RBD(商業(yè)游憩區(qū))專題研究ppt課件

RBD(商業(yè)游憩區(qū)）,RecreationalBusinessDistrict,RBD的判定和范圍界定概念類型特征功能RBD的發(fā)展背景與條件發(fā)展背景RBD發(fā)展區(qū)位選擇條件中國RBD發(fā)展情況RBD從理論走向實踐的困境RBD的案例分析成都RBD杭州RBD,概念,1970年，美國學者StansfieldCA和J.E.Rickert最早提出RBD，定義是：所謂的RBD就是為季節(jié)性涌入城市的游客的需要，城市內集中布置飯店、娛樂業(yè)、新奇物和禮品商店的街區(qū)。V.Taylor（1975/定量分析的角度）：賓館等旅游接待服務設施建筑面積占街區(qū)建筑面積50%以上的城市街區(qū)界定為RBD。StephenL.J.Smith（1990）（游憩與閑暇研究的概念詞典，城市RBD指的是建立在城市與城鎮(zhèn)里，由各種紀念品商店、旅游吸引物、餐館、小吃排檔等高度集中組成，吸引了大量旅游者的一個特定的零售商業(yè)區(qū)。保繼剛（2002）：城市中以游憩與商業(yè)為主的各種設施（購物、餐飲、娛樂、文化、交往、健身等）集聚的特定區(qū)域，是城市游憩系統(tǒng)的重要組成部分。方遠平袁奇峰（2009）RBD的再定義休閑商務區(qū)。結合城市產業(yè)升級與現代商務功能不斷強化的背景，考慮到城市內部RBD的商務辦公與商業(yè)、游憩和休閑、居住等功能日益復合的發(fā)展趨勢，將(RBD)定義為：城市內部以休閑游憩與企業(yè)總部辦公、商務服務、商業(yè)服務和高檔居住等為主的各種設施(休閑、購物、辦公、商務、飲食、娛樂、文化、居住、交往、健身等)集聚、重要的新型功能區(qū)，是城市中央商務區(qū)(CBD)和城市游憩系統(tǒng)的重要組成部分。,概念,對概念的認識1、早期RBD的研究是從旅游學角度出發(fā)，認為RBD主要是為旅游者服務的游憩商業(yè)功能的區(qū)域。一是城市RBD的消費主體是外來旅游者；二是旅游吸引物是城市RBD的組成部分；三是城市RBD的旅游企業(yè)是主要企業(yè)構成主體；四是城市RBD是商業(yè)零售區(qū)，是一個由旅游企業(yè)在空間上高度集中構成的商業(yè)區(qū)。2、進入21世紀，隨著信息技術的發(fā)展和服務業(yè)的高級化，大都市內部的RBD開始衍生出許多新的功能，并不斷吸引著金融、會計、法律、咨詢等中介服務業(yè)和企業(yè)總部的集中，在功能上，RBD不再限于承擔單純?yōu)槁糜握叻盏挠雾虡I(yè)功能，商務功能作為其中的重要組成部分日益凸現。,概念,RBD與CBD的關系傳統(tǒng)CBD（中心商業(yè)區(qū)）：傳統(tǒng)的CDB職能包括零售商業(yè)、商務辦公以及其他中心區(qū)職能，其含義很廣，大致等同于城市中心區(qū)?，F代CBD（中心商務區(qū)）：CBD的職能轉變?yōu)橐陨虅辙k公為主，兼有會議展覽、商住服務、文化娛樂等功能，傳統(tǒng)的零售業(yè)從中剔除，剩下的都是高檔零售商業(yè)，在區(qū)位上也脫離城市中心區(qū)。CBD與RBD的比較,概念,傳統(tǒng)CBD向RBD轉化傳統(tǒng)CBD與RBD有很多相似的地方，兩者轉變的關鍵在于如何增加傳統(tǒng)CBD的特色游憩項目：一是與區(qū)域歷史、旅游資源相結合，通過重新建設和挖掘傳統(tǒng)CBD周圍的特色地段，并在這些地段中建設專門出售特色商品、美食的店鋪或場所，用便捷的交通聯系。二是盡可能與城市景觀區(qū)、景觀軸線、水體相結合，通過廣場、道路等把景觀內容引入到CBD中，增加區(qū)內的景觀元素。三是主體公園化，用一個鮮明的主題把傳統(tǒng)CBD包裝起來，能很好展示其個性，主題應該是與區(qū)域的歷史與傳統(tǒng)文化相一致，在商業(yè)區(qū)內或邊緣設立主題游樂項目和商店，建筑采用統(tǒng)一風格的立面裝飾，街頭設立與該主題相呼應的小品、地標等。,類型,根據其發(fā)展的主要依托空間（保繼剛、古詩韻，1998），城市RBD有四種類型：大型購物中心型RBD：僅限于經濟發(fā)達的特大城市，是經濟高度發(fā)達，物質生活極其豐富的產物。特色購物步行街：整體規(guī)劃設計，商品有一定特點舊城歷史文化改造型：一般保留原來的城市格局，歷史遺跡及有傳統(tǒng)文化特色的建筑街區(qū)風貌相對較集中新城文化旅游型：文化旅游帶動商業(yè)發(fā)展,類型大型購物中心型RBD,大型購物中心型RBD僅限于經濟發(fā)達地區(qū)的特大城市，是經濟高度發(fā)達，物質生活及其豐富的產物。購物中心特征多功能：集購物、餐飲、娛樂、旅游等功能于一體大規(guī)模：商業(yè)中心建筑體量大；購物中心營業(yè)面積大；吸引顧客流量大吸引力：對游客具有較大吸引力，是游客購物娛樂的必去之地大型購物中心分類：物業(yè)型購物中心：一般由大房地產商開發(fā)建在市中心黃金地段，實行的是租賃制。