歐倍德青島市北項目開店建議書

1、歐倍德青島市北項目開店建議書中國山東青島2012年12月前言:根據(jù)歐倍德中國北方區(qū)的戰(zhàn)略要求， 我們現(xiàn)正式向公司總部提交 按照歐倍德的建筑標準設計和建造的歐倍德家居購物中心的可行性 分析報告。 該店址位于山東省青島市市北區(qū)遼陽路西路， 總建筑面積 不少于三萬三千平方米。該項目的可行性分析報告我們同時基于以下考慮：城市基本狀況和發(fā)展狀況項目土地及輻射區(qū)情況項目所處的商圈情況項目周邊的競爭對手市場潛力分析及投資利潤率分析合作與合同形式結論一、城市基本情況青島市地處山東半島南部，位于東經(jīng) 19 度，北緯 35 度，東、南瀕臨黃海，東北與煙臺市毗鄰，西與濰坊市相連，西南與日照市接壤。東北與煙臺市毗鄰。

2、全市 10654 平方公里，其中市區(qū)（市南、市北、四方、李滄、嶗山、城陽、黃島 7 區(qū)）1102 平方公里，所轄膠州、即濹、平度、膠南、萊西 5市 9552平方公里。 2001年全市常住人口為7，104，900 人，其中市區(qū) 2，376000 人。1、城市發(fā)展狀況2001年青島市全市國內(nèi)生產(chǎn)總值達到 1316億元，增長 13.7 。人均國內(nèi)生產(chǎn)總值達到 1.86 萬元，增長 13.1 。第一產(chǎn)業(yè) 增加值增長 2.3 。第二產(chǎn)業(yè)增加值增長 16.3 ，其中工業(yè) 增加值增長 16.4 ，對經(jīng)濟增長的貢獻率達到 52.2 。第三產(chǎn)業(yè)增加值增長14 ，占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重達到39.8 ，比上年提高 0

3、.7 個百分點。全市地方財政收入達到98.7 億元，增長 23.4 。城市居民人均可支配收入達到 8731元，增長 8.9 。新增就業(yè) 5.5 萬人，比上年增加 1.63 萬人。農(nóng)民人均純收入達到 3901 元，增長 7.3 。市場繁榮穩(wěn)定，消費質(zhì)量提高，社會消費品零售總額增長14.7 。 全市實際 利用外資 15.98 億美元，利用內(nèi)資 73.3 億元，分別增長 24.6 和 55.4 。全市新批外資項目個，比上年增長;簽約合同外資億美元，增%。房地產(chǎn)開發(fā)完成投資額億元，增長 %。其中住宅建設投資億元，同比增長%。全年房地產(chǎn)施工面積萬平方米；竣工面積萬平方米。全年銷售商品房平方米，比上年增長

4、%;其中銷售商品住宅1127.5萬平方米，增長25.5%。房地產(chǎn)實現(xiàn)銷售額609.9億元，比上年增長29.6%，其中住宅銷售額531.7億元，增長29.9%。裝飾建材消費達180億人民幣。2、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入11578元，比上年增長11.9%，扣除價格因素，實際增長8.5%；3、全年人均消費性支出為8923元，比上年增長5.1%，扣除價格因素，實際增長1.9%。農(nóng)民人均可支配收入5099元，比上年 增長12.7%。鎮(zhèn)居民人均住房使用面積17.62平方米，比上年增加0.87平方米；農(nóng)村居民人均生活用房面積31平方米，比上年增加2.1平方米。199619971998199920002001G

5、DP億RMB710.2797.70888.40992.831150.071316.00人均GDPRMB11470120461339415410人均住宅平米8.48.79.069.369.8215.30大型日用品超市在北京已發(fā)展趨向成熟，目前已有家樂福、JUSCO等多家外資大型超市進入，市場布局將趨于成熟。相比之下,大型建材超市目前僅有內(nèi)資的東方家園(Orient Home)、好美家HOME WAY、百安居B&Q等。由此可見，青島大型建材超市的布局將在未來幾年內(nèi)將迅速定格，在中國政府對外資零售企業(yè)完全開放政 策之前基本定局。二、項目土地及輻射區(qū)情況:青島市北項目位置位于城區(qū)市北區(qū)， 與家樂福馬連

6、道店對街。馬連道 路向北1公里到達北京西客站。店址西距西三環(huán)1公里，東距西二環(huán) 約2公里。1、交通狀況：馬連道地區(qū)與廣內(nèi)的交通連接，已經(jīng)成為宣武區(qū)未來的重要規(guī)劃，其中位于馬連道南口的紅蓮南路，將成為連接西南二環(huán)與西三環(huán)的又一條主要干線，與白紙坊西街打通；另外一條規(guī)劃中的交通干線廣內(nèi)棗林前街，將向西貫穿鐵路，與馬連道地區(qū)相連，有望于明年動工。2、兩條路向西延伸將橫跨北京西站進京鐵路與蓮花河， 將徹底改善馬連道交通狀況，同時也將對區(qū)域商業(yè)發(fā)展起到積極作用。3、交通是馬連道商業(yè)區(qū)的一大潛在優(yōu)勢。 目前北京西站進京鐵路橫亙于廣安門內(nèi)與廣安門外之間，據(jù)宣武規(guī)劃局有關人士透露，宣武區(qū)已經(jīng)將馬連道地區(qū)與廣內(nèi)

