房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)第二版課件

1、房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)第二版,房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)（第二版）,謝經(jīng)榮 呂萍 喬志敏 編著,房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)（第二版） 21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材,房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)第二版,第六章 房地產(chǎn)經(jīng)濟波動,重點問題 房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的含義和類型 房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的影響因素 房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的運行機理 房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的指標(biāo) 房地產(chǎn)周期的概念、運行階段及測定 房地產(chǎn)泡沫的概念、運行機理和判斷指標(biāo),房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)（第二版） 21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材,房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)第二版,第一節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的基本概念,一、房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的含義 房地產(chǎn)經(jīng)濟波動就是房地產(chǎn)經(jīng)濟總量圍繞著長期趨勢上下振蕩所形成的運行狀態(tài)。 房地產(chǎn)經(jīng)濟波動包括季節(jié)波動、隨機波動、房地產(chǎn)周期和

2、房地產(chǎn)泡沫等等。有時，廣義的房地產(chǎn)周期也指房地產(chǎn)經(jīng)濟波動。,房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)（第二版） 21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材,房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)第二版,按波動是否有規(guī)律來劃分： 規(guī)律性波動 非規(guī)律性波動,房地產(chǎn)經(jīng)濟波動,按區(qū)域大小不同來劃分： 國家房地產(chǎn)波動 區(qū)域房地產(chǎn)波動 城市房地產(chǎn)波動,按物業(yè)類型和 用途分類劃分： 住宅 辦公廠房市場波動 商業(yè)用房市場波動 廠房倉庫市場波動,按經(jīng)營類型 來劃分： 租賃市場波動 銷售市場波動,二、房地產(chǎn)經(jīng)濟 波動的類型,第一節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的基本概念,房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)（第二版） 21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材,房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)第二版,第二節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的影響因素,一、制度因素 制度因素包括了

3、社會制度、土地制度、住房制度、投資體制等方面的因素。 二、政策因素 政策因素包括了財政政策、貨幣政策、收入分配政策、產(chǎn)業(yè)政策、區(qū)域政策、法律手段、計劃指導(dǎo)以及政府的市場監(jiān)管。,房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)（第二版） 21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材,房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)第二版,第二節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的影響因素,三、人口因素 四、經(jīng)濟影響因素,房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)（第二版） 21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材,五、其他因素,國民收入,國民儲蓄,貨幣供給額,利率,物價水平,稅收,技術(shù)因素,國際因素,心理因素,災(zāi)害,房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)第二版,第三節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的運行機理,一、房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的內(nèi)在傳導(dǎo)機制 內(nèi)在傳導(dǎo)機制，是指經(jīng)濟系統(tǒng)內(nèi)部結(jié)構(gòu)特征所導(dǎo)致的經(jīng)濟

4、變量之間的必然聯(lián)系和對外在沖擊的反應(yīng)。 房地產(chǎn)經(jīng)濟的內(nèi)在傳導(dǎo)機制主要包括利益驅(qū)動機制、競爭機制、供求機制、價格機制、乘數(shù)加速數(shù)機制、信貸利率機制、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)機制、經(jīng)濟增長制約機制。,房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)（第二版） 21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材,房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)第二版,第三節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的運行機理,二、房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的外在沖擊機制 外在沖擊機制，是指系統(tǒng)外在的沖擊通過系統(tǒng)內(nèi)部傳導(dǎo)而發(fā)生的經(jīng)濟活動，來源于外生變量的自發(fā)性變化。 房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的外在沖擊是由各種外在影響因素導(dǎo)致的，例如財政政策、貨幣政策和投資政策的沖擊、體制變動的沖擊、國際政治和經(jīng)濟沖擊等等。,房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)（第二版） 21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材,房地產(chǎn)

5、經(jīng)濟學(xué)第二版,第四節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)濟波動指標(biāo),按照指標(biāo)變動和房地產(chǎn)基準(zhǔn)波的先后關(guān)系，房地產(chǎn)經(jīng)濟波動指標(biāo)可以劃分為：先行指標(biāo)、同步指標(biāo)以及滯后指標(biāo)。 按照指標(biāo)所反映的內(nèi)容，房地產(chǎn)經(jīng)濟波動指標(biāo)可以劃分為：價值量指標(biāo)和實物量指標(biāo)。 還有絕對指標(biāo)和相對指標(biāo)之分。,房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)（第二版） 21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材,房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)第二版,第四節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)濟波動指標(biāo),房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)（第二版） 21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材,開發(fā)企業(yè)數(shù)量,房地產(chǎn)投資量 （投資增長率）,商品房銷售面積 （增長率）,商品房銷售額 （增長率）,商品房空置率,房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)第二版,第五節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)濟波動與宏觀經(jīng)濟波動的關(guān)系,一、房地產(chǎn)經(jīng)濟波動與宏觀經(jīng)濟

