南京市浦口區(qū)鑫寶源家庭農(nóng)場(chǎng)可行性研究報(bào)告

. 南京市浦口區(qū)鑫寶源家庭農(nóng)場(chǎng) 可 行 性 研 究 報(bào) 告 二O一四年七月十八日目錄第一章總論第一節(jié) 項(xiàng)目提要一、項(xiàng)目名稱二、擬建設(shè)地點(diǎn)三、項(xiàng)目建設(shè)單位四、項(xiàng)目總負(fù)責(zé)人五、建設(shè)內(nèi)容六、項(xiàng)目建設(shè)的指導(dǎo)思想第二節(jié) 基本情況一、基本情況分析第三節(jié)項(xiàng)目建設(shè)背景與必要性一、項(xiàng)目建設(shè)背景：二、建設(shè)的必要性第四節(jié)項(xiàng)目建設(shè)的有利條件一、選址地區(qū)的優(yōu)勢(shì)第五節(jié)項(xiàng)目建設(shè)提出的依據(jù)第二章市場(chǎng)分析及銷售設(shè)想第一節(jié)市場(chǎng)分析第二節(jié)目標(biāo)市場(chǎng)一、按人群劃分二、按區(qū)域劃分三、其他目標(biāo)群體第三節(jié)市民農(nóng)夫銷售設(shè)想一、銷售設(shè)想二、銷售策略三、銷售戰(zhàn)略四、促銷價(jià)格制度五、產(chǎn)品銷售費(fèi)用預(yù)測(cè)第三章建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案第一節(jié)建設(shè)規(guī)模第二節(jié)產(chǎn)品方案第四章不可行因素分析第五章財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)第一節(jié)基本數(shù)據(jù)與說明一、生產(chǎn)安排二、5銷售收入三、總成本費(fèi)用第二節(jié)盈利能力分析第三節(jié)不確定性分析一、敏感性分析二、盈虧平衡分析第六章社會(huì)效益一、對(duì)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化政策有重大意義二、調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)帶動(dòng)農(nóng)業(yè)發(fā)展三、增加就業(yè)機(jī)會(huì)，保障社會(huì)安定第七章可行性研究結(jié)論第一節(jié)項(xiàng)目可行性研究結(jié)論第二節(jié)建議.第一章總論第一節(jié) 項(xiàng)目提要一、項(xiàng)目名稱：南京市浦口區(qū)鑫寶源家庭農(nóng)場(chǎng)可行性研究報(bào)告二、建設(shè)地點(diǎn)：該地位于星甸街道雙山社區(qū)簽訂佴南、佴北交界處190畝農(nóng)村土地三、項(xiàng)目建設(shè)單位：南京市浦口區(qū)鑫寶源家庭農(nóng)場(chǎng)四、項(xiàng)目總負(fù)責(zé)人：鄒圣強(qiáng)五、建設(shè)內(nèi)容：建設(shè)內(nèi)容包括110畝土地，80畝水面。準(zhǔn)備開設(shè)的項(xiàng)目有：（一）觀賞苗木種植類1、雪松20萬(wàn)株2、紫薇5萬(wàn)株3、日本櫻花1萬(wàn)株（二）果樹類1、桃樹1000棵2、梨樹500棵3、葡萄1000株（三）迷你蔬菜類黃、綠色袖珍南瓜、紅、黃色矮生番茄、迷你黃瓜、微型吉祥茄等迷你蔬菜20畝。（四）養(yǎng)殖類1、青、鰱、鯉、鯽四大魚種10萬(wàn)尾2、紅鯽魚、中國(guó)金魚、日本錦鯉等觀賞魚5萬(wàn)尾。3、跑山雞3000只（五）市民農(nóng)夫類1、家庭農(nóng)場(chǎng)，菜地認(rèn)領(lǐng)： （1）劃分規(guī)劃出一部分土地，實(shí)行會(huì)員制認(rèn)領(lǐng)。