7、的交通連接作為了未來重要規(guī)劃之中。 規(guī)劃中位于馬連道南口的紅蓮南路將成為連接西南二環(huán)與西三環(huán)的又一條主要干線， 將在現(xiàn)有的紅蓮南路基礎上進行拓寬和延長，規(guī)劃寬度為 40 米，與白紙坊西街打通，拆遷將于今年下半年開始， 目前沿街的一些商鋪已經(jīng)開始撤走。 另外一條規(guī)劃中的道路是廣內(nèi)棗林前街將向西貫穿鐵路， 與馬連道地區(qū)相連， 有望于明年動工。4、這兩條路通車后， 將橫跨鐵路與蓮花河， 馬連道地區(qū)的交通狀況將有更大的改善。作為宣武區(qū)規(guī)劃的六大商業(yè)區(qū)，馬連道將在未來幾年甚至更長的時間里得到政府的大力支持，商業(yè)街北段的安華景苑等一批第三產(chǎn)業(yè)設施的建成使用以及總投資 1 億美元馬連道物流中心的建成都將會對

8、這個區(qū)域的商業(yè)發(fā)展提供動力。5、與歐倍德馬連道店相對的家樂福店周邊的客流量巨大， 目前在項目周邊已開設了三條公交線路，車流量大。北邊的馬連道面街較窄，經(jīng)二環(huán)廣安門或三環(huán)六里橋到達店址都較為方便，但進入馬連道后交通較為擁堵。同時，我們認為作為世界有名的連鎖超市，家樂福在選址上一向極為講究，之所以落址馬連道，如果不看好該地區(qū)的商業(yè)發(fā)展的潛力，是決不會把店開到這里的。歐倍德馬連道項目占地約 33,000 平方米，擬建兩層，每層各 11,000平方米建筑面積，設地下停車場約 300 個車位。 OBI 使用一層，二層用于出租給家居相關廠商店鋪。土地屬北京市一商局下屬的北京市商業(yè)儲運公司。三、項目所處的商

9、圈：馬連道店的核心商圈為二三環(huán)西南之間的房地產(chǎn)開發(fā)尚未成熟 的地區(qū)，目前該地區(qū)的住宅均價在 5000人民幣/平方米。 歷史上馬連 道區(qū)是國家和北京市有關部門的倉儲基地， 北京物資總公司、 北京物 資儲運總公司、 北京金屬材料公司等大型物流、 材料企業(yè)都在這個區(qū) 域之內(nèi)，從建設至今歷經(jīng) 50 年發(fā)展?，F(xiàn)在，這些企業(yè)又成為了該區(qū) 域內(nèi)土地供應的一個主要來源， 瑞蓮家園、 歐園北歐映象等項目的土 地都是從這幾個企業(yè)受讓而來。今后，該區(qū)域內(nèi)還將會有一些工廠、 企業(yè)進行拆遷， 總體的土地供應量還是較為充足的， 相對拆遷成本還要低。同時這個區(qū)域內(nèi)的物業(yè)還有另一個特點， 即市場化程度相對城 北、城東其他區(qū)域

10、要低一些。瑞蓮家園是合作社開發(fā)的集資性項目， 依蓮軒有一棟樓被新華社買下， 而像北京物資總公司這樣的土地方也 對該區(qū)域的項目表示了集團購買的傾向。 集團購買對該區(qū)域未來物業(yè) 發(fā)展的影響會大一些?？傮w而言， 馬連道地區(qū)現(xiàn)有的物業(yè)遠遠不夠， 未來還有較大的發(fā)展余地，特別是 5000元6000 元的中高檔項目。次及商圈：西南的豐臺岳各莊地區(qū)，為北京十大近郊的住宅入團之一；二環(huán)路內(nèi)南城宣武區(qū)的大量舊城改造地區(qū)；四、項目周邊的競爭對手分析： 南 2 公里位于麗澤橋西南角的東方家園是商圈內(nèi)最強大的競爭者，2001年營業(yè)額達 3.4 億人民幣。距店址 4.5 公里西四環(huán)鄭常莊在建的 天津家居和已開業(yè)的紅星美

11、凱龍也將成為西邊的強有力競爭者。 西南 三環(huán)目前是家居建材的主要集散地之一， 從六里橋南的藍景麗家到南 三環(huán)西端的名流家居， 以店鋪出租形式經(jīng)營的建材市場林立， 對西部、 南部二級商圈形成屏障。五、合作與合同的形式：中國歐海家居有限公司： 歐倍德馬連道店是歐倍德建材裝飾市場有限 公司與青島海爾投資發(fā)展有限公司共同合資的中國歐海家居有限公 司的一個分支機構。按照公司合同，歐倍德投資 6000 萬歐元的注冊 資金，占 50%的股份。公司注冊登記與在全國的總零售執(zhí)照還在政府部門的審批中，預計年底能夠獲得批準。合資伙伴 : 青島海爾投資有限公司歐倍德建材裝飾市場有限公司董事會: 公司的最高權力機構由

