天津某住宅群項目管理策劃書

天津*工 程 管 理 策 劃 書編制： *（集團）天津公司工程部 *（集團）天津房地產開發(fā)有限公司目 錄第一章：工程概況及項目總平面圖1.1項目概況11.2項目總平面圖71.3項目工程管理的特點和難點7第二章：項目的組織架構與崗位職責2.1 整個項目開發(fā)過程中各單位的組織架構及職責82.2工程部組織架構及崗位職責92.2.1工程部組織架構92.2.2工程部工作職責及崗位職責102.3監(jiān)理單位及總承包單位可能的架構及其它132.3.1 監(jiān)理組織架構圖192.3.2總包組織架構19第三章：項目的范圍劃分3.1項目總平面圖203.2總承包商施工范圍劃分203.3總承包商、分包商的工作范圍203.4由甲方另行分包、甲供材料設備、指定品牌材料設備21第四章：工程進度管理4.1項目總控制計劃244.2工程施工進度節(jié)點計劃244.3 工程進度計劃的特點244.4 工程進度控制措施244.4.1總包施工進度計劃審核244.4.2 施工過程中施工進度計劃審核254.4.3 總包施工協(xié)調管理254.4.4 獎懲機制254.4.5 甲方分包工程施工進度計劃控制264.4.6 工程部內部計劃協(xié)調264.4.7 總包計劃控制27第五章：工程質量及安全管理5.1工程質量與安全管理目標265.1.1工程質量管理目標265.1.2安全文明施工管理目標275.1.3工程質量與安全管理依據(jù)275.1.4 質量與安全管理獎罰措施275.2質量與安全管理指導思想275.2.1依靠監(jiān)理的力量控制質量及安全275.2.2優(yōu)選隊伍，杜絕多層轉包285.2.3強化過程監(jiān)督285.2.4溝通與支持285.2.5分戶驗收把握竣工驗收最后防線295.3工程質量管理措施295.3.1 圖紙審查制度295.3.2 施工單位質量保證體系305.3.3 設備材料進場驗收制度305.3.4 樣板引路制度315.3.5項目質量管理要點345.3.6技術方案先行制度355.3.7質量通病處理355.3.8日常質量管理365.3.9設計協(xié)調問題365.3.10質量事故處理365.3.11入住前質量檢查和維修365.3.11成品保護措施365.4.1施工現(xiàn)場CI標識系統(tǒng)395.4.2施工過程管理41第六章：工程成本管理6.1 項目成本控制目標406.2 項目成本控制措施406.2.1招投標及材料采購方式406.2.2圖紙審查416.2.3變更簽證管理416.2.4進度款支付47第七章：采購與招標管理7.1 監(jiān)理招標527.1.1入圍資格527.1.2監(jiān)理人員的資質審查527.2總包招標527.2.1入圍資格527.3總包管理與甲供材料協(xié)調507.3.1總包管理工作包括：507.3.2總包配合工作包括：507.3.3甲供、限價材料管理517.4配套專業(yè)分包工程招標51第八章：項目的溝通管理8.1進場知會528.2周例會528.3工程月報528.4里程碑形象進度528.5文件的收發(fā)、傳閱528.6文件的歸檔52第九章：項目的風險與對策91進度控制風險與對策5592質量控制風險與對策5593成本控制風險與對策5594其它55第十章：項目的總體協(xié)調10.1場地條件59 10.2施工場地規(guī)劃（略）5910.3民擾情況5910.4對外協(xié)調工作59第一章：工程概況及項目總平面圖1.1項目概況天津*項目位于天津市津南區(qū)*鎮(zhèn)，東側為津沽路、南側為規(guī)劃中的*街、西側為第五大街、北側緊鄰*中學，工程總占地面積：.76M2，總建筑面積：約57萬M2，一期工程建筑面積：約11.8萬 M2。一期工程由37棟單體建筑組成，各樓棟建筑結構情況如下：棟號層數(shù)地下室結構形式建筑面積（ M2 ）B12無框架結構1260B21無框架結構551B31地下熱力站1框架結構640B45.5無短肢剪力墻結構3870B54.5含架空層短肢剪力墻結構3736A17、A20、A23、A254.51短肢剪力墻結構16750B7、B8、B11、A3、A5、A9、A11、A21、A24、A31 4.5無短肢剪力墻結構26250A10、A12、A18、A264.5/8.5無短肢剪力墻/剪力墻結構15683B6、A1、A4、A16、A19、A225.5無短肢剪力墻結構14742A2、A6、A159無剪力墻結構11377A32、A33、A34111剪力墻結構9252A75.5/9.5無短肢剪力墻/剪力墻結構2750A84.5/9無短肢剪力墻/剪力墻結構28351.2項目總平面圖（略）1.3項目工程管理的特點和難點1）一期共37個單體建筑物，總共11.8萬m2同步開工，明年底竣工，包括室外道路、管線整個施工工期為10個月，工程量大，時間緊。2）示范區(qū)軸網復雜，放線難度大、施工難度大，工期緊。3）建筑物業(yè)形態(tài)多樣，多層、小高層、人防地下車庫并存，工程管理難度大。