物業(yè)工程部作業(yè)指導(dǎo)書

物業(yè)工程部作業(yè)指導(dǎo)書物業(yè)工程部作業(yè)指導(dǎo)書（2005年試用）目錄一、部門簡介（4）二、日常管理（5）21日常管理的主要工作內(nèi)（5）22設(shè)備運行管理（5）23計劃性維修管理（5）24設(shè)備巡視管理（6）25節(jié)能運行管理（6）26設(shè)備、資料建檔及管理（6）27接管驗收標(biāo)準(zhǔn)（7）28前期介入管理（9）崗位職責(zé)（10）31工程部經(jīng)理崗位職責(zé)（10）32工程部主管崗位職責(zé)（10）33專業(yè)工程師崗位職責(zé)（11）34專業(yè)領(lǐng)班崗位職責(zé)（11）35電工崗位職責(zé)（11）36弱電維修工崗位職責(zé)（12）37水工崗位職責(zé)（12）38空調(diào)工崗位職責(zé)（13）39電梯維修工崗位職責(zé)度（14）裝修工崗位職責(zé)木、瓦、油工（14）311機房值班人員崗位職責(zé)（14）四、規(guī)章制度（15）41交接班制度（15）42巡查制度（15）43檔案借閱制度（16）44材料管理制度（16）45公用工具管理制度（17）46衛(wèi)生管理制度（17）47電梯管理制度（17）48電梯安全管理制度（17）49臨時施工用電管理制度（18）410配電室值班制度（18）411報告制度（19）412配電室防火制度（19）413配電室（配電柜、箱）的管理制度（19）414配電設(shè)備維護保養(yǎng)制度（20）415配電室事故處理制度（20）416倒閘停、送電操作票制度（20）417機房值班制度（22）418給排水管理制度（22）419水泵房（水井）的管理制度（23）420公共設(shè)施維修保養(yǎng)制度（23）421房屋維修制度（23）422消防報警系統(tǒng)維護保養(yǎng)制度（24）423值班電話制度（24）五、操作規(guī)程與標(biāo)準(zhǔn)（24）51高低壓配電柜操作指導(dǎo)（24）52空調(diào)機控制箱及、水泵控制箱作業(yè)指導(dǎo)（31）53蓄水池清洗作業(yè)指導(dǎo)（32）54水泵作業(yè)指導(dǎo)（33）55水工巡查作業(yè)指導(dǎo)（35）56風(fēng)機盤管清洗及檢修作業(yè)指導(dǎo)（35）57空調(diào)機巡視檢查作業(yè)指導(dǎo)（36）58空調(diào)系統(tǒng)換季作業(yè)指導(dǎo)（36）59電梯困人救援作業(yè)指導(dǎo)（37）510房屋（設(shè)備設(shè)施）養(yǎng)護和修繕作業(yè)指導(dǎo)（37）六、服務(wù)管理規(guī)范（42）61入戶維修工作程序（42）62服務(wù)用語（44）63職業(yè)紀(jì)律（45）七、突發(fā)事件說明（45）71采暖系統(tǒng)緊急處理程序（45）72制冷機緊急處理程序（46）73空調(diào)機組緊急處理程序（46）74配電系統(tǒng)緊急處理程序（47）75電梯緊急處理程序（48）76生活水系統(tǒng)緊急處理程序（49）機房火災(zāi)緊急處理程序（49）易燃氣體、瓦斯泄漏緊急處理程序（49）八、表格（附加）一、部門簡介XX物業(yè)管理有限公司工程部主要負責(zé)物業(yè)公司所管轄的物業(yè)內(nèi)的設(shè)備設(shè)施的日常維修和保養(yǎng)任務(wù)，保障各設(shè)備設(shè)施處于正常的安全運行狀態(tài)，配合市政水、電、氣、熱各部門做好能源消耗計量工作，協(xié)助環(huán)衛(wèi)、防疫、勞動局等有關(guān)部門做好檢查、報表申報、年審等各項工作。在物業(yè)接管期間，工程部負責(zé)熟悉接管項目的結(jié)構(gòu)、設(shè)備設(shè)施、市政、以及各種系統(tǒng)和管線分布和走向，配合承租方對接管項目施工質(zhì)量及配套設(shè)備設(shè)施的完善性、合理性進行檢查，督促整改。為接管，創(chuàng)造便利條件。工程部負責(zé)接管項目施工圖紙、設(shè)備設(shè)施的資料收集和管理工作，以及業(yè)戶二次裝修圖紙審核、施工等工作。配合其他部門完成上級領(lǐng)導(dǎo)部署的各項任務(wù)。工程部加強員工培訓(xùn)工作，提高管理和技能水平，爭創(chuàng)一流的技術(shù)，一流的服務(wù)，為業(yè)戶創(chuàng)造一個舒適、幽雅的辦公環(huán)境。工程部管理目標(biāo)設(shè)備設(shè)施完好率達到98維修及時率達到98維修合格率達到100業(yè)戶滿意率達到95二、日常管理（一）日常管理的主要工作內(nèi)容10目的加強工程部人員管理，提高管理和技能水平。20范圍適用工程部全體員工。30內(nèi)容311加強員工的培訓(xùn)要從素質(zhì)和技術(shù)兩個方面入手，并適當(dāng)承擔(dān)其他工作，逐步實現(xiàn)一專多能，讓員工感到自已在各方面技能的較大提高，使員工產(chǎn)生榮譽感及自豪感。312合理用人，要用員工所長，嚴(yán)格職能相符原則，將員工安排在合適崗位，使員工感到所在崗位正是自己可施展才能的地方。313管理人員要善于傾聽不同的意見，這樣可以從中得到很多有用的信息，知道自己的不足之處，以便提高管理水平。同時也能了解員工的真實想法，從而才能調(diào)動員工的工作積極性。（二）設(shè)備運行管理10目的加強設(shè)備設(shè)施日常維護保養(yǎng)工作，保證設(shè)備設(shè)施的安全運行，做好后勤保障工作。20范圍適用于XX物業(yè)工程部所管轄的XXXX項目。30內(nèi)容311嚴(yán)格按設(shè)備的操作規(guī)程對設(shè)備進行正確操作。312安排員工巡查，根據(jù)不同的設(shè)備及運行時間狀況安排每日或每周進行巡查。313及時發(fā)現(xiàn)設(shè)備的初期問題，及早解決。（三）計劃性維修管理10目的加強工程部維修計劃性，提高設(shè)備設(shè)施完好率，延長設(shè)備設(shè)施的使用壽命。20范圍適用于XX物業(yè)工程部所管轄的XXXX項目。30內(nèi)容311制定設(shè)備設(shè)施的維護保養(yǎng)計劃并實施。312建立設(shè)備檔案資料卡。313將德融物業(yè)所管轄的區(qū)域內(nèi)所有必須進入維護計劃網(wǎng)的設(shè)備列出，參考設(shè)備使用說明書、使用手冊、安裝調(diào)試手冊等資料中的有關(guān)維護保養(yǎng)內(nèi)容，建立設(shè)備臺帳登記卡。并按說明書中規(guī)定的維護保養(yǎng)項目內(nèi)容。314建立維護保養(yǎng)記錄表格。315編制設(shè)備計劃維護總表。316將全部維護保養(yǎng)記錄表中的任務(wù)和時間匯總到計劃維護總表中，并制定出年度設(shè)備維護保養(yǎng)計劃一覽表。317檢查維護保養(yǎng)計劃的實行情況。318維修工根據(jù)指令卡完成任務(wù)后必須在卡上填寫工作記錄，包括所用時間，檢查結(jié)果等，并簽字交回。技術(shù)主管及主管工程師要對維修工的工作進行檢查或抽查，考核其工作質(zhì)量。