房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告

關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)的調(diào)研報(bào)告 一幢建筑物，一塊土地都有他的價(jià)值，那怎么去判定他的價(jià)格呢，這就與估價(jià)有關(guān)了。所估出的價(jià)格就與現(xiàn)狀差不多了，我也在一家評(píng)估公司工作，對(duì)估價(jià)還是有一定的了解。一、 估價(jià)的假設(shè)和限制條件1、 假設(shè)條件估價(jià)是以估價(jià)對(duì)象能夠按規(guī)劃的法定用途持續(xù)使用為假設(shè)前提。我們假設(shè)估價(jià)對(duì)象符合國(guó)家和地方的有關(guān)法律規(guī)章、建設(shè)規(guī)劃和使用的限制條件。得出的價(jià)格結(jié)論在一定程度上是建立在對(duì)委托方提供的資料數(shù)據(jù)進(jìn)行綜合分析的基礎(chǔ)之上，估價(jià)是以委托方所提供資料的真實(shí)性、完整性、合法性為假設(shè)前提。得出的價(jià)格結(jié)論，是建立在假設(shè)估價(jià)對(duì)象所在地具有一個(gè)公開(kāi)、比較活躍、發(fā)達(dá)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，估價(jià)對(duì)象能夠自由地在市場(chǎng)上租售；交易雙方都具有完全市場(chǎng)信息，對(duì)交易對(duì)象具有必要的專業(yè)知識(shí)；為使交易完成以及達(dá)成合理成交價(jià)格，需有一個(gè)合理的談判周期，在這個(gè)周期內(nèi)，市場(chǎng)狀況、物理狀態(tài)等是相對(duì)靜止不變的；不考慮特殊買(mǎi)家的附加出價(jià)。介于估價(jià)師的專業(yè)范圍限制，我們未對(duì)估價(jià)對(duì)象所在地塊的水文及地質(zhì)狀況進(jìn)行研究，因此我們假設(shè)該地塊的水文及地質(zhì)狀況為該地區(qū)的一般狀況。介于估價(jià)師的專業(yè)范圍限制，我們假設(shè)估價(jià)對(duì)象不存在任何可能影響房地產(chǎn)價(jià)格的有害物質(zhì)。不對(duì)是否存在有害物質(zhì)作任何說(shuō)明。2、 限制條件評(píng)估結(jié)果反映評(píng)估對(duì)象在本次評(píng)估目的下，根據(jù)國(guó)家、地方現(xiàn)行政策規(guī)定，按房地產(chǎn)評(píng)估程序和公認(rèn)的估價(jià)方法確定的正常狀態(tài)下的市場(chǎng)價(jià)值。沒(méi)有考慮特殊的交易方可能追加付出的價(jià)格對(duì)其評(píng)估結(jié)果的影響，當(dāng)上述條件在評(píng)估結(jié)果有效期內(nèi)發(fā)生明顯變動(dòng)時(shí)，上述評(píng)估結(jié)果在未作相應(yīng)修正的情況下不再生效。評(píng)估結(jié)果反映評(píng)估對(duì)象在本次評(píng)估目的下，未考慮國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化以及其它不可預(yù)見(jiàn)因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響，前述條件在評(píng)估結(jié)果有效期內(nèi)發(fā)生明顯變動(dòng)時(shí)，評(píng)估結(jié)果在未作相應(yīng)修正的情況下不再生效。估價(jià)僅對(duì)估價(jià)對(duì)象不動(dòng)產(chǎn)部分（包含由估價(jià)師確認(rèn)的建筑物、土地及附屬配套設(shè)施）進(jìn)行評(píng)估。介于評(píng)估公司執(zhí)業(yè)范圍限制，公司估價(jià)師在估價(jià)過(guò)程中只對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了一般性的勘察，未對(duì)估價(jià)對(duì)象的結(jié)構(gòu)和建筑質(zhì)量等專業(yè)性內(nèi)容進(jìn)行鑒定。報(bào)告以估價(jià)對(duì)象內(nèi)在質(zhì)量符合國(guó)家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)并足以維持其正常使用為假設(shè)前提。二、 價(jià)值定義 估價(jià)是反映估價(jià)對(duì)象在列明目的和前提限制條件下的全部產(chǎn)權(quán)權(quán)益在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的抵押價(jià)值；房地產(chǎn)抵押價(jià)值為抵押房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值減去法定優(yōu)先受償款。