國軒國際研發(fā)中心工業(yè)園區(qū)項(xiàng)目定位策劃報(bào)告_[全文]

目錄市場(chǎng)分析項(xiàng)目價(jià)值挖掘及定位產(chǎn)品建議銷售及項(xiàng)目推廣措施銷售保障措施宏觀市場(chǎng)分析區(qū)域市場(chǎng)分析重點(diǎn)項(xiàng)目分析市場(chǎng)分析北京市產(chǎn)業(yè)布局規(guī)劃北京市產(chǎn)業(yè)布局規(guī)劃方向明確，新興產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展產(chǎn)業(yè)發(fā)展多樣化導(dǎo)致對(duì)物業(yè)發(fā)展需求多樣化。宏觀市場(chǎng)分析北京文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)示意圖由于政策扶持，北京各區(qū)縣均大力發(fā)展文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，且布局明確但現(xiàn)階段，北京文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)企業(yè)承受租金能力相比仍然較弱。宏觀市場(chǎng)分析從“一區(qū)五園”到“一區(qū)七園”政府政策傾斜性引導(dǎo)新興高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)?；l(fā)展，且分布相對(duì)集中、規(guī)范。宏觀市場(chǎng)分析政府規(guī)劃的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地或者園區(qū)對(duì)企業(yè)至關(guān)重要的一點(diǎn)是，入住企業(yè)能夠獲得政府的產(chǎn)業(yè)扶持和實(shí)實(shí)在在的稅收、人事、補(bǔ)貼、貸款等多方面優(yōu)惠政策，而對(duì)于中國目前發(fā)展得并不成熟的各產(chǎn)業(yè)鏈上的企業(yè)來說，這對(duì)于企業(yè)生存、發(fā)展非常關(guān)鍵而具有實(shí)際意義。宏觀市場(chǎng)分析宏觀市場(chǎng)分析區(qū)域市場(chǎng)分析重點(diǎn)項(xiàng)目分析市場(chǎng)分析區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展之望京產(chǎn)業(yè)帶望京已逐漸形成由跨國公司總部及研發(fā)中心的“巨頭經(jīng)濟(jì)”帶動(dòng)的以“電子信息”為核心的高科技產(chǎn)業(yè)鏈條，區(qū)域商務(wù)辦公氛圍經(jīng)過十余年的市場(chǎng)培育已日漸成熟。區(qū)域市場(chǎng)分析區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展之臨空經(jīng)濟(jì)圈首都臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)目前已規(guī)劃5個(gè)經(jīng)濟(jì)功能區(qū)域，規(guī)劃面積達(dá)到2738平方公里，累計(jì)開發(fā)建設(shè)面積達(dá)到155平方公里首都臨空經(jīng)濟(jì)從無到有、由小變大，臨空產(chǎn)業(yè)規(guī)模不斷擴(kuò)大，國際化特征充分彰顯，國際化運(yùn)行機(jī)制日益成熟,已成為北京市重要的經(jīng)濟(jì)特征之一，在北京市未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展中將具有更加舉足輕重的戰(zhàn)略地位。區(qū)域市場(chǎng)分析區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展之新國展新國展地址位于順義“空港城”南側(cè)的公建商務(wù)區(qū)內(nèi)。規(guī)劃總用地面積為1555公頃，其中展館部分將達(dá)到20萬平方米,還設(shè)計(jì)了總面積17萬平方米的配套設(shè)施新國展的全面投入使用，帶動(dòng)整個(gè)天竺開發(fā)區(qū)也就是國展新區(qū)的的整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展。這里將成為亞洲最大的展覽中心，進(jìn)一步促進(jìn)了區(qū)域價(jià)值的提升。區(qū)域市場(chǎng)分析區(qū)域發(fā)展之中央別墅區(qū)中央別墅區(qū)作為京城最宜居的區(qū)域，不僅有低密度和北京難得的水域環(huán)境，同時(shí)社會(huì)氛圍單純，已經(jīng)有了和諧的交通、人群和教育等居住環(huán)境。區(qū)域市場(chǎng)分析中央別墅區(qū)望京商圈臨空經(jīng)濟(jì)圈新國展區(qū)域整體產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)總體情況，區(qū)域正蓬勃發(fā)展，且充滿活力。商務(wù)氛圍會(huì)體現(xiàn)濃厚的國際化特征，國際化特色的商務(wù)辦公空間將是區(qū)域未來商業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)。