（四）設(shè)備巡視管理10目的加強對轄區(qū)內(nèi)設(shè)備設(shè)施的日常巡視工作，發(fā)現(xiàn)問題、及時處理，防患于未然。20范圍適用于XX物業(yè)工程部所管轄的XXXX項目。30內(nèi)容311巡視流程略312313巡視內(nèi)容巡視所有設(shè)備設(shè)施運行情況，檢查外圍的燈具、照明器械，樣板樓的電氣運行情況，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。（五）節(jié)能運行管理10目的加強設(shè)備運行管理，最大限度的降低運行成本，節(jié)能增效。20范圍適用于XX物業(yè)工程部所管轄的XXXX項目。30內(nèi)容311使設(shè)備、設(shè)施經(jīng)常保持良好的機能和狀態(tài)。312合理安排公共區(qū)域照明時間和照度，做到人走燈滅。313確保冷凍水管、熱水管保溫層完好，防止冷、熱損耗。314合理安排設(shè)備的運行時間。315準(zhǔn)時抄表，監(jiān)視能源消耗。316盡可能讓設(shè)備處于合理的運行狀態(tài)。（六）設(shè)備資料建檔及管理10目的加強設(shè)備檔案資料管理，便于今后的維修保養(yǎng)工作。20范圍適用于XX物業(yè)工程部所管轄的XXXX項目。30內(nèi)容311建立設(shè)備臺帳并對管轄范圍內(nèi)的每一臺設(shè)備建立設(shè)備卡片。設(shè)備卡片應(yīng)填寫設(shè)備名稱、編號、型號、安裝地點、制造廠，供應(yīng)商、地址、設(shè)備的主要數(shù)據(jù)，其他數(shù)據(jù)、備件存放地點、維護保養(yǎng)要點，檢修時間及內(nèi)容、事故分析等項。312建立所有工程技術(shù)資料、圖紙及設(shè)備使用說明書的臺帳并進行分類保管。313制定資料檔案的借閱制度，并認真執(zhí)行。（七）接管驗收標(biāo)準(zhǔn)10目的統(tǒng)一驗收標(biāo)準(zhǔn)，提高驗收質(zhì)量。20范圍適用于XX物業(yè)工程部所管轄的XXXX項目。30內(nèi)容新建房屋的接管驗收標(biāo)準(zhǔn)31主體結(jié)構(gòu)311地基基礎(chǔ)的沉降不得超過建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計規(guī)范的允許變形值；不得引起上部結(jié)構(gòu)的開裂或相鄰房屋的損壞。312鋼筋混凝土構(gòu)件產(chǎn)生變形、裂縫，不得超過鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范的規(guī)定值。313木結(jié)構(gòu)應(yīng)結(jié)點牢固，支撐系統(tǒng)可靠、無蟻害，其構(gòu)件的自動檢索須符合結(jié)構(gòu)工程施工及驗收規(guī)范規(guī)定。314磚石結(jié)構(gòu)必須有足夠的強度和剛度，不允許有明顯裂縫。32外墻不得滲水33屋面331各類屋面必須符合屋面工程施工及驗收規(guī)范的規(guī)定，排水暢通，無積水，不滲漏。332平屋面應(yīng)有隔熱措施，三層以上房屋在公用部位設(shè)置屋面檢修孔。333陽臺和三層以上房屋的屋面應(yīng)有組織排水，出水口、溝、落水管應(yīng)牢固，接口嚴(yán)密，不滲漏。34樓地面341面層與基層必須粘結(jié)牢固，不空鼓。整體面層平整，不允許有裂縫、脫皮和起砂等缺陷；塊料面層應(yīng)表面平正，接縫均勻順直，無缺棱掉角。342衛(wèi)生間、陽臺、浴洗間地面及相鄰地面的相對標(biāo)高應(yīng)符合設(shè)計要求，不應(yīng)有積水，不允許倒泛水和滲漏。343木樓地面應(yīng)理整牢固，接縫密合。35裝修351鋼木門窗應(yīng)安裝平正牢固，無翹曲變形，開關(guān)靈活，零配件裝配齊全，位置準(zhǔn)確，鋼門窗縫隙嚴(yán)密，木門窗縫隙適度。352進戶門不得使用膠合板制作，門銷應(yīng)安裝牢固，底上窗、樓梯公共走道窗、進戶門上的亮子均應(yīng)裝設(shè)鐵柵欄。353木裝修工程應(yīng)表面光潔，線條順直，對縫嚴(yán)密，不露釘帽，必須釘牢。354門窗玻璃應(yīng)安裝平整，油灰飽滿，粘貼牢固。355抹灰應(yīng)表面平整，不應(yīng)有空鼓、裂縫和起泡等缺陷。356飾面磚應(yīng)表面潔凈，粘貼牢固，陰陽角與線腳順直，無缺棱掉角。357油漆、刷漿應(yīng)色澤一致，表面不應(yīng)有脫皮、漏刷現(xiàn)象。36電氣361電氣線路安裝應(yīng)平整、牢固、順直，過墻應(yīng)有導(dǎo)管。導(dǎo)線連接必須緊密，鉛導(dǎo)線連接不得采用絞接或綁接。采用管子配線時，連接點必須緊密、可靠，使管路在結(jié)構(gòu)上和電氣上均連成整體并有可靠的接地。每回路導(dǎo)線間的地絕緣電阻值不得小于1M/KV。362應(yīng)按套安裝電表或預(yù)留表位，并有電器接地裝置。363照明器具等低壓電器安裝支架必須牢固，部件齊全，接觸良好，位置正確。364各種避雷裝置的所有連接點必須牢固可靠，接地阻值必須符合電氣裝置安裝工程施工及驗收規(guī)范的要求。365電梯應(yīng)能準(zhǔn)確地啟動運行，牽引機的噪聲和震動不得超過電器裝置安裝工程施工及驗收規(guī)范的規(guī)定值。制動器、限速器及其他安全設(shè)備應(yīng)動作靈敏可靠。安裝的隱蔽工程、試運轉(zhuǎn)記錄、性能檢測記錄及完整的圖紙資料均應(yīng)符合要求。366對電視信號有屏蔽影響的住宅，電視信號場強微弱或被高層建筑遮擋及反射波復(fù)雜地區(qū)的住宅，應(yīng)設(shè)置電視共用天線。367除上述要求外，同時應(yīng)符合地區(qū)性“低壓電氣裝置規(guī)程”的有關(guān)要求。37水、消防371管道應(yīng)安裝牢固，控制部件啟閉靈活，無滴漏。水壓試驗及保溫、防腐措施必須符合采暖與衛(wèi)生工程施工及驗收規(guī)范的要求。應(yīng)按套安裝水表或預(yù)留表位。372高位水箱進水管與水箱檢驗口的應(yīng)設(shè)置便于檢修。373衛(wèi)生間、廚房內(nèi)的排污管應(yīng)分設(shè)，出戶管長不宜超過8M，并不應(yīng)使用陶瓷管、塑料管。地漏、排污等接口、檢查口不得滲漏，管道排水必須流暢。374衛(wèi)生器具質(zhì)量良好，接口不得滲漏，安裝應(yīng)平正、牢固，部件齊全，制動靈活。375水泵安裝平穩(wěn)，運行時無較大震動。376消防設(shè)施必須符合建筑設(shè)計防火規(guī)范、高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范的要求，并且有消防部門檢驗合格簽證。38采暖381采暖工程的驗收時間，必須在采暖期以前兩個月進行。箱罐等壓力窗口應(yīng)安裝平正、配件齊全、不得有變形、裂紋、磨損、腐蝕等缺陷，安裝完畢后，必須具備有關(guān)部門的檢驗合格簽證。382各種儀器、儀表應(yīng)齊全精確，安全裝置必須靈活、可靠，控制閥門應(yīng)開關(guān)靈活。383管道的管徑、坡度及檢查井必須符合采暖與衛(wèi)生工程施工及驗收規(guī)范的要求，管溝大小及管道排列應(yīng)便于維修，管架、支架、吊架應(yīng)牢固。