《物業(yè)服務手冊》

精選文檔物業(yè)服務手冊序 言尊敬的業(yè)主/住戶：為了方便閣下進一步了解 的物業(yè)管理服務運作情況，我公司特編制 物業(yè)服務手冊，以供參考。該手冊根據(jù)業(yè)主臨時公約而制定，特將一切有關閣下權利、義務以及各種服務與設施之使用予以說明，敬請詳細參閱！謝謝。目 錄一 社區(qū)管理1.1 專業(yè)管理1.2 投訴與建議二 入住及遷出事項2.1 入住手續(xù)2.2 遷出手續(xù)三 繳費事項3.1 管理費3.2 管理費的繳付3.3 其他費用3.4 繳費方式四 裝修管理4.1 裝修手續(xù)4.2 裝修公司五 社區(qū)內設施及設備5.1 停車場5.2水、電、空調供應5.3電話系統(tǒng)5.4 消防、保安監(jiān)控系統(tǒng)5.5 綠化六 社區(qū)其他服務6.1 清潔服務6.2 維修服務6.3 郵政服務6.4 特約服務七 社區(qū)規(guī)定7.1 注意事項7.2 消防事項7.3 保安事項八 保險事項九 意外事件9.1火警9.2 停電9.3 水浸9.4 治安事件十 常用電話結束語一、社區(qū)管理11 專業(yè)管理物業(yè)公司名稱： 物業(yè)公司山東漢邦置業(yè)有限公司聘請 物業(yè)公司對本項目進行全方位的物業(yè)服務。我公司為華融國際項目設立項目物業(yè)管理處，將接受委托，提供服務，兌現(xiàn)承諾，為住戶營造安全、舒適、優(yōu)美的生活空間。物業(yè)公司服務范圍概括：物業(yè)公司根據(jù)業(yè)主臨時公約（以下簡稱公約）所賦予的權利義務將負責社區(qū)內所有公共區(qū)域、物業(yè)結構、機電系統(tǒng)、綠化和其他公共設施及設備的保養(yǎng)、維修和管理。物業(yè)管理處部門設置：行政人事部、客戶服務部、工程部、保安部、財務部。辦公時間：為方便業(yè)主/住戶，物業(yè)公司在物業(yè)設接待中心實行24小時辦公。12 投訴與建議任何人士均可以任何正當?shù)姆绞胶侠淼叵蛭飿I(yè)管理處接待中心提出有關的投訴或建議。投訴電話： 請閣下告之姓名及聯(lián)絡方式，以方便我們及時地采取相應行動及回復。二、入住及遷出事項當您準備搬入或搬出時，物業(yè)公司會為您提供如下細致、周到的服務，請閱：21 入住手續(xù)業(yè)主在收到銷售部發(fā)出的驗房通知單后即可前來辦理入住手續(xù)。辦理入住手續(xù)請與接待中心聯(lián)系，并須持有：（1）驗房通知單（2）業(yè)主的身份證明及其同住人的身份證及其兩張一寸免冠照片。（3）代理人需持有由業(yè)主簽署的委托書和業(yè)主的身份證。同時應完成以下手續(xù)：（1）交付首期物業(yè)管理費。（2）請與接待中心聯(lián)系鑰匙等有關事項。（3）如果要進行房屋裝修，須到接待中心辦理裝修申請。（詳見4.1）（4）如果需要，請接待中心聯(lián)系停車位租用事宜，停車證將在簽訂租用協(xié)議并交付費用后發(fā)放。注意：A、遺漏工程客戶如發(fā)現(xiàn)單位內有任何遺漏工程，須于48小時內告知物業(yè)公司，物業(yè)公司將會與承建商聯(lián)系，盡速安排修理工作，逾期者則視同住戶已確認其單元之設備及裝修。B、往戶登記住戶須填寫住戶緊急聯(lián)絡表，并存于物業(yè)公司，以便緊急情況時可與住戶聯(lián)系。