2015年一季度寧波房地產(chǎn)市場研究報告

2011年一季度寧波房地產(chǎn)市場研究報告2010年上半年寧波房地產(chǎn)市場研究報告2011年第一季度寧波房地產(chǎn)市場研究報告12011年一季度寧波房地產(chǎn)市場研究報告易居視點(diǎn)4第一篇市場背景篇6第一章政策資訊6一、政策法規(guī)6二、市場資訊15第二章房地產(chǎn)投資178一、2011年12月，開發(fā)投資額同比增量顯著18二、房地產(chǎn)建設(shè)指標(biāo)191、住宅施工量同比增長369192、房屋新開工量商品住宅新開工量同比增長1965193、房屋竣工量同比增加415204、房屋銷售面積同比減少1620第二篇市場分析篇22第三章商品房市場22一、市場綜述22二、供應(yīng)量分析23三、成交量分析23四、成交均價分析24第四章土地市場26一、土地供求分析261、歷年供求走勢262、土地供應(yīng)分析263、土地成交分析29三、重點(diǎn)地塊321、春曉中直河?xùn)|14地塊322、慈城新區(qū)I10I15地塊34第五章商品住宅市場36一、市場綜述36二、供應(yīng)量分析361、供應(yīng)總量分析362、供應(yīng)結(jié)構(gòu)分析383、新盤數(shù)據(jù)分析40三、成交量分析431、成交總量分析4312011年一季度寧波房地產(chǎn)市場研究報告2、成交結(jié)構(gòu)分析44四、成交均價分析45五、項目分析47七、2010年13月成交排行榜50第六章辦公市場52一、近年來辦公市場走勢分析52二、市場成交分析52三、2010年13月成交排行榜53第七章商業(yè)市場55一、近年來商業(yè)市場走勢分析55二、市場成交分析55三、2011年13月成交排行榜56第八章產(chǎn)品篇58一、產(chǎn)品綜述58二、一季度新增項目產(chǎn)品剖析581、盛世又一村582、羅曼風(fēng)情613、奧克斯龍溪谷644、它山郡665、鄰里花園696、中物科技園71三、典型案例分析74第九章營銷媒體篇79一、營銷透析791、歷月營銷回顧792、2011年第一季度促銷活動列舉79二、媒體分析811、媒體市場投放綜述812、主要檢測媒體投放分析81三、典型項目和美城83第10章2011年第一季度購房者信心指數(shù)85一、總體信心85（一）寧波總體信心低于全國總體信心，市場信心有所回升85（二）寧波地產(chǎn)消費(fèi)信心指數(shù)均不高，對未來預(yù)期都高于現(xiàn)狀85（三）經(jīng)濟(jì)走向信心受政策面影響較大，購房者存有觀望心理86（四）購房者持續(xù)觀望消費(fèi)環(huán)境，預(yù)期與現(xiàn)狀情況基本持平86（五）購買力信心預(yù)期指數(shù)稍稍上升，高房價令購房者望而卻步86（六）供應(yīng)水平信心受國家政策影響，預(yù)期較高87二、購房需求8722011年一季度寧波房地產(chǎn)市場研究報告（一）首次臵業(yè)客戶占據(jù)市場主流87（二）購房計劃普遍推遲，居民購房心理出現(xiàn)波動87（三）多層小高層引導(dǎo)市場主流，中小戶型產(chǎn)品較受歡迎88（四）購房者對現(xiàn)有政策存有疑慮，普遍相信市場將趨于穩(wěn)定90第三篇區(qū)域數(shù)據(jù)篇92一、海曙區(qū)92二、江東區(qū)93三、江北區(qū)94四、科技園區(qū)95五、鄞州區(qū)96六、鎮(zhèn)海區(qū)97七、北侖區(qū)9832011年一季度寧波房地產(chǎn)市場研究報告易居視點(diǎn)8新國八條出臺，反映了中央政府對房地產(chǎn)調(diào)控和控制房價的決心；限購升級，對市場的殺傷力很大，高端住宅受到前所未有的沖擊。2010年是調(diào)控年，國十條，國五條先后出臺，調(diào)控的手段也逐步從經(jīng)濟(jì)手段向行政手段轉(zhuǎn)化。密集政策高壓下，扼住了房地產(chǎn)價格快速上升的勢頭。但每次調(diào)控維持的時間并不長，需求依然較為旺盛，價格也呈上漲之勢。在這樣的市場背景之下，2011年初，新國八條出臺，本次調(diào)控事前沒有任何信號釋放，非常突然，且調(diào)控力度空前，反應(yīng)了中央政府對房地產(chǎn)調(diào)控和控制房價的決心，對市場需求有較大沖擊，方向性意義較強(qiáng)。這次政策重點(diǎn)不僅是首付六成和從嚴(yán)征收營業(yè)稅、個人所得稅，全面限購的政策力度更大。本次調(diào)控明確要求直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市（這已基本涵蓋了全國主要城市）嚴(yán)格實施限購令，而且與之前限購令明顯不同的是，本次不是限制新增一套，而是計算存量，如果已有兩套以上住房，則明確不能再購買了，這個政策對市場的殺傷力很大以往歷次調(diào)控中，高端住宅受影響都比其他物業(yè)小，而本次限購，使得購買高端住宅的群體受到制約，高端住宅受到前所未有的沖擊。8成交低迷，價格未見明顯松動，市場陷入膠著狀態(tài)。限購令下，成交下滑，影響較大是一二線城市，北上廣深四城市成交量環(huán)比大幅下跌，尤其是北京和上海成交更是跌入近幾年來的低谷，三四線城市無明顯影響。寧波商品住宅市場成交低迷，各大銀行正嚴(yán)厲執(zhí)行信貸政策，首付的提升及利率優(yōu)惠的取消加重了剛需人群的購房負(fù)擔(dān)，限購令的實施排除了投機(jī)投資客，也加大了多次改善臵業(yè)者的購房難度，是導(dǎo)致寧波市場低迷的直接原因。購房者與開發(fā)商仍處在博弈期間，目前市場呈膠著狀態(tài)，購房者觀望，期待價格有所下降，而開發(fā)商也在謹(jǐn)慎觀察，全城的優(yōu)惠力度以及房價并沒有太大的讓利。3、4月歷來是樓市的小陽春時節(jié)，各大報紙上樓盤的廣告量也都在回升，而在政策縮小了購房群體的基礎(chǔ)上，今年的小陽春來的會比往年艱難許多。42011年一季度寧波房地產(chǎn)市場研究報告8限購令將延續(xù)到2012年或者更長。由于本輪以“限購令”為代表的調(diào)控政策直接動用行政干預(yù)的手段，對市場的打壓力度較去年諸多市場化調(diào)控渠道明顯強(qiáng)硬，另外，政府當(dāng)前對于平抑房價的決心表現(xiàn)得異常堅定，大有房價不跌政策不止的勢頭，預(yù)計本輪調(diào)控時間或?qū)⒊掷m(xù)至2012年初，甚至更長。要看后續(xù)宏觀經(jīng)濟(jì)情況及在此政策下后續(xù)房地產(chǎn)市場走勢。增加保障性住房用地，公租房、經(jīng)濟(jì)適用房以穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展一直是2010年度出現(xiàn)最多的官房語言。2011年該項核心或?qū)⒗^續(xù)成為房地產(chǎn)調(diào)控“主題”。供應(yīng)結(jié)構(gòu)分化2011年保障性住房建設(shè)計劃高達(dá)1000萬套，預(yù)計占同期住宅整體新開工量的30。保障房建設(shè)力度持續(xù)加大，將使得住房市場的“雙軌制”逐步形成，住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)分化趨勢更加顯著。新政下，市場客戶范圍大幅縮小，主要客戶只能面向首臵和首改的情況下，寧波去年成交土地面積與09年相當(dāng)，后續(xù)潛在供應(yīng)量仍較大，樓盤間競爭加大不可避免。