某鞋廠地塊市調(diào)報(bào)告及項(xiàng)目定位建議(PPT 45頁(yè)).ppt

杏林丸的方鞋廠地塊市場(chǎng)調(diào)整報(bào)告及項(xiàng)目定位建議，德新行2012年11月，目錄、城市背景杏林地區(qū)屬于廈門集美南部，計(jì)劃“一、二、熱區(qū)”屬于比較獨(dú)立的城市集團(tuán)。城市位置：位于廈門集美南部的杏林是一審篇的重要部分，距本島約20分鐘的路程；計(jì)劃結(jié)構(gòu)：“一心，二，熱區(qū)”，即“一心”，是指文化道路形成的城市區(qū)域的中心?！皟蓧K”是指南北兩個(gè)綜合區(qū)域?！?0區(qū)”表示業(yè)務(wù)區(qū)包含10個(gè)功能區(qū)。城市的性質(zhì)：廈門市的城市發(fā)展區(qū)比較獨(dú)立，以產(chǎn)業(yè)、倉(cāng)庫(kù)為主，負(fù)責(zé)重要陸路運(yùn)輸功能的城市集團(tuán)；經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)區(qū)域經(jīng)濟(jì)保持穩(wěn)定增長(zhǎng)，引導(dǎo)杏林乃至集美全面事業(yè)升級(jí)發(fā)展的基礎(chǔ)；2006-2011年期間，GDP總量、政府年度財(cái)政收入、社會(huì)消費(fèi)品零售總額等多項(xiàng)指標(biāo)保持了增長(zhǎng)趨勢(shì)，集美區(qū)整體經(jīng)濟(jì)保持了良好的趨勢(shì)，為杏林甚至集美商圈的升級(jí)發(fā)展奠定了經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)；消費(fèi)能力生活水平的穩(wěn)步提高，為居民消費(fèi)從日?；鞠M(fèi)向高級(jí)休閑、娛樂消費(fèi)的轉(zhuǎn)變奠定了基礎(chǔ)；2006-2011年間，集美區(qū)居民收入水平的兩大指標(biāo)，城鎮(zhèn)居民可支配收入和農(nóng)村居民純收入保持增長(zhǎng)趨勢(shì)，人民生活水平穩(wěn)步提高；家庭美國(guó)人民生活水平的提高，使居民消費(fèi)從日?；拘拖M(fèi)轉(zhuǎn)變?yōu)楦呒?jí)型休閑、娛樂消費(fèi)，為商業(yè)發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。商業(yè)計(jì)劃在這種情況下，興林南部地區(qū)商業(yè)發(fā)展方向：基于購(gòu)物，休閑輔助區(qū)(二級(jí))商業(yè)中心，商業(yè)布局：未來美國(guó)地區(qū)商業(yè)空間布局將形成三階段體系。即：一個(gè)市商業(yè)副中心、四個(gè)區(qū)域(二級(jí))業(yè)務(wù)中心、多個(gè)大型社區(qū)業(yè)務(wù)中心；此事件的范圍：此事件位于杏林市西部，商業(yè)街涵蓋杏林市、丸樓、碧石頭路；發(fā)展假設(shè)：興林市中南部計(jì)劃作為地區(qū)(二級(jí))商業(yè)中心。發(fā)展方向：可以增設(shè)大型百貨商店和超市。專賣店，鼓勵(lì)開設(shè)專賣店，合理開發(fā)餐飲、休閑、文化娛樂設(shè)施，形成更完整的功能，合理形式的結(jié)構(gòu)，以購(gòu)物為主，休閑輔助商業(yè)中心。集美區(qū)商業(yè)中心體系發(fā)展設(shè)想圖，資料來源：集美區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃（20062015），本例中，地區(qū)、城市宏背景、商圈模式杏林舊城主要可分為杏?xùn)|杏西、中低文件格式；根據(jù)興林老城區(qū)人口和商業(yè)集中分布，可分為杏?xùn)|、杏西兩大商圈。杏西商人主要是杏西路、紀(jì)念物頭路、新源路和馬倫路、食品、服裝、馬達(dá)、建筑材料等，是主要形式、低年級(jí)。