區(qū)域市場(chǎng)分析宏觀市場(chǎng)分析區(qū)域市場(chǎng)分析重點(diǎn)項(xiàng)目分析市場(chǎng)分析總部基地非中心BDA硅谷亮城MAX空港企業(yè)園海淀園豐臺(tái)園空港工業(yè)區(qū)我們選取了市場(chǎng)上幾個(gè)同類在售項(xiàng)目進(jìn)行相關(guān)分析亦莊經(jīng)濟(jì)區(qū)重點(diǎn)項(xiàng)目分析CBD優(yōu)惠政策空港工業(yè)區(qū)優(yōu)惠政策M(jìn)AX空港企業(yè)園“三減三免”政策和其他優(yōu)惠的政策硅谷亮城無非中心同時(shí)享受國家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)雙重優(yōu)惠政策BDA享受中關(guān)村科技園優(yōu)惠政策，企業(yè)經(jīng)營所得稅減按15稅率征收。高新技術(shù)企業(yè)自注冊(cè)日起，三年內(nèi)免征所得稅，第四至第六年減免按75的稅率征收所得稅。總部基地優(yōu)惠政策項(xiàng)目名稱重點(diǎn)項(xiàng)目分析總部基地，占地65公頃，總建筑面積106萬平方米，容積率約159，平均綠化率50左右，總投資約45億人民幣?？偛炕爻膳_發(fā)1000至5000平米獨(dú)體獨(dú)棟，約40000平方米五星級(jí)酒店、約40000平方米商業(yè)配套總部小公寓和幾十個(gè)200至500平方米不等的各種風(fēng)味餐廳等，將吸納約500家大型企業(yè)、約2000家中小型企業(yè)的總部入駐?？偛炕刂嘘P(guān)村科技園有史以來最大的中外合資單體項(xiàng)目，獨(dú)立產(chǎn)權(quán)企業(yè)可獨(dú)立冠名重點(diǎn)項(xiàng)目分析項(xiàng)目基礎(chǔ)信息以五星級(jí)酒店、總部小公寓、技術(shù)轉(zhuǎn)移中心等完善配套設(shè)施形成一個(gè)總部聚集、集辦公、研發(fā)、產(chǎn)業(yè)于一體的總部經(jīng)濟(jì)新區(qū)。與中關(guān)村、CBD、亦莊、金融街互利互補(bǔ)，共同構(gòu)筑北京大總部經(jīng)濟(jì)區(qū)整體定位北京目前已基本形成了總部經(jīng)濟(jì)的雛形，以中關(guān)村、CBD、亦莊、金融街為主形成了北京總部區(qū)，大量的跨國企業(yè)、國企、民企的入住成就了北京總部經(jīng)濟(jì)，而總部基地只是一個(gè)概念,一個(gè)寫字樓商業(yè)項(xiàng)目重點(diǎn)項(xiàng)目分析總部基地主要推廣手段盛大奠基開工儀式；各環(huán)線大型戶外廣告牌；借助經(jīng)濟(jì)類展覽活動(dòng)推廣項(xiàng)目；納入政府發(fā)展規(guī)劃，借助政府影響力推廣項(xiàng)目。2004年5月21日，全國人大常委會(huì)副委員長成思危在總部基地中國經(jīng)濟(jì)高峰會(huì)上發(fā)表演講2004年7月28日，北京市市委書記劉淇視察總部基地集中的推廣宣傳雖然使項(xiàng)目廣為人知,卻沒有達(dá)到應(yīng)有的效果重點(diǎn)項(xiàng)目分析總部基地8300銷售均價(jià)200311開盤日期總套數(shù)678843成交均價(jià)196銷售套數(shù)159容積率326總部基地項(xiàng)目名稱銷售情況雖然有政策的支持和強(qiáng)大的廣告宣傳,可銷售情況并不理想,銷售周期長主要原因在入園企業(yè)無限制，各類企業(yè)混雜一起，難以提升企業(yè)形象工業(yè)廠房立項(xiàng)，其機(jī)電設(shè)備難于與寫字樓相提并論，后期維護(hù)費(fèi)用較高配套設(shè)施不齊全，將影響企業(yè)的正常辦公。重點(diǎn)項(xiàng)目分析總部基地客戶實(shí)例部分簽約入駐企業(yè)如中華通信、中國鐵通、星瑪電梯、中國汽車技術(shù)研究中心、中牧股份、世紀(jì)衛(wèi)星、建龍鋼鐵、德龍控股、旭陽焦化、德國美克馬力北京公司、鹿王羊絨、中聯(lián)動(dòng)力、北京電力、振龍科技、財(cái)富時(shí)報(bào)等。區(qū)域的成熟發(fā)展、凡入駐總部基地的高新技術(shù)技術(shù)企業(yè)，符合條件的皆享受中關(guān)村科技園區(qū)優(yōu)惠政策成為吸引企業(yè)入住的主要原因重點(diǎn)項(xiàng)目分析總部基地BDA國際企業(yè)大道為花園式獨(dú)立企業(yè)建筑。位于經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)中軸路未來國際企業(yè)大道的端點(diǎn),是開發(fā)區(qū)核心位置的重要地段,構(gòu)成了區(qū)內(nèi)商務(wù)公建區(qū)和東部工業(yè)區(qū)的分界線。BDA國際企業(yè)大道II，總占地面積約54萬M，總建筑面積約19萬M。BDA國際企業(yè)大道II的16棟獨(dú)棟建筑，每棟718層的建筑單體和1個(gè)大型會(huì)所，錯(cuò)落有致地組成一個(gè)超級(jí)建筑集群；每34棟建筑單體圍合布局，共同組成了5個(gè)建筑組團(tuán)。BDA隨著亦莊新城的規(guī)劃實(shí)施和逐步建設(shè)，亦莊區(qū)域?qū)⒊蔀榇龠M(jìn)環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈快速崛起的強(qiáng)大引擎，位于此區(qū)域內(nèi)的BDA國際企業(yè)大道項(xiàng)目有著良好的外部環(huán)境支持重點(diǎn)項(xiàng)目分析項(xiàng)目基礎(chǔ)信息樓號(hào)總層數(shù)總建面196120255000373720495480596120674360796120896120915872010158280119612012954801396120147436015743601694840171511920181213320該項(xiàng)目是奠定低密度辦公類物業(yè)。項(xiàng)目每棟面積集中在37206120平方米之間整體定位從企業(yè)需求出發(fā)，定制極富獨(dú)立性、靈活性、生態(tài)性、標(biāo)志性、展示性的專屬價(jià)值空間。