萬科集團(tuán)全套項(xiàng)目限額管理標(biāo)準(zhǔn)(非常全.非常實(shí)用)

1、.萬科集團(tuán)全套項(xiàng)目限額管理標(biāo)準(zhǔn)（非常全.非常實(shí)用） 限額標(biāo)準(zhǔn)制定的目的1、本指引旨在強(qiáng)化公司項(xiàng)目前期及設(shè)計(jì)階段的成本控制；2、推進(jìn)設(shè)計(jì)階段成本管理作業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)化、專業(yè)化；3、掌握可靠成本信息，保證影響成本的主要要素在設(shè)計(jì)階段控制在合理范圍，挖掘成本控制的重點(diǎn)，以符合公司成本管理精細(xì)化的要求。限額標(biāo)準(zhǔn)制定的范圍適用于公司所屬獨(dú)資或合資并由我司操盤項(xiàng)目，經(jīng)策委會(huì)審議確定的特殊項(xiàng)目，其限額指標(biāo)可作個(gè)案處理，不受本指引限制，以成本委員會(huì)審核的限額指標(biāo)為準(zhǔn)。本標(biāo)準(zhǔn)中的名詞定義 1、設(shè)計(jì)限額：是為了保證項(xiàng)目成果的經(jīng)濟(jì)性而制定的，是設(shè)計(jì)階段相關(guān)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行控制的目標(biāo)值，項(xiàng)目限額包括成本限額設(shè)計(jì)和主要指標(biāo)的

2、限量設(shè)計(jì)。2、建筑面積：是指GB/T503532005建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范計(jì)算的建筑面積，全國統(tǒng)一計(jì)算規(guī)則。3、裝修面積：指裝修范圍內(nèi)的地面面積，其中陽臺(tái)、露臺(tái)和帶裝修的庭院按一半面積計(jì)算。4、贈(zèng)送面積：是指不計(jì)算容積率建筑面積或計(jì)算一半建筑面積的區(qū)域，通過外圍建筑門窗的改造能變成房間或提高有效使用面積的陽臺(tái)或露臺(tái)。贈(zèng)送面積需在策委會(huì)紀(jì)要中明確，限額指標(biāo)可以分開考核。5、項(xiàng)目檔次定位A“豪宅”指該項(xiàng)目平均售價(jià)定位為該區(qū)域中檔住宅均價(jià)200%及以上的項(xiàng)目，且一線城市銷售單方建安成本占售價(jià)比重不超過20%，二線及其他城市銷售單方建安成本占售價(jià)比重不超過25%；B“準(zhǔn)豪宅” 指該項(xiàng)目平均售價(jià)定位

3、為該區(qū)域中檔住宅均價(jià)140%200%（含140%）的項(xiàng)目，且一線城市銷售單方建安成本占售價(jià)比重不超過30%，二線及其他城市銷售單方建安成本占售價(jià)比重不超過35%；C“中檔住宅” 指該項(xiàng)目平均售價(jià)定位為該區(qū)域中檔住宅均價(jià)80%140%（含80%）的項(xiàng)目，且銷售單方建安成本占售價(jià)比重不超過50%；D“普通住宅” 指該項(xiàng)目平均售價(jià)定位為該區(qū)域中檔住宅均價(jià)80%以下的項(xiàng)目或銷售單方建安成本占售價(jià)比重超過50%。E若售價(jià)達(dá)到上述要求，但是成本比重超標(biāo)的，應(yīng)降低一檔套用本限額指標(biāo)。項(xiàng)目檔次定位應(yīng)在土地獲取時(shí)在項(xiàng)目可行性研究階段明確。6、項(xiàng)目區(qū)域分類：A一線城市包括：北京、上海、深圳、廣州、天津中心區(qū)；B二

