運(yùn)營(yíng)管理定義.ppt

1、運(yùn)營(yíng)管理定義,版權(quán)所有 不得拷貝,房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的定義,房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理：是戰(zhàn)略的延伸、是財(cái)務(wù)的落實(shí)、是銷售的策劃、是成本的監(jiān)控、是計(jì)劃的監(jiān)督 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理，是多項(xiàng)目之間的協(xié)調(diào)，運(yùn)營(yíng)部門分析各項(xiàng)專業(yè)運(yùn)營(yíng)指標(biāo)，為管理層決策提供詳細(xì)、準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)支持。運(yùn)營(yíng)月度分析報(bào)告深度標(biāo)準(zhǔn)：銷售回款分析、費(fèi)用使用分析、建筑安裝成本一月一清、進(jìn)度月度分析、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)月度評(píng)估、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)偏差糾偏解決方法。運(yùn)營(yíng)管理是企業(yè)授權(quán)的良好基礎(chǔ)。（比如，現(xiàn)階段為了應(yīng)對(duì)市場(chǎng)調(diào)整，根據(jù)不同城市的限購(gòu)情況，可以把項(xiàng)目分為現(xiàn)金流型項(xiàng)目、利潤(rùn)型項(xiàng)目。） 兄弟企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)借鑒：運(yùn)營(yíng)指標(biāo)就是企業(yè)運(yùn)作指揮棒，設(shè)置運(yùn)營(yíng)指標(biāo)體系，根據(jù)市

2、場(chǎng)行情，通過調(diào)整指標(biāo)體系，指導(dǎo)與帶動(dòng)專業(yè)管理。運(yùn)營(yíng)管理，有利于企業(yè)通過關(guān)鍵運(yùn)營(yíng)指標(biāo)，簡(jiǎn)潔明了對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行監(jiān)控，有效控制項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，是多項(xiàng)目管理的有效工具。 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理，不是簡(jiǎn)單地統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目數(shù)據(jù)，設(shè)置核心指標(biāo)進(jìn)行評(píng)估考核。考核不是目的，而是要為項(xiàng)目提供作戰(zhàn)方案或糾偏方案。運(yùn)營(yíng)管理，是規(guī)劃，是風(fēng)控，更是項(xiàng)目推進(jìn)的作戰(zhàn)參謀。用中央部委譬喻，運(yùn)營(yíng)部門相對(duì)于發(fā)改委、總參、審計(jì)署。運(yùn)營(yíng)管理，就是企業(yè)經(jīng)營(yíng)“頂層設(shè)計(jì)”，核心專業(yè)（投資、融資、財(cái)稅、銷售、成本、計(jì)劃）綜合、量化管理，就是我們現(xiàn)代項(xiàng)目管理九大體系中的“集成管理”。 馮侖：運(yùn)營(yíng)是編劇本的，建筑師是制片人，律師告訴你如何融資。,版權(quán)所有 不得拷貝,

3、企業(yè)戰(zhàn)略,職能戰(zhàn)略,使命,商業(yè)模式 核心能力 增長(zhǎng)階梯,戰(zhàn)略支撐體系,人力資源體系,闡述企業(yè)為什么而存在并發(fā)展，以指導(dǎo)戰(zhàn)略和組織的發(fā)展,向全體員工描述的振奮人心的發(fā)展藍(lán)圖 基于對(duì)未來發(fā)展方向的判斷和論斷，總結(jié)戰(zhàn)略規(guī)劃 在分析內(nèi)外部因素基礎(chǔ)上，設(shè)計(jì)公司的商業(yè)模式選擇、需要培育的核心能力和增長(zhǎng)階梯,遠(yuǎn)景,組織與管控體系,為發(fā)展戰(zhàn)略實(shí)施而奠定的管理支撐基礎(chǔ),研發(fā)、成本 財(cái)務(wù) 人力、品牌,職能戰(zhàn)略，是發(fā)展獨(dú)特競(jìng)爭(zhēng)力所需根本能力的載體，是為企業(yè)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略而服務(wù)的。,流程體系,戰(zhàn)略決定方向，支撐體系決定執(zhí)行能力,企業(yè)文化和價(jià)值觀,時(shí)間跨度,高層關(guān)注戰(zhàn)略。老板要逐步從業(yè)務(wù)型走向戰(zhàn)略管理型。,詳細(xì)程度,版權(quán)所有