（2）以年為最低單位，會(huì)員認(rèn)領(lǐng)一塊（或以上）菜地并交納所需費(fèi)用，即可掛牌標(biāo)明菜地歸屬權(quán)，會(huì)員自選種植套餐種類。2、果樹認(rèn)領(lǐng)、采摘體驗(yàn)（1）以家庭為單位，出租核桃樹和板栗樹的所有權(quán)，為果樹命名掛牌。（2）可以采取多種方式進(jìn)行管理，也可以平日由農(nóng)場(chǎng)負(fù)責(zé)照管（雇人），收獲所得歸顧客所有。（3）采摘體驗(yàn)，劃出少量體驗(yàn)地塊用于客戶短期體驗(yàn)。3、家禽名義認(rèn)養(yǎng)（可以每人認(rèn)一只雞，可以自己命名）4、垂釣，客戶可以選擇天塘、斤塘兩種垂釣?zāi)Ｊ?，自由垂釣?、燒烤，露營(yíng)：（1）搭建休息場(chǎng)所，供客人聊天聚會(huì)休閑觀景。（2）在農(nóng)場(chǎng)辟出燒烤場(chǎng)地，開發(fā)戶外燒烤項(xiàng)目，收取食材場(chǎng)地費(fèi)用。六、項(xiàng)目建設(shè)的指導(dǎo)思想以國(guó)家政策導(dǎo)向?yàn)橐罁?jù)，以造福一方百姓為基點(diǎn)，大力發(fā)展生態(tài)種植和生態(tài)養(yǎng)殖，滿足市民休閑生活需求，擴(kuò)大當(dāng)?shù)剞r(nóng)民就業(yè)，為村組和國(guó)家做貢獻(xiàn)。第二節(jié) 基本情況一、基本情況分析 目前的190畝土地為經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)，項(xiàng)目租期為20年。周邊道路、水電設(shè)施齊全。距離作為省級(jí)開發(fā)區(qū)配套園區(qū)的功能定位的石橋工業(yè)集中區(qū)垂直距離一公里左右，距離浦口經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)橋林園區(qū)僅十公里左右，距離蘇皖交接星甸街道僅3公里左右，周邊還有佴南、佴北等自然村組，所以這里將會(huì)有很多人聚集，加之道路四通八達(dá)，為打造集生態(tài)與休閑為一體的農(nóng)莊項(xiàng)目提供了良好的環(huán)境基礎(chǔ)。第三節(jié)項(xiàng)目建設(shè)背景與必要性一、項(xiàng)目建設(shè)背景：1、經(jīng)過30多年改革開放，我國(guó)城鎮(zhèn)化建設(shè)已經(jīng)入黃金期，國(guó)家將環(huán)境文明建設(shè)納入國(guó)家第五大最新發(fā)展戰(zhàn)略。因此、觀賞苗木的種植和銷售將有著無(wú)比巨大的市場(chǎng)潛力。2、現(xiàn)在，食品安全問題弄得大家人心惶惶，作為一個(gè)中國(guó)人，如果不是故意閉目塞聽，總可以從媒體上了解到一些事實(shí)：蘇丹紅、陳餡月餅、三聚氰胺毒奶粉、染色饅頭、瘦肉精豬肉、非法食品添加劑、打避孕藥的黃瓜、用硫磺薰過的中藥、地溝油可以這么說，無(wú)論吃什么都可能有假。但是依靠有關(guān)部門不是百分之百地就能解決問題，（如果能百分之百的解決問題，就不會(huì)出現(xiàn)那么多的食品安全事件了），因此，到農(nóng)場(chǎng)去自行體驗(yàn)種菜、采摘的市民大量農(nóng)夫?qū)?yīng)運(yùn)而生。3、食品價(jià)格問題，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，CPI同比上漲壓力增強(qiáng)。其中，食品類上漲幅度較大%，再次成為拉動(dòng)CPI上漲的“主力軍”。 幾年來，極端氣候的不斷出現(xiàn)，干旱災(zāi)害的頻發(fā)，再加上我國(guó)自身水資源的短缺，再度引發(fā)了我國(guó)食品安全隱憂。所以，經(jīng)家庭農(nóng)場(chǎng)生產(chǎn)的環(huán)保綠色食品將深受廣大市民的歡迎。 4、都市壓力， “城市壓力病”被忽視。