國軒國際研發(fā)中心工業(yè)園區(qū)項目定位策劃報告_[全文]

目錄市場分析項目價值挖掘及定位產品建議銷售及項目推廣措施銷售保障措施宏觀市場分析區(qū)域市場分析重點項目分析市場分析北京市產業(yè)布局規(guī)劃北京市產業(yè)布局規(guī)劃方向明確，新興產業(yè)蓬勃發(fā)展產業(yè)發(fā)展多樣化導致對物業(yè)發(fā)展需求多樣化。宏觀市場分析北京文化創(chuàng)意產業(yè)聚集區(qū)示意圖由于政策扶持，北京各區(qū)縣均大力發(fā)展文化創(chuàng)意產業(yè)，且布局明確但現(xiàn)階段，北京文化創(chuàng)意產業(yè)企業(yè)承受租金能力相比仍然較弱。宏觀市場分析從“一區(qū)五園”到“一區(qū)七園”政府政策傾斜性引導新興高科技產業(yè)園區(qū)規(guī)?；l(fā)展，且分布相對集中、規(guī)范。宏觀市場分析政府規(guī)劃的創(chuàng)意產業(yè)基地或者園區(qū)對企業(yè)至關重要的一點是，入住企業(yè)能夠獲得政府的產業(yè)扶持和實實在在的稅收、人事、補貼、貸款等多方面優(yōu)惠政策，而對于中國目前發(fā)展得并不成熟的各產業(yè)鏈上的企業(yè)來說，這對于企業(yè)生存、發(fā)展非常關鍵而具有實際意義。宏觀市場分析宏觀市場分析區(qū)域市場分析重點項目分析市場分析區(qū)域產業(yè)發(fā)展之望京產業(yè)帶望京已逐漸形成由跨國公司總部及研發(fā)中心的“巨頭經濟”帶動的以“電子信息”為核心的高科技產業(yè)鏈條，區(qū)域商務辦公氛圍經過十余年的市場培育已日漸成熟。區(qū)域市場分析區(qū)域產業(yè)發(fā)展之臨空經濟圈首都臨空經濟區(qū)目前已規(guī)劃5個經濟功能區(qū)域，規(guī)劃面積達到2738平方公里，累計開發(fā)建設面積達到155平方公里首都臨空經濟從無到有、由小變大，臨空產業(yè)規(guī)模不斷擴大，國際化特征充分彰顯，國際化運行機制日益成熟,已成為北京市重要的經濟特征之一，在北京市未來經濟發(fā)展中將具有更加舉足輕重的戰(zhàn)略地位。區(qū)域市場分析區(qū)域產業(yè)發(fā)展之新國展新國展地址位于順義“空港城”南側的公建商務區(qū)內。規(guī)劃總用地面積為1555公頃，其中展館部分將達到20萬平方米,還設計了總面積17萬平方米的配套設施新國展的全面投入使用，帶動整個天竺開發(fā)區(qū)也就是國展新區(qū)的的整體經濟發(fā)展。這里將成為亞洲最大的展覽中心，進一步促進了區(qū)域價值的提升。區(qū)域市場分析區(qū)域發(fā)展之中央別墅區(qū)中央別墅區(qū)作為京城最宜居的區(qū)域，不僅有低密度和北京難得的水域環(huán)境，同時社會氛圍單純，已經有了和諧的交通、人群和教育等居住環(huán)境。區(qū)域市場分析中央別墅區(qū)望京商圈臨空經濟圈新國展區(qū)域整體產業(yè)發(fā)展趨勢總體情況，區(qū)域正蓬勃發(fā)展，且充滿活力。商務氛圍會體現(xiàn)濃厚的國際化特征，國際化特色的商務辦公空間將是區(qū)域未來商業(yè)發(fā)展的趨勢。區(qū)域市場分析宏觀市場分析區(qū)域市場分析重點項目分析市場分析總部基地非中心BDA硅谷亮城MAX空港企業(yè)園海淀園豐臺園空港工業(yè)區(qū)我們選取了市場上幾個同類在售項目進行相關分析亦莊經濟區(qū)重點項目分析CBD優(yōu)惠政策空港工業(yè)區(qū)優(yōu)惠政策MAX空港企業(yè)園“三減三免”政策和其他優(yōu)惠的政策硅谷亮城無非中心同時享受國家級經濟技術開發(fā)區(qū)和國家高新技術產業(yè)園區(qū)雙重優(yōu)惠政策BDA享受中關村科技園優(yōu)惠政策，企業(yè)經營所得稅減按15稅率征收。高新技術企業(yè)自注冊日起，三年內免征所得稅，第四至第六年減免按75的稅率征收所得稅?？