房地產(chǎn)開發(fā)流程

1、第一章：項目決策階段 第二章：前期準(zhǔn)備階段獲取土地使用權(quán) 征地拆遷，申辦并取得房屋拆遷許可證 規(guī)劃設(shè)計 建設(shè)項目報建登記，申請招標(biāo)，辦理招標(biāo)投標(biāo)手續(xù)，確定勘察 申辦施工許可證1、2、3、4、5、6、7、8、9、三、四、五、六、招標(biāo) 第三章：工程建設(shè)階段施工用水、電及通訊線路接通，保證施工需要 施工場地平整，達(dá)到施工條件 施工通道疏通，滿足施工運輸條件 施工圖紙及施工資料準(zhǔn)備 施工材料和施工設(shè)備的準(zhǔn)備 臨時用地或臨時占道手續(xù)辦理 施工許可批文及辦理開工手續(xù) 確定水準(zhǔn)點與座標(biāo)控制點，進(jìn)行現(xiàn)場交驗 組織圖紙會審、設(shè)計交底10、編制工程進(jìn)度計劃 11、設(shè)計、施工、監(jiān)理單位的協(xié)調(diào) 第四章：項目銷售階段一

2、、申辦銷售許可證二、商品房銷售及按揭 （以房地產(chǎn)等實物資產(chǎn)或有價證券、契約等作抵押，獲得 銀行貸款并依合同分期付清本息，貸款還清后銀行歸還抵押物 ）辦理 一、申請竣工驗收，取得建筑工程竣工驗收備案證 二、申辦建設(shè)工程規(guī)劃驗收三、進(jìn)行權(quán)屬登記，取得商品房權(quán)屬證明書四、物業(yè)移交 第五章：交付使用階段一）開發(fā)商提出開發(fā)設(shè)想是整個房地產(chǎn)項目開發(fā)的起點 在市場經(jīng)濟(jì)體制條件下， 開發(fā)設(shè)想是房地產(chǎn)開發(fā)商最關(guān)鍵的一項工作， 從這項工 作起，整個房地產(chǎn)項目開發(fā)就進(jìn)入了狀態(tài)。 開發(fā)設(shè)想是否準(zhǔn)確地反映了市場的需 要，將決定未來整個房地產(chǎn)項目開發(fā)的成敗。 這需要房地產(chǎn)開發(fā)商認(rèn)真研究房地 產(chǎn)市場的變化趨勢，確定不同地段

3、的發(fā)展前景，把握不同項目的市場需求狀況。二）可行性研究是房地產(chǎn)項目開發(fā)的第二步，也是非常關(guān)鍵的一步 開發(fā)商提出了設(shè)想， 但這種設(shè)想究竟有沒有真正的市場前景， 需要進(jìn)行可行性研 究?？尚行匝芯渴欠康禺a(chǎn)項目開發(fā)不可缺少的一個階段。 政府是否批準(zhǔn)此項目立 項，銀行是否同意給予資金支持都需要參考可行性研究的結(jié)果。 進(jìn)行可行性研究， 就可能有兩種結(jié)果： 一是可行性研究表明這個設(shè)想不可行， 那么即使開發(fā)商不同 意，這個項目開發(fā)的全過程實際上就結(jié)束了； 二是可行性研究表明這個設(shè)想可行， 則不出意外， 這個項目就可以一直進(jìn)行到最后的階段。 目前，在我國忽視可行性 研究，或者將可行性研究當(dāng)成一種形式的風(fēng)氣， 在

4、房地產(chǎn)項目開發(fā)領(lǐng)域還相當(dāng)濃 厚，這造成了空置率居高不下等一系列惡果，需要政府認(rèn)真對待。三）申請項目用地是房地產(chǎn)開發(fā)的第三步，也是正式啟動項目開發(fā)的第一步 土地是所有建筑的基礎(chǔ)， 申請土地是房地產(chǎn)開發(fā)正式啟動的第一步。 在我國， 由 于人多地少， 土地資源成為極為稀缺的資源， 對許多開發(fā)商來說， 拿到土地才是 最關(guān)鍵的一步，有了土地就有了開發(fā)的全部條件，有土地就不愁項目賺不到錢。 因此，在土地市場上各種腐敗事件層出不窮。 我國原來規(guī)定可以有劃撥和出讓兩 種獲得土地的方式， 劃撥土地太多， 沖擊了正常的土地市場的運行， 目前只有少 數(shù)幾種情況才可以獲得劃撥土地， 絕大多數(shù)土地都是通過出讓獲得。 但

