定價策略模板

1、.定價策略一、定價方式價格策略是一種非常重要也是非常實用的營銷手段，是指如何根據(jù)產(chǎn)品的生產(chǎn)成本、產(chǎn)品特性和使用價值，應對市場競爭及反應，進行合理的價格組合，在利于銷售的前提下，采取各種靈活多變的定價策略，使開發(fā)商的利潤盡可能的增加，實現(xiàn)經(jīng)營戰(zhàn)略和經(jīng)營目標，提高企業(yè)整體效益。這個平衡點也是項目價格定位的關鍵。而且價格將受到各方面因素的影響，因此將根據(jù)實際情況而適當調(diào)整。1、定價的具體策略：在樓盤價格策略的制定一般來說有兩種一是低開高走，二是高開低走，這兩種價格制定策略是針對不同的物業(yè)類型以及根據(jù)市場反應來制定的。本案采用房地產(chǎn)項目普遍使用的“低開高走” 售價策略。前期采用“低價”有助吸引更多的市

2、場關注，并實現(xiàn)項目的快速運作。而在那個階段，房價也大多是房屋價值的真實體現(xiàn)，給受眾造成一種迅速升值的感覺，引發(fā)消費者強烈的購買沖動。隨著時間的推移，不斷地將價格按不同的時間段進行調(diào)整，并根據(jù)不同的時間段放出不同的銷量。2、本案具體定價方式及建議（1）項目定價的方法與原則在房地產(chǎn)項目定價的時候，雖然影響產(chǎn)品價格的因素有很多，但是企業(yè)在制定價格時主要考慮產(chǎn)品的成本、市場需求和競爭情況。產(chǎn)品成本規(guī)定了價格的最低基數(shù)，而競爭者價格和替代品價格則提供了企業(yè)在制定其價格時必須考慮的參照系。房地產(chǎn)項目定價方法主要有三種，一種是市場比較法，一種是以成本為導向的假設開發(fā)法，還有種是心理承受估價法，根據(jù)目前句容的

3、市場情況，我們在定價上采用的是假設開發(fā)法和可比樓盤量化定價法即市場比較法。在本案的定價策劃當中，考慮到貴公司的實際情況及句容市場的競爭環(huán)境，本公司是遵循以下原則來進行此次定價：取最高利潤得高收益率保持價格穩(wěn)定應付或避免競爭A: 假設開發(fā)法由于可變因素較多，有些具體數(shù)據(jù)不夠明確，以下測算為粗略預估，以便供大家參考。（1）高層的成本定價本現(xiàn)有的規(guī)劃方案中，項目占地131886，總建筑面積為105492，建筑密度18.5，其中高層住宅面積41424。假設開發(fā)法（成本利潤） 單位：元/平方米成本項計算結果計算方法1、樓面地價248地價按38萬/畝核算，高層占地面積比值價2、前期及后期費用2083、開發(fā)

4、建設費1365含建安、報建、及景觀三部分4、基礎設施費2305、公共配套設施費8515項合計2104元6、銷售費89.6按銷售額2.87、物業(yè)啟動費308、財務費160按銷售額59、管理費64按銷售額210、項目不可預見費64按銷售額2總成本2543.6110項總和銷售價格3178.7按25毛利核算（2）疊拼的成本定價本現(xiàn)有的規(guī)劃方案中，項目占地131886，總建筑面積為105492，建筑密度18.5，其中疊拼住宅面積27580。假設開發(fā)法（成本利潤） 單位：元/平方米成本項計算結果計算方法1、樓面地價636地價按38萬/畝核算，疊排占地面積比值價2、前期及后期費用2083、開發(fā)建設費1300

5、含建安、報建、及景觀三部分4、基礎設施費2305、公共配套設施費8515項合計2459元6、銷售費102.2按銷售額2.87、物業(yè)啟動費308、財務費183按銷售額59、管理費73按銷售額210、項目不可預見費73按銷售額2總成本2920.2110項總和銷售價格3650按25毛利核算（3）雙拼的成本定價本現(xiàn)有的規(guī)劃方案中，項目占地131886，總建筑面積為105492，建筑密度18.5，其中雙拼住宅面積5115。假設開發(fā)法（成本利潤） 單位：元/平方米成本項計算結果計算方法1、樓面地價1250地價按38萬/畝核算，雙拼占地面積比值價2、前期及后期費用2083、開發(fā)建設費1400含建安、報建、及

6、景觀三部分4、基礎設施費2305、公共配套設施費8515項合計3223元6、銷售費123.2按銷售額2.87、物業(yè)啟動費308、財務費275按銷售額59、管理費110按銷售額210、項目不可預見費110按銷售額2總成本3821.2110項總和銷售價格5350按40毛利核算（4）排屋的成本定價本現(xiàn)有的規(guī)劃方案中，項目占地131886，總建筑面積為105492，建筑密度18.5，其中排屋住宅面積25649。假設開發(fā)法（成本利潤） 單位：元/平方米成本項計算結果計算方法1、樓面地價948地價按38萬/畝核算，排屋占地面積比值價2、前期及后期費用2083、開發(fā)建設費1350含建安、報建、及景觀三部分4

