購(gòu)物中心前期物業(yè)管理方案

商業(yè)財(cái)產(chǎn)管理詞典計(jì)劃根據(jù)其經(jīng)營(yíng)方式，主要以單體經(jīng)營(yíng)，集中管理的模式，統(tǒng)一管理商業(yè)街商業(yè)街商場(chǎng)，是當(dāng)前開(kāi)發(fā)商普遍推進(jìn)的一種方法，管理良好，對(duì)培育區(qū)域商業(yè)中心和商業(yè)品牌有重要影響。對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)、銷售商店是前提，但開(kāi)發(fā)、銷售是不夠的，必須建立管理商店的專業(yè)經(jīng)營(yíng)公司，才能長(zhǎng)期發(fā)展。目前國(guó)內(nèi)商家購(gòu)買者往往依賴于收取租金，歸還銀行商家抵押貸款，在這種情況下，開(kāi)發(fā)商對(duì)商家管理更為重要。商家經(jīng)營(yíng)不好，影響商家租賃收益的，業(yè)主不能返還抵押貸款，最終風(fēng)險(xiǎn)仍應(yīng)落在開(kāi)發(fā)商頭上。1.0商店財(cái)產(chǎn)管理概念讓買方“一站式”購(gòu)物。讓賣方享受“一站式”保姆服務(wù)，專業(yè)化的市場(chǎng)可以進(jìn)入更高的階段。“一站式”管理和采購(gòu)模式是在專業(yè)市場(chǎng)吸引客戶的重要手段，也是未來(lái)建設(shè)專業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)。建材城打破了傳統(tǒng)的商業(yè)模式，根據(jù)產(chǎn)業(yè)集群的特點(diǎn)，引進(jìn)了綜合提供批發(fā)、禮物、展示貿(mào)易、交易、零售、物流、倉(cāng)庫(kù)、辦公室、生活支持、原材料支持、管理支持等12種專業(yè)服務(wù)的常駐理念?？傮w上是“統(tǒng)一管理，分布式管理”。專業(yè)市場(chǎng)是有計(jì)劃的商業(yè)聚會(huì)，對(duì)商家的“綜合管理、分散管理”是與其他房地產(chǎn)不同的專業(yè)市場(chǎng)的核心特征?！敖y(tǒng)一管理”，商家要由代表所有者權(quán)利的、業(yè)主、開(kāi)發(fā)商委托的管理公司統(tǒng)一管理，沒(méi)有統(tǒng)一管理的店鋪面臨激烈的零售市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)?！胺稚⒔?jīng)營(yíng)”是商家提供消費(fèi)者和經(jīng)營(yíng)者間交易的場(chǎng)所，因?yàn)樯碳夜芾碚卟荒苤苯舆M(jìn)行商業(yè)交易，在消費(fèi)者和經(jīng)營(yíng)者之間架起了橋梁。1.1商場(chǎng)的統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)理念在于統(tǒng)一投資吸引管理、統(tǒng)一營(yíng)銷、統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督、統(tǒng)一物觀。要實(shí)現(xiàn)“統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)分散經(jīng)營(yíng)”經(jīng)營(yíng)模式，在商家銷售合同中，承租人應(yīng)遵守經(jīng)營(yíng)公司的統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)。依法確定商家管理公司的管理地位。1.1.1“統(tǒng)一投資吸引管理”要求為吸引投資進(jìn)行品牌審計(jì)管理和完善的租賃管理?！捌放茖徲?jì)管理”是指投資對(duì)象必須經(jīng)過(guò)品牌審計(jì)才能接近。審計(jì)必須有有效的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、生產(chǎn)許可證、注冊(cè)商標(biāo)注冊(cè)證、產(chǎn)品資格授權(quán)委托書(shū)(適用于批發(fā)分銷商)、品牌代理委托書(shū)(適用于壟斷分銷商)、商業(yè)登記證、法人許可委托書(shū)等。