4、線城市包括：蘇州、南京、番禺、佛山、重慶、成都、珠海、武漢、杭州、長沙、昆明、?？凇⑷齺喖捌渌?huì)城市的中心區(qū)及一線城市的非中心區(qū)項(xiàng)目；C其他城市包括：漳州、惠州及二線城市的非中心區(qū)項(xiàng)目。7、限額指標(biāo)均為上限。限額標(biāo)準(zhǔn)主導(dǎo)及參與部門 策劃設(shè)計(jì)中心、成本管理部、項(xiàng)目公司（部）、精裝修景觀項(xiàng)目部、營銷中心（商業(yè)地產(chǎn)中心）、地產(chǎn)財(cái)務(wù)部、發(fā)展部各部門在限額管理中分別承擔(dān)得職責(zé)策劃.設(shè)計(jì)中心.成本管理部.精裝修.景觀.項(xiàng)目部1、成本管理部參與制定及修訂項(xiàng)目的限額成本管理指標(biāo)，監(jiān)督并統(tǒng)計(jì)限額成本的執(zhí)行情況；2、策劃設(shè)計(jì)中心組織制定及修訂限額設(shè)計(jì)指標(biāo)，并協(xié)助第二階段成本目標(biāo)下達(dá)限額設(shè)計(jì)指標(biāo)；針對具體項(xiàng)目的限

5、額指標(biāo)進(jìn)行復(fù)核，監(jiān)督限額設(shè)計(jì)的實(shí)施。3、精裝修景觀項(xiàng)目部參與制定及修訂公共部位裝修、景觀工程、樣板房等限額指標(biāo)，監(jiān)督相關(guān)限額設(shè)計(jì)的實(shí)施。4.營銷中心協(xié)助統(tǒng)計(jì)營銷費(fèi)用相關(guān)數(shù)據(jù)，并參與營銷費(fèi)用限額指標(biāo)的制定及修訂。5.城市公司設(shè)計(jì)部為限額設(shè)計(jì)的最終實(shí)施部門，在策劃設(shè)計(jì)中心授權(quán)范圍內(nèi)，落實(shí)下達(dá)的限額設(shè)計(jì)指標(biāo)，在限額范圍內(nèi)指導(dǎo)設(shè)計(jì)，負(fù)責(zé)對設(shè)計(jì)單位及設(shè)計(jì)成果的考核。6.城市成本管理部1、根據(jù)設(shè)計(jì)成果復(fù)核限額設(shè)計(jì)指標(biāo)是否在范圍內(nèi)，并及時(shí)反饋到設(shè)計(jì)主責(zé)部門及設(shè)計(jì)管理部門；2、收集統(tǒng)計(jì)所屬范圍內(nèi)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)指標(biāo)，并按照要求及時(shí)反饋到總部成本管理部。7.發(fā)展部在可行性研究報(bào)告中要求相關(guān)部門明確項(xiàng)目檔次定位（豪宅、

6、準(zhǔn)豪宅、中檔住宅、普通住宅）、售價(jià)、項(xiàng)目區(qū)域分類。限額標(biāo)準(zhǔn)工作程序1 項(xiàng)目限額內(nèi)容及范圍包括成本限額和主要指標(biāo)的限量控制，內(nèi)容見附表1。2 制定限額指標(biāo)：通過分析我司項(xiàng)目的指標(biāo)，并與同行的限額設(shè)計(jì)指標(biāo)對比，制定適合于我司的限額成本指標(biāo)。2.1設(shè)計(jì)費(fèi)限額本指標(biāo)為項(xiàng)目達(dá)到交付要求及銷售推廣而發(fā)生的設(shè)計(jì)與設(shè)計(jì)相關(guān)的費(fèi)用的限額。其中包括的內(nèi)容為含規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)、總平環(huán)境設(shè)計(jì)、室內(nèi)設(shè)計(jì)（含公共部位、會(huì)所、樣板房裝修）、專項(xiàng)設(shè)計(jì)（含基坑支護(hù)、人工濕地、特殊水景、人防工程、燃?xì)夤こ?、幕墻、鋁合金、鋼結(jié)構(gòu)、標(biāo)識(shí)系統(tǒng)、智能化、室內(nèi)燈光設(shè)計(jì)、燈光及泛光照明、變配電及專線、結(jié)構(gòu)檢測等）、審圖及專業(yè)設(shè)計(jì)顧問等費(fèi)用

