開征房產(chǎn)稅對住宅行業(yè)的影響分析

1、-范文最新推薦- 開征房產(chǎn)稅對住宅行業(yè)的影響分析 摘要近幾年來，我國房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了非理性繁榮的局面，住宅價格上漲迅猛，尤其是在幾個主要的大型城市，過高的房價甚至已經(jīng)嚴(yán)重脫離了居民的實際購買能力，嚴(yán)重影響了我國公民正常的生活狀況。為此，國家決定從2011年1月28日起在上海和重慶進(jìn)行試點(diǎn)開征房產(chǎn)稅，到目前為止，試點(diǎn)城市開征房產(chǎn)稅已經(jīng)實施兩年多，其產(chǎn)生的效果有待于進(jìn)一步的研究和探討。本論文首先對我國房產(chǎn)稅的概念及開征房產(chǎn)稅的理論依據(jù)和必要性進(jìn)行了介紹，然后列舉了我國從2011年到2013年以來的一系列的房產(chǎn)稅政策，從而可以看出我國房產(chǎn)稅的發(fā)展趨勢。其次簡要闡述了我國開征房產(chǎn)稅對各方參與者的利益得

2、失分析，進(jìn)而用理論分析和實證分析的方法，從兩個層次研究了開征房產(chǎn)稅對住宅市場的供給、需求、價格及結(jié)構(gòu)四個方面的影響。最后，根據(jù)以上的分析提出了對我國開征房產(chǎn)稅的建議。關(guān)鍵詞：房產(chǎn)稅；住宅行業(yè)；影響10639AbstractIn recent years, there are situitions of irrational exuberance in the real estate industry of our country. The house prices rising rapidly. Especially in some major cities, the house prices

3、 have been seriously separated from the actual purchasing power of oridinary people, which has seriously affected our citizens’ normal lives. The government, therefor, decided to set up a new rule that is choosing Shanghai and Chongqing to be experiments with a certain form of house property t

4、ax from January 28th 2011. The house property tax has implemented for over two years, the effects from the experiment wait for further studying and discussion. Firstly introducing the concept of house property tax and the theoretical basis and necessity of opening the house property tax in this pape

5、r. Then enumerating a series of house property tax policies from 2011 to 2013, so we can see that the development trend of it. After that analyzing the benefit or loss of participants and then studying the influence of house property tax on aspects of supply, demend,price and consumption in housing

6、market. Finally putting forward some proposal of house property tax based on the above research. 4.2.3開征房產(chǎn)稅對房地產(chǎn)開發(fā)商的影響184.2.4開征房產(chǎn)稅對地方政府的影響185開征房產(chǎn)稅對住宅市場供需關(guān)系的影響195.1開征房產(chǎn)稅對住宅市場供給的影響195.1.1供給的理論分析195.1.2供給的實證分析205.2開征房產(chǎn)稅對住宅市場需求的影響225.2.1需求的理論分析225.2.2需求的實證分析235.3開征房產(chǎn)稅對住宅價格的影響265.3.1價格的理論分析265.3.2價格的實證分析2

7、65.4開征房產(chǎn)稅對住宅市場結(jié)構(gòu)的影響305.4.1結(jié)構(gòu)的理論分析305.4.2結(jié)構(gòu)的實證分析306對我國開征房產(chǎn)稅的建議336.1推廣前建立制度框架，不增加房地產(chǎn)稅收負(fù)擔(dān)336.2實施房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅與保有稅并存，穩(wěn)定房價336.3完善相關(guān)配套制度，為房產(chǎn)稅的全面推廣創(chuàng)造條件337結(jié)論35致謝36參考文獻(xiàn)371緒論在現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)社會中，房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位和作用十分突出。房地產(chǎn)業(yè)既是國民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)性和先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)，也是支柱性產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)在政府的政策扶持和各方市場力量的推動下飛速增長，在推動國民經(jīng)濟(jì)增長、擴(kuò)大內(nèi)需、拉動相關(guān)產(chǎn)業(yè)、擴(kuò)大就業(yè)等方面發(fā)揮了積極的作用，而且建筑和房地產(chǎn)業(yè)增加值占據(jù)GDP的比