法定優(yōu)先受償款是指假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價(jià)款，已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額，以及其他法定優(yōu)先受償款。三、 估價(jià)原則 估價(jià)中估價(jià)主要遵循獨(dú)立、客觀、公正的工作原則，同時(shí)遵循以下估價(jià)原則：1、合法原則：估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)其應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家的法律、法規(guī)和有權(quán)機(jī)關(guān)的有關(guān)規(guī)定，用途、交易及處分方式，必須以房地產(chǎn)合法使用為前提；2、最高最佳使用原則：能給估價(jià)對(duì)象帶來(lái)最高收益的使用，這種使用是法律上允許、技術(shù)上可能、財(cái)務(wù)上可行，估價(jià)中以其按現(xiàn)狀使用為最高最佳使用；3、替代原則：房地產(chǎn)價(jià)格遵循替代規(guī)律，有相同的使用價(jià)格或相同效用、有替代可能的房地產(chǎn)會(huì)相互影響和競(jìng)爭(zhēng)，使其價(jià)格相互牽制而趨于一致；4、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則：由于房地產(chǎn)市場(chǎng)是不斷變化的，在不同的估價(jià)時(shí)點(diǎn)，同一宗房地產(chǎn)往往具有不同的價(jià)格水平，對(duì)估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)市場(chǎng)情況及自身情況的界定，均以其在估價(jià)時(shí)點(diǎn)已知或假設(shè)的狀況為準(zhǔn)；5、謹(jǐn)慎原則：要求在面臨不確定因素的情況下作出判斷時(shí)，應(yīng)當(dāng)保持必要的謹(jǐn)慎，充分估計(jì)到各種風(fēng)險(xiǎn)和損失，不高估市場(chǎng)價(jià)值，不低估房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款額。四、 估價(jià)方法 1、估價(jià)方法的選用：為了對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行客觀、公正的估價(jià)，估價(jià)人員嚴(yán)格按照房地產(chǎn)估價(jià)的原則，認(rèn)真分析、研究了所掌握的資料，進(jìn)行了實(shí)地勘察和對(duì)鄰近地區(qū)類似物業(yè)調(diào)查之后，確定采用收益法、市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估。2、收益法的原理是在求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)格時(shí)運(yùn)用適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率，將預(yù)期的估價(jià)對(duì)象未來(lái)各期的正常純收益折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)上，再求其之和來(lái)確定估價(jià)對(duì)象的價(jià)格的一種估價(jià)方法。3、收益法的公式 其中：V房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的收益價(jià)格 A房地產(chǎn)的未來(lái)第一年凈運(yùn)營(yíng)收益 Y房地產(chǎn)的報(bào)酬率g房地產(chǎn)收益逐年遞增比率 n房地產(chǎn)的收益年限4、市場(chǎng)法的原理將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有過(guò)交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)值的方法。5、市場(chǎng)法基本公式估價(jià)對(duì)象比準(zhǔn)價(jià)格=可比實(shí)例價(jià)格交易情況修正系數(shù)交易日期修正系數(shù)區(qū)域修正系數(shù)個(gè)別修正系數(shù)五、 風(fēng)險(xiǎn)提示及變現(xiàn)能力分析（一） 風(fēng)險(xiǎn)提示 1、估價(jià)對(duì)象可能因區(qū)域規(guī)劃、功能定位、市政建設(shè)、交通條件、生態(tài)環(huán)境、使用狀況等因素變化導(dǎo)致抵押價(jià)值減損。