偛炕貎?yōu)惠政策項目名稱重點項目分析總部基地，占地65公頃，總建筑面積106萬平方米，容積率約159，平均綠化率50左右，總投資約45億人民幣?？偛炕爻膳_發(fā)1000至5000平米獨體獨棟，約40000平方米五星級酒店、約40000平方米商業(yè)配套總部小公寓和幾十個200至500平方米不等的各種風味餐廳等，將吸納約500家大型企業(yè)、約2000家中小型企業(yè)的總部入駐?？偛炕刂嘘P村科技園有史以來最大的中外合資單體項目，獨立產權企業(yè)可獨立冠名重點項目分析項目基礎信息以五星級酒店、總部小公寓、技術轉移中心等完善配套設施形成一個總部聚集、集辦公、研發(fā)、產業(yè)于一體的總部經濟新區(qū)。與中關村、CBD、亦莊、金融街互利互補，共同構筑北京大總部經濟區(qū)整體定位北京目前已基本形成了總部經濟的雛形，以中關村、CBD、亦莊、金融街為主形成了北京總部區(qū)，大量的跨國企業(yè)、國企、民企的入住成就了北京總部經濟，而總部基地只是一個概念,一個寫字樓商業(yè)項目重點項目分析總部基地主要推廣手段盛大奠基開工儀式；各環(huán)線大型戶外廣告牌；借助經濟類展覽活動推廣項目；納入政府發(fā)展規(guī)劃，借助政府影響力推廣項目。2004年5月21日，全國人大常委會副委員長成思危在總部基地中國經濟高峰會上發(fā)表演講2004年7月28日，北京市市委書記劉淇視察總部基地集中的推廣宣傳雖然使項目廣為人知,卻沒有達到應有的效果重點項目分析總部基地8300銷售均價200311開盤日期總套數(shù)678843成交均價196銷售套數(shù)159容積率326總部基地項目名稱銷售情況雖然有政策的支持和強大的廣告宣傳,可銷售情況并不理想,銷售周期長主要原因在入園企業(yè)無限制，各類企業(yè)混雜一起，難以提升企業(yè)形象工業(yè)廠房立項，其機電設備難于與寫字樓相提并論，后期維護費用較高配套設施不齊全，將影響企業(yè)的正常辦公。重點項目分析總部基地客戶實例部分簽約入駐企業(yè)如中華通信、中國鐵通、星瑪電梯、中國汽車技術研究中心、中牧股份、世紀衛(wèi)星、建龍鋼鐵、德龍控股、旭陽焦化、德國美克馬力北京公司、鹿王羊絨、中聯(lián)動力、北京電力、振龍科技、財富時報等。區(qū)域的成熟發(fā)展、凡入駐總部基地的高新技術技術企業(yè)，符合條件的皆享受中關村科技園區(qū)優(yōu)惠政策成為吸引企業(yè)入住的主要原因重點項目分析總部基地BDA國際企業(yè)大道為花園式獨立企業(yè)建筑。位于經濟開發(fā)區(qū)中軸路未來國際企業(yè)大道的端點,是開發(fā)區(qū)核心位置的重要地段,構成了區(qū)內商務公建區(qū)和東部工業(yè)區(qū)的分界線。BDA國際企業(yè)大道II，總占地面積約54萬M，總建筑面積約19萬M。BDA國際企業(yè)大道II的16棟獨棟建筑，每棟718層的建筑單體和1個大型會所，錯落有致地組成一個超級建筑集群；每34棟建筑單體圍合布局，共同組成了5個建筑組團。BDA隨著亦莊新城的規(guī)劃實施和逐步建設，亦莊區(qū)域將成為促進環(huán)渤海經濟圈快速崛起的強大引擎，位于此區(qū)域內的BDA國際企業(yè)大道項目有著良好的外部環(huán)境支持重點項目分析項目基礎信息樓號總層數(shù)總建面196120255000373720495480596120674360796120896120915872010158280119612012954801396120147436015743601694840171511920181213320該項目是奠定低密度辦公類物業(yè)。項目每棟面積集中在37206120平方米之間整體定位從企業(yè)需求出發(fā)，定制極富獨立性、靈活性、生態(tài)性、標志性、展示性的專屬價值空間。