C、入住須知住戶入住前須提前48小時能知物業(yè)公司，以便安排人手和車位供用戶使用等。D、大件物品及家具運輸提前通知物業(yè)公司，做好充足準備，以減少對其他住戶的影響。22 遷出手續(xù)業(yè)主欲轉讓其擁有產權的房屋，須在規(guī)定的期限內書面通知接待中心并寫明新業(yè)主的基本情況。在遷出之前須將轉讓合同的副本和新業(yè)主簽署的承諾業(yè)主臨時公約的承諾書一并交至客服部。在上述文件齊備后，方可辦理。同時，所有業(yè)主的權利和責任亦由新業(yè)主承擔，否則原業(yè)主仍需負責該房屋的管理費用以及其責任和義務。三、繳費事項物業(yè)公司所收每項費用都按政府和本行業(yè)的相應法規(guī)和規(guī)章收取，也可以說取之于您，更用之于您，請您詳閱如下：31 管理費管理費根據(jù)每年度的管理開支預算而確定，計有管理、服務人員的工資和按規(guī)定提取的福利費，公共設施、設備日常運行、維修及保養(yǎng)費，綠化費，清潔衛(wèi)生費，保安費，辦公費，固定資產折舊，利潤，法定稅費。管理費金額將根據(jù)實際運行支出，收支情況每季度向業(yè)主/住戶公布一次。32 管理費的繳付管理費為上期繳付，并于每年1月15日之前完成。若每年1月15日以后，物業(yè)公司仍未收到該等款項，我們就會根據(jù)公約規(guī)定，加收該款項的滯納金；逾期30天仍未繳納，我們將根據(jù)公約、及與業(yè)主/住戶簽訂的物業(yè)服務合同停止對該戶的一切服務，并采取適當?shù)姆尚袆佑枰宰酚?，這樣做也是從全體業(yè)主/住戶的利益出發(fā)的。33 其他費用所有其他費用，如特約服務費、零修費等，須于規(guī)定的繳費期內交付。若超出繳費期七日，物業(yè)公司仍未收到該款項，所有有償供應與服務將暫停，直至繳清，并有權加收該等款項的滯納金，當然我們不愿意發(fā)生此類情況。交費地點：財務部34繳費方式繳費可以通過如下方法：國內銀行轉帳、現(xiàn)金繳付。物業(yè)公司開戶行：賬號：使用外幣支付費用時，以中國人民銀行當日公布的人民幣兌換外幣匯率執(zhí)行。四、裝修管理我們對各業(yè)主/住戶所進行的房屋裝修從最初裝修公司資質的審核，裝修進行過程中的管理監(jiān)督，到最后的竣工驗收都是有嚴格規(guī)范的。物業(yè)公司之所以這樣提供服務，因為當任何一戶裝修出現(xiàn)違章，如私改公共管線、水、電、氣等都可能引起整棟樓該供應系統(tǒng)出現(xiàn)故障，再如私改內部房間布局、破壞承重墻，破壞樓的整體結構受力，一旦遭遇地震等自然外力，樓的設計抗震系數(shù)便會大大降低，甚至出現(xiàn)險情，同時也會影響大樓的使用壽命，縮短使用年限，從而不可避免的使您所購置的物業(yè)升值條件受到限制?；谶@些原因，也為了不給您和您的鄰居留下其他裝修隱患，當您聘請的施工人員裝修可能未按已審核的方案和規(guī)定進行施工時，就要請您協(xié)助我們對這種行為進行糾正。物業(yè)公司在此問題上完全是出于對全體業(yè)主/住戶切身利益的考慮來安排的工作，請您配合做到如下：41 裝修手續(xù)業(yè)主/住戶在入住手續(xù)辦理完畢后，如需對其房屋進行裝修，可與工程部聯(lián)系，索取裝修申請表并完成以下手續(xù)：（1）選擇符合條件的裝修公司。（2）將裝修申請表連同裝修設計方案和施工圖交物業(yè)公司工程部審批。