中國(guó)社會(huì)自改革開放以來，經(jīng)過近30年的高速發(fā)展，社會(huì)的方方面面都已發(fā)生了深刻的變化，但有一個(gè)方面的變化長(zhǎng)期以來卻被人們忽視了，這就是人的生存方式的變化。漫長(zhǎng)的農(nóng)耕社會(huì)，新中國(guó)成立后長(zhǎng)期的“大鍋飯”體制，使國(guó)人養(yǎng)成了以淡定和慢節(jié)奏為主調(diào)的生存方式。隨著社會(huì)的迅速轉(zhuǎn)型，現(xiàn)代化、全球化、市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)、競(jìng)爭(zhēng)等已成為社會(huì)的主題詞。在這些主題詞背后釋放出的是一股股強(qiáng)大無(wú)比的壓力，這些壓力一方面在推動(dòng)社會(huì)的前進(jìn)，同時(shí)不知不覺中把人們壓得喘不過氣來。家庭農(nóng)場(chǎng)將為這些群體提供釋放壓力的休閑勝地。4、自己買種子種菜成為當(dāng)下一種時(shí)尚的生活方式。最近，在德國(guó)把腸疫情的元兇定為芽苗菜后，國(guó)內(nèi)介紹如何自己生豆芽的帖子立刻出奇地火。在與不安全食品的周旋和鏖戰(zhàn)中，人們已經(jīng)疲憊不堪，索性回歸到最原始的生存狀態(tài)，自種自食，自養(yǎng)自用，當(dāng)起快樂的“自給族”。 5、縱觀世界，從東京到紐約、倫敦，越來越多的都市人樂于當(dāng)“農(nóng)夫”。他們“兵分兩路”，一路人馬回歸農(nóng)村、體驗(yàn)田園生活，或找個(gè)村落長(zhǎng)期定居；另一路人馬干脆在城市的角角落落尋找出路，樓頂、地下室和花園都開墾成了自留地。加拿大和美國(guó)今年興起了樓頂農(nóng)場(chǎng)熱，這股熱潮并不是非專業(yè)人士的小打小鬧，而是有資本的農(nóng)產(chǎn)品供應(yīng)商掀起的轟轟烈烈的城市墾荒運(yùn)動(dòng)，無(wú)需消費(fèi)者親自動(dòng)手，每周送貨上門。對(duì)綠色食品的青睞、對(duì)食品安全的擔(dān)心，導(dǎo)致全球又掀起了一波自給自足熱潮。二、建設(shè)的必要性1、 由于這塊地的原為農(nóng)民分散經(jīng)營(yíng)，大部分土地要么栽種些零散植物，要么栽栽停停，要么長(zhǎng)期閑置荒蕪，這對(duì)促進(jìn)資源的合理利用來說是一種浪費(fèi)。2、 青奧會(huì)之后，南京江北將迎來新城建設(shè)的快速發(fā)展時(shí)期，綠化建設(shè)成為城市化建設(shè)的最重要環(huán)節(jié)。農(nóng)場(chǎng)種植的觀賞苗木成長(zhǎng)期在3到5年即可出售，新城建設(shè)將為農(nóng)場(chǎng)的苗木銷售提供巨大的市場(chǎng)。3、 浦口開發(fā)區(qū)、石橋工業(yè)集中區(qū)和星甸街道的快速建設(shè)帶來了千載難逢的機(jī)會(huì)，意味著這一片人流量會(huì)激增，帶來的機(jī)遇也有很多。4、 目前都市農(nóng)夫是當(dāng)下的一種時(shí)尚的生活方式，可以緩解都市快節(jié)奏所帶來的壓抑。5、 食品安全和食品價(jià)格問題弄得人心惶惶，回歸原始，感受自然，自給自足是當(dāng)下很多家庭的想要的。6、 周邊的道路修建完善，周邊相關(guān)人員如果到家庭農(nóng)場(chǎng)消費(fèi)的話也很方便，只幾十分鐘時(shí)間就可以到農(nóng)場(chǎng)里了。第四節(jié)項(xiàng)目建設(shè)的有利條件一、選址地區(qū)的優(yōu)勢(shì)1、臨近浦口開發(fā)區(qū)橋林園區(qū)和石橋工業(yè)集中區(qū)以及星甸街道，相當(dāng)部分是中產(chǎn)階層，符合家庭農(nóng)場(chǎng)的需求2、附近供水供電充足，土地、水面分布合理，可以靈活規(guī)劃。