2011年處于高壓政策之下，成交量反彈的可能小，相對于2010年更趨于平穩(wěn)。后續(xù)的成交走勢，還要看開發(fā)商的價格策略和市場對于政策的消化時間；寧波的剛需仍然是較為強(qiáng)勁的，在合理的價格的刺激下，仍會有部分剛需族入市。預(yù)計4、5月份會陸續(xù)有些項目價格開始松動，市場形勢會逐漸明朗。52011年一季度寧波房地產(chǎn)市場研究報告第一篇市場背景篇第一章政策資訊一、政策法規(guī)1、新國八條出臺【政策背景】2010年房地產(chǎn)經(jīng)歷了三輪嚴(yán)厲的政策調(diào)控，但并未阻止房價上漲的步伐。統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2010年全國70個大中城市房價上漲了64；中房信對全國重點(diǎn)城市監(jiān)控數(shù)據(jù)顯示，30個重點(diǎn)城市房價漲幅均超過10，其中海口、杭州、太原、北京、上海、深圳等城市漲幅超過40。2011年1月26日，國務(wù)院總理溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，研究部署進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作。2011年第一輪房地產(chǎn)調(diào)控就此拉開帷幕?！菊咭c(diǎn)】1、調(diào)整稅費(fèi)對個人購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅。嚴(yán)格執(zhí)行個人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得稅征收政策。（營業(yè)稅將統(tǒng)一按照總額的55征收，普通住宅也被納入調(diào)控對象之列，之前的規(guī)定是1不足5年的非普通住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅。2超過5年含5年的非普通住房對外銷售的，按照差額征收營業(yè)稅。3不足5年的普通住房對外銷售的，按照差額征收營業(yè)稅；嚴(yán)格執(zhí)行房產(chǎn)所得稅意味著可能按照差價的20征收，之前各地多采用總額的1稅率征收。）2、差別信貸對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的11倍。（首付比例上調(diào)一成）62011年一季度寧波房地產(chǎn)市場研究報告3、增加土地出讓今年的商品住房用地供應(yīng)計劃總量原則上不得低于前2年年均實際供應(yīng)量。4、限購升級各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，在一定時期內(nèi)，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購措施。對已有1套住房的當(dāng)?shù)鼐用窦彝?、能夠提供?dāng)?shù)匾欢晗藜{稅證明或社會保險繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，限?套住房；對已擁有2套及以上住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ァ碛?套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、無法提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其售房。點(diǎn)評本次調(diào)控事前沒有任何信號釋放，非常突然，且調(diào)控力度空前，反應(yīng)了中央政府對房地產(chǎn)調(diào)控和控制房價的決心，對市場需求有較大沖擊，方向性意義較強(qiáng)。這次政策重點(diǎn)不僅是首付六成和從嚴(yán)征收營業(yè)稅、個人所得稅，全面限購的政策力度更大。本次調(diào)控明確要求直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市（這已基本涵蓋了全國主要城市）嚴(yán)格實施限購令，而且與之前各城市限購令明顯不同的是，本次不是限制新增一套，而是計算存量，如果已有兩套以上住房，則明確不能再購買了，這個政策對市場的殺傷力很大總而言之，本次新政打擊力度較大，投機(jī)者數(shù)量將會有效縮減，由于一刀切影響，改善性需求比例也會明顯縮小。另政策迫使二手房交易難度大大增加，二手房市場將遭遇又一個滑鐵盧。由于此次政策較為嚴(yán)厲，房市短時期內(nèi)將趨近萎縮，房價將得到明顯抑制。2、上海、重慶兩市試點(diǎn)房產(chǎn)稅【政策背景】自從去年下半年以來，房產(chǎn)稅被炒的沸沸揚(yáng)揚(yáng)，但始終未見其正式出臺，而正當(dāng)年底房市蕭條、大眾趨于默然時，房產(chǎn)稅政策卻悄然現(xiàn)身，這可能迫使低迷下的房市雪上加霜。試點(diǎn)一上海上海市人民政府1月27日發(fā)布了上海市開展對部分個人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)的暫行72011年一季度寧波房地產(chǎn)市場研究報告辦法的通知，據(jù)通知，此次確定適用稅率暫定為06。應(yīng)稅住房每平方米市場交易價格低于上海市上年度新建商品住房平均銷售價格2倍（含2倍）的，稅率暫減為04。上年度新建商品住房平均銷售價格，由市統(tǒng)計局每年公布。起征點(diǎn)為人均擁有60住房面積。對房產(chǎn)稅試點(diǎn)征收的收入，用于保障性住房建設(shè)等方面的支出。據(jù)悉，此次上海試點(diǎn)范圍為上海市市行政區(qū)域。征收對象是暫行辦法施行之日起上海市居民家庭在上海市新購且屬于該居民家庭第二套及以上的住房（包括新購的二手存量住房和新建商品住房，下同）和非上海市居民家庭在上海市新購的住房（以下統(tǒng)稱“應(yīng)稅住房”）。而新購住房的購房時間，以購房合同網(wǎng)上備案的日期為準(zhǔn)。居民家庭住房套數(shù)根據(jù)居民家庭（包括夫妻雙方及其未成年子女）在上海市擁有的住房情況確定。上海市開展對部分個人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)的暫行辦法自2011年1月28日起施行。點(diǎn)評出于試水考慮，上海房產(chǎn)稅政策相對溫和，并根據(jù)個人購房條件擁有一定比例的稅收減免，而且人均60為基準(zhǔn)，起點(diǎn)較高，普通居民家庭受影響較小。此外政策明文規(guī)定，稅收收入將用于保障房建設(shè)，一定程度上保障了民生，符合大眾心理。試點(diǎn)二重慶2011年1月27日，重慶市召開新聞發(fā)布會，重慶市市長黃奇帆介紹了重慶市試點(diǎn)房產(chǎn)稅的相關(guān)情況。房產(chǎn)稅主要對增量房征稅，而獨(dú)棟商品住宅則存量及增量房均需征稅，征收對象為高檔住房和外地人二套以上住房。方案顯示，房產(chǎn)市場交易價格與重慶主城區(qū)新建商品住房建筑面積成交均價相比，3倍以下收05，34倍收1，4倍以上收12黃奇帆介紹說，如無存量商品住宅，買首套獨(dú)棟商品住宅和高檔住房都有抵扣。