標(biāo)準(zhǔn)廠房規(guī)模

1、.四、規(guī)劃設(shè)計構(gòu)思根據(jù)我們在各地設(shè)計的工業(yè)廠房項目的實際經(jīng)驗，我們整理出一套完整的能夠降低工程造價并使整個項目利潤最大化的設(shè)計思路，在今后的規(guī)劃、單體及室外管網(wǎng)道路設(shè)計時貫徹執(zhí)行。現(xiàn)將大概思路整理如下：1、廠房劃分：我們在園區(qū)廠房設(shè)計中一般規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)廠房、定制廠房和購地自建廠房三大類別。首先我們來明確這三大類廠房的概念：標(biāo)準(zhǔn)廠房顧名思義具有通用性、配套性、集約性和節(jié)能省地的特征，但需要投入成本最大，回款較慢，利潤也最大。根據(jù)我們了解的情況，標(biāo)準(zhǔn)廠房適合中小企業(yè)入住，需求面積主要集中在12002500平米，部分企業(yè)需要面積在30005000平米，超過6000平米的較少，層數(shù)根據(jù)行業(yè)不同也有所不同，

2、如機(jī)械加工類基本以單層為主，食品、紡織、電子、汽摩配、儀器儀表以二層為主，只有少許企業(yè)生產(chǎn)車間布置在三層，設(shè)計三層一般為解決生產(chǎn)企業(yè)的辦公及部分宿舍等配套之用。定制廠房就是根據(jù)生產(chǎn)企業(yè)的要求進(jìn)行設(shè)計、施工，將成品交付給客戶使用，由于可以根據(jù)合同約定按照工期收取客戶的建設(shè)資金，因此資金壓力較小且利潤可觀，這類企業(yè)面積需求一般在1萬3萬平米，要求獨(dú)門獨(dú)院，有獨(dú)立的辦公樓及宿舍、食堂，對生產(chǎn)工藝、流程有一定要求。購地自建廠房是三類廠房中最省事、利潤也最薄的一種模式，優(yōu)點是回款最快，這種廠房適合大客戶，他們有自己的建設(shè)團(tuán)隊，生產(chǎn)工藝、流程要求復(fù)雜。由于一般園區(qū)規(guī)劃面積較大，如果全部按標(biāo)準(zhǔn)廠房規(guī)劃建設(shè)，

3、無疑需投入大量資金，且回收周期較長，但利潤也最大。因此，為降低企業(yè)回款壓力及經(jīng)營風(fēng)險，設(shè)計中我們把廠區(qū)內(nèi)的廠房部分劃分為標(biāo)準(zhǔn)廠房、定制廠房和購地自建廠房三大類。不同種類的廠房類型造價及利潤比較見下表一（單位建筑面積利潤）、表二（按100平米土地計算的總利潤）：由下表可以看出，標(biāo)準(zhǔn)廠房容積率高，售價高，利潤最高，定制廠房稍差，但資金壓力比標(biāo)準(zhǔn)廠房減輕許多，而購地自建利潤很薄。因此，我們建議園區(qū)廠房配置應(yīng)以標(biāo)準(zhǔn)廠房及定制廠房為主，購地自建廠房為輔。表一單位：元/平米（土地費(fèi)用暫按100元/平米估算，并考慮園區(qū)稅負(fù)返還）項目類型土地費(fèi)用建安成本基礎(chǔ)設(shè)施其它費(fèi)用合計總成本估算售價估算利潤標(biāo)準(zhǔn)廠房100

4、64521036512101900685定制廠房10064521036512101850635購地自建100210310410100表二（按100平米土地計算）項目類型容積率建筑面積全部利潤（元）標(biāo)準(zhǔn)廠房與定制廠房的利潤比標(biāo)準(zhǔn)廠房1.21206851208220082200/63500=1.3定制廠房1.010063510063500購地自建100100100002、場地豎向設(shè)計：3、道路及管網(wǎng)設(shè)計：由于工業(yè)園區(qū)單體一般為3層以下，道路所占面積較大，一般占整個園區(qū)占地面積的8%左右，與住宅及商業(yè)建筑相比，工業(yè)園區(qū)道路在整個項目中的成本中所占比例最大。然而一般施工時需做臨時道路（臨時道路建設(shè)費(fèi)用

5、約為80元/平米），等整個園區(qū)室外管網(wǎng)施工完成后將臨時道路挖除，再施工正式道路，這樣就造成了很大浪費(fèi)。為解決這個問題，我方經(jīng)過與盈田公司在同興及蔡家工業(yè)園區(qū)嘗試完成了道路一次成形，僅局部鋪設(shè)臨時施工道路的施工模式，取得了巨大的經(jīng)濟(jì)效益。因此，在本園區(qū)道路設(shè)計時，我們擬采用道路一次成形的施工模式。4、標(biāo)準(zhǔn)廠房的單體戶型設(shè)計：由于客戶對廠房面積的需求千差萬別，且以12002500平米為主。如果按照客戶需求，在園區(qū)中布置各個面積檔次的單體，整個規(guī)劃將顯得布置很凌亂，且容積率很低，達(dá)不到集約利用土地的目的，對于我們開發(fā)商來說，降低容積率就等于減少了利潤。我們在設(shè)計中，采用可分可和的設(shè)計思路，靈活布置并

6、在局部預(yù)留樓、電梯位置，從而很好的解決了客戶對廠房需求不同的問題，既能提供幾百個平米，又能提供上萬平米的廠房，大戶型的廠房可單獨(dú)出售，也可拆分為多個不同面積組成的廠房進(jìn)行銷售，非常靈活。5、廠房單體造價控制：由于廠房單體建安成本是園區(qū)開發(fā)成本構(gòu)成中最主要的組成部分，而含鋼量是單體建安成本的主要部分。我們一直致力于改進(jìn)設(shè)計思路，反復(fù)比較各種結(jié)構(gòu)布置方案，最終摸索出一條既安全可靠，又經(jīng)濟(jì)可行的設(shè)計思路。根據(jù)與同興及蔡家組團(tuán)其它同類型廠房比較，我方的設(shè)計僅含鋼量每平方就節(jié)省5KG以上，約占含鋼量的15%以上，為業(yè)主節(jié)省了大量成本。在本園區(qū)單體結(jié)構(gòu)設(shè)計時，我們將采用這種結(jié)構(gòu)設(shè)計思路。6、對于施工工藝的探索：隨著時代的發(fā)展及科技的進(jìn)步，許多傳統(tǒng)的施工工藝逐漸被新的工藝所取代，從而提高生產(chǎn)效率，降低成本。目前國外建筑模板與支撐系統(tǒng)已經(jīng)從傳統(tǒng)的鋼、木模板腳手架模式逐漸為鋁合金模板及支撐系統(tǒng)所取代。鋁合金模板因其強(qiáng)度高、重量輕、重復(fù)使用率高、施工方便、施工速度快、節(jié)能、環(huán)保、回收價值高等多項優(yōu)勢而得到廣泛應(yīng)用