4、 不得拷貝,房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)定位,高層關(guān)注戰(zhàn)略。老板要逐步從業(yè)務(wù)型走向戰(zhàn)略管理型。,版權(quán)所有 不得拷貝,與戰(zhàn)略管理部一起，修訂35年戰(zhàn)略目標(biāo)，調(diào)整戰(zhàn)略實(shí)施步驟 根據(jù)公司戰(zhàn)略要求、市場(chǎng)情況和公司資源能力，制訂年度經(jīng)營(yíng)目標(biāo) 與分公司或項(xiàng)目管理層溝通各項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)任務(wù)，做好年度任務(wù)布署 審核各分公司或項(xiàng)目的年度經(jīng)營(yíng)目標(biāo)實(shí)施行動(dòng)路線（實(shí)施方案），或指導(dǎo)幫助各分公司制訂實(shí)施方案 做好各個(gè)項(xiàng)目的全面預(yù)算管理方案,房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理落地做法之一 35年戰(zhàn)略目標(biāo)滾動(dòng)修訂與年度經(jīng)營(yíng)指標(biāo)制訂,版權(quán)所有 不得拷貝,月度運(yùn)營(yíng)報(bào)告的核心內(nèi)容（集團(tuán)化企業(yè)總部管控重點(diǎn)） 各項(xiàng)目進(jìn)度分析與糾偏措施 銷售、回款月度分析與糾偏措施 建

5、筑安裝成本動(dòng)態(tài)分析（一月一清） 各項(xiàng)目費(fèi)用比對(duì)分析（工程款支付、管理費(fèi)用、營(yíng)銷費(fèi)用、設(shè)計(jì)費(fèi)用、納稅情況） 各項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)狀態(tài)分析（ROE、內(nèi)部收益率、銷售凈利潤(rùn)等） 各項(xiàng)目、企業(yè)現(xiàn)金流分析 各項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估與糾偏措施,房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理落地做法之二 動(dòng)態(tài)監(jiān)控年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃執(zhí)行情況，工具為月度運(yùn)營(yíng)報(bào)告,版權(quán)所有 不得拷貝,房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理落地做法之三 考核績(jī)效指標(biāo)的配置與管理,運(yùn)營(yíng)指標(biāo)配置，抓大放小，與授權(quán)、績(jī)效體系有效結(jié)合。 運(yùn)營(yíng)指標(biāo)設(shè)置前提：授權(quán)體系明確、管控方法清晰、管理流程清楚（運(yùn)營(yíng)指標(biāo)數(shù)據(jù)能否自動(dòng)形成）。如這些基礎(chǔ)管理比較薄弱，運(yùn)營(yíng)指標(biāo)就更需要簡(jiǎn)潔。 運(yùn)營(yíng)指標(biāo)分值設(shè)置：每個(gè)運(yùn)營(yíng)指標(biāo)的分值不低

6、于5，運(yùn)營(yíng)指標(biāo)的最高分值可達(dá)到2025。根據(jù)運(yùn)營(yíng)指標(biāo)分值設(shè)置原則，每個(gè)項(xiàng)目或部門的考核指標(biāo)，宜設(shè)置510個(gè)。 運(yùn)營(yíng)指標(biāo)設(shè)置的可操作性要比較強(qiáng)，績(jī)效容易評(píng)審，分值的剛性成分占7080。 運(yùn)營(yíng)指標(biāo)設(shè)置，符合公司管理層的經(jīng)營(yíng)意圖，不同企業(yè)或不同階段，運(yùn)營(yíng)關(guān)注指標(biāo)應(yīng)該不一樣。 運(yùn)營(yíng)指標(biāo)設(shè)置，便于監(jiān)控企業(yè)或項(xiàng)目或部門專業(yè)管理的風(fēng)險(xiǎn)。,版權(quán)所有 不得拷貝,城市公司運(yùn)營(yíng)管理考核指標(biāo)體系設(shè)置案例1,一、創(chuàng)造利潤(rùn)增長(zhǎng)率 創(chuàng)造利潤(rùn)增長(zhǎng)率指標(biāo)計(jì)算公式:創(chuàng)造利潤(rùn)增長(zhǎng)率 = 當(dāng)年全口徑創(chuàng)造凈利潤(rùn)/上年全口徑創(chuàng)造凈利潤(rùn) 1 二、成本利潤(rùn)率 成本利潤(rùn)率指標(biāo)計(jì)算公式:成本利潤(rùn)率 =創(chuàng)造毛利/當(dāng)年銷售產(chǎn)品的成本 三、一線公司營(yíng)