3、土地適合種植各種果樹、觀賞林木、水面可以養(yǎng)殖青、鰱、鯉、鯽四大魚類和觀賞魚種，田邊、林間、草地還飼養(yǎng)著數(shù)千只禽類。4、周邊環(huán)境非常適合別墅區(qū)的開發(fā)建設(shè)，到那時(shí)有更多的富人居住，也屬于目標(biāo)群體，這些富人可能已經(jīng)厭惡了都市的煩悶，希望體驗(yàn)更好的生活，家庭農(nóng)場(chǎng)是個(gè)不錯(cuò)的選擇，可以很好的放松身心。第五節(jié)項(xiàng)目建設(shè)提出的依據(jù)1、黨的十八大和全國(guó)十二屆人大均對(duì)城郊結(jié)合部農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)提出明確的鼓勵(lì)政策。 2、建設(shè)家庭農(nóng)場(chǎng)符合國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的長(zhǎng)期規(guī)劃，部門、地區(qū)發(fā)展規(guī)劃，經(jīng)濟(jì)建設(shè)的方針、任務(wù)、產(chǎn)業(yè)政策和投資政策。 3、經(jīng)營(yíng)者已經(jīng)取得12年流轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)權(quán)利，并且獲得南京市浦口區(qū)鑫寶源家庭農(nóng)場(chǎng)營(yíng)業(yè)執(zhí)照。 4、經(jīng)營(yíng)者具有雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力、擁有生態(tài)種養(yǎng)殖技術(shù)團(tuán)隊(duì)、掌握家庭農(nóng)場(chǎng)熟練的造作技術(shù)和能力、完善的管理和財(cái)務(wù)制度。 5、經(jīng)營(yíng)地的自然環(huán)境良好，屬于小丘陵地貌，常年溫度適宜、水資源豐富、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)保環(huán)境良好。第二章市場(chǎng)分析及銷售設(shè)想第一節(jié)市場(chǎng)分析市場(chǎng)需求量：以南京市區(qū)江北新區(qū)為最大觀賞苗木需求區(qū)域，另外安徽馬鞍山、滁州也是觀賞苗木的重要輻射營(yíng)銷區(qū)域，此外，周邊的浦口開發(fā)區(qū)橋林園區(qū)、石橋工業(yè)集中區(qū)、星甸街道等是市民農(nóng)夫的巨大產(chǎn)源。第二節(jié)目標(biāo)市場(chǎng)農(nóng)場(chǎng)的目標(biāo)群體有一、按人群劃分 1、收入：富人、中薪階層、無(wú)收入群體（老人）2、年齡：青年、中年（壓力最大）、老年注：以上目標(biāo)群一般為三世同堂或兩口之家。二、按區(qū)域：開發(fā)區(qū)、工業(yè)園區(qū)、街道小區(qū)、別墅區(qū)三、其他目標(biāo)群體周邊輻射型：被農(nóng)場(chǎng)多元化資源的某一點(diǎn)吸引。由于距離近不遠(yuǎn)所以也會(huì)屬于農(nóng)場(chǎng)的目標(biāo)客群。這樣一來，多元化優(yōu)勢(shì)再次放大，無(wú)論客戶變化，總會(huì)在農(nóng)場(chǎng)找到自己的喜好。第三節(jié)市民農(nóng)夫銷售設(shè)想一、 市民農(nóng)夫銷售設(shè)想1、簡(jiǎn)述：菜地共有20畝，1畝=660平方米，除去過道等一些必要的配套措施，總共為客人提供大概10000平方米。如果按向每戶出租300平方米做家庭農(nóng)場(chǎng)，可以出租給30戶家庭。此外，每戶還可以加價(jià)來認(rèn)購(gòu)核桃樹或者梨樹，按單價(jià)算。