2、估價(jià)對(duì)象可能因房地產(chǎn)供求市場(chǎng)變化、國(guó)家宏觀政策和經(jīng)濟(jì)形勢(shì)變化、相關(guān)稅費(fèi)和銀行利率調(diào)整等因素導(dǎo)致估價(jià)對(duì)象的抵押價(jià)值減損。3、估價(jià)使用者應(yīng)合理使用評(píng)估價(jià)值。關(guān)注處置房地產(chǎn)時(shí)快速變現(xiàn)費(fèi)用變化對(duì)估價(jià)對(duì)象抵押價(jià)值的影響；關(guān)注估價(jià)出具之后至抵押登記期間是否會(huì)出現(xiàn)法定優(yōu)先受償權(quán)利。4、使用者應(yīng)定期或者在房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變化較快時(shí)對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值進(jìn)行再評(píng)估。（二）變現(xiàn)能力分析 變現(xiàn)能力是指假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，在沒(méi)有過(guò)多損失的條件下，將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性；主要包括抵押房地產(chǎn)的通用性、獨(dú)立使用性或者可分割轉(zhuǎn)讓性分析：1、估價(jià)對(duì)象用途為商業(yè)用房，通用性較強(qiáng)，具備獨(dú)立性使用性，不可分割轉(zhuǎn)讓。2、快速變現(xiàn)不是公平的市場(chǎng)狀況，最有可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格與市場(chǎng)價(jià)值存在一定差異，重慶房地產(chǎn)拍賣(mài)市場(chǎng)現(xiàn)階段發(fā)育尚不成熟，拍賣(mài)公司對(duì)項(xiàng)目的推廣力度也影響著拍賣(mài)變現(xiàn)結(jié)果的高低，估價(jià)對(duì)象的變現(xiàn)價(jià)格要低于市場(chǎng)價(jià)格，根據(jù)一般情況，兩者之間的差異程度為30-40%； 3、從房地產(chǎn)開(kāi)始變現(xiàn)至交易雙方達(dá)成房地產(chǎn)變現(xiàn)約定為止，重慶地區(qū)房地產(chǎn)變現(xiàn)周期一般呈現(xiàn)1個(gè)月12個(gè)月的變現(xiàn)期限；估價(jià)對(duì)象變現(xiàn)時(shí)間長(zhǎng)短受估價(jià)對(duì)象的區(qū)位、實(shí)物狀況影響較大，如交通條件、成新度、戶型結(jié)構(gòu)、總價(jià)數(shù)額大小等因素尤為突出。從房地產(chǎn)類型而言，住宅、車(chē)位、獨(dú)立門(mén)面等類型房地產(chǎn)變現(xiàn)期限短，整層寫(xiě)字間、整層商業(yè)用房、工業(yè)用途物業(yè)的變現(xiàn)期限長(zhǎng)。估價(jià)對(duì)象作為商業(yè)用房，變現(xiàn)期限在6-12個(gè)月。處置變現(xiàn)，必然會(huì)產(chǎn)生一些相關(guān)費(fèi)用，如律師費(fèi)、訴訟費(fèi)、評(píng)估費(fèi)、拍賣(mài)費(fèi)、交易稅費(fèi)、強(qiáng)制執(zhí)行費(fèi)、申請(qǐng)?jiān)V訟保全費(fèi)等。清償順序?yàn)椋褐Ц杜馁u(mài)、評(píng)估該抵押房地產(chǎn)之費(fèi)用，支付與該抵押房地產(chǎn)相關(guān)的應(yīng)納稅費(fèi)，按抵押順序依次償還抵押人所欠抵押權(quán)人的本息及違約金，余額退還給抵押人。1997年重慶成為直轄市，在1997年至2007年的10年間，重慶房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)較高增長(zhǎng)運(yùn)行態(tài)勢(shì)。2008年，隨著金融危機(jī)的迅速蔓延，重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)受外部環(huán)境的影響逐步顯現(xiàn)，開(kāi)發(fā)投資增速放緩。需求方觀望情緒濃厚，商品房交易量下降，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期。2009年上半年重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)頻現(xiàn)回暖信號(hào)，市場(chǎng)開(kāi)始復(fù)蘇。