7、。精裝交樓及臨時(shí)搭建的售樓處設(shè)計(jì)費(fèi)不在本設(shè)計(jì)費(fèi)限額范圍內(nèi)。住宅設(shè)計(jì)費(fèi)限額適用于住宅項(xiàng)目（含局部街鋪、底層商業(yè)、獨(dú)立會(huì)所等），寫字樓設(shè)計(jì)費(fèi)適用于一般公建項(xiàng)目（含局部街鋪、社區(qū)商業(yè)、底層商業(yè)等）。備注：（1）參照勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、我司設(shè)計(jì)費(fèi)統(tǒng)計(jì)及對標(biāo)單位設(shè)計(jì)費(fèi)統(tǒng)計(jì)。（2）策劃設(shè)計(jì)中心作為設(shè)計(jì)管理主責(zé)部門，負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)費(fèi)管理的總協(xié)調(diào)，設(shè)計(jì)費(fèi)使用出現(xiàn)分歧的由策劃設(shè)計(jì)中心或其授權(quán)部門解決，設(shè)計(jì)費(fèi)超限額或目標(biāo)的需由該項(xiàng)目設(shè)計(jì)主責(zé)部門按照相關(guān)流程報(bào)批。設(shè)計(jì)費(fèi)有多個(gè)主責(zé)部門的，由策劃設(shè)計(jì)中心牽頭，相關(guān)部門聯(lián)合會(huì)簽。（3）為了確保項(xiàng)目的設(shè)計(jì)費(fèi)計(jì)費(fèi)基數(shù)的唯一性及嚴(yán)肅性，設(shè)計(jì)費(fèi)取費(fèi)基數(shù)為容積率面積+地面核增面積+地下室

8、面積。其中核增面積及地下室面積之和不超過容積率面積的25%，若超過25%，設(shè)計(jì)費(fèi)計(jì)算面積按照容積率面積的1.25計(jì)算。（4）精裝修設(shè)計(jì)費(fèi)含在精裝修總限額成本內(nèi)，由精裝修主責(zé)部門負(fù)責(zé)管理，精裝總設(shè)計(jì)費(fèi)不宜超過精裝總成本的4%。（5）星級(jí)酒店、地標(biāo)建筑建議另行報(bào)批。（6）綠色咨詢費(fèi)不超過30萬元/項(xiàng)目，建議控制在20萬元/項(xiàng)目以內(nèi)。營銷費(fèi)用限額：本指標(biāo)為項(xiàng)目為了銷售而發(fā)生的各類費(fèi)用，包括營銷管理費(fèi)、營銷推廣費(fèi)、賣場營造費(fèi)、中介銷售代理費(fèi)、物業(yè)管理及客戶服務(wù)等相關(guān)費(fèi)用。營銷費(fèi)用計(jì)算以銷售收入為基數(shù)。備注：（1）深圳項(xiàng)目由營銷中心負(fù)責(zé)營銷費(fèi)總協(xié)調(diào)，進(jìn)入的新區(qū)域（城市）由營銷中心配合，項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)總協(xié)調(diào)

9、，已經(jīng)進(jìn)入的區(qū)域由城市公司負(fù)責(zé)其范圍內(nèi)的營銷費(fèi)用總協(xié)調(diào)。（2）計(jì)費(fèi)基礎(chǔ)為銷售項(xiàng)目第二階段成本目標(biāo)及盈利分析測算中的銷售收入，不受實(shí)際銷售收入增加影響。持有物業(yè)及保障性住房不計(jì)算營銷費(fèi)用，物業(yè)管理及客戶服務(wù)等相關(guān)費(fèi)用單計(jì)。（3）物業(yè)管理前期介入費(fèi)列入總營銷費(fèi)用控制，本內(nèi)容與當(dāng)前成本目標(biāo)體系中的“銷售費(fèi)用”內(nèi)容一致。鋼筋、混凝土限量設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)：由于鋼筋及混凝土指標(biāo)是相互關(guān)聯(lián)的，因此將兩個(gè)指標(biāo)作為一個(gè)整體考慮，以下各項(xiàng)指標(biāo)均以“建筑面積”為基數(shù)，即采用GB/T503532005建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范計(jì)算的建筑面積。（1） 整體地下室指標(biāo)：根據(jù)其特征，在指標(biāo)下達(dá)時(shí)分為三項(xiàng)指標(biāo)：擴(kuò)大地下室、人防地下室及