8、例接近10%。但是近幾年，我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了非理性繁榮的局面。自2003年開始，我國房價開始快速上漲，2007年房價飆升速度更是驚人，甚至一些欠發(fā)達(dá)地區(qū)的價格上漲超過了發(fā)達(dá)地區(qū)，嚴(yán)重脫離了社會普通百姓的承受能力，對我國房地產(chǎn)市場和整個國民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展形成了嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，從而受到社會的普遍關(guān)注。 目前，開征房產(chǎn)稅對中國住房市場的影響已經(jīng)成為社會各界關(guān)注的焦點(diǎn)，全面分析房產(chǎn)稅給中國住房市場帶來的各方面影響，將有利于制定適應(yīng)我國當(dāng)前國情的房產(chǎn)稅制細(xì)則，有利于中國下一輪的稅制改革，也有利于國家宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展。本文首先對開征房產(chǎn)稅的理論進(jìn)行研究，通過對近幾年房產(chǎn)稅政策變遷的分析，看出房產(chǎn)稅的推廣趨

9、勢，然后研究了住宅市場中各參與者的利益得失，最后運(yùn)用市場供求理論，研究了開征房產(chǎn)稅對住宅市場供需及結(jié)構(gòu)的影響。從國外來看，房產(chǎn)稅已經(jīng)成為調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場供需的重要手段，研究開征房產(chǎn)稅對住宅市場的影響，對今后我國房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展具有重要的意義。首先，開征房產(chǎn)稅有利于降低房屋土地空置率，調(diào)節(jié)供需平衡。改革后的房產(chǎn)稅，是指在房屋保有環(huán)節(jié)上征收一定的稅收，這樣可以有效增加房屋持有人的成本和炒作風(fēng)險，進(jìn)而抑制炒房行為，減少投機(jī)性房地產(chǎn)需求，減少房屋空置率，從而達(dá)到改善房地產(chǎn)供需不平衡現(xiàn)狀。盡管我國城鎮(zhèn)居民人均居住面積并不小，但是部分城市出現(xiàn)房屋供給短缺，主要原因是投機(jī)性需求旺盛。我國在房地產(chǎn)流通環(huán)節(jié)稅

10、種多、稅負(fù)重，而在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)課稅較少、稅收優(yōu)惠范圍大、稅負(fù)輕， 使得房地產(chǎn)保有者在低成本條件下可長期持有其土地和房產(chǎn)以等待價格上漲， 從而導(dǎo)致房地產(chǎn)閑置。近年來我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的嚴(yán)重投機(jī)炒作和房價泡沫， 是與這一不合理的房地產(chǎn)稅結(jié)構(gòu)有著密切關(guān)系。如果在房屋保有環(huán)節(jié)上征收稅收，不僅直接增加房屋持有者每年的支出，迫使許多購房者考慮自身的經(jīng)濟(jì)承受能力而選擇房型大小適合自身居住條件的房屋，從而避免開發(fā)商建設(shè)過多不符合我國國情的豪華房型而浪費(fèi)土地資源，而且能直接影響投機(jī)者的收益，迫使持有多套房子空置不住等待升值的人不得不將房屋出售或者出租，從而為房地產(chǎn)市場釋放更多的房產(chǎn)資源，解決房屋供給不足的瓶頸

11、。 房產(chǎn)稅是為中外各國政府廣為開征的古老稅種。歐洲中世紀(jì)時，房產(chǎn)稅就成為封建君主斂財?shù)囊豁椫匾侄?，且名目繁多，?ldquo;窗戶稅”、“灶稅”、“煙囪稅”等，這類房產(chǎn)稅大多以房屋的某種外部標(biāo)志作為確定負(fù)擔(dān)的標(biāo)準(zhǔn)。目前，幾乎全世界所有的國家都設(shè)有這個稅種，并且是國家稅種中最重要的，比重非常之大的稅種。在發(fā)達(dá)國家，房產(chǎn)稅在國家稅收中所占比重普遍超過了50%。美國為75%，世界最窮的國家肯尼亞也占到69%。房產(chǎn)稅是不少國家地方財政的主要來源，占地方財政收入的70%左右，幾乎是國家稅收的命脈所系。事實上，我國房產(chǎn)稅并不是新的稅種，早在房產(chǎn)

