2013年合肥市房產(chǎn)場總結(jié)分析

1、2013年合肥房產(chǎn)市場總結(jié)分析一、城市基本情況1.1城市發(fā)展規(guī)模合肥市轄瑤海、廬陽、蜀山、包河4個市轄區(qū)，長豐、肥東、肥西、廬江4個縣，代管縣級巢湖市，總面積1.14萬平方公里，建成區(qū)面積360平方公里，位居省會城市第14位；年末全市常住人口752萬人（2011年末），其中城鎮(zhèn)486萬人，農(nóng)村266萬人，城鎮(zhèn)化率為64.6%；市區(qū)常住人口355萬人。1.2城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況合肥市的國內(nèi)生產(chǎn)總值保持著穩(wěn)定的增長速度，到2013年底已到達(dá)4661億（預(yù)計），全國省會城市排名繼續(xù)上升，增長速度也排在由全國省會城市的前列。合肥成為全國發(fā)展最快的省會城市，尤其是最近3年，合肥市經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)跨越式發(fā)展。合肥市固

2、定資產(chǎn)投資保持高速穩(wěn)定的增長，2013年預(yù)計固定資產(chǎn)投資超過5000億元，同比增長27.9%，表明合肥城市建設(shè)的快速發(fā)展。房地產(chǎn)開發(fā)投資也跟隨城市建設(shè)快速的發(fā)展保持快速增長，2013年房地產(chǎn)開發(fā)投資1200億元，同比增長31.3%，房地產(chǎn)市場健康快速發(fā)展。2013年堅持走新型工業(yè)化道路，建立完善“四大政策體系”，加快發(fā)展與轉(zhuǎn)型發(fā)展同步并進(jìn)。推進(jìn)信息化與工業(yè)化融合發(fā)展，成為國家級兩化融合試驗區(qū)和電子信息國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地。總結(jié)：2013年合肥經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持高速發(fā)展，固定資產(chǎn)和房地產(chǎn)開發(fā)投資都保持較高增速，同時隨著城市范圍的擴(kuò)大（城市化進(jìn)程加快），人口數(shù)量的增多，以及工業(yè)化進(jìn)程的大力發(fā)展，必將帶來

3、新一輪的剛性購房需求。1.3城市未來規(guī)劃發(fā)展情況1.3.1定位與職能城市定位：大湖名城、創(chuàng)新都會主要職能：具有國際影響的國家科學(xué)城；國家重要綜合交通樞紐；長三角乃至全球重要的先進(jìn)制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)基地；跨區(qū)域貿(mào)易流通中心；國際旅游度假目的地。2013年6月20 日上午，合肥市規(guī)劃局正式對外公布合肥市城市空間發(fā)展戰(zhàn)略及環(huán)巢湖地區(qū)生態(tài)保護(hù)修復(fù)與旅游發(fā)展規(guī)劃文本，這個被市民稱為“大合肥藍(lán)圖”的規(guī)劃，最終確定了合肥“1331”市域空間新格局?；凇按蠛恰?chuàng)新高地”這一定位，未來大合肥的發(fā)展目標(biāo)被歸結(jié)為泛長三角西翼中心城市；具有國際競爭力的的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)基地；具有國際影響力的創(chuàng)新智慧城市；國際知名的大湖

4、生態(tài)宜居城市和休閑旅游目的地?！?331】“1”是指優(yōu)化提升主城區(qū)，“3”是指積極發(fā)展巢湖、廬江和長豐三個副中心城市，另一個“3”是指統(tǒng)籌推進(jìn)新橋臨空產(chǎn)業(yè)基地、廬南重化工基地和巢北產(chǎn)業(yè)基地，最后的“1”是指創(chuàng)新建設(shè)環(huán)巢湖生態(tài)示范區(qū)。1.3.2區(qū)域劃分合肥行政區(qū)域劃分為四區(qū)五縣（市）廬陽區(qū)、瑤海區(qū)、蜀山區(qū)、包河區(qū)、肥西縣、肥東縣、長豐縣、廬江縣、巢湖市，擁有5個開發(fā)區(qū)包括高新區(qū)、經(jīng)開區(qū)、濱湖區(qū)、政務(wù)區(qū)和新站區(qū)。中心城區(qū)劃分八個分區(qū)：老城區(qū)、東區(qū)、北區(qū)、西區(qū)、南區(qū)、經(jīng)開區(qū)、高新區(qū)和濱湖新區(qū)。1.3.3城市重點規(guī)劃區(qū)域濱湖新區(qū)：定位金融、居住為主的濱湖新區(qū)，將以金融和會展作為經(jīng)濟(jì)引爆點。位于合肥濱湖