10、塔樓地下室，裙樓地下室可以參考擴(kuò)大地下室，因?yàn)槠渖喜拷ㄖζ溆绊戄^小。備注：（1）策劃設(shè)計(jì)中心為設(shè)計(jì)管理部門，負(fù)責(zé)對鋼筋及混凝土限額指標(biāo)的總協(xié)調(diào)，并為項(xiàng)目公司（項(xiàng)目部）提供專業(yè)指導(dǎo)，并在成本目標(biāo)下達(dá)時(shí)提供專業(yè)意見。（2）地下部分限額的范圍：A）無地下室結(jié)構(gòu)：樁基礎(chǔ)以上，含基礎(chǔ)連系梁等，混凝土不含基礎(chǔ)墊層量。B）地下室部分：樁基承臺(tái)及以上，地下室天然基礎(chǔ)或筏板基礎(chǔ)及以上，地下室頂板及以下。限額指標(biāo)不含承臺(tái)及地下室或筏板底板墊層混凝土、不含地下室內(nèi)水池（現(xiàn)澆鋼筋砼水池等）鋼筋及混凝土。（3）該限額指標(biāo)制定前提為：基礎(chǔ)類型為樁基礎(chǔ)，地下室底板為基礎(chǔ)承臺(tái)、底梁及底板的結(jié)構(gòu)形式，地下水位同埋深，頂板覆土

11、以1.5米以內(nèi)為宜。若確定為筏板基礎(chǔ)或其他情形的，根據(jù)實(shí)際情況可在第二階段成本目標(biāo)下達(dá)限額指標(biāo)時(shí)做適當(dāng)調(diào)整。（4）消防車道區(qū)域的調(diào)整方法：按照地下室頂板上消防車道區(qū)域的面積，鋼筋增加10kg/平米,砼增加0.1立方/平米。（5）塔樓部分地下室，地上結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換對其指標(biāo)影響較大，不轉(zhuǎn)換按照80米內(nèi)、80米以上分類鋼筋按130kg/平米和140kg/平米，全轉(zhuǎn)換按照80米內(nèi)、80米以上分類鋼筋按160kg/平米和170kg/平米控制。（6）人防地下室在塔樓投影下的，鋼筋指標(biāo)上限為180kg/平米。（7）地下室經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)應(yīng)同時(shí)評(píng)估地下室停車位停車效率與主材用量。地下室面積含設(shè)備房面積，但扣除贈(zèng)送業(yè)主的

12、面積+規(guī)劃要求的自行車位或可抵扣汽車位的摩托車位面積。A）人防地下室及塔樓下落面積占總地下室面積25%以內(nèi)，33平米/輛；B）人防地下室及塔樓下落面積占總地下室面積30%以內(nèi)，35平米/輛；C）人防地下室及塔樓下落面積占總地下室面積50%以內(nèi)，37平米/輛；D）人防地下室及塔樓下落面積占總地下室面積50%以上，40平米/輛。（1） 地上標(biāo)準(zhǔn)層指標(biāo)（該指標(biāo)含陽臺(tái)、凸窗等常規(guī)贈(zèng)送面積）：適用標(biāo)準(zhǔn)層及不含轉(zhuǎn)換層的地上結(jié)構(gòu)。（3）地上部分綜合指標(biāo)：適用有露臺(tái)贈(zèng)送及轉(zhuǎn)換層結(jié)構(gòu)。該限額為地上部分的限額指標(biāo)，做面積贈(zèng)送及結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換時(shí)，需要滿足以下指標(biāo)（超大面積贈(zèng)送的，需策委會(huì)明確同意贈(zèng)送，并明確贈(zèng)送面積及贈(zèng)送