租地后也可以以自己名義認(rèn)購(gòu)一只跑山雞，可以自己命名。2、銷售準(zhǔn)備:（1）制定地塊完整規(guī)劃圖，確定農(nóng)耕樣板區(qū)；（2）確定每個(gè)地塊的面積、長(zhǎng)、寬等具體數(shù)據(jù)并印制簽約用圖（包括不規(guī)則地塊），制定編號(hào)、價(jià)格；（3）制定廣告推廣計(jì)劃、活動(dòng)安排；（4）印制廣告冊(cè)宣傳等資料；（5）確定并印制合同正本，合同附件的準(zhǔn)備（包括：附件、位置圖、交地標(biāo)準(zhǔn)等）；（6）確定定金收取時(shí)間及金額，制作選地號(hào)碼牌或排號(hào)表（7）計(jì)算地塊成本（包括道路、水電、基礎(chǔ)設(shè)施、人工等成本）（8）確定每個(gè)地塊的上下水及飲用水、電等供給方式及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)3、銷售流程:（1）來電約訪（接聽客戶來電，介紹簡(jiǎn)單情況，約客戶來現(xiàn)場(chǎng)參觀樣板區(qū)）（2）接待來訪客戶（接待到訪客戶，介紹整體規(guī)劃，帶領(lǐng)客戶實(shí)地參觀，解答客戶疑問，增強(qiáng)客戶購(gòu)買欲，記錄客戶反饋信息）（3）交定金（4）通知選地（通知客戶上門，簽約交款，簽約需帶本人身份證明，付款方式可采取一次性付款或分期付款）（5）交地驗(yàn)收（付清尾款，交地驗(yàn)收）二、銷售策略產(chǎn)品策略：為鼓勵(lì)目標(biāo)群體長(zhǎng)期租賃家庭農(nóng)場(chǎng)，可以開展“租地送雞”（租一年以上的），因?yàn)樽馄谳^短的話維護(hù)成本比較高，去尋找一個(gè)新的租客比維持一個(gè)舊的租客的費(fèi)用高出許多，而且土地閑著的期間，還要自己打理（如擱置太久沒人租，長(zhǎng)雜草了）。價(jià)格策略：租期以一年為周期計(jì)算的話，每100平方米一年收取1000元。因?yàn)?，如果按月出租的話，到了冬季基本上就沒人會(huì)租了。在每戶租地后可以認(rèn)購(gòu)樹，認(rèn)購(gòu)一棵樹100塊一年，可以采取多種方式進(jìn)行管理，也可以平日由農(nóng)場(chǎng)負(fù)責(zé)照管（雇人的話額外計(jì)算），收獲所得歸顧客所有。備注：1.前來租賃的人不一定每戶都租100平方米，可以租多或租少，價(jià)格按實(shí)際租地大小計(jì)算。2.水電費(fèi)每戶在簽約時(shí)付200定金，年末多退少補(bǔ)。渠道策略：開展“推廣折扣”活動(dòng)，如果原先租賃人介紹其他人來租賃家庭農(nóng)場(chǎng)的話，可以享受1年租金8折的折扣。只需在簽訂租賃合同的時(shí)候?qū)懮贤扑]人的名字即可。促銷策略：開展“免費(fèi)體驗(yàn)”活動(dòng)，劃開土地的一部分（600平方米）和一定數(shù)量的樹作為體驗(yàn)地，顧客可以在里面進(jìn)行為期一個(gè)月的體驗(yàn)，不收取租金的。如果樹有收成而顧客想享有的話則可按折扣價(jià)出售。在體驗(yàn)期間，每個(gè)顧客如果邀請(qǐng)其他人來進(jìn)行體驗(yàn)活動(dòng)還可以獲得土雞贈(zèng)送（一旦體驗(yàn)地滿后則不送）。三、銷售戰(zhàn)略：劃開一部分地用作試驗(yàn)田，開展各種活動(dòng)，爭(zhēng)取在短期內(nèi)提高前來體驗(yàn)和租賃的顧客。其次，利用原先租賃人推廣就有折扣的方法，提高租賃人的參與度和積極性促使其去推廣，從而爭(zhēng)取到更多的租賃顧客（還減少了很多推廣成本）。這樣，同學(xué)、朋友或鄰居在同一塊土地上種植，樂在其中，又可以相互交流。同時(shí)，減少土地的閑置期，減少人力、維護(hù)等成本的支出。這樣，在一年中就能獲得相對(duì)穩(wěn)定的收入，減少不確定性的發(fā)生。