重點項目分析BDA主要推廣手段女企業(yè)家協(xié)會代表參觀BDA組織植樹節(jié)活動業(yè)主大會組織業(yè)主活動大型開盤活動平面媒體廣告、網絡推廣推廣手段以活動為主且類型豐富，起到豎立口碑的作用重點項目分析BDA銷售情況38上市套數(shù)8300銷售均價200311開盤日期604259成交均價32銷售套數(shù)077容積率BDA國際企業(yè)大道項目名稱依托近年發(fā)展風頭強勢的亦莊開發(fā)區(qū),并沒有給它帶來應有的銷售勁頭重點項目分析BDA客戶實例如中石化、資生堂、泰爾文特（西班牙）等，同時容納了白領中國、北京動向體育發(fā)展有限公司、中國黃金集團、北京士興鋼結構有限公司企業(yè)類型囊括高新技術產業(yè)、能源產業(yè)、時尚產業(yè)等不同的產業(yè)類別。重點項目分析BDA非中心非中心總占地約39公頃，總建筑規(guī)模近45萬平方米，包括30萬平米5A寫字樓、10萬平方米會展中心、265萬平米超級會所、11萬平米酒店及酒店式公寓。集商務辦公、商業(yè)、酒店、展覽、休閑娛樂于一體的低層、低密度、花園式、生態(tài)化商務辦公園區(qū)重點項目分析項目基礎信息利用鋼結構現(xiàn)代、靈活、新穎的特點和優(yōu)越的自然環(huán)境，突出表現(xiàn)空間與環(huán)境景觀相融合的優(yōu)勢，體現(xiàn)綠色，環(huán)保，生態(tài)，健康的主題風格和群生態(tài)、個性化的主旨整體定位新型生態(tài)、個性化、智能化的商務辦公園區(qū)。重點項目分析非中心主要推廣手段平面媒體廣告；各環(huán)線大型戶外廣告牌和工地包裝；借助經濟類展覽活動推廣項目政府論壇05年9月22日“非中心”亮相中國房地產前景高峰會05年9月15日參加朝陽商務節(jié)借助政府力量，以論壇形式進行高端炒作重點項目分析非中心客戶實例維維豆奶，同一首歌，北京睿驪通電子技術有限公司，部分設計公司和部分以前在CBD的國外公司客戶行業(yè)跨度大，行業(yè)分散重點項目分析非中心銷售情況8000銷售均價2005930開盤日期總套數(shù)776003成交均價52銷售套數(shù)09容積率150非中心項目名稱在無優(yōu)惠政策支持下，依托CBD的發(fā)展，走特色產品路線，借助政府論壇進行高端推廣，銷售情況明顯不如同類項目重點項目分析非中心硅谷亮城硅谷亮城位于北京市海淀區(qū)上地入口處，項目占地101479M2，總建筑面積272605M2，其中包括19萬平方米獨棟商務辦公，1棟超過7萬平方米的商業(yè)中心。寫字樓底商建筑面積3萬平方米。硅谷亮城通過多個大型生態(tài)廣場將十余棟寫字樓有機地組織在一起，創(chuàng)造出多生態(tài)、多廣場型商務辦公形態(tài)。重點項目分析項目基礎信息整體定位在硅谷實現(xiàn)一個全新的中央公園辦公商務園。采用多棟獨立的建筑形式，可接受企業(yè)客戶自由定制，按使用要求靈活調整施工方案重點項目分析硅谷亮城主要推廣手段借助政府號召力開盤大型活動報廣網絡海淀區(qū)委書記視察推廣手段多樣化，在項目所在區(qū)域成功奪勢重點項目分析硅谷亮城銷售情況9800銷售均價2006818開盤日期總套數(shù)704761成交均價152銷售套數(shù)19容積率456硅谷亮城項目名稱在開盤的幾個月達到強銷，在業(yè)內引起強烈反響重點項目分析硅谷亮城客戶實例中國移動北京公司、高力國際集團（物業(yè)管理跨國集團）、四方集團（主營電氣工業(yè)設備）、平安信托投資有限責任公司（中國平安保險（集團）股份有限公司的控股子公司）、上地快捷假日酒店吸引國內外眾多具規(guī)模的知名企業(yè)入主重點項目分析硅谷亮城MAX空港企業(yè)園MAX空港企業(yè)園，總建筑面積約35萬平方米。共分五期開發(fā)，其中一期為52萬平方米的酒店、商業(yè)、寫字樓，二至五期為企業(yè)獨棟二、三期企業(yè)獨棟由23個組團（72個獨棟）組成，獨棟面積從8001600平方米。項目獨棟面積小，擁有7個下沉式花園，通過下沉式花園可直達車庫。