7、、基礎設施費2305、公共配套設施費8515項合計2821元6、銷售費123.2按銷售額2.87、物業(yè)啟動費308、財務費220按銷售額59、管理費88按銷售額210、項目不可預見費88按銷售額2總成本3370.2110項總和銷售價格4380按30毛利核算總結： 以上的銷售均價基是通過成本估算而出，跟實際存在一定的誤差，具體的價格還需要根據(jù)市場的競爭態(tài)勢與反應進行系數(shù)調(diào)整。B: 市場比較法（1）高層的定價分析所在片區(qū)范圍界定決定樓盤價值的高低主要有兩個方面：地段和價格。我們先拋開價格，確定地段。由于本身句容地塊的可比樓盤很少，所以我們在確定可比樓盤時選取了正在銷售且物業(yè)類型與本案相同或類似的項

8、目，選取的是比較典型的案例，更能準確反映出樓盤的價格走勢。價因素權重確定權重是一個對樓盤等級高低影響程度的體現(xiàn)因素。由于影響樓盤的因素很多，不可能都被選擇為樓盤定級因素，只有在進行了總要性排序和差異性選擇后確定的因素，才能確定為樓盤定級因素。上述篩選出18個因素，共分為五等級，分值為1、2、3、4、5分。每一因素的權重分別為位置0.5、價格0.5、配套0.4、物業(yè)管理0.3、建筑質(zhì)量0.3、交通0.3、城市規(guī)劃0.3、樓盤規(guī)模0.3、朝向0.3、外觀0.1、室內(nèi)裝飾0.2、環(huán)保0.2、發(fā)展商信譽0.1、付款方式0.2、戶型設計0.1、銷售情況0.1、廣告0.1、停車位數(shù)量0.1。權重的分配是可

9、以調(diào)整的，例如商鋪就可以對商鋪周邊的人氣及商業(yè)氣氛進行側(cè)重，提高權重。盤因素定級公式P=WiFi=W1F1+W2F2+W3F3+WnFn式中，P總分（諸因素在片區(qū)內(nèi)樓盤優(yōu)劣的綜合反映）；n樓盤定級因素的總數(shù)；Wi權重（某定級因素對樓盤優(yōu)劣的影響度）；Fi分值（某定級因素對片區(qū)內(nèi)所表現(xiàn)出的優(yōu)劣度）?？杀葮潜P（高層含小高層）綜合因素量化統(tǒng)計表項目名稱/因素及權數(shù)序號聚和園領秀星城本案位置 0.5153.53.5價格 0.52444.5配套 0.433.544物業(yè)管理 0.343.543.5建筑質(zhì)量 0.35333.5交通 0.3643.53城市規(guī)劃 0.37344樓盤規(guī)模 0.38343朝向 0.

10、393.53.54外觀 0.110333.5室內(nèi)裝飾 0.211223環(huán)保 0.212333發(fā)展商信譽 0.113333付款方式 0.2143.533戶型設計0.115444銷售情況0.1163.53.53廣告 0.117344.5停車位數(shù)量 0.11833.53.5為對本項目制定一個合理的價格，共選取句容目前在售的2個有可比意義的樓盤，按上訴的量化方法，將每個項目的各種因素的得分乘以各自的權重再求和，計算出每個項目的得分。1）聚和園：15.552）領秀星城：15.653）本案：15.85計算表原始數(shù)據(jù)計算欄序號樓盤名稱樓盤得分（X）樓價（Y）XXYYXY1聚和園15.552650241.80

11、25702250041207.52領秀星城15.652800244.9225784000043820合計31.25450486.7251486250085027.5注：表中樓價為均價（元/平方米）據(jù)表中給出的原始數(shù)據(jù)，大致可判斷樓價與樓盤得分因素分值之間近似呈直線相關。故將所要建立的回歸方程設置為：Ya+bX只要求解出方程式的待定參數(shù)a與b，該回歸方程即可唯一確定。a=(Ex2Ey-ExExy)/(nEx2-(EX)2)=-20675 b=(nExy-ExEy)/ (nEx2-(EX)2)=1500 說明： Ex代表X值的累加之和，Ex2代表x2值的累加之和，(EX)2表示X值的累加之和之后再