針對(duì)2009年房地產(chǎn)量?jī)r(jià)齊升的走勢(shì)，2010年國(guó)家不斷出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策，雖然在調(diào)控政策的作用下，5月至8月房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始調(diào)整，商品房銷(xiāo)量逐月回落，房?jī)r(jià)增速受到一定程度地遏制。但9月份以后，房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售出現(xiàn)回暖、房?jī)r(jià)環(huán)比回升，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的效果不明顯，促使2011年初國(guó)家又一輪更嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)，使房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生較大的變化。雖然2010年房地產(chǎn)調(diào)控措施層出不窮，但在通脹預(yù)期增強(qiáng)、匯率上升壓力加大、投資渠道匱乏等各種外部因素的影響，以及房地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)在因素作用下， 2010年末房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)明顯回升，房?jī)r(jià)依然居于較高水平，2011年初新一輪的房地產(chǎn)調(diào)控政策相繼出臺(tái)。關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問(wèn)題的通知，再一次出重拳進(jìn)行調(diào)控。一是強(qiáng)化調(diào)控政策的落實(shí)，要求各地政府合理確定本地新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)，將穩(wěn)定價(jià)格的任務(wù)進(jìn)一步落實(shí)到地方政府；二是加大控制需求的力度，購(gòu)買(mǎi)二套房首付比例提高到60%；要求房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快的城市，在一定時(shí)期內(nèi)，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購(gòu)措施；三是對(duì)原有稅收、差別信貸政策、土地準(zhǔn)入資格和資金審查政策要完善和強(qiáng)化落實(shí)。四是加大住房保障的力度，明確2011年要建設(shè)保障性住房1000萬(wàn)套，擴(kuò)大住房保障的覆蓋面，全力解決中低收入居民的住房需求。同時(shí)于1月27日公布了重慶市實(shí)施房產(chǎn)稅試點(diǎn)的方案，開(kāi)征房產(chǎn)稅已經(jīng)邁出了第一步。2010年雖然實(shí)行的是積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策，但面臨通貨膨脹壓力，央行的貨幣政策已轉(zhuǎn)變?yōu)檫m度緊縮。從2010年1月12日中國(guó)人民銀行宣布上調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)開(kāi)始，至今，大型金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率已達(dá)到21.5%；并于2010年10月開(kāi)始四次提高存貸款基準(zhǔn)利率。央行貨幣政策的調(diào)整，增加了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資的難度。貸款利率提高，增加了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資金成本，同時(shí)也增加了房屋消費(fèi)者的購(gòu)房成本，抑制了購(gòu)房需求。重慶商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主要集中在大型購(gòu)物中心、開(kāi)放式商業(yè)街和社區(qū)商鋪三大類，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量約占整個(gè)社區(qū)開(kāi)發(fā)總量的20%。國(guó)務(wù)院關(guān)于推進(jìn)重慶市統(tǒng)籌城鄉(xiāng)改革和發(fā)展的若干意見(jiàn)明確提出，要把重慶“打造成長(zhǎng)江上游地區(qū)的會(huì)展之都、購(gòu)物之都和美食之都， 我市已有解放碑、觀音橋躋身百億級(jí)商圈，而沙坪壩區(qū)三峽廣場(chǎng)、楊家坪、南坪三大商圈銷(xiāo)售最低的也在87億元。