存量獨(dú)棟商品住宅可以抵扣180平方米，高檔住房可以抵扣100平方米，是以戶算，家里是一個人一戶也是抵扣100平方米，三口之家一戶也是抵扣100平方米，這個概念也是我們方案很重要的特征點(diǎn)。據(jù)介紹，重慶市將于2011年1月28日正式啟動對部分個人住房征收房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作，試點(diǎn)采取分步實施的方式，試點(diǎn)區(qū)域為渝中區(qū)、江北區(qū)、沙坪壩區(qū)、九龍坡區(qū)、大渡口區(qū)、南岸區(qū)、北碚區(qū)、渝北區(qū)、巴南區(qū)。點(diǎn)評重慶房產(chǎn)稅政策與上海有所區(qū)別，上海以人均住房面積定論，并且為固定稅率，而重慶則為浮動稅率，最高到達(dá)12，但是重慶征收對象主要為高端房產(chǎn)，范圍相對較小，82011年一季度寧波房地產(chǎn)市場研究報告這部分受眾群體占比不大，因而不會對重慶房地產(chǎn)市場產(chǎn)生明顯影響。不過其中對獨(dú)棟住宅的存量也征收房產(chǎn)稅，是政策里最為嚴(yán)厲的一條。3、寧波新國八條細(xì)則出臺【政策要點(diǎn)】1、調(diào)整稅費(fèi)個人將購買不足5年的住房轉(zhuǎn)手交易的，全額征收營業(yè)稅。（而之前的規(guī)定是1不足5年的非普通住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅。2超過5年含5年的非普通住房對外銷售的，按照差額征收營業(yè)稅。3不足5年的普通住房對外銷售的，按照差額征收營業(yè)稅。）這個政策是十分嚴(yán)厲的，這大大增加了購房者的購房成本，準(zhǔn)新房流通將會受到明顯遏制，二手房市場受影響最大。2、差別信貸對居民家庭向商業(yè)銀行貸款購買第二套住房的，其首付款比例不得低于60，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的11倍。在此基礎(chǔ)上，根據(jù)本市房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況，可適當(dāng)提高第二套住房貸款的首付款比例和利率。對為改善居住條件購買第二套商品住房的，住房公積金個人貸款首付比例不得低于60，貸款利率不得低于同期首套房住房公積金貸款利率的11倍。購房成本和貸款難度的繼續(xù)增加，表明了國家抑制投機(jī)、控制房價的決心，當(dāng)然也間接造成了部分改善性需求的購房壓力加大。3、限購升級在本市已有1套住房的本市戶籍居民家庭（含部分家庭成員為本市戶籍居民的家庭，下同）、能提供自購房之日起算的前2年內(nèi)在本市累計繳納1年以上個人所得稅證明或社會保險繳納證明的在本市無房的非本市戶籍居民家庭，暫定限購1套住房含新建商品住房和二手住房，下同。對在本市已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、不能提供2年內(nèi)在本市累計繳納1年以上個人所得稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市向其售房，違反規(guī)定購房的，不予辦理房地產(chǎn)登記。點(diǎn)評計算存量，即存量2套住房以上的本地居民不能購房，本地投機(jī)者受到有效抑92011年一季度寧波房地產(chǎn)市場研究報告制。可以說的是，新國八條沒有任何信號釋放，非常突然，且調(diào)控力度空前，反應(yīng)了中央政府對房地產(chǎn)調(diào)控和控制房價的決心，對市場需求有較大沖擊，方向性意義較強(qiáng)。隨即，地方細(xì)則紛紛出臺，而寧波細(xì)則的內(nèi)容也大體上與總則相符。具體看寧波新八條細(xì)則，其中稅收政策較為嚴(yán)厲，從差額征稅到全額征稅，居民購房成本大大增加，且由于居民對稅費(fèi)反感較大，5年以下的次新房交易受到強(qiáng)力遏制，預(yù)計未來寧波二手房市場將受較大影響。可以預(yù)見的是，政策出臺后，寧波投機(jī)客數(shù)量將會大幅度回縮。從而有效壓抑寧波房市。至于購房信貸方面，細(xì)則再次強(qiáng)調(diào)二套房購房條件，居民購房數(shù)量受到較大限制，從而達(dá)到遏制投機(jī)者、穩(wěn)定房價的作用。至于市場影響來說，110以上改善性戶型將會遭遇一定的去化壓力，寧波部分大戶型樓盤面臨新一輪挑戰(zhàn)。而限購政策從計算增量到計算存量，條件增加，無論本地人還是外地購房者均受到一定影響。房地產(chǎn)流通量的減少，將會有效控制房價上漲，從而維持市場穩(wěn)定。另外，寧波細(xì)則積極貫徹中央關(guān)于保障房建設(shè)政策。保障房的有效供應(yīng)，一方面滿足了廣大中低收入家庭的住房需求，另一方面也緩解剛需市場壓力，防止市場過度火爆，從而間接起到穩(wěn)定房價的作用?？傊瑢幉ǚ康禺a(chǎn)新政短期內(nèi)會起到壓抑房市的作用，寧波樓市（包括新房、存量房市場）成交量會有一定幅度的下滑，房價將以穩(wěn)為主，若市場保持較長時間冷清，房價則可能出現(xiàn)小幅回調(diào)。4、央行繼續(xù)加息【政策內(nèi)容】中國人民銀行決定9日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)一年期存貸款基準(zhǔn)利率025個百分點(diǎn)，至此在不到五個月時間里，我國央行已連續(xù)三次加息。此次加息后，五年期以上貸款利率達(dá)到66。點(diǎn)評房地產(chǎn)行業(yè)對銀行信貸依賴度向來較高，連續(xù)加息將直接提高開發(fā)貸款和個人購房的成本，再配合新國八條，這些政策會對樓市產(chǎn)生一定沖擊，短期內(nèi)樓市出現(xiàn)回落應(yīng)在情理之中。102011年一季度寧波房地產(chǎn)市場研究報告5、住房公積金貸款利率再上調(diào)【政策內(nèi)容】2011年2月9日，住房公積金存貸款利率再次調(diào)整。即當(dāng)年歸集的個人住房公積金存款利率上調(diào)004個百分點(diǎn)，由036上調(diào)至040；上年結(jié)轉(zhuǎn)的個人住房公積金存款利率上調(diào)035個百分點(diǎn)，由225上調(diào)至260。5年期以上個人住房公積金貸款利率上調(diào)020個百分點(diǎn)，由430上調(diào)至450；5年期以下（含5年）個人住房公積金貸款利率上調(diào)025個百分點(diǎn)，由375上調(diào)至400。這是近4月來第三次上調(diào)。點(diǎn)評對于樓市來說，由于貸款利率優(yōu)惠普遍取消，金融機(jī)構(gòu)仍卻不斷加息，居民購房成本大幅度增加，房源流通量將減少，短期內(nèi)會穩(wěn)住房價。對于政策本身，雖然公積金貸款利率再次上調(diào)，但是與商業(yè)貸款相比，優(yōu)勢更加突出。購房者使用公積金貸款需求在加息后可能翻倍，因為首套房5年以上的貸款利率差由之前的114擴(kuò)大到目前的21，加上商業(yè)貸款首套房已基本恢復(fù)了基準(zhǔn)利率，公積金貸款的優(yōu)勢明顯。而公積金利差拉大，剛性需求及實際改善性需求或?qū)⒐e金貸款買房當(dāng)做首選。6、存款準(zhǔn)備金率上調(diào)05個百分點(diǎn)【政策內(nèi)容】中國人民銀行18日晚間宣布，央行將于本月24日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率05個百分點(diǎn)。