384設(shè)備、管理不應(yīng)有跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，保溫、防腐措施必須符合采暖與衛(wèi)生工程施工及驗收規(guī)范的規(guī)定。39附屬工程及其它室外排水系統(tǒng)的標(biāo)高、窨井（檢查井）、管道坡度、管徑均必須符合室外排水設(shè)計規(guī)范的要求。管道應(yīng)順直且排水通暢，井蓋應(yīng)擱置穩(wěn)妥并設(shè)置井圈。391化糞池應(yīng)按排污量合理設(shè)置，池內(nèi)無垃圾雜物，進出水口高差不得小于5CM。立管與糞池間的連接管道應(yīng)有足夠坡度，并不應(yīng)超過兩個彎。392明溝、散水、落水溝內(nèi)不得有斷裂、積水現(xiàn)象。393房屋入口處必須做室外道路，并與主干道相通。路面不應(yīng)有積水、空鼓和斷裂現(xiàn)象。394房屋應(yīng)按單元設(shè)置信報箱，其規(guī)格、位置須符合規(guī)定。掛物鉤、曬衣架應(yīng)安裝牢固。煙道、通風(fēng)道、垃圾道應(yīng)暢通，無阻塞物。395單體工程必須做到完工料凈場地清，臨時設(shè)施及過渡用房拆除清理完畢。室外地面平整，室內(nèi)外高差符合設(shè)計要求。396群體建筑應(yīng)檢驗相應(yīng)的市政、公建配套工程和服務(wù)設(shè)施，達到應(yīng)有的質(zhì)量和使用功能要求。工程部崗位職責(zé)10工程部經(jīng)理崗位職責(zé)報告上級物業(yè)總經(jīng)理督導(dǎo)下級工程部主管聯(lián)系部門項目處各部門11根據(jù)所管轄項目具體情況，結(jié)合公司對工程管理的要求，制定工程部的規(guī)章制度，并指導(dǎo)維修保養(yǎng)工作。12組織工程部協(xié)調(diào)相關(guān)部門對新接的物業(yè)進行驗收。13協(xié)助物業(yè)經(jīng)理對新接物業(yè)進行費用預(yù)算。14協(xié)助管理處做工程部材料及工具的采購計劃。15擬訂工程部年度工作計劃。16考核評定本部門所有員工的工作態(tài)度、技術(shù)水平、勞動紀(jì)律等情況。17抽查各專業(yè)系統(tǒng)維修保養(yǎng)工作的質(zhì)量和效果。18做好對本部門員工的定期培訓(xùn)。19協(xié)助項目經(jīng)理做好和承租方、業(yè)戶等在工程方面的溝通協(xié)調(diào)工作。110協(xié)助物業(yè)部做好業(yè)戶能源消耗費用的清繳工作。111做好上級布置的各項任務(wù)。112配合市政水、電、氣、熱各部門做好能源消耗計量工作。113協(xié)助環(huán)衛(wèi)、防疫、勞動局等有關(guān)部門做好檢查、報表申報、年審等各項工作。20工程部專業(yè)領(lǐng)班職責(zé)報告上級工程部經(jīng)理督導(dǎo)下級各專業(yè)員工聯(lián)系部門項目處各部門21規(guī)范執(zhí)行崗位責(zé)任制，操作規(guī)程、員工守則和各項規(guī)章制度，及時完成經(jīng)理下達的各項工作任務(wù)；22管理好、使用好本職所負責(zé)范圍的設(shè)備，使設(shè)備經(jīng)常處于良好的運行狀態(tài)，設(shè)備保持優(yōu)質(zhì)高效、低耗、安全運行；23應(yīng)具有良好的思想作風(fēng)，工作以身作則，技術(shù)精益求精，協(xié)助部門經(jīng)理做好管理工作，解決技術(shù)上的問題；24熟悉本專業(yè)的系統(tǒng)分布、運行特點、設(shè)備性能等，一旦發(fā)現(xiàn)問題或發(fā)生意外事故，能馬上作出正確判斷，并迅速組織搶修；25做好設(shè)備的年、月檢修保養(yǎng)計劃和備用材料計劃，上報部門經(jīng)理審批并負責(zé)維修保養(yǎng)計劃的實施；26做好所負責(zé)范圍內(nèi)設(shè)備的運行和能源消耗記錄及技術(shù)檔案每月定期匯報予部門經(jīng)理審閱；27做好各班組人員的考勤和維修臺帳，每月上報部門經(jīng)理；28核查員工在工作中材料和工具的使用情況，發(fā)現(xiàn)問題及時糾正，避免材料浪費或工具損壞；29完成上級交辦的其他工作210監(jiān)督員工的勞動紀(jì)律、服務(wù)態(tài)度、工作質(zhì)量、技術(shù)水平等，發(fā)現(xiàn)問題及時上報；30電工崗位職責(zé)報告上級領(lǐng)班聯(lián)系部門工程部各專業(yè)31工作人員必須持有北京市勞動部門頒發(fā)的電工職業(yè)有效操作證件。持證上崗，遵守員工守則和各項規(guī)章制度，服從領(lǐng)導(dǎo)的安排。32工作時必須兩人以上進行，做好互保，進入工作現(xiàn)場前必須按要求穿戴好安全防護用品。33嚴(yán)格上下班、交接班制度，不擅離職守，隨叫隨到，熱忱服務(wù)，保證24小時有人值班。34負責(zé)所管轄項目配電室、樓層配電箱、住戶照明、電氣等設(shè)備的日常管理和維修工作，保證電氣設(shè)備的安全運行。35負責(zé)所管轄項目所有機房內(nèi)電器設(shè)備的維修和保養(yǎng)。36完成所管轄項目內(nèi)大型接待活動和節(jié)日活動特需的照明布置、接線及設(shè)備安裝和拆收工作。37根據(jù)維修巡檢計劃完成線路設(shè)備的巡檢工作，并認真填寫巡視記錄，對發(fā)現(xiàn)的問題或隱患及時向領(lǐng)班或經(jīng)理匯報并設(shè)法解決。38做好線路防火工作，嚴(yán)格檢查線路負荷，發(fā)現(xiàn)不正常狀態(tài)必須找出原因加以糾正。39接到報修任務(wù)及時處理,加強工種間的協(xié)作配合，做到分工不分家，一專多能。310及時完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的任務(wù)。40弱電維修工崗位職責(zé)報告上級領(lǐng)班聯(lián)系部門工程部各專業(yè)41負責(zé)所管轄項目自控、電視電話、背景音樂、消防監(jiān)控等系統(tǒng)的操作、維護與保養(yǎng)工作。42嚴(yán)格遵守物業(yè)管理公司的各項規(guī)章制度。43熟練掌握本崗位的專業(yè)技術(shù)。44接到維修單后，應(yīng)在5分鐘內(nèi)達到現(xiàn)場，遇有突發(fā)意外事故要以最快速度趕到現(xiàn)場，并馬上搶修。45弱電機房內(nèi)禁止吸煙及明火施工，值班人員不得擅離職守或做與工作無關(guān)的事。46按時巡視機房設(shè)備，詳細記錄系統(tǒng)設(shè)備的運行狀態(tài)，發(fā)現(xiàn)問題及時處理并主動上報。47弱電系統(tǒng)更改或新增線路，應(yīng)認真記錄并以圖例的方式存檔。48弱電機房內(nèi)應(yīng)保持清潔，無關(guān)人員不得進入機房。49按時完成上級布置的各項工作，服從管理調(diào)度。50水工崗位職責(zé)報告上級領(lǐng)班聯(lián)系部門工程部各專業(yè)51水暖工應(yīng)持有專業(yè)“操作證”，具有一定的專業(yè)知識。