開發(fā)模式、選地思考、成本分析及土地競購實務

1開發(fā)模式、選地思考、成本分析及土地競購實務周勇主持人大家下午好，房地產(chǎn)開發(fā)的前期如何拿地、選地及開發(fā)模式的選擇，還有開發(fā)成本的控制，這些問題都是開發(fā)商所關注的問題，今天非常高興的請到了廣州本日TUT公司總經(jīng)理周勇先生為我們講授這次課程。周勇謝謝大家。今天我給大家講的內(nèi)容就是開發(fā)模式、選地思考、成本分析及土地競購實務。從標題來看我覺得很重要的方式，今天主要是講選地思考，實際上這是教給大家選地的方法論。通過我們?nèi)绾芜M行選地的思考，解決我們實際的操作問題，因為我們在選地的時候都要經(jīng)過很多的思考，結(jié)合我自己的經(jīng)驗和我自己的操作實踐，到這兒來很重要的一點就是和大家共同的交流。我講課的特點是用很多時間把答案、題目、過程教給大家，你們自己去思考，我只講方法論，因為房地產(chǎn)操作千變?nèi)f化，只要我們掌握了方法論就可以以不變應萬變。從房地產(chǎn)的開發(fā)模式來講，我列了五個開發(fā)模式，反映了房地產(chǎn)發(fā)展的歷史，房地產(chǎn)最早開發(fā)是傳統(tǒng)的由小到大，很多房地產(chǎn)的開發(fā)實際上也和城市建設連在一起的，比方說很多城市建設由于缺乏資金，讓一些工程隊或者建筑公司他們幫著城市修路，修一些公建的設施，然后城市就把一塊土地作為補償給他們，早期很多都是這樣的形式。傳統(tǒng)的開發(fā)我們過去叫做套現(xiàn)開發(fā)、短線開發(fā)，這種傳統(tǒng)的開發(fā)從城市的規(guī)劃戰(zhàn)略布局來講是不夠的，層次是很低的，所以導致了很多城市的開發(fā)無序現(xiàn)象。開發(fā)到后來這些小的房地產(chǎn)商不斷地在發(fā)展，不斷地在壯大，他們由小到大，最后到聯(lián)合，就叫做合作開發(fā)，進行企業(yè)之間的合作，進行資源之間的合作，比如說有些企業(yè)有資源，但是可能缺乏資金或者缺乏品牌，這樣的企業(yè)就可以走聯(lián)合開發(fā)的道路，這是第二階段。在過程當中凸現(xiàn)了一種開發(fā)叫做品牌開發(fā)，品牌開發(fā)一種是以產(chǎn)品品牌為先導的開發(fā)，比如最典型的就是潘石屹的SOHO，是以一個很獨特的產(chǎn)品帶動他企業(yè)的品牌，比如說張寶的蘋果社區(qū)，還有一種現(xiàn)象就是企業(yè)的品牌，比如說萬科，它是以企業(yè)的形象帶動產(chǎn)品，統(tǒng)帥產(chǎn)品，比如說中海。到了第四個階段我們叫做統(tǒng)籌開發(fā)，所謂的統(tǒng)籌開發(fā)就是一個很大的發(fā)展商擁有很大的資源，比如說1000畝地以上，這些資源在短期里邊無法由一個發(fā)展商獨資承受它的開發(fā)量，比如說有2000畝地，我舉的紫薇就是西安的紫薇田園都市，它大概有100萬平方米的開發(fā)量，100萬平方米的開發(fā)量如果放在一個省會城市大概要開發(fā)10年，如果采取串聯(lián)的方法開發(fā)，就是一個省會的城市它每年的銷售量，作為房地產(chǎn)商來說，如果他能賣到10萬平方米，這個房地產(chǎn)的標準就是很優(yōu)秀的，所以按照100萬算的話，它在一個省會城市要賣10年，這個時候就要引入并聯(lián)開發(fā)，要把很多企業(yè)通過某一個品牌的號召力統(tǒng)帥起來，統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一實施，統(tǒng)一銷售，統(tǒng)一經(jīng)營，在這樣的狀況下我們叫做統(tǒng)籌開發(fā)。最早階段是引資開發(fā)，我沒有確切的資料，據(jù)說順馳在這一兩年當中它的品牌凸現(xiàn)是飛速的，這種情況下它哪來的資金很可能有海外的基金介入，因為現(xiàn)在海外的基金都瞄準了中國的開放，瞄準了中國經(jīng)濟飛速的發(fā)展，但是外資進入中國是要有指標的，不能盲目的有多少錢就進來多少錢，不行，我們國家要配給外資糧票，像過去的情況，這種情況下有多種渠道可以把外資引進，項目引進或2者說在海外注冊一個上市公司，一起引進外資。外資現(xiàn)在引進的條件是非常優(yōu)惠的，因為很多外資在賭我們?nèi)嗣駧诺纳?，比如說他們碰到一個好的項目，把錢貸給你，大概是06的利息率，貸給你以后他不跟你參與股東的分紅，跟你簽一個協(xié)議，比如說在6年之內(nèi)你把錢還給我就行了，在這個期間他們可能想象到人民幣在6年左右的時間里會升值，他就通過套匯的原則，比如現(xiàn)在是人民幣182美金，到時候人民幣可能就變成6塊人民幣可以換1美金了，實際上它的利潤就在一進一出上，所以在銀行利息這塊他不損失，還拿到了一塊利潤，很多基金就是虎視眈眈的瞄準了中國經(jīng)濟快速發(fā)展的大市場，這是引資開發(fā)。我從獨自開發(fā)到引資開發(fā)，實際上反映了這些年中國的房地產(chǎn)在開發(fā)模式上走過的道路，從一個低級的到高級的，因為本身房地產(chǎn)的本質(zhì)是金融運作，找設計院技術上的操作還不是房地產(chǎn)商主要做的事兒，通過找土地，通過金融的運作，使房地產(chǎn)企業(yè)保持健康、良好的發(fā)展勢頭，因為房地產(chǎn)商很重要的是找土地和找錢。房地產(chǎn)開發(fā)用地六大關注要素，這是基礎性的東西，我已經(jīng)帶了七個班了，我發(fā)現(xiàn)今天的人好像特別多，比其他的班稍微多一點，每一個來到這兒的學員都在房地產(chǎn)一線操作過，我想這些因素都是最基本的因素，所以大家看一下就行了，我不在這里做太多的闡述?；A設施要關注的，交通要關注的，環(huán)境。在幾大基礎要素里面又分了很多細項，這些大家可以通過屏幕上的信息觀察。下面主要講我們在選一塊地的時候應該想什么，應該從哪些方面進行思考。