關(guān)聯(lián)交易研究策劃報(bào)告.ppt

1.關(guān)聯(lián)交易釋義,2.關(guān)聯(lián)交易政策和類型,3.標(biāo)桿企業(yè)關(guān)聯(lián)交易模式,4.關(guān)聯(lián)交易綜述,5.公司關(guān)聯(lián)交易現(xiàn)狀,6.公司關(guān)聯(lián)交易解決方案,關(guān)聯(lián)交易的背景說(shuō)明BackgroundofRelatedTransaction,關(guān)聯(lián)交易釋義:指在關(guān)聯(lián)方之間發(fā)生轉(zhuǎn)移資源或義務(wù)的事項(xiàng)，而不論是否收取價(jià)款關(guān)聯(lián)方包括關(guān)聯(lián)企業(yè)和關(guān)聯(lián)人，雙方存在控制關(guān)系和重大影響關(guān)系是集團(tuán)企業(yè)用于解決自身發(fā)展和資金收益的一種操作模式*關(guān)聯(lián)企業(yè)：任何兩個(gè)以上獨(dú)立存在而相互間具有業(yè)務(wù)關(guān)系或投資關(guān)系之一的企業(yè)體*關(guān)聯(lián)人：與企業(yè)有特定關(guān)系的自然人（如董事、經(jīng)理等）交易形式：1、代理6、購(gòu)買或銷售商品11、研究與開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的轉(zhuǎn)移2、租賃7、管理方面的合同12、關(guān)聯(lián)雙方共同投資3、擔(dān)保8、提供或接受勞務(wù)13、購(gòu)買或銷售除商品以外的其他資產(chǎn)4、贈(zèng)與9、許可協(xié)議14、提供資金(包括以現(xiàn)金或?qū)嵨镄问?5、債務(wù)重組10、非貨幣性交易15、交易所認(rèn)為應(yīng)當(dāng)屬于關(guān)聯(lián)交易的其他事項(xiàng),Continuedonslide15,1.關(guān)聯(lián)交易釋義,2.關(guān)聯(lián)交易政策和類型,3.標(biāo)桿企業(yè)關(guān)聯(lián)交易模式,4.關(guān)聯(lián)交易綜述,5.公司關(guān)聯(lián)交易現(xiàn)狀,6.公司關(guān)聯(lián)交易解決方案,上市企業(yè)關(guān)聯(lián)交易規(guī)定及房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)聯(lián)交易的表現(xiàn)形式RulesandManifestationofRelatedTransaction,有關(guān)上市企業(yè)關(guān)聯(lián)交易規(guī)定2001年12月財(cái)政部發(fā)布了關(guān)聯(lián)方之間出售資產(chǎn)等有關(guān)會(huì)計(jì)處理問(wèn)題暫行規(guī)定對(duì)上市公司關(guān)聯(lián)交易進(jìn)行規(guī)范。2011年證監(jiān)會(huì)發(fā)布嚴(yán)格審核上市公司的關(guān)聯(lián)交易，嚴(yán)格打擊非法關(guān)聯(lián)交易；對(duì)關(guān)聯(lián)交易額度進(jìn)行控制和關(guān)聯(lián)交易非關(guān)聯(lián)化企業(yè)行為。地產(chǎn)企業(yè)的關(guān)聯(lián)交易主要類型物業(yè)管理服務(wù)持有物業(yè)的中介、代理、租賃經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的運(yùn)營(yíng)顧問(wèn)管理持有物業(yè)成為地產(chǎn)企業(yè)關(guān)聯(lián)交易的主導(dǎo)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總數(shù)不斷增加，開(kāi)發(fā)規(guī)模越來(lái)越大；住宅地產(chǎn)的宏觀調(diào)控讓企業(yè)不斷增持優(yōu)質(zhì)的商業(yè)地產(chǎn)資源；,1.關(guān)聯(lián)交易釋義,2.關(guān)聯(lián)交易政策和類型,3.標(biāo)桿企業(yè)關(guān)聯(lián)交易模式,4.關(guān)聯(lián)交易綜述,5.公司關(guān)聯(lián)交易現(xiàn)狀,6.