土地一級開發(fā)及有關法律問題ppt課件

土地一級開發(fā)及有關法律問題,1,土地一級開發(fā)及有關法律問題,土地一級開發(fā)及有關法律問題,2,目錄,一、概述,二、涉及土地一級開發(fā)的法律規(guī)定,三、以前房企參與土地一級開發(fā)的主要盈利模式,四、土地一級開發(fā)的融資方式問題,五、企業(yè)參與土地一級開發(fā)的法律風險,六、開發(fā)企業(yè)參與土地一級開發(fā)風險防范,土地一級開發(fā)及有關法律問題,3,一、概述,1、土地一級開發(fā)的含義土地一級開發(fā)是伴隨著城市土地儲備制度的發(fā)展而逐漸演變的新型土地開發(fā)形式。2000年12月8日，北京市人大常委會通過的中關村科技園區(qū)條例第四十八條規(guī)定：“中關村科技園區(qū)的土地一級開發(fā)，應當服從中關村科技園區(qū)建設的統(tǒng)一規(guī)劃”。這是在法律法規(guī)中首次提到“土地一級開發(fā)”一詞，但并未對土地一級開發(fā)的涵義做出明確界定。,土地一級開發(fā)及有關法律問題,4,一、概述,2002年12月，北京市國土資源和房屋管理局印發(fā)了北京市土地一級開發(fā)管理暫行辦法（京國土房管出2002100號），第一次從立法角度對土地一級開發(fā)做了較為詳盡權威的界定。該辦法第三條：“本辦法所稱土地一級開發(fā)，是指政府委托市土地整理儲備中心(以下簡稱市土地儲備中心)及分中心，按照土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃及控制性詳細規(guī)劃和年度土地一級開發(fā)計劃，對確定的存量國有土地、擬征用和農(nóng)轉用土地，統(tǒng)一組織進行征地、農(nóng)轉用、拆遷和市政道路等基礎設施建設的行為。”,土地一級開發(fā)及有關法律問題,5,一、概述,土地一級開發(fā)目前尚無統(tǒng)一的學理定義。根據(jù)北京市土地一級開發(fā)管理暫行辦法第三條規(guī)定，土地一級開發(fā)概念可以歸納為：政府按照土地利用總體規(guī)劃、城市建設規(guī)劃及環(huán)境保護等強制性規(guī)定的基礎上，就一定量的土地進行征用、拆遷補償、規(guī)劃設計、市政基礎設施、公共配套設施和環(huán)境景觀建設等活動的總和。,土地一級開發(fā)及有關法律問題,6,一、概述,2、土地一級開發(fā)的內(nèi)容在城市土地開發(fā)中，當?shù)卣凑粘鞘锌傮w規(guī)劃要求辦理前期手續(xù)，對一定區(qū)域范圍內(nèi)的國有土地或集體土地進行統(tǒng)一的征地、拆遷、安置、補償，將原本非國有土地使用權（可能是集體使用權或荒地）轉變了國有土地使用權，從根本上改變了土地的使用性質。然后進行市政配套基礎設施建設等前期開發(fā)建設工作。等到土地驗收完成后開始用于商業(yè)運作，掛牌出讓，進行土地二級開發(fā)。,土地一級開發(fā)及有關法律問題,7,一、概述,3、土地一級開發(fā)的運作過程政府依據(jù)城市總體規(guī)劃編制區(qū)域規(guī)劃或控制性詳細規(guī)劃是土地一級開發(fā)運作流程的開始。一級開發(fā)的驗收完成標志著土地一級開發(fā)的完成。具體來說，土地一級開發(fā)的運作流程分為五個階段：（1）區(qū)域規(guī)劃編制（2）實施方案編制（3）意見征詢和行政審批（4）組織實施征地拆遷和市政工程建設（5）工程驗收,土地一級開發(fā)及有關法律問題,8,一、概述,（1）區(qū)域規(guī)劃編制由地方政府（區(qū)、縣或鄉(xiāng)鎮(zhèn)）主導，根據(jù)城市的總體規(guī)劃及土地利用的總體規(guī)劃，編制擬開發(fā)地塊所屬區(qū)域的總體規(guī)劃或控制性詳細規(guī)劃，并將編制完成的規(guī)劃報送市政府的規(guī)劃主管部門審批，由土地主管部門進行土地預審。實踐中，土地一級開發(fā)商為取得土地一級開發(fā)資格，往往會提前介入，出資或協(xié)助政府完成區(qū)域規(guī)劃的編制控規(guī)。,土地一級開發(fā)及有關法律問題,9,一、概述,（2）實施方案編制地方政府在報審區(qū)域規(guī)劃的同時，需向土地主管部門提出土地一級開發(fā)申請，并完成土地一級開發(fā)實施方案的編制。實施方案的編制應以政府規(guī)劃部門批準的區(qū)域規(guī)劃為依據(jù)，實施方案將作為招標文件的主要組成部分。,土地一級開發(fā)及有關法律問題,10,一、概述,（3）意見征詢和行政審批地方政府的實施方案報送上級政府后，由上級政府土地主管部門牽頭，會同發(fā)展和改革、規(guī)劃、建設、交通、環(huán)保等部門對土地一級開發(fā)提出意見和建議。申報方將根據(jù)意見和建議對實施方案予以調整，直到獲得審核通過。一旦審核確定了實施方案，就可以在實施方案的基礎上整理完成土地一級開發(fā)招標文件。通過公開招標，選定土地一級開發(fā)實施主體，并與之簽署土地一級開發(fā)委托合同。一級開發(fā)商取得授權批復后，持授權憑證到環(huán)境、交通、規(guī)劃、土地等部門辦理行政審批許可手續(xù)。,土地一級開發(fā)及有關法律問題,11,一、概述,（4）組織實施征地拆遷和市政工程建設按照政府批準的實施方案，完成征地拆遷。征地拆遷涉及拆遷安置標準、補償方案及回遷安置，這是一級開發(fā)過程中最容易產(chǎn)生糾紛的階段，會遇到的法律問題很多，非常麻煩。現(xiàn)在是政府的土地征收中心執(zhí)行拆遷，開發(fā)企業(yè)不得參與，對開發(fā)企業(yè)是個好事。但是，在征收拆遷過程中，開發(fā)企業(yè)不是無所作為，而是更要積極參與、積極謀劃，只不過是不要直接面對被拆遷對象。按照政府批準的實施方案，完成市政工程建設。市政工程建設主要是將水、電、氣、通信、道路等市政設施引入待征用地內(nèi)。在市政設施建設和基礎配套設施建設中，會遇招投標、施工合同談判和履行等法律問題。,土地一級開發(fā)及有關法律問題,12,一、概述,（5）工程驗收土地一級開發(fā)的工程驗收包括：審核土地一級開發(fā)主體提交的一級開發(fā)成本報告、審核待征土地地上物清除狀況及拆遷結案手續(xù)、復檢市政工程等。驗收由土地儲備部門、市政建設部門、工程建設管理部門、拆遷管理部門及土地一級開發(fā)商一并完成。本階段，一級開發(fā)企業(yè)關注的是供地進度和成本、利潤的收回，因此會有關于供地方式的合法性、供地文件的合規(guī)性等法律問題。