金壇地產(chǎn)項(xiàng)目拓展可行性研究(10.03).ppt

1、,金壇地產(chǎn)項(xiàng)目拓展可行性研究（10.03）,目 錄 金壇宏觀投資環(huán)境 金壇房地產(chǎn)市場 金壇項(xiàng)目拓展背景 金壇項(xiàng)目拓展可行性研究,要 點(diǎn) 金壇，縣級城市，人口少，紡織、機(jī)械產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)較優(yōu) 金壇商業(yè)零售市場開發(fā)處于新興區(qū)域開發(fā)過程中，仍需周邊支撐與培育；家具、建材等專業(yè)市場已現(xiàn)布點(diǎn)規(guī)模，紡織類城東萬和已開發(fā)，但金屬、機(jī)電、五金類市場城東仍處空白 金壇住宅市場中高檔樓盤初現(xiàn)城南區(qū)域走高，但南環(huán)一線以南，生活、公共配套不足，需謹(jǐn)慎入市；城東經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，住宅價(jià)格走低，臨近華陽路帶尚樂觀 金壇土地市場價(jià)格同比常州、溧陽市場價(jià)格略低，隨著親水、新城區(qū)域的集中規(guī)劃開發(fā)，相應(yīng)價(jià)格定走高,金壇宏觀投資環(huán)境,備注：

2、1、地圖來自于百度截圖 2、表格數(shù)據(jù)來自于08常州年鑒,1、四大支柱產(chǎn)業(yè)工業(yè)總產(chǎn)值345.7億，增長39%，占規(guī)模比重95% 2、新批外資88家，注冊外資6.95億美元，增長37%，實(shí)際到帳1.91億美元，增長58.1% 3、居民人居可支配收入1.8w，增長15%；人均消費(fèi)支出1.2w元，增長8.5%；城鎮(zhèn)平均工資2.4w，增長15.5%，在崗職工平均工資2.5w。城鎮(zhèn)人均居住面積35.42平米。,金壇房地產(chǎn)市場,目 錄 金壇商業(yè)市場 金壇住宅市場 金壇土地市場,金壇房產(chǎn)市場板塊,城中：升值潛力大，保護(hù)性開發(fā),城東：產(chǎn)業(yè)政策支撐，呈現(xiàn)上升勢頭，與城中西分庭抗禮仍需時(shí)日,城西：雖受規(guī)劃影響，但仍

3、有優(yōu)勢,東擴(kuò)南移,城中板塊：人文、旅游資源豐富；交通便捷、四通八達(dá)，商業(yè)配套齊全 典型物業(yè)：濱河廣場、城市花園、東門大街、五角場 城東板塊：金壇經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，以紡織服裝、光伏能源、精細(xì)化工、機(jī)械電子產(chǎn)業(yè)為主。南環(huán)一路以南附近，商業(yè)居住、休閑旅游成熟，將被發(fā)展成為商貿(mào)、旅游、居住于一體，將成為金壇行政中心區(qū)和生態(tài)休閑區(qū) 典型物業(yè)：金巢公寓、金水灣 城西板塊：溧漕河與西環(huán)路間，配套完善，市中心的集中居住區(qū)，整體人氣向市中心匯聚，以農(nóng)業(yè)、化工產(chǎn)業(yè)為基礎(chǔ),金壇商業(yè)市場,1、金壇縣級城市，人口少，難創(chuàng)造兩個(gè)商業(yè)中心，金壇的商業(yè)中心已是大統(tǒng)華中心。東南門商圈，城市新發(fā)展規(guī)劃方向，出現(xiàn)大量中高檔附屬的社區(qū)類商

4、業(yè)，部分東、南城市廣場類開發(fā)雖地段較好，地處城郊結(jié)合處，但人氣尚待培育。 具體位置為南環(huán)一路和 華陽路分界 2、金壇工業(yè)分布于城東、城西兩塊，城東為金壇經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)重點(diǎn)規(guī)劃，產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)雄厚，規(guī)模較大；城西以農(nóng)業(yè)和化工為主，規(guī)模較小。相應(yīng)的專業(yè)市場以家居類為主，家具、建材、裝飾類市場已具規(guī)模，臨近丹陽、常州發(fā)展了眼鏡、紡織類專業(yè)市場，規(guī)模中等偏小，除城西文昌、金常機(jī)電市場，城東作為產(chǎn)業(yè)重心，未來金屬、機(jī)電、五金類專業(yè)市場仍有空間 3、金壇縣級城市，賣場拓展仍以本土、社區(qū)類賣場商業(yè)為主，市中心以大統(tǒng)華、東門大街為東西帶核心商圈，專業(yè)大零售賣場仍未進(jìn)入。核心商圈租金價(jià)格以5-8元/m2/天為主，部分達(dá)到