四、促銷價(jià)格制度對(duì)與別墅區(qū)的富人來說，擁有更多的財(cái)富，可能會(huì)租賃更多的土地。如果富人一次過租500平方米以上，也應(yīng)采取相應(yīng)的折扣。五、市民農(nóng)夫銷售費(fèi)用預(yù)測(cè)（1）請(qǐng)人制定地塊完整規(guī)劃圖 3000元（2）印制簽約用紙每張2毛錢，印200張共40元（3）建設(shè)兩個(gè)農(nóng)具房用于存放農(nóng)具（一個(gè)5000元），購(gòu)買各種農(nóng)具提供給顧客，大約100件各種各樣用于耕種的農(nóng)具，平均50塊一件，共5000。總花費(fèi)：10000元（4）印制廣告冊(cè)宣傳等資料300元（5）印制合同正本，合同附件每份10塊，印100份，共1000元（6）選地號(hào)碼牌每個(gè)5塊，需要80個(gè)，共400元（7）道路建設(shè)成本：共需鋪100米的大道，每鋪十米500元，共需5000元；基礎(chǔ)設(shè)施維護(hù)、人工、水電維護(hù)成本：每100平方米需10元每月，每月共需660元（8）確定每個(gè)地塊弄好水表、水龍頭、電表、路燈、凳子、每1000平方米一個(gè)自造休息小亭（弄6個(gè)）等設(shè)施5000元成本費(fèi)用總計(jì)：300+40+10000+300+1000+400+5000+660+5000=22640元第三章建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案第一節(jié)建設(shè)規(guī)模 家庭農(nóng)場(chǎng)共110畝土地和80畝水面，其中90畝用于苗木種植，20畝種植迷你蔬菜作市民農(nóng)夫租賃田地。80畝水面，其中50畝養(yǎng)殖四大食用魚，可以開辟休閑垂釣區(qū)，30畝養(yǎng)殖觀賞魚。田邊、林間、草地為家禽養(yǎng)殖區(qū)域?？盏亟ㄔO(shè)生產(chǎn)、辦公、倉(cāng)庫(kù)用房300平方米。第二節(jié)產(chǎn)品方案 1、苗木、食用魚、觀賞魚、迷你蔬菜、家禽、水果銷售由銷售部承擔(dān)銷售管理。對(duì)于客戶的項(xiàng)目采購(gòu)實(shí)行合同制銷售；對(duì)于市民零星采購(gòu)，實(shí)行價(jià)格面議銷售。2、家庭農(nóng)場(chǎng)，菜地認(rèn)領(lǐng)：（1）劃分規(guī)劃出一部分土地，實(shí)行會(huì)員制認(rèn)領(lǐng)。（2）以年為最低單位，會(huì)員認(rèn)領(lǐng)一塊（或以上）菜地并交納所需費(fèi)用，即可掛牌標(biāo)明菜地歸屬權(quán)，會(huì)員自選種植套餐種類。3、果樹認(rèn)領(lǐng)、采摘體驗(yàn)（1）以家庭為單位，出租核桃樹和板栗樹的所有權(quán)，為果樹命名掛牌。（2）可以采取多種方式進(jìn)行管理，也可以平日由農(nóng)場(chǎng)負(fù)責(zé)照管（雇人），收獲所得歸顧客所有。（3）采摘體驗(yàn)，劃出少量體驗(yàn)地塊用于客戶短期體驗(yàn)。4、家禽名義認(rèn)養(yǎng)（可以每人認(rèn)一只雞，可以自己命名）5、燒烤，露營(yíng)：（1）搭建休息場(chǎng)所，供客人聊天聚會(huì)休閑觀景。（2）在農(nóng)場(chǎng)辟出燒烤場(chǎng)地，開發(fā)戶外燒烤項(xiàng)目，收取食材場(chǎng)地費(fèi)用?；顒?dòng)方案主要有：租地送雞、推廣折扣、免費(fèi)體驗(yàn)第四章不可行因素分析1、種植的觀賞苗木、觀賞魚等不符合客戶品質(zhì)要求，導(dǎo)致銷量下降。2、開發(fā)區(qū)屬于產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目聚集區(qū)，參與休閑的人員受到限制，到農(nóng)場(chǎng)消費(fèi)的人群減少。