,土地一級開發(fā)及有關法律問題,13,一、概述,4、土地一級開發(fā)與土地儲備、土地整理的區(qū)別和聯(lián)系土地一級開發(fā)與土地儲備、土地整理的含義不完全相同。（1）與土地儲備的區(qū)別和聯(lián)系（2）與土地整理的區(qū)別和聯(lián)系,土地一級開發(fā)及有關法律問題,14,一、概述,（1）與土地儲備的區(qū)別和聯(lián)系2007年頒布的土地儲備管理辦法，所稱土地儲備是指市、縣人民政府國土資源管理部門為實現(xiàn)調控土地市場、促進土地資源合理利用目標，依法取得土地，進行前期開發(fā)、儲存以備供應土地的行為。土地儲備可分為前期開發(fā)、儲存以備供應兩個環(huán)節(jié)，這里的“前期開發(fā)”實際上即是土地一級開發(fā)（一部分還是全部）?？梢娡恋貎浒恋匾患夐_發(fā)，通過土地一級開發(fā)，實現(xiàn)土地儲備。,土地一級開發(fā)及有關法律問題,15,一、概述,（2）與土地整理的區(qū)別和聯(lián)系土地整理源于早期對農(nóng)用地的平整，是指通過采取各種措施，對田、水、路、林、村綜合整治，提高耕地質量，增加有效耕地面積，改善農(nóng)業(yè)生態(tài)條件和生態(tài)環(huán)境的行為。隨后此概念也用于建設用地。土地整理更多的是一種工程實施過程，而土地一級開發(fā)除了工程特征之外，還涉及征用、拆遷、權屬轉移、利益分配以及政府調控等等。由此可見土地一級開發(fā)包括土地整理。,土地一級開發(fā)及有關法律問題,16,一、概述,5、土地一級開發(fā)的主體是政府。在2011年1月21日前，我國基本上是不分一、二級開發(fā)，從征地拆遷開始基本都委托給開發(fā)企業(yè)去做。當時的拆遷都由政府核發(fā)拆遷許可證，委托開發(fā)商或者拆遷公司進行征地、拆遷。有很多都是在沒有實行征收拆遷就將土地掛牌給開發(fā)企業(yè)，就是所說的生地出讓”、“毛地出讓”。,土地一級開發(fā)及有關法律問題,17,一、概述,2011年1月21日施行的國有土地上房屋征收與補償條例第二十七條明確：“禁止建設單位參與搬遷活動”。從而將傳統(tǒng)的“生地出讓”、“毛地出讓”變?yōu)椤笆斓爻鲎尅?，將傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)商一級、二級聯(lián)動開發(fā)的模式變?yōu)檎鲗б患夐_發(fā)模式。過去一些開發(fā)商進行土地一級開發(fā)出現(xiàn)了一些歷史遺留問題，特別是拆遷的遺留問題，對哪些釘子戶企業(yè)不能強拆，征收中心不管或不知道怎么管，法院更不管。到底怎么辦？也可以說在法律上是空白點。,土地一級開發(fā)及有關法律問題,18,一、概述,6、ppp模式與房地產(chǎn)企業(yè)參與土地一級開發(fā)（1）ppp模式很有前途，中共十八屆三中全會提出：“允許社會資本通過特許經(jīng)營等方式參與城市基礎設施投資和運營。”鼓勵和吸引社會資本以合資、獨資、特許經(jīng)營等方式參與建設營運。2014年9月26日，財政部下發(fā)關于推廣運用政府和社會資本合作模式有關問題的通知（財金201476號），成為財政部推廣以來所頒布的第一份正式文件。該文件闡明了PPP模式的意義，即“推廣運用政府和社會資本合作模式，是國家確定的重大經(jīng)濟改革任務，對于加快新型城鎮(zhèn)化建設、提升國家治理能力、構建現(xiàn)代財政制度具有重要意義。,土地一級開發(fā)及有關法律問題,19,一、概述,該文件概括了PPP模式內(nèi)容：通常模式是由社會資本承擔設計、建設、運營、維護基礎設施的大部分工作，并通過“使用者付費”及必要的“政府付費”獲得合理投資回報；政府部門負責基礎設施及公共服務價格和質量監(jiān)管，以保證公共利益最大化。2014年11月29日，財政部又印發(fā)財金2014113號政府和社會資本合作模式操作指南（試行），進一步明確了政府和社會資本合作項目實施質量，規(guī)范項目識別、準備、采購、執(zhí)行、移交各環(huán)節(jié)操作流程。,土地一級開發(fā)及有關法律問題,20,一、概述,12月2日，國家發(fā)改委發(fā)布了關于開展政府和社會資本合作的指導意見，被稱為發(fā)改委PPP模式總動員，明確了PPP項目的范圍、操作模式、工作機制及政策保障等。2015年3月15日，國家發(fā)展改革委和國家開發(fā)銀行發(fā)布關于推進開發(fā)性金融支持政府和社會資本合作有關工作的通知，對社會資本開出了更優(yōu)厚的條件，其中包括貸款期限最長可達30年、貸款利率可適當優(yōu)惠等。,土地一級開發(fā)及有關法律問題,21,一、概述,2015年3月5日，李克強總理在政府工作報告中提出，在基礎設施、公用事業(yè)等領域，積極推廣政府和社會資本合作（PPP）模式。在此前的地方兩會中，各地也紛紛把PPP寫進工作報告。中國高層再度著力推廣PPP模式，與對沖當前經(jīng)濟下行壓力密切相關。提供公共產(chǎn)品、能夠撬動社會資本的PPP模式無疑是實現(xiàn)一系列“穩(wěn)增長”布置的關鍵。在政策的強力刺激下，地方政府積極推進PPP模式?，F(xiàn)在PPP模式已經(jīng)形成了時髦的名詞。,土地一級開發(fā)及有關法律問題,22,一、概述,（2）ppp模式與土地一級開發(fā)關系密切PPP模式是由社會資本承擔設計、建設、運營、維護基礎設施的大部分工作。那么土地一級開發(fā)其中就包括部分基礎設施建設。所以PPP模式與土地一級開發(fā)關系密切。房地產(chǎn)企業(yè)參與土地一級開發(fā)，可以說是一件雙贏的事情。,土地一級開發(fā)及有關法律問題,23,一、概述,政府希望企業(yè)參與土地一級開發(fā)。一是，土地一級開發(fā)需要大量的資金支持，主要用于土地征購、拆遷安撫以及后期基礎設施的建設方面。地方政府，特別是經(jīng)濟不發(fā)達地方的政府在負債比較高的情況下，要想搞好土地一級開發(fā)必須借助社會資金。二是，在土地開發(fā)過程中需要一整套繁復詳實的具體規(guī)劃操作方案，同時還需要大量的人員調配等等工作，這些由房地產(chǎn)企業(yè)完成，減輕政府的工作負擔。三是，房地產(chǎn)企業(yè)自身追求高效率高盈利的特性，必定會盡可能地在保證項目工程的高效率的基礎上考慮最大限度地降低成本，這樣就很大程度地減輕了政府的經(jīng)濟負擔。