5、新區(qū)國際金融后臺服務(wù)基地，總用地面積約3923畝，總建筑面積超過500萬平方米，將形成資金密集、人才聚集、機(jī)構(gòu)專業(yè)、配套完善、環(huán)境優(yōu)美的國際一流金融后臺服務(wù)基地。根據(jù)濱湖構(gòu)建六大中心的發(fā)展規(guī)劃，濱湖將建成區(qū)域性旅游會展中心，即依托巢湖的自然和人文景觀，形成以巢湖風(fēng)景名勝區(qū)為核心，渡江戰(zhàn)役紀(jì)念館、安徽名人館、創(chuàng)新展示館等文化場館為內(nèi)涵，新橋國際機(jī)場、濱湖國際會展中心為人氣載體，各類星級酒店、快捷酒店等為基礎(chǔ)服務(wù)的旅游會展業(yè)的新集群。西南組團(tuán)：構(gòu)建環(huán)巢湖生態(tài)岸線和紫蓬山國家級的森林公園，建設(shè)派河、豐樂河等沿線河道景觀工程，打造現(xiàn)代化大工業(yè)基地、國內(nèi)一流的知名品牌大學(xué)城區(qū)、大都市新型郊野觀光休閑區(qū)。

6、“推進(jìn)經(jīng)開區(qū)向南進(jìn)一步拓展，打造好出口加工區(qū)，推進(jìn)肥西縣城新城區(qū)建設(shè)發(fā)展，實現(xiàn)包河工業(yè)園區(qū)的騰籠換鳥，推進(jìn)茶博城、高鐵站區(qū)等城市重點地區(qū)地段的建設(shè)，構(gòu)建東大圩區(qū)域性都市農(nóng)業(yè)休閑旅游中心?！蔽鞑拷M團(tuán)：不斷完善大蜀山森林公園功能，傾力打造大蜀山江淮運(yùn)河綠色之軸，繼續(xù)提升匡河生態(tài)品質(zhì)，加強(qiáng)天鵝湖、柏堰湖等市民休閑公園建設(shè)，完善老城區(qū)配套功能，推進(jìn)高新區(qū)肥西縣合作園區(qū)的建設(shè)，全力構(gòu)建先進(jìn)制造業(yè)、戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)三大產(chǎn)業(yè)體系，大力推進(jìn)科研集群基地、科研孵化基地、產(chǎn)業(yè)化基地和科技創(chuàng)新公共服務(wù)和應(yīng)用技術(shù)研發(fā)中心的建設(shè)，積極引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)升級。北部組團(tuán)：加強(qiáng)水源地保護(hù)、建設(shè)“五湖連珠”景觀風(fēng)貌區(qū)，重點提

7、升新站區(qū)中心區(qū)和北城新區(qū)核心區(qū)，以平板顯示產(chǎn)業(yè)基地為基礎(chǔ)，重點發(fā)展戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)空間布局，打造合淮工業(yè)走廊。北部新城目前吸引了世紀(jì)金源、恒大等開發(fā)商，未來會帶來完善的配套，行政區(qū)域更有可能劃到合肥市。伴隨2013年8月31日阜陽路高架正式通車，已筑起合肥北向“十分鐘生活圈”；北三環(huán)高速、魏武路等7條干道橫穿新區(qū)，京福高鐵、商杭高鐵、合蚌客運(yùn)專線在區(qū)內(nèi)設(shè)有北城客運(yùn)站。湖光新區(qū) 巢湖湖光新區(qū)原名“濱湖新區(qū)”。新區(qū)北至巢湖市淮南鐵路復(fù)線，南至巢湖北岸線，總用地6.048平方公里，定位為商務(wù)辦公、體育休閑、文化娛樂等多功能為一體的生態(tài)新區(qū)。濱湖新城中心區(qū)規(guī)劃范圍東起龜山，西至中垾，南起巢湖岸線