目前重慶最受歡迎的是獨(dú)門(mén)獨(dú)戶的臨街獨(dú)立式門(mén)面，其次是平層商鋪，而被大力打造的開(kāi)放式商業(yè)街被投資者認(rèn)可還需要一定的時(shí)間，商場(chǎng)內(nèi)二樓以上的商鋪和開(kāi)放式商業(yè)街二樓以上的商鋪關(guān)注度較低。國(guó)家對(duì)住宅用房地產(chǎn)調(diào)控力度加大，投資商業(yè)地產(chǎn)成為部分投資者的選擇。商業(yè)地產(chǎn)投資具有投資回收期較長(zhǎng)的特點(diǎn)，租金價(jià)格比較平穩(wěn)，而目前投資者對(duì)商業(yè)地產(chǎn)看重的原因是：一、能抵御通貨膨脹的影響；二、預(yù)計(jì)未來(lái)轉(zhuǎn)售價(jià)格與原購(gòu)價(jià)差額獲利；三、穩(wěn)定的租金收益。商業(yè)地產(chǎn)交易價(jià)格呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)，這一趨勢(shì)在未來(lái)較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)不會(huì)被改變。下面為本人所做的一個(gè)評(píng)估報(bào)告：房地產(chǎn)抵押估價(jià)技術(shù)報(bào)告一、估價(jià)對(duì)象實(shí)物狀況描述與分析1、土地狀況描述估價(jià)對(duì)象坐落于江北區(qū)觀音橋街道拓展大廈19-9，土地使用權(quán)性質(zhì)為出讓，土地使用權(quán)終止日期為2050年1月13日，至估價(jià)時(shí)點(diǎn)，剩余使用年限約為39年，證載用途為商業(yè)用地，土地級(jí)別為商業(yè)2級(jí)，估價(jià)對(duì)象分?jǐn)偼恋厥褂脵?quán)面積19平方米。地形為規(guī)則多邊形，土地開(kāi)發(fā)程度紅線內(nèi)達(dá)到“五通一平”（路、水、電、氣、通訊通，場(chǎng)地平整）。宗地較平坦。2、建筑物狀況描述所在建筑為多層商住樓，鋼混結(jié)構(gòu)，估價(jià)對(duì)象位于第2層，層高約3米，商業(yè)用途。建筑面積為139.08平方米，套內(nèi)面積124.65平方米，形狀為矩形，開(kāi)間約5米，進(jìn)深約5米，長(zhǎng)寬比適中。修建年代為2002年，維護(hù)保養(yǎng)情況一般。具體裝修情況如下：外墻：外墻磚及馬賽克；內(nèi)墻：墻面漆；地面：客廳地磚、臥室木地板；門(mén)：進(jìn)戶防盜門(mén)，其它實(shí)木門(mén)；頂：吊頂；廚衛(wèi)：瓷磚滿墻，防滑地磚，扣板吊頂。配套設(shè)施：估價(jià)對(duì)象水、電、氣、閉路、通訊、寬帶通，電梯2部，物業(yè)管理較好。二、估價(jià)對(duì)象權(quán)益狀況描述與分析（1）房地產(chǎn)權(quán)屬登記情況權(quán)屬證書(shū)編號(hào)：估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)權(quán)證證號(hào)為103房地證2007字第00853號(hào)；土地使用權(quán)類型：出讓；土地使用者及房屋所有權(quán)人：重慶嘉華實(shí)業(yè)有限公司；（2）他項(xiàng)權(quán)利情況：至估價(jià)時(shí)點(diǎn)，未發(fā)現(xiàn)他項(xiàng)權(quán)利存在。三、估價(jià)對(duì)象區(qū)位狀況描述與分析此處描述區(qū)域整體概況估價(jià)對(duì)象坐落于江北區(qū)觀音橋街道拓展大廈19-9，位于小學(xué)內(nèi)，公園內(nèi)環(huán)境幽雅，空氣清新，綠化好。附近有雅豪麗景、風(fēng)光花園等樓盤(pán)，估價(jià)對(duì)象距石碾盤(pán)較近，周邊有超市、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、藍(lán)天醫(yī)院等，生活配套設(shè)施及城市基礎(chǔ)設(shè)施完善。估價(jià)對(duì)象距沙坪壩商業(yè)中心約500米距離，公園門(mén)口設(shè)有公交車(chē)站，有237、211、208、209、467、843、133等多路公交車(chē)經(jīng)過(guò)，出行便利。四、估價(jià)測(cè)算過(guò)程（一）采用收益法測(cè)算估價(jià)對(duì)象收益價(jià)格綜合考慮估價(jià)對(duì)象所在地區(qū)同類物業(yè)收益的變化情況，并對(duì)鄰近地區(qū)房地產(chǎn)連續(xù)幾年來(lái)的收益情況進(jìn)行分析，再結(jié)合估價(jià)對(duì)象的地理位置、經(jīng)營(yíng)規(guī)模、設(shè)施設(shè)備、整體形象以及存在的未來(lái)市場(chǎng)潛力對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的影響。