第二章：項目的組織架構與崗位職責2.1 整個項目開發(fā)過程中各單位的組織架構、職責及管理關系職能部門（營銷、設計、成本、開發(fā)）*集團天津公司工程部總包施工單位監(jiān)理公司配套專業(yè)分包施工單位指定專業(yè)分包施工單位甲供材料設備、甲指乙供材料、設備供應商支持監(jiān)督管理監(jiān)督管理管理、配合2.2工程部組織架構及崗位職責2.2.1工程部組織架構副經理*經理助理*土建負責人（ ）景觀工程師（ ）暖通工程師（ ）強電工程師（ ）土建負責人（ ）弱電工程師（ ）土建現(xiàn)場工程師（ ）土建現(xiàn)場工程師（ ）土建現(xiàn)場工程師（ ）土建現(xiàn)場工程師（ ）資料信息員（ ）設備材料工程師（ ）土建材料工程師（ ）設備負責人（ ）給排水工程師（ ）2.2.2工程部工作職責及崗位職責2.2.2.1工程部的定位工程部是在公司的領導下代表企業(yè)履行施工承包與材料采購合同，按合同要求完成項目建設任務的項目管理機構。工程部是一個組織體，要具有凝聚管理人員的力量并調動其積極性，促進管理人員的合作；協(xié)調公司職能部門之間、管理人員之間的關系，發(fā)揮每個人的崗位作用；協(xié)調與公司各部門、政府主管部門、監(jiān)理單位、總承包商、指定分包單位、獨立分包單位、材料供應商等關系。2.2.2.2工程部的工作內容1)負責施工準備階段、施工管理階段的進度、質量、成本、安全文明施工的控制及材料采購管理。2)項目控制要素的具體工作分工如下表工作內容責任部門報批報建項目前期報批報建工作：辦理工程建設施工許可證；辦理質量監(jiān)督；辦理安全監(jiān)督手續(xù)；辦理施工用水；辦理施工用電；辦理施工用水排放許可；辦理臨時施工路口報批；辦理臨建施工報批；等等。工程部負責，項目開發(fā)部配合；開工準備包括現(xiàn)場確定紅線點；場地拆遷清理；復核單體建筑的放線工作；圍墻、道路及臨時設施施工；市政配套管線到位情況的進一步落實；等等工程部計劃體系分期項目開發(fā)總體計劃計劃督辦負責，工程部配合總包單位、監(jiān)理單位、分包單位進場計劃由工程部提供給成本部，由成本部組織協(xié)調招投標工作材料、設備、構配件進場計劃施工及監(jiān)理單位確定施工單位考察、技術標書、技術合同、招標工程部負責單位考察、技術標書和技術合同，成本管理部負責招標及合同工作監(jiān)理單位考察、技術標書、技術合同、招標零星工程及材料5萬元以下零星工程施工單位、2萬元以下零星材料供應商確定及合同工程部負責，由成本管理部監(jiān)控圖紙及方案評審初步設計、各專業(yè)施工圖紙專家評審設計部負責，工程部、成本管理部參與基礎及主體工程施工圖紙會審及其施工組織設計審定工程部組織，設計部、成本管理部參與材料、設備、構配件選樣、定板設計部負責制訂材料、設備、構配件進場計劃工程部負責甲供材料設備招標及合同工作成本管理部負責，設計部、工程部參與甲供材料設備的到貨驗收工程部負責負責審核乙方自行分包的分承包商及乙定乙供有信息價材料品牌；工程部負責工程驗收基礎驗收工程部負責主體結構驗收工程竣工驗收各專業(yè)工程驗收（規(guī)劃、燃氣、消防、配套、電梯等）2.2.2.3工程部工作職責1）負責與工程有關的報批報建工作；2）負責編寫工程管理有關的工程計劃l 負責編寫總包單位、監(jiān)理單位、分包單位進場計劃，并組織實施；l 負責編寫材料、設備、構配件進場計劃，并組織實施；l 負責編寫工程開工前準備工作計劃表及XX項目XX專業(yè)工作計劃,并組織實施；3）負責組織對承建商/供貨商考察，編制承建商/供貨商考察報告及技術標書和技術合同；4）負責審核乙方自行分包的分承包商及乙定乙供有信息價材料品牌；5）負責審核乙方上報的施工方案、施工措施；6）負責審批乙方上報的工程聯(lián)系單；7）負責項目施工各階段設置定期不定期檢查及諸多控制點；8）負責每月組織對工程質量及安全進行全面檢查；9）負責按照政府有關規(guī)定組織正式驗收；10）負責組織項目驗收及辦理墻改及水泥基金退還手續(xù)；11）負責督促項目移交工作。12）負責項目工程經驗總結及項目后評估工作。2.2.2.4工程部分管領導工作職責1)負責協(xié)調施工總包單位、施工監(jiān)理單位的招投標工作；2)全面負責項目工程質量、進度、成本，完成公司下達的建設任務；3)執(zhí)行公司發(fā)布的各項指令，接受公司各業(yè)務部門的指導、檢查、監(jiān)督。2.2.2.5工程部分管領導工作權限1)對總價在5萬元以下零星工程合同及2萬元以內零星材料采購合同的審批權；2)對資深以上專業(yè)工程師聘用及辭退的審批權；3)對獎金分配的審核權；4)按部門管理制度對員工的獎懲的審批權；5)對工程部負責人的升職、加薪建議權；6)對資深以上員工升職、加薪的審核權。2.2.2.6工程部副經理職責1)全面負責與工程有關報批報建、驗收工作以及開工準備工作；2)全面負責施工單位、監(jiān)理單位、分包施工單位的考察工作；3)全面負責施工管理協(xié)調工作；4)全面負責與工程有關的工作計劃并監(jiān)控其實施；5)全面負責工程質量工作；6)全面負責設計變更的現(xiàn)場控制及現(xiàn)場簽證工作；7)定期或不定期負責組織各專業(yè)工程師對施工單位進行進度、質量、安全、文明施工、場容場貌等方面的考核。