思考的方法論，在我們工作當中，包括立項當中都面臨著很多矛盾現(xiàn)象，當我們處于矛盾現(xiàn)象的時候，我們就要學會兼顧，因為矛盾現(xiàn)象從哲學的高度上來講它是唯物論，它是客觀存在的，對于客觀存在我們要學會辯證法，在運用辯證法的時候我們要合理的找到一個最佳的度，哲學上講質(zhì)量，質(zhì)變、量變和度，度是一個哲學概念，實際上就是一個恰到好處的關節(jié)點，用這個方法論不僅可以處理選地的問題，還可以處理我們在日常生活中面臨的許許多多的問題，所以我為什么提倡大家在思考問題的時候先學一下方法論。比方說方法論還有一些成語、俚語、俗語來解釋，我們經(jīng)常說熊掌與魚不能兼得或者說我們在某一個公司打工，覺得這兒做的不滿意我們就會面臨一些選擇，很多是處于二難的境界，這樣不是，那樣也不是，這就是一種矛盾，包括我們在選地的時候，我們發(fā)現(xiàn)這塊地也可以，那塊地也可以的時候，就要根據(jù)各方面的因素進行兼顧、綜合的判斷。只有這樣我們才能在我們立項的工作當中找到合理的方法。下面一句話是改變不了就適應，有限度地適應，達到理想狀態(tài)，這是我過去在大學教書的時候送給那些大學生畢業(yè)的一句話，這句話符合上面的原則，你進入社會的時候會發(fā)現(xiàn)很多和學校不一樣、和家庭不一樣，當你們充滿美好理想的時候，你想改變這個社會的時候不是你想象的那樣，當你面對客觀社會改變不了的時候，你就必須要學會適應，在達爾文進化論里面他說到真正的物種它的生存并不是因為它的強大，也并不是因為它們的聰明，而是它們最會適應，所以說最會適應的物種才有能力生存下來，這是從唯物論的角度來講。另外從辯證法的角度來講，當你學會生存的時候，你選擇的時候還要有一定的限度，不能無限的去適應，最后達到理想的狀況。第二，我們在選地的時候最重要的是要去了解這個城市的定位觀察，我們知道中國城市的發(fā)展是非?？斓?，國家紀委曾經(jīng)有一個要求，要求中國的城市化率以每年1的速度往前推進，也就是說到2020年我們國家的城市化率要達到世界中等發(fā)展國家的水平，即50的城市化率。按照這樣的速度，我們的城市在3這20年當中有了突飛猛進的發(fā)展，但是在過去城市20年的發(fā)展過程當中是沒有先例可以參照的，大家也許都在摸著石頭過河，或者說當一個城市不自信的時候，它主要是模仿別人，我們國家這20年來的城市發(fā)展都走向了一個趨同化的發(fā)展，很多都找不到自己的城市個性，因為房地產(chǎn)這塊的信息為什么發(fā)展的這么快因為房地產(chǎn)的知識產(chǎn)權(quán)這塊還沒有列入到知識產(chǎn)權(quán)保護的范圍里面，在東北做一個盤廣州可能就會模仿或者在廣州做一個盤上海也會模仿，因為目前這都不涉及到侵權(quán)的問題，這樣的話很多發(fā)展商為了省事、省時間，大多時候都是拿來主義，一拿就變成了長沙也覺得是南國風光，武漢也覺得是南國風光，這邊從上海拿的都是歐陸風等等，造成了很多城市同質(zhì)化的發(fā)展。21世紀以后，我認為我們的城市應該從同質(zhì)化的發(fā)展中覺醒起來，走向異質(zhì)化的發(fā)展，走向個性化的發(fā)展，這是21世紀城市發(fā)展的大的趨勢，所以在這樣的前提下我們對一個城市的觀察就要想到它的定位。它的定位特色決定了城市未來的發(fā)展方向，每一個城市都應該有它的特色、它的本質(zhì)，這個特色和本質(zhì)就是這個城市未來的傳播點，因為一個城市未來發(fā)展的快和慢很重要的因素就是外界對這個城市的關注度如何，而不是它過去計劃經(jīng)濟時代或者是在信息不發(fā)達的時代，城市發(fā)展在于它內(nèi)在的動力，但是在信息時代的背景下城市發(fā)展很大程度取決于外界對這個城市的關注度，外界的關注度越高，城市快速發(fā)展的可能性就越大。比方說一個博鰲會就可以把博鰲小小的地方近5年里進行了快速的發(fā)展，發(fā)展成了一個旅游城市，一個會議城市。過去也有這樣的現(xiàn)象，比方說鄭緒嵐一首歌，那是80年代，就把哈爾濱的知名度在全國進行了推廣，而且把太陽島也推廣出去了，所以說哈爾濱市非常感謝鄭緒嵐，把他作為哈爾濱市的榮譽市民，由于他的一首歌引起了很多人、很多城市對哈爾濱的關注，刺激了它旅游的發(fā)展。同樣，楊麗萍在去年推了“云南印象”這樣一個原汁原味的反映云南文化的舞蹈，她把云南推向了世界，推向了中國，引起了外界的強烈關注等等，我們通過什么去認識城市的特色，比如說北京是以政治為特色，上海是以經(jīng)濟為特色，文化是以西安為特色，這些實際上就是這個城市的傳播點，我們在選地的時候為什么要考慮這些因為你通過對這個城市的認識，你能把握它未來的發(fā)展速度，當你要到一個地方去投資的時候，你首先要了解這個城市未來如何，這個很重要，對于每一個選地的發(fā)展商來說是非常重要的。剛剛說到正式的特色，實際上就決定了這個城市未來的包裝價值和它的傳播價值，決定了這個城市未來的號召力如何，每一個城市都有它的號召力，由于它的個性特殊、個性鮮明，所以它的號召力越大。號召力大小和選地有什么關系呢有非常大的關系，我可以舉兩個例子，比方說大連是在80年代就有城市運營的意識，開始自己的城市運營，運營自己的影響力和號召力，所以它的高檔房子大概6070都是面對東三省的，廈門的高檔房子70左右是對閩三角的，杭州的房子是對整個浙江周邊小城市的。反過來，廣州這樣的大城市在過去的幾年里，廣州房地產(chǎn)價格上升度是在大城市里面排在最后面的，為什么這里面就跟城市號召力有關系、城市影響力有關系，如果是廣州來的都知道，周邊城市的東莞、中山乃至番禺、南海這些小地方，他們到廣州辦事情都不愿意在廣州住一個晚上，都愿意回家，當然交通發(fā)達也是一個因素，很少有廣州周邊城市的到廣州市去買房子，這跟浙江、大連都不一樣，因為廣州對珠三角旁邊的小城市缺乏吸引力，所以說在廣州賣房只是自我累積、自我發(fā)展，靠自己內(nèi)部，它很少像浙江杭州那樣靠外部刺激帶動它的發(fā)展，這樣的話就決定了一個房地產(chǎn)市場的發(fā)展規(guī)模和水4平，它的價格升值水平，寧波杭州這樣的房地產(chǎn)在幾年里面翻了幾倍，他們在跳著走，廣州在爬著走，這就是差異，這就是城市影響力和號召力帶來的差異，對房地產(chǎn)的影響。比如說上海，不管國家采取什么政策，宏觀也好，調(diào)控也好，對上海奈何不了，上海的房地產(chǎn)該升就升，該漲就漲，因為它是以國際大都市的姿態(tài)來定位的。