“完善的租賃管理”是指簽署租賃，必須進(jìn)入合同的核心條款。租賃管理包括合同租賃、租賃期限、付款方式、財(cái)產(chǎn)管理費(fèi)的收取等其他重要租賃條件的管理。例如：l承租人的經(jīng)營(yíng)形式受全體商家統(tǒng)一事業(yè)計(jì)劃的限制，如有重大變化，應(yīng)經(jīng)業(yè)主委員會(huì)批準(zhǔn)(在業(yè)主委員會(huì)成立前，由開(kāi)發(fā)商批準(zhǔn))；l確定營(yíng)業(yè)時(shí)間；l承租人的店名廣告、促銷廣告的大小、懸掛位置、語(yǔ)言文字等要受到統(tǒng)一的管理。l對(duì)整個(gè)商店促銷的義務(wù)；l承租人使用停車場(chǎng)是否收費(fèi)、無(wú)償、不受限制，l保險(xiǎn)范圍問(wèn)題；1.1.2“統(tǒng)一營(yíng)銷管理”有助于維護(hù)和提高操作員的共同利益。由于目前商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，降價(jià)促銷競(jìng)爭(zhēng)手段流行，購(gòu)物者很喜歡使用。經(jīng)營(yíng)公司應(yīng)該為商家制定1年12個(gè)月的營(yíng)銷計(jì)劃。這就是所謂的“大慶典、小節(jié)、無(wú)調(diào)節(jié)”。1.1.3“統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督”有助于經(jīng)營(yíng)者之間的協(xié)調(diào)和合作。店鋪要成立由開(kāi)發(fā)商主導(dǎo)、由商業(yè)專家組成的經(jīng)營(yíng)委員會(huì)，指導(dǎo)、調(diào)整、服務(wù)、監(jiān)督租戶的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，確保商店的高效運(yùn)營(yíng)。一般方法如下：l指導(dǎo)項(xiàng)目：賣場(chǎng)放置指導(dǎo)，準(zhǔn)備促銷活動(dòng)；l協(xié)調(diào)項(xiàng)目：協(xié)調(diào)經(jīng)理之間的緊張關(guān)系，促進(jìn)經(jīng)理之間的合作。l服務(wù)項(xiàng)目：行政服務(wù)管理；l監(jiān)督項(xiàng)目：保持商家的紀(jì)律、信譽(yù)，支持工商、稅務(wù)、衛(wèi)生、消防等部門的管理。1.1.4“綜合財(cái)產(chǎn)管理”有助于建筑空間的維護(hù)和維護(hù)。商家的財(cái)產(chǎn)管理內(nèi)容包括：建筑物維修、設(shè)備維護(hù)、水電熱正常供應(yīng)保障、公共面積清潔、保安防盜、車輛管理、環(huán)保維修、倉(cāng)庫(kù)管理、事故處理等。商場(chǎng)的各項(xiàng)設(shè)備使用頻率高，通過(guò)綜合管理，可以對(duì)房地產(chǎn)設(shè)備設(shè)備進(jìn)行計(jì)劃維修和維修，提高使用的安全性和耐久性。2.0商店財(cái)產(chǎn)管理特性2.1客戶流量大商場(chǎng)出入人員多，沒(méi)有管制，客流多，容易發(fā)生事故，安全防御工作很重要，部分零售商品因可燃物或易爆性，火災(zāi)安全一點(diǎn)也不能松懈。另一方面，商場(chǎng)發(fā)生突發(fā)事件時(shí)，疏散比較慢。安全管理要特別小心。2.2高服務(wù)要求物業(yè)管理服務(wù)要對(duì)商家業(yè)主和用戶負(fù)責(zé)，照顧一切。在保護(hù)商業(yè)財(cái)產(chǎn)和促進(jìn)增值的同時(shí)，為用戶和客戶創(chuàng)造安全、舒適、方便、美麗的經(jīng)營(yíng)和購(gòu)物環(huán)境。這是商店物業(yè)管理服務(wù)的基本原則。2.3管理點(diǎn)分布式出入口多，管理區(qū)域分散，需要打掃，保安人員較多，管理點(diǎn)分散，管理難度高是商業(yè)財(cái)產(chǎn)管理的特點(diǎn)。