某度假村可行性研究報(bào)告

XX度假村可行性研究報(bào)告第一部分市場(chǎng)解讀1宏觀環(huán)境分析11江西省概況12江西省經(jīng)濟(jì)狀況分析13中部六省地位研究14本章總結(jié)2項(xiàng)目所屬區(qū)域分析21概況22新余城市地位研究23新余“十五”規(guī)劃相關(guān)重點(diǎn)24河下鎮(zhèn)概況（項(xiàng)目所在地）25本章總結(jié)3新余市房地產(chǎn)市場(chǎng)簡(jiǎn)析第二部分產(chǎn)品研判4項(xiàng)目概況41地理環(huán)境42規(guī)劃狀況5項(xiàng)目SWOT分析51優(yōu)勢(shì)（STRENGTH）52劣勢(shì)WEAKNESS53機(jī)會(huì)OPPORTUNITIES54威脅THREATS6目標(biāo)客戶分析61客源特點(diǎn)62客源描述7項(xiàng)目產(chǎn)品總體定位71產(chǎn)品定位思路72產(chǎn)品定位8產(chǎn)品建議81產(chǎn)品建議主線82項(xiàng)目整體規(guī)劃建議83別墅單體建議84房型面積配比85智能化系統(tǒng)建議86會(huì)所建議87樣板房建議88看房車建議89景觀規(guī)劃建議9各階段推廣策略第三部分可行性分析結(jié)論第一部分市場(chǎng)解讀1宏觀環(huán)境分析作為本項(xiàng)目來講，其競(jìng)爭(zhēng)已超越了新余市本身，而還有城市與城市間甚至是區(qū)域范圍內(nèi)客源的爭(zhēng)奪?？紤]到本項(xiàng)目的這一特殊性，本章節(jié)新五湖將對(duì)整個(gè)江西省宏觀形勢(shì)作一分析。11江西省概況地理位置江西簡(jiǎn)稱贛，位于中國(guó)中部，北臨長(zhǎng)江與安徽、湖北省相鄰；南依南嶺與廣東省毗連；東傍武夷山與福建、浙江省接壤；西負(fù)羅霄山脈與湖南省為鄰。地處北緯24。2930。05，東經(jīng)113。35118。29之間。江西為長(zhǎng)江三角洲、珠江三角洲和閩南三角地區(qū)的腹地，與上海、廣州、廈門、南京、武漢、長(zhǎng)沙、合肥等各重鎮(zhèn)、港口的直線距離，大多在六百至七百公里之內(nèi)。T1江西地理位置示意行政劃分江西省土地總面積1669萬(wàn)平方公里，占全國(guó)土地總面積的174，居華東各省市之首。共有37個(gè)民族。下轄南昌、景德鎮(zhèn)、萍鄉(xiāng)、新余、九江、鷹潭、贛州、上饒、新余、撫州、吉安11個(gè)地級(jí)市，樂平、瑞昌、貴溪、瑞金、南康、德興、豐城、樟樹、高安、井岡山10個(gè)縣級(jí)市，新建、浮梁等70個(gè)區(qū)。87個(gè)市區(qū)對(duì)外開放。省會(huì)位于南昌。截止到2004年末，總?cè)丝诩s4254萬(wàn)。T2江西行政劃分示意自然特征江西三面環(huán)山，中部為丘陵，北部平原具盆地形式。山地、丘陵約占總面積的70。省境東部自北至南為黃山余脈、懷玉山、武夷山，大體為東北西南走向。南部屬南嶺山地，有九連山、大庾嶺等。西部山地北有九嶺山、幕阜山，南有羅霄山。江西有河流2400多條，絕大部分屬鄱陽(yáng)湖流域，鄱陽(yáng)湖面積3583平方千米，是我國(guó)最大的淡水湖泊，同時(shí)也是世界上最大的候鳥棲息地。主要大河發(fā)源于邊境山地，其中贛江為本省第一大河。江西省為亞熱帶濕潤(rùn)季風(fēng)氣候，夏旱、秋干、冬陰、春寒。年平均氣溫1620。C。年降水量12001900毫米，贛東北為多雨區(qū)。全省生態(tài)環(huán)境良好，森林覆蓋率達(dá)597，居全國(guó)前列。礦產(chǎn)資源豐富，銅、鎢、鈾、鉭、稀土和金、銀被譽(yù)為江西省的“七朵金花”。旅游江西山清水碧，景色誘人，名勝古跡遍布全省各地。主要旅游景區(qū)廬山、井岡山、龍虎山、仙女湖、鄱陽(yáng)湖等。其中，廬山已被聯(lián)合國(guó)作為“世界文化景觀“列入世界遺產(chǎn)名錄。廬山、井岡山、三清山的名山峻嶺之秀；圭峰、龍宮的險(xiǎn)巖幽洞之奇，仙女湖、鄱湖、贛水的湖光川景之美，龍虎、青原、東林的宗教莊嚴(yán)祖庭，滕王閣、八境臺(tái)的千古名樓，臨川、九江的名人故里，都是著名的旅游勝景。交通環(huán)境江西交通運(yùn)輸發(fā)展迅速。2004年完成貨物周轉(zhuǎn)量900億噸公里，比2003年增長(zhǎng)85。其中鐵路增長(zhǎng)83，公路增長(zhǎng)76，水運(yùn)增長(zhǎng)50。完成旅客周轉(zhuǎn)量593億人公里，增長(zhǎng)128。其中鐵路增長(zhǎng)144，公路增長(zhǎng)45。鐵路1996年通車的京九鐵路，從南至北穿越江西26個(gè)區(qū)、市、區(qū)，在江西境內(nèi)長(zhǎng)達(dá)700余公里，占全線總長(zhǎng)近1/3。另有浙贛、向塘九江、鷹廈、皖、贛等主要干線,通車?yán)锍?241余公里，營(yíng)業(yè)車站200個(gè)。公路公路以南昌、贛州、吉安、上饒、撫州、新余九江等城市為中心,形成了四通八達(dá)的公路網(wǎng),通車?yán)锍?7318公里?？偫锍讨?，有3048的公路是高級(jí)和次高級(jí)路面。江西區(qū)區(qū)基本實(shí)現(xiàn)了路面油路化，100的鄉(xiāng)鎮(zhèn)通了公路。另已建成昌九、昌樟、溫厚、九景、黎溫等多條高速公路，總里程達(dá)659公里。航空民航有從南昌出發(fā)的國(guó)內(nèi)和省內(nèi)班機(jī)直達(dá)北京、上海、武漢、廣州、長(zhǎng)沙、西安、寧波、廈門、溫州、福州和贛州等地。此外,從廬山還可直接飛北京及廣東惠陽(yáng)。全省共有4個(gè)民用航空港。1、2江西省經(jīng)濟(jì)狀況分析121近年經(jīng)濟(jì)指標(biāo)比較國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值單位億元200021762450283088810513050010001500200025003000200120022003200402468101214國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)率B1近年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值比較財(cái)政總收入工業(yè)增加值產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)2002年2333624052003年2193833982004年198434368單位億元170920012344284910316617121505010015020025030020012002200320040510152025財(cái)政總收入增長(zhǎng)率B2近年財(cái)政總收入比較單位億元45599591692849841061631840100200300400500600700800900200120022003200405101520工業(yè)增加值增長(zhǎng)率B3近年工業(yè)增加值比較B4近年產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例比較124小結(jié)綜合以上江西省近年經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的參數(shù)以及國(guó)家宏觀調(diào)控影響的分析，對(duì)江西省經(jīng)濟(jì)狀況的小結(jié)如下省內(nèi)總體經(jīng)濟(jì)保持平穩(wěn)、快速增長(zhǎng)，工業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的支撐作用明顯加大,而農(nóng)業(yè)的逐步減弱；全省固定資產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)繼續(xù)優(yōu)化，工業(yè)投資穩(wěn)步增長(zhǎng)，交通投資大幅度上揚(yáng)，城市建設(shè)投資成效顯著，教育文化投資繼續(xù)保持較高增幅；經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的質(zhì)量和效益同