8)全面負責工程部專業(yè)人員工作指導和培訓及考核工作；9)全面負責工程經驗總結和項目后評估工作。2.2.2.7工程部副經理工作權限1)對總價在5萬元以下零星工程合同、總價在2萬元以下零星材料采購合同的審核權；2)在與人力資源部協(xié)商的基礎上，有選擇專業(yè)工程師聘用權、員工辭退權；3)有獎金分配建議權，以及按部門管理制度對員工的獎懲權；4)有員工升職、加薪建議權。2.2.2.8工程部經理助理工作職責1)協(xié)助工程部副經理完成其職責。2)負責分期項目總體開發(fā)計劃、總包單位、監(jiān)理單位進場計劃的編制；3)負責項目前期相關報批報建工作：l 辦理工程建設施工許可證；l 辦理質量監(jiān)督、安全監(jiān)督手續(xù)；l 辦理臨時施工路口報批手續(xù)；l 辦理臨建施工報批手續(xù)。2.2.2.9專業(yè)工程師崗位職責2.2.2.9.1土建負責人：1)負責結構專業(yè)工程圖紙的全面審核工作，包括審核圖紙內工藝要求、材料的選用要求；2)負責施工現(xiàn)場準備工作：l 確定紅線點；l 場地拆遷清理；l 復核單體建筑的放線工作；l 圍墻、道路及臨時設施施工；3)負責協(xié)調組織施工場地向施工單位移交工作；4)負責 “工作范圍內分包施工單位進場計劃”、“工作范圍內材料、構配件進場計劃”的編制，并控制各單位、材料、構配件的進場時間；5)負責全面協(xié)調施工過程中土建、給排水、電氣、暖通專業(yè)之間的配合工作；6)在工作范圍內，負責協(xié)調解決工程進行中的技術問題，負責指導監(jiān)理公司、施工單位的工作，使工程進度、工程質量達到*公司的要求，對重點部位及易出現(xiàn)通病部位和監(jiān)理工程師進行專項驗收，并對各分項組織抽驗；7)協(xié)調組織工程建設中的基礎、主體、竣工等驗收工作，全面協(xié)調與物業(yè)公司的工程交接工作；8)負責工作范圍內設計變更的現(xiàn)場控制工作及現(xiàn)場簽證審核工作。工作范圍：結構工程、內、外裝工程、防水工程、門窗工程、道路工程，等等。2.2.2.9.2土建現(xiàn)場工程師：1)復核進場材料質量和數(shù)量；2)實際掌握施工單位現(xiàn)場施工人員資格及數(shù)量；3)實際掌握施工進度情況，及時向區(qū)域負責人反應進度滯后情況；4)對現(xiàn)場工程質量進行巡視，重點部位進行旁站；5)實際測量現(xiàn)場簽證的工程數(shù)量，并拍攝照片進行記錄；2.2.2.9.3給排水工程師：1)負責給排水設計及設備、材料的選用工作；2)負責給排水專業(yè)工程圖紙的全部審核工作，包括審核圖紙內工藝要求、材料、設備的選用要求；3)負責項目前期相關報批報建工作：l 辦理施工臨時用水手續(xù)； l 辦理施工臨時排水手續(xù)；4)負責施工現(xiàn)場準備工作：l 協(xié)調市政配套管線施工工作；5)負責協(xié)調組織工作范圍內分包施工單位的考察工作；6)負責 “工作范圍內分包施工單位進場計劃”、“工作范圍內材料、設備進場計劃”的編制，并控制各單位、材料、構配件的進場時間；7)負責配合土建、暖通、電氣專業(yè)工作；8)在工作范圍內，負責協(xié)調解決工程進行中的技術問題，負責指導監(jiān)理公司、施工單位的工作，使工程進度、工程質量達到*公司的要求，對重點部位及易出現(xiàn)通病部位和監(jiān)理工程師進行專項驗收，并對各分項組織抽驗；9)負責協(xié)調組織工程建設中的專業(yè)驗收工作，配合完成物業(yè)公司的工程交接工作；10)負責工作范圍內設計變更的現(xiàn)場控制工作及現(xiàn)場簽證工作；工作范圍：室內、外給排水工程、市政工程、消防工程、中水工程、水景工程、燃氣工程等及相關報批、驗收手續(xù)等。2.2.2.9.4暖通工程師：1)負責暖通設計及設備、材料的選用工作；2)負責暖通專業(yè)工程圖紙的全部審核工作，包括審核圖紙內工藝要求、材料、設備的選用要求；3)負責協(xié)調組織工作范圍內分包施工單位的考察工作；4)負責 “工作范圍內分包施工單位進場計劃”、“工作范圍內材料、設備進場計劃”的編制，并控制各單位、材料、構配件的進場時間；5)負責配合土建、給排水、電氣專業(yè)工作；6)在工作范圍內，負責協(xié)調解決工程進行中的技術問題，負責指導監(jiān)理公司、施工單位的工作，使工程進度、工程質量達到*公司的要求，對重點部位及易出現(xiàn)通病部位和監(jiān)理工程師進行專項驗收，并對各分項組織抽驗；7)負責協(xié)調組織工程建設中的專業(yè)驗收工作，配合完成物業(yè)公司的工程交接工作；8)負責工作范圍內設計變更的現(xiàn)場控制工作及現(xiàn)場簽證工作；工作范圍：暖通空調工程及相關報批、驗收手續(xù)等。