未來房地產(chǎn)市場發(fā)展格局分析

未來房地產(chǎn)市場發(fā)展格局分析一、預(yù)計到2020年房地產(chǎn)發(fā)展仍有較大空間我國未來的房地產(chǎn)市場空間仍大與目前的發(fā)展階段有關(guān)，根據(jù)第六次人口普查數(shù)據(jù)計算結(jié)果，我國目前的住房還處在戶均不到一套水平，還存在較大的住房需求缺口。現(xiàn)在中國的新房交易占到總交易量的80%左右，二手房交易量占比小，且集中于北京、上海這些一線城市，只有這些城市新房與二手房交易各自占比相當(dāng)。而美國、日本、歐洲這些發(fā)達(dá)國家主要是以舊房交易為主。比如，美國2009年有7%的家庭換房，其中90%的交易是舊房交易。其原因在于發(fā)達(dá)國家的住房套數(shù)比家庭戶數(shù)還多。未來房地產(chǎn)市場發(fā)展仍有較大空間，這是因為：1城市人口不斷增長對住房需求較大城市人口不斷增長，今后幾年1億左右農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口和其他常住人口在城鎮(zhèn)落戶將產(chǎn)生巨大的住房需求。城市人口的增長包括三個來源，一是農(nóng)民進(jìn)城所產(chǎn)生的新市民。目前我國城鎮(zhèn)化率為53.7%，根據(jù)世界城鎮(zhèn)化發(fā)展普遍規(guī)律，我國仍處于城鎮(zhèn)化率30%70%的快速發(fā)展區(qū)間。按照我國新型城鎮(zhèn)化發(fā)展規(guī)劃的目標(biāo)，城鎮(zhèn)化率將在2020年達(dá)到60%左右，這意味著未來城市將吸納超過8500萬的新增人口；二是通過戶籍落戶實現(xiàn)真正的市民化。目前戶籍人口城鎮(zhèn)化率只有36%左右，16.7%的城市居住的人口未實現(xiàn)真正的市民化，無法享受相應(yīng)的權(quán)利和保障，無法完全融入城市，釋放需求。新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃的發(fā)展目標(biāo)將2020年的戶籍人口城鎮(zhèn)化率設(shè)定為45%左右，戶籍人口城鎮(zhèn)化率與常住人口城鎮(zhèn)化率差距將會不斷縮小，未來將實現(xiàn)1億左右農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口和其他常住人口在城鎮(zhèn)落戶，這會產(chǎn)生巨大的住房需求；三是人口從中小城市向大城市的集聚。人口普查數(shù)據(jù)表明，近10年來人口遷移存在一個發(fā)展趨勢，即人口正在從中小城市向大城市不斷聚集，且人口超過100萬的城市住房需求更為旺盛。大城市新增人口較多，房價增長較快，住宅需求較大。2棚戶區(qū)改造與改善性需求將進(jìn)一步推動房地產(chǎn)市場“今后一個時期，改造約1億人居住的城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城中村”。棚戶區(qū)改造是我國政府為改造城鎮(zhèn)危舊住房、改善困難家庭住房條件而推出的一項民心工程。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部統(tǒng)計顯示，我國在過去幾年進(jìn)行了大規(guī)模的棚戶區(qū)改造，約改造5000萬平方米棚戶區(qū)，近100萬住房困難家庭的住房條件得到了改善。未來全國還有1400多萬戶需要進(jìn)行棚改。尚未改造的棚戶區(qū)大多位于中西部地區(qū)、獨(dú)立工礦區(qū)、資源枯竭型城市和三線企業(yè)較集中的城市。通過改造，這些區(qū)域的約1億居住人口將會搬遷進(jìn)新的住宅。這必將產(chǎn)生巨大的住宅需求和配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)需求。棚戶區(qū)改造是政府對棚戶區(qū)居民內(nèi)在改善性需求的順應(yīng)，其他市場主體的改善性需求將通過自身市場行為釋放住房需求。