重點項目分析項目基礎信息整體定位新國展MAX空港企業(yè)園首都國際機場為依托空港及新國展的企業(yè)服務臨近新國展和北京機場以及空港工業(yè)區(qū)給予的優(yōu)惠政策，成為其最大優(yōu)勢重點項目分析MAX空港企業(yè)園主要推廣手段目前僅有網絡推廣項目未開盤，處于蓄勢期，一期推出28個企業(yè)獨棟重點項目分析MAX空港企業(yè)園客戶情況客戶行業(yè)較分散，有電子軟件、廣告、國貿、展覽展示、物流等客戶多集中為依賴機場龐大物流系統(tǒng)支持或依賴新國展的展覽展示企業(yè)重點項目分析MAX空港企業(yè)園市場結論企業(yè)獨棟辦公型產品受北京整體經濟發(fā)展影響，正蓬勃發(fā)展。各項目依托區(qū)域經濟發(fā)展，政策扶持優(yōu)勢明顯。各項目強調生態(tài)辦公的同時打造獨特的產品形象。通過結合區(qū)域產業(yè)發(fā)展，打造項目自身產品優(yōu)勢成為項目發(fā)展的關鍵。項目價值挖掘及定位項目價值挖掘及定位客戶定位項目價值挖掘規(guī)劃園林立面戶型注重集中景觀打造，獨特設計弧形綠化廣場，輔以坡地綠化景觀豐富了景觀空間的視覺效果。時尚、簡潔、明快的設計理念，由外而內，由靜至動的空間設計。商業(yè)、辦公、酒店綜合立面簡介、空間豐富，現(xiàn)代感和濃厚的文化色彩企業(yè)獨棟產品，獨立、空間功能豐富項目價值挖掘及定位跳出區(qū)域創(chuàng)造全新的營銷模式與價值體系藍海戰(zhàn)略項目價值挖掘及定位紅海戰(zhàn)略和藍海戰(zhàn)略比較紅海戰(zhàn)略藍海戰(zhàn)略競爭于已有市場空間拓展非競爭性市場空間規(guī)避競爭創(chuàng)造并攫取新需求打破價值與成本之間的權衡取舍為同時追求差異化和低成本協(xié)調公司活動的全套系統(tǒng)按差異化或低成本的戰(zhàn)略選擇協(xié)調公司活動的全套系統(tǒng)爭奪現(xiàn)有需求參與競爭在價值與成本之間的權衡取舍項目價值挖掘及定位東部產業(yè)帶新國展產業(yè)區(qū)中央別墅區(qū)臨空經濟圈區(qū)域發(fā)展支撐寫字樓自然生態(tài)環(huán)境酒店商業(yè)生態(tài)、多物業(yè)類型并存的企業(yè)獨棟辦公特色空間項目價值挖掘項目價值挖掘及定位定位臨空經濟圈以展覽及辦公為核心功能的生態(tài)辦公園區(qū)項目價值挖掘及定位項目價值挖掘及定位客戶定位需求維度產業(yè)維度空港物流及會展產業(yè)鏈區(qū)域內外資產業(yè)鏈創(chuàng)意時尚類產業(yè)鏈企業(yè)自用企業(yè)形象展示需求企業(yè)常規(guī)化小規(guī)模會展需求企業(yè)辦公需求客戶定位產業(yè)類別企業(yè)需求價值延伸會展文化類產業(yè)創(chuàng)意時尚類產業(yè)區(qū)域內外資或中型企業(yè)新型的生產資料與利潤增長點集中、私屬的企業(yè)展示/商務空間中小型會展交流活動場所、文化展示、高端客戶交流與服務體驗式賣場、高端客戶交流與服務、創(chuàng)作室企業(yè)客戶交往、企業(yè)辦公、公司內部培訓基地客戶定位客戶素描會展文化類產業(yè)北京盛世興文文化發(fā)展有限公司董事長鄭先生/福建人/32歲公司簡介文化藝術展覽交流、稀缺性藝術性投資鑒定咨詢及貿易。主營業(yè)務藝術品（名家字、畫象牙、寶石）現(xiàn)辦公地點金源燕莎MALL6層展覽活動促進人與自然和諧發(fā)展全國書畫優(yōu)秀作品展中國畫海洋繪畫藝術研討會武夷巖茶推廣商貿會，四川臥龍書畫筆會，福建名優(yōu)產品展銷會野生動物保護展客戶定位辦公空間功能需求接待區(qū)畫廊商務茶社展覽大廳辦公區(qū)接待區(qū)畫廊商務茶社展覽大廳接待區(qū)金源燕莎MALL6層（200平米）畫廊金源燕莎MALL6層（300平米）展覽大廳金源燕莎MALL頂層露臺（1500平米）商務茶社金源燕莎MALL5層（150平米）辦公區(qū)金源燕莎MALL6層（350平米）辦公區(qū)客戶定位客戶深訪“您是否滿意現(xiàn)在的辦公場所，有沒有考慮近期購買辦公場所”“現(xiàn)在我辦公的地方你也看到了，雖然整體面積較大但分散很不方便，接待客戶時沒有形象感，要到處跑。