5、在實際上， 從原土地使用者 （即原來占有國有土地的國有企事業(yè)單位） 獲得土地卻是主要方 式。開發(fā)商在獲得了土地使用權(quán)的規(guī)定使用年限之后， 要到建設(shè)行政主管部門備 案，領(lǐng)取房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊。（四）項目設(shè)計是房地產(chǎn)開發(fā)的第四步， 也是關(guān)系到項目是否符合市場需要的重TFf . rh.要一步 根據(jù)項目的規(guī)模， 設(shè)計的具體工作流程也有所不同。 對于規(guī)模較大的房地產(chǎn)開發(fā) 項目來說，一般要分成方案設(shè)計、 初步設(shè)計和施工圖設(shè)計 3個具體步驟。 方案設(shè) 計反映了建筑平面布局、功能分區(qū)、立面造型、空間尺度、建筑結(jié)構(gòu)、環(huán)境關(guān)系 等方面的設(shè)計要求。 初步設(shè)計在方案設(shè)計的基礎(chǔ)上， 應(yīng)提出設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)、 基礎(chǔ)形式、 結(jié)構(gòu)方

6、案及各專業(yè)的設(shè)計方案。 初步設(shè)計文件應(yīng)該包括設(shè)計總說明書、 設(shè)計圖紙、 主要設(shè)備與材料表、 工程概算書 4 個部分。施工圖設(shè)計是初步設(shè)計基礎(chǔ)上的更詳 細(xì)的設(shè)計， 具有工程設(shè)備各構(gòu)成部分的尺寸、 布置和主要施工方法； 并要繪制完 整詳細(xì)的建筑及安裝祥圖及必要的文字說明。開發(fā)商在進(jìn)行規(guī)劃及建筑設(shè)計前， 需要向城市規(guī)劃行政管理部門申報規(guī)劃設(shè)計條件，以獲得規(guī)劃設(shè)計條件通知書 （主要規(guī)定規(guī)劃建設(shè)用地面積、總建筑面積、容積率、建筑密度、綠化率、建筑 后退紅線距離、建筑控制高度、停車位個數(shù)等）。房地產(chǎn)開發(fā)商根據(jù)規(guī)劃設(shè)計通 知書，委托有規(guī)劃設(shè)計資格的單位完成方案設(shè)計， 然后持方案設(shè)計報審表、 方案 設(shè)計及其說

7、明書等有關(guān)資料， 報經(jīng)城市規(guī)劃行政管理部門審查， 確認(rèn)符合規(guī)劃要 求后，核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。方案設(shè)計得到批準(zhǔn)后，即可以進(jìn)行初步設(shè) 計。城市規(guī)劃行政管理部門對建設(shè)工程的初步設(shè)計方案進(jìn)行審查， 確認(rèn)其符合規(guī) 劃設(shè)計要點后， 建設(shè)單位就可以進(jìn)行施工圖設(shè)計。 城市規(guī)劃行政管理部門在對工 程施工圖及有關(guān)材料進(jìn)行審查合格后，核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。銷售階段是開發(fā)商出售商品房， 回收資金實現(xiàn)贏利的階段。 一個項目銷售的成敗 決定著開發(fā)商的根本利益。 銷售分為預(yù)售和現(xiàn)房銷售兩個階段， 預(yù)售即通常所說 的期房銷售， 是指開發(fā)商在建設(shè)工程竣工之前進(jìn)行銷售， 現(xiàn)房銷售即開發(fā)商在取 得竣工證或竣工驗收合格文件后進(jìn)

8、行銷售。由于預(yù)售可以提前回收資金，目 前開發(fā)商大多采用此種銷售方式。預(yù)售條件： 城市商品房預(yù)售管理辦法第五條規(guī)定：（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃和施工許可證；建設(shè)總投資的（三）按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程 25以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。第六條 規(guī)定：商品房預(yù)售實行許可證制度。開發(fā)經(jīng)營企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng) 當(dāng)向城市、縣房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證。 商品房現(xiàn)售，應(yīng)當(dāng)符合以下條件：（一）現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企 業(yè)資質(zhì)證書；四）五）六）取得土地使用權(quán)證書或