步提高，財(cái)政收入快速增長(zhǎng)，城鄉(xiāng)居民收入大幅度增加，消費(fèi)需求明顯升溫；經(jīng)濟(jì)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，從以前的農(nóng)業(yè)大省逐步向工業(yè)大省轉(zhuǎn)變；對(duì)外貿(mào)易持續(xù)增長(zhǎng)，利用外資迅速回升；國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展中存在的主要問題產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)層次不高，工業(yè)化水平較低，農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化程度不高，農(nóng)民收入增幅不大，農(nóng)村市場(chǎng)不夠活躍，就業(yè)和再就業(yè)壓力依然較大；受國(guó)家宏觀調(diào)控影響，未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展的快速勢(shì)頭將得到一定程度的抑制，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)臨界點(diǎn)將會(huì)出現(xiàn)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入穩(wěn)定的調(diào)整期。13中部六省地位研究江西、安徽、湖南、湖北、河南以及山西六省同處于中國(guó)的中部地區(qū)，而且相對(duì)沿海發(fā)達(dá)省市而言都處于落后地位，六省基本處于同一起跑線，因此有必要對(duì)六省各方面所處的地位作一研究，確立江西在同類省市中所處的綜合地位。以下對(duì)中部六省2004年16月的各方面數(shù)據(jù)進(jìn)行分析工業(yè)生產(chǎn)16月，中部六省規(guī)模以上工業(yè)增加值累計(jì)增長(zhǎng)率分別是安徽（265）、江西261、湖南（245）、湖北（228）、河南（224）、山西（211），產(chǎn)銷狀況良好。B52004年16月規(guī)模以上工業(yè)增加值累計(jì)增長(zhǎng)率（）14本章總結(jié)綜合以上對(duì)江西省概況、經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r以及中部六省中所處地位的分析，我們得出以下結(jié)論江西位于中國(guó)東南部，為長(zhǎng)江三角洲、珠江三角洲和閩南三角地區(qū)的腹地，在經(jīng)濟(jì)帶的劃分上屬于中部地區(qū)；江西是中國(guó)革命的搖籃,在中華文明的歷史長(zhǎng)河中，江西人才輩出，人文底蘊(yùn)深厚；江西省生態(tài)環(huán)境良好，森林覆蓋率達(dá)597，山清水碧，景色誘人，名勝古跡遍布全省各地，擁有豐富的旅游資源，旅游業(yè)正日益成為江西經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)。廬山、井岡山、龍虎山、三清山以及被譽(yù)為江南三大名樓之一的滕王閣，已成為來贛客人必游之勝景；江西交通運(yùn)輸發(fā)展迅速，基本已建成水陸空三個(gè)層次的交通網(wǎng)絡(luò)，省會(huì)南昌與國(guó)內(nèi)各大城市的來往比較便捷，但省內(nèi)一些中小型城市交通模式單一，以公路為主，尚未開通鐵路；江西經(jīng)濟(jì)底子較差，但近年來發(fā)展速度較快，預(yù)計(jì)未來由于受到國(guó)家宏觀調(diào)控影響，江西經(jīng)濟(jì)發(fā)展將出現(xiàn)資金短缺問題，相關(guān)產(chǎn)業(yè)和相關(guān)項(xiàng)目的發(fā)展會(huì)因資金緊張而斷鏈，重大工業(yè)項(xiàng)目、房地產(chǎn)項(xiàng)目和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目發(fā)展難度加大。投資、引資形勢(shì)將會(huì)日趨嚴(yán)峻。能源瓶頸制約因素進(jìn)一步擴(kuò)大。但宏觀調(diào)控對(duì)省內(nèi)的中小型城市影響相對(duì)較??；隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，市場(chǎng)商品豐富，城鄉(xiāng)面貌發(fā)生明顯變化，全省城鄉(xiāng)居民收入逐步增加，消費(fèi)結(jié)構(gòu)有了明顯改善，生活質(zhì)量和生活水平正日益提高；從以上宏觀環(huán)境看，對(duì)本項(xiàng)目有其有利之處，也有其不利的地方，分別如下有利因素不利因素1近年經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快，有利于外來人口和資金的引入2生態(tài)環(huán)境好，旅游資源豐富，有利于本項(xiàng)目借題發(fā)揮3城市化進(jìn)程加快4人文底蘊(yùn)深厚1經(jīng)濟(jì)底子薄，在全國(guó)范圍內(nèi)也是屬于比較落后的省市2交通的局限性3國(guó)家宏觀調(diào)控的影響4災(zāi)害性氣候較多，不具備舒適的環(huán)境2項(xiàng)目所屬區(qū)域分析本項(xiàng)目位處于江西省新余市，以下針對(duì)新余市的概況以及新余市的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況做出分析，以期探究項(xiàng)目未來的發(fā)展方向和前景。21概況位于江西省中西部，下轄三區(qū)一縣總面積3178平方公里，總?cè)丝?0885萬(wàn),中心城區(qū)人口28萬(wàn)。境內(nèi)以丘陵山地為主，氣候溫和，雨量充沛，四季分明，全年平均氣溫173，年平均降雨量1720MM，年平均日照時(shí)間17623小時(shí)，年均無(wú)霜期269天，素有“山明水秀，土沃泉甘，其氣如春，四時(shí)咸宜”之稱。近年來，新余經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛。2004年，全市實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值2495億元，三次產(chǎn)業(yè)占GDP比重為302378320，財(cái)政總收入2064億元，比上年增長(zhǎng)155，其中地方財(cái)政收入1316億元。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入6516元，農(nóng)村居民人均純收入268953元。22新余城市地位研究本節(jié)我們對(duì)隸屬于江西的11個(gè)區(qū)市有關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)并分析新余在整個(gè)江西省所處的地位。各設(shè)區(qū)市主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)2005年18月規(guī)模以上工業(yè)增加值（億元）城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資（億元）社會(huì)消費(fèi)品零售額（億元）外貿(mào)出口額萬(wàn)美元地區(qū)絕對(duì)值增長(zhǎng)絕對(duì)值增長(zhǎng)絕對(duì)值增長(zhǎng)絕對(duì)值增長(zhǎng)全省497023684542837521145154119236南昌市14192602100469175315879304179景德鎮(zhèn)28490438073201485754475萍鄉(xiāng)市34434163426036215418121288九江市4891807352887261407104264新余市37528632016427314622911372鷹潭市365134250368224147825981贛州市45030776617393412925846468吉安市2942665251305591645513975宜春市3371835874748281115402585撫州市2011855142946371264341955上饒市2781308895469061708487236實(shí)際外商直接投資萬(wàn)美元地方財(cái)政收入（億元）城鎮(zhèn)居民人均可支配收入元地區(qū)絕對(duì)值增長(zhǎng)絕對(duì)值增長(zhǎng)絕對(duì)值增長(zhǎng)全省15947423215381825687149南昌市544991143212006779263景德鎮(zhèn)33742254531155742161萍鄉(xiāng)市349179792105915151九江市102822471322115680137新余市3908121563486018148鷹潭市247450452955695110贛州市3225022161109538894吉安市119472861081885535208宜春市1483617091151315589165撫州市7129210076835543118上饒市7823161371845731177注規(guī)模以上工業(yè)增加值增長(zhǎng)按可比價(jià)計(jì)算。