13、方式，考核指標(biāo)需由成本委員在審議成本目標(biāo)時(shí)下達(dá)）。備注：（1）計(jì)算基礎(chǔ)面為地下室頂板面以上（不含地下室頂板）。（2）地上部分不含砌體拉結(jié)筋、屋面剛性防水鋼絲網(wǎng)，含建筑構(gòu)件內(nèi)鋼筋及砼。計(jì)算范圍從地下室底板以上，含屋面女兒墻及其他建筑構(gòu)件。分母為GB/T503532005建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范計(jì)算的建筑面積。（3）標(biāo)準(zhǔn)層必須符合標(biāo)準(zhǔn)層鋼筋及砼限額指標(biāo)，為了控制不合理的架空轉(zhuǎn)換，地上面積綜合含量指標(biāo)為剛性控制上限。（4）除入戶陽臺(tái)、生活陽臺(tái)、客廳陽臺(tái)、凸窗以外的面積贈(zèng)送，贈(zèng)送經(jīng)過策委會(huì)確定并在會(huì)議紀(jì)要中明確，可以根據(jù)實(shí)際贈(zèng)送的類型，在成本目標(biāo)中報(bào)成本委員會(huì)審議，能在改造后形成封閉房間的，參照標(biāo)準(zhǔn)層

14、限額指標(biāo)，不能形成房間的按照結(jié)構(gòu)板建面積計(jì)算，控制指標(biāo)為鋼筋10kg/平米，砼0.16立方/平米。其他贈(zèng)送方式均不調(diào)整限額設(shè)計(jì)指標(biāo)。外立面門窗標(biāo)準(zhǔn)限額：本限額適用于住宅產(chǎn)品。影響門窗成本構(gòu)成的因素包括鋁合金材料斷面選擇、鋁合金材料表面處理、玻璃選擇、五金選擇、門窗地面面積比等。鋁合金的成本限額需要從材料選擇及開窗率等方面綜合考慮，合理控制在合適水平。本限額指標(biāo)由窗地比及參照標(biāo)準(zhǔn)化研究成果的鋁合金門窗綜合價(jià)格共同構(gòu)成。（1） 檔次與材料選用參照表（住宅）（1） 窗地比控制（住宅）計(jì)算方式為外墻門窗洞口面積/地上建筑面積，不含入戶門、裝飾百葉、采光井等。（1） 鋁合金門窗綜合價(jià)格及鋁含量控制表（住

15、宅）其中普通型材為華南區(qū)鋁合金標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)文件數(shù)據(jù)，同系列截面的斷橋型材用量較普通型材高40%。備注：（1）售價(jià)一線城市6萬/平米以下，二線城市3萬元/平米以下的住宅不得使用木包鋁等高檔材料。（2） 有保溫隔熱要求，但不適宜使用斷橋隔熱鋁型材的，可以選用塑鋼型材代替，但是中檔住宅及以下檔次產(chǎn)品，不得選用彩色覆膜工藝等高檔型材。（3）北方地區(qū)及其他區(qū)域的普通住宅建議使用塑鋼窗。外立面用材：影響成本的主要要素包括外立面材料選擇、施工工藝、外墻地面面積比等。外墻的成本需從外墻的材料選擇和外墻地面面積比兩個(gè)方面控制，以地上建筑面積單方成本作為限額控制上限。（1）外立面用材參考表備注：（1）一類材料：干掛

16、工藝的各類飾面、進(jìn)口石材、單價(jià)超250元/ m2石材或其他面材、幕墻及其他高端的新工藝類材料。（2）二類材料：濕貼國產(chǎn)石材、劈開磚、火山灰磚、高檔合資品牌面磚。（3）三類材料：高級(jí)面磚、氟碳涂料、仿石涂料、質(zhì)感涂料等。（4）四類材料：普通面磚、普通涂料。（5）裝飾構(gòu)架：屋面裝飾功能構(gòu)架。（6）商業(yè)裙樓不適用于本限額指標(biāo)。外立面用材綜合指標(biāo)及墻地比控制指標(biāo)（按地上建筑面積計(jì)算）。備注：（1） 此外墻費(fèi)用不含基層抹灰及保溫層，墻地比計(jì)算公式為：外墻墻面面積（含外墻裝飾面、建筑造型展開面，不含陽臺(tái)底部涂料）/地上建筑面積。（2） 墻地比指標(biāo)可作參考指標(biāo)，不作考核指標(biāo)。景觀工程費(fèi)限額：為實(shí)施景觀工程而