12、6 人組成 .其中三人由歐倍德委任 .董事會由中方提名 ,副董事長由歐倍德提名。三年選舉一次。經(jīng)營管理機構： 公司的經(jīng)營管理機構由董事會確定。 總經(jīng)理由歐倍德 提名，副總經(jīng)理由中方提名。任期三年。注冊資金：外資：利潤分配：出租合同:中國歐海家居有限公司與北京一商集團有限責任公司之間出租合同 達成一致后，歐倍德馬連道項目可以通過歐倍德監(jiān)視會的批準。租賃物業(yè) : 位于北京市宣武區(qū)馬連道路東側、家樂福超市對面場地的 兩層建筑物及供該物業(yè)使用的停車場等附屬設施。租賃物業(yè)一層面積不少于一萬一千平方米（ 11，000 平方米）；二層面積不少于一萬一千平方米（ 11，000 平方米）；租賃總面積不少于三萬三

13、千平方米（ 33，000 平方米）；同時甲方提供的停車場車位數(shù)應不少于 300 個合同期限：商場開業(yè)之日起的二十( 20)年的期間。地上一層標準租金自第 1 年至第 5 年為人民幣八百萬元整(RMB8,000,000), 該租金自第 6 年開始至第二十年結束每年租金在上一年基礎上遞增 2.5%;地上二層第一年的標準租金為人民幣三百萬元整 (RMB3,000,000),該租金自第 2 年開始至第 20 年租金為人民幣四百萬元整(RMB4,000,000);六、結 論：從歐倍德北方區(qū)市場戰(zhàn)略角度考慮， 公司總部高層均給予了高 度重視。在首都北京開設歐倍德家居建材購物中心將是公司開拓北方 市場戰(zhàn)略中

14、最為重要的一步。隨著中國加入 WTO 國際貿(mào)易組織以及2008 年在北京舉行的奧運會，北京目前不論從商業(yè)、房地產(chǎn)投資、環(huán)境、交通、道路及城市基礎配套設施等方面均發(fā)生著翻天覆地 的變化。 高瞻遠矚， 北京是一個經(jīng)濟快速增長且擁有巨大的消費及市場潛力的城市，而歐倍德石景山店將是歐倍德在北京開設的第一家店。因此，憑借歐倍德在國際建材市場的知名度及公司先進的經(jīng)營模式必定會對北京現(xiàn)有的建材零售業(yè)市場帶來巨大的市場沖擊，為歐倍德在北方區(qū)的經(jīng)營成功奠定堅實的基礎。第一章 總論. 1.1 項目建設背景 1.2 建設規(guī)模及產(chǎn)品方案 1.3 項目建設目標和任務 1.4 項目設計依據(jù)和設計范圍 第二章 工藝設計 .

15、 2.1 工藝技術方案 2.2 設備方案 第三章 建筑、結構設計 . 3.1 設計依據(jù)及設計要求 3.2 設計范圍 3.3 設計內(nèi)容及主要建筑（構筑物）清單3.4 總圖布置及主要技術指標 第四章 給排水、采暖及通風設計 . 4.1 加工基地給排水、采暖及通風設計方案4.2 種植基地給排水 電氣設計 . 電氣設計方案 電氣設施設備建設內(nèi)容 農(nóng)業(yè)生產(chǎn)措施及基礎設施設計 . 第五章5.15.2 第六章6.1 基礎設計 6.2 機械選型說明 第七章 環(huán)境保護與安全生產(chǎn)設計 . 7.1 環(huán)境影響 7.2 環(huán)境保護與安全生產(chǎn)措施 第八章 工程概算和資金籌措方案 . 8.1 投資概算 8.2 資金來源 錯誤！ 錯誤！ 錯誤！ 錯誤！ 錯誤！ 錯誤！ 錯誤！ 錯誤！ 錯誤！ 錯誤！ 錯誤！ 錯誤！ 錯誤！ 錯誤！ 錯誤！ 錯誤！ 錯誤！ 錯誤！ 錯誤！ 錯誤！ 錯誤！ 錯誤！ 錯誤！ 錯誤！ 錯誤！ 錯誤！ 錯誤！ 錯誤！未定義書簽。 未定義書簽。 未定義書簽。 未定義書簽。 未定義書簽。 未定義書簽。 未定義書簽。 未定義書簽。 未定義書簽。 未定義書簽。 未定義書簽。 未定義書簽。 未定義書簽。 未定義書簽。 未定義書簽。 未定義書簽。 未定義書簽。 未定義書簽。 未定義書簽。 未定義書簽。 未定義書