這是央行今年以來第二次統(tǒng)一上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，也是去年以來第八次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。上調(diào)之后，大中型存款類金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率達(dá)到195的歷史高位。點(diǎn)評存款準(zhǔn)備金率的繼續(xù)調(diào)整，表明國家意在進(jìn)一步控制信貸規(guī)模，減少貨幣流通量。不過大銀行存款相對穩(wěn)定，并持有大量高質(zhì)量流動性資產(chǎn)，現(xiàn)金回流充裕，存款準(zhǔn)備金率提高對流動性影響不大。目前銀行也在積極尋求多元化盈利模式，信貸規(guī)模的縮減，對依賴金融機(jī)構(gòu)的中小型房地產(chǎn)開發(fā)商來說，有利空影響。112011年一季度寧波房地產(chǎn)市場研究報告87、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法出臺【政策內(nèi)容】住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家發(fā)展和改革委員會、人力資源和社會保障部日前聯(lián)合出臺房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法。該辦法是中國第一個專門規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行為的部門規(guī)章。根據(jù)該辦法，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)賺取差價、協(xié)助簽訂“陰陽合同”、挪用交易資金等違法違規(guī)行為，可遭到罰款以至停業(yè)整頓等行政處罰。該辦法將于今年4月1日實施。辦法強(qiáng)化了對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)違法違規(guī)行為的處罰和責(zé)任追究。其中，明確對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和人員可以采取約談、記入信用檔案、取消網(wǎng)上簽約資格等多種管理手段和監(jiān)督措施，對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的價格違法、賺取差價、不正當(dāng)競爭、分割出租、挪用交易資金等違法違規(guī)行為，根據(jù)情節(jié)輕重，可以處以沒收違法所得、罰款以至停業(yè)整頓等行政處罰。在規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行為方面，辦法圍繞房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的內(nèi)涵、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同行為、交易資金監(jiān)管制度、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和人員的從業(yè)禁止行為等六方面做出了具體規(guī)定。其中，辦法要求對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)實行明碼標(biāo)價制度，同時，辦法要求由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)代收代付交易資金的，應(yīng)當(dāng)通過房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在銀行開設(shè)的客戶交易結(jié)算資金專用存款賬戶劃轉(zhuǎn)交易資金。點(diǎn)評國家首次出臺房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)規(guī)范辦法，表明了二手存量房市場逐漸納入房地產(chǎn)行業(yè)的重要組成部分，行業(yè)素質(zhì)有望提升。對于內(nèi)容中規(guī)定的盡快建立經(jīng)紀(jì)人信用檔案，加強(qiáng)對經(jīng)紀(jì)人違法違規(guī)操作的處罰力度，不僅有利于全面提升經(jīng)紀(jì)人隊伍的從業(yè)素質(zhì)，也有利于對整個房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的監(jiān)控和管理。盡管此前住建部多項政策中提及懲處“陰陽合同”行為，但是由于過戶指導(dǎo)價過低以及合理避稅等客觀原因的存在，再加上主觀頑疾，“陰陽合同”的清除多為紙上談兵。而此次行業(yè)管理辦法再次發(fā)布禁令，配以強(qiáng)化后的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)違法違規(guī)行為的處罰和責(zé)任追究，再加上住建部會同發(fā)改委、人力資源和社會保障等部門聯(lián)合控制，讓“陰陽合同”減少乃至根除的可行性大增。8、商品房銷售明碼標(biāo)價規(guī)定出臺發(fā)展改革委本月22日發(fā)布商品房銷售明碼標(biāo)價規(guī)定，明文規(guī)定從月日起商品房銷售實行一套一標(biāo)價，并明確公示代收代辦收費(fèi)和物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，商品房經(jīng)營者不得在標(biāo)價之外加收任何未標(biāo)明的費(fèi)用。商品房銷售價格明碼標(biāo)價對外后，可以自行降價，打折銷售，122011年一季度寧波房地產(chǎn)市場研究報告但漲價必須重新申報備案。點(diǎn)評商品房銷售明碼標(biāo)價規(guī)定出臺，一方面表明國家堅決控制房價的決心，另一方面體現(xiàn)了售房的透明度，對公眾購房起到了良好的參考作用，開發(fā)商將會謹(jǐn)慎定價，理性購房將成為今年的主旋律，房地產(chǎn)市場將維持較長時間穩(wěn)定。內(nèi)容中對于禁止開發(fā)商捂盤行為也做出了一些規(guī)定，有效抵制房價亂漲行為的發(fā)生。不過雖然說國家對開發(fā)商提出了較嚴(yán)格的售房要求，但是目前各樓盤仍由開發(fā)商自行定價，開發(fā)商仍掌握著主動權(quán)，所以開發(fā)商可能會適當(dāng)擬定相對更高價格，然后采取價格優(yōu)惠吸引客戶，這對公眾來說是個不確定因素。附件如下商品房銷售明碼標(biāo)價規(guī)定第一條為了規(guī)范商品房銷售價格行為，建立和維護(hù)公開、公正、透明的市場價格秩序，保護(hù)消費(fèi)者和經(jīng)營者合法權(quán)益，根據(jù)中華人民共和國價格法、原國家發(fā)展計劃委員會關(guān)于商品和服務(wù)實行明碼標(biāo)價的規(guī)定，制定本規(guī)定。