月兩次項(xiàng)目管理保安部全體保安員保安部組織內(nèi)部培訓(xùn)考試提高保安員的自律性和組織性，增強(qiáng)凝聚力。3消防業(yè)務(wù)知識培訓(xùn)及演練每月兩次項(xiàng)目管理保安部全體保安員保安部組織內(nèi)部培訓(xùn)考核熟悉消防業(yè)務(wù)，對消防事故應(yīng)急處理措施了如指掌。4突發(fā)事件的應(yīng)急技能的培訓(xùn)每月一次項(xiàng)目管理保安部全體保安員保安部組織內(nèi)部培訓(xùn)知識考核加強(qiáng)保安員的應(yīng)變能力和處理緊急事故的技能技巧。2.保安服裝裝備統(tǒng)一制服、統(tǒng)一管理。3.出入管理學(xué)院實(shí)行全封閉式管理，24小時(shí)全日制值班。為保持校區(qū)內(nèi)良好的治安環(huán)境，對出入學(xué)院的人員及車輛作如下規(guī)定：A.學(xué)生需憑校牌出入學(xué)院，老師則憑工作證出入學(xué)院;B.裝修工或其他經(jīng)校方允許需經(jīng)常進(jìn)出學(xué)院的人員要辦理“臨時(shí)出入證”，交納3元/證的工本費(fèi)及30元/人的保證金。C.任何訪客進(jìn)入學(xué)院，都應(yīng)遵守校區(qū)內(nèi)各項(xiàng)制度;D.以上各種出入證均不能轉(zhuǎn)讓，敬請妥善保管。如若遺失，須時(shí)到管理處報(bào)失補(bǔ)辦。4.安全管理A.禁止在校園內(nèi)存放易燃、易爆物品，禁止生火；B.校園內(nèi)禁止任何人以任何方式射擊及燃放煙花爆竹；C.貴重物品或過量現(xiàn)金內(nèi)請小心保管，謹(jǐn)防竊賊有機(jī)可乘；D.必須保持所有公共走廊、通道及樓梯暢通無阻；E.請勿通電于圍墻等地方以致誤傷他人；F.所有要搬離校園內(nèi)的物品（指設(shè)施設(shè)備、電器、裝修材料等），必須要有校方相關(guān)部門開出的放行條方可搬離出去，并配合保安員記錄有關(guān)物品數(shù)量、名稱、型號、時(shí)間等登記清楚，以便日后查核；G.禁止聚賭、販毒、吸毒、色情、盜竊等一切犯罪行為；H.區(qū)域內(nèi)如發(fā)生煤氣泄露、漏電、火災(zāi)、水管破裂、強(qiáng)臺風(fēng)、暴雨、救助人命、協(xié)助公安機(jī)關(guān)執(zhí)行任務(wù)等突發(fā)事件，物業(yè)管理公司為維護(hù)公眾、業(yè)主或住戶的人身和財(cái)產(chǎn)利益，在迫不得已的情況下因采取緊急措施而造成校方財(cái)產(chǎn)損失的，應(yīng)給予理解，不追究物業(yè)管理公司的責(zé)任；I.不得影響學(xué)院智能化安全監(jiān)控設(shè)施的工作。（四）機(jī)電設(shè)備設(shè)施管理與維護(hù)設(shè)備序號維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目檢查保養(yǎng)方法標(biāo)準(zhǔn)周期消防控制臺1種類指示燈（含電源、信號）直觀目測指示燈指示正常1個(gè)月2各類開關(guān)直觀目測處于開啟或自動狀態(tài)1個(gè)月3各電器觸點(diǎn)如有燒損現(xiàn)象，拆下后用砂紙打磨。觸點(diǎn)完好，無燒損。半年4各電器元件接線端子及端子排端子用螺絲刀逐個(gè)緊固各端子連接牢固無燒損。半年5各電源、信號線如有輕微破損或燒焦現(xiàn)象，用絕緣膠帶包扎，嚴(yán)重時(shí)更換。導(dǎo)線無破損、燒焦現(xiàn)象。