目前我國城鎮(zhèn)人均住房面積31平方米，但人均住房面積低于20平方米的家庭還占32%，其中一部分需要政府的支持，另一部分主體將通過自身努力在未來幾年逐步改善居住條件，我國住房的改善性需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有結(jié)束。3家庭小型化導(dǎo)致住房需求增加改革開放以后，隨著計劃生育政策、城市化進(jìn)程、現(xiàn)代生活方式演進(jìn)等因素，家庭分化加劇，小型化趨勢明顯。家庭規(guī)模已從1982年的每戶4.41人縮小為2010年的每戶3.1人。這就使得在總?cè)丝诓蛔兊臈l件下，住房需求也在增加。過去10年，僅僅因為家庭小型化因素，導(dǎo)致住房需求增加9.1%。預(yù)計到2020年，即使將受計劃生育政策調(diào)整影響的1000萬人考慮進(jìn)來，這一基本趨勢也不會發(fā)生改變。4購買力強(qiáng)勁支撐房地產(chǎn)需求當(dāng)前勞動力人口達(dá)到頂峰，并且在未來一段時間內(nèi)仍將保持在高位。根據(jù)第六次人口普查數(shù)據(jù)，購房能力最強(qiáng)的20-49歲人口占比為54.8%，對房地產(chǎn)影響最大的35-46歲之間的高儲蓄人口比重是42.6%；中國人口撫養(yǎng)比不到35%，遠(yuǎn)低于日本，未來若干年人口因素對住房需求的增加仍將存在。根據(jù)“十八大”提出的“2020年實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值和城鄉(xiāng)居民人均收入比2010年翻一番”的“收入倍增計劃”，未來購房的支付能力也將因收入的提高而增強(qiáng)。二、未來房地產(chǎn)市場增速將逐步放緩過去10年的商品房銷售面積年均增長速度是16%，未來我們將逐漸告別如此高速的增長速度，銷售面積和價格上漲將會放緩。1998年到2011年房地產(chǎn)開發(fā)投資高速增長，年復(fù)合增長率24.4%。從2012年起，這種高速增長的情況開始發(fā)生變化，2012年和2013年分別同比增長11.4%和19.4%，整體上明顯放緩。這種放緩符合規(guī)律，是房地產(chǎn)持續(xù)十幾年的高速增長以后，規(guī)律性地回落。這種回落不僅僅表現(xiàn)在投資方面，還表現(xiàn)在銷售以及其他方面。所以，增速換擋是當(dāng)前的一個比較明顯的特征。1潛在增長率下降宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)入中高速增長階段我國經(jīng)濟(jì)由長達(dá)30多年的高速發(fā)展階段轉(zhuǎn)向中高速發(fā)展階段，已是國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)學(xué)界的普遍共識，國內(nèi)外研究機(jī)構(gòu)和專家認(rèn)為，“十三五”期間我國潛在增長率將在5%-8%之間。投資拉動的增長方式已出現(xiàn)弊端和動力不足的問題，結(jié)構(gòu)調(diào)整和戰(zhàn)略思路的調(diào)整，更多注重經(jīng)濟(jì)增長的質(zhì)量和效益，城鎮(zhèn)化的發(fā)展也更加注重質(zhì)量和生態(tài)，城市建設(shè)也將告別大拆大建，房地產(chǎn)發(fā)展恐將告別“野蠻生長”階段，逐漸回歸理性。2近年快速增加的住房供給市場短期難以消化中國未來一段時期房地產(chǎn)需求仍將持續(xù)上升，但供不應(yīng)求的局面已經(jīng)過去。當(dāng)前，全國住宅庫存積壓已達(dá)3億平米，2012-2014年住宅市場已呈現(xiàn)明顯的供過于求態(tài)勢。預(yù)計到2017年，中國住宅市場重新恢復(fù)供求平衡，但在2020年以后需求增速或?qū)②呌谙陆?。按?009-2012年以來全國每年銷售的住房套數(shù)計算（每套100平方米以上），每年可解決2600萬-3000萬人口入城，但實際每年城鎮(zhèn)化人口不足2300萬。根據(jù)目前的施工面積和銷售情況，假設(shè)未來每年依然銷售940萬套住宅，8年銷售7520萬套，至少可以解決2.26億人的居住，而城市增加的人口實際只有1.76億，只需要5833萬套，未來8年住房供應(yīng)超過需求1700萬套。