由上表可見，新余在江西11個(gè)地級(jí)市中規(guī)模以上增加值增長(zhǎng)速度居第3，城鎮(zhèn)居民可支配收入第3位，在江西省內(nèi)圴處上游。23新余“十五”規(guī)劃相關(guān)重點(diǎn)“十五”計(jì)劃期間（2001至2005年），全市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展總的指導(dǎo)思想是以發(fā)展為主題，以提高人民生活水平為根本出發(fā)點(diǎn)，以充分調(diào)動(dòng)全市人民的創(chuàng)造性和積極性為基本途徑，以加速工業(yè)化為核心，圍繞“創(chuàng)生態(tài)名城，建贛西強(qiáng)市”的總體目標(biāo)，深化改革，擴(kuò)大開放，加大科教興市力度，加速工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城鎮(zhèn)化、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的戰(zhàn)略性調(diào)整，大力發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟(jì)，實(shí)現(xiàn)物質(zhì)文明與精神文明共同進(jìn)步，經(jīng)濟(jì)和社會(huì)協(xié)調(diào)發(fā)展。全市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的主要目標(biāo)是加快經(jīng)濟(jì)發(fā)展，提高經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)質(zhì)量和效益，為到2010年人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值比2000年翻一番奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)；區(qū)域經(jīng)濟(jì)創(chuàng)造新特色，建設(shè)成為領(lǐng)先于全省的區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展“隆起區(qū)”；城市建設(shè)提高到一個(gè)新水平，努力把新余建設(shè)成為贛西中心城市；各項(xiàng)改革取得重大進(jìn)展，非公有制經(jīng)濟(jì)比重有較大提高，基本形成全方位對(duì)外開放格局；建立和逐步健全社會(huì)保障體系，努力擴(kuò)大就業(yè)；城鄉(xiāng)居民收入有較大增加，生活質(zhì)量進(jìn)一步提高，生態(tài)建設(shè)和環(huán)境保護(hù)得到加強(qiáng)，科技教育發(fā)展加快，精神文明建設(shè)和民主法制建設(shè)取得明顯成效，人口、資源、環(huán)境得到協(xié)調(diào)發(fā)展。經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)預(yù)期國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值年均遞增8以上，到2005年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到290億元,三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整為283834；財(cái)政總收入達(dá)到25億元，年均遞增10；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資年均遞增10以上；社會(huì)消費(fèi)品零售總額年均遞增9以上；外貿(mào)出口總額年均遞增10以上；城鎮(zhèn)化水平達(dá)到30。充分發(fā)揮自然生態(tài)和宗教文化優(yōu)勢(shì)，開發(fā)獨(dú)具特色的旅游精品，積極培植旅游產(chǎn)業(yè)。“十五”期間，旅游業(yè)總收入占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值6左右，成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)。加快旅游景區(qū)開發(fā)。重點(diǎn)開發(fā)以國(guó)家級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)、宗教名勝地、歷史人文為主的自然生態(tài)觀光旅游和宗教、歷史文化旅游。完善旅游基礎(chǔ)設(shè)施。建設(shè)旅游景區(qū)的出入通道，提高公路等級(jí)。改善主要景區(qū)的通訊條件，開通國(guó)際國(guó)內(nèi)長(zhǎng)途電話和覆蓋移動(dòng)通訊網(wǎng)絡(luò)。對(duì)現(xiàn)有的賓館、酒店進(jìn)行更新改造，努力提高賓館、飯店質(zhì)量，各區(qū)（市、區(qū)）都要有旅游涉外定點(diǎn)單位和星級(jí)飯店。24河下鎮(zhèn)概況（項(xiàng)目所在地）行政區(qū)劃河下鎮(zhèn)現(xiàn)管轄12個(gè)行政村，1個(gè)居委會(huì)，111個(gè)村民小組。全鎮(zhèn)總面積1086平方公里。根據(jù)河下鎮(zhèn)政府統(tǒng)計(jì)，2002年末全鎮(zhèn)總?cè)丝?9010人，總戶數(shù)5478戶，鄉(xiāng)村勞動(dòng)力人數(shù)7033人，人口密度206/平方公里。仙女湖是經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的國(guó)家重點(diǎn)風(fēng)景名勝區(qū)，景區(qū)總面積198平方公里，其中水域面積50平方公里。人文歷史河下鎮(zhèn)是新余市的西部城郊鎮(zhèn)、教育重鎮(zhèn)和江西的旅游名鎮(zhèn)。新余的衛(wèi)星城，萬(wàn)畝教育城。國(guó)家級(jí)仙女湖風(fēng)景名勝區(qū)中心鎮(zhèn)。這里人文薈萃，有古溶洞、古建筑、水下古城、古墓、石刻、古代名著、革命歷史遺址、漁家風(fēng)情等人文景觀。神話傳說天仙配最早的文字記載、江西第一個(gè)狀元戶盧肇、明朝權(quán)相嚴(yán)嵩、古代科技巨著天工開物、現(xiàn)代國(guó)畫大師傅抱石等就誕生在這里。自然條件全鎮(zhèn)地形狹長(zhǎng)，地勢(shì)西北高東南低。鎮(zhèn)域總面積中，水面面積28平方公里（占全鎮(zhèn)2593），耕地面積1299平方公里（占全鎮(zhèn)1202），山地面積6701平方公里（占全鎮(zhèn)6205）。市政建設(shè)通過幾年的努力，仙女湖風(fēng)景名勝區(qū)以“情山愛水仙女湖”旅游主題和“把仙女湖建設(shè)成現(xiàn)代化的旅游休閑度假中心”作為總體目標(biāo)，主攻旅游、教育、環(huán)保工業(yè)、特色農(nóng)業(yè)四大產(chǎn)業(yè)，湖心島綜合開發(fā)、仙女湖休閑娛樂中心、北京師范大學(xué)指導(dǎo)江西遠(yuǎn)方學(xué)校、華東旅游酒店管理學(xué)校、江西省冶金技術(shù)學(xué)院、贛鋒鋰業(yè)公司、不繡鋼生產(chǎn)基地等設(shè)施。