9、者使用土地的批準(zhǔn)文件； 持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證； 已通過竣工驗收； 拆遷安置已經(jīng)落實； 供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他 配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期； （七）物業(yè)管理方案已經(jīng)落實。房地產(chǎn)五證：國有土地使用證、 建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工 許可證、商品房預(yù)售許可證。容積率=地上總建筑面積十規(guī)劃用地面積獨立別墅為 0.20.5 、獨立別墅為 0.20.5 、6 層以下多層住宅為 0.81.2 、 11 層小高層 住宅為 1.52.0 、18 層高層住宅為 1.82.5 、 19 層以上住宅

10、為 2.44.5 、住宅小區(qū)容積 率小于 1.0 的，為非普通住宅。建筑工原則上是：建設(shè)用地規(guī)劃許可證國有土地使用權(quán)證建設(shè)工程規(guī)劃許可證 程施工許可證（又稱建筑工程開工證）商品房預(yù)售許可證 詳細(xì)查看下面：30 個工作日）一 、建設(shè)用地規(guī)劃許可證和國有土地使用證 1選址意見書（審查用地性質(zhì)、范圍、面積是否符合城市整體規(guī)劃） 程序：（1）企業(yè)提供申請報告、規(guī)劃申請表、總平面圖、土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議或國有土地使用證、企業(yè) 營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書，報規(guī)劃局用地處（2）用地處轉(zhuǎn)總工室審查（3）報局業(yè)務(wù)會批準(zhǔn)（4）領(lǐng)取選址意見書2規(guī)劃院實地測量，并處定位圖，收取測量費 3建設(shè)用地規(guī)劃許可證（ 30 個工作日）（1）企

11、業(yè)持定位圖、選址意見書、用地申請到用地處審查（2）主管局長、主管局市長批準(zhǔn)（3）打交費單，領(lǐng)取用地規(guī)劃許可證4國有土地使用證（ 60 個工作日）（1）建設(shè)單位持用地申請、航測圖、平面布置圖、土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、 土地轉(zhuǎn)讓雙方的有關(guān)證件、委托書到土地局土地利用處（2）土地評估（3）土地局測量對現(xiàn)場測量，出定界圖（4）繳納土地出讓金和契稅，領(lǐng)取國有土地使用證二、建設(shè)工程規(guī)劃許可證 1 市消防支隊蓋章（ 15 個工作日）（1） 持消防審批表、全套施工圖到市消防支隊建審科進(jìn)行審批、土地征、用地規(guī)劃許可證、（2）核發(fā)消防設(shè)計審核意見書、建設(shè)工程規(guī)劃許可證申請表蓋章 2人防證明市人防辦六十個

12、工作日辦理自建手續(xù) 3房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)規(guī)模（ 30 個工作日） 建設(shè)單位持單位申請、總平面圖、資金證明到市房管局規(guī)劃發(fā)展處辦理 4建設(shè)工程規(guī)劃許可證（ 30 個工作日） （1）建設(shè)單位持申請報告、建設(shè)工程規(guī)劃申請表（消防蓋章） 總平面圖、全套施工圖、四套航測圖到市規(guī)劃局建管處 （2）以上資料由總工室、局業(yè)務(wù)會審定后報處長、局長簽字（3）打交費單交費，領(lǐng)取建設(shè)規(guī)劃許可證、放驗線通知單 5放線報告（ 15 個工作日） 持放線通知和施工圖、紅線圖到規(guī)劃院測量隊放線。4 份、紅線圖、施現(xiàn)場勘察（ 3 個工作日）組織招標(biāo)抗震審查 施工合同審查 交費，辦理建設(shè)工程施工許可證（建設(shè)施工合同、勘察合同、設(shè)計合同

13、、監(jiān)理合同、報三、建設(shè)工程施工許可證（建委） 1 報建（ 1 個工作日） 提供資料：建設(shè)工程規(guī)劃許可證、用地規(guī)劃許可證、土地證、報建申請表 工圖、規(guī)劃總平面圖 2 3456 建申請表、工程預(yù)算書、中標(biāo)通知書、交費發(fā)票 四、商品房預(yù)售許可證（ 15 個工作日） 申請單位持營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書、土地征、年度開發(fā)建設(shè)規(guī)模、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、紅線 圖、施工合同、施工許可證、銷控表、標(biāo)準(zhǔn)層平面圖、物業(yè)管理內(nèi)容、到市房管局預(yù)售科， 十五日內(nèi)核發(fā) 五、配套工程建設(shè)管線工程規(guī)劃許可證（ 15 個工作日）：建設(shè)單位持申請報告、建設(shè)工程規(guī)劃申請表、土 地征、用地規(guī)劃許可證、總平面圖、管線報批圖、市規(guī)劃局管線工程處