6、發(fā)展階段 按照羅斯托的經(jīng)濟增長階段論，人類社會發(fā)展分為六個階段： 傳統(tǒng)社會階段 為起飛準(zhǔn)備條件階段 起飛階段 成熟階段 高額群眾消費階段 追求生活質(zhì)量階段,房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)（第二版） 21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材,房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)第二版,第五節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)濟波動與宏觀經(jīng)濟波動的關(guān)系,二、房地產(chǎn)經(jīng)濟和宏觀經(jīng)濟相互影響的一般過程 在一個具體的經(jīng)濟波動周期中，宏觀經(jīng)濟和房地產(chǎn)經(jīng)濟相互影響一般是按照下列過程展開的： 在宏觀經(jīng)濟處于高漲階段，房地產(chǎn)需求相應(yīng)增加，房地產(chǎn)進入高漲階段；反之成立。 當(dāng)房地產(chǎn)經(jīng)濟處于上升階段時，會帶動國民經(jīng)濟的發(fā)展，使其進入上升軌道；反之成立。 一般而言，房地產(chǎn)周期的復(fù)蘇、蕭條滯后，而繁榮、衰

7、退期超前。,房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)（第二版） 21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材,房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)第二版,第六節(jié) 房地產(chǎn)周期,一、房地產(chǎn)周期概念 房地產(chǎn)市場蕭條、旺盛這種規(guī)律性的出現(xiàn)就形成房地產(chǎn)市場周期，一般簡稱房地產(chǎn)周期。,房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)（第二版） 21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材,時間,數(shù)量,供給線,需求線,圖61 房地產(chǎn)周期示意圖,房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)第二版,第六節(jié) 房地產(chǎn)周期,二、房地產(chǎn)周期類型 （一）國家房地產(chǎn)周期 （二）區(qū)域房地產(chǎn)周期 （三）不同類型的房地產(chǎn)周期 （四）房地產(chǎn)周期中不同因素之間的關(guān)系 房地產(chǎn)開發(fā)投資與房地產(chǎn)消費 房地產(chǎn)價格同房地產(chǎn)貸款額,房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)（第二版） 21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材,房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)第二版,第六節(jié)

8、 房地產(chǎn)周期,三、房地產(chǎn)周期的測定 （一）描述房地產(chǎn)周期的基本概念 房地產(chǎn)周期平均長度：指的是在一定歷史時期內(nèi)，每個房地產(chǎn)周期平均經(jīng)歷的時間長度，通常用年表示。 房地產(chǎn)周期的振幅：房地產(chǎn)周期波動的幅度，以房地產(chǎn)經(jīng)濟在同一周期中由峰頂?shù)焦鹊椎闹笜?biāo)差額表示，所以又叫落差。 房地產(chǎn)周期的頻率（周期次數(shù)）：指在一段歷史時期內(nèi)，房地產(chǎn)經(jīng)濟的波動所經(jīng)歷的周期次數(shù)，通常用次數(shù)表示。,房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)（第二版） 21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材,房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)第二版,第六節(jié) 房地產(chǎn)周期,（二）房地產(chǎn)周期的基本測定方法 每個經(jīng)濟指標(biāo)的時間序列中一般都包含四種變動要素：長期趨勢性波動（T）、季節(jié)性變動（S）、周期性波動（C）和不

9、規(guī)則性變動（I）。而要確定每個經(jīng)濟指標(biāo)的周期性波動，就必須采用一定的方法，消除長期趨勢性波動、季節(jié)性變動和不規(guī)則性變動的影響。 最基本的方法有直接測定法和剩余法。,房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)（第二版） 21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材,房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)第二版,第六節(jié) 房地產(chǎn)周期,直接測定法 這種方法是用代表房地產(chǎn)經(jīng)濟主要變量指標(biāo)的時間序列，把每年數(shù)值直接與上一年的數(shù)值相比，求得經(jīng)濟變動的相對數(shù)，以此反映房地產(chǎn)周期波動狀況的測定方法，也稱環(huán)比測定法。其公式： CtIt=Yt/Yt-1 其中，CtIt為第t年的周期性波動及不規(guī)則變動相對數(shù)；Yt為第t年代房地產(chǎn)經(jīng)濟主要變量數(shù)值；Yt-1為上年房地產(chǎn)經(jīng)濟主要變量的數(shù)值。,房地產(chǎn)