17、發(fā)生的工程費(fèi)用，包含硬景（消防道路、園路及廣場等）、綠化、水景、景墻園建、外圍墻、組團(tuán)圍墻、雕塑小品、室外照明泛光、室外照明、標(biāo)識(shí)、人工濕地、500mm以內(nèi)厚種植土回填等。軟硬景及按照景觀面積單價(jià)均為剛性指標(biāo)。備注：（1）景觀工程單價(jià)調(diào)整系數(shù)：一線城市系數(shù)為1，二線城市系數(shù)為0.9，其他城市系數(shù)為0.8，山地景觀視情況可按展開面積作適當(dāng)調(diào)整。（2）保障性住房、兩限房及廉住房項(xiàng)目的景觀費(fèi)用不適合本限額指標(biāo)范圍內(nèi)。（3）屋面景觀費(fèi)用、空中花園景觀費(fèi)用、別墅類產(chǎn)品中的庭院內(nèi)景觀費(fèi)用適合本限額范圍內(nèi)。（4）別墅類控制指標(biāo)不含庭院面積。毛坯交樓的庭院面積內(nèi)按100元/平米控制，設(shè)計(jì)建成交付的計(jì)入到精裝工

18、程費(fèi)。（5）硬質(zhì)景觀的界定為消防通道、園路、廣場、景墻、有硬鋪的水景面積、泳池鋪裝面積等。（6）景觀成本的控制主要從以下方面：A合理空間布局，投入到重點(diǎn)展示區(qū)域；B控制水景面積；C兼顧好本土特色與招商特色，用好本土飾材及植物；D充分利用現(xiàn)有地勢，避免過多造坡造山；E植物種類及配備合理；F控制硬景的面積比例；G控制重點(diǎn)景觀面積占總景觀面積比例。（7）特殊項(xiàng)目（如容積率高或占地較小的項(xiàng)目）的硬景控制比例由策委會(huì)確定。公共部位裝修標(biāo)準(zhǔn)限額：按照裝修區(qū)域分為大堂、地下室電梯廳（大堂）、標(biāo)準(zhǔn)層電梯廳、標(biāo)準(zhǔn)層過道、會(huì)所及公共衛(wèi)生間六個(gè)區(qū)域。在裝修標(biāo)準(zhǔn)上按照豪宅、準(zhǔn)豪宅、中檔住宅、普通住宅區(qū)分。對不同區(qū)域的

19、單個(gè)大堂及會(huì)所面積確定合理值，避免盲目做大公共區(qū)域。（1） 公共部位裝修標(biāo)準(zhǔn)，含軟裝、硬裝、空調(diào)設(shè)備及燈飾等全部費(fèi)用。備注：（1）大堂及會(huì)所一線城市系數(shù)為1，二線城市系數(shù)為0.8，其他城市系數(shù)為0.7。（2）地下室大堂指標(biāo)準(zhǔn)同首層大堂標(biāo)準(zhǔn)的裝修，若地下室按照簡單裝修，應(yīng)按標(biāo)準(zhǔn)層標(biāo)準(zhǔn)套用銷售展示裝修標(biāo)準(zhǔn)限額。（1） 樣板房建造標(biāo)準(zhǔn)上限管理各區(qū)域城市樣板房建造標(biāo)準(zhǔn)上限以下表標(biāo)準(zhǔn)乘以相應(yīng)系數(shù)確定：備注：（1）豪宅項(xiàng)目樣板房設(shè)計(jì)為非標(biāo)準(zhǔn)化內(nèi)容，低端項(xiàng)目不做樣板房，只做準(zhǔn)豪宅及中檔住宅項(xiàng)目的樣板房限額。（2）調(diào)整系數(shù)一線城市系數(shù)為1.0，二線城市系數(shù)為0.8，其他城市系數(shù)為0.7。（3） 建造標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)