對現(xiàn)在的辦公場所不是很滿意，只是暫時湊活一下；有打算買一個大點的辦公場所，能夠把我公司的辦公區(qū)、茶室、畫廊、展覽廳都放在一起，這樣工作比較方便”“您對所要買的辦公場所有什么要求”“首先要離機場近一些，我大量客戶都是外地的，經常下了飛機在到我這里，會耽誤很長時間很麻煩，其次我們公司主要是做展覽展示，需要一個很好的形象和良好的環(huán)境?！保ê唵谓榻B了一下本項目）“您會考慮在此置業(yè)嗎”“建筑比較有特點，如果性價比合適，我一定會考慮?！笨蛻舳ㄎ豢蛻羲孛鑴?chuàng)意時尚類產業(yè)薄濤制衣中國有限公司董事長薄濤/37歲主營業(yè)務服裝現(xiàn)辦公地點北京市順義區(qū)首都機場南側李天路號辦公空間功能需求接待區(qū)服裝展示區(qū)商務洽談區(qū)辦公區(qū)客戶定位客戶深訪“您是否考慮近期購買辦公場所”“有這方面考慮，現(xiàn)在公司規(guī)模比較大，客戶往來比較頻繁，感覺需要有一個專門用來展示我公司形象及服裝品牌的場所?！薄澳鷮λI的辦公場所有什莫要求”“最好離我的廠房較近，能夠有獨立展示空間，出于對物流及客戶考慮需要離機場較近，同時還要有較高的形象和良好的辦公環(huán)境。”（簡單介紹了一下本項目）“您會考慮在此置業(yè)嗎”“挺好的，離我的廠房很近，會考慮。”客戶定位客戶素描建材貿易產業(yè)北京德潤隔斷墻材料有限公司董事長張先生/43歲主營業(yè)務高檔隔斷系列產品現(xiàn)辦公地點北京市朝陽區(qū)管莊辦公空間功能需求接待區(qū)產品展示區(qū)商務洽談區(qū)辦公區(qū)客戶定位客戶深訪“您是否考慮近期購買辦公場所”“有這方面考慮，我們公司需要有較大的地方進行產品展示，以便于銷售，現(xiàn)在的辦公情況不是很理想?！薄澳鷮λI的辦公場所有什莫要求”“首先一定符合我們公司的使用要求，能夠有較大的可展示我們產品的空間，在這我們的客戶分布在全國各地，最好辦公位置距離機場不能太遠?！保ê唵谓榻B了一下本項目）“您會考慮在此置業(yè)嗎”“會考慮?！笨蛻舳ㄎ豢蛻舳ㄎ划a業(yè)分布會展產業(yè)鏈國貿展覽廳為核心的會展產業(yè)，展覽以房產、奢侈品、汽車類為主。創(chuàng)意產業(yè)展覽為核心的會展產業(yè)，展覽以工藝品、字畫類為主。國際展覽中心為何新的會展產業(yè)，展覽以文化類為主。北京展覽館為核心的會展產業(yè)，展覽以電子、科技、生活類為主。北京展覽館國貿展覽廳國際展覽中心創(chuàng)意產業(yè)展覽新國展區(qū)域客戶定位企業(yè)兆維集團、雀巢、西門子、三星、飛利浦、摩托羅拉、愛立信、LG、松下、ABB、電子研究所、北京駿寶威汽車貿易有限公司、北京望京科園人工環(huán)境工程技術有限公司、愛諾信泰、科泰飛特、普爾斯馬特區(qū)域內產業(yè)鏈電子通信、高科技、文化創(chuàng)意、科技研發(fā)、物流貿易、生物工程客戶定位產業(yè)分布兆維集團V雀巢西門子LGABB人工環(huán)境技術有限公司三星客戶定位5A級寫字樓標準生態(tài)辦公產品建議5A級寫字樓標準一、樓宇設備自動化系統(tǒng)BA空調自控系統(tǒng)供排水自控系統(tǒng)變配電監(jiān)視系統(tǒng)電梯監(jiān)視系統(tǒng)二安全防范系統(tǒng)（SA）閉路監(jiān)視系統(tǒng)防盜報警系統(tǒng)停車場管理系統(tǒng)三通信自動化系統(tǒng)（CA）綜合布線系統(tǒng)無線通信轉發(fā)系統(tǒng)四辦公自動化系統(tǒng)（OA）以物業(yè)管理，公用信息服務，智能卡管理，商場管理為主的應用軟件系統(tǒng)。五火災自動報警和消防聯(lián)動控制系統(tǒng)（FA）設有智能類比功能的火災自動報警及自動滅火和消防聯(lián)動控制。