8、，北至淮南復(fù)線鐵路，規(guī)劃建設(shè)用地規(guī)模約11平方公里。1.3.4對外交通規(guī)劃1.3.4.1鐵路注意信息更新?lián)碛泻衔涓哞F，合寧高鐵，淮南鐵路，合九鐵路，寧西鐵路，京福高鐵（合肥至蚌埠段于2012年10月16日正式開通運(yùn)營，從合肥到北京的時間從原來的九個多小時縮短為不足四個小時），合肥鐵路南環(huán)線。合肥高鐵南站將使合肥鐵路樞紐客運(yùn)站形成“三足鼎立”之勢，并成為全國高鐵樞紐。南站站房已于12年8月開建，預(yù)計2014年7月建成，2014年10月前有望全線通車，建成立體換乘樞紐，規(guī)模列華東第二位。1.3.4.2公路合肥7條公路將升級改造為一級公路，開展合馬路、合六路、合銅路、合水路、合淮路、合安路、巢廬路的

9、建設(shè)。合肥市重點建設(shè)的項目近期有3段。分別為合馬路、合銅路和合六路升級改造工程。1.3.4.3機(jī)場新橋國際機(jī)場服務(wù)于現(xiàn)代化環(huán)湖大都市-合肥，以及淮南、六安、巢湖、桐城等合肥都市圈城市，并輻射全國大部分地區(qū)。已于2013年5月30日正式投入使用，為4E級全國樞紐干線機(jī)場。三期全部建成后的合肥新橋國際機(jī)場將成為具備亞洲目前最高飛行區(qū)4F等級的機(jī)場，可供世界上目前已投入商務(wù)運(yùn)營的所有飛機(jī)起降。1.3.4.4客、貨運(yùn)樞紐南門、北門、西門、東門換乘中心。同時規(guī)劃新建三處公路客運(yùn)站，形成完善的公路客運(yùn)樞紐系統(tǒng)。結(jié)合對外交通樞紐，形成以合肥貨運(yùn)總站、合肥竹西貨運(yùn)站、合肥新港貨運(yùn)站、合肥集裝箱中轉(zhuǎn)站、合肥十里

10、廟貨運(yùn)站、合肥龍崗貨運(yùn)站、合肥雙鳳貨運(yùn)站、合肥店埠貨運(yùn)站等八站構(gòu)成公路貨運(yùn)主樞紐。1.3.5市內(nèi)主要交通建設(shè)完成銅陵路高架橋、徽州大道立交、阜陽北路高架橋、方興大道立交、金寨路右轉(zhuǎn)匝道、合肥城區(qū)9條高架橋道路，交通狀況將得到極大改善；完成美丹路（徽州大道）、暢通一環(huán)、北二環(huán)路、宋斗灣路等合肥多個重點工程的施工；繼續(xù)155公里環(huán)巢湖旅游大道建設(shè)，將再修65公里，以及“派河大橋”、“杭埠河大橋”、“白石天河大橋”、“兆河大橋”四座標(biāo)志性橋梁的建設(shè)。 1.3.6軌道交通 2012年6月1日，合肥地鐵1號線正式開工建設(shè)隨著這條全長28.8km的軌道交通建設(shè)，合肥正式邁入高速運(yùn)轉(zhuǎn)的地鐵時代，并將于201

11、6年年底開通運(yùn)營。在地鐵一號線開工建設(shè)的同時，2013年2月19日，地鐵2號線正式動工，控制性節(jié)點工程潛山路站開始封閉施工，預(yù)計建設(shè)工期4年零5個月。 “1331”市域空間戰(zhàn)略造打造“南淝河通風(fēng)廊道” 基于巢湖保護(hù)流域化、生態(tài)化和城市功能多元化、品質(zhì)化的理念，方案將以合肥城區(qū)大量增加內(nèi)城和濱水公共綠地，形成以“三環(huán)九廊”為骨架的濕地綠帶網(wǎng)絡(luò)，強(qiáng)化服務(wù)職能和優(yōu)化產(chǎn)業(yè)布局。傳承和發(fā)揚(yáng)環(huán)城公園的精彩，打造“園城一體、城水交融”的生態(tài)宜居都市。 依托濕地綠帶網(wǎng)絡(luò)，以“老城中心、新城CBD”雙心引領(lǐng)，串聯(lián)拓展和優(yōu)化提升商務(wù)辦公、休閑游憩、科技研發(fā)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、文化展示、高端會展等多種復(fù)合功能空間，形成服務(wù)