上海房地產(chǎn)的比較不是跟中國其他城市比較，而是跟香港、跟東京這樣國際上的城市比較，所以跟香港一比上海的房價并不高，香港目前的房價和上海目前的房價比大概差58倍，實際上東京的房子是最貴的，更別說跟東京比了，如果拿上海和這三個城市比，上海的房價還有升的可能，也許上海未來的功能，未來的定位是朝著他們定位的，所以上海的房子就這個比較而言還有上揚的空間，就看你跟誰比，定位怎么樣，所以我們?yōu)槭裁丛谶x地的時候要觀察城市的定位。有些城市在自己定位的時候是很模糊的，找不到自己的定位，最近中央電視臺在播一個中國山東威海很短的口號，它喊了一句口號，“中國威海是最適合于人居住的地方”，這是一個口號而已，而且這個口號是可以被取代的，因為中國有好多地方都可以喊這個口號，這個口號不是城市所獨有，所以這個口號不具備很高的傳播價值，從傳播學上來講，因為別人也可以喊，珠海也可以說我這個城市是最適宜人居住的地方，青島也可以喊，凡是在海邊的地方都可以這么說，所以我們在傳播城市個性的時候如何通過一句話，一個特色，把城市的定位更好的傳播出來，當然這個是跟我們這次選地關系不是很大。比如鄭州的特色，它的市長說我這個城市的特色一個是中，一個是通，中間代表著輻射力，我在中國的中心，通就是交通發(fā)達，代表著物流，大連是以港口和物流為特色，沈陽是以制造為特色等等，每個城市它都會抓自己的特點，我們?nèi)タ疾焱恋氐臅r候首先要去了解這個城市的特色，抓住這個城市的本質(zhì)，從而我們發(fā)現(xiàn)去研究這個城市未來的發(fā)展方向。第三，城市功能布局觀察。當我們發(fā)現(xiàn)城市特色的時候要去了解一個城市的功能布局，每個城市都有自己的規(guī)劃，每個城市都有自己的功能布局，我們國家建國50多周年了，但是我們的城市規(guī)劃發(fā)展還不如房地產(chǎn)發(fā)展的這么迅猛，因為早期在我們解放初的時候北京的規(guī)劃是毛澤東規(guī)劃的，毛主席站在天安門城樓上說了一句話，南邊要見到很多煙囪，所以南邊就是一個工業(yè)區(qū)，那時候工業(yè)救國，我們打了仗以后中國一窮二白，我們需要工業(yè)來救國，而且那個時候我們沒有城市規(guī)劃，我們就叫蘇聯(lián)老大哥幫我們規(guī)劃，中國有150多個城市是蘇聯(lián)人幫著規(guī)劃的，但是蘇聯(lián)人，也就是現(xiàn)在的俄羅斯，他們當時是中央集權(quán)性的體制，經(jīng)濟上的集權(quán)、政治上的集權(quán)，所以它在給我們做規(guī)劃的時候，把中國所有的城市幾乎都做了一個單中心制的規(guī)劃，后來城市規(guī)劃上經(jīng)常說，單中心制的規(guī)劃導致了我們現(xiàn)在攤大餅式的發(fā)展，因為只有一個中心城市，所以就往外擴展，典型的就是北京，一環(huán)、二環(huán)、三環(huán)、四環(huán)、五環(huán)、六環(huán)，沒辦法，不能帶狀發(fā)展，后來中國很多城市開始走帶狀發(fā)展和多中心發(fā)展的道路，這個跟規(guī)劃理念有關。比如說，單中心制的發(fā)展導致了現(xiàn)在的塞車現(xiàn)象，因為大家都在城里上班，同一時間、同一地點、同時往外出和進肯定造成塞車，交通上是怎么也解決不了的，如果徹底的把同時出入上班、下班的問題解決，那就告訴你不下班的時候整個馬路上就沒車了，這是矛盾，這是留下來的后患。所以說60年代當蘇聯(lián)專家撤回到莫斯科的時候，他反省自己，莫斯科根據(jù)中國的經(jīng)驗和教訓，重新把莫斯科規(guī)劃了一下變成多中心了。中國的城市規(guī)劃發(fā)展現(xiàn)在還遺留著蘇聯(lián)計劃經(jīng)濟體制給我們帶來的強烈烙印。比如典型城市西安，西安的城市規(guī)劃，因為西安剛好5是一座城，城里邊是132平方公里，城外南郊全部是教育文化，大學在南郊，當時把上海交大、北京理工大學，比較好的學校都往西安搬。東邊國防工業(yè)，西邊電力工業(yè)，北邊是文物保護區(qū)，加上火車道在北邊叫道北，這種規(guī)劃現(xiàn)象到現(xiàn)在變成了房地產(chǎn)南邊熱了，因為90年代初的時候把高新技術開發(fā)區(qū)也放在了南邊，把次一等的經(jīng)濟開放區(qū)放在了北邊，所以本身就有土地區(qū)域的歧視概念在里面，所以問西安的孩子，南邊的孩子考上大學了沒有，北邊的孩子犯了沒有，西安北邊就不成器，小偷小摸，北邊的房子還比南邊差1000塊錢左右，在計劃體制下這就是過去城市功能布局，我們要研究，根據(jù)城市功能的布局我們可以發(fā)現(xiàn)城市發(fā)展的文脈，城市發(fā)展的文脈包括居住文脈，對房地產(chǎn)是有很大影響的。成都也有類似的情況?，F(xiàn)在西安整個城市布局，一出城門就有很大的標語，上面寫了三個大字，一個字大概有23米高，叫做“向南看”，這是政府行為，南邊有看頭，有10年的高新技術開發(fā)區(qū)的成功運作，有曲江旅游度假區(qū)，大雁塔，所以旅游和高科技都集中在南邊，讓你向南看。反過來，北邊沉不住氣了，也掛了一個大標語叫“朝北走”，當時我跟北邊的一個未央?yún)^(qū)的區(qū)長，我說朝北走干什么去有什么說頭，我們?nèi)绾尾邉澰诔鞘羞\營方面把向南看和朝北走都拉到一個平臺上來對話，目前向南看有看頭，朝北走沒有什么干頭，我們應該把朝北走落實到一個具體的干項目的基點上才能建立南北之間的對話。西安現(xiàn)在做出了一個巨大的決定，把政府北遷，朝北走有干頭了，政府行政中心到了北邊，這是很大拉動北邊經(jīng)濟發(fā)展的砝碼，因為西安有一個怪現(xiàn)象，凡是城市的機場在哪邊，一般來說那個方向就發(fā)達，比如說重慶的江北，機場在江北，所以于北地區(qū)發(fā)展非?？?，好的房地產(chǎn)都在江北，包括北京，北京的機場也在東北邊，所以北京的北邊比南邊發(fā)達。兩年前我們研究北京城市房地產(chǎn)價格的時候，以長安街為限，它的價格相差1000塊錢，南北發(fā)展是不一樣的。