包括物業(yè)型購物廣場（面積：5至10萬平方米左右);物業(yè)型摩爾購物中心MALL（面積：15至30萬平方米左右）。代表：香港時代廣場、海港城等。百貨公司購物中心：由大型連鎖百貨公司發(fā)展或擴建而成，（面積：10至15萬平方米左右）。代表：北京莊勝崇光SOGO百貨、上海第一八佰伴商廈等。連鎖型摩爾購物中心：由專業(yè)連鎖購物中心集團開發(fā)并經營，自營比例較高（自營百貨公司、超市、影城、美食城等）。代表：菲律賓的SMSUPERMALL集團（自營SM百貨公司、SM超市、SM影城、SM玩具反斗城大賣場、SM美食城），泰國正大集團的THEMALL集團（自營易初蓮花超市）。,類型大型購物中心型RBD,時代廣場、上海第一八佰伴商廈、廈門SM廣場,類型大型購物中心型RBD,空間要素分類購物空間：百貨店、主題店、專賣店、專業(yè)店、大賣場等餐飲空間;中式快餐店、國外品牌餐飲店、主題餐廳等休閑空間：酒吧、網吧、咖啡館、廣場、公共座椅、噴泉娛樂空間：主題娛樂園（水族館、迷宮等）、兒童游樂園、電玩、電影院、演藝舞臺、化妝舞會、歌友會、地方文藝展示旅游服務空間：地方特色商品店、旅游咨詢中心、地方文化展覽館康體健身空間：洗浴、足浴、健身房、美容美發(fā)廳、美甲店、SPA,類型舊城歷史街區(qū)型RBD,舊城歷史街區(qū)型RBD舊城中心具有獨特魅力，一般保留原來的城市格局，歷史遺跡及有傳統(tǒng)文化特色的建筑街區(qū)風貌相對集中，因此，城市RBD通常也包含特色購物步行街，著名的景區(qū)景點一般也與之伴隨。代表：南京夫子廟、北京什剎海、廣州上下九、蘇州觀前街空間構成元素及功能分類：購物空間：購物步行街、百貨購物商場、專賣店、專業(yè)店游憩吸引物：歷史建筑風貌區(qū)、古跡景區(qū)、公園、歷史博物館、地方文化展覽館、美術館、蠟像館等娛樂空間：時尚娛樂場館（網吧、演藝酒吧，電玩、影劇院等),康體健身場館(洗浴、足浴、美容美發(fā)、健身房、球館、棋牌室），傳統(tǒng)文化娛樂場館（戲曲茶樓、地方文藝表演中心等）餐飲空間：地方特色餐飲店、國內外知名餐飲店,類型特色購物步行街型RBD,特色購物步行街型RBD特征規(guī)模不大，以精致取勝娛樂設施不多，主要以電影院或區(qū)內有關的文化、社交活動為主常與舊城改造相結合，為舊城特別是缺乏歷史文化積淀的區(qū)域帶來生機代表：中山市孫文西路步行街、惠州步行街、重慶約克風情街空間構成要素游憩空間：廣場、公共座椅、噴泉、公園等購物空間：大型百貨商店、大量的專賣店，各種品牌齊全餐飲空間：地方特色餐飲、其他地方風味餐飲娛樂空間：電影院、網吧、地方文藝表演場所,類型新城文化旅游型RBD,一般特征最初以開展文化旅游為目的，由于旅游的效益，帶動商業(yè)的發(fā)展，其他設施相繼完善，逐漸在新城區(qū)內形成RBD.空間構成要素游憩吸引物：主題公園、旅游景區(qū)購物空間：紀念品商店、特色商品店餐飲空間;地方特色餐飲、酒吧、西餐廳、咖啡館等娛樂空間：游樂場、網吧、地方文藝表演場所代表：深圳華僑城、珠海九州城地段,四種特色RBD比較,四種特色RBD比較,城市RBD體系,由于城市居民的休閑活動的展開隨距離而衰減，在工作日更為明顯，因此在空間上形成了相對的集中的游憩區(qū)域。要求游憩設施合理分配，則需要一個合理的游憩服務體系，形成大小不同的游憩區(qū)(RBD)。大城市的游憩功能體系相對更完整，以上海為例，有關學者就認為，上海都市區(qū)（中的8個區(qū)域符合都市區(qū)RBD的條件：外灘南京路人民廣場；陸家嘴上?？萍拣^上海新國際展覽中心；城隍廟（含豫園）上海老街；新天地雁蕩路淮海路；衡山路徐家匯萬體館光大展覽中心；四川北路多倫路虹口體育場；虹橋開發(fā)區(qū)仙霞路；五角場邯鄲路。而這些區(qū)域中的RBD,以其空間增長為依據，可分為4種模式、8種形態(tài)分類疊加模式：中心商務區(qū)（CBD）疊加型、建筑群疊加型半生模式：觀光景區(qū)半生型、歷史文化伴生型增長極模式：旅游房地產型、景觀社區(qū)型點軸模式：交通集散型、主題文化街型,功能,RBD的功能傳統(tǒng)RBD:城市RBD的基本功能應該包括餐飲、住宿、游覽、購物、娛樂和休閑等六大服務功能。（RBD)休閑商務區(qū)：增加商務功能，是休閑娛樂、文化活動、科普博覽、影視演出、健身美容、特色餐飲、主題旅游、景點小品、精品購物、信息咨詢、商務辦公等各類功能載體相互復合，商務、商業(yè)和休閑娛樂。RBD的核心功能：游憩功能和零售商業(yè)功能實證分析：上海南京東路蘇州觀前街深圳東部華僑城廣州天河城,功能,上海南京東路RBD發(fā)展進程1917年-1930年代：4家大型環(huán)球百貨公司落戶，名特專業(yè)商店的聚集80年代，過分注重商業(yè)規(guī)模的擴大，忽視商業(yè)結構及多功能的復合開發(fā)90年代中期：大型零售商業(yè)出現負聚集效應20世紀90年代后期，步行街改造工程集購物、旅游、商務、展示、文化多功能于一體的步行商業(yè)街RBD功能結構特點零售商業(yè)功能主導地位明顯，零售商業(yè)占整體經營結構的50%多商業(yè)業(yè)態(tài)高端化、國際化趨勢加強專賣店、代銷店、精品商場等商業(yè)游憩項目增多，文化娛樂業(yè)比重增加幅度大公共游憩空間擴大金代休閑區(qū)、綠地廣場、休閑座椅、攝影亭、觀光車、游憩活動等措施營造休閑觀光氛圍。