2003年，仙女湖共接待游客309萬(wàn)人次,旅游收入3403萬(wàn)元,有民辦學(xué)校4所,在校學(xué)生11萬(wàn)人特色農(nóng)業(yè)開發(fā)面積超過8000畝。人口2002年底，河下鎮(zhèn)戶籍總?cè)丝跒?269人，到2010年，35000人，到2020年80000人鎮(zhèn)區(qū)總體布局河下鎮(zhèn)總體布局思想“巨龍抱珠”。規(guī)劃建設(shè)區(qū)分為舊城區(qū)、城西工業(yè)區(qū)、中心商業(yè)區(qū)和城東居住區(qū)、城中科教園、適時(shí)發(fā)展城東區(qū)為遠(yuǎn)景形成“巨龍抱珠”的格局提供可能。鎮(zhèn)區(qū)發(fā)展方向鎮(zhèn)區(qū)建設(shè)以“立新整舊、加速配套、優(yōu)化環(huán)境、持續(xù)發(fā)展”為總方針，發(fā)展方向?yàn)閮?yōu)先建設(shè)中心區(qū)和城中科教區(qū)、適時(shí)發(fā)展城東區(qū)，為建設(shè)河下鎮(zhèn)奠定基礎(chǔ)。交通現(xiàn)狀河下鎮(zhèn)距新余市僅85公里，隨著白竹路2006年通車，驅(qū)車只需6分左右，往來市區(qū)異常便捷；河下鎮(zhèn)地處新余市西郊，隸屬于仙女湖區(qū)。東臨市區(qū)城北辦事處，南接良山、九龍、苑坑、東坑等鄉(xiāng)鎮(zhèn)，西、北和界水接壤。仙女湖部分水面在境內(nèi)。袁河、浙贛鐵路、清宜公路由西至東橫貫全鎮(zhèn)。鎮(zhèn)區(qū)距新余市市區(qū)8公里，距仙女湖旅游城約15公里。陸上交通便利，發(fā)達(dá)的外部交通條件，構(gòu)成了河下鎮(zhèn)優(yōu)越的區(qū)域條件。經(jīng)濟(jì)狀況經(jīng)濟(jì)目標(biāo)2020年人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到90萬(wàn)元，集鎮(zhèn)居民可支配收入達(dá)到30萬(wàn)元，農(nóng)民人均純收入達(dá)到19萬(wàn)元，第三產(chǎn)業(yè)占國(guó)民生產(chǎn)總值50以上，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和就業(yè)崗位結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。未來規(guī)劃經(jīng)濟(jì)目標(biāo)2020年人均國(guó)民生產(chǎn)總值9萬(wàn)元，集鎮(zhèn)居民可支配收入達(dá)到3萬(wàn)元，農(nóng)民人均純收入19萬(wàn)元,第三產(chǎn)業(yè)占國(guó)民生產(chǎn)總值50以上,產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和就業(yè)崗位結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。城市化目標(biāo)到2010年，規(guī)劃城區(qū)人口為11萬(wàn),城市化水平36；到2020年規(guī)劃城區(qū)人口為20萬(wàn),城市化水平為67。生活目標(biāo)完善公共服務(wù)設(shè)施，基本形成社區(qū)服務(wù)網(wǎng)絡(luò)和高效、安全、便捷的交通、通訊系統(tǒng)；建立充分的城鎮(zhèn)生活供應(yīng)基地；為城鎮(zhèn)居民創(chuàng)造舒適的生活空間。環(huán)境目標(biāo)逐步提高城鎮(zhèn)環(huán)境質(zhì)量、降低環(huán)境污染，工業(yè)廢水處理率90以上。城鎮(zhèn)人均綠地面積2005年達(dá)到4平方米以上，2020年達(dá)到8平方米以上。城鎮(zhèn)綠化率2005年達(dá)到30，2020年達(dá)到35；完善城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)。社會(huì)事業(yè)目標(biāo)基本建立起比較完善的社會(huì)服務(wù)和社會(huì)保障體系，提供充足的就業(yè)崗位，加強(qiáng)科、教、文、衛(wèi)、體建設(shè)，不斷改善教育設(shè)施條件，形成比較完善的城鎮(zhèn)社會(huì)事業(yè)發(fā)展載體。每千人醫(yī)生數(shù)60人，電話普及率80部/百部，有線電視普及率95臺(tái)/百部。25本章總結(jié)通過以上分析，我們對(duì)新余仙女湖區(qū)這個(gè)項(xiàng)目所在地的總結(jié)如下新余作為江西11個(gè)地級(jí)市之一，擁有良好的物產(chǎn)資源和生態(tài)環(huán)境，對(duì)外交通也相對(duì)較便捷，其城市規(guī)模和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平都處于省內(nèi)的中游。根據(jù)新余的十五規(guī)劃，其未來目標(biāo)是建設(shè)成為贛西的中心城市。經(jīng)濟(jì)方面到2010年實(shí)現(xiàn)GDP比2000年翻一番；大力培植旅游產(chǎn)業(yè)，加快旅游景區(qū)開發(fā)，完善旅游基礎(chǔ)設(shè)施，改善交通條件；大力發(fā)展下屬區(qū)城的城鎮(zhèn)建設(shè)。河下鎮(zhèn)是新余市的西部城郊鎮(zhèn)、教育重鎮(zhèn)和江西的旅游名鎮(zhèn)。新余的衛(wèi)星城，萬(wàn)畝教育城，遠(yuǎn)方教育學(xué)校在新余已有頗高知名度和美譽(yù)度。仙女湖區(qū)作為新余轄下區(qū)，人文底蘊(yùn)深厚，歷代名人輩出；物產(chǎn)和自然資源均較為豐富；由于與省會(huì)南昌較為接近，與其他新余轄下的區(qū)比較具有一定優(yōu)勢(shì)，經(jīng)濟(jì)處于相對(duì)較發(fā)達(dá)的層次。近幾年在城市發(fā)展上雖然取得一定成就，但由于交通閉塞，與外界聯(lián)系以公路為主，與外界經(jīng)濟(jì)和人員交流相對(duì)較少，而且河下城鎮(zhèn)規(guī)模不大，因此知名度較低。城市旅游開發(fā)在不遠(yuǎn)的將來將成大氣候。河下鎮(zhèn)與國(guó)家級(jí)仙女湖風(fēng)景名勝區(qū)之間，適合休閑、旅游、居住，適合建立高檔別墅區(qū)。3新余市房地產(chǎn)市場(chǎng)簡(jiǎn)析新余市主要樓盤調(diào)查表（2005年6月）住宅銷售情況序號(hào)項(xiàng)目名稱位置總套數(shù)已售套數(shù)未售套數(shù)均價(jià)元/M2竣工時(shí)間1北湖星城南區(qū)一期、二期市長(zhǎng)青北路451422291480200612月亮灣一期市長(zhǎng)青北路、勞動(dòng)北路2862374914282005113陽(yáng)光花園市長(zhǎng)青北路1504510510802005114欣榮苑市豐源南路111545710802005125萬(wàn)福樓市豐源南路2410141050200616明珠花園小區(qū)市北湖西路208156521320200647金盾花園市北湖東路21號(hào)252160921300200598清泉花園市青年路8144084061150200639暨陽(yáng)世紀(jì)城市孔目江西頭72567216502006910燕來花園市仙來西大道192175179702005611恒大綜合樓市仰天大道502228106020041212銀河苑市仰天大道803050101820051113仰天別墅山莊（二期）市仰天大道411823210020051214佳樂苑市天工大道132121208802005815盛景苑市站前西路延伸段3003009702006516康盛世紀(jì)花園（二期）市站前西路延伸段50429820612002006517錦繡花園市站前西路延伸段336277599602005518怡鑫園市站前西路延伸段27218587105020051119現(xiàn)代城商業(yè)街市站前西路延伸段653332105020051120泰豐居市站前西路延伸段4212308802005821聚龍?jiān)肥姓厩拔髀费由於?02555103020