我公司估價(jià)人員認(rèn)為估價(jià)對(duì)象的收益具有一定增長(zhǎng)潛力的特點(diǎn)。故適合采用以下公式進(jìn)行測(cè)算： 其中：V房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的收益價(jià)格 A房地產(chǎn)的未來(lái)第一年凈運(yùn)營(yíng)收益 Y房地產(chǎn)的報(bào)酬率g房地產(chǎn)收益逐年遞增比率 n房地產(chǎn)的收益年限1、有效出租面積、出租率分析據(jù)委托方提供資料，估價(jià)對(duì)象建筑面積139.08 平方米，實(shí)際可出租面積139.08 平方米，出租率為100%。2、定年有效總收益搜集有關(guān)收入和費(fèi)用的資料，調(diào)查估價(jià)對(duì)象附近同類房產(chǎn)租金收益，收集選取了類似收益性房地產(chǎn)作為可比實(shí)例。我們根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范替代原則為基礎(chǔ)，經(jīng)過(guò)對(duì)近期類似地區(qū)同類房地產(chǎn)租金收益進(jìn)行了認(rèn)真調(diào)查了解：估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例處于同一供求范圍內(nèi)，其用途、建筑規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、權(quán)利性質(zhì)、交易時(shí)間、交易類型等條件均符合規(guī)范有關(guān)可比實(shí)例選擇的要求； 通過(guò)對(duì)調(diào)查的可比實(shí)例，結(jié)合估價(jià)人員經(jīng)驗(yàn)選擇3個(gè)可比實(shí)例，實(shí)例情況如下：實(shí) 例項(xiàng) 目ABC坐 落江北區(qū)觀音橋渝北三村江北區(qū)嘉陵三村江北區(qū)步行街房屋用途商業(yè)商業(yè)商業(yè)月租金價(jià)格（元/）807075交易時(shí)間2011年3月2011年2月2010年12月面積（）100120130租賃情況正常正常正常依據(jù)上述調(diào)查資料對(duì)案例的比較情況如下：區(qū)域因素修正說(shuō)明修正因素實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C估價(jià)對(duì)象繁華程度距區(qū)級(jí)商業(yè)中心較近距區(qū)級(jí)商業(yè)中心較近距區(qū)級(jí)商業(yè)中心較近距區(qū)級(jí)商業(yè)中心較近交通條件約有6條公交線約有6條公交線約有6條公交線約有6條公交線街道條件臨主干道臨主干道臨主干道臨主干道個(gè)別因素修正說(shuō)明裝修中裝簡(jiǎn)裝清水清水房?jī)r(jià)格結(jié)構(gòu)質(zhì)量鋼混結(jié)構(gòu)鋼混結(jié)構(gòu)鋼混結(jié)構(gòu)鋼混結(jié)構(gòu)建筑面積5樓，朝南5樓，朝南5樓，朝南5樓，朝南設(shè)施設(shè)備完備完備完備完備層高三室兩廳三室兩廳三室兩廳三室兩廳 區(qū)域因素修正修正因素實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C估價(jià)對(duì)象繁華程度42414140交通條件30283030街道條件30292830合計(jì)1029899100個(gè)別因素修正裝修22222020結(jié)構(gòu)質(zhì)量20181920建筑面積22201920設(shè)施設(shè)備20202020層高19191920合計(jì)1039997100計(jì)算比準(zhǔn)租金收益比準(zhǔn)租金=可比實(shí)例租金房地產(chǎn)狀況因素調(diào)整系數(shù)可比實(shí)例A=80100/102100/103=76 （元/月）可比實(shí)例B=70100/98100/99=72 （元/月）可比實(shí)例C=75100/99100/97=78 （元/月）通過(guò)上述計(jì)算，可比案例修正后結(jié)論差異較小，則采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均法可計(jì)算估價(jià)對(duì)象客觀租金單價(jià)：客觀租金單價(jià)=（76 +72 +78 ）/375 （元/月）通過(guò)調(diào)查，估價(jià)對(duì)象無(wú)租約限制，本次估價(jià)確定其每月客觀租金為75 元/，出租率100%，空置率和租金損失按5%計(jì)算，則年有效年收益為：75 元/月100%12月（1-5%）=855.00 （元/年）3、估算營(yíng)運(yùn)費(fèi)用，根據(jù)調(diào)查周?chē)惙康禺a(chǎn)出租資料，調(diào)查租賃情況和各項(xiàng)營(yíng)運(yùn)費(fèi)用，確定估價(jià)對(duì)象的總營(yíng)運(yùn)費(fèi)用（1）管理費(fèi)，房地產(chǎn)的管理費(fèi)用一般為年租金收益的2%-5%，本次估價(jià)取2%。