廣播音響系統(tǒng)銀行展示中心咖啡廳各國風味餐廳員工餐廳郵局超市票務中心多功能廳商務環(huán)境5A級寫字樓標準商務配套生態(tài)辦公景觀小品內部綠化空間集中綠化空間銷售及項目推廣措施可售資源銷售定價原則和方法銷售目標分階段銷售及推廣措施整體價格策略可售資源83388地上總建面16125商業(yè)建筑面積59271辦公建筑面積19099地下室建面7992酒店建筑面積102887總建筑面積數(shù)值（平米）項目D1D2E1E2E4E3E6E5F1F3F2整體規(guī)劃中，F(xiàn)組規(guī)模較大本項目的戶型層數(shù)以5層占絕大多數(shù)景觀豐富，交通便捷是D、E、F的優(yōu)勢可售資源棟號可售總面積（）建筑高度M層數(shù)23418018004E12202018005E22202018005E32202018005E42202018005E52202018005E62202018005F159610地上4966018005地下9950F259610地上4966018005地下9950F359810地上4966018005地下10150合計379511800可售資源銷售及項目推廣措施可售資源銷售定價原則和方法銷售目標分階段銷售及推廣措施整體價格策略目的充分考慮工程進度，達到價格均衡、合理，帶動銷售速度的同時實現(xiàn)利潤最大化。產品特性充分的考慮到項目位置、交通條件、產品優(yōu)劣勢、景觀條件、周邊環(huán)境、配套設施、工程進度、競爭項目對比、開發(fā)商品牌優(yōu)勢等各項綜合因素制定基準價格。市場需求根據(jù)區(qū)域預期的市場漲幅制定價格定價原則銷售定價原則和方法通過對代表性項目的綜合評定得出本項目的市場主流產品均價為80009000元/平方米本項目開盤銷售均價950010000元/平方米銷售均價銷售及項目推廣措施可售資源銷售定價原則和方法銷售目標分階段銷售及推廣措施整體價格策略一期銷售總目標2007年10月2008年5月36億元本項目D、E、F組實現(xiàn)36億元的銷售任務銷售目標二期房源分析二期共計10棟樓，建筑面積24325。計劃2008年3月開始為二期的銷售做預熱準備工作棟號可售總面積（）建筑高度M層數(shù)B117960184B117960184B317960184B417960184B517960184C130690185C230690185C330690185C430690185C530690185合計2432518可售資源二期銷售總目標2008年6月2008年10月27億元本項目B、C組實現(xiàn)27億元的銷售任務銷售目標二期開盤銷售均價1100011500元/平方米銷售及項目推廣措施可售資源銷售定價原則和方法銷售目標分階段銷售及推廣措施整體價格策略第一階段積累蓄勢期（0769月），項目前期推廣，充分利用偉業(yè)資源積累客戶第二階段開盤期（0710月），迅速熱銷，完成5700萬的銷售任務第三階段強銷期（0711083月）強勢熱銷，完成近21億銷售任務第四階段收尾期（0845月）快速收官，完成9500千萬銷售任務銷售分步目標銷售階段劃分銷售期7個月，快速完成銷售任務銷售階段劃分開盤熱銷引起關注07年69月07年10月展開前期推廣為項目預熱，充分利用偉業(yè)資源挖掘客源，為開盤即熱銷奠定堅實的客戶積累資源。07110803前期預熱積累客戶持續(xù)熱銷，價格調整前期客戶資源造就開盤即熱銷的勢頭，同時也吸引更多目標客戶關注。推出一定獎勵政策，激勵客戶簽約的積極性。銷售價格上調，推出靈活優(yōu)惠政策促進客戶積極性，鞏固項目形象。08年45月快速簽約余房順利收尾樹立品牌知名度，為二期積攢客戶快速收官銷售期7個月，快速完成銷售任務二期銷售階段劃分二期熱銷價格調整08年35月08年68月銷售一期余房，并為二期的銷售進行預熱，樹立項目口碑，為二期積累客戶資源。08年910月前期預熱積累客戶二期開盤加上項目的良好市場形象，形成熱銷勢頭。繼續(xù)推出優(yōu)惠政策，促進簽約。熱銷持續(xù)，進行價格調整。快速銷售余房，順利收尾?？焖偈展僖黄阡N售期7個月累計完成36億元一期銷售階段劃分開盤熱銷期強銷期前期推廣預熱07年6月9月07年10月0711月083月積累客戶收尾期08年45月成交面積銷售額銷售進度5700萬元6000平米16209億元22000平米729500萬元10000平米100分階段銷售及推廣措施二期銷售期5個月完成27億元開盤熱銷期收尾期一期余房二期預熱08年3月5月08年68月積累客戶08年910月成交面積銷售額銷售進度2億元18000平米757700萬元7000平米25預熱階段廣泛客戶積累，擴大客戶原始量時間節(jié)點2007年69月動作前期推廣造勢，充分利用偉業(yè)資源目標積累有效購買客戶4個月，為10月開盤預熱造勢。