051022抱石名居市抱石西大道（小高層）643430140020041223鳳凰花園市抱石大道19011872108020051024圣德時(shí)代廣場(chǎng)市勝利北路（小高層）643430140020041225南湖名居市解放東路1901187210802005926南湖花園一、二期解放東路（南湖公園內(nèi)）19916039130020051027桂花城小區(qū)一期人民南路15號(hào)506231275142720051228金葉花園二、三期沿江路2151892611502005629沿江公寓沿江路815031100020051030秀水苑一、二期吉新路（新余大橋旁）324198126116020051231鋼都現(xiàn)代城新鋼中學(xué)北側(cè)1093696397100020051032明星國(guó)際五金貿(mào)易城高新區(qū)上新路孔目江橋東7265252017502004533聚龍花園一期高新區(qū)新欣互動(dòng)立交橋旁4923281647982004434新花商貿(mào)城市城東石崗6060900200510具體分析如下中高檔樓盤競(jìng)爭(zhēng)激烈，銷售情況較好；低檔樓盤銷售情況較差；中高檔樓盤競(jìng)爭(zhēng)激烈，銷售情況較好；如北湖星城占地200畝，分三期開發(fā)，共計(jì)1500戶，二期現(xiàn)在銷售中，多層、小高層、高層，40綠化率，由于配套齊全，綠化面積較大，樓間距較寬等原因，受到買房者的歡迎，成為現(xiàn)本地市場(chǎng)的城北片區(qū)的明星樓盤，現(xiàn)二期451戶，已售422戶，銷售率達(dá)9357；位于北湖星城北部同檔次的樓盤春龍湖畔豪園占地246畝，分三期開發(fā)，小高層為主，主力戶型為三房?jī)蓮d，面積942M21849M2,目前一期共計(jì)300戶，現(xiàn)在內(nèi)部排號(hào)中，從2005年8月到現(xiàn)今，累計(jì)客源400余戶。經(jīng)過訪談?wù){(diào)查，樓盤的容積15，綠化率40，配套齊全，樓盤規(guī)模較大，是消費(fèi)者接受的主要原因。低檔樓盤銷售情況較差；如位于市城東石崗，新花商貿(mào)城，共有300戶，均價(jià)900元/M2，由于產(chǎn)品品質(zhì)較差，至今未有銷售業(yè)績(jī)；與此類似情況的樓盤如位于市天工大道的佳樂苑、銀河苑等等，銷售情況一直不如人意。新余進(jìn)入大盤時(shí)代，土地資源呈現(xiàn)供大于求趨勢(shì)；隨著新余經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)一直保持向上增長(zhǎng)的趨勢(shì)，2005年政府土地放量總體較往年要大，尤其城東片區(qū)，大盤體量較大，如暨陽(yáng)世紀(jì)城，占地1200畝；未來新余市場(chǎng)呈現(xiàn)大盤化趨勢(shì)，土地資源呈現(xiàn)供大于求趨勢(shì)。開發(fā)商競(jìng)爭(zhēng)激烈，新余進(jìn)入大盤時(shí)代。2005年9月，仙女湖區(qū)發(fā)布了關(guān)于進(jìn)一步激活區(qū)城規(guī)劃區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的若干意見；其暗示著仙女湖區(qū)政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)開始重視，房地產(chǎn)市場(chǎng)在未來的一段時(shí)間內(nèi)即將起步的信號(hào)。高檔別墅是本地市場(chǎng)空白點(diǎn),別墅有效需求仍有較大空間；住宅的開發(fā)形式單一，基本全是多層公寓，中高層尚未出現(xiàn)，新余本地市場(chǎng)目前別墅項(xiàng)目整體不多，單個(gè)體量較小，如仰天別墅山莊，均價(jià)2100元/M2，項(xiàng)目至今已有3年了，由于產(chǎn)品本身的原因，銷售情況一直不理想，據(jù)我們?cè)L談?wù){(diào)查，多數(shù)客戶反映配套不齊全，樓間距較窄是不購(gòu)買的主要原因；高檔別墅是本地市場(chǎng)空白點(diǎn)，目前沒有標(biāo)本性的高檔別墅項(xiàng)目。根據(jù)2003年新余統(tǒng)計(jì)年鑒，2002年度新余人口10961萬(wàn)人口,新余人口自然增長(zhǎng)率69以5口之家計(jì)算，約有20萬(wàn)個(gè)家庭單位。按照現(xiàn)有人均收入水平，結(jié)合國(guó)際慣例來統(tǒng)計(jì)，將有2的家庭購(gòu)買別墅，這樣僅新余本地就蘊(yùn)藏著4000套別墅的消費(fèi)能力，它還未包括來自港臺(tái)地區(qū)及周邊省、市的購(gòu)買者。綜合分析說明，新余別墅市場(chǎng)有效需求仍有較大空間；目前住宅賣方目的以居住為主，以投資為目的較少；由于政府政策原因，新舊國(guó)八條等政策的影響，住宅以投資為目的大幅度減少，本地投資戶投資項(xiàng)目主要集中在商業(yè)項(xiàng)目；目前目標(biāo)消費(fèi)群體，主要是本地客源為主，約占80；外地客源主要集中在則長(zhǎng)江三角洲一帶，約占20，且外地買房者買房主要目的還是居住，以投資為目的較少；而商鋪有部分外地人購(gòu)買用作投資。投資形式目前是以投資兼自用；主要方式是自行出租或發(fā)展商承諾回租后收取租金為主。市場(chǎng)上二手房中介公司很少，二手房市場(chǎng)完全沒有打開。目前住宅市場(chǎng)房地產(chǎn)交易主要以新房為主，市場(chǎng)上二手房中介公司很少，二手房交易在本地市場(chǎng)限于私人交易，二手房市場(chǎng)完全沒有打開。綜合分析由于目前仙女湖區(qū)房地產(chǎn)還未完全起步，因此其具備巨大的發(fā)展?jié)摿屯顿Y上升空間，而附加值高和理念新穎的樓盤將成為市場(chǎng)新寵。第二部分產(chǎn)品研判4項(xiàng)目概況為更好的對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行綜合的分析和定位，我們認(rèn)為對(duì)項(xiàng)目的環(huán)境及立地條件進(jìn)行相關(guān)的描述是必不可少的，同時(shí)也為下文的分析奠定基礎(chǔ)。41地理環(huán)境項(xiàng)目位于新余市城的西面，距新余市區(qū)僅85公里，距國(guó)家級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)仙女湖僅15公里。項(xiàng)目擁有珍貴的自然環(huán)境優(yōu)勢(shì)，山水相依、風(fēng)景優(yōu)美，原生態(tài)保持良好。42規(guī)劃狀況項(xiàng)目總占地達(dá)1386畝；容積率05用地性質(zhì)70年產(chǎn)權(quán)綜合建設(shè)用地。一期占地672畝（約4479955M2）一期建筑面積約223998M2。一期分4個(gè)區(qū)塊組團(tuán)建設(shè)，預(yù)計(jì)開發(fā)周期4年，于05年中開發(fā)、建設(shè)、銷售第一組團(tuán)。一期用地中地勢(shì)高差在20M左右。5、項(xiàng)目SWOT分析通過前文的分析，對(duì)本項(xiàng)目一期的SWOT分析如下51優(yōu)勢(shì)（STRENGTH）區(qū)域價(jià)值項(xiàng)目位于仙女湖區(qū)森林公園規(guī)劃區(qū)內(nèi)，原始生態(tài)景觀保持良好；地形價(jià)值天然形成絕美坡地地形，地勢(shì)優(yōu)良，最大落差在2030M左右，氣勢(shì)軒昂；景觀價(jià)值項(xiàng)目?jī)?nèi)擁有龐大的水面資源，形成有山有水的自然風(fēng)光；規(guī)模價(jià)值項(xiàng)目體量龐大，有利于整體規(guī)劃和銷售推廣的發(fā)揮；政策價(jià)值當(dāng)?shù)卣畬?duì)項(xiàng)目的支持力度較大；區(qū)位價(jià)值項(xiàng)目距新余市僅85公里，隨著白竹路2006年通車，驅(qū)車只需6分左右，往來市區(qū)非常便捷；升值潛力07年武吉高速公路的通車，使得該項(xiàng)目成為全省罕見臨近高速公路的高檔別墅，既大大延展了輻射范圍，又極大降低投資風(fēng)險(xiǎn)。