,土地一級開發(fā)及有關法律問題,24,一、概述,企業(yè)自身也愿意參與到土地一級開發(fā)中來，直接原因就在于企業(yè)的最終目的就是獲取經(jīng)濟利益。具體而言，不同的企業(yè)在參與土地一級開發(fā)的具體實踐中的具體目的也有一些差異。對于國有控股的上市公司而言，它們參與土地一級開發(fā)的過程中追求產(chǎn)值的最大化，而并非最大限度的經(jīng)濟利益，它們在土地開發(fā)過程中會要求將全部投資都能夠納入公司的經(jīng)營業(yè)績之中來。而大部分企業(yè)參與土地一級開發(fā)的目的還是在于追逐利益的最大化，這些企業(yè)希望在土地開發(fā)的后續(xù)工作中能夠獲得出地出讓金的分成。,土地一級開發(fā)及有關法律問題,25,一、概述,然而對于私營企業(yè)參與土地一級開發(fā)的實際目的則不僅希望獲得資金利息，還希望對土地一級開發(fā)后的土地出讓金進行分成。還有一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參與到土地一級開發(fā)中在尋求基本的經(jīng)濟利益的同時，還希望參與到土地的二級開發(fā)中去，即希望在土地出讓的過程中獲利。無論是政府方面還是企業(yè)自身的原因，企業(yè)參與土地一級開發(fā)符合社會主義市場經(jīng)濟發(fā)展的需要，因此可以說是土地開發(fā)過程的大勢所趨。（怎么樣拿到二級開發(fā)）,土地一級開發(fā)及有關法律問題,26,二、涉及土地一級開發(fā)的法律規(guī)定,1、國家的法律（全國人大制定）（1）土地管理法只是對土地一級發(fā)中的征收、征用做了原則規(guī)定第二條第四款：“國家為了公共利益的需要，可以依法對土地實行征收或者征用并給予補償”。根據(jù)這一條規(guī)定，一是征收、征用必須是為了“公共利益”；二是征收、征用必須給予“補償”。第四十四條規(guī)定：“建設占用土地，涉及農(nóng)用地轉為建設用地的，應當辦理農(nóng)用地轉用審批手續(xù)”。這一條強制性規(guī)定農(nóng)用地轉用必須辦理“審批手續(xù)”。,土地一級開發(fā)及有關法律問題,27,二、涉及土地一級開發(fā)的法律規(guī)定,第四十七條第一款規(guī)定的補償原則是：“按照被征收土地的原用途給予補償?！钡谒氖邨l第二款規(guī)定的征收耕地的補償費范圍和標準。補償范圍：包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。補償標準：（1）土地補償費年產(chǎn)值的6至10倍；（2）安置補助費年產(chǎn)值的4至6倍，最高不得超過15倍；（3）地上的附著物和青苗的補償標準，由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。,土地一級開發(fā)及有關法律問題,28,二、涉及土地一級開發(fā)的法律規(guī)定,前述土地補償費和安置補助費最多不超過25倍，特殊情況不能使農(nóng)民保持原有生活水平，可以增加到30倍。（2）城市房地產(chǎn)管理法只是用一條規(guī)定了拆遷給予補償?shù)脑瓌t。第六條為了公共利益的需要，國家可以征收國有土地上單位和個人的房屋，并依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權益；征收個人住宅的，還應當保障被征收人的居住條件。具體辦法由國務院規(guī)定。,土地一級開發(fā)及有關法律問題,29,二、涉及土地一級開發(fā)的法律規(guī)定,2、國務院的條例（國務院制定）2011年1月21日施行的國有土地上房屋征收與補償條例，是土地一級開發(fā)中最主要的法律。因為土地一級開發(fā)中的征收與補償是最難做，工作量也是最大的。,土地一級開發(fā)及有關法律問題,30,二、涉及土地一級開發(fā)的法律規(guī)定,（1）新條例適用范圍的問題可以分三個層次理解新條例適用范圍：第一個層次，必須是為了公共利益所進行的征收與補償。新條例第二條規(guī)定：“為了公共利益的需要，征收國有土地上單位、個人的房屋，應當對被征收房屋所有權人（以下稱被征收人）給予公平補償”。根據(jù)這一條規(guī)定，只是為了公共利益的需要的征收才適用，不是所有的房屋征收和補償行為都由新條例調整。例如純粹的商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項目，就明顯不能啟動政府征收程序。,土地一級開發(fā)及有關法律問題,31,二、涉及土地一級開發(fā)的法律規(guī)定,第二個層次，公共利益法律上列舉了五種情況。新條例第八條以列舉的方式首次對公共利益作了具體的規(guī)定：“（一）國防和外交的需要；（二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要；（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；（四）由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要；（五）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關規(guī)定組織實施的對危房集中、基礎設施落后等地段進行舊城區(qū)改建的需要；（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要”。,土地一級開發(fā)及有關法律問題,32,二、涉及土地一級開發(fā)的法律規(guī)定,第三個層次，新條例第八條以列舉5種類型公共利益后的第（六）項“法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要”。根據(jù)這一條款規(guī)定，其他公共利益必須是法律、行政法規(guī)規(guī)定的。但是有的人主張在公共利益的具體概念很難界定的情形下，可以按照國有土地上房屋征收與補償條例第3條規(guī)定的“決策民主、程序正當、結果公開”的原則，在土地征收中引入法定的民主參與程序來界定公共利益，建立健全土地征收聽證制度，通過公眾參與來最終判斷其征收行為是否符合公共利益的需要。,土地一級開發(fā)及有關法律問題,33,二、涉及土地一級開發(fā)的法律規(guī)定,第四個層次，政府作出征收決定還應當滿足第八條規(guī)定的“確需征收房屋”的要求。不是所有的公共利益建設活動，就一定適用政府征收程序。