2.2.2.9.5電氣工程師（強電）：1)負責指導強電設計及設備、材料的選用工作；2)負責強電專業(yè)工程圖紙的全部審核工作，包括審核圖紙內工藝要求、材料、設備的選用要求；3)負責項目前期相關報批報建工作：l 辦理施工臨時用電手續(xù)等； 4)負責施工現(xiàn)場準備工作：l 協(xié)調市政配套管線施工工作；5)負責協(xié)調組織工作范圍內分包施工單位的考察工作；6)負責 “工作范圍內分包施工單位進場計劃”、“工作范圍內材料、設備進場計劃”的編制，并控制各單位、材料、構配件的進場時間；7)負責配合土建、給排水、暖通、燃氣等專業(yè)工作；8)在工作范圍內，負責協(xié)調解決工程進行中的技術問題，負責指導監(jiān)理公司、施工單位的工作，使工程進度、工程質量達到*公司的要求，對重點部位及易出現(xiàn)通病部位和監(jiān)理工程師進行專項驗收，并對各分項組織抽驗；9)負責協(xié)調組織工程建設中的專業(yè)驗收工作，配合完成物業(yè)公司的工程交接工作；10)負責工作范圍內設計變更的現(xiàn)場控制工作及現(xiàn)場簽證工作；工作范圍：強電工程、消防工程等及相關報批、驗收手續(xù)等。2.2.2.9.6電氣工程師（弱電）：1)負責指導弱電設計及設備、材料的選用工作；2)負責弱電專業(yè)工程圖紙的全部審核工作，包括審核圖紙內工藝要求、材料、設備的選用要求；3)負責協(xié)調組織工作范圍內分包施工單位的考察工作；4)負責 “工作范圍內分包施工單位進場計劃”、“工作范圍內材料、設備進場計劃”的編制，并控制各單位、材料、構配件的進場時間；5)負責配合土建、給排水、暖通、燃氣等專業(yè)工作；6)在工作范圍內，負責協(xié)調解決工程進行中的技術問題，負責指導監(jiān)理公司、施工單位的工作，使工程進度、工程質量達到*公司的要求，對重點部位及易出現(xiàn)通病部位和監(jiān)理工程師進行專項驗收，并對各分項組織抽驗；7)負責協(xié)調組織工程建設中的專業(yè)驗收工作，配合完成物業(yè)公司的工程交接工作；8)負責工作范圍內設計變更的現(xiàn)場控制工作及現(xiàn)場簽證工作；工作范圍：弱電工程及相關報批、驗收手續(xù)等。2.2.2.9.7景觀工程師：1）負責指導景觀設計及環(huán)境材料的選用工作；2）負責景觀專業(yè)工程圖紙的全部審核工作，包括審核圖紙內施工要求、材料、設備的選用要求；3）負責組織景觀施工單位的考察及入圍工作；4）負責 “景觀施工單位進場計劃”、“景觀材料進場計劃”的編制提交成本部作為編制招標計劃的依據(jù)，并控制各單位、材料、構配件的進場時間；5） 負責配合土建、電氣、給排水、暖通、燃氣等專業(yè)工作；6） 在工作范圍內，負責協(xié)調解決工程進行中的技術問題，負責指導監(jiān)理公司、施工單位的工作，使工程進度、工程質量達到*公司的要求，對重點部位及易出現(xiàn)通病部位和監(jiān)理工程師進行專項驗收，并對各分項組織抽驗；7） 配合完成物業(yè)公司的工程交接工作；8） 負責工作范圍內設計變更的現(xiàn)場控制工作及現(xiàn)場簽證工作；工作范圍：室外環(huán)境工程。2.2.2.9.8機電材料工程師：1）負責給排水、暖通、電氣的甲供或甲定乙供材料、設備的供應商考察；2）負責給排水、暖通、電氣的甲供或甲定乙供材料、設備的技術標書、技術合同編寫；3）負責給排水、暖通、電氣的甲供材料、設備供貨合同的執(zhí)行；4）負責給排水、暖通、電氣的甲供材料、設備供貨現(xiàn)場驗貨、接收、移交工作；5）負責給排水、暖通、電氣的甲供材料、設備貨款支付工作；6）負責給排水、暖通、電氣的甲供材料、設備供應商評價工作；7）負責給排水、暖通、電氣的甲供材料、設備供應商數(shù)據(jù)庫建設工作；2.2.2.9.9土建材料工程師：1）負責土建、環(huán)境工程的甲供或甲定乙供材料、設備的供應商考察；2）負責土建、環(huán)境工程的甲供或甲定乙供材料、設備的技術標書、技術合同編寫；3）負責土建、環(huán)境工程的甲供材料、設備供貨合同的執(zhí)行；4）負責土建、環(huán)境工程的甲供材料、設備供貨現(xiàn)場驗貨、接收、移交工作；5）負責土建、環(huán)境工程的甲供材料、設備貨款支付工作；6）負責土建、環(huán)境工程的甲供材料、設備供應商評價工作；7）負責土建、環(huán)境工程的甲供材料、設備供應商數(shù)據(jù)庫建設工作；2.2.2.9.10資料信息員崗位職責1）往來文件收發(fā)、傳閱、歸檔；2）信息監(jiān)控、上傳；3）竣工驗收備案資料落實4）部門日常內務管理工作范圍：資料信息工作。