重點(diǎn)項(xiàng)目分析BDA主要推廣手段女企業(yè)家協(xié)會(huì)代表參觀BDA組織植樹節(jié)活動(dòng)業(yè)主大會(huì)組織業(yè)主活動(dòng)大型開盤活動(dòng)平面媒體廣告、網(wǎng)絡(luò)推廣推廣手段以活動(dòng)為主且類型豐富，起到豎立口碑的作用重點(diǎn)項(xiàng)目分析BDA銷售情況38上市套數(shù)8300銷售均價(jià)200311開盤日期604259成交均價(jià)32銷售套數(shù)077容積率BDA國際企業(yè)大道項(xiàng)目名稱依托近年發(fā)展風(fēng)頭強(qiáng)勢(shì)的亦莊開發(fā)區(qū),并沒有給它帶來應(yīng)有的銷售勁頭重點(diǎn)項(xiàng)目分析BDA客戶實(shí)例如中石化、資生堂、泰爾文特（西班牙）等，同時(shí)容納了白領(lǐng)中國、北京動(dòng)向體育發(fā)展有限公司、中國黃金集團(tuán)、北京士興鋼結(jié)構(gòu)有限公司企業(yè)類型囊括高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、能源產(chǎn)業(yè)、時(shí)尚產(chǎn)業(yè)等不同的產(chǎn)業(yè)類別。重點(diǎn)項(xiàng)目分析BDA非中心非中心總占地約39公頃，總建筑規(guī)模近45萬平方米，包括30萬平米5A寫字樓、10萬平方米會(huì)展中心、265萬平米超級(jí)會(huì)所、11萬平米酒店及酒店式公寓。集商務(wù)辦公、商業(yè)、酒店、展覽、休閑娛樂于一體的低層、低密度、花園式、生態(tài)化商務(wù)辦公園區(qū)重點(diǎn)項(xiàng)目分析項(xiàng)目基礎(chǔ)信息利用鋼結(jié)構(gòu)現(xiàn)代、靈活、新穎的特點(diǎn)和優(yōu)越的自然環(huán)境，突出表現(xiàn)空間與環(huán)境景觀相融合的優(yōu)勢(shì)，體現(xiàn)綠色，環(huán)保，生態(tài)，健康的主題風(fēng)格和群生態(tài)、個(gè)性化的主旨整體定位新型生態(tài)、個(gè)性化、智能化的商務(wù)辦公園區(qū)。重點(diǎn)項(xiàng)目分析非中心主要推廣手段平面媒體廣告；各環(huán)線大型戶外廣告牌和工地包裝；借助經(jīng)濟(jì)類展覽活動(dòng)推廣項(xiàng)目政府論壇05年9月22日“非中心”亮相中國房地產(chǎn)前景高峰會(huì)05年9月15日參加朝陽商務(wù)節(jié)借助政府力量，以論壇形式進(jìn)行高端炒作重點(diǎn)項(xiàng)目分析非中心客戶實(shí)例維維豆奶，同一首歌，北京睿驪通電子技術(shù)有限公司，部分設(shè)計(jì)公司和部分以前在CBD的國外公司客戶行業(yè)跨度大，行業(yè)分散重點(diǎn)項(xiàng)目分析非中心銷售情況8000銷售均價(jià)2005930開盤日期總套數(shù)776003成交均價(jià)52銷售套數(shù)09容積率150非中心項(xiàng)目名稱在無優(yōu)惠政策支持下，依托CBD的發(fā)展，走特色產(chǎn)品路線，借助政府論壇進(jìn)行高端推廣，銷售情況明顯不如同類項(xiàng)目重點(diǎn)項(xiàng)目分析非中心硅谷亮城硅谷亮城位于北京市海淀區(qū)上地入口處，項(xiàng)目占地101479M2，總建筑面積272605M2，其中包括19萬平方米獨(dú)棟商務(wù)辦公，1棟超過7萬平方米的商業(yè)中心。寫字樓底商建筑面積3萬平方米。硅谷亮城通過多個(gè)大型生態(tài)廣場(chǎng)將十余棟寫字樓有機(jī)地組織在一起，創(chuàng)造出多生態(tài)、多廣場(chǎng)型商務(wù)辦公形態(tài)。重點(diǎn)項(xiàng)目分析項(xiàng)目基礎(chǔ)信息整體定位在硅谷實(shí)現(xiàn)一個(gè)全新的中央公園辦公商務(wù)園。采用多棟獨(dú)立的建筑形式，可接受企業(yè)客戶自由定制，按使用要求靈活調(diào)整施工方案重點(diǎn)項(xiàng)目分析硅谷亮城主要推廣手段借助政府號(hào)召力開盤大型活動(dòng)報(bào)廣網(wǎng)絡(luò)海淀區(qū)委書記視察推廣手段多樣化，在項(xiàng)目所在區(qū)域成功奪勢(shì)重點(diǎn)項(xiàng)目分析硅谷亮城銷售情況9800銷售均價(jià)2006818開盤日期總套數(shù)704761成交均價(jià)152銷售套數(shù)19容積率456硅谷亮城項(xiàng)目名稱在開盤的幾個(gè)月達(dá)到強(qiáng)銷，在業(yè)內(nèi)引起強(qiáng)烈反響重點(diǎn)項(xiàng)目分析硅谷亮城客戶實(shí)例中國移動(dòng)北京公司、高力國際集團(tuán)（物業(yè)管理跨國集團(tuán)）、四方集團(tuán)（主營電氣工業(yè)設(shè)備）、平安信托投資有限責(zé)任公司（中國平安保險(xiǎn)（集團(tuán)）股份有限公司的控股子公司）、上地快捷假日酒店吸引國內(nèi)外眾多具規(guī)模的知名企業(yè)入主重點(diǎn)項(xiàng)目分析硅谷亮城MAX空港企業(yè)園MAX空港企業(yè)園，總建筑面積約35萬平方米。共分五期開發(fā)，其中一期為52萬平方米的酒店、商業(yè)、寫字樓，二至五期為企業(yè)獨(dú)棟二、三期企業(yè)獨(dú)棟由23個(gè)組團(tuán)（72個(gè)獨(dú)棟）組成，獨(dú)棟面積從8001600平方米。項(xiàng)目獨(dú)棟面積小，擁有7個(gè)下沉式花園，通過下沉式花園可直達(dá)車庫。