52水暖工應(yīng)具有較豐富的維修經(jīng)驗，及處理突發(fā)事故的能力53熟悉并掌握所管轄項目給排水系統(tǒng)的操作規(guī)程，及管路走向和閥門位置54負責(zé)所管轄項目給排水系統(tǒng)日常運行管理及維護保養(yǎng)工作。55對水池、水箱、水泵、水表、閥門進行定期檢查和維修，確保供水安全56定期對排水管道、樓外供水井、排水井、化糞池，進行維護清通，清除淤泥和雜物，防止堵塞，確保暢通。57雨季及時檢查清理雨水管地漏、確保管路暢通無阻，冬季檢查樓外供水表井、室內(nèi)、外消防栓，消防接合器，做好防凍措施。58檢修壓力容器要按照工作程序進行，保證設(shè)備安全，壓力表每年要按期送檢。59接到維修單后，應(yīng)在5分鐘內(nèi)達到現(xiàn)場，遇有突發(fā)意外事故要以最快速度趕到現(xiàn)場，并馬上搶修。510進入客用區(qū)域工作時，不得蹬踏或使用客人物品，完工后，迅速清理現(xiàn)場。511動用電氣焊時，需先到有關(guān)部門申請動火證，并在現(xiàn)場配備滅火器。工作完成后，應(yīng)及時清理現(xiàn)場。512按時完成上級布置的各項工作，服從管理調(diào)度。513嚴(yán)格遵守物業(yè)管理公司的各項規(guī)章制度，愛崗敬業(yè)、誠實守信，學(xué)習(xí)專業(yè)知識，提高崗位技能。60空調(diào)工崗位職責(zé)報告上級領(lǐng)班聯(lián)系部門工程部各專業(yè)61空調(diào)制冷工應(yīng)持有專業(yè)“操作證”，具有一定的專業(yè)知識。62空調(diào)制冷工應(yīng)具有較豐富的維修經(jīng)驗，及處理突發(fā)事故的能力。63熟悉并掌握新風(fēng)機組、通、排風(fēng)系統(tǒng)的服務(wù)區(qū)域，極其所處位置。64負責(zé)所管轄項目空調(diào)系統(tǒng)、通、排風(fēng)設(shè)備的日常維修和保養(yǎng)工作。并保質(zhì)保量的完成。65合理調(diào)整負荷，保證不同區(qū)域?qū)囟鹊牟煌蟆?6按時巡檢新風(fēng)機房設(shè)備，確保系統(tǒng)正常運行，并認真記錄設(shè)備的運行情況。67定期巡檢消防系統(tǒng)的通、排風(fēng)設(shè)備，發(fā)現(xiàn)問題，及時處理。68對新風(fēng)機組、風(fēng)機盤管的過濾網(wǎng)，過濾器進行清洗，保證風(fēng)道、水路的暢通。69接到維修單后，應(yīng)在5分鐘內(nèi)達到現(xiàn)場，遇有突發(fā)意外事故要以最快速度趕到現(xiàn)場，并馬上搶修。610維修保養(yǎng)工作完成后，必須認真清理現(xiàn)場，清點工具和物品，切忌遺漏。611高空作業(yè)要有安全防范措施，備好安全帶，使用吊船或升降梯要事先檢查安全性能方可施工。612動用電氣焊時，需先到有關(guān)部門申請動火證，并在現(xiàn)場配備滅火器。工作完成后，應(yīng)及時清理現(xiàn)場。613嚴(yán)格遵守物業(yè)管理公司的各項規(guī)章制度，愛崗敬業(yè)、誠實守信，學(xué)習(xí)專業(yè)知識，提高崗位技能。70機房值班人員崗位職責(zé)71機房值班人員必須持證上崗，堅守工作崗位。72負責(zé)當(dāng)班運行設(shè)備的日常維修工作和一般故障檢修。73嚴(yán)格遵守各種設(shè)備的安全操作規(guī)程和巡視檢查制度，值班時間不做與本崗位無關(guān)的事。74無關(guān)人員不得進入機房內(nèi)，非本專業(yè)人員嚴(yán)禁操作、使用機房內(nèi)的有關(guān)設(shè)備。75值班人員負責(zé)機房及設(shè)備的清潔衛(wèi)生工作，機房內(nèi)嚴(yán)禁擺放其他雜物。76值班人員必須掌握設(shè)備運行的技術(shù)狀況，發(fā)現(xiàn)問題立即報告、并及時處理，在交接班記錄上做好詳細記錄。77未經(jīng)同意，不得隨意修改各類設(shè)備管理數(shù)據(jù)，如制冷機、變頻器、軟化水、熱水溫控器、中水加藥泵、電接點壓力表等。78值班人員對當(dāng)班設(shè)備負有全部責(zé)任，如違反操作規(guī)程或失職造成設(shè)備損壞的、以及發(fā)生事故隱瞞不報的，將按規(guī)定處理。規(guī)章制度10交接班制度11接班人員必須提前15分鐘做好接班的準(zhǔn)備工作及穿好工作服，佩戴好名牌，正點交接班。12接班人員要詳細閱讀交接班日記和有關(guān)通知單，詳細了解上一班設(shè)備運行情況，對不清楚的問題一定要向交班者問清楚，交班者要主動向接班者交底，交班記錄要詳細完整。13交班人員要對接班人員負責(zé)，要交安全、交記錄、交工具、交場所衛(wèi)生、交設(shè)備運行動態(tài)，雙方要辦簽字手續(xù)。14如在交班時設(shè)備突然發(fā)生故障，或正在處理故障，應(yīng)由交班人員為主排除，接班人員積極配合，待處理完畢或告一段落，報告上級主管，征得同意后交班人員方可離去，其交班者延長的工作時間，視事故報告分析后，再作決定。15規(guī)定的交班時間內(nèi)，如接班者因故未到，交班者不得離崗，擅自離崗者作曠工處理，發(fā)生的一切問題由交班者負責(zé)。接班者不按時間接班，上級主管要追查原因，視具體情節(jié)作出處理，交班者延長的工作時間除公布表揚外，并發(fā)給超時工資。16接班人員發(fā)現(xiàn)交班人員未認真完成有關(guān)工作以及檢查中發(fā)現(xiàn)問題，應(yīng)向交班人員提出，如交班人員不能給予明確回復(fù)或不加以改善，接班人可拒絕接班，并報上級領(lǐng)導(dǎo)處理。17接班人員酒后或帶病堅持上班者，交班人不得交給他們，并及時報告上級主管，統(tǒng)籌安排。18交接班工作一旦完成，接班人員則負責(zé)全系統(tǒng)的安全運行操作責(zé)任。20檔案借閱制度21工程技術(shù)檔案是大廈的重要財富，人人都要愛惜。22未經(jīng)批準(zhǔn)，不得將大廈的有關(guān)檔案資料借出。23重要的檔案資料應(yīng)保管原件，原件通常不予借閱，以復(fù)印件的版本外借。24檔案資料借閱要嚴(yán)格履行借閱手續(xù)。25每次限借1本，特殊情況須得到工程部經(jīng)理批準(zhǔn)。26借期為1個月，到期應(yīng)辦理續(xù)借手續(xù)。27所借出檔案資料，借閱人不得裁減、抽頁、亂畫、涂改，保持版面清潔。30材料管理制度31嚴(yán)格控制工程維修材料的成本消耗，盡量做到“零庫存、零浪費、高效率、低消耗”。32工程部所需的維修材料，應(yīng)由各專業(yè)領(lǐng)班與材料管理員核實后提出申請，經(jīng)工程部主管批準(zhǔn)后，方能購買。33工程維修材料應(yīng)由專人購買，采購者要盡量購買廉價優(yōu)質(zhì)的材料，保證維修工作的順利進行。34工程維修材料由材料管理員負責(zé)登記保管，并由材料管理員統(tǒng)一發(fā)放。35領(lǐng)取工程維修材料時，需填寫出庫單，將所用材料的種類、數(shù)量、用途等填寫清楚，待材料員核實登記后方能領(lǐng)取。36大型設(shè)備的工程維修材料，經(jīng)由材料管理員、采購者和各專業(yè)人員一起鑒名認定后，方能購買。