房地產(chǎn)開發(fā)與管理(4開發(fā)商及其合作伙伴).ppt

1、房地產(chǎn)開發(fā)與管理,4 開發(fā)商及其合作伙伴,4.1 私營部門開發(fā)商 4.2 公共部門開發(fā)商 4.3 建筑師 4.4 工程師 4.5 土地規(guī)劃師 4.6 景觀建筑師 4.7 承包商 4.8 環(huán)境顧問 4.9 交通顧問,4.10 評估師 4.11 律師和會計 4.12 房地產(chǎn)經(jīng)紀人/租務(wù)代理 4.13 金融伙伴 4.14 物業(yè)管理者 4.15 市場分析師 4.16 營銷與公共關(guān)系顧問 4.17 政府機構(gòu) 4.18 最終用戶,4.1 私營部門開發(fā)商,私營部門開發(fā)商總是在時間和金錢投入盡可能少的情況下，尋求最大可能的回報。 私營部門開發(fā)商是通過擁有向房地產(chǎn)開發(fā)過程提供服務(wù)的機構(gòu)而獲取利潤，這些機構(gòu)包括保

2、險代理、抵押擔(dān)保公司、租賃公司、管理公司或總承包公司。,4.2 公共部門開發(fā)商,公共部門涉足房地產(chǎn)開發(fā)的主要目標(biāo)，即建設(shè)社區(qū)住宅、促進經(jīng)濟發(fā)展。我們可以稱她們?yōu)椤肮珷I企業(yè)家”。 公營企業(yè)家是指那些從事公共開發(fā)的專業(yè)人員，他們負責(zé)公共項目的規(guī)劃、設(shè)計、融資，這些項目通常規(guī)模很大，而且對社區(qū)的發(fā)展有益，政府不僅承擔(dān)了公共項目的成本，而且還承擔(dān)了相應(yīng)的風(fēng)險。,4.3 建筑師,在開發(fā)項目前期工作中，建筑師要負責(zé)：場地調(diào)研與分析；與公共團體溝通，了解他們的需要及對擬建項目的態(tài)度；與政府聯(lián)系，保證建設(shè)方案能夠獲得政府規(guī)劃管理部門的批準(zhǔn)。此外，建筑師還可以在開發(fā)商選擇開發(fā)項目用地、提供可供選擇的開發(fā)方案時，

3、向開發(fā)商提供幫助。,4.4 工程師,工程師包括結(jié)構(gòu)工程師、機械工程師、電氣工程師、 土木工程師、土壤（地質(zhì)）工程師、環(huán)境工程師。,4.5 土地規(guī)劃師,在大型或成片開發(fā)的房地產(chǎn)項目中，經(jīng)常需要土地規(guī)劃師，根據(jù)場地的地形地貌特征，從土地最大價值的角度出發(fā)，制定土地利用規(guī)劃，以確定土地的具體使用方式和建筑的位置。 土地規(guī)劃師要注意充分利用場地的自然特性，認真分析場地的承載能力，并基于對市場需求特征的理解，為開發(fā)商提供低成本、高附加值的規(guī)劃方案。,4.6 景觀建筑師,景觀建筑師負責(zé)對開發(fā)項目占地范圍內(nèi)所有裸露空間的景觀規(guī)劃，通過選擇和種植各種植物、選擇景觀形式、很好地利用燈光和陰影，以及配合自然環(huán)境，

4、創(chuàng)造出良好的景觀環(huán)境。 汽車和人行道、燈光、符號、水流、戶外座椅、臺階、車棚、小徑、小品、綠地、花園、室外公共活動區(qū)域、自行車和人性路線等景觀因素，都是景觀建筑師營造景觀環(huán)的有效手段。,4.7 承包商,承包商是建造者和管理者,他們能把圖紙上的想法變成實實在在的東西：住宅、公寓、倉庫、商場、寫字樓或公共建筑。 開發(fā)商常常把工程建設(shè)任務(wù)發(fā)包給總承包商，由總承包商根據(jù)建筑師和工程師提供的設(shè)計方案和施工圖紙，以合同約定的價格和工期，完成項目的建設(shè)工作?？偝邪太@得總包合同后，依據(jù)工作任務(wù)的不同，將合同分給不同的分包商。總承包商分包的工作包括：土方工程、混凝土工程、模板工程、機械設(shè)備、電氣和給排水系統(tǒng)安

5、裝工程、裝修工程等?？偝邪讨苯訉﹂_發(fā)商負責(zé)，分包商向總承包商負責(zé)。總承包商富有協(xié)調(diào)分包商工程進度、監(jiān)督其施工質(zhì)量的責(zé)任。,4.8 環(huán)境顧問,開發(fā)商在許多情況下，需要聘請環(huán)境顧問，環(huán)境顧問就開發(fā)項目所面臨的環(huán)境問題提供專業(yè)意見，為開發(fā)商提供開發(fā)項目的環(huán)境影響評價報告，協(xié)助開發(fā)商解決政府環(huán)境審批手續(xù)、避免開發(fā)商未來可能面臨的環(huán)境責(zé)任。,例如，一宗開發(fā)項目用地范圍內(nèi)可能包括了一個有放射性污染物的垃圾填埋場，處理這些污染物的成本會極大地影響著購買土地的價格；又例如，一些在野生動植物保護區(qū)或自然景觀保護區(qū)范圍內(nèi)的開發(fā)項目，可能會在建設(shè)過程中夭折，甚至有些在項目建成后也要拆除。,舉 例,4.9 交通顧問