重點(diǎn)項(xiàng)目分析項(xiàng)目基礎(chǔ)信息整體定位新國展MAX空港企業(yè)園首都國際機(jī)場(chǎng)為依托空港及新國展的企業(yè)服務(wù)臨近新國展和北京機(jī)場(chǎng)以及空港工業(yè)區(qū)給予的優(yōu)惠政策，成為其最大優(yōu)勢(shì)重點(diǎn)項(xiàng)目分析MAX空港企業(yè)園主要推廣手段目前僅有網(wǎng)絡(luò)推廣項(xiàng)目未開盤，處于蓄勢(shì)期，一期推出28個(gè)企業(yè)獨(dú)棟重點(diǎn)項(xiàng)目分析MAX空港企業(yè)園客戶情況客戶行業(yè)較分散，有電子軟件、廣告、國貿(mào)、展覽展示、物流等客戶多集中為依賴機(jī)場(chǎng)龐大物流系統(tǒng)支持或依賴新國展的展覽展示企業(yè)重點(diǎn)項(xiàng)目分析MAX空港企業(yè)園市場(chǎng)結(jié)論企業(yè)獨(dú)棟辦公型產(chǎn)品受北京整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展影響，正蓬勃發(fā)展。各項(xiàng)目依托區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，政策扶持優(yōu)勢(shì)明顯。各項(xiàng)目強(qiáng)調(diào)生態(tài)辦公的同時(shí)打造獨(dú)特的產(chǎn)品形象。通過結(jié)合區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展，打造項(xiàng)目自身產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)成為項(xiàng)目發(fā)展的關(guān)鍵。項(xiàng)目價(jià)值挖掘及定位項(xiàng)目價(jià)值挖掘及定位客戶定位項(xiàng)目價(jià)值挖掘規(guī)劃園林立面戶型注重集中景觀打造，獨(dú)特設(shè)計(jì)弧形綠化廣場(chǎng)，輔以坡地綠化景觀豐富了景觀空間的視覺效果。時(shí)尚、簡潔、明快的設(shè)計(jì)理念，由外而內(nèi)，由靜至動(dòng)的空間設(shè)計(jì)。商業(yè)、辦公、酒店綜合立面簡介、空間豐富，現(xiàn)代感和濃厚的文化色彩企業(yè)獨(dú)棟產(chǎn)品，獨(dú)立、空間功能豐富項(xiàng)目價(jià)值挖掘及定位跳出區(qū)域創(chuàng)造全新的營銷模式與價(jià)值體系藍(lán)海戰(zhàn)略項(xiàng)目價(jià)值挖掘及定位紅海戰(zhàn)略和藍(lán)海戰(zhàn)略比較紅海戰(zhàn)略藍(lán)海戰(zhàn)略競(jìng)爭(zhēng)于已有市場(chǎng)空間拓展非競(jìng)爭(zhēng)性市場(chǎng)空間規(guī)避競(jìng)爭(zhēng)創(chuàng)造并攫取新需求打破價(jià)值與成本之間的權(quán)衡取舍為同時(shí)追求差異化和低成本協(xié)調(diào)公司活動(dòng)的全套系統(tǒng)按差異化或低成本的戰(zhàn)略選擇協(xié)調(diào)公司活動(dòng)的全套系統(tǒng)爭(zhēng)奪現(xiàn)有需求參與競(jìng)爭(zhēng)在價(jià)值與成本之間的權(quán)衡取舍項(xiàng)目價(jià)值挖掘及定位東部產(chǎn)業(yè)帶新國展產(chǎn)業(yè)區(qū)中央別墅區(qū)臨空經(jīng)濟(jì)圈區(qū)域發(fā)展支撐寫字樓自然生態(tài)環(huán)境酒店商業(yè)生態(tài)、多物業(yè)類型并存的企業(yè)獨(dú)棟辦公特色空間項(xiàng)目價(jià)值挖掘項(xiàng)目價(jià)值挖掘及定位定位臨空經(jīng)濟(jì)圈以展覽及辦公為核心功能的生態(tài)辦公園區(qū)項(xiàng)目價(jià)值挖掘及定位項(xiàng)目價(jià)值挖掘及定位客戶定位需求維度產(chǎn)業(yè)維度空港物流及會(huì)展產(chǎn)業(yè)鏈區(qū)域內(nèi)外資產(chǎn)業(yè)鏈創(chuàng)意時(shí)尚類產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)自用企業(yè)形象展示需求企業(yè)常規(guī)化小規(guī)模會(huì)展需求企業(yè)辦公需求客戶定位產(chǎn)業(yè)類別企業(yè)需求價(jià)值延伸會(huì)展文化類產(chǎn)業(yè)創(chuàng)意時(shí)尚類產(chǎn)業(yè)區(qū)域內(nèi)外資或中型企業(yè)新型的生產(chǎn)資料與利潤增長點(diǎn)集中、私屬的企業(yè)展示/商務(wù)空間中小型會(huì)展交流活動(dòng)場(chǎng)所、文化展示、高端客戶交流與服務(wù)體驗(yàn)式賣場(chǎng)、高端客戶交流與服務(wù)、創(chuàng)作室企業(yè)客戶交往、企業(yè)辦公、公司內(nèi)部培訓(xùn)基地客戶定位客戶素描會(huì)展文化類產(chǎn)業(yè)北京盛世興文文化發(fā)展有限公司董事長鄭先生/福建人/32歲公司簡介文化藝術(shù)展覽交流、稀缺性藝術(shù)性投資鑒定咨詢及貿(mào)易。主營業(yè)務(wù)藝術(shù)品（名家字、畫象牙、寶石）現(xiàn)辦公地點(diǎn)金源燕莎MALL6層展覽活動(dòng)促進(jìn)人與自然和諧發(fā)展全國書畫優(yōu)秀作品展中國畫海洋繪畫藝術(shù)研討會(huì)武夷巖茶推廣商貿(mào)會(huì)，四川臥龍書畫筆會(huì)，福建名優(yōu)產(chǎn)品展銷會(huì)野生動(dòng)物保護(hù)展客戶定位辦公空間功能需求接待區(qū)畫廊商務(wù)茶社展覽大廳辦公區(qū)接待區(qū)畫廊商務(wù)茶社展覽大廳接待區(qū)金源燕莎MALL6層（200平米）畫廊金源燕莎MALL6層（300平米）展覽大廳金源燕莎MALL頂層露臺(tái)（1500平米）商務(wù)茶社金源燕莎MALL5層（150平米）辦公區(qū)金源燕莎MALL6層（350平米）辦公區(qū)客戶定位客戶深訪“您是否滿意現(xiàn)在的辦公場(chǎng)所，有沒有考慮近期購買辦公場(chǎng)所”“現(xiàn)在我辦公的地方你也看到了，雖然整體面積較大但分散很不方便，接待客戶時(shí)沒有形象感，要到處跑。