2.4加強(qiáng)營(yíng)業(yè)時(shí)間購(gòu)物主要在休息日和周末，下班和晚上，平時(shí)和白天顧客比較少的時(shí)間進(jìn)行。統(tǒng)一賣場(chǎng)的開(kāi)、關(guān)時(shí)間有利于形成商家的整體形象。開(kāi)店、關(guān)門時(shí)間不統(tǒng)一，對(duì)整個(gè)商家經(jīng)營(yíng)的混亂和無(wú)序經(jīng)營(yíng)的印象會(huì)給顧客帶來(lái)不好的心理影響。2.5車輛管理困難來(lái)商場(chǎng)的顧客，有駕駛也有騎自行車的顧客，多數(shù)汽車和非機(jī)動(dòng)車給商場(chǎng)周邊的交通管理和停車管理增加了壓力。車輛管理的好壞直接影響購(gòu)物中心物業(yè)管理水平的整體表現(xiàn)。3.0商店物業(yè)管理組織結(jié)構(gòu)和人員配置管理局經(jīng)理維護(hù)服務(wù)業(yè)務(wù)所服務(wù)安全服務(wù)清潔錄制服務(wù)3.1.1商家管理的人員配置原則是，因工作而站崗，1個(gè)多才多藝、高效、高效，業(yè)主沒(méi)有虛職，沒(méi)有閑人，業(yè)主繳納的管理費(fèi)全部用于刀刃。3 . 1 . 1 . 1 up service設(shè)立一名負(fù)責(zé)人，房地產(chǎn)經(jīng)理就可以兼任。該部門的主要職能是業(yè)主接收和內(nèi)部管理，多名賓客接收人員分別起到行政人員、文件文件、企劃財(cái)務(wù)、材料管理等作用。接待員主要基于營(yíng)業(yè)所服務(wù)部的工作時(shí)間和工作量，一般每個(gè)班有兩個(gè)人就可以了。3.1.1.2維護(hù)服務(wù)設(shè)立1名主管，專門負(fù)責(zé)房屋、設(shè)備、設(shè)施的運(yùn)營(yíng)、維護(hù)和維護(hù)工作。這個(gè)部門的主要功能是保證商家的不間斷安全運(yùn)行，保證財(cái)產(chǎn)的保存和升值。維修服務(wù)人員應(yīng)根據(jù)商店運(yùn)營(yíng)服務(wù)要求、商店設(shè)備數(shù)量和技術(shù)難度合理安排。3.1.1.3安全服務(wù)擁有一名專門負(fù)責(zé)商店水位和巡邏、監(jiān)視、消防、汽車管理工作的負(fù)責(zé)人。部門的主要職能是創(chuàng)建安全預(yù)防和消防管理。3.1.1.4清潔和錄制部門設(shè)立一名專門負(fù)責(zé)商場(chǎng)室內(nèi)清潔、室外清潔和綠地的監(jiān)督人。這個(gè)部門的主要任務(wù)是清潔服務(wù)管理和綠化服務(wù)管理。特定的清潔和綠化工作人員根據(jù)商家清潔范圍、清潔面積、清潔頻率和商家的綠化面積進(jìn)行安排。4.0商店物業(yè)服務(wù)管理商店物業(yè)管理包括以下方面，我們現(xiàn)在對(duì)此進(jìn)行分項(xiàng)列舉。4.1店鋪服務(wù)管理4.2商店裝飾服務(wù)管理4.3管理商店設(shè)備、設(shè)施維護(hù)服務(wù)4.4商店建筑維護(hù)和維護(hù)管理4.5商店安全服務(wù)管理4.6管理商店清潔服務(wù)4.7項(xiàng)目錄像服務(wù)管理4.8管理商店運(yùn)營(yíng)服務(wù)4.9商店廣告管理4.10倉(cāng)庫(kù)和加工管理4.11商店保險(xiǎn)管理4.12 VI系統(tǒng)管理4.1店鋪服務(wù)管理業(yè)所服務(wù)部有兩種業(yè)務(wù)功能，一種是業(yè)所服務(wù)，另一種是內(nèi)部管理。4.1.1接收和聯(lián)系接待和聯(lián)系是業(yè)主服務(wù)的重要內(nèi)容之一，是物業(yè)管理方面為業(yè)主、客戶提供服務(wù)、與業(yè)主、客戶交流的窗口。其主要功能就像其他類型的物業(yè)管理業(yè)主服務(wù)，包括聽(tīng)取建議和意見(jiàn)、接受投訴、安排維修和回訪、收取管理費(fèi)、與內(nèi)外聯(lián)系等。4.1.2爭(zhēng)議，受理投訴顧客在商場(chǎng)購(gòu)物受到環(huán)境服務(wù)因素的不滿。