西邊是咸陽，咸陽是中華第一帝都，皇帝的時候就是一個都，現(xiàn)在號稱是中華第一帝都，它的電話號碼跟西安連成一體了，所以它講吸引力，城市一體化，城市往西發(fā)展連接咸陽，打造西安大的都市圈，它有它的口號，東邊就沒什么說頭了，所以它叫東方紅，為什么因為當時的東邊是非常繁榮的，國家把大部分的國防工業(yè)，當時國家定位都放在了東邊，所以秦川有一個什么汽車，秦川機械廠、東方機械廠、昆侖、黃河，最早黃河照相機，華山照相機都是那兒出來的，當時國家為了配備重工業(yè)，因為當時國家計劃經(jīng)濟的時候重工業(yè)從上海拉了6個紡織廠，招一些女工來配重工業(yè)，不僅工業(yè)配套，人員也配套，男女也配套，這就是計劃經(jīng)濟時代的布局，這時候西安也提出來東方紅，讓老的國營企業(yè)更加煥發(fā)出青春，這時候當我們?nèi)チ私獬鞘胁季謱ξ覀兊姆康禺a(chǎn)也有很大的認識作用，當我們選地的時候也有認識作用。第四，當我們了解到城市布局的時候，我們還要觀察一個城市重點發(fā)展方向是什么，因為每一個城市不可能有那么多的資金，在一個城市里面四面八方出擊的發(fā)展，它只有一個發(fā)展的重點，我們要在拿土地的時候?qū)ふ业竭@個發(fā)展的重點在哪里。舉兩個例子，比如說北京奧運據(jù)說要投2000個億，它的資金投向重點我們應該了解，因為房地產(chǎn)它本身不會升值，房子自從交給老百姓那一天起就在貶值，就開始折舊，它為什么要升值主要是在它周圍的公建基礎設施、國家投資力度決定了它的升值，所以房地產(chǎn)的升值是連帶升值，是由于周邊土地的基礎設施配套的不斷完善而導致這塊土地的升值，最后連帶到房地產(chǎn)升值，這個時候我們就要學會去尋找城市發(fā)展的重點。像南京它為了城運會，市政府投資300多6個億打造河西新區(qū)，所以說當政府在投資城運會的時候，在南京的河西也上演了房地產(chǎn)的運動員，幾乎全國有名的發(fā)展商都擁擠到那里進行開發(fā)，所以河西已經(jīng)變成了南京房地產(chǎn)價格的風向標，這也是我們要觀察的。第五，城市人口的觀察。包括本地人口、外地人口、年齡、知識結(jié)構(gòu)、新婚戶數(shù)。例如在廣州，廣州白領目前是購房的主力軍，因為在80年代末和80年代中期的時候，百萬移民下珠江，從全國各地都跑到廣州去淘金，這些80年代來廣州的全國各地的人才，他們已經(jīng)到了購房的年齡段了，所以廣州統(tǒng)計有相當一部分是外地來的白領階層，他們幾乎都在廣州的郊區(qū)，比如說麗江花園、奧園、雅居樂，像這樣的郊區(qū)大盤買房子，上海就不同了，因為上海的房子是比較掌柜的，相當多的臺灣企業(yè)老板，包括全國各地的老板都到上海去買房，因為上海買一套好的房子一般工薪基層是比較難承受的。我們通過外地人、本地人、年齡結(jié)構(gòu)、新婚數(shù)量考察人口購房特征。（休息）第六，對城市拆遷狀況的觀察。一個城市的拆遷狀況從市場角度來說把它叫做剛性需求，比方說上海大概每年有5萬戶的拆遷量，既然是拆遷了，有拆就有遷，遷到什么地方實際上就是一種房地產(chǎn)市場的需求補給，像南京最多一年遷4萬多戶，一般是18萬、2萬，最高一年大概4萬多戶，這些拆遷量就是市場的剛性需求，我們在進入一個城市的時候，這是一個非常值得關注的剛性指標。第七，房地產(chǎn)市場競爭階段的等級，這個概念也非常重要。也就是說我們?nèi)シ治鲆粋€城市房地產(chǎn)階段等級怎么分析，所謂階段等級，也就是說一個房地產(chǎn)市場分為初級階段和高級階段，在什么樣的情況下它是初級階段，在什么樣的情況下它是高級階段呢初級階段所表現(xiàn)出來的市場特征是什么高級階段它表現(xiàn)出來的市場特征是什么我們在分析市場的時候要把握13個市場分析的關鍵點，第一個，剛性需求。什么叫剛性需求取決于尋找住所的絕對需求人口或者需求人數(shù)，包括幾方面，第一方面，城市拆遷量；第二方面，城市新結(jié)婚人數(shù)，我們做了一些分析和調(diào)查，一般新結(jié)婚的人數(shù)有幾類，新結(jié)婚的人數(shù)可能跟父母居住，但是目前從統(tǒng)計來說這樣的人比較少了，所以大部分新結(jié)婚的人口進入房地產(chǎn)市場，各個城市不一樣，其中有60的進入一手房市場，40左右的人口進入二手房市場，這些都叫做剛性需求；第三方面，城市新遷入的人口戶數(shù)，所以剛性需求大概就包括這些內(nèi)容，這些內(nèi)容我們可以查閱到，當我們發(fā)展商進軍一個城市的時候，去考察一個城市土地的時候，你要對這些剛性需求有了解，第二個，非剛性需求。非剛性需求取決于城市的號召力，它是相對需求人口，包括幾類人。第一類，本市更換房子的人，為什么說它是相對需求呢就是他有房，祖上留下的或者是單位分的，但是這個房可能住的條件不好，他需要更換一套新的，他可以湊合著住下去，這種人我們把他叫做騎著馬找馬的人，他可以再賴、再等一段時間，當然這些人也可以提前釋放需求量，本來明年想買的，一看勢頭好了嘩一下就提前透支的，本來準備過兩年買房的，一下房價漲得不行，所以城市號召力一大，宣傳力度一大，城市發(fā)展規(guī)模越大，外地發(fā)展商進來一刺激，這些人覺得住著不滿意了，就購買房。第二類，本市準備投資的房產(chǎn)者，他買房不是換一套房子住，而是為了投資，有點兒閑錢，因為中國現(xiàn)在老百姓的投資渠道并不多，比如說股票，股票市場傷透了老百姓的心，股市上流傳著一句話，“好了就了，了了就好”，勢頭好了想把7它了了，了了就好，接著后面兩句是“總也好不了，總也了不了”，這是對股市的概括，所以股市這個投資渠道曾經(jīng)讓老百姓激動一時，甚至讓老百姓中的一些少數(shù)人發(fā)了一些財，但是從整體來說中國的股市確實讓老百姓有點兒心寒。藝術品是個投資渠道，但是藝術品有很多專業(yè)知識，老百姓覺得操作起來比較復雜，最近中央電視臺辦了一個鑒寶欄目，很多人還是比較愿意看的，因為這是一個投資渠道，藝術品包括畫、國畫、油畫、瓷器、郵票、古家具等等，有很多門類，昨天我到市場上去買書，我發(fā)現(xiàn)一個人專門收藏連環(huán)畫，他在那兒議論，50年代一套三國演義現(xiàn)在能賣到2萬多了，這也是一個投資渠道，包括信托，現(xiàn)在銀行又推出了理財?shù)鹊?