南京東路步行街改造前后經營結構比較,功能,蘇州觀前街RBD的發(fā)展進程明清年間：玄妙廟會商市20世紀50年代末：以零售和餐飲為主的知名商業(yè)街（文化娛樂功能缺失）1999年1月-2002年8月：改造工程，集觀光、購物、休閑、娛樂、服務于一體，兼容傳統(tǒng)歷史風貌、道教文化、各地精粹的古城商業(yè)、文化和旅游休閑中心RBD功能結構特點觀前街零售商業(yè)和文化娛樂業(yè)經營數量大游憩功能和零售商業(yè)功能已成為該地區(qū)對外發(fā)揮的主要職能從開發(fā)規(guī)模來看，2.61萬平方米的街區(qū)節(jié)點廣場以及18660平方米綠地的開發(fā)建設，使觀前商業(yè)游憩區(qū)的可游性明顯提高，游憩功能被有效放大。蘇州觀前街商業(yè)結構,功能,深圳華僑城RBD發(fā)展進程1989年：推出中國首個主題公園錦繡中華2001年:中國第一家景觀式華僑城銅鑼灣廣場建成由雕塑公園區(qū)、核心購物區(qū)、風情酒吧區(qū)、生態(tài)廣場區(qū)四個功能組團，其“海洋文化+生態(tài)景觀”式購物中心特色RBD功能結構特點零售商業(yè)功能凸顯，以旅游商品零售商業(yè)和大型日用零售商業(yè)設施共同開發(fā)。游憩功能載體豐富，類型多樣從大型主題游憩項目到城區(qū)公共游憩空間、文化休閑設施以及小型商業(yè)游憩項目均有涉及。相關業(yè)態(tài)統(tǒng)計,華僑城旅游相關業(yè)態(tài)結構統(tǒng)計,功能,廣州天河RBDRBD發(fā)展進程80年代中期：規(guī)劃以體育活動場所和新火車客運站為中心，建設新區(qū)1991年:廣州政府重新確定城市發(fā)展方向，將天河組團作為新城市中心1994年：全國第一大購書中心建成運營1996年：大型零售商業(yè)設施天河城開業(yè)之后：宏城廣場、維多利廣場、正佳廣場等大型零售商業(yè)設施涌入RBD功能結構特點零售商業(yè)功能效應顯著零售商業(yè)業(yè)態(tài)結構豐富，已初步形成大型現代商業(yè)設施集聚發(fā)展規(guī)模商業(yè)游憩項目逐漸增多,天河RBD游憩商業(yè)設施統(tǒng)計,功能,核心功能空間規(guī)模2002年區(qū)域內平均每千人擁有的零售商業(yè)網點數是天河區(qū)平均水平的3.41倍，每千人中從事該行業(yè)的人員是區(qū)平均水平的5.96倍，可以看出天河南街道轄區(qū)內的零售商業(yè)網點已形成高密度的聚集分布天河區(qū)域零售網點指標天河大型主要零售商業(yè)設施,功能,核心功能互動關聯天河RBD游憩功能與零售商業(yè)功能的關聯主要體現為共棲型關聯和互補型關聯以現代零售商業(yè)空間為載體的購物中心內部商業(yè)游憩設施與零售設施的互補型關聯功能混合天河RBD游憩與零售商業(yè)的共棲型關聯體現為以大型公益文體設施及周邊零售商業(yè)設施為載體的共棲型關聯（天河體育中心、購書中心),天河兩大購物中心內部職能結構,RBD的發(fā)展背景與條件發(fā)展背景RBD發(fā)展區(qū)位選擇條件中國RBD發(fā)展情況RBD從理論走向實踐的困境,RBD的發(fā)展背景與條件,宏觀背景邁進全面小康，休閑旅游巨大增長從需求方面講，經濟的發(fā)展，導致人們多樣性休閑和旅游需求的巨大增長。從供給方面講，經濟的增長也導致對休閑旅游的投入和開發(fā)。休閑旅游快速發(fā)展，城市休閑旅游應運而生在經濟高速發(fā)展的促進下，中國居民的旅游活動和城市居民的游憩活動也快速發(fā)展。旅游的高速發(fā)展，居民休閑的需求升級，城市休閑旅游悄然興起。城市功能分化，游憩功能加強隨著經濟和社會的發(fā)展，城市功能日趨復雜，城市功能不斷分化，而城市游憩發(fā)展推動了城市游憩功能的出現。1993年雅典憲章提出游憩功能是城市的四大功能之一，這是城市的游憩功能被人們所重視的具體表現。歷史文化名城保護運動，引發(fā)社會文化資源的開發(fā)利用迄今，中國政府已將109座城市列為中國歷史文化名城，并對它們進行了重點保護。而作為保護的有效形式之一就是要合理地對城市進行開發(fā)和利用，而開發(fā)的重要形式之一就是將其開發(fā)為旅游產品。這就需要將這些社會文化景觀有效集中開發(fā)的空間形式出現。,RBD的發(fā)展背景與條件,城市發(fā)展RBD的條件旅游發(fā)展條件發(fā)展RBD的城市要具備一定市場規(guī)模的旅游發(fā)展基礎，旅游發(fā)達的城市，憑借其良好的號召力和吸引力，每年吸引大量的國內外旅游者，從而帶來巨大的市場機會，是城市發(fā)展RBD的先決條件之一。