12、業(yè)發(fā)展之前已經(jīng)存在，然而其結(jié)構(gòu)設(shè)計并不合理。以前，我國調(diào)控房地產(chǎn)市場的稅收手段主要集中于住房交易環(huán)節(jié)的營業(yè)稅和個人所得稅，這種重流轉(zhuǎn)而輕保有的特點(diǎn)容易導(dǎo)致流通環(huán)節(jié)的稅收轉(zhuǎn)嫁到房價被消費(fèi)者吸收，從而限制了稅收的宏觀調(diào)控能力。而保有階段的稅負(fù)過輕,不需要支付物業(yè)持有成本，投資者只看到未來價格上漲帶來的好處，這樣就會造成房地產(chǎn)行業(yè)投機(jī)行為嚴(yán)重。無論在哪個國家，都將房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅視為十分重要的稅種。房產(chǎn)稅作為房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的主要調(diào)控手段，作為地方財政收入的重要支柱稅源，作為將房地產(chǎn)資本利得納入二次分配的重要手段，對房地產(chǎn)業(yè)和中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展都有著至關(guān)重要的意義。2011年1月26日，國務(wù)院常務(wù)會

13、議確定了該年度房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的新國八條，要求住房財產(chǎn)稅征收試點(diǎn)展開；同年，1月27日，上海和重慶正式啟動房產(chǎn)稅試點(diǎn)，在征收的方案上，重慶的房產(chǎn)稅偏重對高檔房、別墅的征收，存量和增量房均包括在內(nèi)，而上海強(qiáng)調(diào)對增量房征稅，對存量不征收，雖然兩市的房產(chǎn)稅政策還具有較大的不足和缺陷，但是對于我國房產(chǎn)稅改革的進(jìn)程來說，是一種重大的突破；2013年2月20日舉行的國務(wù)院常務(wù)會議出臺了樓市調(diào)控“國五條”，再次重申堅持執(zhí)行以限購、限貸為核心的調(diào)控政策，其中對二手房交易征收“20%個人所得稅”成為調(diào)控重拳。 2.2.2受益論受益論認(rèn)為房產(chǎn)稅事實上不是具有無償性和強(qiáng)

14、制性特征的稅，而是一種具有有償性和自愿性的特征的公共服務(wù)的“使用費(fèi)”。其假設(shè)存在一個社區(qū)體系，向社區(qū)內(nèi)的居民提供水平不同的公共服務(wù)，收取不同水平的不動產(chǎn)保有稅；居民可以自由選擇居住在哪個社區(qū)，在自己的支付能力之內(nèi)挑選最具有吸引力的公共服務(wù)，即所謂的“用腳投票”。事實上受益論包含三層含義：第一，不動產(chǎn)保有稅不是一種稅，也不存在稅負(fù)歸宿問題；第二，作為一種使用費(fèi)，它不會產(chǎn)生“超額負(fù)擔(dān)”；第三，一些國家允許個人在計算應(yīng)稅所得時扣除不動產(chǎn)保有稅，實質(zhì)上是提供了消費(fèi)地方公共服務(wù)的補(bǔ)貼。在公共服務(wù)需求曲線正常（即向下傾斜）的情況下，其

15、他條件不變，這種扣除便會刺激地方公共部門的規(guī)模擴(kuò)大。由受益論可以得出推論，如果人們關(guān)心自己所享受的公共服務(wù)，那么較高的不動產(chǎn)保有稅對房價的下壓影響可能被這些靠稅收收入籌資的公共服務(wù)所抵消。2.2.3新論新論認(rèn)為房產(chǎn)稅是一種資本稅，將建筑物作為生產(chǎn)要素之一的資本進(jìn)行征稅。其采用一般均衡分析方法，在對宏觀經(jīng)濟(jì)影響較重大的稅種進(jìn)行分析時，避免了可能產(chǎn)生的錯誤結(jié)論。而這一分析方法也使其得出了與傳統(tǒng)觀點(diǎn)不同的結(jié)論。由于土地和房屋具有不可流動性，因此在稅率相同的情況下，資本所有者將承擔(dān)稅負(fù)，這與傳統(tǒng)觀點(diǎn)是一致的。區(qū)別在于新論對差別稅率的情形進(jìn)行了分析，認(rèn)為在資本具有流動性下，資本將從高稅區(qū)流向低稅區(qū)。稅收