，所有這些渠道對老百姓來說房地產(chǎn)是最實在，他能看得到的，所以投資作為房子來說有兩種功能，除了使用功能以外，還有投資功能，只不過房地產(chǎn)投資產(chǎn)品的功能兌現(xiàn)率差一點，兌現(xiàn)起來不像買黃金那么方便，比較麻煩，所以上海在兌現(xiàn)的渠道上做的比較好，在買賣二手房屋的時候做的比其他城市好得多。江浙一帶二手市場遠遠發(fā)達于廣州，更發(fā)達于西北、東北。還有一些非剛性需求，外邊城市的房產(chǎn)投資者，除了本市的以外還有一些外地的來投資，還有外地的遷入者，外地的遷入者為什么沒有把他放在剛性需求里呢因為外地遷入有兩類人，一類是屬于人才性的，把他放到剛性需求里邊，我們這個城市要吸引一批人才，你來了我就給你房子，特別是在大專院校、科研機構(gòu)、寶貴性的各大公司引進一個人才首先給他一套房，把他安定下來，中國一句古話是安身才能立命，不把人家身安下來人家不好給你干活。但是中級以下的新遷入者首先進入二手的租房市場，他們何時買房是一股潛在的力量，所以放在非剛性需求里邊。第三個，土地拍賣勢頭。這也是一個市場分析的關節(jié)點，通常我們在拍賣土地的時候，曾經(jīng)我在給一個學員班專門講土地拍賣的情況，土地拍賣我也曾經(jīng)幫著房地產(chǎn)老板去決策了幾塊土地，我記得有一次很有意思，在一個城市當時土地的報價是200萬元一畝，這是投暗標，不是舉牌，根據(jù)企業(yè)的資質(zhì)，根據(jù)企業(yè)的開發(fā)量，根據(jù)企業(yè)的資金狀況它列了很多條件，把條件一規(guī)定你就可以來投標。當時我記得在上海開會，董事長和總經(jīng)理把我邀過去開一個秘密的會議，當時我記得很清楚，董事長和總經(jīng)理都問我，他說周老師你琢磨另外幾家會出什么價，因為是暗標，200萬元一畝，如果你報200萬，別人都出150萬你豈不是很虧，比別人多拿50萬出來，但如果你不出到200萬可能拿不到，比如我180萬，可能別人190萬就把這個土地拿到了，所以我就跟他說，我說這塊土地是否要智在必得，他們說是，我說那就好，如果智在必得你就出滿這個價，別管別人報多少，算自己的帳，你問我報多少，我也不是孫悟空變到鐵杉公主的肚子里邊，知道他弄多少，況且投暗標拍賣會很有意思，很多老板他們商量了一個策略，但是都不在紙上填，第二天到會議現(xiàn)場的時候就看現(xiàn)場，因為現(xiàn)場是很激動的，昨天晚上想好的，一看，來的人都不對頭了，都是有備而來，這時候你會臨時變化，所以說我們很難猜測我們的對方是干什么的。舉一個例子，當時上海拍賣自來水的權(quán)利，跟很多國外公司，標的是12個億，最后翻標的時候一個法國公司以24億中標，誰都沒有想到，他就智在必得，他算自己的帳，他不管你12億還是多少億，我一定要把它拿下，就翻了一倍，所以說在這種情況下最后翻標的時候到了那天算帳，按照200萬元一畝跟當時的房地產(chǎn)水平算就不掙錢了，只有5的毛利，可能還會虧損，所以一般來說房地產(chǎn)商都不敢報200萬元一畝，現(xiàn)在房子就賣4000塊錢，200萬得賣50006000塊錢，現(xiàn)在賣不到，所以房地產(chǎn)在競標投標的時候還要算一個預期帳，房地產(chǎn)市8場未來的發(fā)展如何還得有一個估計，還有一個放量。這是2002年拿的地，現(xiàn)在這塊地每畝地變成400萬了，當時第二標是180多萬，土地在拍賣的時候要去判斷這個市場的發(fā)育程度，所以我為什么說這個市場的競爭階段我們要摸清楚才能在拿地上做好充分的思想準備。我們從土地拍賣的勢頭可以發(fā)現(xiàn)城市房地產(chǎn)發(fā)展的階段。第四個，銀行的支持力度。第五個，政府的關注重點。第六個，移民拆遷疏導的結(jié)果。第七個，整體消費的心理狀況。這個怎么解釋也就是說在一個城市老百姓在買房的時候他考慮什么最重要，有一句話曾經(jīng)說到“地段誠可貴，品質(zhì)價更高，若為價格顧，兩者皆可拋”，在這樣的情況下老百姓的敏感度在于價格，在城市發(fā)展的高級階段老百姓的敏感度在于品質(zhì)，因為他買過一輪房子，覺得房子很差，盡管便宜，真是便宜沒好貨，房子是70年的使用期，買的時候舒服，用的時候就不舒服了，反過來到了品質(zhì)期可能買的時候不舒服，用的時候就舒服，買的時候確實貴了點兒，但是一搬進去確實跟別人的不一樣，連窗戶都不一樣，真空的，窗戶都比你們家窗戶貴100多塊錢一平方米，所以考察整體消費者的心理狀況對于我們制定價格策略、決定產(chǎn)品的品質(zhì)有著很重要的參考作用。第八個，對人均居住面積的了解。第九個，對產(chǎn)品品質(zhì)狀況的了解。一個房地產(chǎn)的產(chǎn)品品質(zhì)它絕不是指一個建筑單體，房地產(chǎn)的產(chǎn)品品質(zhì)由四個方面構(gòu)成，它是建筑單體、環(huán)境、配套、物業(yè)管理，這四個方面的最佳組合，最完善的組合決定了這個房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品質(zhì)量的高和低，所以我在研究房地產(chǎn)產(chǎn)品的時候曾經(jīng)提出了一個概念，抓住房地產(chǎn)產(chǎn)品的三大特征你就能做出好的房子，哪三大特征呢第一，建筑單體的舒適性；第二，環(huán)境景觀的宜人性；第三，生活出行的方便性，抓住這三性，圍繞著這三性去做你的產(chǎn)品我覺得就能出好東西。產(chǎn)品的舒適性主要指產(chǎn)品功能的完善性，過去房地產(chǎn)產(chǎn)品從6大功能走向現(xiàn)在的9大功能，我講的功能是它的內(nèi)在使用功能，功能不斷地在完善，比如說我們曾經(jīng)在2000年就提出一個“雙廚房”的概念，過去我們的廚房都是一個，現(xiàn)在我們從一個中式廚房里面再開辟出一個西式廚房，為什么要有西式廚房呢西式廚房可以和廳連接起來設計，因為中國人都是以炒菜為主，有很多油煙，所以在中式炒菜的廚房里把它密封起來就可以在里面炒菜。