如果可以通過談判協(xié)商的方式完成購買的，或者可以通過征收以外的其他途徑獲得建設用地的就可以不走進行征收。第五個層次，新條例第九條規(guī)定公共利益建設必須納入規(guī)劃。“應當符合國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項規(guī)劃。保障性安居工程建設、舊城區(qū)改建，應當納入市、縣級國民經(jīng)濟和社會發(fā)展年度計劃”。,土地一級開發(fā)及有關法律問題,34,二、涉及土地一級開發(fā)的法律規(guī)定,需要注意的問題是：此前的城市房屋拆遷管理條例并未對公共利益和非公共利益進行區(qū)分，只是規(guī)定在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上實施的房屋拆遷、補償、安置都適用該條例。現(xiàn)在新的條例把城市房屋拆遷管理條例廢止了，那么非公益性的拆遷補償行為就存在一個法律監(jiān)管的真空?，F(xiàn)實中單純的商業(yè)利益拆遷補償，也還是會在不同程度上涉及到公共利益。比如：企業(yè)的退城進區(qū)、新城區(qū)建設等。,土地一級開發(fā)及有關法律問題,35,二、涉及土地一級開發(fā)的法律規(guī)定,（2）征收與補償主體的問題新條例第四條第一款規(guī)定：“市、縣級人民政府負責本行政區(qū)域的房屋征收與補償工作”。根據(jù)這一條款的規(guī)定，市、縣級人民政府是理所當然的征收主體，改變了以前拆遷公司和開發(fā)公司都可以作為主體新條列第四條第二款規(guī)定：“市、縣級人民政府確定的房屋征收部門（以下稱房屋征收部門）組織實施本行政區(qū)域的房屋征收與補償工作”。根據(jù)這一條款的規(guī)定，房屋征收部門是市、縣級人民政府是實施征收的職能部門，負責的是征收的具體性事務。,土地一級開發(fā)及有關法律問題,36,二、涉及土地一級開發(fā)的法律規(guī)定,在這里需要注意的是，新條例中征收決定等行政行為由政府做出的背景下，房屋征收部門有無以自己的名義做出具體的行政行為的可能。面對紛繁復雜的具體的拆遷補償工作，房屋征收部門做出自己的具體行政行為是難免的。為此，哪些行為由征收主體做出？哪些行為由房屋管理部門做出？在理論上和實踐中都值得注意。新條列第五條第一款規(guī)定：“房屋征收部門可以委托房屋征收實施單位，承擔房屋征收與補償?shù)木唧w工作。房屋征收實施單位不得以營利為目的”。根據(jù)這一條款的規(guī)定，房屋征收實施單位與政府是委托和被委托的關系。所以第二款規(guī)定：“房屋征收部門對房屋征收實施單位在委托范圍內(nèi)實施的房屋征收與補償行為負責監(jiān)督，并對其行為后果承擔法律責任”。,土地一級開發(fā)及有關法律問題,37,二、涉及土地一級開發(fā)的法律規(guī)定,（3）申請人民法院強制執(zhí)行的問題新條例對于征收決定的執(zhí)行，采取的是由行政機關申請法院執(zhí)行的模式，行政機關不再作為強制征收的執(zhí)行主體。新條例第二十八條規(guī)定：“被征收人在法定期限內(nèi)不申請行政復議或者不提起行政訴訟，在補償決定規(guī)定的期限內(nèi)又不搬遷的，由作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依法申請人民法院強制執(zhí)行”。,土地一級開發(fā)及有關法律問題,38,二、涉及土地一級開發(fā)的法律規(guī)定,在我國，根據(jù)有關法律的規(guī)定行政強制執(zhí)行分為兩類：一類是行政機關自己執(zhí)行，另一類是由行政機關申請法院執(zhí)行。這兩類執(zhí)行最大的區(qū)別在于：當法院作為執(zhí)行主體時，應當對行政機關申請執(zhí)行的行為進行合法性審查，對于明顯違法的具體行政行為裁定不予執(zhí)行。即使在被征收人不提起復議或者訴訟的情況下，法院也必然要對征收決定予以審查。但是在實際操作過程中，這項制度設計到底能否順利得到執(zhí)行值得深思。政府和法院以前亂作為的情況比較多，現(xiàn)在不作為的情況太普遍。,土地一級開發(fā)及有關法律問題,39,二、涉及土地一級開發(fā)的法律規(guī)定,3、土地儲備管理辦法（國務院的部委制定）。2007年11月，國土資源部、財政部、中國人民銀行聯(lián)合發(fā)布土地儲備管理辦法。,土地一級開發(fā)及有關法律問題,40,二、涉及土地一級開發(fā)的法律規(guī)定,（1）土地儲備管理辦法背景和目的在2001年以前，國有土地資產(chǎn)通過市場配置的比例不高，透明度低；劃撥土地大量非法入市，隱形交易；隨意減免地價，擠占國有土地收益的現(xiàn)象嚴重，使得大量應有國家取得的土地收益流失到少數(shù)單位和個人手中。這不僅嚴重影響了對土地的保護和合理開發(fā)、利用，而且滋生腐敗現(xiàn)象。為加強國有土地資產(chǎn)管理，切實防止國有土地資產(chǎn)流失，國家開始建立土地儲備制度。,土地一級開發(fā)及有關法律問題,41,二、涉及土地一級開發(fā)的法律規(guī)定,國務院在（國發(fā)20011號）關于加強國有土地資產(chǎn)管理的通知中提出來：“為增強政府對土地市場的調控能力，有條件的地方政府要對建設用地試行收購儲備制度。市、縣人民政府可劃出部分土地收益用于收購土地，金融部門要依法提供信貸支持”。土地儲備管理辦法是在國家試行土地儲備制度的基礎上，國土、財政、銀行三部門聯(lián)合制定的，最大程度地對土地儲備工作予以規(guī)范。,土地一級開發(fā)及有關法律問題,42,二、涉及土地一級開發(fā)的法律規(guī)定,一是注重操作規(guī)范，通過提煉各地開展土地儲備工作的實踐經(jīng)驗，將具有最大共性的運作方式上升為政策，從而最大程度地實現(xiàn)土地儲備制度運行方式的統(tǒng)一。二是注重管理規(guī)范，通過明確土地儲備機構、國土資源管理部門、財政、人民銀行在土地儲備工作中的職能和職責，使各部門和機構能夠按照職責分工，各負其責，互相配合，保證土地儲備工作的順利開展。三是注重政策協(xié)調，依據(jù)土地儲備工作的需要，在土地、財政、金融管理現(xiàn)有的制度框架內(nèi)，使涉及土地儲備工作的政策能夠取得最大的協(xié)調。