16、的最終歸宿，取決于生產(chǎn)組織方式、消費(fèi)者需求結(jié)構(gòu)及各要素的流動性程度。2.2.4市場供求理論在市場經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中，商品的價格取決于供給與需求的均衡。供給減少，需求增加或不變，則商品的價格上升；若供給增加，需求減少或不變，則商品的價格下跌。住房作為一種特殊的商品，雖然受土地供給無彈性、產(chǎn)業(yè)調(diào)整、土地供應(yīng)計劃變動等因素的影響，但是其供求關(guān)系仍如普通商品一般，由供給曲線和需求曲線相交形成價格的均衡點(diǎn)。其供求關(guān)系如下圖2.3所示。 2.3.3改善地方財政結(jié)構(gòu)另一個導(dǎo)致房價上漲過快的原因就是土地出讓金的問題。從1994年起國家開始實行分稅制，中央財政收入比重大幅提高，由1993年的22%提高到2009年53%

17、，與此同時，地方政府卻要拿50%不到的收入負(fù)責(zé)80%的公共服務(wù)支出，地方政府的財政壓力可想而知。于是作為被地方政府所掌控的土地資源就成為了各地財政的主要收入來源。隨著近十多年來房地產(chǎn)市場的持續(xù)火爆，地方政府越來越依賴于出讓土地所獲得的收入，進(jìn)而形成了所謂的“土地財政”的局面。而如果房產(chǎn)稅在全國范圍內(nèi)進(jìn)行廣泛的征收，勢必會減少地方政府的財政壓力，進(jìn)而也可以緩解價格日益見長的土地資源。通過對存量房征收房產(chǎn)稅，可以在不增加土地資源的情況下，形成地方政府穩(wěn)定的財政收入來源。據(jù)統(tǒng)計，2012年我國的住房存量約為為179億平方米，根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)年商品房平均單價為579

18、1元/m2,總價值約為103.66萬億元。假定30%適用于房產(chǎn)稅，稅率為1%，則可增加財政收入約3109.8億元。這對于地方政府來說是一筆客觀的收入。房產(chǎn)稅還將增加地方政府的壓力，讓他們的支出變得更加透明，因為地方政府可能將不得不向房屋所有人報告他們是如何使用這筆資金的。2.3.4調(diào)節(jié)個人收入分配我國所征收的房產(chǎn)稅除了上述意義之外，還有一個更具有社會意義的目的，就是調(diào)節(jié)收入分配，減少貧富差距，消除兩極分化。早在1986年的時候我們國家就開始征收了房產(chǎn)稅，當(dāng)時對個人住房是免征的，因為當(dāng)時大部分都是福利分房，真正屬于個人的房產(chǎn)很少。而二十多年過去了，我們國家的住房制度發(fā)生了很大變革，個人住房大部分

19、都是商品住宅。而隨著房地產(chǎn)市場的日益火爆，房地產(chǎn)的價格也水漲船高，對剛性需求造成了極大的打擊，而另一方面高收入者擁有多處高檔住房或者別墅，兩極分化的現(xiàn)象越來越嚴(yán)重，已經(jīng)影響到了社會和諧穩(wěn)定的發(fā)展。實行差額化的個人房產(chǎn)稅，既保護(hù)了只有一套住宅普通居民，又調(diào)節(jié)了高收入者的財富比例，征收來的房產(chǎn)稅轉(zhuǎn)而投入到中低收入人群的住房保障體系建設(shè)中去，這樣就一定程度上起到了調(diào)節(jié)收入分配的作用，緩解了貧富差距不斷加大的趨勢。 2011.1.26新“國八條”限購限價國務(wù)院辦公廳發(fā)布“國八條”擴(kuò)大限購范圍、加大限購力度；2011.1.16國務(wù)院辦公廳發(fā)布“