我們通過研究發(fā)現(xiàn)，炒菜的時間沒有配菜、洗菜的時間長，把配菜、洗菜的時間可以放到西式廚房里，西式廚房實際上是一個電氣化的廚房，未來隨著家電的發(fā)展，像微波爐、電磁爐，早晨做早餐都可以在西式廚房里面，另外它還很人性，因為在配菜的時候可以和廳里面的人進行交流，要不然一個大廚房，當家的坐在里邊弄菜、洗菜、炒菜，屋里看電視，廚房門一關沒有交流，一個敞開式的西式廚房可以配菜、洗菜，她在洗菜過程中可以和廳里的人進行交流，這個廚房更人性，就多了一個功能。像儲藏室的功能，過去中國人是不太注重儲藏室的這次我來講課之前去了一趟沈陽，有一個房產(chǎn)商讓我看一下他的戶型，170平方米的房子居然沒有儲藏室，為什么要170平方米170平方米是什么概念，150平方米的房子屬于舒適的豪宅，最佳配比是130平方米，功能性價比最好的戶型是130平方米左右，上了150平方米就屬于奢侈型了。就像有一個客戶他來買房，他說這個廳好像有點兒浪費，不合理，多余，是，因為上了150平方米屬于豪華的，故意設計出多余的，這多余就顯示出你的奢侈，這不是浪費，浪費緊巴巴的你就買130平方米剛好，9功能和價格各方面都不錯，所以170平方米的房子缺少儲藏室，缺少工人房。因為我們可能是南方過來的，在南方170平方米的房子絕對要有工人房的設計，就是保姆房，過去設計房的時候沒有保姆房，請阿姨來做飯或者你們家請保姆她必須要占一間房，過去都是三房一廳、四房一廳，她占一間房，你兩口子住大的，但是你兩口子一平均還沒有保姆的房間大，可能設計上不太合理，所以設計一個比較小的工人房，因為170平方米屬于豪華房，你家庭經(jīng)濟狀況各方面都允許你這樣做，所以我們在設計的時候就盡量設計的像個豪華的樣子，這就是對產(chǎn)品的要求，要舒適，功能很齊全，現(xiàn)在又提倡節(jié)能，在用材上，包括建筑的結(jié)構(gòu)，我們在做房子的時候，中國2000年以前的多層大部分是磚混結(jié)構(gòu)，2000年以后才走向框架，現(xiàn)在又開始框架一型柱結(jié)構(gòu)等等，這都說明房子的技術含量都在提高，技術含量、功能含量都在不斷地完善，所以產(chǎn)品的舒適性主要指這些。環(huán)境的宜人性包括哪些方面呢廣告里經(jīng)?？梢月牭轿疫@個小區(qū)有親和力，有歸屬感，什么叫親和力，什么叫歸屬感很多發(fā)展商可能還不理解。所謂的親和力、歸屬感就是說你回到了這個家，它并不是說你從大門進來直接回到家就有歸屬感，有歸屬感的家一定要和鄰里之間進行溝通和交流，要有人性的才叫歸屬感，沒有人性的，回家住了2年，旁邊都不認識這沒有歸屬感，中國古話，遠親不如近鄰，你住了2年了連旁邊是誰都不知道，有什么歸屬感，歸屬是社團性質(zhì)，是社會性的，作為我們的景觀設計怎么能在一個新的小區(qū)里邊設計出他的歸屬感來呢這就要落實在物的表現(xiàn)上。我們曾經(jīng)去參觀西安、沈陽、包頭，像這些過去國家計劃經(jīng)濟實施很強的城市，有一些蘇聯(lián)人50年代蓋的社區(qū)，給這些大的兵工廠蓋的社區(qū)，到那里面絕對有歸屬感，別看它的房子破，當你走到里邊的時候所有的人都用異樣的眼光看著你，你是外來的，你侵犯了他的領域，歸屬感和領域感很重要，領域感不是一個人造成的，而是一群人造成的，別看那兒破，但是那兒特別安全，沒有保安，老兵工廠請不起保安，退休老頭站崗，但是那兒的盜竊率特別低，為什么人與人之間有著強烈的溝通，鄰居與鄰居之間都認識，都幫忙，齊心合力一個小偷是跑不掉的，像我們在新的小區(qū)里面就缺少這些東西，這才叫歸屬感。這些東西我們怎么做呢我們曾經(jīng)在南昌做了一個嘗試，我們把一個房子底下少做一戶，形成大家聚合的空間，左鄰右舍下了樓坐在這兒，就有人慢慢過來，可能會在這個空間里面下棋、聊天、溜狗、逗鳥，有一個活動的地方，這是需要開發(fā)商設計的，不能到處都是請勿踐踏，只能順著它給你的小路走，一走就走回家了，所有的景觀都缺乏人性，看起來挺漂亮，好看不中用，特別是北方好多景觀弄了很多水，冬天就結(jié)冰，夏天過了一段時間石頭上就臟了，然后拿水龍頭洗石頭，所以我們在環(huán)境的親和性和宜人性上要給這個社區(qū)的景觀設計提供人與人聚合的空間。環(huán)境的宜人性還有人與自然的融合和接觸，剛才是人與人之間在社區(qū)里面怎么溝通，人與自然怎么溝通，那就要求我們配備少一些硬質(zhì)鋪裝，多一些綠化，這個綠化不僅僅是種草，更重要的是種樹，把你的綠化層次化，可能根據(jù)不同的季節(jié)，比如說這個條件在南方我們看的比較多，不同的季節(jié)開不同的花，有不同的綠色，在北方就稍微難一點。上次我跟北方景觀咨詢的時候，給他們提供了一些參考，比如日本現(xiàn)在有一種叫做枯景觀的設計，冬天很好看，盡管很黃，但它可以變得很滄桑，很有品位，這都是景觀設計，枯景觀設計也是最近我研究的一個課題。人與自然和人與人兩項都做好了才叫環(huán)境的宜人性，環(huán)境的宜人性不代表景觀的藝術性，你做了很好看的景觀，看起來很棒，到處都是水，這兒噴水，10那兒噴水，我覺得這不是考察好景觀的標準，考察好景觀的標準就是剛才我講的兩條，一個是人與人之間能有溝通的場所，一個是人與自然能夠很好的接觸和溝通，自然的東西能為人更多的提供服務，而不是人把自然分開。方便，一個好的小區(qū)要做到方便不是那么簡單，各方面的方便，你圍繞著如何使你的生活更方便，如何使這里的住戶出行更方便，圍繞著這兩個去思考你們所設定的條件，去創(chuàng)造這些條件。總結(jié)一下，當我們把握了這些市場思考點的時候，一個房地產(chǎn)發(fā)展階段等級怎么分析、判斷，我得出一個結(jié)論，如果這個房地產(chǎn)市場的發(fā)展是屬于初級階段的時候，說明這些買房人主要是以居住為主要目的的購房目的，這是房地產(chǎn)發(fā)展的第一階段，也就是說大部分的人買房主要是為了改善自己的生活條件或者沒有房去買一套房，在房地產(chǎn)發(fā)展的初級階段它的價格特征是什么樣呢它上升是緩慢的。比如說一個城市今年開發(fā)量是100萬，消化量是80萬，明年同步提高，開發(fā)量110萬，消化量90萬，像這種指標都是初級階段。