20、費(fèi)按實(shí)際裝修面積計(jì)算，其中陽臺(tái)、露臺(tái)和帶裝修的庭院按一半面積計(jì)算。（4）硬裝包含裝修材料、人工費(fèi)、潔具、工程燈具、五金、空調(diào)、櫥柜、固定家具和電器等，軟裝配飾包含活動(dòng)家具、飾品、窗簾、吊燈、植物、掛畫等。（5）營銷主責(zé)部門可以根據(jù)營銷需要，適當(dāng)調(diào)整樣板房的裝修標(biāo)準(zhǔn)，但不得超過上限的20%，費(fèi)用包含在營銷費(fèi)用總額中。銷售中心建造標(biāo)準(zhǔn)（不含設(shè)計(jì)費(fèi)）備注：（1） 造價(jià)按實(shí)際裝修面積進(jìn)行計(jì)算。（2）硬裝包含裝修材料、人工費(fèi)、潔具、空調(diào)、其他固定電器等，軟裝包含家具、飾品、窗簾、吊燈、植物、掛畫、水吧酒水等。設(shè)計(jì)限額指標(biāo)的下達(dá)1.1.1 限額指引的適用階段：在符合上述限額范圍內(nèi)的，自項(xiàng)目立項(xiàng)開始即適用本

21、限額設(shè)計(jì)指標(biāo)控制成本。在拿地階段，項(xiàng)目初步定位確定時(shí)，成本預(yù)設(shè)及估算即采用本限額指標(biāo)測算成本，用于拿地測算及第一階段成本目標(biāo)控制。在拿地后根據(jù)第一階段成本目標(biāo)測算的成本，用以指導(dǎo)后續(xù)各階段的設(shè)計(jì)。備注：（1） 造價(jià)按實(shí)際裝修面積進(jìn)行計(jì)算。（2）硬裝包含裝修材料、人工費(fèi)、潔具、空調(diào)、其他固定電器等，軟裝包含家具、飾品、窗簾、吊燈、植物、掛畫、水吧酒水等。設(shè)計(jì)限額指標(biāo)的下達(dá)1限額指引的適用階段：在符合上述限額范圍內(nèi)的，自項(xiàng)目立項(xiàng)開始即適用本限額設(shè)計(jì)指標(biāo)控制成本。在拿地階段，項(xiàng)目初步定位確定時(shí)，成本預(yù)設(shè)及估算即采用本限額指標(biāo)測算成本，用于拿地測算及第一階段成本目標(biāo)控制。在拿地后根據(jù)第一階段成本目標(biāo)測

22、算的成本，用以指導(dǎo)后續(xù)各階段的設(shè)計(jì)。2限額指標(biāo)的下達(dá):考核的限額指標(biāo)均以下達(dá)的第二階段成本目標(biāo)為準(zhǔn)，以公司經(jīng)過成本委員會(huì)審議并下發(fā)的第二階段目標(biāo)及批準(zhǔn)的限額為上限。若第一階段項(xiàng)目的定位變化導(dǎo)致成本的增減，應(yīng)按照成本目標(biāo)管理工作指引流程審批。并在后續(xù)設(shè)計(jì)及實(shí)施過程中合理控制，未單獨(dú)下達(dá)項(xiàng)目限額指標(biāo)的項(xiàng)目適用于本項(xiàng)目限額設(shè)計(jì)成本。3限額設(shè)計(jì)的操作:在公司以利潤為導(dǎo)向的考核體制下，限額設(shè)計(jì)的目的就是合理控制投資成本，降低開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，在實(shí)際執(zhí)行限額中涉及到多部門的，應(yīng)由城市公司總經(jīng)理或項(xiàng)目總負(fù)責(zé)整體協(xié)調(diào)?？烧{(diào)整的增量成本僅限于提升項(xiàng)目檔次的范疇，其他剛性不可調(diào)，可調(diào)整的增量成本內(nèi)容包括：（1）建筑效果提

23、升（包括建筑外立面裝飾、鋁合金門窗、陽臺(tái)欄桿）；（2）景觀效果提升（包括軟硬景、小品、水景），紅線外景觀改造不在本調(diào)整范圍之內(nèi)，應(yīng)另行報(bào)批；（3）室內(nèi)裝修檔次提升（包括大堂、標(biāo)準(zhǔn)層電梯廳、會(huì)所裝修及入戶門），項(xiàng)目增加精裝修交房的內(nèi)容屬于項(xiàng)目定位問題，不在本調(diào)整范圍之內(nèi)，應(yīng)另行報(bào)批；（4）設(shè)備（包括電梯品牌、電梯裝修、可視對講）。上述調(diào)整內(nèi)容，總額在成本目標(biāo)二至六項(xiàng)總和3%以內(nèi)的，須詳細(xì)列明增量成本細(xì)項(xiàng)，經(jīng)公司成本管理委員會(huì)預(yù)審小組初審后，報(bào)備成本管理委員會(huì)；超出3%額度的，須報(bào)批成本管理委員會(huì)。限額設(shè)計(jì)的執(zhí)行及檢查1前期研究階段：前期設(shè)計(jì)研究與概念草案中必須執(zhí)行限額設(shè)計(jì)規(guī)定，與成本預(yù)設(shè)及估算相