第二條中華人民共和國境內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介服務(wù)機(jī)構(gòu)（以下統(tǒng)稱商品房經(jīng)營者）銷售新建商品房，應(yīng)當(dāng)按照本規(guī)定實行明碼標(biāo)價。中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售二手房的明碼標(biāo)價參照本規(guī)定執(zhí)行。第三條本規(guī)定所稱明碼標(biāo)價，是指商品房經(jīng)營者在銷售商品房時按照本規(guī)定的要求公開標(biāo)示商品房價格、相關(guān)收費(fèi)以及影響商品房價格的其他因素。第四條各級政府價格主管部門是商品房明碼標(biāo)價的管理機(jī)關(guān)，依法對商品房經(jīng)營者執(zhí)行明碼標(biāo)價和收費(fèi)公示規(guī)定的情況進(jìn)行監(jiān)督檢查。第五條已取得預(yù)售許可和銷售現(xiàn)房的房地產(chǎn)經(jīng)營者，要在公開房源時，按照本規(guī)定實行明碼標(biāo)價。第六條商品房經(jīng)營者應(yīng)當(dāng)在商品房交易場所的醒目位臵放臵標(biāo)價牌、價目表或者價格手冊，有條件的可同時采取電子信息屏、多媒體終端或電腦查詢等方式。采取上述多種方式明碼標(biāo)價的，標(biāo)價內(nèi)容應(yīng)當(dāng)保持一致。第七條商品房銷售明碼標(biāo)價應(yīng)當(dāng)做到價目齊全，標(biāo)價內(nèi)容真實明確、字跡清晰、標(biāo)示醒目，并標(biāo)示價格主管部門投訴舉報電話。第八條商品房銷售明碼標(biāo)價實行一套一標(biāo)。商品房經(jīng)營者應(yīng)當(dāng)對每套商品房進(jìn)行明碼標(biāo)價。按照建筑面積或者套內(nèi)建筑面積計價的，還應(yīng)當(dāng)標(biāo)示建筑面積單價或者套內(nèi)建筑面積單價。132011年一季度寧波房地產(chǎn)市場研究報告第九條對取得預(yù)售許可或者辦理現(xiàn)房銷售備案的房地產(chǎn)開發(fā)項目，商品房經(jīng)營者要在規(guī)定時間內(nèi)一次性公開全部銷售房源，并嚴(yán)格按照申報價格明碼標(biāo)價對外銷售。第十條商品房經(jīng)營者應(yīng)當(dāng)明確標(biāo)示以下與商品房價格密切相關(guān)的因素（一）開發(fā)企業(yè)名稱、預(yù)售許可證、土地性質(zhì)、土地使用起止年限、樓盤名稱、坐落位臵、容積率、綠化率、車位配比率。（二）樓盤的建筑結(jié)構(gòu)、裝修狀況以及水、電、燃?xì)狻⒐┡?、通訊等基礎(chǔ)設(shè)施配套情況。（三）當(dāng)期銷售的房源情況以及每套商品房的銷售狀態(tài)、房號、樓層、戶型、層高、建筑面積、套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。（四）優(yōu)惠折扣及享受優(yōu)惠折扣的條件。（五）商品房所在地省級價格主管部門規(guī)定的其他內(nèi)容。第十一條商品房銷售應(yīng)當(dāng)公示以下收費(fèi)（一）商品房交易及產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移等代收代辦的收費(fèi)項目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。代收代辦收費(fèi)應(yīng)當(dāng)標(biāo)明由消費(fèi)者自愿選擇。（二）商品房銷售時選聘了物業(yè)管理企業(yè)的，商品房經(jīng)營者應(yīng)當(dāng)同時公示前期物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)依據(jù)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。（三）商品房所在地省級價格主管部門規(guī)定的其他內(nèi)容。第十二條對已銷售的房源，商品房經(jīng)營者應(yīng)當(dāng)予以明確標(biāo)示。如果同時標(biāo)示價格的，應(yīng)當(dāng)標(biāo)示所有已銷售房源的實際成交價格。第十三條商品房經(jīng)營者不得在標(biāo)價之外加價銷售商品房，不得收取任何未予標(biāo)明的費(fèi)用。第十四條商品房經(jīng)營者在廣告宣傳中涉及的價格信息，必須真實、準(zhǔn)確、嚴(yán)謹(jǐn)。第十五條商品房經(jīng)營者不得使用虛假或者不規(guī)范的價格標(biāo)示誤導(dǎo)購房者，不得利用虛假或者使人誤解的標(biāo)價方式進(jìn)行價格欺詐。第十六條商品房經(jīng)營者不按照本規(guī)定明碼標(biāo)價和公示收費(fèi)，或者利用標(biāo)價形式和價格手段進(jìn)行價格欺詐的，由縣級以上各級人民政府價格主管部門依據(jù)中華人民共和國價格法、價格違法行為行政處罰規(guī)定、關(guān)于商品和服務(wù)實行明碼標(biāo)價的規(guī)定、禁止價格欺詐行為的規(guī)定等法律、法規(guī)和規(guī)章實施行政處罰。第十七條價格主管部門發(fā)現(xiàn)商品房經(jīng)營者明碼標(biāo)價的內(nèi)容不符合國家相關(guān)政策的，要及時移送相關(guān)部門處理。第十八條省、自治區(qū)、直轄市價格主管部門可根據(jù)本規(guī)定制定商品房銷售明碼標(biāo)價實施細(xì)則。142011年一季度寧波房地產(chǎn)市場研究報告第十九條本規(guī)定自2011年5月1日起施行。二、市場資訊1、國家再次重申加大保障性住房供應(yīng)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長齊驥本月日在十一屆全國人大四次會議新聞中心舉行的記者會上透露，今年我國將建設(shè)1000萬套保障性住房和棚戶區(qū)改造住房，保障房數(shù)量可能將首次超過市場類住房，保障房投資高達(dá)13萬億元。點(diǎn)評近年來，隨著房價的高速上漲，居民住房壓力與日俱增，國家雖積極鼓勵保障房建設(shè)，加大供應(yīng)，但仍未見明顯果效，供求矛盾未得到徹底解決，民生問題再次考驗政府。近日，國家再次重申保障房問題，并且強(qiáng)調(diào)的保障房數(shù)量如此之多，說明當(dāng)前民生問題已成為政府關(guān)注的重要焦點(diǎn)之一，若政策嚴(yán)格執(zhí)行，今后將緩解一部分剛性需求，將對商品住宅市場會有較大不利影響。2、住房價格控制目標(biāo)公布寧波市新建住房價格控制目標(biāo)已在近日公布，目標(biāo)為“新建住房價格全年漲幅低于2011年度市區(qū)居民人均可支配收入的增長幅度?！秉c(diǎn)評這在各地區(qū)調(diào)控目標(biāo)中，算是比較保守的，大致估測控制目標(biāo)在上漲10左右。與等待房價下調(diào)而處于觀望中的購房者相比，政府的想法相對保守。包括任志強(qiáng)在內(nèi)的不少業(yè)界人士擔(dān)心，住房價格控制目標(biāo)將成為合理漲價目標(biāo)，但就目前的市場情形來看，寧波的整體房價長期保持平穩(wěn)的可能性比較大。3、關(guān)注鄞州新城區(qū)道路建設(shè)據(jù)了解，規(guī)劃中鄞州新城區(qū)與寧波老城區(qū)連接的主干道路目前共有條。