管理費(fèi)855.00 2%=17.10 （元/年）（2）營(yíng)業(yè)稅及附加，即營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加，根據(jù)現(xiàn)行的財(cái)稅政策，本次估價(jià)取稅率5.5%的綜合稅率。營(yíng)業(yè)稅及附加：855.00 5.5%=47.03 （元/年）（3）房產(chǎn)稅，根據(jù)現(xiàn)行的財(cái)稅政策，房產(chǎn)稅稅率為年租金收入的12%。房產(chǎn)稅：855.00 12%102.60 （元/年）（4）維修費(fèi)，一般為建筑物重置價(jià)格的12%，本次估價(jià)取1%，目前重慶市同類重置價(jià)按目前重慶市建安造價(jià)水平取1600元/。維修費(fèi)：16001%16.00 （元/年）（5）保險(xiǎn)費(fèi)，一般為重置價(jià)格12，本次估價(jià)取2。保險(xiǎn)費(fèi)：160023.20 （元/年） （6）物管費(fèi)，估價(jià)對(duì)象物管費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為1元/月，本次估價(jià)根據(jù)實(shí)際取費(fèi)。物管費(fèi)：11212.00 （元/年）年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用=17.10 +47.03 +102.60 +16.00 +3.20 +12.00 =197.93 （元/年）4、年凈收益855.00 -197.93 =657.08 （元/年）5、確定報(bào)酬率依據(jù)估價(jià)對(duì)象所在地區(qū)物業(yè)租賃情況，我們采用累加法確定報(bào)酬率。累加法原理是無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率加投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率和管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償率作為報(bào)酬率，無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率可選用同一時(shí)期的一年期國(guó)債年利率或中國(guó)人民銀行公布的一年定期存款年利率，風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象所在地區(qū)的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀及未來(lái)預(yù)測(cè)、物價(jià)上漲指數(shù)、行業(yè)投資回報(bào)率及風(fēng)險(xiǎn)率等因素確定。收益法計(jì)算的報(bào)酬率確定如下表：安全利率%根據(jù)中國(guó)人民銀行2008年12月23日公布的一年期整存整取存款基準(zhǔn)利率2.25%確定；2.25%投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率根據(jù)估價(jià)對(duì)象所在地區(qū)的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀及未來(lái)預(yù)測(cè)、物價(jià)上漲指數(shù)、行業(yè)投資回報(bào)率及風(fēng)險(xiǎn)率等因素確定風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值為2.85%；2.85%管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償率根據(jù)同行業(yè)投資者投入的額外管理所得到的補(bǔ)償額，確定為1.9%。1.9%合計(jì)7%6、測(cè)算估價(jià)對(duì)象收益價(jià)格估價(jià)對(duì)象建筑物結(jié)構(gòu)為鋼混結(jié)構(gòu)，竣工年代為2007年，耐用年限60年，有效經(jīng)過(guò)年限3年，至估價(jià)時(shí)點(diǎn)，剩余使用年限57年，土地使用類型為出讓，土地剩余使用年限39.1 年，短于建筑物可使用年限，故以土地剩余使用年限39.1 年作為未來(lái)可收益年限。