5、10元/m2/天，新興商圈在3-5元/m2/天；專業(yè)市場類在15-45元/m2/月。,金壇住宅市場,1、金壇東擴(kuò)南移，整體住宅呈現(xiàn)東、南梯度發(fā)展，城南依靠自然景觀和政府遷移價(jià)格走高；城東，工業(yè)基礎(chǔ)較好，但生活配套和未來工業(yè)污染的危險(xiǎn)，住宅價(jià)格仍明顯與城中梯度走低；城西板塊依靠市中心臨近基礎(chǔ)，商業(yè)配套較好，價(jià)格較高，但去化速度較慢。 2、城中、城南以南環(huán)一線為分水界，以南人口稀少，配套不足，仍待開發(fā)，南環(huán)一線邊出現(xiàn)部分中高端住宅，開發(fā)商擬打造城南商業(yè)副中心，價(jià)格最高抬至5000，沿南環(huán)一線向東，配套減少，價(jià)格略走低3500左右；城中以東門大街、華羅庚公園為中心均價(jià)在4000； 3、城東、城中以華

6、陽路為分水界，以東、以南價(jià)格走低均價(jià)在3000左右，臨近城中價(jià)格越高均在3500以上。 4、金壇去年新增與去化基本達(dá)到平衡，平均每月去化面積在5w方，目前可售余量為60w方，如沒有特別的宏觀政策影響和新增預(yù)售的介入，余量尚可接受市場去化。總體來說，金壇人口較少，東西、南北距離不大，價(jià)格差異不是特別明顯。南環(huán)一線，東臨近城中，為市場溢價(jià)機(jī)會區(qū)域。,金壇土地市場,目標(biāo)區(qū)域?yàn)槟檄h(huán)一線帶，城東臨近城中帶 商住項(xiàng)目用地，均為二-三級用地，分別以住宅、工業(yè)用地性質(zhì)計(jì)算 住宅：845/1.2=704元（三級用地樓面價(jià)） 1195/1.4=853元（二級用地樓面價(jià)） 銷售：城東臨近城中帶 28003200 城

7、南南環(huán)一線帶 32004000 工業(yè)用地：300元/380元 金壇土地市場二、三級土地，各用地性質(zhì)之間的價(jià)格差異并不大，可以判斷價(jià)格有一定的50-70%的彈性，雖然國家最低標(biāo)準(zhǔn)（13.8w/畝），部分土地相當(dāng)廉價(jià)，通過一級土地市場的差價(jià)，并不能夠形成高額的利潤，也表現(xiàn)出悲觀的后期增值溢價(jià)空間 從金壇整體開發(fā)商從業(yè)分析，絕大多數(shù)為本土開發(fā)商，外來開發(fā)商較少，普遍持悲觀,金壇項(xiàng)目拓展背景,工業(yè)地產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)廠房及配套的定向開發(fā),中短期項(xiàng)目現(xiàn)金流的補(bǔ)充？,意向地塊：600-800畝（可放大，分步開發(fā)）（公開價(jià)20萬/畝） 建面：10w平米（輔以相關(guān)配套用房） 土地：建設(shè)款抵入、先付再返；土地證（七通一平時(shí)間節(jié)點(diǎn)) 前期資金：10w*1500=1.5億 財(cái)務(wù)成本7%,前期資金：10w*1500=1.5億 財(cái)務(wù)成本7%,中短期項(xiàng)目現(xiàn)金流的補(bǔ)充？,金壇項(xiàng)目拓展可行性研究,靜態(tài)分析,商住短現(xiàn)銷售： 商業(yè)項(xiàng)目：5w*（5000-） 住宅項(xiàng)目：10w* （3500-） 商業(yè)二類用地：220w/畝（5折）住宅二類用地：80w/畝(5折) 住宅用地：a市中心核心區(qū)域b南環(huán)一線帶、華陽路帶 商業(yè)用地：a市中心核心