其中，雅戈爾大道、寧南北路、天童路、錢湖路、下應(yīng)大道北段等條道路已改建擴(kuò)建完成；機(jī)場路、桑田路等條道路明確由市里負(fù)責(zé)建設(shè)，其中興寧路至永達(dá)路段桑田路已于上月通過初步驗收，永達(dá)路至長壽東路段桑田路“計劃月份開工、一年半后建成”；余下的條道路152011年一季度寧波房地產(chǎn)市場研究報告解放南路延伸段、福明路、滄海路、金達(dá)路、福慶路南延，則均尚待貫通。點(diǎn)評隨著城市化進(jìn)程的加速，道路建設(shè)成為重點(diǎn)內(nèi)容之一。作為寧波市的重要區(qū)域，鄞州區(qū)近幾年發(fā)展迅猛，區(qū)域面貌已煥然一新，并仍在持續(xù)不斷發(fā)展當(dāng)中，為進(jìn)一步加強(qiáng)與寧波市中心的互動與交流，鄞州區(qū)城市道路建設(shè)任務(wù)繁重，道路的不斷開拓和建設(shè)將有效緩解城市交通壓力，對區(qū)域經(jīng)濟(jì)和區(qū)域房地產(chǎn)市場的發(fā)展起到至關(guān)重要的作用。4、寧波計劃3年內(nèi)打通59條斷頭路近5年來，寧波市中心城區(qū)累計投入316億元用于城市道路建設(shè)，年均道路里程增長近100公里，城市路網(wǎng)框架得到了完善。但是，受到資金保障、征地拆遷等方面的因素限制，中心城區(qū)還有部分道路未按規(guī)劃實施到位，處于“斷頭”狀態(tài)。據(jù)初步梳理，目前寧波市中心城區(qū)問題較為突出的“斷頭路”有61條，總里程約578公里，總投估算1003億元，其中30條道路已列入城建計劃正在實施，長311公里，總投估算502億元；31條道路尚未啟動，長267公里，總投估算501億元。據(jù)了解，除新江橋和院士橋2014年建成投用外，寧波力爭通過三年努力，打通其余59條“斷頭路”，使市民出行條件得到明顯改善。點(diǎn)評作為城市化進(jìn)程的重要標(biāo)志之一，道路交通的完善成為重中之重，除了開通輕軌線以外，城市內(nèi)公交路網(wǎng)建設(shè)同樣任重道遠(yuǎn)，目前市區(qū)存在的諸多條斷頭路對居民出行造成了一定的不便，對城市形象的提升也起到負(fù)面影響，因而寧波政府果斷下達(dá)指令，通過打通斷頭路，逐步完善關(guān)注民生和城市發(fā)展的城市道路建設(shè)。相信，隨著城市道路的完善，城市形象會得以提升，房地產(chǎn)市場會跟著受益。162011年一季度寧波房地產(chǎn)市場研究報告172011年一季度寧波房地產(chǎn)市場研究報告第二章房地產(chǎn)投資一、2011年12月，開發(fā)投資額同比增量顯著與去年同期相比，2011年12月，寧波房地產(chǎn)投資額度較高，房地產(chǎn)開發(fā)投資達(dá)972729億元，同比增長795。09年下半年以來火熱的市場助推了房地產(chǎn)開發(fā)熱情，10年雖在調(diào)控政策下，但開發(fā)商對于后市仍保持樂觀態(tài)度，拿地比較多，因此開發(fā)量也較去年同期仍比較大。寧波房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資達(dá)到3893，當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)仍是固定資產(chǎn)投資主流。圖21房地產(chǎn)投資近五年走勢2500220648200422000154315979172821500100031313329500307837455572724998753827290全社會固定資產(chǎn)投資總額（億元）房地產(chǎn)投資額（億元）表21房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比重表2011年（12（寧波）2006200720082009年2010年月）全社會固定資產(chǎn)投資總額（億元）154315979172822004222064824985房地產(chǎn)投資額（億元）3131332930783745557279727182011年一季度寧波房地產(chǎn)市場研究報告房地產(chǎn)固定投資占比202920831781186925263893二、房地產(chǎn)建設(shè)指標(biāo)1、住宅施工量同比增長3692011年12月，全市商品住宅施工面積2101萬方，同比增長369。隨著2009年下半年以來房市的持續(xù)火爆，開發(fā)商拿地信心明顯增加，土地成交量較大，房屋施工面積量也較大。11年12月份，保障性住房施工面積14690萬方。圖22歷年房屋施工量圖45003820734000364133350030579731043430002590172278125002235781947194919671819112101642000150010005000商品房施工量（萬方）住宅施工量（萬方）2、房屋新開工量商品住宅新開工量同比增長196509年的銷售火爆，開發(fā)商回籠資金較快，使得可開發(fā)土地得到陸續(xù)釋放，新開工面積也在不斷增加。2010年全市新開工面積達(dá)140602萬方，其中住宅新開工面積77699萬方。而今年12月房屋新開工面積為44872萬方，其中住宅新開工面積為22987萬方，同比增長1965，新開工面積的進(jìn)一步加大，供應(yīng)量將會上升，供求矛盾將得到有效緩解。192011年一季度寧波房地產(chǎn)市場研究報告圖23歷年房屋新開工量圖1600140602140012009781015100076420303817769980060961060048802502144872400229872000商品房新開工量（萬方）住宅新開工量（萬方）3、房屋竣工量同比增加4152011年12月，全市房屋竣工面積面積為4257萬方，同比增加415，其中住宅竣工面積3453萬方，同比增加982。圖24歷年房屋竣工量圖90077769800682267170063416650863431600552495003994224137109400300200100425734530商品房竣工量（萬方）住宅竣工量（萬方）4、房屋銷售面積同比減少16由于處于政策高壓之下，2011年12月，全市商品房銷售面積為9535萬方，其中住202011年一季度寧波房地產(chǎn)市場研究報告宅銷售面積7577萬方，同比減少16。圖25歷年房屋銷售量圖90076728151880070063165197686196014600513492595004341240034374300200953575771000商品房銷售面積（萬方）住宅銷售面積（萬方）備注該章節(jié)數(shù)據(jù)來源于統(tǒng)計局，統(tǒng)計范圍為全大市范圍，（由于統(tǒng)計局3月數(shù)據(jù)還未公布，故統(tǒng)計到2月）212011年一季度寧波房地產(chǎn)市場研究報告第二篇市場分析篇第三章商品房市場一、市場綜述8供應(yīng)量2011年一季度，商品房供應(yīng)量為62921577，同比增加了7302，市場供應(yīng)相對去年同期較活躍。環(huán)比卻下跌了6719。8成交量2011年一季度，寧波商品房市場總成交量為8028116，同比增加了4578，辦公成交量同比下降，而住宅和商業(yè)成交量同比都有所上升。8成交價格近幾年商品房價格一直呈現(xiàn)上漲趨勢，而在去年的嚴(yán)密調(diào)控政策下，但仍呈現(xiàn)一定的漲幅。