3、周邊居住的大多是工薪階層，可以說一天上班差不多8個(gè)小時(shí)，根本沒那么多時(shí)間去打理家庭農(nóng)場(chǎng)4、有的人不喜歡家庭農(nóng)場(chǎng)，甚至認(rèn)為是自討沒趣，即使閑著也不會(huì)去干5、住別墅的富人很有錢，估計(jì)只會(huì)去玩玩，在免費(fèi)體驗(yàn)后，并不會(huì)租賃土地。6、受天氣的影響大，且租賃者可能由于自身原因（如技術(shù)），作物平均產(chǎn)量低而產(chǎn)生不必要的糾紛。7、這種家庭農(nóng)場(chǎng)，餐桌自供，是一種小農(nóng)經(jīng)濟(jì)意識(shí)的蘇醒，背離了社會(huì)分工越來越細(xì)、越來越專業(yè)化的經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律。第五章財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)第一節(jié)基本數(shù)據(jù)與說明一、5年銷售總收入3375萬(wàn)元。1、雪松20萬(wàn)株，5年后生長(zhǎng)到3米，每株80元，價(jià)值1600萬(wàn)元。2、紫薇5萬(wàn)株，5年后生長(zhǎng)到10公分，每株200元，價(jià)值1000萬(wàn)元3、日本櫻花，1萬(wàn)株，5年后生長(zhǎng)到開花期，每株300元，價(jià)值300萬(wàn)元。4、果樹0.25萬(wàn)株，5年后每株年產(chǎn)200元，價(jià)值50萬(wàn)元。市民農(nóng)夫認(rèn)養(yǎng)價(jià)格翻番，價(jià)值100萬(wàn)元。5、食用魚50畝，1年后每畝每年3000元，價(jià)值15萬(wàn)元。5年總價(jià)值75萬(wàn)元。6、觀賞魚30畝，1年后每畝10000元，價(jià)值30萬(wàn)元。5年總價(jià)值150玩元7、跑山雞3000只，1年后每只40元，價(jià)值12萬(wàn)元，產(chǎn)蛋8萬(wàn)元，年度價(jià)值20萬(wàn)元。5年總價(jià)值100萬(wàn)元。8、市民農(nóng)夫30戶租金：每戶租賃300平方米，每年3000元，價(jià)值10萬(wàn)元。5年總價(jià)值50萬(wàn)元。二、總成本費(fèi)用2790萬(wàn)元。1、平均每年使用20人，每人每年用工成本5萬(wàn)元，5年總支出500萬(wàn)元。2、種養(yǎng)殖各項(xiàng)成本綜合約為60%，5年總支出1995萬(wàn)元。3、辦公用房建設(shè)300平方米，加上、水電使用和管養(yǎng)，平均每年25萬(wàn)元，5年總支出125萬(wàn)元。4、辦公費(fèi)每年平均10萬(wàn)元，5年總支出50萬(wàn)元。5、稅收按總產(chǎn)值3000萬(wàn)元平均4%計(jì)算，5年總支出120萬(wàn)元。第二節(jié)盈利能力分析前5年，農(nóng)莊處于建設(shè)期，各項(xiàng)成本較高，總利潤(rùn)585萬(wàn)元，平均每年利潤(rùn)117萬(wàn)元。利潤(rùn)率為1.7%。5年后完成生產(chǎn)管理、銷售管理、人員管理成熟期，成本將下降1個(gè)百分點(diǎn)，利潤(rùn)將達(dá)到2.7%左右。同等規(guī)模生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)將實(shí)現(xiàn)每年180萬(wàn)元以上。第六章社會(huì)效益一、對(duì)貫徹落實(shí)國(guó)家省、地、市的農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化政策有重大意義所謂的“家庭農(nóng)場(chǎng)”很多都是是開墾城市的街角、空地、垃圾場(chǎng)邊和鐵道旁等閑置