37如遇應(yīng)急事故處理需臨時購買工程維修材料時，應(yīng)先向物業(yè)經(jīng)理口頭申請，待批準(zhǔn)后方能購買并補交申購報告。38機電管理員應(yīng)于每月30日前與材料管理員做好庫存材料的清點工作，并將庫存情況報主管，以便計劃用料。40公用工具管理制度41設(shè)備設(shè)施應(yīng)建立檔案，設(shè)立卡片。42設(shè)備設(shè)施應(yīng)由專人負責(zé)保管，定期檢查。43對于電器設(shè)備，使用前應(yīng)進行外觀和絕緣檢查。44對于金屬工具，長期不用應(yīng)涂上防銹油，疏通器每次使用完把水擦干，以務(wù)下次使用。45專項工具專用，不能代替使用。46公用工具使用時應(yīng)加以愛護，用完馬上收起。47個人工具注意保管，只許工作使用，不得私用，如查出因私用造成損壞應(yīng)照價賠償。48對于易損設(shè)備如鉆頭等應(yīng)節(jié)約使用。49工具一般情況下不外借，如特殊情況需經(jīng)主管批準(zhǔn)并進行登記，用完須馬上歸還，如有損壞要照價賠償。410部辦公用品須按時整理，保持清潔整齊，要節(jié)約使用50衛(wèi)生管理制度51每天對辦公室進行1次衛(wèi)生工作。52在辦公區(qū)域不準(zhǔn)懸掛和晾曬衣物。53只允許在規(guī)定許可的場所吸煙，煙頭不得亂丟，煙缸要保持清潔。54員工著裝要清潔，領(lǐng)子、袖口均應(yīng)干凈，不得留長發(fā)留胡須。55工作場要清潔、整齊、不允許亂堆雜物。56講話語言要規(guī)范，不得滿口臟話和大聲喧嘩。60電梯管理制度61電梯鑰匙應(yīng)由專人保管，除維修、管理人員外，其他人員不得使用。62機房內(nèi)照明、溫度應(yīng)正常，保證通訊及降溫設(shè)備正常工作狀態(tài)。63轎廂內(nèi)必須配備專用消防器材。64轎廂內(nèi)環(huán)境要保持清潔。65每周定期對電梯設(shè)備進行檢查并作好記錄，確保設(shè)備運行正常。66操作電梯時應(yīng)確保廳、轎門關(guān)閉，點動上下各運行一次后，再操作電梯運行。67在暴風(fēng)雨來臨之前，做好電梯的防雨準(zhǔn)備工作。70電梯安全管理制度71電梯工必須持證上崗，無證人員禁止操作。72電梯工每天對管電梯全面巡視一次，發(fā)現(xiàn)問題及時通知有關(guān)人員處理。73部門經(jīng)理在周檢時組織人員對電梯進行一次全面檢查，發(fā)現(xiàn)的安全隱患立即組織整改。74部門經(jīng)理組織人員按程序文件規(guī)定對電梯工進行評審，合格后方能擔(dān)電梯維修保養(yǎng)工作。75電梯工和部門經(jīng)理負責(zé)對電梯保養(yǎng)和維修工作質(zhì)量進行檢驗。76XXXX統(tǒng)一在消防中心設(shè)立報警點，保證電梯發(fā)生故障時能隨時接到警報信號。77在電梯機房內(nèi)懸掛電梯困人救援規(guī)程，電梯發(fā)生困人故障時，嚴(yán)格按照規(guī)程執(zhí)行。78經(jīng)勞動局檢測不合格，未取得準(zhǔn)用證的電梯嚴(yán)禁投入使用。80臨時施工用電管理制度為了加強XXXXX臨時施工用電管理，確保XXXXX電源線路安全和電氣設(shè)施設(shè)備安全運行，維護“XXXX”住戶正常的工作秩序和生活秩序，特制訂本規(guī)定，望遵照執(zhí)行。81管理處對“XXXX”進行重大修繕工程使用施工電動設(shè)備和電動工具的用電量，必須在不影響XXXX正常運作和在“XXXX”供電負荷量允許范圍內(nèi)，在報修繕計劃時，必須同時上報用電計劃，經(jīng)工程部審核，批準(zhǔn)后才能組織施工。82住戶在進行房屋修繕使用電動設(shè)備或工具的名稱、數(shù)量和規(guī)格，必須在申報表中登記注明。83凡進入XXXX內(nèi)進行施工的單位和個人，必須配備分線電箱和安裝電表，在管理處專業(yè)人員指定地點接線，禁止亂拉亂接電線。84進入XXXX的臨時施工人員使用的電動設(shè)備和工具，必須在管理處規(guī)定的時間內(nèi)使用。禁止在其它時間內(nèi)使用，以免發(fā)出各種噪音影響住戶和鄰居的正常休息。90配電室交接班制度配電房是XXXX的供電中心，是XXXX的心臟部位，為加強其管理，特訂以下制度91配電房全部機電設(shè)備，由工程部負責(zé)管理值班，停電及送電均由配電室值班人員操作，其它人員一概禁止操作。交接班規(guī)定92交接班要交接清楚，字跡工整。交班人應(yīng)將本班設(shè)備運行的詳細情況填寫在交接班日志上。93交接班內(nèi)容所屬設(shè)備運行方式的變更情況、操作、檢查、試車情況，設(shè)備缺陷變化情況，故障處理情況，天氣情況及其它有關(guān)注意事項等。正確傳達領(lǐng)導(dǎo)指示及專業(yè)人員要求。工具、儀表、備品、備件是否齊全、完整。94無關(guān)人員禁止進入配電房，非管理處人員須得書面許可后方能進入。95配電室應(yīng)保持良好的室內(nèi)照明和通風(fēng)，墻上配掛溫度計，室溫應(yīng)控制在攝氏35以下。96房內(nèi)禁止亂拉亂接線路，供電線路嚴(yán)禁超載供電，如為緊急情況，應(yīng)報工程主管同意方可進行。97配電室內(nèi)設(shè)備及線路變更經(jīng)工程值班工程師同意，重大改變應(yīng)報工程主管批準(zhǔn)。98嚴(yán)禁脫崗，值班時禁止做與工作無關(guān)的事。99嚴(yán)禁違章操作，操作及檢修時必須按規(guī)定使用測試合格的安全工具，安全工具用后應(yīng)妥善保存。910值班人員應(yīng)按時巡視，按時抄表，發(fā)現(xiàn)問題及時處理并主動匯報，防止事故擴大。911進入配電房前要先把滅火系統(tǒng)轉(zhuǎn)到手動位置，并在離開時復(fù)位“自動”位置。912配電室應(yīng)保持清潔，應(yīng)防止小動物進入配電室。100報告制度出現(xiàn)下列情況報告相關(guān)負責(zé)人101主要設(shè)備發(fā)生故障、或停機檢修時；102影響大廈運行的設(shè)備出現(xiàn)故障并需要立即檢修和施工時；103重要設(shè)備零部件更換及修理，加工和改造時；104系統(tǒng)運行方式的重大改變時；110配電室防火制度111嚴(yán)禁在配電室內(nèi)吸煙、或使用明火。112嚴(yán)禁在配電室內(nèi)堆放易燃、易爆物品。113嚴(yán)禁使用汽油、酒精、稀料及易燃液體清洗配電設(shè)施。114配電室內(nèi)的消防設(shè)備必須年檢合格，安全可靠，嚴(yán)禁挪做他用。115因工作原因需要在配電室內(nèi)動用明火時，須持工程部主管批準(zhǔn)，保安部填發(fā)的動火許可證，在采取了必要的安全防護措施后，方可實施作業(yè)。116發(fā)生火災(zāi)應(yīng)及時撲救并報警，火警電話L19。120配電室（配電柜、箱）的管理制度121保證人身安全及設(shè)備安全和XXXX，樣板樓的正常用電；122嚴(yán)格執(zhí)行供電局、勞動部的各項規(guī)章制度，持證上崗；123嚴(yán)禁無證人員操作電氣設(shè)備；124對已接管驗收設(shè)備定期進行保養(yǎng)；125對未接管驗收設(shè)備隨時與開發(fā)商、施工單位溝通聯(lián)系，使設(shè)備、設(shè)施進一步完善；126工程部維修班值班人員對樣板樓內(nèi)外的配電室（配電柜、配電箱）認真定期巡視檢查。