而今年政策更是嚴(yán)厲，但1季度成交均價仍達(dá)到14507元/平方米，同比上漲了1868，環(huán)比下跌了127，1季度價格維穩(wěn)，沒有明顯的松動。圖312008年至2011年一季度寧波市商品房供求季度走勢圖250000000160001400020000000012000150000000100008000100000000600040005000000020000000新增供應(yīng)量成交量成交均價數(shù)據(jù)來源CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)222011年一季度寧波房地產(chǎn)市場研究報告二、供應(yīng)量分析2011年一季度，寧波商品房市場新增供應(yīng)量為62921577，同比增加了7302，環(huán)比下跌了6719。2011年一季度，寧波商品房市場新增供應(yīng)量為62921577，其中住宅51744640，辦公7101737，商業(yè)2818992。今年一季度供應(yīng)量同比去年仍有所增長，主要是由于今年1月成仍延續(xù)12月底市場熱度，開發(fā)商推案積極。另一方面，也怕年后政策趨嚴(yán)，也促使加緊推案。1月份的供應(yīng)量達(dá)到了38313369，而去年12月由于09年下半年市場的大幅放量，以及政策的轉(zhuǎn)向，供應(yīng)極少。二月份供應(yīng)量雖有所下降，但與去年2月份相比仍增長了17966。而其中辦公的增幅同比達(dá)到了41135，商業(yè)和住宅的增幅為7413和6307。3月供應(yīng)量放緩，為4997615，同比下降了5242。圖322010年3月至2011年3月寧波市商品住宅供應(yīng)量走勢萬方100806040200供應(yīng)量數(shù)據(jù)來源CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)三、成交量分析2011年一季度，寧波商品房市場總成交量為8028116，同比增加了4578，環(huán)比232011年一季度寧波房地產(chǎn)市場研究報告下跌了2153。統(tǒng)計2011年一季度寧波商品市場成交數(shù)據(jù)，寧波商品房市場總成交量為8028116，同比增加了4578，環(huán)比下跌了2153。其中其中住宅共成交61620181，同比增長了6666；辦公成交5806823，同比減少了2575；商業(yè)成交6907164，同比增長了4735。1月份寧波商品房的成交量仍達(dá)到了49255048，其中住宅成交了41444152，在住宅受到新國八條打壓的環(huán)境下，2月、3月住宅成交量大幅下降，然而在通脹壓力下，部分資金涌向商業(yè)市場，商業(yè)成交放量。而辦公市場仍較平淡，依然沒有起色。圖332010年寧波市商品房成交量走勢圖6050403020100成交量數(shù)據(jù)來源CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)四、成交均價分析82011年一季度成交均價仍達(dá)到14507元/平方米，同比上漲了1868，環(huán)比下跌了127，1季度價格維穩(wěn)，沒有明顯的松動。近幾年商品房價格一直呈現(xiàn)上漲趨勢，而在去年的嚴(yán)密調(diào)控政策下，但仍呈現(xiàn)一定的漲幅。而今年政策更是嚴(yán)厲，但1季度成交均價仍達(dá)到14507元/，同比上漲了1868，環(huán)比下跌了127，而住宅均價更是達(dá)到15425元/，同比增長了1610。而商業(yè)和辦242011年一季度寧波房地產(chǎn)市場研究報告公價格同比也都有所增長。1季度價格維穩(wěn)，沒有明顯的松動。由于09年下半年供不應(yīng)求，住宅價格一路飆升，10年4月份商品房均價達(dá)到16508元/的高峰，后續(xù)在政策嚴(yán)密調(diào)控下，價格不斷上漲的勢頭受到抑制，一些開發(fā)商推案價格低于市場預(yù)期，采取平價開盤路線，樓盤漲幅受到抑制，價格趨穩(wěn)。但仍不乏一些高檔樓盤價格持續(xù)上漲。而今年一季度，更嚴(yán)厲的新國八條出臺，給商品住宅市場當(dāng)頭一棒，市場處于冰凍期，價格并未出現(xiàn)明顯的下降。而3月份的均價為11301元/，是由于成交的都是較為偏遠(yuǎn)地區(qū)的低價樓盤。圖34寧波市商品房成交均價走勢圖元/平方米180000015883149801600000165018509113850154661546614000001312412000001377500138651449410000001298511301800000600000400000200000000成交價格數(shù)據(jù)來源CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)252011年一季度寧波房地產(chǎn)市場研究報告第四章土地市場一、土地供求分析1、歷年供求走勢2009年，在政策的刺激下,居住地價漲幅高于商業(yè)地價漲幅，引領(lǐng)地價總體趨勢。2010年土地市場受多輪政策的影響有所萎縮,而2011年一季度，在經(jīng)濟(jì)向常態(tài)增長過渡的環(huán)境下，“高壓”房地產(chǎn)調(diào)控政策短期效果顯現(xiàn)，居住地價增幅出現(xiàn)回落，市場態(tài)勢正在向調(diào)控預(yù)期目標(biāo)逐步發(fā)展。去年,雅戈爾等企業(yè)還在杭州拿下地王,今年開始開發(fā)商已經(jīng)開始謹(jǐn)慎拿地了。而本季度的重點(diǎn)地塊均是由外地的地產(chǎn)大鱷以底價拿下，部分開發(fā)商大有進(jìn)軍三，四線城市的計劃。資金雄厚的開發(fā)商，還是比較看好后市，而中小型開發(fā)商已然不敢貿(mào)然出手了。圖41寧波市05年至11年一季度土地供求走勢700120060010005008004006003002004001002000000201112005200620072008200920103月）掛牌土地（萬方）19749555852281725087631244722313983成交土地（萬方）18537512462210823781521994722312581流標(biāo)率6143402269001800001030數(shù)據(jù)來源CRIC2、土地供應(yīng)分析8本年供應(yīng)走勢本季度土地供應(yīng)狀況良好，新城土地供應(yīng)比例較多2011年一季度，寧波共推出土地42幅，共計13983萬方（僅統(tǒng)計江東、海曙、江北、科技園區(qū)、鄞州、鎮(zhèn)海、北侖，不包括工業(yè)用地）。自2010年415新政至今,共經(jīng)歷了4次調(diào)控,在這樣的情況下,一季度土地市場供應(yīng)量同比下降了25，還是有一定量的萎縮。262011年一季度寧波房地產(chǎn)市場研究報告一季度供應(yīng)的土地，值得關(guān)注的主要是江東和鄞州的一些地塊。東部新城和鄞州新城都是寧波重點(diǎn)開發(fā)的區(qū)域。同時，城市綜合體依然是未來的發(fā)展趨勢，而新城建設(shè)也必然誕生很多城市綜合體。特別是東部新城，立足較高的規(guī)劃起點(diǎn)，歷經(jīng)了5年的建設(shè)，這個區(qū)域已經(jīng)進(jìn)入了發(fā)展的黃金期。