目前我國城市RBD發(fā)展比較成功的城市，多是我國旅游發(fā)達的城市，如上海、深圳、南京、蘇州和廣州，在中國主要旅游城市中，多項指標均居于前列。社會文化條件文化旅游資源被認為是高品位的旅游資源，獨特而深厚的城市歷史文化條件是城市發(fā)展RBD的優(yōu)越條件之一。城市RBD不僅是滿足城市游憩者和外來旅游者需求的一種空間旅游經濟形態(tài)，同時，它也是體現、傳遞和傳承當地社會文化和民俗風情的一種有效載體。城市交通條件交通條件是旅游業(yè)得以暢通流動的憑證，良好的交通條件是促使各種人流、物流方便流動的保障。城市經濟條件一是城市RBD的建設和改造離不開大量的資金投入，需要城市有一定的經濟能力；二是城市RBD的消費者有一部分是本地的居民，如果城市的經濟條件和居民的經濟條件比較好，需求能力較強，那么城市RBD的形成和發(fā)展就會有更大的需求動力。政府支持條件城市RBD發(fā)展往往是城市政府為了適應市場的需求而發(fā)起而管理的，政府的發(fā)起、管理和支持，以及制定的各種政策和規(guī)劃是城市RBD得以發(fā)展的必要條件和保障；同時，政府在一些基礎設施方面提供的服務和支持，也同樣是城市RBD得以形成和發(fā)展的基礎條件之一。,RBD的發(fā)展背景與條件,RBD的區(qū)位選擇發(fā)展城市RBD的區(qū)位要滿足兩個條件：一是必須具有吸引外來旅游者和城市游憩者的能力，能夠吸引足夠的外來旅游者和游憩者前往消費。二是該區(qū)位的地租與外來旅游者所帶來的收益要有合理的對比關系，地租過高，會增加額外的成本，讓投資者失去投資信心而無法收回成本，進而影響城市RBD的順利發(fā)展。發(fā)展城市RBD的優(yōu)勢區(qū)位，主要是有著強大的區(qū)位旅游吸引力、而又比較靠近城市邊緣的那些地租比較低的區(qū)位。城市RBD與城市CBD有重合的可能性，不過，由于城市CBD的地租相當高昂，要在此布局城市RBD就對應地需要更多的消費額，即城市的CBD要有極其強大的區(qū)位旅游吸引力，能夠吸引足夠數量的旅游游憩者光顧。,中國城市RBD的發(fā)展概況,已形成RBD的城市主要集中在沿海區(qū)域，主要是一些經濟和旅游發(fā)達的大城市，包括大的區(qū)域旅游中心和大的區(qū)域經濟中心等。,案例研究,案例研究上海新天地RBD深圳華僑城RBD成都舊城改造RBD策劃上海浦東張家浜濱水RBD杭州濱湖區(qū)RBD規(guī)劃,上海新天地整體項目介紹項目背景,太平橋地區(qū)重建項目以石庫門舊建筑區(qū)為基礎。上個世紀90年代，上海政府實施城區(qū)改造工程，計劃拆除大量舊房，為配合盧灣區(qū)的開發(fā)，這一區(qū)域的老式弄堂也列入改造范圍。1999年，瑞安集團取得太平橋地區(qū)52公頃的土地，開始新天地改造項目瑞安集團斥資6.7億元人民幣，用于新天地地區(qū)近萬人的動遷安置。區(qū)位交通：緊鄰淮海中路、藏南南路，是上海的商業(yè)中心，緊靠地鐵1號線、8號線、9號線，區(qū)位交通優(yōu)越。土地面積：約52公頃總建筑面積：約110萬平方米物業(yè)構成：新天地商業(yè)（14.1萬平方米）酒店/服務式公寓（6.1萬平方米）辦公樓（39萬平方米）公寓（51.4萬平方米）人工湖綠地動工日期：1999年初開發(fā)周期：15年分期開發(fā)，預計到2012年完工開發(fā)商：瑞安集團,上海新天地整體項目介紹開發(fā)公司介紹,上海新天地及所處的太平橋改造項目，是由香港瑞安集團開發(fā)的。瑞安集團由集團主席羅康瑞先生于1971年在香港創(chuàng)立，至今已發(fā)展成為一個多元化的集團，旗下之房地產發(fā)展、建筑及建筑材料業(yè)務遍及香港、中國內地及北美洲。瑞安的機構文化及長遠目標，均反映了集團追求優(yōu)質、卓越及創(chuàng)新的精神。在1997年，集團之建筑及建筑材料業(yè)務重組成控股公司，名為瑞安建業(yè)有限公司（瑞安建業(yè)），并與同年二月在香港上市?，F時，瑞安建業(yè)主要從事水泥生產、建筑、建材及創(chuàng)業(yè)基金投資，并持有瑞安房地產發(fā)展有限公司超過百分之二十權益。瑞安房地產發(fā)展有限公司在2004年成立，是集團的旗艦公司，結合了瑞安在中國內地的主要房地產發(fā)展項目，并獲得多個著名國際投資者的支持。項目分兩大類別：集多種功能的大型市中心商住綜合發(fā)展項目，以及配合城市總體規(guī)劃，提供全面配套設施的優(yōu)質綜合住宅發(fā)展項目。