銷售策略分階段銷售及推廣措施項目開盤時間初步定于07年10月依據(jù)工程進度，預計07年9月項目售樓處投入使用07年6月成立項目組，增加室內售樓處，創(chuàng)造蓄客條件，進行前期客戶積累。分階段銷售及推廣措施076079預熱階段計劃實施流程客戶保養(yǎng)客戶篩選促成簽約客戶積累07年6月初7月上旬時間分階段銷售及推廣措施076079預熱階段計劃實施流程客戶積累客戶篩選促成簽約客戶保養(yǎng)07年7月上旬8月初時間分階段銷售及推廣措施076079預熱階段計劃實施流程客戶積累客戶保養(yǎng)促成簽約客戶篩選07年8月上旬9月上旬時間客戶濃縮，準成交客戶浮現(xiàn)分階段銷售及推廣措施076079預熱階段計劃實施流程客戶積累客戶保養(yǎng)客戶篩選促成簽約07年月9中旬時間積累大量有效客戶，10月開盤分階段銷售及推廣措施076079預熱階段076079預熱階段“合縱”主題活動“企業(yè)獨棟辦公論壇”分階段銷售及推廣措施活動目的合縱北京市“企業(yè)獨棟辦公”項目，共同打造市場熱點、共同造勢。通過活動突出本項目在北京“企業(yè)獨棟”產品的獨特產品形式，告知社會本項目乃充分挖掘企業(yè)獨棟辦公需求而打造的高品質獨棟生態(tài)辦公產品。擴大本項目產品的市場影響。媒體配合論壇、報紙、雜志媒介，網絡，進行炒作，著重描述項目的品質、形象及建工地產的品牌。軟文炒作076079預熱階段北京青年報全偉（資深記者）精品購物指南高翔（地產主編）北京商報朱曉丹（地產主編）財經時報劉炎（運營總監(jiān)）新京報張學東（資深記者）華夏時報鄒玉瑞（地產主編）參考消息張亦樊主任中國房地產報肖萌（總經理）新浪網楊煦（主編）焦點網鄒良東（主編搜房網董宛（主編）萬信網毛韻（運營總監(jiān)）新地產唐亮（主編）好家地產曹小樂（主編）紅地產耿燕（出品人）安家劉文斌（出品人）樓市蔡鴻巖（出品人）藍籌地產劉春生（出品人）時尚家居置業(yè)張娜（資深記者）時間節(jié)點2007年10月銷售動作本期打開D、E、F組共計11棟充分發(fā)展渠道客戶，吸引市場客戶。推出獎勵政策，激勵客戶。開盤階段前期積累客戶開盤即熱銷，成功奪勢分階段銷售及推廣措施0710開盤階段分階段銷售及推廣措施0710開盤階段“連橫”主題活動“臨空經濟論壇”活動目的“連橫”臨空經濟圈區(qū)域內項目，通過對區(qū)域的未來發(fā)展及產業(yè)發(fā)展論壇，打造區(qū)域影響力。通過活動突出本項目在臨空經濟圈的獨特區(qū)域價值。擴大本項目產品的市場影響。媒體配合論壇、報紙、雜志媒介，網絡，進行炒作，著重描述項目的品質、形象及建工地產的品牌。時間節(jié)點2007年1112月銷售動作在熱銷勢頭下，借勢提價充分保養(yǎng)客戶，為新簽約客戶推出新的優(yōu)惠措施順利簽約快速收尾強銷階段完成銷售任務分階段銷售及推廣措施07110712強銷階段分階段銷售及推廣措施07110712強銷階段活動目的通過“臨空經濟帶發(fā)展展覽”“高檔服裝展”“企業(yè)辦公及形象展示空間設計展覽”等主題展覽活動，針對本項目企業(yè)客戶進行活動。通過活動突出本項目在臨空經濟圈的獨特區(qū)域價值。充分展示本項目的產品設計上的功能特性。促進銷售及項目品牌持續(xù)影響力媒體配合論壇、報紙、雜志媒介，網絡，進行炒作，著重描述項目的品質、形象及建工地產的品牌。主題活動“企業(yè)功能化辦公論壇”分階段銷售及推廣措施07110712強銷階段媒體作用通過DM/百度精準營銷的準確定位，促成銷售。