對(duì)于物業(yè)管理當(dāng)事人，所有投訴、處理結(jié)果都應(yīng)記錄為年末確認(rèn)和“經(jīng)營(yíng)協(xié)議”業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)之一。4.1.3接收維修商家的照明或其他設(shè)施出現(xiàn)問(wèn)題，會(huì)對(duì)營(yíng)業(yè)所營(yíng)業(yè)產(chǎn)生很大影響。業(yè)務(wù)所維修，迅速記錄維修任務(wù)單，立即派遣現(xiàn)場(chǎng)維修；4.1.4訪問(wèn)接待員的訪問(wèn)內(nèi)容包括三個(gè)方面。第一，聽(tīng)聽(tīng)業(yè)主和商店對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的意見(jiàn)、建議。二是維修后重新訪問(wèn)維護(hù)結(jié)果。第三，業(yè)長(zhǎng)的禮儀、形象、環(huán)境、廣告、裝飾等缺點(diǎn)的提示，改善監(jiān)督、提高效果、行動(dòng)，并使用實(shí)際行動(dòng)受到業(yè)站的影響，讓他們理解：我們所做的一切都是為了商家自己的形象，我們的目標(biāo)是相同的。4.1.5內(nèi)部和外部聯(lián)系商店內(nèi)部聯(lián)系方式：商店的內(nèi)部聯(lián)系包括給業(yè)主租金、管理費(fèi)、水電費(fèi)用、批維修費(fèi)用等。商家可以征收財(cái)產(chǎn)管理費(fèi)消費(fèi)。如何管理商家服務(wù)必將影響征收率的好壞。商店的外部聯(lián)系：商家與街道、鵝、公安、消防、勞動(dòng)、環(huán)境保護(hù)、水、電、通訊和媒體都處理不好這些關(guān)系，會(huì)使商家的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)變得非常被動(dòng)。處理得好，往往可以少做多做。4.2商店裝飾服務(wù)管理4.2.1室內(nèi)裝修管理應(yīng)包括在業(yè)主管理中，由于管理困難大，另行列舉論述。裝修管理功能主要包括審查裝修申請(qǐng)、簽訂裝修管理合同、現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督管理等。4.2.2商業(yè)街建筑的租賃往往從整體層面對(duì)外租賃，租賃后承租人根據(jù)經(jīng)營(yíng)要求申請(qǐng)改造。有些業(yè)主改造了一層，然后租了店鋪。承租人對(duì)店鋪獲得申請(qǐng)批準(zhǔn)后，只能做一些變更裝飾，裝修管理要做好以下幾個(gè)方面。建立全面、詳細(xì)、易于操作的管理系統(tǒng)。專人負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)督。選擇具有高資質(zhì)和良好聲譽(yù)的工程承包商進(jìn)行裝飾。監(jiān)督管理裝飾現(xiàn)場(chǎng)。4.2.3制定商業(yè)包裝裝飾管理?xiàng)l例的要點(diǎn)第二次裝飾工程必須遵守物業(yè)管理處制定的二次裝修施工管理規(guī)定。業(yè)力裝飾應(yīng)使用焊接、氣焊、車輪、切割機(jī)及其他設(shè)備，并嚴(yán)格遵守商鋪動(dòng)火申請(qǐng)制度的各種規(guī)定。禁止未經(jīng)授權(quán)變更水、電氣管道和負(fù)荷電。翻修后，物業(yè)管理處將根據(jù)改修前業(yè)主提交的許可改修設(shè)計(jì)圖、改修合同，進(jìn)行工程合規(guī)檢查。如果發(fā)現(xiàn)違反了維修設(shè)計(jì)圖和維修合同的特定條款，應(yīng)根據(jù)情況的輕重進(jìn)行不同的處理。為了防止業(yè)主在改造過(guò)程中破壞建筑結(jié)構(gòu)等重要部分，裝修工程方面應(yīng)根據(jù)物業(yè)管理處選定還是業(yè)主選定的與項(xiàng)目有關(guān)的方面來(lái)決定，一般分為以下幾種情況：添加、修改電源設(shè)備(外部配電臺(tái)上的前空氣開(kāi)關(guān)盒等)；增設(shè)或改造該層消防設(shè)備(包括消防灑水裝置、管道、報(bào)警等)。