12、職能密集的南北兩扇。 方案著重提出保護(hù)“南淝河通風(fēng)廊道”，建議在南淝河和十五里河綠廊及其兩側(cè)，布局CBD商務(wù)中心，公園總部基地，鋼鐵廠遺址創(chuàng)意文化區(qū)，濱湖CRD，南淝河文化、科研、服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)區(qū)，大學(xué)及科技研發(fā)區(qū)，徽派文化展示園，科學(xué)島，低碳生態(tài)住區(qū)等重要功能空間，建設(shè)成為合肥最具生態(tài)美景和人文魅力的“名片空間”。 重組產(chǎn)業(yè)空間形成都市區(qū)東西兩翼產(chǎn)業(yè)新城。東翼以職教城為依托，壯大新站、整合雙鳳，突出承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移；西翼則以大學(xué)城為紐帶，組合高新區(qū)與經(jīng)開區(qū)，突出自主創(chuàng)新。 “兩城映十鎮(zhèn)”旅游新格局 對于未來合肥旅游發(fā)展規(guī)劃，方案認(rèn)為環(huán)巢湖地區(qū)大湖風(fēng)光悠曠，溫泉資源優(yōu)質(zhì)，皖韻村莊獨(dú)特，可以通過功能和

13、空間的創(chuàng)新利用，構(gòu)筑“兩城映十鎮(zhèn)”旅游新格局。 “兩城”指的是合肥主城和巢湖市，“十鎮(zhèn)”指的是環(huán)繞巢湖周邊的三河、白山、盛橋、槐林、散兵、中垾、烔煬、黃麓、中廟、長臨河等十鎮(zhèn)。在合肥中心城和巢湖城的輻射帶動下，把三河、白山、散兵、中垾、中廟、長臨河建成六個特色旅游小鎮(zhèn)，把盛橋、槐林、烔煬、黃麓建成四個田園風(fēng)貌小鎮(zhèn)。在發(fā)展時序上：近期在都市區(qū)帶動下，重點優(yōu)化中廟、三河，打造長臨河；中期在巢湖市帶動下，重點發(fā)展中垾、散兵。 濱湖對于人類有著內(nèi)在的吸引魅力，人類對大湖更是充滿著偏愛和向往。方案建議合肥樹立“大湖綠都度假天堂”的旅游形象，以“水濱公有”、“親水為公共權(quán)益”和“保護(hù)也是發(fā)展”等理念，科學(xué)

14、打造巢湖國家旅游度假區(qū)、國家濕地公園、國家風(fēng)景名勝區(qū)和三河古鎮(zhèn)5A級旅游景區(qū)、中廟-四頂山核心景區(qū)、巢湖時尚休閑運(yùn)動等旅游項目；實現(xiàn)建設(shè)旅游大都市和長三角休閑度假新天堂的目標(biāo)。肥西小廟鎮(zhèn)和高劉鎮(zhèn)正式并入合肥2013年9月1日，合肥市政府就肥西縣與蜀山區(qū)部分行政區(qū)域調(diào)整召開新聞發(fā)布會，根據(jù)安徽省民政廳關(guān)于同意合肥市蜀山區(qū)與肥西縣部分行政區(qū)劃調(diào)整的皮膚，正式宣布對蜀山區(qū)與肥西縣部分行政區(qū)劃實施調(diào)整，肥西縣小廟鎮(zhèn)整建制劃歸蜀山區(qū)管理，肥西縣高劉鎮(zhèn)委托經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)管理。小廟鎮(zhèn)和高劉鎮(zhèn)具備較好的區(qū)位優(yōu)勢，加快了并入合肥市區(qū)的步伐。至此，合肥城市“西擴(kuò)”的步伐有邁進(jìn)了一步。“將小廟鎮(zhèn)整建制劃轉(zhuǎn)蜀山，高劉轉(zhuǎn)到

15、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，小廟和高劉不僅成為蜀山區(qū)和經(jīng)開區(qū)的組成部分，更作為城市西部組團(tuán)的重要載體，努力建設(shè)成為合肥的西部新城區(qū)，打造成西部地區(qū)現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要增長極。”。也是推進(jìn)“合肥市城市空間1331發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃”的重要舉措。二、房產(chǎn)市場發(fā)展新開工面積、住宅竣工面積以及住宅竣工面積在2011年之后出現(xiàn)較大程度的增長，預(yù)計2-3年后市場竣工面積將在目前的基礎(chǔ)上有所上升。按照目前的市場施工面積，后期市場供銷兩旺的市場局面將會依然保持。合肥自2009年-2010年的住宅供應(yīng)量保持穩(wěn)定，但2011年為房產(chǎn)調(diào)控年，開發(fā)商推盤緩慢，供應(yīng)量呈現(xiàn)明顯下跌；2012年隨著市場回暖，供應(yīng)量有所回升，2013年供應(yīng)量和成交