到了高級階段，投資者的引入，城市號召力加大，外地的購房者涌入，這是兩個變量，有哪兩個變量起到?jīng)Q定作用呢一個是原來準備過兩年買房的，他并不愁房住的，騎著馬找馬的人提前釋放自己的購房能量，這樣就加速了城市房地產(chǎn)需求量的發(fā)展。一個是外地人購房大量涌入，這兩個變量促成了房地產(chǎn)從低級走向高級。導致的結(jié)果是這個房地產(chǎn)的發(fā)展今年100萬，明年可能150萬，而且價格今年是1000，突然一下漲到2000，就說明這個市場有大量投資客的出現(xiàn)，有大量的并非買房是為了住房的人出現(xiàn)，提前釋放，造成了房地產(chǎn)的價格猛然的攀升，房地產(chǎn)的開發(fā)量陡然的加大，中國有很多城市都出現(xiàn)了這樣的情況。關于房地產(chǎn)市場開發(fā)現(xiàn)狀的觀察和開發(fā)水平的觀察，房地產(chǎn)市場開發(fā)現(xiàn)狀主要是觀察它的開發(fā)量，而房地產(chǎn)開發(fā)水平的觀察主要是觀察它的開發(fā)質(zhì)量，一個是數(shù)量，一個是質(zhì)量，現(xiàn)狀從數(shù)量上看它的速度是怎么樣的，往下看它的水平究竟如何，是高還是低。第十，城市文脈與文化能力的研究，房地產(chǎn)界曾經(jīng)有過一句話，房地產(chǎn)競爭到最后是一種文化的競爭。舉個例子，像萬科進駐到一個城市的時候它已經(jīng)不是在進行產(chǎn)品的推廣，也不是進行企業(yè)形象推廣，而是在進行萬科文化的推廣，典型的就是去年好像萬科在武漢有一期開盤，一個整版講萬科和美國文化街區(qū)文化的融合，因為它創(chuàng)造了一條純粹的美國風味的街，汽車文化，美國很重要的文化方面就是汽車文化，所以它在墻頭上弄了一個吉普車嵌出來的頭，如何是美國街的風情，通篇講這些東西，已經(jīng)不說自己的產(chǎn)品了，就講區(qū)里的這條街傳播的是一種包容的、開放的外來文化，而且這種文化是年輕的，有活力的，有創(chuàng)造性的，它像老百姓、買房者透視著這樣的信息，也就意味著它的消費者層面是有文化的、有素質(zhì)的高級白領、職員，甚至年輕的35歲左右，40歲以下有活力的年輕人，鎖定這個年齡層面。同樣，我們在拿一塊地的時候?qū)σ粋€城市的研究也應該考察它的文化，城市競爭到最后實際上也是文化之間的較量，為什么胡錦濤總書記提倡要迎接中華民族偉大的文化復興，為什么深圳那么新的城市很多人都說這是一夜暴富的城市，為什么它還向國家提出自己是一個歷史文化名城，人家都覺得好笑，怎么深圳能評歷史文化名城呢深圳硬是在自己這塊土地上找到了160多處帶有文化遺址性的東西，我們也有文化，不要以為深圳沒有文化，不要以為深圳是一個小漁村建設起來一夜暴富的城市，它也有文化含量，所以深圳的文化最典型的就是一個拓荒牛的雕塑，連這么新的城市它都覺得要把自己的文化作為它的競爭力提出來，11況且中國有多少故事的城市，現(xiàn)在城市越老故事越多，有一首歌叫做小城故事多，這個小城絕對是有歷史的，你一琢磨小城故事多，這個小城就像周莊的感覺了，是很優(yōu)美的，蘇州，文化底蘊很厚的城市它在未來的城市傳播，未來的潛在競爭力有非常大的挖掘價值，當我們考察土地的時候，這個城市不錯，未來有包裝價值，有外界對這個城市的關注價值，看我們怎么去包裝了，我覺得當你進駐一個城市的時候要充分的對這個城市的文脈進行研究。文化能力也很有意思，當然這個文化能力和文脈有一定的關聯(lián)性，只是我們要求它去了解而已，它是一個研究課題。所謂的文化能力，就是這個區(qū)域的民族思維特征、行為特征，舉個例子，李光耀當年考察中國的時候，首先中央推薦李光耀到山東考察，李光耀到了山東以后覺得山東的文化能力和新加坡特別袖珍城市的文化能力可能不太吻合，這是我的分析，所以他看了山東覺得不滿意，后來我們國家又讓他到無錫去考察了一下，他看了無錫也覺得不滿意，就準備到上?；匦录悠铝耍撬谔K州看的時候，蘇州人就給他拿了三件東西，蘇州的盆景、蘇州的刺繡、帶他看了蘇州的園林，這三樣東西都是典型的蘇州文化的底蘊，代表了蘇州的文化能力，蘇州人手巧，這種手巧可能多少帶著基因傳下來的刺繡工藝，他能把一根頭發(fā)絲分成十幾個頭兒，把蠶絲還剝成十幾個頭繡上去，北方人沒有這個功夫，這是文化能力問題，他覺得文化能力可能跟新加坡彈丸之地的國家有點兒吻合，所以就把錢扔到了蘇州，所以蘇州的工業(yè)區(qū)就是新加坡工業(yè)區(qū)。最近在全國53個開發(fā)區(qū)里面新加坡投資的開發(fā)區(qū)是名列前茅的，這跟文化能力有關，過去不是有兩個秀才斗嘴嗎，江南的秀才就說我們江南是多山多水多才子，山東的秀才說我們山東是一山一水一圣人，大文化和小文化，所以山東人做事情的文化遺傳到現(xiàn)在，山東干的全是大的，海爾，青島啤酒大的，但是到了江南全是小的，它的企業(yè)也是如滿天星斗，山東的企業(yè)就是一個個月亮，文化能力影響了這一代一代人的思維，一代一代人做事情的風格，你到這個城市里面要了解這個東西，像西安，我曾經(jīng)也把它作為一個城市研究。有一個電視劇叫大明宮祠，這個電視劇是講唐朝鼎盛的時期，大明宮相當于國務院辦公的地方，那就是皇帝辦公的地方，那么大一個大明宮只用了2年多的時間就蓋起來了，大雁塔建造時間是7個月，這就是文化能力，讓蘇州人蓋一個大雁塔可能要2年，精雕細刻，西北人干東西粗獷，壘著不倒就行，結(jié)實，這是它的文化能力，它能干大東西，當你了解這些文化能力的時候，我們在對這個城市研究，西安的城市文脈、未來發(fā)展方向是什么西安是十三朝古都，栗戰(zhàn)書現(xiàn)在調(diào)到了黑龍江省當副書記，當時他是西安市的市委書記，我們在跟他談城市運作的時候，一個城市應該怎么包裝，我曾經(jīng)給他一個口號，叫做“中國西安西部最佳”，當時他聽了覺得很不錯，當時我為什么要提中國西安西部最佳呢因為西安在長安的時候，在唐朝的時候曾經(jīng)是世界上最好的城市，最大的城市，最發(fā)達的城市，曾經(jīng)代表著中華民族文化的5000年光輝燦爛的巔峰，日本人到我們這兒來叫遣唐使，留學生就是從那個時候來的，那時候我們的建筑、科技、文化都向世界上傳播，那個時候唐朝是萬幫來朝拜，所以曾經(jīng)輝煌過，西安應該重拾歷史的輝煌，復興偉大的中華民族文化，而且在各個領域應該爭創(chuàng)最佳，現(xiàn)在落后了不要緊，我們看到落后才有動力向前，當時栗戰(zhàn)書就很高興，把這個口號寫到了政府工作報告里邊。