,上海新天地整體項目介紹開發(fā)地塊情況,上海新天地整體項目介紹開發(fā)地塊情況,上海新天地整體項目介紹開發(fā)現狀,2001-2002年先期推出新天地商業(yè)和人工湖/綠地（公益部分）2003-2006年分別推出企業(yè)天地（辦公）和翠湖天地一二期（住宅）2007-2010分別是五星級酒店和翠湖天地三期嘉苑（住宅）,上海新天地整體項目介紹整體開發(fā)規(guī)劃,企業(yè)天地二期（三號樓和四號樓）辦公部分建筑面積每棟50，000平方米將延續(xù)國際甲級寫字樓的高標準，吸引國際知名租戶,翠湖天地三期以及新天地二期為頂級時尚品質度身定做的新天地二期，將沿馬當路建成商業(yè)配套面積約13900平方米二期2008年竣工翠湖天地三期約400套公寓三期嘉苑2010年9月開盤,四個不同規(guī)模的劇場類似美國百老匯豐富太平橋地區(qū)的功能,68層超高寫字樓一棟浦西又一標志性建筑造型為市花“白玉蘭”瑞安集團總部大樓辦公部分建筑面積170，000平方米商場部分面積50，000平方米,上海新天地整體項目介紹開發(fā)順序,案例：深圳東部華僑城RBD,華僑城簡介,案例：深圳東部華僑城RBD,華僑城發(fā)展歷程,案例：深圳東部華僑城RBD,案例：廣州天河城市RBD,廣州天河城市RBD的界定以天河城為核心，包括周圍的宏城商業(yè)廣場、天河體育中心、廣州購書中心的天河小區(qū)定義廣州天河城市RBD,區(qū)內各組成部分在功能上相互補充，匯集了購物、餐飲、娛樂、觀賞等功能，是初具規(guī)模的現代城市旅游與休閑購物的RBD。,案例：廣州天河城市RBD,形成背景80年代中期，為適應國民經濟發(fā)展對大片建設用地的需求和迎接第六屆全運會，廣州市提出開發(fā)天河地區(qū)的戰(zhàn)略決策，規(guī)劃以體育活動場和新火車客運站為中心，建設一個可容十余萬人居住的新區(qū)1991年廣州總體規(guī)劃確定天河組團為新城市中心，主要承擔商業(yè)、金融、行政、外交和居住功能。伴隨新區(qū)的開發(fā)，進行了相應的商業(yè)設施配套建設，在商業(yè)建設過程中自發(fā)地增加游樂設施以吸引顧客，客觀上促成了RBD的形成。形成過程1986年，為舉辦第六屆全運會而建成天河體育中心，從而也帶動了天河區(qū)的發(fā)展。1994年，廣州購書中心開業(yè)，它成功的將商業(yè)性與藝術性融于一體。1996年，天河城廣場建成，作為一個綜合性的大型購物中心，大量商業(yè)化游憩元素的集中，充分體現了綜合設施的“共生”效益，也確立了以其為核心的天河小區(qū)城市RBD的地位。1997年，依托天河城廣場的旺勢發(fā)展起來、經營面積有3萬的宏城廣場開業(yè)，進一步加強該區(qū)作為廣州城市RBD的零售商業(yè)功能。1997年后，維多利廣場、正佳廣場等一系列大型購物中心涌入，城市RBD商業(yè)游憩功能逐步完善。,案例：廣州天河城市RBD,主要組成：天河城廣場、正佳廣場、體育中心、購物中心,發(fā)展特征,案例：成都RBD,成都RBD形成,形成的背景具備傳統(tǒng)CBD的商業(yè)及人氣資源優(yōu)勢。成都是一座有著2000多年歷史的傳統(tǒng)商貿城市，其商圈主要集中在春熙路、鹽市口、騾馬市、天府廣場等舊城核心區(qū)域，這些地段形成了成都傳統(tǒng)CBD的格局。擁有能夠代表城市歷史風貌的景點和街區(qū)。自建城以來，城址幾乎沒變更過，幾千年來積淀的歷史景點多散布在此區(qū)域，如舊城中心的佛教圣地大慈寺、文殊院、清末明初民居院落寬窄巷子在城市經營時代大規(guī)模的舊城改造過程中展開。21世紀初，大規(guī)模舊城改造運動展開。成都市政府針對涉及歷史街區(qū)部分的舊城改造制定新的政策措施：以保護歷史街區(qū)風貌為主題，通過整合包裝的策略，擴大文化保護區(qū)范圍，由政府組織專家設計舊城拆遷部分土地使用方案和建筑體概念設計方案，再將土地出讓給開發(fā)商進行實質性的開發(fā)。,得到了自上而下全面的社會關注。成都市劃定了最受老百姓關注的中心城區(qū)三個重點歷史保護區(qū)大慈寺、文殊院和寬窄巷子，編制具有針對性的特殊保護與開發(fā)策略。依托于這三處舊城核心區(qū)域的歷史街區(qū)，成都市的城市游憩商業(yè)區(qū)初具雛形,成都RBD形成,形成過程文殊院片區(qū)、大慈寺片區(qū)和寬窄巷子片區(qū)構成了成都RBD的核心區(qū)域。成都的rbd成都的RBD建立在傳統(tǒng)的CBD之上，但其實，成都核心城區(qū)著名的旅游景點還有許多，如杜甫草堂、武侯祠、青羊宮等，之所以選擇文殊院、大慈寺和寬窄巷子，是基于同其他景點、街區(qū)的比較優(yōu)勢：,RBD的核心區(qū)域,傳統(tǒng)RBD區(qū)域,成都RBD形成,成都城市RBD街區(qū)主題及功能一覽圖,RBD策劃文殊院片區(qū)提出了打造“都市第一禪林”的主題概念，設計了新型的土地開發(fā)使用和商業(yè)運作模式，將打造成集佛教文化、旅游、餐飲、休閑、購物為一體的多功能都市旅游商業(yè)文化區(qū)。寬窄巷子正式提出打造成都“新天地”的設想，呈現的是“傳統(tǒng)川西民居+現代時尚商業(yè)”的完美結合，其成功運作將意味著成都這座古老城市找到了延續(xù)商業(yè)傳統(tǒng)，并且糅合現代化時尚元素，展現自身獨特魅力的極好途徑。大慈寺將依托春熙路商圈打造在新都市商業(yè)中心中的傳統(tǒng)文化藝術商業(yè)區(qū)，展現其獨特的宗教和繪畫藝術。