公司關(guān)聯(lián)交易解決方案,房地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)持有物業(yè)規(guī)模和關(guān)聯(lián)交易模式TheScaleofHoldsTitletoPropertyofSpecialEstateCompany,1.萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)持有物業(yè)關(guān)聯(lián)交易的模式TheModelofWandaCommercialEstateCompany,以售代租，全部持有零資產(chǎn)萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)歷了四個(gè)階段，最終確定了“以租代售”的模式。先行將“土地投資”和“商業(yè)投資”進(jìn)行資產(chǎn)拆分，土地投資部分以銷售住宅的方法收回成本和銀行利息；商業(yè)開(kāi)發(fā)部分轉(zhuǎn)化為“經(jīng)營(yíng)投資”，資產(chǎn)凈值為“0”。2011年萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)公司收入953億元，其中現(xiàn)金回款814億元。租金收益34.6億元；,訂單式地產(chǎn)：一塊牌子，兩個(gè)團(tuán)隊(duì)，內(nèi)部協(xié)作前期，品牌商家與萬(wàn)達(dá)商管簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，確定城市選擇、租金和優(yōu)惠條件；前期，通過(guò)主力店技術(shù)對(duì)接，共同參與項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)。每年萬(wàn)達(dá)有數(shù)十個(gè)項(xiàng)目投建招商，萬(wàn)達(dá)以平均租金模式實(shí)現(xiàn)一對(duì)多招商；招商期，萬(wàn)達(dá)商管招商團(tuán)隊(duì)在項(xiàng)目竣工前與商家簽訂合同，物業(yè)收取租金，實(shí)現(xiàn)先租后建2009年5月萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)始分拆上市，但因中國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，到目前為止未能通過(guò)上市審查。,萬(wàn)達(dá)商管,萬(wàn)達(dá)物業(yè),戰(zhàn)略合同,經(jīng)營(yíng)合同,萬(wàn)達(dá)商地,訂單式地產(chǎn)的四大法寶,平均租金,共同參與,戰(zhàn)略合作,先租后建,全產(chǎn)業(yè)鏈的商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)模式,開(kāi)發(fā)流程,集團(tuán)戰(zhàn)略規(guī)劃部,發(fā)展部,商業(yè)地產(chǎn)研究院,商管公司,商地本部,商地公司,萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng),萬(wàn)達(dá)公寓,萬(wàn)達(dá)商業(yè),萬(wàn)達(dá)商管,萬(wàn)達(dá)物業(yè),萬(wàn)達(dá)商管,招商策劃,運(yùn)營(yíng)管理,戰(zhàn)略地圖,選取項(xiàng)目,調(diào)研預(yù)測(cè),指標(biāo)評(píng)估,投資30%,投資70%,決策立項(xiàng),銷售收回前期投資,商業(yè)0資產(chǎn)移交商管公司,租金收益,物業(yè)持有,經(jīng)營(yíng)管理,資產(chǎn)切割，隔斷關(guān)聯(lián),組織結(jié)構(gòu)上避免外部關(guān)聯(lián),關(guān)聯(lián)交易解除,萬(wàn)達(dá)模式的優(yōu)勢(shì)通過(guò)戰(zhàn)略合約機(jī)制，確定了“資本融資用于土地購(gòu)置和以住宅地產(chǎn)銷售償還資本融資”的退出機(jī)制；萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和持有商業(yè)“0”資產(chǎn)，并負(fù)責(zé)該資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)和收益；關(guān)聯(lián)交易內(nèi)部化，合理規(guī)避了交易風(fēng)險(xiǎn)和資本分拆的麻煩。