以宜春溫湯別墅為例，高速通車前僅3萬(wàn)一棟，通車后已升值到10萬(wàn)一棟且難求；人以群分鑒于交通狀況的改善、車程的縮短、環(huán)境的優(yōu)美使此片區(qū)必將成為新余市新興的高檔別墅聚集群。稀缺價(jià)值新余市別墅市場(chǎng)幾乎空白，而作為地級(jí)城市，其高端購(gòu)買力因?yàn)楫?dāng)?shù)責(zé)o好產(chǎn)品而被嚴(yán)重束縛52劣勢(shì)WEAKNESS項(xiàng)目周邊生活?yuàn)蕵返扰涮自O(shè)施較為落后，有待改善；仙女湖區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于較為落后的狀態(tài)，市場(chǎng)投資尚不活躍；仙女湖區(qū)對(duì)外交通不夠發(fā)達(dá)，形式單一。53機(jī)會(huì)OPPORTUNITIES國(guó)家宏觀調(diào)控對(duì)別墅用地的控制，將使市場(chǎng)供應(yīng)量在5年內(nèi)呈下降趨勢(shì)，別墅將日顯珍貴，有利于本項(xiàng)目?jī)r(jià)值的創(chuàng)造；省、市、區(qū)級(jí)政府對(duì)當(dāng)?shù)芈糜伍_發(fā)都大力支持，對(duì)本項(xiàng)目形象的塑造創(chuàng)造機(jī)會(huì)；仙女湖區(qū)管委會(huì)及河下鎮(zhèn)政府對(duì)房地產(chǎn)的大力扶持，將帶動(dòng)整體市場(chǎng)的有利上升。54威脅THREATS本項(xiàng)目的威脅也是來源于宏觀層面，即國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的調(diào)整控制，特別是針對(duì)開發(fā)高檔、高價(jià)位樓盤項(xiàng)目。本項(xiàng)目的開發(fā)趨勢(shì)正好符合這一控制范圍內(nèi)，未來宏觀層面的變化勢(shì)必會(huì)影響到當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展和本項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)程；江西省整體經(jīng)濟(jì)水平較為薄弱，而河下鎮(zhèn)知名度低，威脅到本項(xiàng)目的推廣；仙女湖區(qū)雖然已被列入國(guó)家級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)，但沒有特別知名的旅游品牌，將對(duì)本項(xiàng)目的塑造及創(chuàng)造高價(jià)值產(chǎn)生一定的難度。6目標(biāo)客戶分析61客源特點(diǎn)第一客戶物業(yè)消費(fèi)承受能力強(qiáng)，發(fā)展?jié)摿薮?；第二客戶具備充分的地域?qū)挾?；第三所?gòu)客戶階層具備符合未來生活潮流的共同價(jià)值取向；第四客戶對(duì)項(xiàng)目未來的發(fā)展有充分的前瞻性，具有強(qiáng)烈的投資意識(shí)，普遍都擁有2套以上住宅。第五客戶對(duì)項(xiàng)目所屬區(qū)域有深深的依戀情結(jié)。第六、喜歡旅游渡假及懂得享受生活。62客源描述職業(yè)特征1、各類私營(yíng)業(yè)主，創(chuàng)業(yè)型業(yè)主；2、專業(yè)技術(shù)領(lǐng)域高級(jí)工程師、高級(jí)建筑師、電腦程式設(shè)計(jì)師、高級(jí)會(huì)計(jì)師、高級(jí)醫(yī)師、證券高級(jí)從業(yè)者、高科技應(yīng)用型產(chǎn)業(yè)研究人員、高級(jí)貿(mào)易從業(yè)人員；3、社會(huì)人文科學(xué)領(lǐng)域律師、記者、演員、藝術(shù)家、畫家、音樂家、教授等；4、一部分有隱性收入的政界人員；5、職業(yè)投資客；6、擁有懷舊地域情懷的退役軍界高官領(lǐng)導(dǎo)。消費(fèi)特征1、不講究性價(jià)比，講究性能比。區(qū)域中消費(fèi)者一般不很關(guān)心價(jià)格，但很關(guān)心產(chǎn)品品質(zhì)及功能。2、需要絕對(duì)私密性。消費(fèi)者非常獨(dú)立，所以對(duì)產(chǎn)品的的私密性要求很高，其較注重產(chǎn)品的個(gè)性，喜歡獨(dú)一無(wú)二、惟我獨(dú)尊的感覺。3、附庸風(fēng)雅。這些人購(gòu)房不一定都懂行，但一定懂時(shí)尚；不一定都有品位，但一定都追求品位。4、崇尚自然、原生態(tài)，追求靜雅。5、追求高回報(bào)率。根據(jù)以上分析，結(jié)合本項(xiàng)目所處環(huán)境、產(chǎn)品等特征，對(duì)本項(xiàng)目整盤的目標(biāo)客戶分析如下新余市內(nèi)的企業(yè)家、老總或高層40當(dāng)?shù)丶爸苓呎母吖?0工作在新余或分宜城市的的高級(jí)金領(lǐng)購(gòu)買用作自住或旅游渡假10當(dāng)?shù)氐乃綘I(yíng)企業(yè)主和經(jīng)商人士10祖籍仙女湖區(qū)或者省內(nèi)及周邊城鎮(zhèn)的退役軍隊(duì)高官領(lǐng)導(dǎo)5旅游渡假兼投資雙重目的的客戶15看好項(xiàng)目未來升值潛力的投資客107項(xiàng)目產(chǎn)品總體定位項(xiàng)目定位的宗旨創(chuàng)造省級(jí)的別墅項(xiàng)目品牌，使得項(xiàng)目成為江西省的經(jīng)典范例。通過項(xiàng)目定位和規(guī)劃，在吸引市內(nèi)消費(fèi)的同時(shí)，最大程度的吸引省內(nèi)其他城市的客源，為項(xiàng)目創(chuàng)造最好的經(jīng)濟(jì)效益。71產(chǎn)品定位思路任何一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成功開發(fā)都與該地區(qū)的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)態(tài)勢(shì)等息息相關(guān)，在上文已對(duì)江西的整體情況，項(xiàng)目區(qū)域情況進(jìn)行了詳細(xì)的分析，那么下面將以市場(chǎng)態(tài)勢(shì)為導(dǎo)向，結(jié)合本項(xiàng)目自身特質(zhì)，為項(xiàng)目進(jìn)行一個(gè)框架式的定位，以明確項(xiàng)目所應(yīng)走的市場(chǎng)線路，并且確立項(xiàng)目在消費(fèi)者心中的形象和位置。從營(yíng)銷學(xué)的角度來考慮產(chǎn)品定位的問題，可以將其解釋為適應(yīng)或滿足消費(fèi)者的某種特定需求而設(shè)計(jì)產(chǎn)品和進(jìn)行相關(guān)的營(yíng)銷組合。項(xiàng)目定位也是房地產(chǎn)項(xiàng)目整體營(yíng)銷所必須盡早介入的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的成敗也在此一舉。我們認(rèn)為本項(xiàng)目定位最終的目標(biāo)是，在吸引市內(nèi)消費(fèi)群體的同時(shí)，充分挖掘周邊城市及發(fā)達(dá)地區(qū)的潛在消費(fèi)群，最終達(dá)到項(xiàng)目資金快速回?cái)n、利益最大化和創(chuàng)造最佳的企業(yè)品牌。鑒于以上因素，我們認(rèn)為本項(xiàng)目的總體定位應(yīng)從以下幾個(gè)角度進(jìn)行思考城市未來發(fā)展的角度來思考項(xiàng)目定位從項(xiàng)目的本身特質(zhì)從項(xiàng)目體量的角度來思考項(xiàng)目的定位項(xiàng)目應(yīng)創(chuàng)造最大化價(jià)值的角度來確立項(xiàng)目的定位項(xiàng)目總體定位人性化、舒適化、可投資性角度考慮項(xiàng)目的市場(chǎng)定位以江西省省級(jí)品牌來塑造項(xiàng)目的市場(chǎng)形象72產(chǎn)品定位綜合以上，我們對(duì)本項(xiàng)目的產(chǎn)品定位為8產(chǎn)品建議在這一章節(jié)，我們將對(duì)項(xiàng)目的產(chǎn)品整體規(guī)劃、單體設(shè)計(jì)、房型面積、景觀環(huán)境設(shè)計(jì)、會(huì)所等多方面做出獨(dú)立和初步的建議。