此外，城市化所創(chuàng)造的住宅“剛需”也無法完全消化如此多的供給。未來10年，所謂“剛需”也就是每年城鎮(zhèn)首次置業(yè)的新房需求年均大約是2.7億-3.2億平米，假設(shè)剛需在全部新房成交中占比35%，可以推算出全國每年的商品住宅銷售面積至多是7.8億-9.2億平米。這樣的銷售量即便與2011年的銷量相比，也縮水了5%-20%，房地產(chǎn)市場或?qū)⑦M(jìn)入“買方市場”。3存量規(guī)模巨大影響房地產(chǎn)新建投資速度這十幾年來大規(guī)模建房，使得整體的存量規(guī)模已經(jīng)相當(dāng)龐大，住宅結(jié)構(gòu)也發(fā)生了變化。盡管市場交易仍然以新建房為主，但存量房的規(guī)模和新建房的建筑規(guī)模已平分秋色，所以存量房的交易量如果繼續(xù)增大，對新建住房投資也將產(chǎn)生影響。從客觀上來講，房地產(chǎn)不可能永遠(yuǎn)高歌猛進(jìn)，到了一定程度會規(guī)律性地回落，這種回落并不是泡沫的破裂，而是市場向均衡的回歸。預(yù)計2018年城鎮(zhèn)住宅存量估計將超過250億平方米，巨大的存量必然會影響房地產(chǎn)的新增投資速度。盡管目前我國房地產(chǎn)商品住宅實際增速仍保持2位數(shù)增長，但預(yù)計未來將逐漸減緩，到2019年甚至可能會開始負(fù)增長。4新型城鎮(zhèn)化更加重視質(zhì)的建設(shè)不再側(cè)重追求速度簡要回顧中國的房地產(chǎn)市場發(fā)展歷程不難發(fā)現(xiàn)，十多年的房地產(chǎn)上升周期一方面得益于經(jīng)濟(jì)發(fā)展、投資環(huán)境和人口結(jié)構(gòu)，另一方面也得益于房地產(chǎn)制度的改革所釋放的政策紅利。經(jīng)過這些年的快速發(fā)展，這些“紅利”已基本吸收和釋放，下階段的房地產(chǎn)市場將由新型城鎮(zhèn)化等新的發(fā)展模式來拉動，更加注重發(fā)展的質(zhì)量和民生水平的提高以及生態(tài)環(huán)境的可持續(xù)發(fā)展，房地產(chǎn)發(fā)展的重點(diǎn)也隨之改變。過去10年的城鎮(zhèn)化速度為年均1.36，未來的城鎮(zhèn)化速度將降低為每年0.8-1.0。盡管這依然是一個較快的速度，但是質(zhì)的提高更為關(guān)鍵，這也促使房地產(chǎn)發(fā)展更加向人性化和更加注重經(jīng)營管理的方向邁進(jìn)。三、未來房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢1雙軌供給模式正在形成“十二五”期間，保障房供給大幅度提高，現(xiàn)在差不多達(dá)到12%-13%左右，全部建成以后，到2015年保障家庭會達(dá)到20%左右。預(yù)計未來，我國將逐漸建成“雙軌”供給模式?！半p軌”一邊是市場軌，一邊是政府軌，各自歸位，起到了市場配置資源的決定性作用，也發(fā)揮了政府的民生保障作用。而雙軌的形成特別是保障房的占比增加，對商品房市場有一定的影響。一方面填補(bǔ)了開發(fā)企業(yè)對利潤較少、戶型較小、價格較低的此類住宅熱情不夠的市場缺陷，另一方面也存在擠占低端商品房市場的可能。但總體來說，隨著城市保障房的推開以及農(nóng)村土地制度改革的啟動，未來中國房地產(chǎn)將從以往只注重“效率優(yōu)先”的時代，進(jìn)入到相對的“公平時代”。過去十多年中國房地產(chǎn)市場的最大受益者是政府、開發(fā)商和部分城郊農(nóng)民，而買單者大部分都是城市的普通民眾。展望未來十年，房地產(chǎn)的收益分配逐漸轉(zhuǎn)向公平改善狀態(tài)。房地產(chǎn)市場也會從單一的商品房市場轉(zhuǎn)向“商品房+保障房”的雙軌市場。2區(qū)域市場繼續(xù)分化整體房地產(chǎn)市場分化嚴(yán)重，一線城市的問題集中在土地供給相對有限，高地價問題突出，三四線城市則顯現(xiàn)出較為明顯的產(chǎn)能過剩，未來國家將逐步引導(dǎo)約1億人在中西部地區(qū)就近城鎮(zhèn)化，緩解區(qū)域和城市發(fā)展不平衡以及中西部城市吸納力不足的問題。