6、,交通顧問可以估算項目建成后不同時段的交通流量，評估項目當(dāng)前的交通通行能力，就項目內(nèi)部交通流組織、項目與市政道路體系的廉潔、停車位的數(shù)量與布局等進行規(guī)劃設(shè)計。,例如，地面停車、地上立體車停車和地下停車的成本有較大差異，如何進行停車位的布局？又例如，在一個居住小區(qū)，如何協(xié)調(diào)人行道和車行道，以盡可能減少交叉干擾？在商業(yè)綜合用途的開發(fā)項目中，可能同時存在居住、辦公、購物等行為引致的交通流，如何很好地區(qū)分和協(xié)調(diào)？交通顧問可以就這些問題，向發(fā)展商提供專業(yè)的解決方案。,舉 例,4.10 評估師,評估師可以在開發(fā)過程的每一個階段為開發(fā)商提供服務(wù)，包括項目前期、建設(shè)過程中和項目建成后。評估師主要負責(zé)項目的估價

7、工作，即估算項目的市場價值、撰寫估價報告。開發(fā)商在涉及產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移、尋找項目融資和貸款、處理有關(guān)房地產(chǎn)稅項，以及處理法律訴訟中的補償事宜時，需要評估師提供的服務(wù)。評估師還可以幫助開發(fā)商進行市場研究、市場能力分析和可行性分析。評估師還能提供領(lǐng)域廣泛的咨詢服務(wù)，包括投資分析、訴訟證人等。,4.11 律師和會計師,律師可以代表開發(fā)商與政府有關(guān)部門處理各類審批事宜。律師還可以幫助開發(fā)商起草有關(guān)合同，以盡量避免將來可能出現(xiàn)的糾紛，或在糾紛出現(xiàn)時，使開發(fā)商處在有力的地位。 會計師從事開發(fā)投資企業(yè)的經(jīng)濟核算等多方面工作，從全局的角度為項目投資提出財務(wù)安排或稅收方面的建議，包括財務(wù)預(yù)算、工程預(yù)算、付稅與清賬、合同

8、監(jiān)督、提供付款方式等，并及時向開發(fā)商通報財務(wù)狀況。,4.12 房地產(chǎn)經(jīng)紀人/租務(wù)代理,房地產(chǎn)經(jīng)紀人或租務(wù)代理通常受開發(fā)商的委托，代理物業(yè)租售事宜。 在大型工業(yè)和商用房地產(chǎn)項目的租售過程中，經(jīng)紀人的另外一個重要服務(wù)內(nèi)容是幫助開發(fā)商與客戶進行有關(guān)財務(wù)談判，通過平衡開發(fā)商的財務(wù)模式與客戶需求，使客戶支付的租金或售價與開發(fā)商對項目收益現(xiàn)金流分布模式的要求相適應(yīng)。房地產(chǎn)經(jīng)紀人或租務(wù)代理在執(zhí)行項目營銷計劃方面，發(fā)揮著關(guān)鍵的作用?？梢詭椭_發(fā)上進行項目的市場定位和產(chǎn)品定位，協(xié)助開發(fā)商制定并執(zhí)行營銷計劃與策略。 在開發(fā)過程中，開發(fā)商必須盡早決定是利用公司內(nèi)部的銷售隊伍，還是聘請專業(yè)的經(jīng)紀或代理機構(gòu)。,4.13

9、 金融伙伴(A),合資伙伴(joint venture partner): 是指任何個人或機構(gòu)，他們在項目開發(fā)過程中，向開發(fā)商提供權(quán)益融資，占有項目一定比例的股份，并按股份比例或的項目開發(fā)利潤。 建設(shè)貸款的貸方(通常是商業(yè)銀行): 負責(zé)提供項目建設(shè)過程中的融資，并負責(zé)監(jiān)督開發(fā)商在預(yù)算范圍內(nèi)，按照預(yù)定計劃和條件完成項目的建設(shè)。建設(shè)貸款的撥付，通常按照項目施工實際完成的工作量，分期撥付。,4.13 金融伙伴(B),長期貸款的貸方： 提供長期貸款（長期抵押貸款）的金融機構(gòu)。 長期權(quán)益投資者: 在項目建設(shè)期間，長期權(quán)益投資者可能參與，也可能不參與。他們可能在項目開工前就簽約購買將要建成的物業(yè)（以開工前的估算價格為基礎(chǔ)定價），或在項目竣工后投資。,4.14 物業(yè)管理者,從常規(guī)上講，項目竣工投入使用時才會聘請物業(yè)管理，來負責(zé)項目運營期間的管理。,4.15 市場分析師,市場研究專家可以幫助開發(fā)商了解其擬開發(fā)的項目是否有足夠的市場需求、競爭項目的情況、目標(biāo)市場以及項目銷售或出租的預(yù)期速度（市場吸納率和吸納速度）、預(yù)期的價格或租金水平等。,4.16 營銷與公共關(guān)系顧問,營銷與公共關(guān)系人員參與幫助開發(fā)商為其開發(fā)的產(chǎn)品設(shè)計一個營銷戰(zhàn)略，提供營銷與媒體關(guān)