有效實(shí)現(xiàn)了土地投資開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)成本分拆，避免了傳統(tǒng)地產(chǎn)公司“二者拆分不清”的弊端，同時(shí)打包上市時(shí)不至于“固定資產(chǎn)投資比例過(guò)大”。商業(yè)全產(chǎn)業(yè)鏈，從開(kāi)發(fā)到運(yùn)營(yíng)，一套商業(yè)地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)班底，簡(jiǎn)化了不必要的外部交易麻煩和業(yè)務(wù)流程。通過(guò)商管機(jī)制將物業(yè)等職能統(tǒng)合到商管體系中，一塊牌子，多種職能，又實(shí)現(xiàn)了合理避稅。低價(jià)使用外來(lái)資金（戰(zhàn)略合作商家資金），解決經(jīng)營(yíng)投資成本過(guò)高的壓力；實(shí)現(xiàn)了良好的現(xiàn)金流、資本周轉(zhuǎn)和資本收益。,2.萬(wàn)科-龍湖地產(chǎn)持有物業(yè)關(guān)聯(lián)交易的操作模式TheModelofOperatingofVanke&LangfordEstateCompany,全部持有，成熟經(jīng)營(yíng)控制社區(qū)商業(yè)開(kāi)發(fā)完畢后直接轉(zhuǎn)入物業(yè)部門，由統(tǒng)一的商管公司負(fù)責(zé)招商運(yùn)營(yíng)；龍湖主動(dòng)開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，萬(wàn)科也主動(dòng)收購(gòu)一些商業(yè)項(xiàng)目，待項(xiàng)目成熟后一并售出；萬(wàn)科將成功的技術(shù)關(guān)鍵放在拿地上，龍湖將商業(yè)運(yùn)營(yíng)的成功秘訣放在商業(yè)的定位開(kāi)發(fā)上。萬(wàn)科有萬(wàn)科廣場(chǎng)、萬(wàn)科紅、萬(wàn)科大廈三條產(chǎn)品線，龍湖有天街商業(yè)綜合體、星悅薈、龍湖MOCO家居生活館三條產(chǎn)品線。萬(wàn)科2009年建立了20%的萬(wàn)科項(xiàng)目用于商業(yè)開(kāi)發(fā)的戰(zhàn)略構(gòu)筑，到2015年持有商業(yè)面積達(dá)到300萬(wàn)平方米；龍湖未來(lái)每年開(kāi)工量的12%以內(nèi)作為商業(yè)項(xiàng)目留存，預(yù)計(jì)2015年底三大業(yè)態(tài)將開(kāi)業(yè)近20個(gè)項(xiàng)目，營(yíng)業(yè)面積達(dá)350萬(wàn)平米左右，預(yù)計(jì)2026年商業(yè)利潤(rùn)從占據(jù)集團(tuán)總利潤(rùn)不到5%上升至30%。資金壓力大，操作方式靈活培育物業(yè)，擇機(jī)出售。,持有物業(yè)租金收益,萬(wàn)科-龍湖同一上市框架下的持有物業(yè)內(nèi)部交易操作模式,自有資金,銀行貸款,股市融資,社區(qū)綜合體,土地各種地段產(chǎn)品配比訂單式地產(chǎn),住宅銷售,社區(qū)商業(yè),購(gòu)物中心,地標(biāo)物業(yè),物業(yè)溢價(jià)收益,物業(yè)租金收益,物業(yè)公司,商管公司,3.世茂地產(chǎn)關(guān)聯(lián)交易的操作模式TheModelofOperatingofShimaoEstateCompany,雙資本運(yùn)作，僅持有大型酒店將社區(qū)物業(yè)和商鋪資源全部銷售模式與萬(wàn)達(dá)類似由商管公司或百貨公司接管商業(yè),世茂持有物業(yè)關(guān)聯(lián)交易模式優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)雙資本運(yùn)作，有成熟的模式，能夠獲得資本市場(chǎng)和政府的大力支持；以資產(chǎn)保值增值為目標(biāo)，租售靈活；組織架構(gòu)上，總部職能強(qiáng)大，項(xiàng)目功能弱化，容易執(zhí)行效率低；,地產(chǎn)開(kāi)發(fā)+資本運(yùn)作凱德置地主要是通過(guò)嘉德商用中國(guó)發(fā)展基金以及嘉德商用中國(guó)孵化基金進(jìn)行資產(chǎn)收購(gòu)，再通過(guò)讓嘉茂零售中國(guó)信托（CapitaRetailChinaTrust，簡(jiǎn)稱CRCT）使用優(yōu)先認(rèn)購(gòu)權(quán)的形式收購(gòu)嘉德在內(nèi)地控股的商用物業(yè)。