24、結(jié)合，將有關(guān)項(xiàng)目定位（豪宅、準(zhǔn)豪宅、中檔住宅、普通住宅）、售價(jià)、項(xiàng)目區(qū)域分類在可行性研究報(bào)告中明確。2概念設(shè)計(jì)階段：（5）在設(shè)計(jì)任務(wù)書中應(yīng)提出明確的限額設(shè)計(jì)指標(biāo)，設(shè)計(jì)單位在進(jìn)行概念設(shè)計(jì)時(shí)必須執(zhí)行；（6）概念設(shè)計(jì)提交策委會(huì)審議時(shí)，必須明確限額設(shè)計(jì)執(zhí)行情況；（7）本階段限額設(shè)計(jì)成果應(yīng)與第一階段成本目標(biāo)相對應(yīng)。3方案設(shè)計(jì)階段：（1）在設(shè)計(jì)任務(wù)書中應(yīng)提出明確的限額設(shè)計(jì)指標(biāo)，設(shè)計(jì)單位在進(jìn)行方案設(shè)計(jì)時(shí)必須執(zhí)行；（2）方案設(shè)計(jì)提交策委會(huì)審議時(shí)，必須明確限額設(shè)計(jì)計(jì)劃情況；（3）本階段限額設(shè)計(jì)成果應(yīng)與第二階段成本目標(biāo)相對應(yīng)，做為成本考核指標(biāo)。4初步設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)階段：（1）在設(shè)計(jì)任務(wù)書中應(yīng)提出明確的限額設(shè)計(jì)指

25、標(biāo)，設(shè)計(jì)單位在進(jìn)行初步設(shè)計(jì)與施工圖設(shè)計(jì)時(shí)必須執(zhí)行，設(shè)計(jì)單位應(yīng)根據(jù)方案對限額指標(biāo)的執(zhí)行及落地有初步判斷，若由于方案原因?qū)е孪揞~無法達(dá)到要求應(yīng)在初步設(shè)計(jì)之前提出，并優(yōu)化建筑方案；（2）策劃設(shè)計(jì)中心審查初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)時(shí)，須審核限額設(shè)計(jì)執(zhí)行情況；（3）設(shè)計(jì)管理人員應(yīng)要求設(shè)計(jì)單位在提交初設(shè)成果的同時(shí)提交根據(jù)初設(shè)圖復(fù)核限額的數(shù)據(jù)供參考；（4）本階段限額設(shè)計(jì)成果應(yīng)與第三階段成本目標(biāo)相對應(yīng)。5后評(píng)價(jià)階段：（1）項(xiàng)目總結(jié)應(yīng)有限額設(shè)計(jì)執(zhí)行情況專篇，說明各階段限額設(shè)計(jì)執(zhí)行情況；（2）財(cái)務(wù)結(jié)算價(jià)格應(yīng)與各階段限額設(shè)計(jì)進(jìn)行對比。6限額成本的檢查（1）設(shè)計(jì)主責(zé)部門檢查：設(shè)計(jì)主責(zé)部門在月報(bào)中對限額設(shè)計(jì)執(zhí)行情況要求相關(guān)部門報(bào)備。（2）成本主責(zé)部門檢查：A）在各階段方案上策委會(huì)時(shí)，主責(zé)設(shè)計(jì)部門會(huì)同對應(yīng)的成本部門（控股策劃設(shè)計(jì)中心為主責(zé)的項(xiàng)目對口成本部門為控股成本管理部，項(xiàng)目公司為主責(zé)的項(xiàng)目對口成