16、量均表現(xiàn)了較大幅度的增長，成交價格也是在2013年突破7000元/平米大關(guān)，且保持較為穩(wěn)定的水平。三、商品房銷售情況3.1合肥2013年樓市特征特征一來自供應(yīng)量。2012年底合肥樓市近6萬套的存量，再加上2013年的新增供應(yīng)量，伴隨樓市在2013年初的逐漸回暖，開發(fā)商信心滿滿，推盤量逐漸增大，市場供應(yīng)進(jìn)一步增加。強(qiáng)大的市場供應(yīng)量帶來激烈的競爭壓力。特征二來自于購房端。2013年的巨大銷售量，市場剛需、首改逐漸釋放，強(qiáng)大的購房力量帶動了市場成交層面的爆發(fā)。市場一改常態(tài)，淡季不淡，旺季很旺的市場表現(xiàn)給與市場更好的剛需釋放的動力，日光盤屢見不鮮。2014年雖然改善性和投資性需求仍將持續(xù)存在，但前期積

17、蓄的已經(jīng)消化的差不多了，后續(xù)需求堪憂。特征三來自于營銷方式。2013年合肥樓市上演了營銷全武行，各家樓盤紛紛拿出了十八般兵器.花光心思的抓人眼球。從一開始的項目調(diào)性開始追求。傳統(tǒng)的營銷方式在繼續(xù)，新的營銷方式在興起。2013年微博、微信等之類的營銷手段層出不窮，預(yù)計2014年電子商務(wù)將成為新的追逐方式。特征四來自于競爭。2013年已經(jīng)是競爭激烈的一年，各大區(qū)域競爭逐步炙熱化。隨著2013年的大宗土地出讓，合肥項目的競爭格局已逐漸外擴(kuò)，包含早期較為冷淡的區(qū)域，各大開發(fā)商已經(jīng)積極進(jìn)入。品牌開發(fā)企業(yè)之間，老項目新項目之間，投資性產(chǎn)品之間的競爭定然愈演愈烈。2013年合肥市網(wǎng)上商品房銷售情況銷售量（套

18、）銷售面積（萬平米）銷售金額（億元）銷售均價（元/平米）住宅2013年1171632012年7535增長率37%39%51%8%商業(yè)2013年89337592123552012年6996537112767增長率28%42%30%-3%辦公2013年9104927580872012年689083617347增長率32%11%23%10%小結(jié)：2013年全市商品房成交漲幅明顯，住宅、商業(yè)、辦公都保持了較大比例的增長。在樓市政策較為動蕩的情況下，2013年初樓市整體表現(xiàn)了淡季不淡，旺季很旺的市場現(xiàn)象，日光盤、開盤瘋搶等現(xiàn)象頻頻皆是。開發(fā)商不斷的擴(kuò)大布局范圍，增加推盤節(jié)奏，搶奪市場客群。3.2住宅市場

19、可售量3.2.1截止到2013年12月底，合肥市共有可售住宅類商品房38210套，可售面積413.16萬，同比去年同期可售套數(shù)下降24.54%，可售面積下降21.3%，去化周期為5個月。 包河區(qū)濱湖區(qū)高新區(qū)經(jīng)開區(qū)廬陽區(qū)蜀山區(qū)新站區(qū)瑤海區(qū)政務(wù)區(qū)匯總可售套數(shù)(套)427952933251614377996227538210可售面積(萬)53.4855.8739.5442.6260.5440.0912.7673.1235.14413.16所占比例12%6%6%8%12%22%5%20%9%100%（單位：套、萬平方）小結(jié)：與2012年年底各區(qū)結(jié)轉(zhuǎn)可售量相比，多個區(qū)域可售量下降，其中濱湖區(qū)、蜀山區(qū)和政