10、經(jīng)濟學(xué)（第二版） 21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材,房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)第二版,第六節(jié) 房地產(chǎn)周期,剩余法 該方法的基本前提是假定時間序列Y可以被分解為T、S、C和I這四個因素。剩余法就是從時間序列中逐次或一次消除長期趨勢和季節(jié)變動，剩下周期性波動和不規(guī)則變動。然后，再進一步消除不規(guī)則變動，得到周期性波動值。 其分解模型有兩種，即加法模型和乘法模型。加法模型的一般形式為Y=T+C+S+I；乘法模型的一般形式為Y=TCSI。,房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)（第二版） 21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材,房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)第二版,第七節(jié) 房地產(chǎn)泡沫,一、房地產(chǎn)泡沫的內(nèi)涵與特征 （一）房地產(chǎn)泡沫的內(nèi)涵 所謂泡沫，就是一種或一系列資產(chǎn)的價格脫離了實際基礎(chǔ)

11、價值連續(xù)上漲的現(xiàn)象。 由于土地的稀缺性、不可移動性、不可替代性等一系列特性，房地產(chǎn)稱為最常見的泡沫載體，房地產(chǎn)泡沫也就是最常見的泡沫。,房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)（第二版） 21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材,房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)第二版,第七節(jié) 房地產(chǎn)泡沫,（二）房地產(chǎn)泡沫的特征 房地產(chǎn)泡沫具有以下主要特征： 房地產(chǎn)泡沫是房地產(chǎn)價格波動的一種形態(tài)； 房地產(chǎn)泡沫具有陡升陡降的特點，振幅較大； 房地產(chǎn)泡沫不具有連續(xù)性，沒有穩(wěn)定的周期和頻率； 房地產(chǎn)泡沫主要是由于投機行為引發(fā)的貨幣供應(yīng)量在房地產(chǎn)經(jīng)濟系統(tǒng)中短期內(nèi)急劇增加造成的。,房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)（第二版） 21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材,房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)第二版,第七節(jié) 房地產(chǎn)泡沫,二、房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生

12、的原因和運行機理 房地產(chǎn)經(jīng)濟波動中的許多內(nèi)在傳導(dǎo)機制，同樣適用于房地產(chǎn)泡沫。但房地產(chǎn)泡沫還具有自身運行的特殊機制。 投機價格機制 自我膨脹機制 在房地產(chǎn)泡沫形成過程中，銀行起著重要的推動作用；房地產(chǎn)泡沫破滅對銀行業(yè)的破壞作用也大。,房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)（第二版） 21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材,房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)第二版,第七節(jié) 房地產(chǎn)泡沫,三、房地產(chǎn)泡沫的判斷指標(biāo) 根據(jù)指示指標(biāo)同房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的時間順序，可以將指標(biāo)劃分為預(yù)示指標(biāo)、指示指標(biāo)和滯后指標(biāo)。,房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)（第二版） 21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材,預(yù)示指標(biāo),房地產(chǎn)貸款增長率（貸款總額增長率）,貨幣供應(yīng)量,股價指數(shù),圖62 房地產(chǎn)泡沫的預(yù)示指標(biāo),房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)第二版,

13、第七節(jié) 房地產(chǎn)泡沫,房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)（第二版） 21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材,圖63 房地產(chǎn)泡沫的指示指標(biāo),商業(yè)房地產(chǎn)實際價格 同理論價格比,地價增長率 /GDP增長率,地價增長率 /物價增長率,房價/ 家庭年平均收入,指示指標(biāo),房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)第二版,第七節(jié) 房地產(chǎn)泡沫,房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)（第二版） 21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材,商業(yè)房地產(chǎn)實際價格 同理論價格比,地價增長率 /GDP增長率,地價增長率 /物價增長率,房價/ 家庭年平均收入,指示指標(biāo),滯后指標(biāo)是泡沫經(jīng)濟發(fā)生以后衡量其嚴(yán)重程度的指標(biāo)。通常選擇地價總額/GDP作為滯后指標(biāo)，這符合地產(chǎn)泡沫是虛擬經(jīng)濟對實體經(jīng)濟的偏離這一本質(zhì)含義，該指標(biāo)是一項靜態(tài)指標(biāo)。,房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)第二版,房地產(chǎn)經(jīng)濟波動 空置率 房地產(chǎn)泡沫 判斷指標(biāo) 房地產(chǎn)周期 租價比,房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)（第二版） 21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材,關(guān)鍵術(shù)語,房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)第二版,房地產(chǎn)經(jīng)濟波動、房地產(chǎn)周期、房地產(chǎn)泡沫的概念分別是什么？相互之間有何區(qū)別和聯(lián)系？ 影響房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的因素有哪些？各個因素之間是怎樣發(fā)生作用的？ 簡述房地產(chǎn)經(jīng)濟和宏觀經(jīng)濟相互影響的一般過程。 描述房地產(chǎn)周期的基本概念有哪些？ 一個完整的房地產(chǎn)周期要經(jīng)歷哪些階段？,房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)（第二版） 21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材,復(fù)習(xí)思考題,房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)第二版,6.