20、國八條”，擴(kuò)大限購范圍、加大限購力度，要求直轄市、省會城市、計劃單列市（若不含拉薩共計35個城市，簡稱“35個大中城市”）和房價過高、上漲過快的城市要在一定時期內(nèi)實施限購政策。2011.1.27個人住房房產(chǎn)稅改革房產(chǎn)稅改革上海、重慶試點(diǎn)邁出實質(zhì)性步伐；5月1日起商品房銷售明碼標(biāo)價規(guī)定即將執(zhí)行，各地房企將實行商品房銷售一房一價的規(guī)定，商品房銷售明碼標(biāo)價后，可自行降價，但漲價必須重新申報。二手房交易也要參照執(zhí)行。2011.4.20加大住宅供地國土部今年加大住宅用地供應(yīng)，加大對閑置房地產(chǎn)用地的清理力度；今年普通商品房住宅的用地量將高于前兩年的平均水平，同時要繼續(xù)完

21、善招拍掛制度，改變過去完全靠價高者得的方式，綜合考慮各種因素來控制低價。續(xù)表3.12011.5.1一房一價全國執(zhí)行5月1日起商品房銷售明碼標(biāo)價規(guī)定將執(zhí)行，各地房企將實行商品房銷售一房一價規(guī)定，商品房銷售明碼標(biāo)價后可自行降價，但漲價必須重新申報。二手房交易也要參照執(zhí)行。對違反明碼標(biāo)價規(guī)定未執(zhí)行“一房一價”的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，將處以每套房5000元罰款。構(gòu)成價格欺詐的，將沒收違法所得，并處違法所得5倍以下罰款；沒收違法所得，處以5萬元以上50萬元以下罰款。2011.7.12新“國五條”國務(wù)院：房價上漲過快二三線城市要采取限購措施。（2）滬、渝兩市房產(chǎn)稅

22、政策對比2011年，在這一系列的調(diào)控政策中，最引人注意的就是房產(chǎn)稅的開征。“限購”、“限價”、“限貸”等政策只能是國家一時用來打壓房價的行政手段，而在市場經(jīng)濟(jì)的環(huán)境下，房產(chǎn)稅才是穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的長久之計。但是鑒于房產(chǎn)稅在全國鋪開實施難度巨大，因此，首先選取了上海、重慶兩市作為房產(chǎn)稅的試點(diǎn)城市。兩市房產(chǎn)稅細(xì)則如表3.2所示。 機(jī)制暫無稅率應(yīng)納稅住房每平方米市場交易價格低于上海市上年度新建商品住房平均銷售價格2倍（含2倍）的，稅率為0.4%，高于2倍的為0.6%。稅率應(yīng)納稅住房每平方米市場交易價格與本市上年度新建商品住房平均銷

23、售價格相比，前者若是后者3倍以下的，稅率為0.5%，3-4倍之間為1%，4倍以上的稅率為1.2%。稅基暫按應(yīng)納稅住房市場交易價格的70%繳納稅額。稅基按應(yīng)納稅住房交易價格為征稅基數(shù)，不排除3-5年后使用評估計稅的方法。從滬、渝兩地的房產(chǎn)稅試點(diǎn)情況來看，上海自2011年1月28日起開展對部分個人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)，征收對象為上海市居民家庭在上海市新購且屬于該居民家庭第二套及以上的住房，非上海市居民家庭在上海市新購的住房，暫定稅率為0.6%；而重慶的征稅范圍則擴(kuò)大為包括個人已擁有的獨(dú)棟商品住宅、新購的高檔住房，以及在重慶市同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人新購的第二套(含)以上的普通住房，稅率為0.5%—1.2%。但是，目前上海大多數(shù)已經(jīng)繳納房產(chǎn)稅的家庭，其年稅費(fèi)成本多在數(shù)千元左右。而目前連年升值的物業(yè)，其升值幅度帶來的絕對金額，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越這個數(shù)字。另一方面，從房產(chǎn)稅的實際征收情況來看，也絕未達(dá)到重?fù)羰袌龅男Ч?。?jù)上海稅務(wù)部門統(tǒng)計顯示，2012年上半年，上海共減免契稅近30億元，認(rèn)定不征個人住房房產(chǎn)稅的房產(chǎn)5.7萬套。此前公布的上海一季度征收房產(chǎn)稅數(shù)據(jù)顯示，2012年一季度上海市稅務(wù)部門已對24433套住房完成了房產(chǎn)稅征免