,大慈寺寺市合一，古都名片,大慈寺片區(qū),基本情況歷史:大慈寺創(chuàng)建于唐代，唐玄宗賜匾“敕建大圣慈寺”，相傳唐代大師吳道子、前蜀畫家李升、后蜀畫家黃荃父子都曾在此創(chuàng)作大量的壁畫，古稱“震旦第一叢林”，是一座極其珍貴的藝術寶庫。位置：位于成都市東風路一段，它毗鄰成都最大的商業(yè)區(qū)春熙路，交通相當發(fā)達，為人口密度最大經濟基礎最雄厚的優(yōu)越地段，經濟輻射能力強，影響力大。,用地：大慈寺歷史街區(qū)保護性改造規(guī)劃范圍北至蜀都大道，西至紗帽街，南至東大街，東至天仙橋北街，規(guī)劃面積約為26.64公頃。一期工程-大慈記憶位于大慈寺西南，西臨紗帽街，南至西糠市街，包含對廣東會館、欣廬兩個保護院落的恢復和6個新建院落的打造，總面積約為24畝。,大慈寺片區(qū),四個層次建設：第一是核心文化層，指大慈寺及其周邊的54畝保護用地；第二是歷史文化延伸層，含大慈寺周邊的景觀及內層商業(yè)文化建筑；第三是歷史民俗文化街區(qū)復興和聚落構造，包含保留原生文化街市以及有歷史價值的零散構建重新修建的仿古建筑；第四是歷史民俗文化與商業(yè)文化的連接層，包含距大慈寺保護用地范圍最遠的新經濟商務生活區(qū)。,規(guī)劃分區(qū)：三部分分區(qū)四層次建設三大分區(qū)：核心保護區(qū)、歷史文化環(huán)境保護區(qū)、風貌協(xié)調區(qū)三部分。,大慈寺片區(qū),規(guī)劃結構：一軸、二帶、七片區(qū)、多景點,一軸：大慈寺南北向主軸以北糠市街為中心，南交下東大街，北穿大慈寺至蜀都大道；二帶：解玉溪景帶，由西北至東南蜿蜒而過，與主軸七片區(qū)形成一直一曲、一剛一柔的對比二帶，帶活全區(qū)；七片：由一軸一帶和主街劃分成七片主要街坊區(qū)；多景點：街坊中形成由景點群控制的整個空間體系。,大慈寺片區(qū),整體開發(fā)大慈寺建筑主體與北糠市街口的字庫在內的眾多文物古跡將被嚴格保護,讓它們在煥發(fā)昔日光彩的同時統(tǒng)領周邊商鋪,共同形成一個廟市共生的獨特場所。北糠市街保護區(qū)域內現有歷史建筑、百年老樹將得到保護,重點對原有街巷進行改造,建成一條具有蜀都文化特色的商業(yè)街,并著重體現唐宋文脈和明清風貌。新大慈寺街區(qū)將成為本土傳統(tǒng)步行文化商業(yè)聚集區(qū),成為擁有傳統(tǒng)民俗工藝品商業(yè)街,傳統(tǒng)工藝品市場,地方傳統(tǒng)小吃美食娛樂城,古玩字畫銷售、展示及包裝服務基地,地方傳統(tǒng)曲藝、戲劇、茶藝、博弈等文化欣賞、交流、展示中心等。天仙橋將整治形成高檔住宅區(qū)，紗帽街西側為多層現代建筑,東側建筑為傳統(tǒng)建筑。此外,大慈寺片區(qū)與府南河相連處擬重建古東門大橋,設游船碼頭和碼頭階梯廣場,并對現有建筑進行傳統(tǒng)韻味改造。,文殊院中國都市第一禪林,文殊院片區(qū),基本情況歷史：文殊院初建于隋朝，原名信相寺，迄今已有1300多年歷史，文殊院先后出現了慈篤、本圓、能海、寬霖等許多世界著名的高僧，同時，寺內供奉有唐玄奘法師頂骨，稀有經書等絕世珍寶。由于佛教文化的影響力和號召力，來此香客絡繹不絕，每年達200萬人次，被譽為“鬧市中的一片凈土”。位置：位于成都市人民中路，距離騾馬市商圈約0.5公里。地理位置相對沒有大慈寺優(yōu)越，但因有“都市叢林”之稱，還是有很多游客。用地：文殊院片區(qū)占地面積26.53公頃，其中文殊院核心保護區(qū)5.73公頃，東至北大街，南至白家塘街，西至人民中路，北至大安西路。,文殊院片區(qū),歷史遺存豐富除了核心區(qū)域文殊院建筑主體，片區(qū)內還散落各有特色的街道：上到明代的銀絲街、紅石柱街、白家塘街；清朝的愛道堂、醬因公所街、通順街；近到民國時期的學署街，解放后合并的文武路等。,文殊院片區(qū),“都市禪林”設計意向主題概念：中國第一都市禪林首先從物質形態(tài)到精神內涵等不同層次體現禪，包括寺廟主體禪院，與禪文化相關的場所設施，形象直觀的禪文化小品，以及帶有禪的韻味的空間形式。滿足不同文化階層對禪文化的多角度、多層次的需求突出表達禪與都市生活的交融。通過各種層面的禪文化的載體在地段中的散落式布局，使其達到一定程度的均衡，從而幫助禪文化更生動、更廣泛的和社會接觸，創(chuàng)造出真正的“都市禪林”。,文殊院片區(qū),建設分區(qū)與項目分期啟動一期（A)：核心保護區(qū)，啟動文殊院建筑主體及周邊的綠化二期(B)：主要是建筑控制區(qū)域，包括民間社團中心、藝術團體中心、文殊院發(fā)展用地、民居型旅館、零售商業(yè)、傳統(tǒng)商業(yè)、餐飲、休閑服務業(yè)、娛樂業(yè)、愛道堂宗教三期(C)：景觀協(xié)調區(qū)，高檔商住、兼容辦公、商務辦公、綠地廣場等,文殊院保護區(qū),二類建設控制帶,景觀協(xié)調帶,文殊院片區(qū),川西民居風貌展示項目對川西民居建筑風貌的表達分為三個層次。第一，采用整舊如舊的方式在原有居民建筑遺存比較集中的地段進行復元式設計，體現地段原有的自然的空間形態(tài)。