發(fā)現(xiàn)有未關(guān)未鎖的門，要隨手關(guān)好鎖好。并作好相關(guān)記錄。巡視中要聽設(shè)備有無異常聲響，有無異常氣味，看有無異?，F(xiàn)象，查固定設(shè)備的螺絲螺母是否接實，有無松動。由其重點檢查零線接點。130配電設(shè)備維護保養(yǎng)制度131對配電設(shè)備進行日常巡查，發(fā)現(xiàn)情況及時處理，重大問題及時向管理處工程主管報告。132對重要的配電柜定期進行保養(yǎng)檢修，確保正常運行。133配電設(shè)備的保養(yǎng)檢修必須由專職電工操作，其他工種可配合作業(yè)。134設(shè)備保養(yǎng)停用期間，需懸掛標(biāo)示牌并在現(xiàn)場巡查記錄上注明。135使用備用設(shè)備，需在24小時內(nèi)加強巡視，并做好巡視記錄。136工程部主管每月根據(jù)設(shè)備保養(yǎng)計劃，抽查三臺設(shè)備，并將抽查內(nèi)容記錄在配電柜、控制柜年保養(yǎng)記錄表上。發(fā)現(xiàn)抽查內(nèi)容不符合電器柜檢查標(biāo)準(zhǔn)的要求，在備注欄中提出改正意見，經(jīng)保養(yǎng)責(zé)任人改正后再行驗證。140配電室事故處理制度配電室一旦出現(xiàn)事故，造成XXXX全區(qū)或部分線路停電時，值班人員應(yīng)能正確分析并及時處理141發(fā)生事故時，值班人員必須沉著、迅速、準(zhǔn)確的處理。142迅速限制事故的發(fā)展，尋找并消除事故的根源，解除對設(shè)備及人身安全的危險。143盡可能保持設(shè)備繼續(xù)進行，全區(qū)停電時應(yīng)保證對重要負荷（如電話機房、展廳照明、電梯等）及時恢復(fù)供電。144必要時，值班人員可改變變配電系統(tǒng)運行方式，使供電恢復(fù)正常。145處理事故時，除領(lǐng)導(dǎo)和有關(guān)人員外，其它外來人員不應(yīng)進入或滯留事故現(xiàn)場。146事故處理過程中，值班人員應(yīng)與領(lǐng)導(dǎo)保持密切聯(lián)系，迅速執(zhí)行領(lǐng)導(dǎo)命令。同時應(yīng)有明確分工。對事故發(fā)生和處理過程作好詳細記錄147對解救人員觸電、撲滅火災(zāi)、挽救危急設(shè)備等工作，值班人員可先行處理，然后向領(lǐng)導(dǎo)匯報。148交接班時發(fā)生事故，應(yīng)由交班人員負責(zé)處理，接班人員全力協(xié)助，待恢復(fù)正常后交接班。如一時不能恢復(fù)，則有經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)同意后方可交接。150倒閘停、送電操作票制度151變電站的倒閘操作必須執(zhí)行操作票制度，倒閘操作應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行電業(yè)部門的有關(guān)章程，按章程規(guī)定的順序進行，并采取相應(yīng)的安全措施。152倒閘操作必須根據(jù)主管簽發(fā)的電氣工作票或主管部門的通知才能進行。153倒閘操作必須由2人進行，其中，正值為監(jiān)護人，副職為操作人，復(fù)雜和重要的倒閘操作應(yīng)由主管負責(zé)監(jiān)護。154操作規(guī)程準(zhǔn)備工作由經(jīng)理講明本次工作內(nèi)容，由該班領(lǐng)班根據(jù)工作內(nèi)容填寫倒閘操作票，或在配電室檢修記錄上做記錄。操作方式及要求（1）在對整個低壓柜進行維修清掃時應(yīng)填寫倒閘操作票，并在值班記錄薄的本值大事記中作記錄，工作完成后在配電室檢修記錄上做記錄。（2）在做局部停送電工作時應(yīng)在值班記錄薄的操作記錄中記錄清楚。停影響住戶正常生活用電的電網(wǎng)，先通知公司領(lǐng)導(dǎo)，經(jīng)批準(zhǔn)后，提前三個工作日通知相關(guān)住戶。155所有已投入系統(tǒng)的電氣設(shè)備，不論當(dāng)時是否有電均應(yīng)視為帶電設(shè)備，必須辦理停電手續(xù)后，方可觸及其帶電部分。156停電手續(xù)按下列規(guī)定辦理15710千伏電氣設(shè)備上或變壓器低壓線端直接相連的母線部分工作，由派工負責(zé)人填寫停電票，會同工作負責(zé)人與變電室值班負責(zé)人辦理手續(xù)；158在220伏及以上干線部份工作，由派工負責(zé)人填寫停電票，由工作負責(zé)人送交變電室值班負責(zé)人辦理手續(xù)；159220伏及以上支線部份工作，由工作負責(zé)人取得有關(guān)人員同意后，切斷有關(guān)電源，并在斷開點處掛停電牌；1510變電室當(dāng)班需停電工作時，將專用停電牌掛在停電設(shè)備的斷開點處，并將對牌交工作負責(zé)人收執(zhí)；1511在入戶隔離開關(guān)及以前工作時，由變電室主管按有關(guān)規(guī)定，向供電局辦理停電手續(xù)。1512一位工作負責(zé)人，一次只能辦理一張停電票。1513變電室值班負責(zé)人接到停電票后，應(yīng)作好以下工作；15131工作組人員交待停電現(xiàn)場安全措施、許可工作范圍，及周圍帶電部份。15132若停電現(xiàn)場周圍有帶電部份時，應(yīng)指定專人監(jiān)護；15133不準(zhǔn)單人在部份停電的高壓室或變配電室內(nèi)工作。1514填寫停電票安全措施欄；1515填寫倒閘操作票，由值班員進行操作，并做好安全措施；1516陪同工作負責(zé)人到停電現(xiàn)場檢查所做的安全措施，并以驗電器驗證停電設(shè)備，證明確已無電；1517對工作負責(zé)人講清周圍帶電設(shè)備位置及注意事項；1518若停電現(xiàn)場周圍有帶電部份時，應(yīng)指定專人監(jiān)護；當(dāng)工作負責(zé)人在停電票工作許可證一攔分別簽名，并將工作許可證攔撕下交工作負責(zé)人，準(zhǔn)其開始工作。151910千伏設(shè)備在可見范圍內(nèi)無明顯斷開點時，需裝接地線，由值班員負責(zé)，并記入安全措施欄中。在架空線上工作需裝接地線時，由工作負責(zé)人自行裝接，在安全措施欄內(nèi)注明“自裝”。接地線誰裝設(shè)，誰拆除。1520全部工作完畢，工作人員應(yīng)清現(xiàn)場使停電設(shè)備恢復(fù)可送電狀態(tài)，將全體工作人員撤離現(xiàn)場，然后填寫停電票注銷一欄，連同工作許可證交變電室主管辦理注銷手續(xù)，并告知全體工作人員，此后該設(shè)備視為帶電，不得再觸及或靠近。1521變電室主管一收到注銷通知后，和工作許可證核對（主管）無誤后，撤銷一切安全措施，將停電票簽字注銷。1522在同一線路上同時有兩個組獨立工作，必須分別辦理停電手續(xù)。1523遇有緊急事故時可以不用操作票，但必須切斷所有有關(guān)電源，在斷開點縣掛停電牌，做好必要的安全措施并有專人看守。事后應(yīng)做好值班記錄，并及時向上級主管匯報。緊急事故處理時，可不辦理停電手續(xù)，1524凡縣掛停電牌電氣設(shè)備，不準(zhǔn)合閘送電，未注銷停電手續(xù)停電牌，不準(zhǔn)摘動。