杏?xùn)|上圈，主要是杏?xùn)|路、牡丹公園步行街和文達(dá)路(寧寶路)三大街區(qū)，服裝絕對(duì)主力，杏?xùn)|路北段形式中間除外，大部分中低服裝；杏洞商圈特征，服裝、食物是杏洞商圈的主要形式，是整個(gè)事業(yè)等級(jí)中較低、中等等級(jí)形式的一部分；主路杏?xùn)|路人流最大，其中北路人流更高；街道商業(yè)租金200-300元/月/平方米大部分，內(nèi)部街道租金80-100元/月/日；主要道路杏?xùn)|路以南最大的客流，但仍然是大部分外部人口，主要是本地居民的北部和內(nèi)部社區(qū)街區(qū)；一層店面大部分為開房3.6-4.2米，深度10-12米，杏西上卷特征，人流巨大，可以以興東商圈、周邊工廠人口為主，并向新埂等其他地區(qū)輻射；杏道形式相對(duì)多樣化，目標(biāo)消費(fèi)者形式(摩托車汽車、硬件)和誘導(dǎo)消費(fèi)者形式(服裝、食物)一半；紀(jì)念碑和新源部分仍然是低價(jià)服裝，主要形式的飯菜；事業(yè)形式和等級(jí)低變化，繁華路段整體保持高租金，街道租金為150-250元/月/平方米，內(nèi)距離及雙層租金為80-100元/月/平方米；單位店鋪面積大部分為30-40平方米，格局為3-4米，進(jìn)入10-12米深度，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)規(guī)劃商業(yè)項(xiàng)目較多，競(jìng)爭(zhēng)激烈，但杏商圈市場(chǎng)薄弱，此案面臨更好的市場(chǎng)機(jī)會(huì)；興林計(jì)劃商業(yè)項(xiàng)目，主要集中在杏?xùn)|端，未來將形成大規(guī)模的商業(yè)領(lǐng)域，杏西商圈競(jìng)爭(zhēng)威脅；該事件只有杏西商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目(27000平方米)，將與該事件一起發(fā)展，提高商業(yè)氛圍；杏北的多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目、大秦、大學(xué)康城項(xiàng)目形成一定規(guī)模的事業(yè)集中體，關(guān)閉杏北和關(guān)羽消費(fèi)者人口，對(duì)該事件構(gòu)成威脅。中國(guó)資源橡膠樹灣、萬科金域藍(lán)灣、禹州中央海岸、商圈機(jī)會(huì)研究結(jié)果，主要案例襄法百貨，項(xiàng)目規(guī)模大于其他項(xiàng)目，引進(jìn)KFC、中國(guó)移動(dòng)等主要企業(yè)，預(yù)留更多停車位，樹立興林地區(qū)高級(jí)項(xiàng)目形象；各層形式分布不合理，沒有2/3F計(jì)劃目的消費(fèi)形式，難以聚集人群，經(jīng)營(yíng)比較普遍。優(yōu)秀百貨商店缺乏類別，對(duì)地區(qū)內(nèi)上層主力客群缺乏魅力，重點(diǎn)事例利民摩爾，評(píng)論：項(xiàng)目規(guī)模不大，整體形象不好，主要滿足周圍人的日常消費(fèi)需求，但依靠到新原地區(qū)的強(qiáng)大的人類流動(dòng)，保持1-2F高的租金水平，受到金融風(fēng)暴和09年就業(yè)難的影響，整體經(jīng)營(yíng)受到了一定影響；主要案例萬家梅商城，評(píng)論：小項(xiàng)目，周邊及其自身形象，產(chǎn)品等級(jí)低，主要滿足周邊居民的日常消費(fèi)需求，但依靠維持1F高租金水平，2F運(yùn)營(yíng)存在一定困難；商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)狀，市場(chǎng)空白：目前興林商業(yè)市場(chǎng)缺乏主題購(gòu)物中心、大型購(gòu)物中心、娛樂休閑中心形式；目前杏西部地區(qū)缺少中高檔精品購(gòu)物中心、中高檔餐廳、娛樂休閑中心、男性/女性購(gòu)物中心等商業(yè)場(chǎng)所。，市場(chǎng)空白分析，商業(yè)市場(chǎng)商圈分析，乘客群體特征在此事件的輻射商圈(杏主要，杏?xùn)|蓋)范圍內(nèi)居住人口的2倍，在此情況下，輻射范圍以杏商圈(杏街4大社區(qū)人口)為核心商圈，以及杏銅像圈(杏林街部分社區(qū))據(jù)調(diào)查，綜合該事件的輻射區(qū)域內(nèi)的人口數(shù)，杏銅像權(quán)居住人口幾乎相當(dāng)于流動(dòng)人口。杏商圈居住人口不足流動(dòng)人口的四分之一，商圈內(nèi)流動(dòng)人口遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過居住人口。