（3）審批合格后，選定的裝修公司應與工程部聯(lián)系，辦理施工前的手續(xù)：如簽訂裝修協(xié)議書、交付裝修押金和裝修管理服務費、裝修人員登記辦證、簽訂防火安全協(xié)議等。42 裝修公司為保證裝修工程的質量，業(yè)主/住戶在委托前應認真審查裝修公司的資質。裝修公司若經業(yè)主/住戶同意亦可承接裝修工程，但須首先完成：（1）向工程部提供合法的裝修資質證明，營業(yè)執(zhí)照復印件，同時辦理登記手續(xù)。（2）送審裝修方案及圖紙。（3）繳納裝修押金和裝修管理費等。（4）辦理裝修人員臨時出入證，并對裝修人員進行遵守施工規(guī)則的教育。五、社區(qū)設施、設備為了使業(yè)主/住戶生活豐富多彩，物業(yè)公司在社區(qū)內提供了多項服務及相當完善的娛樂設施和便民服務，詳閱后，便知是想您所想，急您所急。如您需物業(yè)公司提供尚未提供的服務內容，請您隨時提出。51 停車場為了方便業(yè)主/住戶，社區(qū)內設有公共停車場。（1）機動汽車如果業(yè)主/住戶有需要可與客服部接待中心聯(lián)系，簽訂車位租用協(xié)議并選定車位，繳付首期，至少一個月的租金或管理費用，領取車證，然后可于起租日開始使用該車位，并按月繳納管理費。（2）摩托車如果業(yè)主/住戶如有需要可與客服部接待中心聯(lián)系，簽訂車位租用協(xié)議并選定車位，繳付首期，至少一個月的租金或管理費用，領取車證，然后可于起租日開始使用該車位，并按月繳納管理費。（3）自行車為了維護社區(qū)的公共秩序，業(yè)主/住戶的自行車應放在自家庭院內，請不要放在公共區(qū)域內。（4）貨車入園業(yè)主/住戶運送商品的車輛，進入社區(qū)須遵守保安員或管理人員的指揮。如該通道車輛擠塞，保安員或管理人員可以暫時禁止車輛進入。（5）停車場管理所有使用停車場的業(yè)主/住戶，須嚴格遵守并服從管理人員的指揮，細則請參閱停車場管理規(guī)定。52 水、電、空調供應（1）華融國際具有完善的給、排水系統(tǒng)：供水系統(tǒng)由冷水、中水兩部分組成，為業(yè)主/住戶提供24小時生活用水供應；排水系統(tǒng)采用大口徑下水管道。與大市政相銜接，組成了供水充足、排水流暢的給排水系統(tǒng)。物業(yè)公司為保證供水的水質和排水通暢，會定期檢查維護。（2）社區(qū)內有自管高壓變電站，每個變電站均是雙路供電系統(tǒng)，受到物業(yè)公司的嚴格看管，為社區(qū)供電提供了可靠保證。（3）為給業(yè)主/住戶提供舒適的生活環(huán)境，室內設有小型中央空調系統(tǒng)，該系統(tǒng)由制冷主機、風機盤管、管道、控制系統(tǒng)等組成。各房間溫度可以獨立設定，換熱效率高，運行可靠，制造商或供貨商會定期為您清理該系統(tǒng)（保修期外收費），以保證運轉正常。53 電話系統(tǒng)社區(qū)擁有裝機容量大、設備先進的交換機系統(tǒng)，采用優(yōu)質高速率傳輸線為業(yè)主/住戶上網提供了極大的便利。當您的線路出現(xiàn)故障時，可以直接撥通電話局障礙臺或告知物業(yè)公司幫助您解決。54 消防、保安監(jiān)控系統(tǒng)為了保證業(yè)主/住戶的安全，社區(qū)內配備先進的保安監(jiān)控系統(tǒng)，保安監(jiān)控中心通過設在各地方的攝像頭對社區(qū)內的公共區(qū)域內進行24小時不間斷地監(jiān)控。