14、 廣州開發(fā)建設(shè)流程，非常非常實用和詳細(xì)，含蓋整個房地產(chǎn)開發(fā)階段的全流程說明。目錄一、公司設(shè)立 51、外商投資公司新設(shè)立注冊5（1）辦理公司名稱核準(zhǔn)（市工商局）5510（2）確定公司注冊地址，辦理注冊地址租賃合同5（3）辦理外商投資成立批文及批準(zhǔn)證書（市對外貿(mào)易經(jīng)濟(jì)合作局） （ 4）辦理營業(yè)執(zhí)照（市工商局）6辦理工商執(zhí)照之前需要準(zhǔn)備的關(guān)于投資方的資料匯總（5）（6）（7）（8）（9）7 辦理公司組織機(jī)構(gòu)代碼證（市質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局，正常需要 辦理國稅登記證、地稅登記證（市外經(jīng)一條街，正常需要 確定開戶銀行，包括外幣資本戶、外債戶、公司人民幣基本戶 辦理外匯登記證（市外匯管理局） 103 個工作天）2

15、 個工作天）10辦理注冊資本外匯入資核準(zhǔn)，可與步驟8 同步進(jìn)行（市外匯管理局）（10 ）注冊資本入資 10 （11）完成驗資手續(xù) 10 （12） 辦理變更正式的工商營業(yè)執(zhí)照 （13 ）辦理社保登記證 10 （14）辦理財政登記證（正常需要 2、辦理增資手續(xù) （1） （2） （3） （4） （5） （6） （7） 二、土地使用權(quán)取得 1、參加掛牌、拍賣（市房地產(chǎn)交易中心） （1） （2） （3） （4） （5） （6） （7） （8） 2、辦理土地出讓金收款（市國土房管局計劃財務(wù)處） （1）內(nèi)資 13101 周時間） 1010 辦理外商投資成立批文及批準(zhǔn)證書更改（市對外貿(mào)易經(jīng)濟(jì)合作局） 辦理外匯

16、登記變更，同時辦理增資核準(zhǔn)（市外管局） 11 增資入資 11 辦理增資驗資報告 11 辦理工商執(zhí)照變更（市工商局） 組織機(jī)構(gòu)代碼證的變更 11 國、地稅證的變更 11121011辦理擬設(shè)立項目公司名稱預(yù)先核準(zhǔn)手續(xù) 辦理報名文件的公證手續(xù) 12 辦理報名手續(xù) 12 入保證金 12 報價 12 現(xiàn)場競價 12簽定土地出讓合同（市土地開發(fā)中心） 退保證金 1312詳見公司成立）1212133、辦理規(guī)劃局建設(shè)單位信息編碼13A、辦理建設(shè)單位信息編碼的申請（申辦公司自行填寫）B、廣州市規(guī)劃局建設(shè)單位信息編碼申請表（規(guī)劃局提供）C、 營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；13D、 組織機(jī)構(gòu)代碼證復(fù)印件13 以上文件均需要蓋公章

17、 134、辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)用地單位名稱變更（市規(guī)劃局建設(shè)用地管理處）5、 辦理建設(shè)用地批準(zhǔn)書146、辦理國有土地使用證 （市國土房管局產(chǎn)權(quán)地籍處） 171313101014217、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)審批（三級及三級以下）、年檢、變更 197.1 資質(zhì)審批 197.2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)年檢197.3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名稱、類型、地址、法定代表人、注冊資本變更8、辦理項目手冊（市建委房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)處）、年檢 329、預(yù)備項目計劃備案（市建委房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)處）32三、拆遷安置 23 查房屋產(chǎn)權(quán)（市國土局產(chǎn)權(quán)地籍處） 地籍摸查（市房地產(chǎn)測繪所） 戶籍摸查（市公安局） 23 繳交拆遷監(jiān)控金、進(jìn)