凱德置地通過(guò)旗下的投資和資產(chǎn)管理團(tuán)隊(duì)收購(gòu)商用物業(yè)，然后通過(guò)項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)，最后將運(yùn)營(yíng)成熟的商用物業(yè)注入嘉茂零售中國(guó)信托（CRCT），將其轉(zhuǎn)化為公眾投資。嘉茂零售中國(guó)信托（CRCT）是通過(guò)離岸、在岸的兩級(jí)特殊目的公司持有內(nèi)地物業(yè)，即必須,4.凱德置地關(guān)聯(lián)交易的操作模式TheModelofOperatingofCapitalLandEstateCompany,在境內(nèi)設(shè)立外商獨(dú)資或合資公司，境外在巴巴多斯設(shè)立特殊目的公司（SPV），SPV公司持有境內(nèi)公司股權(quán)，CRCT則通過(guò)收購(gòu)SPV股權(quán)實(shí)現(xiàn)上市。,從集團(tuán)內(nèi)部孵化、到私募基金的開(kāi)發(fā)培育，再到REITs的價(jià)值變現(xiàn)和穩(wěn)定收益，凱德置地構(gòu)造了一個(gè)以地產(chǎn)基金為核心的投資物業(yè)成長(zhǎng)通道，這種地產(chǎn)開(kāi)發(fā)+資本運(yùn)作的模式是凱德置地地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式的核心。,凱德置地關(guān)聯(lián)交易模式優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)資金募集靈活，能夠滿足解決商業(yè)地產(chǎn)大量的資金需求和長(zhǎng)期收益問(wèn)題；內(nèi)部互相參股，保證收益和戰(zhàn)略的穩(wěn)定性；利用基金，規(guī)避市場(chǎng)培育期過(guò)高的資本預(yù)期；利用REITS多頭募集資金，保證了資本的效率和公平；,1.關(guān)聯(lián)交易釋義,2.關(guān)聯(lián)交易政策和類型,3.標(biāo)桿企業(yè)關(guān)聯(lián)交易模式,4.關(guān)聯(lián)交易綜述,5.公司關(guān)聯(lián)交易現(xiàn)狀,6.公司關(guān)聯(lián)交易解決方案,綜述1.持有物業(yè)關(guān)聯(lián)交易的操作模式SummaryofRelatedTransactionofHoldsTitletoProperty,模式一：內(nèi)部交易將物業(yè)持有方和運(yùn)營(yíng)方納入同一個(gè)體系,商管公司模式,物業(yè)公司模式,模式二：戰(zhàn)略合同關(guān)聯(lián)以資產(chǎn)持有方簽訂內(nèi)部戰(zhàn)略合同，然后剝離資產(chǎn),項(xiàng)目管理物業(yè)持有,商業(yè)運(yùn)營(yíng),物業(yè)服務(wù),上市主體持有物業(yè),培育成熟,資產(chǎn)剝離,項(xiàng)目管理,商業(yè)運(yùn)營(yíng),物業(yè)服務(wù),長(zhǎng)期合同,資金機(jī)制萬(wàn)達(dá)模式以售代租，節(jié)約資金，簡(jiǎn)短回收期，降低資本風(fēng)險(xiǎn)；萬(wàn)科-龍湖模式，周期長(zhǎng)，但重視前期和后期開(kāi)發(fā)與策略；世茂模式收益顯著，收益率顯著，同時(shí)解決了困擾房地產(chǎn)的融資和土地問(wèn)題；凱德置地模式資金成本低，并且資金效率高；資本周轉(zhuǎn)萬(wàn)達(dá)模式甩開(kāi)了固定資產(chǎn)壓力，資本周轉(zhuǎn)快；萬(wàn)科-龍湖模式資本壓力大面臨出售風(fēng)險(xiǎn)；世茂模式集中化保證了前期運(yùn)作效率，后方力量不足，資本運(yùn)轉(zhuǎn)下降；凱德模式資本周轉(zhuǎn)快；,綜述2.商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展模式創(chuàng)新啟示RevelationofCommercialEstateCompany,通過(guò)組織創(chuàng)新解決商業(yè)地產(chǎn)的自身發(fā)展問(wèn)題,1.銀行融資2.私募資金,1.