對(duì)現(xiàn)在的辦公場(chǎng)所不是很滿意，只是暫時(shí)湊活一下；有打算買一個(gè)大點(diǎn)的辦公場(chǎng)所，能夠把我公司的辦公區(qū)、茶室、畫廊、展覽廳都放在一起，這樣工作比較方便”“您對(duì)所要買的辦公場(chǎng)所有什么要求”“首先要離機(jī)場(chǎng)近一些，我大量客戶都是外地的，經(jīng)常下了飛機(jī)在到我這里，會(huì)耽誤很長時(shí)間很麻煩，其次我們公司主要是做展覽展示，需要一個(gè)很好的形象和良好的環(huán)境。”（簡單介紹了一下本項(xiàng)目）“您會(huì)考慮在此置業(yè)嗎”“建筑比較有特點(diǎn)，如果性價(jià)比合適，我一定會(huì)考慮?！笨蛻舳ㄎ豢蛻羲孛鑴?chuàng)意時(shí)尚類產(chǎn)業(yè)薄濤制衣中國有限公司董事長薄濤/37歲主營業(yè)務(wù)服裝現(xiàn)辦公地點(diǎn)北京市順義區(qū)首都機(jī)場(chǎng)南側(cè)李天路號(hào)辦公空間功能需求接待區(qū)服裝展示區(qū)商務(wù)洽談區(qū)辦公區(qū)客戶定位客戶深訪“您是否考慮近期購買辦公場(chǎng)所”“有這方面考慮，現(xiàn)在公司規(guī)模比較大，客戶往來比較頻繁，感覺需要有一個(gè)專門用來展示我公司形象及服裝品牌的場(chǎng)所。”“您對(duì)所要買的辦公場(chǎng)所有什莫要求”“最好離我的廠房較近，能夠有獨(dú)立展示空間，出于對(duì)物流及客戶考慮需要離機(jī)場(chǎng)較近，同時(shí)還要有較高的形象和良好的辦公環(huán)境?！保ê唵谓榻B了一下本項(xiàng)目）“您會(huì)考慮在此置業(yè)嗎”“挺好的，離我的廠房很近，會(huì)考慮?！笨蛻舳ㄎ豢蛻羲孛杞ú馁Q(mào)易產(chǎn)業(yè)北京德潤隔斷墻材料有限公司董事長張先生/43歲主營業(yè)務(wù)高檔隔斷系列產(chǎn)品現(xiàn)辦公地點(diǎn)北京市朝陽區(qū)管莊辦公空間功能需求接待區(qū)產(chǎn)品展示區(qū)商務(wù)洽談區(qū)辦公區(qū)客戶定位客戶深訪“您是否考慮近期購買辦公場(chǎng)所”“有這方面考慮，我們公司需要有較大的地方進(jìn)行產(chǎn)品展示，以便于銷售，現(xiàn)在的辦公情況不是很理想。”“您對(duì)所要買的辦公場(chǎng)所有什莫要求”“首先一定符合我們公司的使用要求，能夠有較大的可展示我們產(chǎn)品的空間，在這我們的客戶分布在全國各地，最好辦公位置距離機(jī)場(chǎng)不能太遠(yuǎn)?！保ê唵谓榻B了一下本項(xiàng)目）“您會(huì)考慮在此置業(yè)嗎”“會(huì)考慮?！笨蛻舳ㄎ豢蛻舳ㄎ划a(chǎn)業(yè)分布會(huì)展產(chǎn)業(yè)鏈國貿(mào)展覽廳為核心的會(huì)展產(chǎn)業(yè)，展覽以房產(chǎn)、奢侈品、汽車類為主。創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)展覽為核心的會(huì)展產(chǎn)業(yè)，展覽以工藝品、字畫類為主。國際展覽中心為何新的會(huì)展產(chǎn)業(yè)，展覽以文化類為主。北京展覽館為核心的會(huì)展產(chǎn)業(yè)，展覽以電子、科技、生活類為主。北京展覽館國貿(mào)展覽廳國際展覽中心創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)展覽新國展區(qū)域客戶定位企業(yè)兆維集團(tuán)、雀巢、西門子、三星、飛利浦、摩托羅拉、愛立信、LG、松下、ABB、電子研究所、北京駿寶威汽車貿(mào)易有限公司、北京望京科園人工環(huán)境工程技術(shù)有限公司、愛諾信泰、科泰飛特、普爾斯馬特區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)鏈電子通信、高科技、文化創(chuàng)意、科技研發(fā)、物流貿(mào)易、生物工程客戶定位產(chǎn)業(yè)分布兆維集團(tuán)V雀巢西門子LGABB人工環(huán)境技術(shù)有限公司三星客戶定位5A級(jí)寫字樓標(biāo)準(zhǔn)生態(tài)辦公產(chǎn)品建議5A級(jí)寫字樓標(biāo)準(zhǔn)一、樓宇設(shè)備自動(dòng)化系統(tǒng)BA空調(diào)自控系統(tǒng)供排水自控系統(tǒng)變配電監(jiān)視系統(tǒng)電梯監(jiān)視系統(tǒng)二安全防范系統(tǒng)（SA）閉路監(jiān)視系統(tǒng)防盜報(bào)警系統(tǒng)停車場(chǎng)管理系統(tǒng)三通信自動(dòng)化系統(tǒng)（CA）綜合布線系統(tǒng)無線通信轉(zhuǎn)發(fā)系統(tǒng)四辦公自動(dòng)化系統(tǒng)（OA）以物業(yè)管理，公用信息服務(wù)，智能卡管理，商場(chǎng)管理為主的應(yīng)用軟件系統(tǒng)。五火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警和消防聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)（FA）設(shè)有智能類比功能的火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警及自動(dòng)滅火和消防聯(lián)動(dòng)控制。