增設(shè)或改造電視監(jiān)控系統(tǒng)、公共天線分配系統(tǒng)等，均由物業(yè)管理處選擇工程實(shí)施人員。業(yè)所按工程費(fèi)用的一定比例向房地產(chǎn)管理處支付工程監(jiān)理管理費(fèi)。包裝、互招牌、天花板、墻、墻裝飾、內(nèi)部間隙、水管、排水管、電力設(shè)備、通風(fēng)設(shè)備、電話等小規(guī)模改造，業(yè)主可以直接選擇施工人員，也可以由物業(yè)管理處選擇。業(yè)主提交的室內(nèi)設(shè)計(jì)圖所附的圖紙應(yīng)包括：清晰顯示樓板內(nèi)部間隙的平面圖；平面的前視圖、剖切面(附著鋪裝層、相互看板詳細(xì)信息)；排水系統(tǒng)分布圖(包括細(xì)節(jié))；供電設(shè)備分布圖和電線布置圖，包括布線數(shù)據(jù)和負(fù)荷；照明設(shè)備位置圖；假天花的平面，切面；和一些其他物業(yè)管理所或商店要求的建筑物細(xì)節(jié)；翻修施工期、開(kāi)工期、防火措施、環(huán)境保護(hù)、衛(wèi)生要求、破產(chǎn)責(zé)任、工期保險(xiǎn)等。4.2.4裝飾現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督管理施工過(guò)程中，房地產(chǎn)管理處應(yīng)派遣專人管理現(xiàn)場(chǎng)。管理內(nèi)容主要包括三個(gè)方面：對(duì)建筑商的管理、工程是否按圖紙完成、“裝飾合同”下的要求、對(duì)裝飾現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境衛(wèi)生(裝飾垃圾)的監(jiān)督管理。一般建設(shè)組人員情況復(fù)雜，大部分非正規(guī)職，建設(shè)方面也可能缺乏對(duì)他們的有效控制；整修工程與整個(gè)建筑物的建筑不同，僅限于一個(gè)單位或一層內(nèi)的工程，而其他樓層照常營(yíng)業(yè)等，沒(méi)有對(duì)建設(shè)商的有效管理，只能影響其他業(yè)場(chǎng)的營(yíng)業(yè)活動(dòng)。團(tuán)長(zhǎng)的工程監(jiān)控主要集中在施工公司是否嚴(yán)格按照公認(rèn)的設(shè)計(jì)圖紙施工、是否違反已經(jīng)簽訂的裝修管理合同的條款、是否違反財(cái)產(chǎn)管理局的其他管理規(guī)定等方面。違反規(guī)定，要及時(shí)聯(lián)系，發(fā)出“糾正通知書(shū)”等。裝飾時(shí)，如果損壞商店的裝飾、裝置或公用設(shè)施，則負(fù)責(zé)維修，直到商人滿意為止。當(dāng)然，房地產(chǎn)管理局也可以修理，但相關(guān)費(fèi)用由業(yè)主支付。這些管理服務(wù)都要在竣工驗(yàn)收時(shí)作為證據(jù)或參考資料詳細(xì)記錄。4.3管理商店設(shè)備、設(shè)施維護(hù)服務(wù)商業(yè)房地產(chǎn)的日常維修標(biāo)準(zhǔn)高，維護(hù)要求嚴(yán)格，其內(nèi)容與辦公樓相似，但其方式不同。商業(yè)房地產(chǎn)側(cè)重于各種設(shè)施、設(shè)備。因?yàn)樯虡I(yè)房地產(chǎn)設(shè)備是與其他房地產(chǎn)相比使用頻率最高的一類。設(shè)備、設(shè)施維修和維修管理的好壞直接影響經(jīng)營(yíng)環(huán)境和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的正常運(yùn)行。商場(chǎng)設(shè)備管理主要是防止商場(chǎng)停電，確保中央空調(diào)的正常使用。商家的戰(zhàn)斗力絕對(duì)要保證。因?yàn)橥ｋ姷脑挘璋档臓I(yíng)業(yè)所會(huì)給顧客、商品、營(yíng)業(yè)收入帶來(lái)不安全的因素，對(duì)商家的名聲造成負(fù)面影響。因此，要選拔優(yōu)秀