根據(jù)估價(jià)對(duì)象收益具有一定增長(zhǎng)潛力的特點(diǎn)，選用下列公式進(jìn)行估算： 657.08 6% 1- ( 11+6% )39.1 11778 (元/ ) 取整（二）采用市場(chǎng)法測(cè)算估價(jià)對(duì)象比準(zhǔn)價(jià)格1、估價(jià)技術(shù)路線 第一步：選取可比交易實(shí)例；第二步：對(duì)可比交易實(shí)例價(jià)格進(jìn)行交易情況修正、交易日期修正、區(qū)域因素、個(gè)別因素修正；第三步：綜合求取估價(jià)對(duì)象比準(zhǔn)價(jià)格，即可求得估價(jià)結(jié)果V。2、計(jì)算過(guò)程 (1)選取可比交易實(shí)例 根據(jù)估價(jià)替代原則和近期類似地區(qū)同類房地產(chǎn)價(jià)格，選擇3個(gè)可比實(shí)例見(jiàn)下表:實(shí) 例項(xiàng) 目ABC估價(jià)對(duì)象坐 落花卉東路松樹(shù)橋金島花園江北區(qū)觀音橋街道拓展大廈19-9房屋用途商業(yè)商業(yè)商業(yè)商業(yè)價(jià)格（元/）1900 2000 2100 比準(zhǔn)價(jià)格交易時(shí)間2011年5月2011年5月2011年5月估價(jià)時(shí)點(diǎn)面積（）60 70 80 139.08 交易情況正常正常正常正常(2)進(jìn)行各項(xiàng)影響因素修正進(jìn)行交易情況修正:實(shí)例A、B、C均屬公開(kāi)市場(chǎng)交易，價(jià)格較為客觀合理，其修正系數(shù)為：Aa、b、c=100/100進(jìn)行交易日期修正實(shí)例A、B、C均為近期交易案例，房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定，價(jià)格變動(dòng)幅度較小，無(wú)需修正。故實(shí)例A、B、C交易日期修正系數(shù)為：Ba、b、c =100/100進(jìn)行區(qū)域因素修正區(qū)域因素包括街道條件、繁華程度、交通便捷程度、環(huán)境、景觀，公共配套設(shè)施完備程度等，根據(jù)實(shí)例A、B、C及估價(jià)對(duì)象情況，作如下比較修正：修正因素實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C估價(jià)對(duì)象繁華程度距區(qū)級(jí)商業(yè)中心較近距區(qū)級(jí)商業(yè)中心較近距區(qū)級(jí)商業(yè)中心較近距區(qū)級(jí)商業(yè)中心較近交通條件約有6條公交線約有6條公交線約有6條公交線約有6條公交線街道條件臨主干道臨主干道臨主干道臨主干道社會(huì)環(huán)境社會(huì)環(huán)境一般社會(huì)環(huán)境一般社會(huì)環(huán)境一般社會(huì)環(huán)境一般市政基礎(chǔ)設(shè)施較完備較完備較完備較完備臨路狀況較完備較完備較完備較完備離市中心距離距解放碑約8千米距解放碑約8千米距解放碑約8千米距解放碑約8千米環(huán)境、景觀環(huán)境較好，景觀好環(huán)境較好，景觀好環(huán)境較好，景觀好環(huán)境較好，景觀好 修正因素標(biāo)準(zhǔn)權(quán)重實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C估價(jià)對(duì)象繁華程度2020 20 20 20交通條件2020 20 20 20街道條件1010 10 10 10社會(huì)環(huán)境1010 10 10 10市政基礎(chǔ)設(shè)施1010 10 10 10臨路狀況1010 10 10 10離市中心距離1010 10 10 10環(huán)境、景觀1010 10 10 10合 計(jì)100100 100 100 100進(jìn)行個(gè)別因素修正個(gè)別因素修正包括面積、形狀、工程質(zhì)量、結(jié)構(gòu)、新舊程度、設(shè)施設(shè)備等因素，作如下比較修正：修正因素實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C估價(jià)對(duì)象裝修中裝簡(jiǎn)裝清水清水房?jī)r(jià)格結(jié)構(gòu)質(zhì)量鋼混結(jié)構(gòu)鋼混結(jié)構(gòu)鋼混結(jié)構(gòu)鋼混結(jié)構(gòu)樓層、朝向5樓，朝南5樓，朝南5樓，朝南5樓，朝南采光、通風(fēng)良好良好良好良好戶型、形狀三室兩廳三室兩廳三室兩廳三室兩廳新舊程度九成新九成新九成新九成新建筑面積60.00 70.00 80.00 139.08 設(shè)施設(shè)備完備完備完備完備物業(yè)管理良好良好良好良好 修正因素標(biāo)準(zhǔn)權(quán)重實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C估價(jià)對(duì)象裝修1515 15 15 15結(jié)構(gòu)質(zhì)量1515 15 15 15樓層、朝向1010 10 1