2.3監(jiān)理單位及總承包單位可能的架構及其它2.3.1 監(jiān)理組織架構圖資料員電梯監(jiān)理見證員安全監(jiān)理安裝監(jiān)理土建監(jiān)理項目總監(jiān)總監(jiān)代表2.3.2總包組織架構項目經理總工程師工程部質 安部物 資部商務部安裝部裝飾工程平面管理技術管理統(tǒng)一形象管標運行質量控制砼攪拌站安全監(jiān)督材料供應設備采購材料堆放機械采購合同管理預算報價內部結算專業(yè)分包成本核算電氣安裝水暖消防質量控制土建隊安裝隊裝飾隊其他分包隊第三章：項目的范圍劃分3.1項目總平面圖（略）3.2總承包商施工范圍劃分3.3.1劃分原則1、劃分為23個標段，以利于施工中對總包單位評比、產生良性競爭；2、物業(yè)類型相近，以利于總包單位合理安排人、材、機及流水施工；3、場地集中，便于施工；4、有利于工程管理、驗收、備案等工作。3.3.1劃分方案 根據(jù)以上原則，經公司領導及招標小組討論，確認按以下方案進行總包招標： 共三個標段： 示范區(qū)：B1B5樓，建筑面積約1萬m2； 一期一標段：B6B8、B11、A1A4、A31A34樓，建筑面積約4萬m2； 一期二標段：A5A26號樓，建筑面積約6.8萬m2。3.3總承包商、分包商的工作范圍工程承包范圍內建筑、結構、水電施工圖中除甲方另行分包、甲供材料設備所列項目以外的工程內容及甲方分包所列項目中的預埋（留）件、暗配及構件（或設備、部件等）安裝后的堵補。室外散水坡、首層陽臺主體及裝飾工程、私家花園圍墻主體及裝飾、私家花園內、室外樓梯鋪裝工程及室外樓梯上的花池主體和裝飾工程、私家花園土方回填至園建圖紙要求標高、竣工后的建筑垃圾及時清理、成品保護、竣工前和移交給物業(yè)公司前的外墻面磚的清洗、現(xiàn)場協(xié)調、現(xiàn)場配合驗收、保修期內維修和保修、因質量問題引起的維修和更換、技術指導及技術培訓等。3.4獨立分包工程、指定分包工程、指定供應材料設備、甲定乙供材料序號項目名稱結算方式責任人一獨立分包工程配合管理費費率1.小區(qū)供配電工程無（施工水電由總包提供，分包商掛表計量，費用由總包向專業(yè)分包商收取）；室內表后由總包施工。2.室外給水工程無（同上）；出墻1.5米以內由總包施工3.室外污水、雨水工程無（同上）；出墻1.5米以內由總包施工4.室外供熱工程無（同上）；出墻1.5米以內由總包施工5.小區(qū)燃氣工程無（同上）6.有線電視安裝工程無（同上）；室內管路排放由總包施工7.電話、網絡工程無（同上）；室內管路排放由總包施工8.小區(qū)智能化工程無（同上）；室內管路排放由總包施工9.泵房設備安裝工程出泵房1.5米由總包施工，泵房電氣埋管由總包施工二指定分包工程配合管理費費率（不含設備費用）1樁基工程無2土方工程無3鋁合金門窗（包括五金件、玻璃、鋁型材等）24幕墻、玻璃雨篷25空調百頁26單元門27入戶門28陽臺欄桿工程29電梯采購、安裝安裝費210人防工程211消防工程212樣板樓、售樓處精裝修工程樣板房每套1500元；售樓處3000元。13園林景觀工程三甲購材料結算方式1外墻面磚安裝或施工單價包括輔材、人工、機械等直接費用、間接費用及利潤與稅金；主材預算價格在取費之后在稅前扣除，以求得施工或者安裝單價2內外墻涂料3樓地面及墻面磚4外墻、屋面保溫板同上5屋面瓦6散熱器及溫控閥7水表、電表、氣表、熱表8對講設備9用戶箱、電表箱、配電箱10風機11通風系統(tǒng)部件及閥門12空調設備及部件閥門13消防設備14水泵15公共應急照明燈具16室外燈具17信報箱18停車位（植草磚、停車桿）19車行道減速坡、止車石20人行道磚21廣場磚/室外石材22室外井蓋23欄桿24室外小品（座椅、垃圾箱、兒童游樂設施、成品花盆）甲定乙供甲方指定品牌范圍材料序號名稱指定品牌責任人一電氣設備安裝工程1開關、插座2公共部分普通燈具二給、排水工程1靜音排水管2地漏3冷熱水用聚丙烯管4截止閥、閘閥、蝶閥、球閥、止回閥、浮球閥、減壓閥三供熱工程1鋁塑復合管四防水材料注：1、乙方應優(yōu)先選用上述指定品牌的材料，如要采用上述品牌以外的產品時，須報甲方考察確定。并：當其他品牌獲甲方認可時，其就該材料所作報價仍對乙方具有約束力，即乙方須以不高于該材料的報價去購買相同檔次或更高檔次的材料。2、甲方另行分包的工程，乙方如有相應施工資質，則可參與投標，在同等條件下，甲方優(yōu)先考慮由乙方中標。3、所有甲方指定分包工程、甲購材料，需簽訂三方合同。第四章：工程進度管理4.1項目總控制計劃4.2工程施工進度節(jié)點計劃 4.3 工程進度計劃的特點本工程進度計劃的主要特點：1）整個項目同步開工，同步竣工驗收、完成備案工作，對項目整體工期要求高。2）配合銷售要求，銷售大廳在2006年4月28日交付，以臨時建筑申報施工。3）配合銷售要求，2006年3月25日示范區(qū)需作樣板樓、2006年5月10需做室外景觀，與主體工程交叉作業(yè)，同步施工，總包施工的工序安排難度大。4） 項目報批報建工作相對滯后，樁基需先行施工，總包招標工作時間需壓縮。5） 外墻采用外保溫措施，外墻面作業(yè)工序增加，外架拆除時間加長，影響室外綜合管線的進場作業(yè)。4.4 工程進度控制措施4.4.1總包施工進度計劃審核施工合同簽訂后，項目開工前，總承包商根據(jù)施工合同要求編制施工組織設計和項目總施工進度計劃，上報監(jiān)理公司。