12、平方，依此類推，n為計算表中的序號數(shù)，序號末尾數(shù)就是n的值，計算公式在名為 定價策略模板-計算公式 的EXCEL文件中，代入數(shù)字即可?？杀葮潜P越多，打分越精準，測算出的價格就越精確。根據(jù)計算欄數(shù)據(jù)，得：Y=20675+1500X其中Y為樓盤均價，X為樓盤得分。本案的樓盤得分為假設條件下的得分，經(jīng)測算，得分為15.8，得分套入公式，得出本案高層樓價（均價）為3100元/平方米。此價格與實地調(diào)查的估計結果十分相近，估計有2左右的誤差。（2）本案疊拼定價分析在本案疊拼定價的時候我們?nèi)匀豢梢赃\用可比樓盤的量化定價法?？杀葮潜P（疊拼）綜合因素量化統(tǒng)計表項目名稱/因素及權數(shù)序號都市晴園領秀星城本案位置 0

13、.5143.53.5價格 0.523.544配套 0.43544物業(yè)管理 0.34433.5建筑質(zhì)量 0.353.534交通 0.36443.5城市規(guī)劃 0.37343.5樓盤規(guī)模 0.383.533朝向 0.3943.53.5外觀 0.110434室內(nèi)裝飾 0.211222環(huán)保 0.2123.53.53發(fā)展商信譽 0.113433付款方式 0.2143.533戶型設計0.11543.54銷售情況0.116433.5廣告 0.117444.5停車位數(shù)量 0.11833.53.5對選取的2個樓盤的疊拼進行量化分析，將每個項目的因素得分乘以各自的權重再求和，計算出每個項目的得分。1）都市晴園：16

14、.452）領秀星城：15.23）本案：15.5計算表原始數(shù)據(jù)計算欄序號樓盤名稱樓盤得分（X）樓價（Y）XXYYXY1都市晴園16.454000270.602516000000658002領秀星城15.23400231.041156000051680合計31.657400501.642527560000117480注：表中樓價為均價（元/平方米）根據(jù)計算欄得出Ya+bXY= -3896+480X本案的疊拼得分仍然為假設條件下的得分，經(jīng)測算，得分為15.5，得分套入公式，得出本案疊拼均價為 3544 元/平方米。此價格估計有2.2左右的誤差。（3）本案雙拼定價分析在本案雙拼定價的時候我們?nèi)匀豢梢赃\

15、用可比樓盤的量化定價法，由于句容市場雙拼物業(yè)不多，而獨棟別墅與雙拼別墅是最相近的類型，因此選取獨棟別墅這種物業(yè)與之比較?？杀葮潜P（雙拼含獨棟）綜合因素量化統(tǒng)計表項目名稱/因素及權數(shù)序號臺灣小鎮(zhèn)聚和園本案位置 0.51353.5價格 0.52544.5配套 0.433.53.54.5物業(yè)管理 0.343.53.54建筑質(zhì)量 0.35434交通 0.36343.5城市規(guī)劃 0.37434.5樓盤規(guī)模 0.384.533.5朝向 0.3943.53.5外觀 0.1103.534室內(nèi)裝飾 0.211422環(huán)保 0.2123.533發(fā)展商信譽 0.113434付款方式 0.2143.53.53戶型設計0

16、.115444.5銷售情況0.1164.53.53廣告 0.1174.534.5停車位數(shù)量 0.1183.533.5對選取的2個樓盤的雙拼及獨棟進行量化分析，將每個項目的因素得分乘以各自的權重再求和，計算出每個項目的得分。1）臺灣小鎮(zhèn)：16.92）聚和園：15.55 3）本案：16.65 計算表原始數(shù)據(jù)計算欄序號樓盤名稱樓盤得分（X）樓價（Y）XXYYXY1臺灣小鎮(zhèn)16.95700285.6132490000963302聚和園15.554580241.80252097640071219合計32.4510280527.412553466400167549注：表中樓價為均價（元/平方米）根據(jù)計算欄

17、得出Ya+bXY= 8320.74+829.63X本案的雙拼得分仍然為假設條件下的得分，經(jīng)測算，得分為16.65，得分套入公式，得出本案雙拼均價為5492.6元/平方米。此價格估計有1.8左右的誤差。（4）聯(lián)排定價分析在調(diào)查過程中我們發(fā)現(xiàn)，目前句容的聯(lián)排物業(yè)類型并不多，所以具有可比性的樓盤的數(shù)量不多，據(jù)了解潤景頤和苑是此種物業(yè)類型中較典型的項目，現(xiàn)把潤景頤和苑作為本案聯(lián)排樓盤的最大假想競爭對手，以樓盤的各項綜合素質(zhì)（地理位置、規(guī)模、工程進度、配套設施、交通方便程度、外部環(huán)境情況、戶型面積、間隔設計）作比較，按實際銷售過程中買家的承受心理尺度為依據(jù)，而相應制定出本案的價格。所以在聯(lián)排的定價上我們采用的是項目的評估得分法。本案與潤景頤和苑項目的評估得分比較表項目名稱潤景頤和苑本案地理