第二，從傳統(tǒng)民居形態(tài)中歸納具有典型特征的組合模式，并以此為設計元素，結合更新后的地段狀況重新組合。第三，結合現代建筑手法，充分利用新材料，新技術，創(chuàng)造新型川西民居形式，同時適當加大體量，以適應新的功能需求。,文殊院片區(qū),傳統(tǒng)民居“住-商”功能轉變,寬窄巷子成都“新天地”,寬窄巷子片區(qū),基本情況歷史：寬窄巷子是成都遺留下來的較成規(guī)模的清朝古街道。康熙五十七年（1718年），準噶爾部竄擾西藏。清朝廷派三千官兵平息叛亂后，選留千余兵丁永留成都并修筑滿城即少城。風雨飄零，如今的少城只剩下寬窄兩條巷子。位置：寬窄巷子片區(qū)包括長順上街、金河路、下同仁路西側50米邊界，西郊河及支磯石街圍合區(qū)域，周圍經濟條件良好，交通便利。用地：片區(qū)總面積479畝，其中核心保護區(qū)108畝。主要為“魚脊骨”行的道路格局，居住環(huán)境安靜閑適，具有豐富多變的庭院空間。進展：2004年開始改造，先后投入6.3億余元，修復了院落45個，建筑面積3萬多平方米，建成地下停車場11000多平方米。現有餐飲、酒吧、旅店、茶館、零售、健身等多種業(yè)態(tài)，2008年6月14日，整體改造后的寬窄巷子正式開放，成為“512”地震后成都旅游業(yè)復蘇的標志性旅游項目。,寬窄巷子片區(qū),改造前的寬窄巷子用地狀況以居住為主，含少量小型商鋪、文化娛樂、旅館、餐飲用地。空間形態(tài)：項目范圍內整體空間風貌較為完整，是清代文脈的延續(xù)。由于區(qū)域周邊近年大幅度開發(fā)，整個規(guī)劃區(qū)以寬窄巷子為中心，基本呈現由內到外，從低層到多層的態(tài)勢。東入口為較為寬敞的開放空間，寬巷子宅前是居民喝茶、聊天、休閑的場所。建筑風貌：寬窄巷子街道兩側臨街住宅里面，現仍然遺存著若干不同風格、不同材料、不同朝向、不同尺度的大門。不同的門代表著不同階級人們身份的象征，門寬窄巷子最大的特色。綠化景觀：綠化是清以來滿城名聲鵲起的一個重要因素，清末傅崇矩說“花木甚多，鵲聲樹影”，有數百棵喬木，種類繁多，加之灌木、蔓藤、花草處處繁茂生長，使得寬窄巷綠化古風至今昌盛不衰。顯然，這構成了寬窄巷子一大空間特點。,寬窄巷子片區(qū),寬窄巷子片區(qū),項目定位：老成都底片，新都市客廳以“成都生活精神”為線索，在保護老成都原真建筑風貌的基礎上，形成匯聚民俗生活體驗、公益博覽、高檔餐飲、宅院酒店、娛樂休閑、特色策展、情景再現等業(yè)態(tài)的形成具有“老成都底片，新都市客廳”內涵的“老成都原真生活情景體驗街區(qū)”。同時，根據三條巷子的不同特點，進行不同定位。寬巷子：老成都的“閑生活”寬巷子代表了成都最市井的民間文化，在寬巷子中，老成都原真生活體驗館成為寬窄巷子的封面和游覽中心，集中展現寬窄巷子所代表的成都生活精神。窄巷子：老成都的“慢生活”改造后的窄巷子展示的是成都的院落文化。這種院落文化代表了一種傳統(tǒng)的雅文化。通過改造，窄巷子植綠主要以黃金竹和攀爬植物為主，街面以古樸壁燈為裝飾照明，臨街院落將透過櫥窗展示其文化精髓。井巷子：成都人的“新生活”通過規(guī)劃改造，井巷子將是寬窄巷子的現代元素，是寬窄巷子最開放、最多元、最動感的空間。,寬窄巷子片區(qū),寬巷子：老成都的“閑生活”寬巷子將形成以精品酒店、私房餐飲、特色民俗餐飲、特色休閑茶館、特色客棧、特色企業(yè)會所、SPA為主題的情景消費游憩區(qū)。在寬巷子中，老成都原真生活體驗館將成為寬窄巷子的封面和游覽中心。它將集中展現寬窄巷子所代表的成都生活精神。體驗館里將展示民國時期一戶普通成都人家一天的生活場景，用一個院落復原這個家庭的廚房、書房、堂屋、新房等，向參觀者呈現老成都的生活狀態(tài)。觀眾還可以在其中聽幾十年前的老成都人擺龍門陣，看成都女孩繡蜀錦，晚上看皮影、看木偶戲、即興寫書法等。,寬窄巷子片區(qū),窄巷子：老成都的“慢生活”成都是天府，窄巷子就是成都的“府”。一為收藏，一為豐富，改造后的窄巷子展示的是成都的院落文化。院落，上感天靈，下沾地氣。這種院落文化代表了一種精英文化，一種傳統(tǒng)的雅文化。宅中有園，園里有屋，屋中有院，院中有樹，樹上有天，天上有月這是中國式的院落夢想，也是窄巷子的生活夢想。通過改造，窄巷子植綠主要以黃金竹和攀爬植物為主，街面以古樸壁燈為裝飾照明，臨街院落將透過櫥窗展示其業(yè)態(tài)精髓。窄巷子將形成以各西式餐飲、輕便餐飲、咖啡、藝術休閑、健康生活館、特色文化主題店為主題的精致生活品味區(qū)。,寬窄巷子片區(qū),井巷子：成都人的“新生活”井巷子將形成以酒吧、夜店、甜品店、婚場、小型特色零售、輕便餐飲、創(chuàng)意時尚為業(yè)態(tài)的時尚創(chuàng)意娛樂區(qū)。小洋樓廣場將是井巷子中最具特色的建筑，法式小洋樓據說曾是一個大戶人家的私邸，后來成為教堂。這座法式風情的小洋樓展現了成都兼容并包的開放心態(tài)。以小洋樓為核心的廣場將成為井巷子的中心節(jié)點。同時，這里將成為婚戀主題消費場所，成為戀愛、婚慶的經典場地，成為甜蜜、時尚的不二代言。