監(jiān)理公司審核總承包商項目總施工進度計劃的合理性和可行性，以及施工組織設計中有關施工進度計劃的技術保證措施和項目管理保證措施的有效性。審核通過后，則轉送工程部審核。工程部著重審核總承包商項目總施工進度計劃與項目總控制計劃的各關鍵工期節(jié)點的符合性。對其中配合銷售的工作應有具體的安排。對其中的不符合項，督促總包單位進行整改；審批通過后的項目總施工進度計劃將作為總包合同的一部分?？偝邪贪磁鷾实捻椖靠偸┕みM度計劃組織施工，監(jiān)理公司按此計劃進行監(jiān)督。4.4.2 施工過程中施工進度計劃審核施工總承包商按照項目總施工進度計劃編制施工月度計劃、周計劃，監(jiān)理公司予以審核各細部計劃與項目總施工進度計劃的符合性和合理性，并提交工程部審查。4.4.3 總包施工協(xié)調管理對于甲方分包工程和甲方供貨材料，總承包商按合約規(guī)定收取總包管理費，將其納入總包管理范圍之內?？偘诰幹祈椖靠偸┕みM度計劃時，應充分考慮甲方分包工程和甲方供貨材料的影響，將其編制在內。施工過程中，總包應按時組織甲方分包工程和甲方供貨材料的進場，為其提供必要的作業(yè)條件和作業(yè)環(huán)境。工程部負責協(xié)調和監(jiān)督總包和甲方分包程、甲供材料供應商的關系。4.4.4 獎懲機制除了一般的獎懲制度外，在合同中、施工過程中根據(jù)需要，增加關鍵節(jié)點獎懲機制：配合銷售工作、主體封頂、外架拆除等。工期目標處罰措施：（1）施工過程中的節(jié)點計劃處罰標準：每一棟樓的每一個關鍵節(jié)點每拖延一天處罰2000元。每一棟樓設四個關鍵節(jié)點，即基礎工程、結構封頂、外腳手架拆除、單體竣工。（2）整體工程的竣工備案計劃，每拖延一天處罰5萬元。4.4.5 甲方分包工程施工進度計劃控制各分包商在進場前，工程部對其施工周期要求進行交底，各分包商按照要求編制施工進度計劃，并上交施工組織設計，工程部聯(lián)合監(jiān)理公司審核施工組織設計中機械設備配置、人力資源配置、材料供應計劃能否滿足施工進度要求，提出整改意見，反饋給各分包商，各分包商修正后重新報審。4.4.6 公司內部計劃協(xié)調工程部與成本部、設計部、銷售部溝通，在充分考慮：總包、分包、甲供、限價及指定品牌材料清單、招投標計劃、設計計劃、營銷計劃的基礎上，根據(jù)項目總控制計劃要求，編制切實可行的相關工作計劃：l 總施工進度計劃工程部編制l 分包隊伍進場計劃工程部編制，提交成本部，作為編制招標考察計劃依據(jù)；l 甲供材料進場計劃工程部編制，提交成本部，作為編制招標考察計劃依據(jù)；l 招標計劃（包括考察、技術標、出圖、樣板確認計劃）成本部編制，設計部、工程部確認執(zhí)行；當施工計劃、招投標計劃、設計計劃、營銷計劃中某一項發(fā)生變化時，工程部組織召開工程協(xié)調會，在不影響公司項目發(fā)展計劃關鍵目標的前提下，協(xié)調調整各有關計劃；對影響公司項目發(fā)展計劃關鍵目標的，應上報公司總經理層。工程部將調整后的項目總控制計劃下發(fā)至監(jiān)理公司和總承包商，總承包商相應調整施工計劃，重新報監(jiān)理公司和工程部審核。4.4.7 總包計劃控制總承包商按照項目總施工進度計劃和各細部施工計劃，組織施工。每周監(jiān)理例會，工程部和監(jiān)理公司負責審核上周工程完成情況，與上周施工計劃作對比，對工期滯后情況，監(jiān)理公司協(xié)助總承包商查明原因，制定切實可行的趕工措施方案，以滿足月度施工計劃，該方案報工程部存檔。每月總承包商提交工程月報，工程部和監(jiān)理公司負責審核上月工程完成情況，與上月施工計劃作對比，對工期滯后情況，監(jiān)理公司協(xié)助總包查明原因，制定切實可行的趕工措施方案，趕工效果應體現(xiàn)在下月施工進度計劃中，以滿足項目總施工進度計劃，該方案報工程部存檔。第五章：工程質量及安全管理5.1工程質量與安全管理目標5.1.1工程質量管理目標工程質量達到天津“海河杯”標準；項目入伙時：（毛坯房標準）總投訴率 90條每百戶的有效投訴率；5.1.2安全文明施工管理目標 市級文明工地標準5.1.3工程質量與安全管理依據(jù)5.1.3.1 現(xiàn)行國家有關的規(guī)程、規(guī)范： 建筑地基基礎工程施工質量驗收規(guī)范GB50202-2002 砌體工程施工質量驗收規(guī)范GB50203-2002 混凝土結構工程施工質量驗收規(guī)范GB50204-2002 鋼結構工程施工質量驗收規(guī)范GB50205-2001 屋面工程施工質量驗收規(guī)范GB50207-2002 建筑地面工程施工質量驗收規(guī)范GB50209-2002 建筑裝飾工程施工質量驗收規(guī)范GB50210-2001 建筑給排水及暖通工程施工質量驗收規(guī)范GB50242-2002 建筑通風與空調工程施工質量驗收規(guī)范GB50243-2002 建筑電氣工程施工質量驗收規(guī)范GB50303-2002 建筑工程施工質量驗收統(tǒng)一標準GB50300-2001 