圖42寧波市11年一季度土地供應(yīng)走勢萬方幅1402512020100801560104052000占地面積土地幅數(shù)數(shù)據(jù)來源CRIC8供應(yīng)結(jié)構(gòu)分析供應(yīng)土地以純住宅用地為住，北侖區(qū)為供應(yīng)主力區(qū)域，供應(yīng)的土地以中小規(guī)模為主。2011年一季度，供應(yīng)土地以純住宅為住，其中住宅用地為9949萬方，占總供應(yīng)面積的70；商住用地為1439萬方，占比10；商服用地2095萬方，占比15；商辦用地468萬方，占比3；其他用地251萬方，占2圖43寧波市11年一季度土地供應(yīng)用途結(jié)構(gòu)其他商住102商辦3商服15住宅70數(shù)據(jù)來源CRIC272011年一季度寧波房地產(chǎn)市場研究報告2011年一季度北侖區(qū)成為土地供應(yīng)主力區(qū)域，供應(yīng)面積6270萬方，占比44，其中包括4塊春曉的土地和一塊拆遷安臵地塊；鄞州區(qū)供應(yīng)面積3701萬方，占比26，大部分為鄞州下轄鎮(zhèn)的地塊；江北區(qū)供應(yīng)面積1991萬方，占比14，主要為慈城新區(qū)的地塊；鎮(zhèn)海區(qū)供應(yīng)面積1176萬方，占比8，主要集中在鎮(zhèn)海新城；江東區(qū)供應(yīng)面積867萬方，占比6；海曙區(qū)供應(yīng)面積198萬方，占比2。目前依然是老城區(qū)可供開發(fā)土地有限，近郊新城區(qū)域的土地開發(fā)節(jié)奏加快的格局。圖44寧波市11年一季度土地供應(yīng)區(qū)域結(jié)構(gòu)江北鎮(zhèn)海148鄞州26北侖44海曙江東26數(shù)據(jù)來源CRIC2011年一季度出讓地塊仍以中小規(guī)模為主，其中，1萬方以下的土地9宗，15萬方以下的土地26宗，510萬方的土地4宗，1020萬方以上的土地3宗。圖45寧波市11年一季度土地供應(yīng)規(guī)模結(jié)構(gòu)020萬510萬11萬以下7102115萬62數(shù)據(jù)來源CRIC282011年一季度寧波房地產(chǎn)市場研究報告3、土地成交分析8本年成交走勢新政影響，開發(fā)商均以底價拿地2011年一季度，寧波市共成交土地34幅，共計12581萬方（僅統(tǒng)計江東、海曙、江北、科技園區(qū)、鄞州、鎮(zhèn)海、北侖，不包括工業(yè)用地），平均成交樓面價2143元/平方米。本季度受新政影響，所有成交地塊均是底價成交。本季度成交的土地，出讓面積最大的地塊為春曉中直河?xùn)|14地塊，占地5058萬方，受讓方為龍湖地產(chǎn)；成交總價最高的慈城新區(qū)I10I15地塊，成交總價1115億，受讓方為上海房盛臵地；成交樓面價最高的地塊依然是慈城新區(qū)I10I15地塊，樓面地價4398元/M。圖46寧波市土地成交走勢萬方元/平方米2001200018016010139100001408000120100550660008050794786370060314136322444400014077820002013241575098016330占地面積規(guī)劃總建面積成交樓面價數(shù)據(jù)來源CRIC8成交結(jié)構(gòu)分析成交土地以純住宅用地為住，北侖區(qū)為成交主力區(qū)域，成交的土地以中小規(guī)模為主。本季度成交土地仍以純住宅用地為主，占地面積為9321萬方，占總成交土地的74。其次為商服用地，土地面積1609萬方,占總成交土地的13；另外，商住用地、商辦用地、分別為1184萬方，468萬方，占比分別為9、4。292011年一季度寧波房地產(chǎn)市場研究報告圖47寧波市11年13月土地供應(yīng)用途結(jié)構(gòu)商服商住商辦其他13940住宅74數(shù)據(jù)來源CRIC2011年一季度北侖區(qū)為成交主力區(qū)域，成交面積7175萬方，占比57，鄞州區(qū)成交面積2721萬方，占比22；江北區(qū)成交面積1991萬方，占比16；鎮(zhèn)海區(qū)成交面積695萬方，占比5。圖48寧波市11年13月土地供應(yīng)區(qū)域結(jié)構(gòu)江北鄞州鎮(zhèn)海16225北侖57數(shù)據(jù)來源CRIC本季度成交地塊仍以中小規(guī)模為主，其中，1萬方以下的土地6宗，15萬方以下的土地23宗，510萬方的土地2宗，1020萬方的土地3宗。302011年一季度寧波房地產(chǎn)市場研究報告圖49寧波市11年一季度土地供應(yīng)規(guī)模結(jié)構(gòu)1萬以下510萬181020萬6915萬67數(shù)據(jù)來源CRIC8土地成交排行榜表41寧波市2011年一季度成交土地樓面地價前5名排名區(qū)域地塊名稱成交樓面價（元競得單位/）1海曙慈城新區(qū)I15地塊5266上海穎階實業(yè)有限公司2海曙慈城新區(qū)I14B地塊5266上海穎階實業(yè)有限公司3海曙慈城新區(qū)I11B地塊5136上海穎階實業(yè)有限公司4海曙北侖中心區(qū)E5地塊3900寧波北侖環(huán)球臵業(yè)有限公司5鄞州慈城新區(qū)I10B地塊3870上海穎階實業(yè)有限公司數(shù)據(jù)來源CRIC表42寧波市2011年一季度成交土地總成交價前5名排名區(qū)域交總價地塊名稱成（萬元）競得單位1海曙慈城新區(qū)I15地塊39727547上海穎階實業(yè)有限公司2鎮(zhèn)海春曉中直河?xùn)|3地塊34380683重慶龍湖地產(chǎn)發(fā)展有限公司3江東鄞州新城區(qū)原方力工業(yè)園地塊32764953寧波方力臵業(yè)有限公司4海曙鄞州區(qū)集士港鎮(zhèn)董家橋村3號居住B地塊31363839寧波嘉樂新城臵業(yè)有限公司5鄞州春曉中直河?xùn)|1地塊27959903重慶龍湖地產(chǎn)發(fā)展有限公司數(shù)據(jù)來源CRIC312011年一季度寧波房地產(chǎn)市場研究報告三、重點(diǎn)地塊1、春曉中直河?xùn)|14地塊地塊基本指標(biāo)地塊位臵圖所屬城市寧波市土地用途住宅，商業(yè)所屬區(qū)域海曙區(qū)所屬板塊/占地面積起始總價（M057932）5（萬元）/建筑面積成交總價（M752）6264（萬元）9500985容積率成交樓面地124價（元/M752）77公告時間2011125溢價率/成交時間2011225競得人重慶龍湖地產(chǎn)發(fā)展有限公司地塊發(fā)展前景周邊已成交地塊地塊名稱土地用途成交時間樓面地價（元/M2）春曉中一路北、洋沙山西二路西居住地塊住宅2010111328周邊土地/項目/周邊在售項目項目名稱項目屬性歷史銷售均價（元/M2）世茂海濱花園住宅75009000/區(qū)位交通該地塊位于北侖區(qū)，距北侖城區(qū)有一定距離。配套環(huán)境該地塊位于北侖春曉區(qū)，周邊生活環(huán)境不是很理想，配套條件不是很完善。點(diǎn)評房地產(chǎn)市場成熟度周邊只有世茂海濱花園,房地產(chǎn)市場不夠成熟,。地塊發(fā)展前景預(yù)判據(jù)未來春曉的規(guī)劃,有一定的發(fā)展前景。8地塊情況2月25日，重慶龍湖地產(chǎn)以總價95億拿下春曉中直河?xùn)|14地塊，該地塊位于春曉東八路北、洋沙山東五路西，總面積達(dá)505793，共由4