調(diào)查顯示，中國房地產(chǎn)市場在銷售、土地市場以及房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績上都表現(xiàn)出分化的特征。許多大城市進(jìn)入存量房時代，需求仍然較為旺盛，但主要依靠存量交易?！氨鄙蠌V深”四個一線城市的存量房交易量均遠(yuǎn)超新房交易量，而部分二線城市，如南京、天津、杭州、成都等也逐漸進(jìn)入存量房時代；一些城市前期存量較大，消化需要較長時間。江蘇、浙江這樣經(jīng)濟(jì)比較好的東部省份，全省大多數(shù)地方的住宅去庫存周期已經(jīng)長達(dá)15-16個月左右；另外一些城市則是新建住宅過多、過快，局部地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展過快，某些地方出現(xiàn)了所謂的“鬼城”。286個地級以上市房地產(chǎn)發(fā)展風(fēng)險評估中，風(fēng)險最集中的區(qū)域在我國西北地區(qū)，并且風(fēng)險最高的前50個城市幾乎均為三線城市。就市級層面而言，現(xiàn)在很多城市都在興建新城、衛(wèi)星城。未來將更加注重中西部城市建設(shè)的產(chǎn)業(yè)吸納和基礎(chǔ)設(shè)施配套問題，但任務(wù)更為艱巨，道路更為漫長。3業(yè)態(tài)從住宅開發(fā)銷售逐漸偏向商業(yè)物業(yè)經(jīng)營首先是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的重點(diǎn)正在從住宅房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)向商業(yè)房地產(chǎn)市場。過去企業(yè)的開發(fā)業(yè)態(tài)比較單一，基本上以住宅為主，這在當(dāng)前的市場環(huán)境中具有較大的經(jīng)營風(fēng)險。隨著樓市調(diào)控深入，大量投資投機(jī)需求被擠出，住宅市場容量相對縮減，其他如商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等新型業(yè)態(tài)則空間巨大。未來的房地產(chǎn)產(chǎn)品，將不僅為了單純地滿足一般性居住，還將為人們提供旅游、消費(fèi)等服務(wù)，這都是全新的市場發(fā)展機(jī)遇。其次是更多的開發(fā)商會在城鎮(zhèn)化過程中更加偏向于持有和經(jīng)營商業(yè)物業(yè)。城鎮(zhèn)化率超過50%以后更多地會向商業(yè)物業(yè)轉(zhuǎn)移。香港的前七大地產(chǎn)商都用了二十多年的時間，基本上將持有物業(yè)的盈利從20%上升到60%以上，而賣房子的盈利則縮小到40%以下。我國的房地產(chǎn)市場正在從過去的銷售房產(chǎn)，到現(xiàn)在經(jīng)營房產(chǎn)轉(zhuǎn)變。住宅及商業(yè)物業(yè)的持有運(yùn)營、社區(qū)運(yùn)營、物業(yè)管理等運(yùn)營模式將迎來成熟期。4開發(fā)模式將從單一走向聯(lián)合總結(jié)過去10年，房企的盈利模式最根本的便是土地溢價。過去10年，土地幾乎是從計劃價或零地價走到市場價，增值空間較大，但今后土地是從市場價到市場價，漲跌都由市場決定，這就非?？简炂髽I(yè)的綜合開發(fā)能力，要求房企必須找到有利于企業(yè)資金周轉(zhuǎn)的任何一種開發(fā)模式。過去的條件支持單打獨(dú)斗的開發(fā)企業(yè)，未來則可能要更多考慮聯(lián)合開發(fā)的模式。5房地產(chǎn)衍生金融服務(wù)將快速發(fā)展過去房地產(chǎn)的融資渠道較少，貨幣政策也相對寬松，房企比較習(xí)慣于間接融資，主要是銀行貸款。隨著市場化改革的推進(jìn)，房地產(chǎn)投融資市場走向模式化、穩(wěn)定化的趨勢不會改變?，F(xiàn)階段，房地產(chǎn)融資將出現(xiàn)投資人的專業(yè)化和融資的直接化的特點(diǎn)，前者會將民間融資走向基金化運(yùn)作，后者會使得結(jié)構(gòu)融資興起。今