廣播音響系統(tǒng)銀行展示中心咖啡廳各國風(fēng)味餐廳員工餐廳郵局超市票務(wù)中心多功能廳商務(wù)環(huán)境5A級(jí)寫字樓標(biāo)準(zhǔn)商務(wù)配套生態(tài)辦公景觀小品內(nèi)部綠化空間集中綠化空間銷售及項(xiàng)目推廣措施可售資源銷售定價(jià)原則和方法銷售目標(biāo)分階段銷售及推廣措施整體價(jià)格策略可售資源83388地上總建面16125商業(yè)建筑面積59271辦公建筑面積19099地下室建面7992酒店建筑面積102887總建筑面積數(shù)值（平米）項(xiàng)目D1D2E1E2E4E3E6E5F1F3F2整體規(guī)劃中，F(xiàn)組規(guī)模較大本項(xiàng)目的戶型層數(shù)以5層占絕大多數(shù)景觀豐富，交通便捷是D、E、F的優(yōu)勢(shì)可售資源棟號(hào)可售總面積（）建筑高度M層數(shù)23418018004E12202018005E22202018005E32202018005E42202018005E52202018005E62202018005F159610地上4966018005地下9950F259610地上4966018005地下9950F359810地上4966018005地下10150合計(jì)379511800可售資源銷售及項(xiàng)目推廣措施可售資源銷售定價(jià)原則和方法銷售目標(biāo)分階段銷售及推廣措施整體價(jià)格策略目的充分考慮工程進(jìn)度，達(dá)到價(jià)格均衡、合理，帶動(dòng)銷售速度的同時(shí)實(shí)現(xiàn)利潤最大化。產(chǎn)品特性充分的考慮到項(xiàng)目位置、交通條件、產(chǎn)品優(yōu)劣勢(shì)、景觀條件、周邊環(huán)境、配套設(shè)施、工程進(jìn)度、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目對(duì)比、開發(fā)商品牌優(yōu)勢(shì)等各項(xiàng)綜合因素制定基準(zhǔn)價(jià)格。市場(chǎng)需求根據(jù)區(qū)域預(yù)期的市場(chǎng)漲幅制定價(jià)格定價(jià)原則銷售定價(jià)原則和方法通過對(duì)代表性項(xiàng)目的綜合評(píng)定得出本項(xiàng)目的市場(chǎng)主流產(chǎn)品均價(jià)為80009000元/平方米本項(xiàng)目開盤銷售均價(jià)950010000元/平方米銷售均價(jià)銷售及項(xiàng)目推廣措施可售資源銷售定價(jià)原則和方法銷售目標(biāo)分階段銷售及推廣措施整體價(jià)格策略一期銷售總目標(biāo)2007年10月2008年5月36億元本項(xiàng)目D、E、F組實(shí)現(xiàn)36億元的銷售任務(wù)銷售目標(biāo)二期房源分析二期共計(jì)10棟樓，建筑面積24325。計(jì)劃2008年3月開始為二期的銷售做預(yù)熱準(zhǔn)備工作棟號(hào)可售總面積（）建筑高度M層數(shù)B117960184B117960184B317960184B417960184B517960184C130690185C230690185C330690185C430690185C530690185合計(jì)2432518可售資源二期銷售總目標(biāo)2008年6月2008年10月27億元本項(xiàng)目B、C組實(shí)現(xiàn)27億元的銷售任務(wù)銷售目標(biāo)二期開盤銷售均價(jià)1100011500元/平方米銷售及項(xiàng)目推廣措施可售資源銷售定價(jià)原則和方法銷售目標(biāo)分階段銷售及推廣措施整體價(jià)格策略第一階段積累蓄勢(shì)期（0769月），項(xiàng)目前期推廣，充分利用偉業(yè)資源積累客戶第二階段開盤期（0710月），迅速熱銷，完成5700萬的銷售任務(wù)第三階段強(qiáng)銷期（0711083月）強(qiáng)勢(shì)熱銷，完成近21億銷售任務(wù)第四階段收尾期（0845月）快速收官，完成9500千萬銷售任務(wù)銷售分步目標(biāo)銷售階段劃分銷售期7個(gè)月，快速完成銷售任務(wù)銷售階段劃分開盤熱銷引起關(guān)注07年69月07年10月展開前期推廣為項(xiàng)目預(yù)熱，充分利用偉業(yè)資源挖掘客源，為開盤即熱銷奠定堅(jiān)實(shí)的客戶積累資源。07110803前期預(yù)熱積累客戶持續(xù)熱銷，價(jià)格調(diào)整前期客戶資源造就開盤即熱銷的勢(shì)頭，同時(shí)也吸引更多目標(biāo)客戶關(guān)注。推出一定獎(jiǎng)勵(lì)政策，激勵(lì)客戶簽約的積極性。銷售價(jià)格上調(diào)，推出靈活優(yōu)惠政策促進(jìn)客戶積極性，鞏固項(xiàng)目形象。08年45月快速簽約余房順利收尾樹立品牌知名度，為二期積攢客戶快速收官銷售期7個(gè)月，快速完成銷售任務(wù)二期銷售階段劃分二期熱銷價(jià)格調(diào)整08年35月08年68月銷售一期余房，并為二期的銷售進(jìn)行預(yù)熱，樹立項(xiàng)目口碑，為二期積累客戶資源。08年910月前期預(yù)熱積累客戶二期開盤加上項(xiàng)目的良好市場(chǎng)形象，形成熱銷勢(shì)頭。繼續(xù)推出優(yōu)惠政策，促進(jìn)簽約。熱銷持續(xù)，進(jìn)行價(jià)格調(diào)整?？焖黉N售余房，順利收尾?？