基金前期置入2.REITS拆分上市,物業(yè)管理部,商管公司,資金更加充裕,組織更加專業(yè)化，效率更高,投資或持股,專職負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)管理,成立規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院支持快速開(kāi)發(fā),1.關(guān)聯(lián)交易釋義,2.關(guān)聯(lián)交易政策和類型,3.標(biāo)桿企業(yè)關(guān)聯(lián)交易模式,4.關(guān)聯(lián)交易綜述,5.公司關(guān)聯(lián)交易現(xiàn)狀,6.公司關(guān)聯(lián)交易解決方案,公司現(xiàn)有持有物業(yè)關(guān)聯(lián)交易現(xiàn)狀TheConditionoftheRelatedTransactiontoOurCompany,從上表可以看出公司關(guān)聯(lián)交易的年平均增長(zhǎng)速度為53.2%,以持有物業(yè)租賃類的交易增長(zhǎng)迅速。,1.關(guān)聯(lián)交易釋義,2.關(guān)聯(lián)交易政策和類型,3.標(biāo)桿企業(yè)關(guān)聯(lián)交易模式,4.關(guān)聯(lián)交易綜述,5.公司關(guān)聯(lián)交易現(xiàn)狀,6.公司關(guān)聯(lián)交易解決方案,關(guān)聯(lián)交易模式建議SchemeProposals,方案一：關(guān)聯(lián)交易內(nèi)部化在上市體系內(nèi)，在行銷客服中心框架下設(shè)資產(chǎn)管理部或商業(yè)管理部（由第一商業(yè)承擔(dān)該職能）；,優(yōu)勢(shì)：資金和人力條件都能快速上線，比較容易實(shí)現(xiàn)速度發(fā)展；劣勢(shì)：要解決好營(yíng)銷和商業(yè)的交接界面、商管與規(guī)劃的交接界面、商業(yè)與物業(yè)的交接面問(wèn)題，系統(tǒng)外操作比較不易；另外開(kāi)發(fā)模式不成熟，仍然制約著商業(yè)的快速發(fā)展；除此之外，隨著項(xiàng)目增加，資產(chǎn)管理隊(duì)伍不斷增加，管理效率低。,當(dāng)代置業(yè),行銷客服中心,資產(chǎn)管理部（商管公司）,項(xiàng)目1,項(xiàng)目2,項(xiàng)目3,項(xiàng)目,方案二：成立第一資產(chǎn)控股的第三方資產(chǎn)管理影子公司，將地產(chǎn)商業(yè)資產(chǎn)托管給第三方資產(chǎn)管理影子公司，由第一商業(yè)通過(guò)非合同手段參與實(shí)際運(yùn)營(yíng)，規(guī)避關(guān)聯(lián)交易。優(yōu)勢(shì)：操作靈活，隨時(shí)可控，合理避開(kāi)關(guān)聯(lián)交易風(fēng)險(xiǎn)；劣勢(shì)：但財(cái)務(wù)和第三方影子公司法人的關(guān)系長(zhǎng)期做到可控不易；還存在被媒體曝光、人員舉報(bào)風(fēng)險(xiǎn)。,當(dāng)代置業(yè),第三方影子公司,第一商業(yè),財(cái)務(wù)控制,合同,控制和操作該公司經(jīng)營(yíng),戰(zhàn)略合同聯(lián)合,方案三：由第一資產(chǎn)購(gòu)置當(dāng)代置業(yè)商業(yè)資產(chǎn)或第一資產(chǎn)出資由當(dāng)代置業(yè)代理開(kāi)發(fā)，然后以孵化器的形式打包第一資產(chǎn)上市。,資產(chǎn)購(gòu)置代為開(kāi)發(fā),資產(chǎn)收益,孵化,溢價(jià)出售,收回成本,“0”資產(chǎn)出租,運(yùn)營(yíng)管理,打包上市,運(yùn)營(yíng)管理,當(dāng)代置業(yè),第一資產(chǎn),第一資產(chǎn),第一物業(yè),第一商業(yè),成熟物業(yè),出租物業(yè),出售物業(yè),優(yōu)勢(shì)：資金占用量減少，地產(chǎn)投資成本降低；當(dāng)代置業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表資本收益率增加，投資回收期縮短；第一資產(chǎn)后期運(yùn)營(yíng)壓力小，資本周轉(zhuǎn)加速。劣勢(shì)：第一資產(chǎn)前期財(cái)務(wù)壓力增加；社區(qū)物業(yè)收益率低，成熟慢，不宜快速出手，將直接影響商業(yè)資本周轉(zhuǎn)速度；除此之外，合理的租售比例不易確定。,資產(chǎn)托管收益上繳,方案建議SchemeProposals,先上市，然后成立由第一資產(chǎn)財(cái)務(wù)管控的影子