進入小區(qū)的業(yè)主/住戶將通過磁卡進行識別，確保安全。如您的磁卡遺失，請速通知接待中心補辦。56 綠化社區(qū)內的園林設計高雅，施工專業(yè)，綠化面積大，四季景觀常新，樹木錯落有致，綠草蔭蔭，烘托出特有的高尚氣息。保修期外物業(yè)公司將設專業(yè)技術人員對綠地進行養(yǎng)護。六、社區(qū)其他服務為使社區(qū)公共區(qū)域內任何一處都干凈整潔，設施設備完好無損，物業(yè)公司特為您提供了細致的保潔服務和到位的日常維修服務：61 清潔服務物業(yè)公司委托專業(yè)清潔人員負責保持公共區(qū)域的清潔，但仍有賴于全體業(yè)主/住戶通力合作，才能確保社區(qū)清潔。業(yè)主/住戶房間內部的清潔可按業(yè)主/住戶要求由物業(yè)公司提供上門服務。為管理和安全起見，業(yè)主/住戶不應聘用無資質的其他清潔承包商或非正規(guī)渠道來的工人入園。有關委托清潔事宜可與客服部接待中心聯(lián)系。各業(yè)主/住戶應將其室內的生活垃圾用袋裝妥，放置在物業(yè)公司指定的位置，清潔人員每天按時清理，切勿將垃圾廢物堆放在社區(qū)的其它地方。處理大型垃圾請與物業(yè)公司接待中心聯(lián)系，將派清潔人員上門收取。62 維修服務除因人為造成的損毀外，公用部位、公用設施設備的維修保養(yǎng)均由物業(yè)公司負責，物業(yè)公司亦定期檢查社區(qū)的其它設備。在收樓前，應詳細查點房屋內設施、設備，如發(fā)現(xiàn)不妥之處，須在交驗前提出。在保修期到來前，物業(yè)公司會公告各位業(yè)主/住戶，如有問題均由房屋施工公司負責維修（業(yè)主/住戶自行裝修部分除外）。保修期過后由物業(yè)公司為業(yè)主/住戶提供有償服務。所有業(yè)主/住戶在使用中一旦發(fā)現(xiàn)其房屋有任何損壞，應立即報修，供電系統(tǒng)、給、排水系統(tǒng)、燃氣、共用天線等不得擅自更改或拆裝。物業(yè)公司特設工程維修人員提供24小時有償維修服務，有關事宜請與物業(yè)公司接待中心聯(lián)系。63 郵政服務在每戶庭院內設有信報箱，重要信件須由業(yè)主/住戶簽收，我們負責聯(lián)系訂閱報刊等事宜等。64 特約服務為方便業(yè)主/住戶生活，接待中心負責聯(lián)系提供各種特約服務。七、社區(qū)規(guī)定71 注意事項（1） 未經物業(yè)公司書面許可，住戶不得在房屋外觀、公共地方，甚至屋外安裝個別鐵閘、檐篷、天線等，同時不得進行任何結構性的加建或更改工程。（2） 保持社區(qū)內公共區(qū)域的清潔，不得亂扔亂倒垃圾及廢棄物品。（3） 維護社區(qū)內寧靜的環(huán)境，不得在公共區(qū)域大聲喧嘩、吵鬧、播放或彈奏音樂及制造擾人的噪音，不得對社區(qū)內其他業(yè)主/住戶造成干擾。（4） 不得放置任何物品于公共區(qū)域，若經發(fā)現(xiàn)，物業(yè)公司有權予以清理，并無須事先請示物主，且由物主負責清理費用。（5） 不得在房屋內存放汽油等易燃易爆危險品。（6） 有義務維護正常的居住秩序。（7） 在社區(qū)內飼養(yǎng)動物、寵物應遵照市相關規(guī)定。（8） 不得將物品放置公用部位，室內放置較重物品須考慮樓板荷載。（9） 為保持環(huán)境清潔，不得在其門前或公共區(qū)域擺設神位及燃點香燭。