焖偈展僖黄阡N售期7個(gè)月累計(jì)完成36億元一期銷售階段劃分開盤熱銷期強(qiáng)銷期前期推廣預(yù)熱07年6月9月07年10月0711月083月積累客戶收尾期08年45月成交面積銷售額銷售進(jìn)度5700萬元6000平米16209億元22000平米729500萬元10000平米100分階段銷售及推廣措施二期銷售期5個(gè)月完成27億元開盤熱銷期收尾期一期余房二期預(yù)熱08年3月5月08年68月積累客戶08年910月成交面積銷售額銷售進(jìn)度2億元18000平米757700萬元7000平米25預(yù)熱階段廣泛客戶積累，擴(kuò)大客戶原始量時(shí)間節(jié)點(diǎn)2007年69月動(dòng)作前期推廣造勢(shì)，充分利用偉業(yè)資源目標(biāo)積累有效購買客戶4個(gè)月，為10月開盤預(yù)熱造勢(shì)。銷售策略分階段銷售及推廣措施項(xiàng)目開盤時(shí)間初步定于07年10月依據(jù)工程進(jìn)度，預(yù)計(jì)07年9月項(xiàng)目售樓處投入使用07年6月成立項(xiàng)目組，增加室內(nèi)售樓處，創(chuàng)造蓄客條件，進(jìn)行前期客戶積累。分階段銷售及推廣措施076079預(yù)熱階段計(jì)劃實(shí)施流程客戶保養(yǎng)客戶篩選促成簽約客戶積累07年6月初7月上旬時(shí)間分階段銷售及推廣措施076079預(yù)熱階段計(jì)劃實(shí)施流程客戶積累客戶篩選促成簽約客戶保養(yǎng)07年7月上旬8月初時(shí)間分階段銷售及推廣措施076079預(yù)熱階段計(jì)劃實(shí)施流程客戶積累客戶保養(yǎng)促成簽約客戶篩選07年8月上旬9月上旬時(shí)間客戶濃縮，準(zhǔn)成交客戶浮現(xiàn)分階段銷售及推廣措施076079預(yù)熱階段計(jì)劃實(shí)施流程客戶積累客戶保養(yǎng)客戶篩選促成簽約07年月9中旬時(shí)間積累大量有效客戶，10月開盤分階段銷售及推廣措施076079預(yù)熱階段076079預(yù)熱階段“合縱”主題活動(dòng)“企業(yè)獨(dú)棟辦公論壇”分階段銷售及推廣措施活動(dòng)目的合縱北京市“企業(yè)獨(dú)棟辦公”項(xiàng)目，共同打造市場(chǎng)熱點(diǎn)、共同造勢(shì)。通過活動(dòng)突出本項(xiàng)目在北京“企業(yè)獨(dú)棟”產(chǎn)品的獨(dú)特產(chǎn)品形式，告知社會(huì)本項(xiàng)目乃充分挖掘企業(yè)獨(dú)棟辦公需求而打造的高品質(zhì)獨(dú)棟生態(tài)辦公產(chǎn)品。擴(kuò)大本項(xiàng)目產(chǎn)品的市場(chǎng)影響。媒體配合論壇、報(bào)紙、雜志媒介，網(wǎng)絡(luò)，進(jìn)行炒作，著重描述項(xiàng)目的品質(zhì)、形象及建工地產(chǎn)的品牌。軟文炒作076079預(yù)熱階段北京青年報(bào)全偉（資深記者）精品購物指南高翔（地產(chǎn)主編）北京商報(bào)朱曉丹（地產(chǎn)主編）財(cái)經(jīng)時(shí)報(bào)劉炎（運(yùn)營總監(jiān)）新京報(bào)張學(xué)東（資深記者）華夏時(shí)報(bào)鄒玉瑞（地產(chǎn)主編）參考消息張亦樊主任中國房地產(chǎn)報(bào)肖萌（總經(jīng)理）新浪網(wǎng)楊煦（主編）焦點(diǎn)網(wǎng)鄒良東（主編搜房網(wǎng)董宛（主編）萬信網(wǎng)毛韻（運(yùn)營總監(jiān)）新地產(chǎn)唐亮（主編）好家地產(chǎn)曹小樂（主編）紅地產(chǎn)耿燕（出品人）安家劉文斌（出品人）樓市蔡鴻巖（出品人）藍(lán)籌地產(chǎn)劉春生（出品人）時(shí)尚家居置業(yè)張娜（資深記者）時(shí)間節(jié)點(diǎn)2007年10月銷售動(dòng)作本期打開D、E、F組共計(jì)11棟充分發(fā)展渠道客戶，吸引市場(chǎng)客戶。推出獎(jiǎng)勵(lì)政策，激勵(lì)客戶。開盤階段前期積累客戶開盤即熱銷，成功奪勢(shì)分階段銷售及推廣措施0710開盤階段分階段銷售及推廣措施0710開盤階段“連橫”主題活動(dòng)“臨空經(jīng)濟(jì)論壇”活動(dòng)目的“連橫”臨空經(jīng)濟(jì)圈區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目，通過對(duì)區(qū)域的未來發(fā)展及產(chǎn)業(yè)發(fā)展論壇，打造區(qū)域影響力。通過活動(dòng)突出本項(xiàng)目在臨空經(jīng)濟(jì)圈的獨(dú)特區(qū)域價(jià)值。擴(kuò)大本項(xiàng)目產(chǎn)品的市場(chǎng)影響。媒體配合論壇、報(bào)紙、雜志媒介，網(wǎng)絡(luò)，進(jìn)行炒作，著重描述項(xiàng)目的品質(zhì)、形象及建工地產(chǎn)的品牌。時(shí)間節(jié)點(diǎn)2007年1112月銷售動(dòng)作在熱銷勢(shì)頭下，借勢(shì)提價(jià)充分保養(yǎng)客戶，為新簽約客戶推出新的優(yōu)惠措施順利簽約快速收尾強(qiáng)銷階段完成銷售任務(wù)分階段銷售及推廣措施07110712強(qiáng)銷階段分階段銷售及推廣措施07110712強(qiáng)銷階段活動(dòng)目的通過“臨空經(jīng)濟(jì)帶發(fā)展展覽”“高檔服裝展”“企業(yè)辦公及形象展示空間設(shè)計(jì)展覽”等主題展覽活動(dòng)，針對(duì)本項(xiàng)目企業(yè)客戶進(jìn)行活動(dòng)。通過活動(dòng)突出本項(xiàng)目在臨空經(jīng)濟(jì)圈的獨(dú)特區(qū)域價(jià)值。充分展示本項(xiàng)目的產(chǎn)品設(shè)計(jì)上的功能特性。促進(jìn)銷售及項(xiàng)目品牌持續(xù)影響力媒體配合論壇、報(bào)紙、雜志媒介，網(wǎng)絡(luò)，進(jìn)行炒作，著重描述項(xiàng)目的品質(zhì)、形象及建工地產(chǎn)的品牌。主題活動(dòng)“企業(yè)功能化辦公論壇”分階段銷售及推廣措施07110712強(qiáng)銷階段媒體作用通過DM/百度精準(zhǔn)營銷的準(zhǔn)確定位，促成銷售。