1525停電票應(yīng)用鋼筆填寫，不得涂改，已注銷的停電票要妥善保管，交直接管轄部門備查。相關(guān)表格倒閘停、送電操作票160機房值班制度161值班人員嚴(yán)格遵守崗位職責(zé)和有關(guān)的各項規(guī)章制度，忠于職守、盡職盡責(zé)。162值班人員必須堅守崗位，不得擅自離崗，如因工作需要，臨時離崗，必須有符合條件的人替崗。163根據(jù)操作規(guī)程及崗位責(zé)任制的要求，密切注意所管轄設(shè)備的運行情況，并按規(guī)定做好有關(guān)記錄。164如出現(xiàn)設(shè)備故障，而當(dāng)班人員不能處理時，應(yīng)及時報告給有關(guān)負責(zé)人。165值班人員接到報修通知時，應(yīng)及時通知有關(guān)人員迅速前往維修地點。166所有值班崗位都必須安排人員24小時值班，且要到崗到位。167值班人員應(yīng)按統(tǒng)一安排的班次值班，不得遲到、早退、無故缺勤，值班期間嚴(yán)禁睡覺、飲酒、打撲克、及其他與工作無關(guān)的事。168因故不能值班者，必須提前通知，以便落實好替班人員，保證崗位上有人工作。170給排水管理制度171具有完整供水和排水系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)圖和完整的管理資料。172建立正常給、排水的管理制度，嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程。173水池、水箱、水泵房要上鎖，鑰匙由專人管理，并持有防疫站核發(fā)的“健康證”。174定期安排清潔水池、水箱衛(wèi)生，防止供水水質(zhì)的二次污染。175定期檢查給水系統(tǒng)的管道、閥門、衛(wèi)生潔具、室外井等設(shè)施，是否有滲漏。176定期檢查排水系統(tǒng)的管道、隔油池、化糞池、室外井等設(shè)施，是否暢通177定期檢查水表，注意節(jié)約用水，合理安排用水計劃，及指標(biāo)分配。178制定突發(fā)事故的處理方案，當(dāng)發(fā)生跑水、斷水故障時，能及時處理，防止事故范圍擴大。179做好沒有交付使用的樓層房間水路系統(tǒng)的管理，防止裝修、施工對水泵系統(tǒng)的破壞。1710限水、停水要提前通知，以便及時通知業(yè)戶。180水泵房（水井）的管理制度181水泵房及消防水池、生活水箱、消防系統(tǒng)的全部機電設(shè)備由專業(yè)人員負責(zé)，定期檢查、保養(yǎng)、維護、清潔、并認真做好記錄。解決不了的問題，要書面上報主管部門。182水泵房內(nèi)機電設(shè)備的操作由專業(yè)人員進行，其他人員不得操作，無關(guān)人員不準(zhǔn)進入水泵房。183生活水泵、消防水泵、穩(wěn)壓水泵在正常情況下，選擇開關(guān)位置為自動檔，所有操作標(biāo)志均應(yīng)簡單明確。184生活水泵應(yīng)按規(guī)定時間內(nèi)每月輪換使用，主接處定期檢查、擦洗，以保證其正常運轉(zhuǎn)。185消防、噴灑泵定期保養(yǎng)，每月進行一次手動盤車，每半年進行一次自動操作檢查，每年進行一次全面檢查及消防聯(lián)動試驗。186水泵房衛(wèi)生每周打掃一次衛(wèi)生，生活水箱每半年清洗一次，水泵每周清潔一次。188維修值班人員要定期對生活水泵房進行巡視檢查并作好巡視記錄；189發(fā)現(xiàn)異常問題，及時處理，確保設(shè)備的正常運行。190公共設(shè)施維修保養(yǎng)制度191保持公共設(shè)施路燈、道路、下水道等完好，做到燈亮、路面平整、下水道暢通。192做好公共設(shè)施巡視記錄，發(fā)現(xiàn)問題記錄在公共設(shè)施巡視記錄表上。193公共設(shè)施的維護保養(yǎng)應(yīng)盡量不影響大廈的正常運作。194維修中做好防護措施，確保業(yè)戶安全。195工程部每月按公共設(shè)施保養(yǎng)記錄表內(nèi)容對公共設(shè)施全面檢查一次，記錄本月保養(yǎng)情況。196工程部每年根據(jù)公共設(shè)施使用損壞情況制定公共設(shè)施保養(yǎng)計劃填寫在公共設(shè)施保養(yǎng)計劃表中并按計劃組織實施。200房屋維修制度201屋修繕前，要有明確修繕要求，經(jīng)現(xiàn)場檢查后，確定施工方案，報工程主管批準(zhǔn)后方可進行。202房屋維修時，應(yīng)切斷修理范圍內(nèi)的電源，并設(shè)立警界線，禁止無關(guān)人員進入。203粉刷墻壁，油漆門窗，裝配玻璃，修補外墻面，都要在可靠登高器具上進行高空施工作業(yè)，要有專人監(jiān)護。204維修人員使用電器設(shè)備，要檢查導(dǎo)線絕緣，接地等是否良好，抽水泵、磨石機的電線不準(zhǔn)拖在水面上，應(yīng)架空。205維修場所應(yīng)配備必要的防火設(shè)備，每班要清理工作場地，維修工作結(jié)束，須清除所垃圾，并按工程質(zhì)量的驗收規(guī)定驗收后，方告竣工。206每年由工程部組織，對房屋進行一次系統(tǒng)大檢查，評析房屋的使用情況，制訂修繕方案。207如發(fā)現(xiàn)房面和外墻漏水，在報修記錄上詳細說明漏水時間和部位。210消防報警系統(tǒng)維護保養(yǎng)制度211電工每日巡查消防報警及聯(lián)動器，發(fā)現(xiàn)故障及時排除。222每周對消防報警器及聯(lián)動器箱體清潔一次。223每日做系統(tǒng)運行記錄檢查。224每半年對設(shè)備內(nèi)部做一次清潔保養(yǎng)工作。225每年對火災(zāi)探測器清潔一次。226每年對火災(zāi)探測器抽測一次。抽測比例20227每年對電源電壓及蓄電池檢查一次。220值班電話制度221禁止長期占用值班電話，接聽電話要長話短說，保證線路暢通。222嚴(yán)禁撥打各種聲訊信息收費電話。223任何人違反制度影響工作，按公司有關(guān)規(guī)定處理。操作規(guī)程與標(biāo)準(zhǔn)（一）高低壓配電柜操作指導(dǎo)10目的正確操作高低壓配電柜，保證人身及設(shè)備安全，保證正常供電，避免誤操作造成大面積停電。20范圍適用于配電室內(nèi)高低壓配電柜的日常運行維護及停送電操作。30職責(zé)工程師及配電主管應(yīng)熟悉配電室內(nèi)各開關(guān)柜內(nèi)開關(guān)性質(zhì)、性能及各回路所帶負荷性質(zhì)。值班員應(yīng)熟悉配電室內(nèi)各種設(shè)備的運行狀況及各開關(guān)的正常位置。40配電室高壓設(shè)備使用操作維護規(guī)程41設(shè)備操作步驟411直流屏的操作412操作前檢查直流屏柜各元件無損壞，接線無松動，電池?zé)o異常，各路輸出開關(guān)在斷開位置。413操作步驟A合交流電源開關(guān)，給直流屏模塊及電池送電。B合直流電源開關(guān)，向合閘控制母線供電。8C分別合各路輸出開關(guān)。D停電順序與上相反。E某段母線上設(shè)備無操作時，應(yīng)斷開相應(yīng)的合閘電源，有操作時再合上，操作完畢后馬上斷開。10KV操作系統(tǒng)A10KV開關(guān)送電前應(yīng)檢查本柜內(nèi)外前后，確認無誤。