,土地一級開發(fā)及有關法律問題,43,二、涉及土地一級開發(fā)的法律規(guī)定,（2）關于土地儲備機構性質第三條規(guī)定：“土地儲備機構應為市、縣人民政府批準成立、具有獨立的法人資格、隸屬于國土資源管理部門、統(tǒng)一承擔本行政轄區(qū)內(nèi)土地儲備工作的事業(yè)單位。”為什么這樣設立機構？一是、為了土地儲備與供應的相互協(xié)調。按照法律規(guī)定，市、縣人民政府是土地供應的主體，國土部門的組織實施主體，所以，土地儲備機構必須置于政府國土地部門的領導之下。只有這樣土地儲備資金的收支管理政策、銀行貸款償還才能順暢地進行。,土地一級開發(fā)及有關法律問題,44,二、涉及土地一級開發(fā)的法律規(guī)定,二是、為了實現(xiàn)土地儲備制度的目標。土地儲備是以加強土地調控，規(guī)范土地市場運行，促進土地節(jié)約集約利用，提高建設用地保障能力為目的的，要實現(xiàn)這些目標，事業(yè)單位更為合適，而公司性質的機構，由于存在營利的要求，與這些目標有一定的沖突。三是、只有具有獨立的法人資格才能開展貸款融資活動。,土地一級開發(fā)及有關法律問題,45,二、涉及土地一級開發(fā)的法律規(guī)定,（3）關于土地儲備計劃與項目實施方案土地儲備計劃由國土資、財政及人民銀行編制，政府批準。編制的依據(jù)第七條規(guī)定：“土地儲備實行計劃管理。市、縣人民政府國土資源管理、財政及當?shù)厝嗣胥y行相關分支行等部門應根據(jù)當?shù)亟?jīng)濟和社會發(fā)展計劃、土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、土地利用年度計劃和土地市場供需狀況等共同編制年度土地儲備計劃，報同級人民政府批準，并報上級國土資源管理部門備案?！?土地一級開發(fā)及有關法律問題,46,二、涉及土地一級開發(fā)的法律規(guī)定,土地儲備實行計劃管理，是各地的普遍經(jīng)驗，辦法提出土地儲備計劃由國土資源、財政、人民銀行三家共同編制，一方面是出于調控市場的考慮，另一方面是出于土地儲備規(guī)模與資金預算、貸款規(guī)模銜接的考慮。項目實施方案由國土資源管理部門根據(jù)土地儲備計劃，編制項目實施方案，然后經(jīng)同級人民政府批準后，作為辦理相關審批手續(xù)的依據(jù)。,土地一級開發(fā)及有關法律問題,47,二、涉及土地一級開發(fā)的法律規(guī)定,（4）關于土地儲備的范圍第十條規(guī)定：“下列土地可以納入土地儲備范圍：(一)依法收回的國有土地；(二)收購的土地；(三)行使優(yōu)先購買權取得的土地；(四)已辦理農(nóng)用地轉用、土地征收批準手續(xù)的土地；(五)其他依法取得的土地。”注意的是，土地儲備機構不是政府的部門，可以按市場原則協(xié)商確定收購價格收購土地，但不能強制收購。政府是土地收購的主體，政府收購后交給土地儲備機構。,土地一級開發(fā)及有關法律問題,48,二、涉及土地一級開發(fā)的法律規(guī)定,（5）關于儲備土地的開發(fā)與利用根據(jù)16條至21條的規(guī)定歸納如下幾點：第一點，對儲備土地的開發(fā)就是達到出讓條件的前期開發(fā)，即對納入政府儲備的土地進行必要的基礎設施建設，使土地達到“三通一平”、“七通一平”的出讓要求，實現(xiàn)土地升值。但是前期開發(fā)涉及道路、供水、供電、供氣、排水、通訊、照明、綠化、土地平整等基礎設施建設的，要按照有關規(guī)定，通過公開招標方式選擇工程實施單位。,土地一級開發(fā)及有關法律問題,49,二、涉及土地一級開發(fā)的法律規(guī)定,第二點，對儲備土地的利用包括：出租、臨時利用、融資擔保第三點，儲備土地進行開發(fā)和臨時利用是土地儲備機構的職責。但具體的開發(fā)利用一是要經(jīng)國土資源部門批準，在批準文件中明確土地儲備機構對儲備土地擁有的權利。第四點，對儲備土地，不一定是全部土地證書，只有批準同意以儲備土地為抵押物融資的，才構成核發(fā)土地證書的必要條件。沒有融資需求，就沒有必要批準核發(fā)土地證書后。,土地一級開發(fā)及有關法律問題,50,二、涉及土地一級開發(fā)的法律規(guī)定,（6）關于土地供應儲備土地的供應首先要納入市、縣土地供應計劃，其次，由市、縣國土資源管理部門統(tǒng)一組織供地，而不是土地儲備機構自己供應。4、地方出臺的有關土地一級開發(fā)的法律法規(guī)目前我國沒有統(tǒng)一的關于土地一級開發(fā)的法律、法規(guī)和規(guī)章，但地方政府卻早于國家有了地方法規(guī)。比較有代表性的是2005年8月3日北京市土地儲備和土地一級開發(fā)暫行辦法。,土地一級開發(fā)及有關法律問題,51,二、涉及土地一級開發(fā)的法律規(guī)定,（1）規(guī)定了土地儲備和一級開發(fā)的含義是指“政府依法通過收購、收回、征收等方式儲備國有建設用地，并組織實施拆遷和市政基礎設施建設，達到土地供應條件的行為”。（2）規(guī)定了土地儲備和一級開發(fā)的主管部門是國土資源局，實施部門是土地儲備機構。（3）規(guī)定了土地儲備和一級開發(fā)發(fā)運作的原則是“以政府主導、市場化運作。,土地一級開發(fā)及有關法律問題,52,二、涉及土地一級開發(fā)的法律規(guī)定,（4）規(guī)定了土地儲備和一級開發(fā)的目的是“按照年度土地供應計劃和供地政策，有計劃地向市場供應”。（5）規(guī)定了編制土地儲備開發(fā)計劃5個依據(jù)。即“（1）國民經(jīng)濟和社會發(fā)展計劃、（2）城市總體規(guī)劃、（3）土地利用總體規(guī)劃和近期城市建設規(guī)劃、（4）年度土地利用計劃、（5）年度土地供應”。（6）規(guī)定了編制土地儲備和一級開發(fā)計劃的部門，是市國土局會同有關部門和各區(qū)縣政府編制。,土地一級開發(fā)及有關法律問題,53,二、涉及土地一級開發(fā)的法律規(guī)定,（7）規(guī)定了土地儲備開發(fā)計劃由市國土局會同市相關部門組織實施，不是土地儲備機構組織實施。（8）規(guī)定了土地儲備開發(fā)計劃實施方案由土地儲備機構編制（9）規(guī)定了土地儲備開發(fā)計劃實施方案主要內(nèi)容：待儲備開發(fā)地塊的范圍、土地面積、控規(guī)條件、地上物狀況、儲備開發(fā)成本、土地收益、開發(fā)計劃實施方式。,土地一級開發(fā)及有關法律問題,54,二、涉及土地一級開發(fā)的法律規(guī)定,（10）規(guī)定了“土地儲備機構負責實施土地開發(fā)的，由土地儲備機構負責籌措資金、辦理規(guī)劃、項目核準、征地拆遷及大市政建設等手續(xù)并組織實施?！