7、運(yùn)資本周轉(zhuǎn)率考核指標(biāo) 營(yíng)運(yùn)資本周轉(zhuǎn)率計(jì)算公式:營(yíng)運(yùn)資本周轉(zhuǎn)率 =銷售回款(平均存貨平均應(yīng)收款平均應(yīng)付款平均預(yù)收賬款) 四、相對(duì)市場(chǎng)占有率 相對(duì)市場(chǎng)占有率計(jì)算公式:相對(duì)市場(chǎng)占有率 =本年度市場(chǎng)占有率/上年度市場(chǎng)占有率-1； 五、房屋質(zhì)量 六、管理費(fèi)用利潤(rùn)率：管理費(fèi)用利潤(rùn)率 = 管理費(fèi)用/全口徑創(chuàng)造凈利潤(rùn) 七、質(zhì)量實(shí)測(cè)數(shù)據(jù) 八、內(nèi)控工作質(zhì)量 九、人力投入產(chǎn)出 人均利潤(rùn)計(jì)算公式：人力投入產(chǎn)出各單位當(dāng)年全口徑創(chuàng)造凈利潤(rùn)/各單位年度人力成本（包含對(duì)外包的考評(píng)） 十、管理質(zhì)量事故數(shù)及風(fēng)險(xiǎn)防范能力考核標(biāo)準(zhǔn),版權(quán)所有 不得拷貝,城市公司運(yùn)營(yíng)管理考核指標(biāo)體系設(shè)置案例2,銷售合同金額指標(biāo)，占35%，年初確定； 銷

8、售合同回款指標(biāo)，占35%，年初確定； 建筑安裝成本指標(biāo)，占15%； 費(fèi)用指標(biāo)（三項(xiàng)費(fèi)用），占15%。,版權(quán)所有 不得拷貝,城市公司運(yùn)營(yíng)管理考核指標(biāo)體系設(shè)置案例3,所有獎(jiǎng)金都以利潤(rùn)為基礎(chǔ) 銷售目標(biāo)完成率60%，全公司沒獎(jiǎng)金 銷售目標(biāo)完成率60%，獎(jiǎng)金結(jié)算利潤(rùn)x 銷售目標(biāo)完成率,版權(quán)所有 不得拷貝,城市公司運(yùn)營(yíng)管理考核指標(biāo)體系設(shè)置案例4,銷售回款額（年初確定），比重60%； 利潤(rùn)：常規(guī)利潤(rùn)5%，超過利潤(rùn)5%； 關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，10% 客戶投訴，10%； 團(tuán)隊(duì)建設(shè)，10%。,版權(quán)所有 不得拷貝,城市公司運(yùn)營(yíng)管理考核指標(biāo)體系設(shè)置案例5,銷售合同額，30% 銷售回款額，50% 營(yíng)銷費(fèi)用，10% 入伙率與質(zhì)量投

9、訴，10%,版權(quán)所有 不得拷貝,提升產(chǎn)品性價(jià)比,客戶需求,以配套建設(shè)推動(dòng)城市化進(jìn)程，強(qiáng)化政府關(guān)系,土地,上下游垂直一體化,高度集權(quán)管理,產(chǎn)品同一高度標(biāo)準(zhǔn)化,速度,上市融資，構(gòu)造“土地股市增發(fā)資本土地”的融資渠道,資本,依靠多元化的物業(yè)提升住宅價(jià)值,把握較成熟市場(chǎng)的低端客戶,低價(jià)策略,高品質(zhì)策略,把握邊遠(yuǎn)不成熟市場(chǎng)的高端客戶,吸引客戶,提升價(jià)格相對(duì)優(yōu)勢(shì),增加銷售收入,在全國(guó)低價(jià)買入大片有發(fā)展?jié)摿Φ耐恋?擴(kuò)充資金量,上下游公司交易內(nèi)部化,多區(qū)域運(yùn)作,增加銷售面積,合法避稅,控制業(yè)務(wù)運(yùn)作成本,總部職能部門一管到底,同時(shí)段所有項(xiàng)目同質(zhì)化,提升全 集團(tuán)業(yè)務(wù)開發(fā)效率,低價(jià)快銷,快速開發(fā),控制成本,提高存貨周轉(zhuǎn)率,擴(kuò)充資產(chǎn),凈利潤(rùn)率,總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率,權(quán)益乘數(shù),凈資產(chǎn)收益率,=,房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)與其它專業(yè)的關(guān)系圖,運(yùn)營(yíng)管理,版權(quán)所有 不得拷貝,房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)定位,高層關(guān)注戰(zhàn)略。老板要逐步從業(yè)務(wù)型走向戰(zhàn)略管理型。,運(yùn)營(yíng)管理的價(jià)值核心,房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理中的“123法則”,統(tǒng) 籌,效能提升,知識(shí)管理,計(jì)劃管理,建立體系 目標(biāo)導(dǎo)入,執(zhí)行監(jiān)控 風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警,預(yù)算管理,目標(biāo)分解 計(jì)劃量化,事前控制 過程糾偏,推廣經(jīng)驗(yàn) 總結(jié)教訓(xùn),借助外腦 加速成長(zhǎng),風(fēng)險(xiǎn)管理,一個(gè)中心,二項(xiàng)基本職能,三個(gè)重要工具,版權(quán)所有 不得拷貝,房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理人員培養(yǎng)途徑,第一步：做好項(xiàng)目實(shí)踐計(jì)