B10KV開關(guān)應(yīng)在實驗位置，先插好插頭，再插好控制保險，柜前實驗開關(guān)動作正常，再聯(lián)系送電。421進線隔離柜操作10KVA送電前檢查本柜外，還要檢查進線柜開關(guān)在斷開位置。B與上一級供電部門聯(lián)系好后，確認上一級供電部門已將電送到本室后，再將開關(guān)推入工作位置，確認觸頭接觸良好，再合閘送電。C檢查三項電壓是否正常平衡。422進線柜操作10KVA送電前檢查本柜外，還要檢查各出線開關(guān)在斷開位置。B將開關(guān)搖至工作位置，確認觸頭接觸良好，再合閘送電。C檢查運行是否正常。423變壓器出線柜操作A送電前檢查本柜外，還要與現(xiàn)場聯(lián)系。確認二次側(cè)總開關(guān)在斷開位置，變壓器周圍安全距離內(nèi)無人、無異物。B開關(guān)推入工作位置，確認觸頭接觸良好后再送電。C檢查三項電壓是否平衡，聲音、溫度是否正常。424倒路操作A正常時、段母線分段運行，特殊情況下可投母聯(lián)單電源運行。B當(dāng)一段母線需全部停電時，應(yīng)先停各出線開關(guān)，再停進線或母聯(lián)開關(guān)。送電順序相反。43設(shè)備使用過程中安全注意事項431電工必須持有“電工執(zhí)照”并符合公司規(guī)定，方可上崗并允許操作。432一人值班時不得進行高壓設(shè)備的清掃或檢修工作。433高壓系統(tǒng)停、送電檢修時，必須嚴(yán)格執(zhí)行“兩票一制”。434設(shè)備停電檢修、實驗、清掃時，必須驗電、放電、裝臨時接地線、懸掛安全標(biāo)示牌，并在工作范圍內(nèi)掛有明顯的安全標(biāo)志后，方可工作。同時注意是、否有返回電源，工作完畢后必須將臨時接地線拆除，并檢查工具。435變壓器檢修或停電48小時以上，送電前必須搖測絕緣電阻。436高壓10KV母線送電前必須搖測絕緣電阻。437高壓設(shè)備檢修后、送電前必須搖測絕緣電阻。438在發(fā)生嚴(yán)重威脅設(shè)備或人身安全的緊急情況時，應(yīng)立即斷開相關(guān)設(shè)備電源，再視情況請示處理。44交接班注意事項441接班人員到崗后，在崗位上面對面的向接班人員逐項交班。442接班人員未到崗位，未在交接班記錄上簽字，不準(zhǔn)離崗，同時向班長或上級領(lǐng)導(dǎo)匯報，服從領(lǐng)導(dǎo)安排。443認真聽取交接人員的敘述，檢查交接班記錄的內(nèi)容如有異議及時向交班人員提出。444交班人員不在崗位，未達到交班條件，拒絕接班，同時向班長或上級領(lǐng)導(dǎo)匯報，服從領(lǐng)導(dǎo)安排。445接班無異議后，在交接記錄上簽字。全姓名。446嚴(yán)格遵守規(guī)定的交接班時間，不得遲到或早退。447交接班記錄的交、接班人姓名，必須由進行交、接班的本人簽字。不得提前、滯后，不得代簽。448交接班記錄要規(guī)范、整潔、真實，填寫字跡清楚，不漏項、不得涂改、亂劃、保管妥善、不損壞、不遺失。45直流屏柜操作注意事項451正常運行時，兩路進線開關(guān)必須都處于接通狀態(tài)。452監(jiān)控單元有報警時，應(yīng)及時檢查處理。453充電模塊故障燈亮?xí)r，應(yīng)斷開模塊交流進線開關(guān)，及時處理。454正常運行時嚴(yán)禁蓄電池組退出運行、及時更換損壞的保險。455交流停電時，嚴(yán)禁電池長期帶負荷。當(dāng)電池低于220V時，必須斷開電池負荷。456不定期檢查電池接線是否松動，殼體有無變形、漏液、發(fā)熱現(xiàn)象。457嚴(yán)禁電池短路的情況發(fā)生。12年對電池進行一次核對容量實驗。4610KV操作系統(tǒng)注意事項461非專業(yè)人員不得更改保護定值。462無論手動合閘還是自動合閘，操動機構(gòu)必須是在儲能狀態(tài)下進行。463開關(guān)退到試驗、或斷開位置，并取下?lián)u桿，才能合接地刀閘開關(guān)。反之只有接地刀閘打開后，才能將開關(guān)從試驗或斷開位置搖至工作位置。464隔離開關(guān)起隔離電壓作用，但不能帶負荷切斷電源。所以在操作時應(yīng)注意，合閘先合隔離側(cè)再合電源側(cè)，拉閘先拉電源側(cè)再拉隔離側(cè)。47設(shè)備運行中故障的排除471運行中大停電的處理A因上一級掉電發(fā)生本室全停電時，應(yīng)立即斷開進線電源開關(guān)，然后切斷進線隔離開關(guān)和各出線開關(guān)。檢查本室設(shè)備無損壞后，與上一級供電部門聯(lián)系恢復(fù)送電。B因上一級掉電發(fā)生一段進線停電時，先斷開該段進線開關(guān)，然后切斷進線隔離開關(guān)和各出線開關(guān)。檢查本室設(shè)備無問題后并及時用母聯(lián)開關(guān)恢復(fù)送電。與上一級供電部門聯(lián)系，待上一級供電部門通知后，再恢復(fù)分段運行。C因本室原因發(fā)生一段進線停電時，應(yīng)先檢查設(shè)備，甩開故障設(shè)備后先恢復(fù)送電，再聯(lián)系處理故障設(shè)備。D本室設(shè)備發(fā)生故障，未查明原因、并處理前，不得恢復(fù)送電。E高壓設(shè)備發(fā)生火災(zāi)，應(yīng)立即將起火設(shè)備電源停電，用“1211”、干粉滅火器滅火。48關(guān)鍵要害崗位要實行兩人或多人操作確認制481停送電、倒閘操作必須兩人進行，一人操作、一人監(jiān)護。482裝接地線工作必須由兩人進行，先接地線側(cè)，再接設(shè)備側(cè)。拆除時相反。50維護規(guī)程51設(shè)備系統(tǒng)圖及電氣原理圖52開關(guān)檢查規(guī)定521開關(guān)每年檢查一次機構(gòu)動作的靈活性，觸頭的損壞情況。522觸頭損壞嚴(yán)重時應(yīng)立即更換備件。53設(shè)備清掃規(guī)定531高壓配電室每天清掃一次，由值班電工負責(zé)。532帶電運行設(shè)備，應(yīng)充分利用檢修時間進行清掃，清掃周期不得超過6個月，由配電室主管負責(zé)組織安排清掃。533配電室每周檢查一次防小動物設(shè)施情況。54設(shè)備檢查規(guī)定541設(shè)備檢查規(guī)定A配電室高壓設(shè)備每班檢查，并認真填寫設(shè)備運行狀態(tài)記錄，重大異?，F(xiàn)象及時匯報。B值班電工按設(shè)備運行狀態(tài)記錄表規(guī)定，記錄高壓側(cè)負荷運行情況。C電器設(shè)備發(fā)生重大事故，恢復(fù)送電后，對事故范圍內(nèi)的設(shè)備進行特殊的檢查。D電器設(shè)備存在大缺陷或過負荷時，應(yīng)適當(dāng)增加巡視次數(shù)。55檢查項目及標(biāo)準(zhǔn)551高壓開關(guān)柜開關(guān)柜骨架結(jié)構(gòu)無變形；柜上電氣元件缺失損壞；指示燈、儀表指示正常；柜內(nèi)配線及端子板無松動，柜內(nèi)高壓母線無變形無松動，無放電痕跡；觸頭接觸良好，無放電痕跡。552直流屏、信號屏骨架結(jié)構(gòu)無變形；柜上電氣元件無缺失損壞；指示燈、儀表指示正常；柜內(nèi)配線及端子板無松動，無放電痕跡；信號屏系統(tǒng)報警無異常；電池組無變形、過熱，密封良好。553電纜槽、母線排電纜槽、母線排吊架結(jié)構(gòu)無松動無變形；電