保?1）規(guī)定了通過招標方式選擇開發(fā)企業(yè)實施土地開發(fā)的，由開發(fā)企業(yè)負責籌措資金、辦理規(guī)劃、項目核準、征地拆遷和大市政建設等手續(xù)并組織實施。招標底價包括土地儲備開發(fā)的預計總成本和利潤，利潤率不高于預計成本的8%。,土地一級開發(fā)及有關法律問題,55,二、涉及土地一級開發(fā)的法律規(guī)定,（12）規(guī)定了土地儲備開發(fā)完成后，由市國土局組織有關部門對土地儲備開發(fā)工作進行驗收。（13）出讓儲備土地簽訂兩個合同：一個是由政府與受讓人簽訂土地出讓合同；另一個是由土地儲備開發(fā)實施單位與受讓人簽訂土地儲備開發(fā)補償合同，收回土地儲備開發(fā)成本。（14）劃撥儲備土地，土地儲備開發(fā)成本由土地使用權人承擔。,土地一級開發(fā)及有關法律問題,56,二、涉及土地一級開發(fā)的法律規(guī)定,（15）土地儲備開發(fā)成本包括：（一）征地、拆遷補償費及有關稅費；（二）收購、收回和置換過程中發(fā)生的有關補償費用；（三）市政基礎設施建設有關費用；（四）招標、拍賣和掛牌交易中發(fā)生的費用；（五）貸款利息；（六）土地儲備開發(fā)供應過程中發(fā)生的審計、律師、工程監(jiān)理等費用，不可預見費以及經(jīng)同級財政和土地主管部門核準的其它支出。,土地一級開發(fā)及有關法律問題,57,三、以前房企參與土地一級開發(fā)的主要盈利模式,以前從事土地一級開發(fā)主要有以下模式1、固定收益模式該模式是指土地一級開發(fā)企業(yè)接受政府的委托，按照土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃等，對確定的存量國有土地、擬征用和農(nóng)轉非土地，統(tǒng)一組織進行征地、農(nóng)轉非、拆遷和市政道路等基礎設施的建設。政府統(tǒng)一支付固定的一級開發(fā)利潤及保證增值收益底線。該模式僅從土地一級開發(fā)本身獲利。,土地一級開發(fā)及有關法律問題,58,三、以前房企參與土地一級開發(fā)的主要盈利模式,北京是采用這一模式的典型。該模式有三種具體形式：一是土地一級開發(fā)由土地儲備機構主導，負責籌措資金、辦理規(guī)劃、項目核準、征地拆遷及大市政建設等手續(xù)并組織實施。開發(fā)企業(yè)僅僅作為土地儲備機構的受托人，具體執(zhí)行一級開發(fā)相關事務，開發(fā)企業(yè)的管理費（利潤率）為開發(fā)成本的2%；,土地一級開發(fā)及有關法律問題,59,三、以前房企參與土地一級開發(fā)的主要盈利模式,二是開發(fā)企業(yè)自行負責籌措資金、辦理規(guī)劃、項目核準、征地拆遷和大市政建設等手續(xù)并組織實施的，利潤率為開發(fā)成本的8%。三是政府承諾收益保底，政府承諾開發(fā)企業(yè)投入土地一級開發(fā)資金每年將獲得最低收益（通常為12-15%），所提取的收益不足開發(fā)總成本的5%時，政府將補足差額。,土地一級開發(fā)及有關法律問題,60,三、以前房企參與土地一級開發(fā)的主要盈利模式,2、分享土地出讓金模式該模式一般是指一級開發(fā)企業(yè)與項目所在地政府聯(lián)手，按照雙方商議確定的一定比例進行直接的土地出讓金分成，以此獲取一級開發(fā)企業(yè)的合法收益。從目前采取此類盈利模式的一些案例來看，一級開發(fā)企業(yè)的背景一般均為項目所在地政府的平臺公司。因為我國土地的是全民所有，為避免國有資產(chǎn)流失，土地出讓金分成模式要求參與合作的一級開發(fā)企業(yè)性質必須是國有企業(yè)。,土地一級開發(fā)及有關法律問題,61,三、以前房企參與土地一級開發(fā)的主要盈利模式,在此模式下，一般有兩種具體操作方法：一是企業(yè)與政府簽訂土地一級開發(fā)委托協(xié)議，協(xié)議中明確雙方土地出讓金分成比例，企業(yè)憑借合法協(xié)議而獲得土地出讓金的分成權；二是企業(yè)與政府合資成立項目公司，企業(yè)憑借在合資公司中股權的占比，而獲得土地出讓金的分成權。,土地一級開發(fā)及有關法律問題,62,三、以前房企參與土地一級開發(fā)的主要盈利模式,3、分享土地增值收益該模式是指一級開發(fā)企業(yè)除獲得土地一級開發(fā)成本補償部分外，還可以與政府商定按一定比例分享土地出讓金增值收益。這種盈利模式在我國土地一級開發(fā)領域也較為普遍。分配比例通常跟土地一級開發(fā)的難度大小有關，一些拆遷難度比較大，或者是地理位置相對較偏的地塊，土地一級開發(fā)商的分成通常要高些。,土地一級開發(fā)及有關法律問題,63,三、以前房企參與土地一級開發(fā)的主要盈利模式,實現(xiàn)這種模式收益必須有兩個條件：一是，前提在于地政府的分享機制、并且在企業(yè)與政府間簽訂的土地一級開發(fā)委托協(xié)議中確定。二是，土地一級開發(fā)企業(yè)要有實現(xiàn)土地增值的措施有。如：投資環(huán)境景觀，提高生態(tài)環(huán)境的效益來實現(xiàn)土地增值；投資公共設施建設，包括教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、商業(yè)服務、行政管理、社區(qū)服務、養(yǎng)老服務等。,土地一級開發(fā)及有關法律問題,64,三、以前房企參與土地一級開發(fā)的主要盈利模式,4、持有部分優(yōu)質公建配套設施模式該模式是指政府授權土地一級開發(fā)主體可以投資公共配套設施，開發(fā)商則可以通過持有優(yōu)質公建物業(yè)所有權，提供公共配套服務而獲得長期現(xiàn)金流。這種模式采用的較少。實現(xiàn)這種模式收益必須有兩個條件：一是，該盈利模式的前提是政府允許土地一級開發(fā)主體進行部分配套的二級開發(fā)建設。二是，該盈利模式的關鍵是一級開發(fā)企業(yè)決策時對優(yōu)質公共公建的判斷正確。,土地一級開發(fā)及有關法律問題,65,三、以前房企參與土地一級開發(fā)的主要盈利模式,5、一二級聯(lián)動開發(fā)，低價拿地該模式是指土地一級開發(fā)主體通過與政府協(xié)商，創(chuàng)造一些條件讓一級開發(fā)商取得部分二級開發(fā)項目，實現(xiàn)一二級聯(lián)動開發(fā)，獲取較高收益。