81產(chǎn)品建議主線根據(jù)以上的分析，我們對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)識(shí)是在距新余僅6分鐘車程的地方、一個(gè)發(fā)展中的城市、一個(gè)具有優(yōu)美原生態(tài)自然景觀的世外桃源。但是不容忽視的是項(xiàng)目也面臨著在未來推廣上、為發(fā)展商創(chuàng)造最大利潤(rùn)上等方面的問題，單靠外部環(huán)境是不能完美的成功的。因此，在產(chǎn)品建議方面，我們將按以下主線來展開82項(xiàng)目整體規(guī)劃建議新余城市副中心內(nèi)原生態(tài)投資、渡假、休閑、養(yǎng)生型山水別墅社區(qū)社區(qū)按照天然地形規(guī)劃不同的主題區(qū)域，配以不同的園林風(fēng)格和主題區(qū)的建筑風(fēng)格，使各區(qū)的建筑與綠化小品等得以協(xié)調(diào)一致。使業(yè)主能按自己的喜好選擇單套或多套物業(yè)。根據(jù)本項(xiàng)目一期的地形地勢(shì)，我們建議將其分成6個(gè)組團(tuán)，每個(gè)組團(tuán)都有自身的特色和功能，具體如下第一組團(tuán)為獨(dú)立別墅、部分渡假公寓（或產(chǎn)權(quán)式酒店服務(wù)公寓）及綜合生活?yuàn)蕵穮^(qū)（包括會(huì)所等）；第二組團(tuán)至第四組團(tuán)均為3F的獨(dú)立山坡別墅區(qū)，分別以組團(tuán)內(nèi)的主要植栽命名為臨風(fēng)香樟苑、愛晚?xiàng)髁衷?、摘星梧桐苑、雅韻文櫸苑及秋日銀杏苑。根據(jù)以上規(guī)劃，建議占地面積672畝總體容積率05建筑面積223998平方米功能區(qū)所占比例建筑面積商業(yè)配套設(shè)施約24479平方米會(huì)所及其他娛樂配套設(shè)施約24479平方米渡假公寓（或產(chǎn)權(quán)式酒店服務(wù)公寓）及配套約7917695平方米坡地別墅、園林景觀別墅約881197342平方米合計(jì)100223998平方米83別墅單體建議本項(xiàng)目別墅的單體產(chǎn)品應(yīng)充滿張力，配色和諧柔美，顯露出產(chǎn)品的典雅高貴、層次豐富，同時(shí)與周邊環(huán)境能融合為一體，創(chuàng)造出現(xiàn)代人所追尋的生活氛圍。84房型面積配比根據(jù)本項(xiàng)目的特性，對(duì)本項(xiàng)目房型面積建議如下功能區(qū)總面積單位面積所占比例套數(shù)渡假公寓（或產(chǎn)權(quán)式酒店服務(wù)公寓）17695M24075M2100約295套園林別墅180220M245約444套山坡別墅23F坡地別墅197342M2220280M255約434套合計(jì)約1173套85智能化系統(tǒng)建議科技與人性的完美結(jié)合科技與人性的完美結(jié)合掌握時(shí)尚脈動(dòng)，享受品位生活掌握時(shí)尚脈動(dòng)，享受品位生活851安防自動(dòng)化系統(tǒng)紅外線報(bào)警系統(tǒng)用于門口、窗口及陽(yáng)臺(tái)的防范?？扇?xì)怏w泄漏報(bào)警系統(tǒng)當(dāng)發(fā)生可燃?xì)怏w泄露時(shí),探測(cè)器觸發(fā)報(bào)警,并將該信號(hào)傳送至小區(qū)管理中心,同時(shí)開啟屋內(nèi)排氣扇并關(guān)閉煤氣閥?；馂?zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)在住宅樓梯間、電梯前室及居室客廳等處設(shè)置感煙探測(cè)器,當(dāng)發(fā)生火災(zāi)時(shí),探測(cè)器觸發(fā)報(bào)警,并將信號(hào)傳送到消防控制中心。門禁系統(tǒng)用于住宅大門的防范。住戶可用IC卡進(jìn)出。緊急呼救系統(tǒng)在住宅客廳、臥室等處設(shè)置緊急呼救按鈕,當(dāng)家中有緊急事情發(fā)生如生重病、有盜賊闖入,需要求助時(shí),只要按下緊急呼救按鈕,家庭主機(jī)即將信號(hào)傳至管理中心,值班人員接到報(bào)警后,立即派人趕赴現(xiàn)場(chǎng)處理,使住戶得到及時(shí)的救助。訪客對(duì)講系統(tǒng)樓內(nèi)居民可以用鑰匙或IC卡自由進(jìn)入,而外來訪客必須通過對(duì)講主機(jī)與住戶通話,得到允許后,由住戶遙控開啟防盜門才能進(jìn)入。閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)在住宅小區(qū)出入口處,主要路口及圍墻邊綠化帶,地下停車場(chǎng)設(shè)有監(jiān)控?cái)z像機(jī)。周界防范系統(tǒng)在小區(qū)圍墻上設(shè)置紅外線對(duì)射報(bào)警系統(tǒng),構(gòu)筑起小區(qū)第一道保護(hù)屏障。電子巡更系統(tǒng)在小區(qū)適當(dāng)位置設(shè)置巡更站,并規(guī)定保安人員巡更路線和巡更時(shí)間。852通訊自動(dòng)化系統(tǒng)電訊網(wǎng)絡(luò)包括電話交換網(wǎng)和寬帶接入。有線電視網(wǎng)絡(luò)853管理自動(dòng)化系統(tǒng)停車場(chǎng)管理系統(tǒng)一般由讀卡機(jī)、自動(dòng)出票機(jī)、閘門機(jī)、收費(fèi)站、車輛感應(yīng)器、滿位指示燈及管理主機(jī)等組成。三表水、電、氣遠(yuǎn)傳自動(dòng)收費(fèi)系統(tǒng)由于傳統(tǒng)的入戶抄表會(huì)帶來擾民,讀數(shù)不準(zhǔn)等問題,為了適應(yīng)人們對(duì)居住舒適性及一體化物業(yè)管理的更高要求,全國(guó)住宅小區(qū)智能化系統(tǒng)示范工程建設(shè)要點(diǎn)與技術(shù)導(dǎo)則中要求智能化住宅必須設(shè)水、電、氣三表的遠(yuǎn)程抄表與收費(fèi)系統(tǒng)。小區(qū)設(shè)備管理系統(tǒng)通過住宅小區(qū)有關(guān)網(wǎng)絡(luò),管理中心可顯示小區(qū)內(nèi)主要設(shè)備如水泵、水池水位、電梯、高低壓開關(guān)、路燈等的運(yùn)行狀況,并可通過軟件控制設(shè)備,使設(shè)備運(yùn)行于最經(jīng)濟(jì)合理模式中。家庭電氣設(shè)備自動(dòng)化控制系統(tǒng)當(dāng)前在智能化住宅中己經(jīng)綜合應(yīng)用了微電子、自動(dòng)控制、無(wú)線遙控遙測(cè)技術(shù),實(shí)現(xiàn)了對(duì)家電設(shè)備的智能化控制。它包括戶內(nèi)集中控制和異地遠(yuǎn)程控制兩種形式。86會(huì)所建議會(huì)所建議之思路發(fā)想會(huì)所具備功能具備休閑娛樂身心的功能具有運(yùn)動(dòng)，有助身體健康的功能有教育兼具成長(zhǎng)的功能促進(jìn)鄰里關(guān)系的功能具有增進(jìn)家庭生活及親子關(guān)系的功能具有醫(yī)療康復(fù)的功能具有服務(wù)的功能綜合地塊特性的符合客戶需求的可永續(xù)經(jīng)營(yíng)的稀有的實(shí)用性高的有主題性的會(huì)所內(nèi)容建議運(yùn)動(dòng)型室內(nèi)游泳池、健身房、壁球館、桌球室、臺(tái)球室、韻率教室、戶外高爾夫推桿練習(xí)場(chǎng)等休閑娛樂性小型酒吧、小型電影院、卡拉OK視聽、音響中心、桑那及溫泉SPA、按摩房美容美發(fā)中心、中西餐廳等教育型小型圖書室、音樂練功房、閱覽室、電腦室、親子教室等鄰里型友誼廳、會(huì)議室、兒童游戲房、棋牌室、活動(dòng)中心等服務(wù)型票務(wù)中心、打字影印、代請(qǐng)傭人、衣物洗送、醫(yī)療咨詢、傳真服務(wù)、代客叫車、代客搬家、清潔服務(wù)等87樣板房建議建議項(xiàng)目建設(shè)到一定程度后，于開盤銷售前，在現(xiàn)場(chǎng)先期建造幾套不同風(fēng)格的樣板房（塑造具明顯樓盤特色的樣板展示區(qū)），具體如下獨(dú)立別墅3套度假公寓1套理由由于產(chǎn)品在銷售推廣中尚未完全建成，購(gòu)房客戶無(wú)法見到實(shí)品，會(huì)導(dǎo)致其購(gòu)房信心不足，而建造樣板房可給予客戶最直觀感受，提升信心，促其下定。