住宅裝飾裝修工程施工質量驗收規(guī)范GB50327-2001 建筑工程文件歸檔整理規(guī)范GB/T50328-2001 建筑地基處理技術規(guī)范JGJ79-2002 建筑樁基技術規(guī)范JGJ94-94 玻璃幕墻工程技術規(guī)范JGJ102-2003 鋁合金門GB/T8478-2003 鋁合金窗GB/T8479-2003 建筑玻璃應用技術規(guī)程 (JGJ113-2003) 建筑施工安全檢查標準 (JGJ59-99) 施工現(xiàn)場臨時用電安全技術規(guī)范（JGJ46-2005） 建筑施工現(xiàn)場環(huán)境與衛(wèi)生標準（JGJ1462004）5.1.3.2現(xiàn)行天津市有關的標準、規(guī)定序號名 稱編 號備 注1預應力混凝土管樁技術規(guī)程DB29-110-20042房屋建筑工程施工組織設計編制標準DB/T29-115-20043居住建筑節(jié)能工程施工技術規(guī)程DB29-125-20054居住建筑節(jié)能工程質量驗收規(guī)程DB29-126-20055鋼筋混凝土異形柱結構技術規(guī)程DB29-16-20036天津市住宅建設智能化技術規(guī)程DB29-23-20007天津市建設工程施工現(xiàn)場安全管理規(guī)程DB29-113-20048天津城市道路綠化建設標準DB29-80-20049天津市住宅裝飾裝修工程技術標準DB29-35-200410天津市城市住宅建設標準及管理規(guī)定DB29-22-200-0311建設事業(yè)IC卡應用標準DBT29-64-200412天津市建設工程文件歸檔整理規(guī)程DB/T29-86-20045.1.3.3本企業(yè)標準（略）當同一事件適用的國家法律、法規(guī)、規(guī)程、規(guī)范；地方規(guī)程、規(guī)定與企業(yè)標準三者之間有不一致時，以標準高者為適用條件5.1.4 質量與安全管理獎罰措施5.1.4.1質量目標獎罰措施工程質量需達到海河杯標準，若獲得海河杯按所獲獎工程的單體建筑面積獎勵10元/m2。 5.1.4.2文明施工的目標處罰措施工程獲得市級文明工地的稱號，按總建筑面積獎勵2元/m2，獎罰對等；工程施工過程中的文明施工，按市級文明工地的標準進行檢查，按總建筑面積獎勵2元/m2，獎罰對等。5.2質量與安全管理指導思想5.2.1依靠監(jiān)理的力量控制質量及安全1）監(jiān)理單位是現(xiàn)場質量、進度、安全文明管理和施工單位間協(xié)調的主要責任單位，并協(xié)助工程部進行成本控制，項目部依據(jù)監(jiān)理合同（包括招標文件、投標書）、經批準的監(jiān)理規(guī)劃、現(xiàn)行的法規(guī)和規(guī)范，對監(jiān)理單位進行有效管理和監(jiān)控是一項特別重要的工作，是保證項目管理正常進行的重要保證。2）現(xiàn)場工程師要經常與監(jiān)理人員進行有效溝通，使其了解公司的管理思路、工作方式，盡快與項目部合拍。3）現(xiàn)場工程師要樹立監(jiān)理單位的威信，充分發(fā)揮監(jiān)理單位的作用，為監(jiān)理單位開展工作創(chuàng)造良好的外部環(huán)境。5.2.2優(yōu)選隊伍，杜絕多層轉包1）選擇承包方時，要考察承包方的成本構成、管理組織架構是否適應我們的成本控制目標是有必要的。 2）杜絕層層轉包是我們選擇承包商的重要指標。 3）優(yōu)選選擇高效、重信譽、管理組織扁平化、管理成本低的工程公司。4）提高自身管理能力。在一個項目按專業(yè)分工、適當拆分分包，增加甲供比例，廣泛進行社會資源的整合。5）每次投標的投標方應有足夠合格的數(shù)量，保證每次投標的競爭性是很有必要的，中標率應控制在30以內。5.2.3強化過程監(jiān)督1）承建商的質量保證體系、管理模式、管理水平、上級公司的支持等對工程質量影響很大。2）強調過程監(jiān)管，加強對監(jiān)理公司的管理，通過監(jiān)理公司實施對承建商嚴格質量控制。3）重點監(jiān)管工程承包商的管理體系是否足夠并有效運作，協(xié)調各方的關系，關注承建商的成本控制，評價供方的表現(xiàn)。5.2.4溝通與支持1）溝通活動：與主要承建商，特別是其領導層建立正確的關系，工程應獲得其公司層面的支持。2）管理與技術支持： 設計交底； 施工節(jié)點與細部交底； 技術標準交底； 施工工藝交底； 施工組織與配合交底； 質量控制點交底； 施工樣板交底； 3）財務支持：目前，工程承包方的注冊資金都很少，通常的承包模式都是：工程先干后付款，工程承包方的資金壓力是很大的，同時妨礙工程承包方組織優(yōu)秀的社會資源。我們應按合同（同時合同支付條款也不要太苛刻）及時支付。5.2.5分戶驗收把握竣工驗收最后防線工程完工驗收、分戶竣工驗收是最后防線，不放行任何不合格的產品，將從政府的抽樣驗收提高到100的驗收。