制造在企業(yè)客群中的持續(xù)影響力DM/百度精準(zhǔn)營銷銷售及項(xiàng)目推廣措施可售資源銷售定價(jià)原則和方法銷售目標(biāo)分階段銷售及推廣措施整體價(jià)格策略棟號(hào)可售總面積（）均價(jià)總價(jià)D134180980033496400D234180980033496400E122020965021249300E222020965021249300E322020945020808900E422020945020808900E522020965021249300E622020965021249300F159610地上49660960057225600地下9950F259610地上49660960057225600地下9950F359810地上49660940056033400地下10150總計(jì)379319599364280400定價(jià)策略一期開盤價(jià)格定制整體價(jià)格策略63600整盤回款額636000整盤銷售額37931整盤銷售面積636007700200009500207005700回款額（萬元）636007700200009500207005700銷售額（萬元）21棟70001800010000220006000銷售面積M2階段銷售情況收尾期開盤強(qiáng)銷期一期收尾二期預(yù)熱強(qiáng)銷期開盤期蓄勢(shì)期營份階段08910月0868月0835月071108207年10月0769月月份合計(jì)二期一期銷售國軒國際研發(fā)中I心項(xiàng)目銷售回款表銷售保障措施公司簡介團(tuán)隊(duì)組建偉業(yè)房地產(chǎn)綜合服務(wù)模式的開拓者偉業(yè)顧問成立于一九九四年，是中國最早的房地產(chǎn)綜合服務(wù)機(jī)構(gòu)之一。經(jīng)過10余年的實(shí)踐與發(fā)展，現(xiàn)已成長為集房地產(chǎn)投資顧問、營銷代理、商業(yè)策劃、資產(chǎn)管理及二手物業(yè)代理服務(wù)為一體的，中國最具規(guī)模的房地產(chǎn)綜合服務(wù)機(jī)構(gòu)?？蛻粽J(rèn)可的服務(wù)商品牌完全、真實(shí)的市場(chǎng)與客戶的資料和信息通道最新的客戶需求和產(chǎn)品利益點(diǎn)一、公司簡介偉業(yè)顧問組織架構(gòu)圖偉業(yè)控股公司市場(chǎng)研究中心投資顧問公司偉業(yè)北京公司我愛我家房地金融事業(yè)部商業(yè)顧問公司營銷策劃部招商部營銷部商業(yè)管理部策劃部銷售管理部營銷二部營銷五部營銷四部營銷一部客戶服務(wù)部市場(chǎng)拓展部市場(chǎng)發(fā)展中心運(yùn)營管理中心人力資源中心資產(chǎn)管理公司顧問項(xiàng)目部建筑策劃部市場(chǎng)拓展部偉業(yè)外地分公司財(cái)務(wù)中心沈陽分公司山東分公司天津分公司大連分公司上海分公司武漢分公司數(shù)字偉業(yè)榮譽(yù)2004年“中國房地產(chǎn)策劃代理百強(qiáng)企業(yè)華北區(qū)第一名”2005年“中國房地產(chǎn)策劃代理百強(qiáng)企業(yè)華北區(qū)第一名”，“2005中國房地產(chǎn)代理顧問行品牌價(jià)值”第三名，品牌價(jià)值331億元。2006年“2006中國房地產(chǎn)最佳綜合服務(wù)品牌”，“中國房地產(chǎn)策劃代理百強(qiáng)企業(yè)華北區(qū)第一名”“2006中國房地產(chǎn)代理顧問行品牌價(jià)值”第一名，品牌價(jià)值565億元。數(shù)字偉業(yè)業(yè)績1002030405060709495969798990001020304051994年1999年穩(wěn)步上升2000年業(yè)績大幅提升2001年2003年戰(zhàn)略調(diào)整2004年2006年業(yè)績迅速增長908006偉業(yè)營銷公司歷年銷售業(yè)績?cè)谶^去十二年中，九年獲得京城房地產(chǎn)銷售代理第一名。2006年銷售代理額達(dá)90億元獲北京金牌地產(chǎn)代理第一名1996至2006年連續(xù)多年名列京城房地產(chǎn)住宅代理銷售第一名。每年市場(chǎng)占有率達(dá)15以上。歷年累計(jì)營銷代理額逾400億數(shù)字偉業(yè)行業(yè)領(lǐng)袖偉業(yè)的服務(wù)經(jīng)驗(yàn)偉業(yè)特色五位一體統(tǒng)一協(xié)作不僅使偉業(yè)顧問成為全國房地產(chǎn)界屈指可數(shù)的綜合服務(wù)商同時(shí)更創(chuàng)造出112的服務(wù)效能偉業(yè)顧問不斷在實(shí)戰(zhàn)中超越以一條全鏈條式的綜合體系為開發(fā)商提供更加全面的、更具前瞻性與實(shí)效性的優(yōu)質(zhì)服務(wù)豐富的公司內(nèi)外部資源，完整無損的配合，實(shí)現(xiàn)綜合作用最大化。偉業(yè)全方位服務(wù)體系營銷代理商業(yè)顧問資產(chǎn)管理我愛我家投資顧問雜志媒體網(wǎng)絡(luò)及廣播媒體報(bào)刊媒體媒體資源多年積累了良好的合作伙伴關(guān)系瑞辰國際中心位于朝陽區(qū)長虹橋東200米路北的“公園辦公”休閑商務(wù)綜合體?？偨ㄖ娣e67萬平方米，現(xiàn)均價(jià)18000元/；偉業(yè)提供投資顧問、營銷策劃及獨(dú)家銷售代理服務(wù)。偉業(yè)貢獻(xiàn)A、準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位、產(chǎn)品定位，塑造出明顯差異化產(chǎn)品，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出；B、對(duì)大勢(shì)的準(zhǔn)確判斷、對(duì)客戶的精準(zhǔn)定