,寬窄巷子片區(qū),空間布局三節(jié)點：西入口、東廣場、小洋樓廣場三廊道：寬巷子、窄巷子、井巷子,西入口,東廣場,小洋樓廣場,南北通道,寬巷子,窄巷子,井巷子,寬窄巷子片區(qū),設計思考寬窄巷子設計的定位：寬窄巷更應該是一條承載著成都幾百年歷史痕跡的歷史的巷子，她也應該是“老照片”里的城市記憶的再現和感受的最佳場地，她應該是滄桑、寧靜和富足、情趣的混合體?？傮w理念著重強調寬窄巷子的滿城城市記憶和老成都公館文化。詳細設計在街巷、廣場節(jié)點等公共空間的景觀設計中體現少城千年的城市傳統(tǒng)沉淀，塑造清涼憇靜的氛圍，給外來參觀者傳遞真實的歷史記憶；在庭院設計中重塑注重“生活情趣”，和“多元繁復”的公館文化，為內部參與者提供嚴謹優(yōu)雅、低調奢華的生活感受街巷的古樸靜謐和庭院的繁復奢華構成視覺及功能的對比，體現不同的歷史片段，服務不同的旅游參觀者和消費層次，體現保護和開發(fā)的兼顧。,寬窄巷子片區(qū),節(jié)點設計：寬巷子寬巷子以歷史發(fā)展為線索，由同仁路入口處川西傳統(tǒng)文化特色，延續(xù)、變化至東廣場處的多元、西化風情。寬巷子突出雍容大氣，路面以整齊的青石板鋪裝為主，采用同一色調的青磚串聯宅院內部交通，間或有橫向的條石豐富路面鋪裝形式。道路兩側重復出現的栓馬樁、形式古樸的路燈、宅院門口威武的石獅子、蒼老的大樹下古色古香的水井把游人帶回到那個古老的少城。種植池多為自然的塊石砌筑而成，茂密的綠蔭、自由式生長的灌木、隨處可見的爬藤組成了一條綠色的街巷。,寬窄巷子片區(qū),節(jié)點設計：窄巷子窄巷子體現自由愜意。青石板路面由規(guī)整和碎拼兩種方式組合而成，更多風格的景觀元素摻雜其中，充滿ArtDECO風格的建筑立面造型、屋檐下光滑的石球在這里同傳統(tǒng)的街巷風格形成強烈的沖突，而老巷子的魅力在這種沖突中展現的淋漓盡致。窄巷子的種植池設計成造型自由、寫意的形式，在種植與道路鋪裝間并沒有明顯的分界線。道路兩側上的石制座凳為游人提供便利的休憩設施。,節(jié)點設計：東入口廣場東入口廣場就設計為“演武廣場”。演武廣場的設計元素由演武臺、觀演臺、情景銅人雕塑、射箭靶、城守府門樓構成，其中演武臺可做川戲、評書的表演臺，城守府門樓只是一個象征性的建筑，同時也可作為寬巷子的入口與寬巷子緊密結合。,寬窄巷子片區(qū),節(jié)點設計：四個庭院院落一：整組院落分為兩進院子，西廂房為二層磚木結構。功能：主題酒吧。續(xù)寫光陰的故事（以司馬相如和卓文君的歷史故事為時代背景，營造出具有歷史時代和現實主義低調奢華的吧氛圍，整個院落以舞臺作為中心讓景觀輻射開）院落二：功能：餐飲。設計的思路為聞名的桃花宴作為思想來源，展現一種視覺大餐引導消費。院落三：由南北兩個獨立一進院落組成，各院正房均為坐北朝南，院落正房為兩層。功能：商務會所。商務會所體現的主題是商賈韻味的回歸。院落四：兩進院落，主體結構為磚木結構。正房、前院、西廂房及門頭倒座房體現了西洋式和中國傳統(tǒng)相結合的風格。功能：私人會所。,成都RBD內商業(yè)地產項目的經營策略設計,城市經營理念下的商業(yè)地產開發(fā)成都城市RBD誕生于“城市經營”理念主導政府行為的特殊時代背景之下，“經營”同樣是這些舊城歷史街區(qū)改造更新過程中相當關鍵的一個環(huán)節(jié)；另一方面，RBD本身的零售商業(yè)區(qū)的屬性也決定了其必須以商業(yè)經營情況的好壞作為評判規(guī)劃建設是否成功的標準。所以，在成都城市RBD的景觀組成內容中，原有的景點即旅游吸引物的保護修葺只是一個部分，舊城拆遷空出的大量土地上全新的商業(yè)地產開發(fā)和休閑娛樂游憩商業(yè)經營才是規(guī)劃設計的重點內容。成都城市RBD區(qū)域內的商業(yè)地產開發(fā)項目的獨特之處決定了其經營策略設計的獨特性：成都城市RBD的建設不是靠個別地產開發(fā)商的力量推動，而是在城市經營過程中的政府行為主導的結果，希望打造出能夠代表成都城市風貌的景觀性商業(yè)區(qū)，“整體性和代表性”成為了其區(qū)別于其他商業(yè)地產項目的關鍵之所在，決定了其對于經營管理中“整體風格”統(tǒng)一體現的特殊要求。商業(yè)物業(yè)經營策略設計過程中主要需要解決的問題同樣是根據具體的項目的特點與整體的市場環(huán)境，處理好投資者、經營者、管理者的利益關系。即：協(xié)調好投資者與開發(fā)商之間所有權的比例分配關系，明確采取統(tǒng)一經營或是分散經營方式，明確商業(yè)經營管理公司在商業(yè)物業(yè)管理中的責權界定，以及物業(yè)所有者與物業(yè)管理者之間對于租金收入的分配問題。,成都RBD內商業(yè)地產項目的經營策略設計,成都城市RBD區(qū)域商業(yè)物業(yè)的經營策略選擇目前在商業(yè)物業(yè)開發(fā)中都有哪些典型的經營方式：方式一是一種最簡單的商業(yè)項目經營類型，一般適合商業(yè)發(fā)展的初級階段，特別是適合沿街商鋪式的初級的商業(yè)物業(yè)類型。方式二目前在國內采