這兩年我對西安又有了新的認識，在傳播城市的時候我提了八個字，叫做“盛世大唐，世界古都”，這就是這個城市的傳播口號，這八個字只有西安能用，別的城市不能用，這就是它的傳播價值，一個城市的特色和它的傳播點，抓住盛12世大唐在西安，抓住它是中國唯一的一個可以號稱世界古都的東西，這不是小城故事多，這是大城。這里有將近100個皇帝的足跡，到曲江一看土地，覺得神奇，皇恩浩蕩，所以有充分的歷史資源可以挖掘，只要把這些做好，我覺得世界古都，打古都就是生產(chǎn)力這張牌是中國任何一個城市都不能比的，西安未來的發(fā)展方向應該充分的以文化立市來發(fā)展自己，有著非常大的發(fā)展?jié)摿?，不要跟別人比招商引資，我記得我去未央?yún)^(qū)調(diào)查的時候，一個管招商的告訴我，他說周老師陜西省的引資和江蘇省沒法比，江蘇省的引資曾經(jīng)是104億美金，陜西省剛好是它的零頭，4億美金，我們不能跟別人比招商引資、比工業(yè)，我們只能跟別人比文化，盡管目前西安是一個旅游資源的大市，但它不是一個強市，人家說西安有文無物，地下看西安，地上看山西，山西的古建筑在全國70是地上的，地上有70是在山西省境內(nèi)，如何改變西安，能不能讓地下看西安，地上也看西安呢應該做這方面的事情，這就是城市發(fā)展的方向，所以當我們?nèi)チ私庖粋€城市的時候，摸清了這個城市的文脈，覺得這個城市的發(fā)展有沒有后勁，這個城市的領導對這個城市的關懷度如何都很重要，這就是我們研究城市文脈與文化能力的一些思考點。南京是一個找不到靈魂的城市，有人對南京的評價是很慘的，當年秦始皇開通了一條大運河，據(jù)說切斷了南京的王氣，盡管它是七朝古都還是幾朝，現(xiàn)在把太平天國和民國加起來也號稱十幾朝了，但是朝都是短命的，歷史文脈被切斷了，不管怎么說南京的發(fā)展，最近的南京城市規(guī)劃才決定，因為過去講南京很多都是“粉脂器”文化，秦淮河粉脂器，陰柔文化，沒有雄性剛陽的揚子文化發(fā)展，最近南京市新的規(guī)劃深刻的總結(jié)了歷史的教訓，提出了自己的剛陽文化的一面，發(fā)揚揚子文化，跨江發(fā)展，我們在研究一個城市的時候應該去了解這個城市，你才能在這個城市里面做好房地產(chǎn)開發(fā)，因為你的開發(fā)是給人住的，人不是孤立的，首先是歷史的人，然后他才是一個現(xiàn)實的人。當我們到城市選地的時候，要了解自身的資源，要充分的對自己的資源進行評估。到這里我就把方法論講完了，為什么讓大家坐成這樣，就給大家留作業(yè)呢，我們課堂分析。有三道作業(yè)題，第一道比較簡單，250畝地的選地方向，我會把條件放在這兒。第二道題稍微難一點兒是地產(chǎn)運作，250畝是房產(chǎn)運作，大概8000畝左右的地是房產(chǎn)運作。第三道題比較難，城市運作，我想大家在進行了房產(chǎn)運作、地產(chǎn)運作之后，我們應該進入一個更高層次的城市經(jīng)營運作，下面主要由你們做三道題。我畫了一個簡單的西安大的概況，這塊是西安的城市中心，132平方公里，這邊是工業(yè)區(qū)，東郊，剛才說的東方紅，這是澶河，過去長安流傳了一句話叫做八水繞長安，但是現(xiàn)在經(jīng)過了上千年的地理變遷，現(xiàn)在就剩下灞河和澶河、渭河三條河流，其他那幾條都不知道哪兒去的。這邊是咸陽，咸陽和西安的接口大概10公里左右，很近的，這塊是南郊文化區(qū)，這邊是秦嶺，這邊是臨潼兵馬俑，這是西安大致的布局。它的土地狀況，這邊東郊90萬一畝，西郊80萬一畝，北郊70萬一畝，南郊150萬一畝，這塊屬于旅游度假區(qū)，這兒的地很貴，幾乎已經(jīng)沒有地了，但是它的房子并沒有這兒高，我說的4000塊錢一平方米是在它的旅游度假區(qū)旁邊，那兒是代表西安最高房價的地方，大平均沒有這么高，只是在它周邊一點點地方，這兒平均大概3000塊錢，這邊是3500塊錢，高新技術開發(fā)區(qū)的平均房價比旅游度假區(qū)的平均房價要高500塊錢，但是頂尖的房價還是在這邊，因為周邊旅游區(qū)開發(fā)環(huán)境特別好?，F(xiàn)在我們作為一個企業(yè)，你們現(xiàn)在代表著自己的企業(yè)到西安去選地，這個地13的規(guī)模大概是250畝左右，你們就根據(jù)我剛才上課所講的這些思考方法，我說了11條思考方法，你們來判斷你們的企業(yè)到哪里去開發(fā)比較合適，因為這和企業(yè)規(guī)模有關，它的特點是這邊是文化教育區(qū)，北郊這里有一個大明宮遺址，這邊是阿房宮和漢代的宮都在這兒，北邊基本上沒怎么開發(fā)，機場在北邊，這兒有一個經(jīng)濟開放區(qū)，這個叫高新技術開發(fā)區(qū)，兩個不同的開發(fā)區(qū)，這塊叫做灞柳生態(tài)區(qū)，因為這個地方的環(huán)境非常好，據(jù)說海南的博鰲中心把會議的論壇曾經(jīng)就放到灞柳生態(tài)區(qū)，這是它的基本特點。我們根據(jù)這個基本特點你們提出選地的思路，為什么要選這兒，我剛才就說可能你們會碰到兩難，比如這兒的地便宜，但是這兒的房地產(chǎn)人脈不行，這兒的房地產(chǎn)價高，比別的地方貴一倍還多，根據(jù)你的企業(yè)資源怎么解決兩難的問題，怎么解決矛盾的問題，然后你找到一個充分的理由，因為什么，因為什么。下面各組你們根據(jù)認識討論，拿出自己的方案，我再來點評一下，這是第一道題，給15分鐘時間。昌市政府未來選址就在北邊這塊，在大明宮遺址的旁邊。西安是典型的大陸性氣候。西安為什么氣候跟這邊的漢中不一樣，漢中叫小江南，就是因為西安在秦嶺的北邊，大家在東南西北郊任何一個地方可以選地，不局限在哪兒，價格大概就是這樣，你們可以去挑選。每一個組推選一個組長，把大家的意見集中起來，最后由組長來介紹。容積率20，也就是說都要蓋小高層以上的，不能選多層的。選擇城市我前面講了那么多，首先要對這個城市進行認識，因為你們假設都是外地的開發(fā)商，你們到了這個城市，我為什么剛才講了這么多有關城市的