半年6控制臺內(nèi)部除塵用小毛刷、皮老虎除塵無塵。半年7控制臺表面除塵用干控布、毛刷除去表面灰塵無塵。每日區(qū)域報(bào)警器1指示燈直觀目測“Ac Power”（綠色）指示亮蓁指示燈不亮。1個(gè)月2電源電壓在按下內(nèi)部電源電壓/后務(wù)電壓切（或外部Battery Test鍵）換鍵前后，目測指示燈是否正常指針指示+24V（+5V）。1個(gè)月3報(bào)警功能按下“Fire test”鍵?！癦one Alarm”指示燈和“Switch Care”指示燈亮幾十秒后，蜂鳴呂警鈴響。1個(gè)月4內(nèi)部各接線端子用螺絲刀逐個(gè)緊固。各端連接牢固，不松動。半年5信號（電源）線如有輕微破損，用絕緣膠帶包扎，破損或老化嚴(yán)重時(shí)更換。導(dǎo)線 無破損、老化。半年6表面及內(nèi)部除塵如有輕微破損，用絕緣膠帶包扎，破損或老化嚴(yán)重時(shí)更換。無塵。半年7擊碎玻璃按鈕盒直觀目測按鈕盒完好，無松動。1個(gè)月設(shè)備序號維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目檢查保養(yǎng)方法標(biāo)準(zhǔn)周期集中報(bào)警器1指示燈直觀目測“Ac Power”（綠色）指示亮蓁指示燈不亮。1個(gè)月2電源電壓在按下內(nèi)部電源電壓/后務(wù)電壓切（或外部Battery Test鍵）換鍵前后，目測指示燈是否正常指針指示+24V（+5V）。1個(gè)月3報(bào)警功能按下“Fire test”鍵?！癦one Alarm”指示燈和“Switch Care”指示燈亮幾十秒后，蜂鳴呂警鈴響。1個(gè)月4內(nèi)部各接線端子用螺絲刀逐個(gè)緊固。各端連接牢固，不松動。半年5表面及內(nèi)部除塵如有輕微破損，用絕緣膠帶包扎，破損或老化嚴(yán)重時(shí)更換。無塵。半年6表面及內(nèi)部除塵如有輕微破損，用絕緣膠帶包扎，破損或老化嚴(yán)重時(shí)更換。無塵。半年煙感探頭1煙感探頭用力吸一口香煙，在距探測20CM處噴響探頭紅色指示燈亮半年2溫感探頭用750W電吹風(fēng)，在距探測器500MM處，向探測器吹熱風(fēng)區(qū)域報(bào)警器上相應(yīng)位置的報(bào)警指示燈亮半年防火卷簾門1控制箱內(nèi)部各電器觸點(diǎn)如有燒損現(xiàn)象，拆下后用砂紙打磨。觸點(diǎn)完好，無燒損。半年2控制箱內(nèi)部各電器元件接線端子及端子排端子用螺絲刀逐個(gè)緊固。端子無燒損或松動。半年3機(jī)械部分 （齒輪、鋒條）如有銹損用煤油清洗，然后加潤油。無銹損且表面涂有潤滑油。1年4卷簾門門體用煤油清洗銹損部分無銹損。1年5電機(jī)接線端子用螺絲刀緊固無銹損。半年6擊碎玻璃按鈕盒直觀目測。完好無損。1個(gè)月防火門1防火門門體直觀目測。完好無損、無變形半年2防火門彈簧鉸鍵有損壞、更換備件；若無損，加機(jī)油。完好，彈性適度。半年3消防通道、防火門直觀目測，并開頭防火門消防通道通暢，防火門開閉自如1周設(shè)備序號維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目檢查保養(yǎng)方法標(biāo)準(zhǔn)周期排煙系統(tǒng)1排煙風(fēng)機(jī)表面除塵用擦布、毛刷除塵無塵1個(gè)月2控制柜內(nèi)部各電器觸點(diǎn)如有燒損現(xiàn)象，拆下后用砂紙打磨。觸點(diǎn)完好，控制啟停正常。半年3控制柜內(nèi)部各電器元件接線端子及端子排端子用螺絲刀逐個(gè)緊