多種不同風(fēng)格可滿足不同客戶的心理需求，提升其對(duì)本項(xiàng)目的好感。此舉可提升本項(xiàng)目人氣，為銷售推廣造勢(shì)。建造樣板房可展示發(fā)展商實(shí)力，提升購(gòu)房客戶信心。88看房車建議因本項(xiàng)目的開發(fā)體量較大，項(xiàng)目與新余目前尚有一段距離，且心理距離相對(duì)較遠(yuǎn)，如何吸引拉進(jìn)市內(nèi)以及其他地區(qū)的客戶將是本項(xiàng)目加快去化增加銷售率的直接問題。以上問題除必須迅速擴(kuò)大本項(xiàng)目的市場(chǎng)知名度，工程進(jìn)度，現(xiàn)場(chǎng)包裝以及打大力廣告宣傳外，交通的便利性一定是這部分客戶關(guān)心的大問題。因此建議設(shè)置2輛以上看房班車用以接送附近地區(qū)、新余以及其他客戶。同時(shí)，由于本項(xiàng)目范圍較廣，因此可設(shè)置幾部小型電瓶車，等交房后此部分車可作為社區(qū)內(nèi)部的交通工具。89景觀規(guī)劃建議清山清山綠水綠水唯一景觀決定唯一景觀附加價(jià)值唯一景觀決定唯一景觀附加價(jià)值景觀組團(tuán)延伸外部生態(tài)環(huán)境景觀組團(tuán)延伸外部生態(tài)環(huán)境建筑小品提高產(chǎn)品品位建筑小品提高產(chǎn)品品位打造無(wú)敵渡假養(yǎng)生的山水別墅區(qū)打造無(wú)敵渡假養(yǎng)生的山水別墅區(qū)景觀規(guī)劃需滿足渡假、休閑、養(yǎng)生等各種不同目的人群的需要。并且在原有的基礎(chǔ)上加以完善和創(chuàng)造。庭院景觀（參考）景觀道路（參考）9、各階段推廣策略銷售前期市場(chǎng)預(yù)熱期與開盤期在這個(gè)階段，要通過高頻率、大規(guī)模的宣傳攻勢(shì)，形成項(xiàng)目高品質(zhì)、高素質(zhì)的物業(yè)形象，使客戶產(chǎn)生極高的期待和興趣，并從心理上認(rèn)同我們的產(chǎn)品，認(rèn)為我們的項(xiàng)目確實(shí)物有所值。有了市場(chǎng)和消費(fèi)者的認(rèn)可，我們就可以在內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期和開盤期進(jìn)行極其優(yōu)惠的價(jià)格銷售策略，回報(bào)首批購(gòu)房客戶，迅速打開市場(chǎng)、占領(lǐng)市場(chǎng)。在這個(gè)階段，我們的定價(jià)不可過高，這個(gè)階段的銷售目的并不是賺取多大的商業(yè)利潤(rùn)，而是能夠迅速打開市場(chǎng)，確定市場(chǎng)地位。銷售中期市場(chǎng)熱銷期和持續(xù)期真正的銷售黃金期，在這個(gè)階段，項(xiàng)目已經(jīng)具有一定的知名度，項(xiàng)目工程進(jìn)展順利，銷售硬件、軟件逐步到位，在這個(gè)階段要保持大的銷售勢(shì)能，換取資金回籠的速度，同時(shí)要提高定價(jià)，以獲取巨大的利潤(rùn)率，但價(jià)格的調(diào)整一定要經(jīng)過深思熟慮，更不可因前期良好的銷售情況而頭腦發(fā)熱，任意漲價(jià)，價(jià)格的調(diào)整猶如爬山，上山容易下山難，漲價(jià)容易降價(jià)難。銷售后期尾房期在這個(gè)階段，銷售勢(shì)能逐漸減弱，可挑選房屋逐漸減少，但房屋已成為現(xiàn)房，購(gòu)買房屋不存在任何風(fēng)險(xiǎn)，通過良好的社會(huì)口碑、到位的售后服務(wù)和物業(yè)服務(wù)，客戶的購(gòu)買信心是最強(qiáng)的。對(duì)于剩余不同戶型進(jìn)行價(jià)格的調(diào)整，銷售情況好的樓層、戶型可以繼續(xù)漲價(jià)，而銷售情況不好的戶型則采取一定的促銷手段進(jìn)行銷售。10價(jià)格建議根據(jù)本項(xiàng)目政府重點(diǎn)支持和本身樓盤特色，結(jié)合仙女湖區(qū)遠(yuǎn)近規(guī)劃發(fā)展，以及本項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃特色、周邊環(huán)境特色以及未來發(fā)展?jié)摿Γㄗh本項(xiàng)目豪華度假別墅銷售均價(jià)為1788元/平方米該價(jià)格甚至比城南高尚住宅價(jià)格都略低，通過控制面積壓縮總價(jià)，降低風(fēng)險(xiǎn)。考慮到前期市場(chǎng)的不成熟性，建議開盤初以較低價(jià)格入市，試探市場(chǎng)反應(yīng)，待產(chǎn)品積累一定知名度或去化一定數(shù)量后，再提升價(jià)格，一則可加強(qiáng)已購(gòu)客戶信心，二則迫使?jié)撛诳蛻艨焖傧露ㄙ?gòu)買。高檔住宅價(jià)格分析1、預(yù)計(jì)未來幾年，隨著城市改造與經(jīng)濟(jì)發(fā)展，仙女湖區(qū)地價(jià)與房?jī)r(jià)會(huì)有更大幅度的提升；3、以目前市區(qū)內(nèi)多層宅價(jià)格最高價(jià)2300元計(jì)算，預(yù)計(jì)未來兩年多層最高價(jià)格必會(huì)超過25002600元；4、豪宅產(chǎn)品附加值與普通住宅不可同日而語(yǔ)，產(chǎn)品品質(zhì)與物業(yè)形象極其高檔，因此，以每平方米低于普通多層住宅500元的價(jià)格銷售度假別墅，市場(chǎng)前景比較樂觀。5、XX度假村為新余市第一個(gè)超大規(guī)模的度假別墅項(xiàng)目，其檔次均高于現(xiàn)有其他同類項(xiàng)目，以物業(yè)自身建筑成本以及未來幾年新余房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展來看，我們認(rèn)為本項(xiàng)目平均售價(jià)1788/平方米有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)并能確保品質(zhì)。第三部分可行性分析結(jié)論1研究結(jié)論通過上述分析可知，XX度假村處于仙女湖片區(qū),地理位置、自然條件、環(huán)境景觀較好，升值潛力較大。同時(shí)該項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)指標(biāo)顯示，其具有高出行業(yè)基準(zhǔn)收益率。雖然估算結(jié)果表明，該項(xiàng)目是可行的，但實(shí)際操作過程中仍要做更加詳盡的可行性分析,嚴(yán)格按規(guī)范化操作，盡量避免風(fēng)險(xiǎn)。2有關(guān)說明及建議本報(bào)告的結(jié)論是秉著謹(jǐn)慎與負(fù)責(zé)的態(tài)度，在所占有資料基礎(chǔ)上進(jìn)行調(diào)查、估算、分析、預(yù)測(cè)后得出的，鑒于目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的客觀條件及本項(xiàng)目的實(shí)際狀況，我們認(rèn)為，有必要對(duì)報(bào)告的有關(guān)問題進(jìn)一步作出說明，并提出若干建議建筑工程中不可預(yù)見的因素很多，工期、質(zhì)量、成本、原材料供應(yīng)等都會(huì)影響到項(xiàng)目總體目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。因此在工程施工進(jìn)程中，要加強(qiáng)施工管理，實(shí)行工程監(jiān)理制。還應(yīng)推行競(jìng)招標(biāo)等措施，落實(shí)資金供應(yīng)計(jì)劃，以確保項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。協(xié)調(diào)好水、電、煤氣、電訊、交通等市政設(shè)施的配套聯(lián)網(wǎng)，亦是項(xiàng)目發(fā)展過程中不可忽視的重要問題。項(xiàng)目尤其要注意嚴(yán)格控制成本，加大銷售力度，以確保項(xiàng)目獲得預(yù)期經(jīng)濟(jì)效益。江西五湖新形象投資顧問有限公司2005年11月17日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