特別是通過與政府在土地一級開發(fā)環(huán)節(jié)建立的良好合作，土地一級開發(fā)企業(yè)往往能以事先約定好的較低價格獲得二級土地開發(fā)。實現(xiàn)這種模式收益必須有兩個條件：一是，該盈利模式的前提是政府與一級開發(fā)企業(yè)的合作關系，決定了開發(fā)企業(yè)能否獲得土地二級開發(fā)項目。,土地一級開發(fā)及有關法律問題,66,三、以前房企參與土地一級開發(fā)的主要盈利模式,二是，該盈利模式的關鍵一級開發(fā)企業(yè)具有卓越的二級開發(fā)能力。通常有兩種方式低價拿地：一是，一級開發(fā)企業(yè)通過土地一級開發(fā)建設市政基礎設施，或幫助政府代建一級開發(fā)工程，無償或低價獲得部分土地進行開發(fā)；二是，一級開發(fā)企業(yè)與政府協(xié)商，制定有利于一級開發(fā)企業(yè)土地出讓規(guī)則，確保拿到優(yōu)質地塊。,土地一級開發(fā)及有關法律問題,67,四、土地一級開發(fā)的融資方式問題,土地一級開發(fā)需要投入巨額資金，一直以來，融資問題都是土地一級開發(fā)的核心問題之一。政府運作模式下土地一級開發(fā)的融資方式主要有：,土地一級開發(fā)及有關法律問題,68,四、土地一級開發(fā)的融資方式問題,1、土地儲備銀行貸款。政府主要依靠土地儲備貸款來充實土地一級開發(fā)所需的資金。土地儲備機構要負擔較大的貸款利息。并且，受經(jīng)濟形勢和國家土地調控政策的影響，在城市規(guī)劃發(fā)生變化的情況下，原定的土地出讓計劃可能變得利潤下降甚至沒有利潤，土地儲備機構要負擔較大的還貸風險。,土地一級開發(fā)及有關法律問題,69,四、土地一級開發(fā)的融資方式問題,2、土地一級開發(fā)基金。政府用拍賣儲備土地收回的錢以及收繳的土地出讓金、城市建設稅等資金建立土地一級開發(fā)基金。由于從總體上通過競標拍賣收回的錢肯定收大于支,開發(fā)基金就會越滾越多,從而形成土地一級開發(fā)資金不斷充實的良性循環(huán)。,土地一級開發(fā)及有關法律問題,70,四、土地一級開發(fā)的融資方式問題,3、地方政府債券、企業(yè)債、私募產(chǎn)業(yè)基金。土地一級開發(fā)屬于一種政府行為，發(fā)行地方政府債券，籌集資金,用于當?shù)亻_發(fā)建設是適合的。甚至可以由被征用人、被拆遷人購買地方政府債券,這樣可以讓原土地使用人也享受到土地未來價值增長的收益,使拆遷工作易于進行。預算法規(guī)定只有國務院才可決定發(fā)行地方政府債券。,土地一級開發(fā)及有關法律問題,71,四、土地一級開發(fā)的融資方式問題,4、信托融資計劃。由土地一級開發(fā)主體作為融資人,信托公司作為受托人,發(fā)行受托計劃,向委托人取得信托資金后,購買融資人的優(yōu)先收益權,信托計劃期滿時,融資人按照協(xié)議規(guī)定溢價購回有限收益權。如，重慶市的信托貸款。但是信托貸款仍然是以地方政府的財政擔保發(fā)行的，仍然離不開政府的財力和政策支持，2012年2月1日后信托公司不得以信托資金發(fā)放土地儲備貸款。,土地一級開發(fā)及有關法律問題,72,四、土地一級開發(fā)的融資方式問題,5、BT或BOT模式融資。采用BT或BOT模式開發(fā)，所需要的資金全部由獲得特許專營的企業(yè)通過融資、貸款解決。政府不提供擔保資金，但可適當貸款或參股，共同投資。該模式的優(yōu)點在于政府能夠借助于一些資金雄厚、技術先進的企業(yè)（或機構）來完成基礎設施的建設。例如，中國鐵建十六局集團投資12億元建設南昌市國體中心及西客站路網(wǎng)BT項目。,土地一級開發(fā)及有關法律問題,73,四、土地一級開發(fā)的融資方式問題,6、賦予原土地使用者“期權”。由于土地一級開發(fā)資金主要用于征地補償、房屋拆遷、土地平整、基礎設施配套建設等,其中征地拆遷費用占總資金量的一半以上，如果通過與原土地使用者簽訂協(xié)議,賦予其一定的“期權”，就可以降低前期開發(fā)資金的總需求量。并且因為賦予了原土地使用者一定比例的土地收益分成權(期權)，在最大限度上保障了原土地使用者的權益,會更有利于推動拆遷工作的順利進行。,土地一級開發(fā)及有關法律問題,74,四、土地一級開發(fā)的融資方式問題,7、用儲備土地抵押融資。由于土地儲備機構可以獲得一級開發(fā)階段的土地使用證土地儲備證，故可采取土地抵押融資。此外，還可以不動產(chǎn)收益權質押擔保融資。參考國務院關于實施西部大開發(fā)若干政策措施的通知(國發(fā)(2000)33號)“擴大以基礎設施項目收費權或收益權為質押發(fā)放貸款的范圍”的規(guī)定。在土地一級開發(fā)的融資擔保方面，可以試行將土地儲備收益權質押擔保融資或通過固定土地一級開發(fā)收款賬戶的方式，將收款賬戶質押擔保融資。,土地一級開發(fā)及有關法律問題,75,五、企業(yè)參與土地一級開發(fā)的法律風險,企業(yè)在參與土地一級開發(fā)過程中機遇和風險并存，其法律風險，具體表現(xiàn)：1、政府的政策缺乏穩(wěn)定性的風險（政府信譽風險）2、土地出讓收益分成與相關法律法規(guī)或政策相沖突的風險3、征地與拆遷困難的風險4、土地一級開發(fā)融資難風險5、資金鏈斷裂風險6、土地出讓價格風險（市場風險）7、政府財力不足造成投資成本不能及時收回的風險,土地一級開發(fā)及有關法律問題,76,五、企業(yè)參與土地一級開發(fā)的法律風險,1、政府的政策缺乏穩(wěn)定性的風險（政府信譽風險）政策與法律相比較，一方面具有綱領性，另一方面又具有不穩(wěn)定性。土地一級開發(fā)一般時間比較長，在開發(fā)工程中政策可以發(fā)生變化，這就決定開發(fā)企業(yè)要跟隨政府不斷修改的新政策的變化而不斷調整。而政府政策的調整又將對企業(yè)參與土地一級開發(fā)的前期預定好的一整套實施方案以及資金投入方案造成嚴重的影響。這種不定期的政策變動一方面會造成企業(yè)內(nèi)部融資的困難，另一方面又會造成開發(fā)成本增加。,土地一級開發(fā)及有關法律問題,77,五、企業(yè)參與土地一級開發(fā)的法律風險,特別是因為政策的變動從而使得土地一級開發(fā)的標的土地無法通過，就會導致整個開發(fā)項目不能如期進行，這樣企業(yè)與政府所簽訂的相關方面的土地一級開發(fā)合同也就不再產(chǎn)生法律效力，在此之前開發(fā)企業(yè)所投入的費用就會能損失。