（10） 不得在社區(qū)內（其房屋戶門之外）張貼或展示廣告、海報、通告、標牌等任何物品。（11） 不得在公共區(qū)域住宿、洗燙、晾曬衣物或其他物品。（12） 住戶不得在公共走廊或門前擺放自行車或鞋襪等。（13） 不得在社區(qū)內進行各種形式的拍賣或兜售、散發(fā)任何手冊或物品。（14） 禁止在園區(qū)內洗車、修車。（15） 珍愛社區(qū)內的一草一木，不得隨意攀折花草樹木、侵占社區(qū)內的綠地、破壞綠地景觀。（16） 為維護社區(qū)內寧靜祥和的居住環(huán)境，任何人士或機構如要在社區(qū)內錄像、錄音、放送音樂/錄像或做任何推廣與商業(yè)性活動，必須首先與物業(yè)公司接待中心聯(lián)系，獲同意后方可進行。72 消防事項請熟悉社區(qū)內外的地理環(huán)境、熟悉滅火設備的位置及一般使用方法，并注意以下幾點：（1） 不要在非吸煙區(qū)域內吸煙，在吸煙區(qū)內吸煙時，應處理好煙蒂和火柴。（2） 切勿令電荷過量或在同一插座上接駁多樣電器，熟悉電源總閘位置，如遇火警，即刻關閉。（3） 定期檢查、維修電器設備、電線等。（4） 室內不要存放易燃易爆及其它危險物品。（5） 保持屋內樓道、樓梯及任何通道在任何時候都暢通無阻，保持防火門經常關閉。（6） 火柴及危險物品應放置在孩童無法觸及的地方。（7） 如嗅到易燃物品氣味時，切勿觸動任何電器開關（包括電話、門鈴、電動玩具等）及燃氣開關，小心打開所有門窗，讓空氣流通，然后離開現(xiàn)場，并盡快通知保安部。（8） 除救火外，切勿使用消防水喉及其他消防設備做其他用途。（9） 物業(yè)公司將不定期組織消防演習和防火安全檢查，此等事項將事先在告示板上予以通知。73 保安事項社區(qū)每天24小時均有保安人員于公共區(qū)域巡邏。各房屋內部的安全由業(yè)主/住戶自行負責，請配合保安人員工作，以保障所有入住業(yè)主/住戶的安全，并請注意以下幾點：（1） 室內無人時，請鎖好門窗。（2） 訪客進入社區(qū)請主動出示有效證件，并登記簽名。如拒絕登記，保安人員有權阻止其入內。離開時請通知保安人員，以便管理。（3） 若發(fā)現(xiàn)任何可疑人和物，請在保證自身安全的情況下，立即通知保安人員或其他管理人員。（4） 攜出大件物品及搬運貨物出社區(qū)，請到接待中心開據(jù)物品搬出通行證。（5） 如遇緊急情況，請立即通知保安人員，以便處理。各業(yè)主/住戶如需在其房屋范圍內，自行聘用專職保安人員，須事先向物業(yè)公司做書面申請，詳列人員數(shù)目、值班時間及所屬單位名稱等。若獲批準須保證該等人員不得穿著制服在社區(qū)公共地方活動，以免造成管理混淆及引起誤會。八、保險事項物業(yè)公司已為社區(qū)的公共設施、設備購置保險，有關保險費將從管理費中支付。各業(yè)主/住戶若認為有需要，可以自行為其房屋的室內裝置購買保險。各業(yè)主/住戶不得做出與公約相違而導致社區(qū)的保險成為無效，或令該保險的保金提高的行為，如有此類事情發(fā)生，違約業(yè)主/住戶對因此產生的所有開支及損失負責。九、意外事件91 火警（1） 發(fā)現(xiàn)火情時，請保持冷靜，擊碎最近的火警玻璃按鈕，使警鈴發(fā)出聲響。（2） 在保證不危及自身安全的情況下，用最近的滅火器設備撲滅火苗，注意不要用水撲滅電器上的火苗。（3） 關閉電源總閘及煤氣閘。（4） 如需疏散，請關緊所有門窗，沿