18、行房屋見證 辦理拆遷許可證、辦理拆遷公告（1）城市房屋拆遷許可證核準(zhǔn) 6、辦理拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議備案（市城市房屋拆遷管理辦公室） 7、辦理拆遷狀況證明（市城市房屋拆遷管理辦公室）258、辦理拆遷結(jié)案（市城市房屋拆遷管理辦公室）25四、規(guī)劃與市政配套階段 26 1、規(guī)劃局規(guī)劃申報環(huán)節(jié)（詳見市規(guī)劃局廣州市城市規(guī)劃管理技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則）262、小區(qū)規(guī)劃：總平面審查階段和修建性規(guī)劃報建批復(fù)（市規(guī)劃局城鄉(xiāng)規(guī)劃處會辦市政規(guī) 劃管理處 /建筑工程及設(shè)計管理處）263、小區(qū)規(guī)劃：整體修建性規(guī)劃方案報建（市規(guī)劃局城鄉(xiāng)規(guī)劃處會辦市政規(guī)劃管理處 工程及設(shè)計管理處） 錯誤！未定義書簽。4、廣州市城市排水設(shè)施設(shè)計條件咨詢（

19、市市政園林局城市排水管理處）275、居住區(qū)綠地和單位附屬綠地修建性詳細(xì)規(guī)劃審核（市市政園林局園林綠化與風(fēng)景區(qū)管理 處） 286、辦理建筑設(shè)計方案審查（市規(guī)劃局建筑工程及設(shè)計管理處）7、初步設(shè)計審查（市建委科技處）8、建筑、自動消防系統(tǒng)報批（市消防局或區(qū)公安局防火科） 10、人防、衛(wèi)生防疫11、規(guī)劃放線（市城市規(guī)劃勘測設(shè)計研究院）12、辦理建筑工程建設(shè)工程規(guī)劃許可證13、辦理正式項目計劃備案（市發(fā)改委）14、辦理配套教育設(shè)施合作辦學(xué)（在規(guī)劃報建之前報所屬區(qū)教育局、承辦學(xué)校）15、 辦理小區(qū)配套小學(xué)的配套設(shè)施建設(shè)費減免（市建委計劃資金處）3416、規(guī)劃管線放線（市城市規(guī)劃勘測設(shè)計研究院）17、排水

20、管線施工報建建設(shè)工程規(guī)劃許可證 測設(shè)計研究院） 341、2、3、4、5、2323市城市房屋拆遷管理辦公室） 市城市房屋拆遷管理辦公室） 含城市房屋拆遷許可證延期核準(zhǔn)）23242425/建筑273030（市規(guī)劃局建筑工程及設(shè)計管理處）33313334市規(guī)劃局市政規(guī)劃管理處市城市規(guī)劃勘五、開工建設(shè)前期報建 35 設(shè)計邀標(biāo)核準(zhǔn)（市建委科技設(shè)計處） 施工邀標(biāo)核準(zhǔn)（市建委建筑業(yè)管理處） 設(shè)計招投標(biāo)（市、區(qū)建設(shè)工程交易中心）1、2、3、3535354、基坑支護(hù)審查（市建設(shè)科學(xué)技術(shù)委員會辦公室）353537395、6、7、8、9、10、11、13、14、15、16、17、18、超高限審查（市建委科技設(shè)計處）

21、 35 招標(biāo)文件備案審查（市建委科技設(shè)計處、市建設(shè)工程招標(biāo)管理辦公室） 施工招投標(biāo)（市、區(qū)工程交易中心） 35 監(jiān)理招投標(biāo)（市、區(qū)工程交易中心） 35 節(jié)能設(shè)計審查備案（市墻體革新與建筑節(jié)能辦公室） 施工圖審查備案（市建委科技設(shè)計處） 363519、20、21、建設(shè)單位辦理工程勞動保險金繳交（市建筑行業(yè)勞保辦公室） 申辦預(yù)繳散裝水泥專項資金（市散裝水泥辦公室） 38 施工現(xiàn)場混凝土攪拌及使用袋裝水泥審批（市散裝水泥辦公室） 繳交“使用新型墻體材料保證金” （市墻材革新與建筑節(jié)能辦公室） 辦理余泥渣土排放許可證（市環(huán)衛(wèi)局） 化糞池報建（市環(huán)衛(wèi)局） 40 防雷設(shè)施檢測登記（市氣象局、檢測所） 防盜設(shè)施檢測登記（區(qū)公安局） 4040404022、1、2、3、4、5、施工許可證審批（市建委建筑業(yè)管理處或各區(qū)建設(shè)局建管科） 報質(zhì)監(jiān)（市建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督站） 報安監(jiān)（市建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督站） 建設(shè)階段 44 辦理夜間施工許可證（區(qū)建設(shè)局建管科）434344406、7、辦理施工許可證延期（市建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督站、市建設(shè)工程