5.3工程質量管理措施5.3.1 圖紙審查制度施工圖出圖前，由設計部組織，工程部參加，對施工圖紙進行詳細的審查，重點檢查其與設計指導書、設計任務書的符合性，施工做法的合理性，銷售承諾的落實，對圖紙上出現(xiàn)的問題，形成審查文件，轉設計院修改后重新出圖。開工前，由工程部組織，總承包商、設計院、監(jiān)理公司參加，進行設計交底和圖紙會審，并形成圖紙會審紀要。對設計圖紙中容易忽略、容易出現(xiàn)錯誤的地方進行專項審查： 0.000絕對標高與周邊場地標高的協(xié)調 總圖坐標封閉復核 基礎梁頂標高與室內外地面標高關系，底層凸窗、空調板的標示及節(jié)點索引 結構梁的布置對住戶室內和陽臺上空的影響 樓面（衛(wèi)生間、陽臺、露臺、退臺）降板標高、導墻、攔板、凸窗、空調板的標示及節(jié)點索引 外圈梁底標高與外門窗頂標高的吻合性 屋面排水坡度、防水節(jié)點、導墻高度計算復核 統(tǒng)一技術條件：陽臺反沿、廚房衛(wèi)生間導墻、屋面女兒墻、降板高度、凸窗節(jié)點、老虎窗節(jié)點是否統(tǒng)一 欄桿、扶手詳圖 庭院圍墻詳圖 鋁合金門窗規(guī)格、數(shù)量、分格設計的統(tǒng)一 門庭、電梯廳、樓梯間地面鋪貼圖 雨水管、空調孔洞、廚房、衛(wèi)生間預留孔、預埋件定位標注 開關、插座、燈具、配電箱、弱電箱定位 室外景觀、管線綜合平衡設計5.3.2 施工單位質量保證體系總承包商在開工前，根據(jù)項目工程特點和合同規(guī)定的質量目標，編制項目質量計劃，并上報工程部和監(jiān)理公司。工程部協(xié)助監(jiān)理公司審查其質量保證體系、質量保證措施、主要工程施工方案選擇的合理性和有效性，并將意見以書面形式反饋給總承包商進行修改。5.3.3 設備材料進場驗收制度對于工程中甲供材料，甲指材料，施工前，工程部必須進行實地考察，考察其規(guī)格、型號、施工工藝、節(jié)點處理、成品保護方式，并由相關部門進行封樣。不論是甲供材料設備、還是承包商供應的材料設備，進場時，都由總包按照國家規(guī)范、合同要求和樣板進行檢驗，影響結構和使用功能的，還要按照要求進行見證取樣試驗。未經檢驗合格，任何材料不得使用在工程上。對檢驗不合格者，應將該設備材料做上標志，進行隔離，并盡快作退場處理。5.3.4 樣板引路制度樣板引路是工程質量管理的重要手段，在本工程中，任何一分項工程，尤其是防水層、保溫層、鋼結構施工、轉換層施工、鋁合金門窗，都要由承包商先做樣板（樣板間、樣板工藝等），然后報監(jiān)理公司和工程部進行驗收，驗收通過后，方可進行大面積施工。對于新材料，新設備、新工藝等，也要先做樣板，報監(jiān)理公司、工程部、設計部，通過試驗和鑒定后，才可應用的工程上。編號類別內容組織部門確認部門A交樓樣板每戶型工程部設計部、營銷部、監(jiān)理、總包B施工工藝樣板混凝土導墻監(jiān)理公司工程部、總包空調側板監(jiān)理公司工程部、總包混凝土樓（屋）面收漿監(jiān)理公司工程部、總包砌體溝縫監(jiān)理公司工程部、總包穿墻管預埋監(jiān)理公司工程部、總包鋼板（絲）網安裝監(jiān)理公司工程部、總包內外墻抹灰監(jiān)理公司工程部、總包內外墻涂料監(jiān)理公司工程部、總包天棚監(jiān)理公司工程部、總包樓地面粉刷、樓地面磚監(jiān)理公司工程部、總包樓梯踏步監(jiān)理公司工程部、總包鋁合金塞縫、防水、打膠監(jiān)理公司工程部、總包防水基層處理監(jiān)理公司工程部、總包防水層監(jiān)理公司工程部、總包屋面瓦鋪設監(jiān)理公司工程部、總包C材料樣板涂料、油漆設計部工程部、監(jiān)理、總包地磚及排版設計部工程部、監(jiān)理、總包鋁合金門窗、配件設計部工程部、監(jiān)理、總包外墻面磚設計部工程部、監(jiān)理、總包開關面板設計部工程部、監(jiān)理、總包燈具設計部工程部、監(jiān)理、總包潔具設計部工程部、監(jiān)理、總包5.3.5項目質量管理要點根據(jù)本工程項目的設計特點，結合工程管理要求，擬將以下工程部位作為本工程的管理要點，施工中應加強管理： 定位放線； 樁基施工； 地下室施工； 外墻外保溫體系施工； 鋁合金門窗安裝； 單元門、入戶門安裝； 欄桿扶手安裝； 地下室、屋面防水施工； 衛(wèi)生間防水涂膜施工； 精裝修； 水暖電管線預留預埋； 配電箱、配電柜安裝；5.3.6技術方案先行制度總承包商和各分包商在施工前，應編制各分項工程施工技術方案，并報監(jiān)理公司和工程部審批，審批通過后，才能進行施工。未報施工方案的，一律不得施工。項目中擬審批的施工方案包括： 施工組織設計 測量方案 雨季施工方案 冬季施工方案 樁基施工方案 基坑支護施工方案 地下防水施工方案 混凝土施工方案 鋼筋施工方案 模板施工方案 砌筑施工方案 腳手架施工方案 屋面工程施工方案 裝修施工組織設計 成品保護施工方案 外墻外保溫施工方案 設備專業(yè)施工組織設計5.3.7質量通病處理針對經常出現(xiàn)、易引起業(yè)主投訴的墻面開裂、廚廁間漏水、窗臺滲漏水、出頂間外墻墻面開裂，以及防水設計不合理、空調洞倒水、門窗質量問題、