2、土地出讓收益分成與相關法律法規(guī)或政策相沖突的風險目前，土地一級開發(fā)增值收益的盈利模式在我國較為常見。土地出讓收益分成已經(jīng)成為一級開發(fā)較為重要的利潤來源，對此國家沒有統(tǒng)一的法律規(guī)范，而細推敲有法律沖突。,土地一級開發(fā)及有關法律問題,78,五、企業(yè)參與土地一級開發(fā)的法律風險,有的省雖然制定了地方法規(guī)進行規(guī)定，如海南省人民政府關于規(guī)范企業(yè)參與土地成片開發(fā)的通知第七條規(guī)定：“土地出讓收入扣除土地開發(fā)成本后余下的純收益部分，按照市、縣政府所得不得低于30%的比例，確定市、縣政府與主開發(fā)企業(yè)的分成比例。”而這一規(guī)定與“國發(fā)200631號”文件相沖突。“國發(fā)200631號”文件規(guī)定，“國有土地使用權出讓總價款全額納入地方預算，繳入地方國庫，實行收支兩條線管理?！毕鄾_突。如果地方政府依據(jù)中央的規(guī)定不履行合同，就非常不好處理。,土地一級開發(fā)及有關法律問題,79,五、企業(yè)參與土地一級開發(fā)的法律風險,3、征地與拆遷困難的風險土地一級開發(fā)都會涉及到征地與拆遷安置等相關事項，征地特別是農(nóng)用地的征用涉及到政府的審批，而拆遷安置又是土地一級開發(fā)較大且不可預知的風險。征地最終能否得到政府的審批，拆遷安置是否能順利實施，尤其是“釘子戶”的多少，將是土地一級開發(fā)合同履行的一大風險。,土地一級開發(fā)及有關法律問題,80,五、企業(yè)參與土地一級開發(fā)的法律風險,4、土地一級開發(fā)融資難風險土地一級開發(fā)與土地二級開發(fā)相比較，存在難以融資的風險。在土地二級開發(fā)中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以土地設定抵押直接融資，也可以預售房屋抵押融資。但在土地一級開發(fā)期間，開發(fā)企業(yè)不享有該幅國有土地的使用權，不可能利用該項目的標的物（土地）予以融資，開發(fā)企業(yè)存在融資難的風險。,土地一級開發(fā)及有關法律問題,81,五、企業(yè)參與土地一級開發(fā)的法律風險,5、資金鏈斷裂風險土地一級開發(fā)與土地二級開發(fā)相比較，土地一級開發(fā)周期長、資金需求量大。隨著土地儲備管理辦法的實施，政府土地儲備機構的融資空間大為改善，但一般土地一級開發(fā)企業(yè)融資依然困難。土地一級開發(fā)企業(yè)墊資時間比較長，征地、拆遷安置需要大筆資金，在這種情況下，開發(fā)企業(yè)若沒有雄厚的資金保障或有較強的融資能力，勢必面臨資金斷裂的風險。,土地一級開發(fā)及有關法律問題,82,五、企業(yè)參與土地一級開發(fā)的法律風險,6、土地出讓價格風險（市場風險）一方面，當?shù)赝恋毓^多或者房地產(chǎn)市場不景氣時，土地出讓價格過低甚至流標，土地一級開發(fā)企業(yè)就不能按照預計收回投資；另一方面，當?shù)赝恋毓^少或者房地產(chǎn)市場火爆時，土地出讓價格過高，而自身資金實力不夠，也將無法實現(xiàn)通過土地一級開發(fā)拿地的目的。,土地一級開發(fā)及有關法律問題,83,五、企業(yè)參與土地一級開發(fā)的法律風險,7、政府財力不足造成投資成本不能及時收回的風險涉及公益建設的土地一級開發(fā)的投資費用是由政府來撥付的。但是，政府能否按照約定時間償債是一個企業(yè)應當提前考慮的問題，因為政府的償債能力也是有限的，特別是有些地方政府負債相當高的情況下。一旦政府不能如期償債，企業(yè)就必須有能力來親自來承擔這一部分資金虧空，才不至于造成資金鏈斷裂，從而造成更大的金融風險。,土地一級開發(fā)及有關法律問題,84,六、開發(fā)企業(yè)參與土地一級開發(fā)風險防范,1、審查項目合法性對于土地一級開發(fā)企業(yè)來說，在投資土地一級開發(fā)項目時，首先需要考慮的問題是土地一級開發(fā)項目是否合法。由于目前國家對土地一級開發(fā)沒有法律層面的規(guī)定，各地規(guī)定并不一致，而且各地地方政府操作也比較亂，實踐中有些項目的合法性方面存在問題。因此，開發(fā)企業(yè)應重視項目的合法性問題。主要從以下三個方面對土地一級開發(fā)項目的合法性進行審查：,土地一級開發(fā)及有關法律問題,85,六、開發(fā)企業(yè)參與土地一級開發(fā)風險防范,（1）項目是否符合城市總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃。實踐中，有些地方政府急于進行城市建設，甚至在城市總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃還沒有編制和批準的情況下，就委托開發(fā)企業(yè)開始進行土地一級開發(fā)。若將來城市總體規(guī)劃和土地總體利用計劃得不到批準，地方政府又無力償還開發(fā)企業(yè)已投入的開發(fā)費用。所以，開發(fā)企業(yè)首先要審查項目是否符合城市總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃。,土地一級開發(fā)及有關法律問題,86,六、開發(fā)企業(yè)參與土地一級開發(fā)風險防范,（2）立項文件的合法性。開發(fā)企業(yè)在簽訂合同之前應認真審核項目立項文件的合法性。一要審查有審批權限的政府是否已經(jīng)批準立項；二要審查立項文件的內(nèi)容與實際操作的內(nèi)容是否一致在實踐存在著一些須經(jīng)省級政府批準但只有地方縣級政府或經(jīng)濟開發(fā)區(qū)管委會的批文的情形，若出現(xiàn)上述情形，開發(fā)企業(yè)應當請求政府須對立項文件進行補充和完善。（3）其他相關項目文件的合法性。開發(fā)企業(yè)還應認真審核其他項目文件的合法性，比如控制性規(guī)劃文件是否已經(jīng)批準，征地拆遷文件合法性等。,土地一級開發(fā)及有關法律問題,87,六、開發(fā)企業(yè)參與土地一級開發(fā)風險防范,2、要求主管地政府提供相應的政府文件。（1）土地一級開發(fā)企業(yè)應當要求當?shù)卣峁┯嘘P土地一級開發(fā)項目的政府文件。一要明確該土地一級開發(fā)的操作方式；二要明確該操作方式的合法性，確保該土地一級開發(fā)合同的有效性。（2）土地一級開發(fā)企業(yè)與當?shù)卣炗喭恋赝恋匾患夐_