消費(fèi)特征分析日常生活消費(fèi)基本滿意，假日購(gòu)物，娛樂休閑，企業(yè)購(gòu)買需求流向島嶼，市場(chǎng)需求未挖掘的市場(chǎng)需求，乘客分析摘要例一站式休閑，娛樂，餐飲商場(chǎng)開發(fā)招待集團(tuán)機(jī)會(huì)，位置氛圍：此事件位于杏西上卷的中心，人群密集，但街道場(chǎng)面區(qū)塊北臨興林西路、西臨馬倫路、很多周邊工廠、巨大的農(nóng)民工，屬于典型的城鄉(xiāng)結(jié)合部。在這種情況下，位置、交通網(wǎng)：地塊位于馬魯昂路和光明路的交點(diǎn)處，道路網(wǎng)密集，交通便利，項(xiàng)目周邊道路網(wǎng)密集，北林杏林瑟路，西至丸路，東至光明路、人流、交通流量大，形成東西兩側(cè)人群聚集的核心點(diǎn)；地塊南部的永豐路、光明路等來往較少，以工廠及社區(qū)人流為主。與預(yù)防性鞋廠站、光明十字路口站、杏林西路站等相鄰的地塊，在熱區(qū)其他地區(qū)和信陽、新輝、關(guān)區(qū)等地有15路公交車，交通方便。隨著曼璐路變寬等交通網(wǎng)絡(luò)的休息，未來的交通優(yōu)勢(shì)將更加明顯。杏西路、紀(jì)念碑頭路、永豐路和馬倫路相交、永豐路、周邊支持：改善整個(gè)城市的整體，但總體低等級(jí)的整體區(qū)域氛圍，評(píng)論：整個(gè)項(xiàng)目周圍，但總體低等級(jí)，杏西商業(yè)廣場(chǎng)，長(zhǎng)宏作為住宅商業(yè)一體化的“商業(yè)公寓”類型，投資回報(bào)率、多用途性、產(chǎn)品不足、廈門人口少，商業(yè)租賃逐步提高等，可以再次購(gòu)買商業(yè)房地產(chǎn)，獲得高回報(bào)率，業(yè)主可以根據(jù)情況規(guī)劃賣場(chǎng)、公寓、辦公室等，改變靈活的空間，目前全國(guó)房地產(chǎn)的產(chǎn)品開發(fā)量少，項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)的稀缺性、稀缺性、獨(dú)特性。規(guī)劃建議、商業(yè)解釋、商業(yè)公寓將成為未來商業(yè)房地產(chǎn)的趨勢(shì)產(chǎn)品、商業(yè)公寓：商業(yè)產(chǎn)權(quán)下的功能和空間的不同組合、商業(yè)公寓、商業(yè)公寓、永建筑商培訓(xùn)、安裝面積：19618平方米建筑面積：81756平方米產(chǎn)權(quán)年限為333660戶，目前家具數(shù)量為220戶4個(gè)聯(lián)立和地下商業(yè)組成。主要產(chǎn)品將與20多平米、36米高、功能性高陽裝飾小公寓、聯(lián)排別墅、部分商業(yè)部署。項(xiàng)目總體計(jì)劃，案例研究，項(xiàng)目計(jì)劃產(chǎn)品主要是SOHO中所述。摩天輪小兩間；業(yè)務(wù)，項(xiàng)目產(chǎn)品計(jì)劃，案例參考，項(xiàng)目產(chǎn)品計(jì)劃，案例參考，項(xiàng)目產(chǎn)品計(jì)劃，案例參考，項(xiàng)目產(chǎn)品計(jì)劃-層，案例參考，項(xiàng)目產(chǎn)品計(jì)劃-2層，案例參考，項(xiàng)目產(chǎn)品計(jì)劃-3層，案例參考，項(xiàng)目產(chǎn)品計(jì)劃-4層功能豐富；市場(chǎng)的稀缺性；空間獨(dú)創(chuàng)性品牌可構(gòu)筑性市場(chǎng)下降阻力。，價(jià)值點(diǎn)分析，1 .功能豐富：合并商業(yè)、住宅、辦公室2。市場(chǎng)的稀缺性：商業(yè)房地產(chǎn)的主要表現(xiàn)商店；寫字樓；購(gòu)物中心等聚集商業(yè)和別墅的性質(zhì)的升級(jí)版本，市場(chǎng)不足。3.空間獨(dú)創(chuàng)性：建筑形狀各異，建筑外層的新材質(zhì)，內(nèi)部空間的流動(dòng)性轉(zhuǎn)換。4.品牌建設(shè)：對(duì)于開發(fā)人員來說，創(chuàng)新產(chǎn)品不僅促進(jìn)銷售，獲得更多利益，而且對(duì)開發(fā)人員的品牌建設(shè)起著重要作用。案例研究，商業(yè)公寓出現(xiàn)，商業(yè)；居住辦公室多功能融合，實(shí)際實(shí)現(xiàn)