制造在企業(yè)客群中的持續(xù)影響力DM/百度精準營銷銷售及項目推廣措施可售資源銷售定價原則和方法銷售目標分階段銷售及推廣措施整體價格策略棟號可售總面積（）均價總價D134180980033496400D234180980033496400E122020965021249300E222020965021249300E322020945020808900E422020945020808900E522020965021249300E622020965021249300F159610地上49660960057225600地下9950F259610地上49660960057225600地下9950F359810地上49660940056033400地下10150總計379319599364280400定價策略一期開盤價格定制整體價格策略63600整盤回款額636000整盤銷售額37931整盤銷售面積636007700200009500207005700回款額（萬元）636007700200009500207005700銷售額（萬元）21棟70001800010000220006000銷售面積M2階段銷售情況收尾期開盤強銷期一期收尾二期預熱強銷期開盤期蓄勢期營份階段08910月0868月0835月071108207年10月0769月月份合計二期一期銷售國軒國際研發(fā)中I心項目銷售回款表銷售保障措施公司簡介團隊組建偉業(yè)房地產綜合服務模式的開拓者偉業(yè)顧問成立于一九九四年，是中國最早的房地產綜合服務機構之一。經過10余年的實踐與發(fā)展，現(xiàn)已成長為集房地產投資顧問、營銷代理、商業(yè)策劃、資產管理及二手物業(yè)代理服務為一體的，中國最具規(guī)模的房地產綜合服務機構?？蛻粽J可的服務商品牌完全、真實的市場與客戶的資料和信息通道最新的客戶需求和產品利益點一、公司簡介偉業(yè)顧問組織架構圖偉業(yè)控股公司市場研究中心投資顧問公司偉業(yè)北京公司我愛我家房地金融事業(yè)部商業(yè)顧問公司營銷策劃部招商部營銷部商業(yè)管理部策劃部銷售管理部營銷二部營銷五部營銷四部營銷一部客戶服務部市場拓展部市場發(fā)展中心運營管理中心人力資源中心資產管理公司顧問項目部建筑策劃部市場拓展部偉業(yè)外地分公司財務中心沈陽分公司山東分公司天津分公司大連分公司上海分公司武漢分公司數(shù)字偉業(yè)榮譽2004年“中國房地產策劃代理百強企業(yè)華北區(qū)第一名”2005年“中國房地產策劃代理百強企業(yè)華北區(qū)第一名”，“2005中國房地產代理顧問行品牌價值”第三名，品牌價值331億元。2006年“2006中國房地產最佳綜合服務品牌”，“中國房地產策劃代理百強企業(yè)華北區(qū)第一名”“2006中國房地產代理顧問行品牌價值”第一名，品牌價值565億元。數(shù)字偉業(yè)業(yè)績1002030405060709495969798990001020304051994年1999年穩(wěn)步上升2000年業(yè)績大幅提升2001年2003年戰(zhàn)略調整2004年2006年業(yè)績迅速增長908006偉業(yè)營銷公司歷年銷售業(yè)績在過去十二年中，九年獲得京城房地產銷售代理第一名。2006年銷售代理額達90億元獲北京金牌地產代理第一名1996至2006年連續(xù)多年名列京城房地產住宅代理銷售第一名。每年市場占有率達15以上。歷年累計營銷代理額逾400億數(shù)字偉業(yè)行業(yè)領袖偉業(yè)的服務經驗偉業(yè)特色五位一體統(tǒng)一協(xié)作不僅使偉業(yè)顧問成為全國房地產界屈指可數(shù)的綜合服務商同時更創(chuàng)造出112的服務效能偉業(yè)顧問不斷在實戰(zhàn)中超越以一條全鏈條式的綜合體系為開發(fā)商提供更加全面的、更具前瞻性與實效性的優(yōu)質服務豐富的公司內外部資源，完整無損的配合，實現(xiàn)綜合作用最大化。偉業(yè)全方位服務體系營銷代理商業(yè)顧問資產管理我愛我家投資顧問雜志媒體網絡及廣播媒體報刊媒體媒體資源多年積累了良好的合作伙伴關系瑞辰國際中心位于朝陽區(qū)長虹橋東200米路北的“公園辦公”休閑商務綜合體?？偨ㄖ娣e67萬平方米，現(xiàn)均價18000元/；偉業(yè)提供投資顧問、營銷策劃及獨家銷售代理服務。偉業(yè)貢獻A、準確的市場定位、產品定位，塑造出明顯差異化產品，在市場競爭中脫穎而出；B、對大勢的準確判斷、對客戶的精準定