現(xiàn)代房地產(chǎn)投資項目策劃.ppt

1、現(xiàn)代房地產(chǎn)投資項目策劃,東 南 大 學,一、現(xiàn)代房地產(chǎn)投資 項目過程分析,（一）房地產(chǎn)投資項目程序的劃分,通常情況下，房地產(chǎn)項目投資可以分為四個階段，即： 投資機會選擇與決策分析階段 前期工作階段 建設(shè)階段 租售階段 ,（二）房地產(chǎn)開發(fā)階段對整個項目的影響,投資曲線,（三）、房地產(chǎn)項目開發(fā)主要步驟投資開發(fā)四個階段可細化為八個主要步驟，即：,投資機會尋找 投資機會篩選 可行性研究 獲取土地使用權(quán) 規(guī)劃設(shè)計與方案報批 簽署有關(guān)合作協(xié)議 施工建設(shè)與竣工驗收 市場營銷與物業(yè)管理,（四）對房地產(chǎn)投資項目過程的分析,1、房地產(chǎn)項目投資，應(yīng)從粗獷、經(jīng)驗型向技術(shù)、精確型轉(zhuǎn)化。 2、房地產(chǎn)投資項目能否成功的關(guān)鍵

2、在于項目的前期，即在項目的策劃決策階段。 3、四個階段的輕重排續(xù)由重到輕應(yīng)為、。 4、當然，項目進展到任何一個階段均為關(guān)鍵。,二、房地產(chǎn)投資項目 整體策劃理念,（一）何為房地產(chǎn)投資項目整體策劃,房地產(chǎn)投資項目策劃是指為達到投資目標，在調(diào)查、分析有關(guān)資料的基礎(chǔ)上，按照一定的程序?qū)Ψ康禺a(chǎn)投資項目的實施事先進行系統(tǒng)的、全面的構(gòu)思、謀劃，并制定和選擇合理可行的執(zhí)行方案，以及根據(jù)目標要求和現(xiàn)實環(huán)境變化，對方案進行修改、調(diào)整的一種創(chuàng)造性的活動。,（二）房地產(chǎn)投資項目整體策劃的含義,策劃是為一定的目標服務(wù)的，應(yīng)完全服從目標要求。 策劃是建立在對有關(guān)的情況調(diào)查、研究基礎(chǔ)上的。 策劃包括制定方案、選擇方案、調(diào)整

3、方案三個方面。,（三）項目策劃與可研的區(qū)別,（四）項目策劃與決策的區(qū)別,策劃的過程包括制定方案、選擇、調(diào)整方案； 決策是對方案的優(yōu)選。 項目可研、決策都應(yīng)是策劃工作的具體內(nèi)容，策劃更廣泛。,（五）項目策劃的特性,目的性 超前性 程序性 創(chuàng)造性 整體性 現(xiàn)實可行性 調(diào)適性,三、房地產(chǎn)投資項目 策劃分類與內(nèi)容,（一）房地產(chǎn)投資項目策劃分類,已有明確項目的全過程策劃 還沒有明確項目的投資策劃 單項策劃,（二）已有明確項目的投資策劃,這種情況是指以有項目批文，已拿到土地的項目。這種類型的策劃一般是從項目分析開始直至項目結(jié)束。主要內(nèi)容包括： 1、市場分析 2、目標市場確定、產(chǎn)品定位 3、財務(wù)評價 4、營

4、銷策劃 5、開發(fā)過程策劃 6、融資策劃 7、物業(yè)管理策劃 8、投資風險分析及控制,市場分析,政策分析研究 供給分析 需求分析 消費者研究 競爭對手研究 對未來市場的預測,目標市場確定、產(chǎn)品定位,1、市場細分，確定子市場（一個或若干個） 2、項目概念定位 3、項目功能定位 4、產(chǎn)品的研發(fā) 5、產(chǎn)品功能的優(yōu)選與組合 6、規(guī)劃設(shè)計任務(wù)書,財務(wù)評價,1、項目成本分析 2、項目效益評價 3、評價指標與方法 （1）評價指標： 投資收益率；內(nèi)部收益率；自有資金收益率、投資回收期等。 （2）分析方法： 動態(tài)的、現(xiàn)金流量分析、盈虧分析、敏感性分析等。,營銷策劃,1、營銷調(diào)研 2、產(chǎn)品策略 3、價格策略 4、廣告

5、策略 5、銷售執(zhí)行與控制 等,開發(fā)過程策劃,采用現(xiàn)代項目管理的手段對項目進行策劃。主要內(nèi)容應(yīng)包括： 1、通過招投標優(yōu)選工程承包、監(jiān)理單位。 2、采取建設(shè)監(jiān)理方式對工程實施管理、控制。 主要內(nèi)容有：成本、工期、質(zhì)量的控制； 合同、信息管理； 各種關(guān)系的協(xié)調(diào)等。,融資策劃,融資策劃,1、測算投資成本及其分布，制定資金投入計劃。 2、預測項目銷售收入，制定資金回收計劃。 3、結(jié)合企業(yè)自有資金狀況，測算項目資金需求情況。 4、選擇融資方式、制定融資計劃。 5、融資方案分析及確定。,物業(yè)管理策劃,1、物業(yè)管理標準策劃 2、物業(yè)管理方式選擇 3、物業(yè)管理合同準備 4、物管的特色服務(wù) 5、物業(yè)管理的收費標準等,投資風險分析及控制,1、投資風險的辨識 在眾多的風險中辨別哪些可能在本項目中發(fā)生。 2、風險的評價 對風險何時發(fā)生、強度、持續(xù)時間等進行評價。 3、風險的處理 承擔、回避、轉(zhuǎn)移、分散.等。 4、風險的控制 制定風險控制、防范計劃，指導項目實施。,（三）還沒有明確項目的投資策劃,這種情況往往是投資者還沒有明確項目時所進行的策劃。主要內(nèi)容包括： 1、投資開發(fā)區(qū)位分析與選擇 2、投資開發(fā)方向及內(nèi)容分析與選擇 3、投資規(guī)模分析與選擇 4、投資開發(fā)合作方式分析與選擇 5、項目融資方式的