20、務(wù)區(qū)等區(qū)域庫存量出現(xiàn)大比例的下滑，蜀山區(qū)下滑比例高達(dá)57%。2013年的火爆市場極度程度的減少了市場庫存。但伴隨2013年同樣火爆的土地市場，2014年多個新樓盤也將收入是，房源將會持續(xù)增加。今年一改常態(tài)，瑤海區(qū)替代蜀山區(qū)成為合肥存量房的聚集地。3.2.2住宅市場供應(yīng)量2013年全年合肥市新增供應(yīng)住宅類商品房90482套，供應(yīng)面積918萬平方，與2012年全年相比，新增供應(yīng)套數(shù)上漲了17.3%，新增供應(yīng)量上漲了21.9%。（單位：套、萬平方）住宅市場供應(yīng)量與國家宏觀政策整體形勢有著密切聯(lián)系，經(jīng)歷2011年房地產(chǎn)政策調(diào)控年之后，2012年供應(yīng)量出現(xiàn)回暖，2013年供應(yīng)量則伴隨市場的回暖出現(xiàn)井噴。

21、預(yù)計2014年房地產(chǎn)市場化的前提下，供應(yīng)量將會維持市場目前較熱的局面。小結(jié)：從全年供應(yīng)趨勢來看，2013年除2月份以外，市場整體供應(yīng)較為均衡，并且在13年底10-12月份出現(xiàn)供應(yīng)高峰。2013年全年市場淡季不淡，旺季很旺的市場現(xiàn)象致使開發(fā)商對于市場剛需、首改釋放的現(xiàn)象極具信心，推盤節(jié)奏加快，推盤量也相對不斷提升，因此整體市場相對供應(yīng)量較為均衡，進(jìn)入年底，伴隨個別項目的大體量集中入市，帶動了整體供應(yīng)量的巨大提升。同時，在新增供應(yīng)的刺激下，剛需等客戶不斷釋放，成交量也出現(xiàn)大幅上漲。3.2.3住宅市場成交量3.2.3.1 2013年全年合肥市共銷售了住宅類商品房103414套，銷售面積1035萬，銷

22、售金額達(dá)741億元，全市累計成交均價為7163元/。全市的成交套數(shù)同比2012年上漲37%，成交面積上漲39%，銷售金額上漲51%，銷售均價上漲8%。從以上數(shù)據(jù)可以看出，合肥房產(chǎn)市場在2013年的成交表現(xiàn)為：成交套數(shù)和面積同比大幅上漲，銷售均價上漲，市場總體量價齊升。2013年合肥市住宅類商品房銷售及同比銷售情況一覽表套數(shù)（套）面積（萬）金額（億元）均價(元/)2012年75352013年117163同比變化情況37%39%51%8%小結(jié)：房地產(chǎn)市場經(jīng)過國五條、錢荒、三中全會等沖擊，2013年合肥樓市整體呈現(xiàn)量價齊升的局面。從3月份開始各房企謹(jǐn)慎推盤，試探市場。隨著剛需逐漸釋放，各大樓盤全面鋪

23、開搶占市場份額，加速去化，經(jīng)歷金三銀四、金九銀十等黃金期之外，傳統(tǒng)的淡季市場不淡，且臨近年底，各大開發(fā)商做最后的沖擊，搶占市場，增加推盤量，且2013年土地市場火爆，預(yù)計2014年市場仍會延續(xù)2013年的市場狀況。3.2.3.2 2013年初合肥樓市表現(xiàn)較為平淡，但進(jìn)入金三銀四之后，成交增長較為明顯，傳統(tǒng)淡季市場成交不淡，月度成交量維持較為平衡的狀況，金九銀十成交量沒有出現(xiàn)猛增的現(xiàn)象，與其他月度保持相近的市場局面，進(jìn)入年底，市場成交再度迎來井噴的狀況，成交大幅度提升。各大房企緊抓年底時間段，搶占市場。小結(jié)：2013年，合肥市商品住宅月均去化86萬，同比上漲了39%，市場月度成交較為均衡，僅在3

24、月份及年底伴隨開發(fā)商推盤量的增長而出現(xiàn)成交量的上升，市場成交逐步回暖。3.2.3.3 合肥2013年住宅成交套數(shù)大比例增長，主要由于剛需及首改客群的釋放。上圖可以看出70-90平方和90-110平方的兩個面積段成交占到總成交套數(shù)的63%，表明2013年合肥房地產(chǎn)市場以首置和首改性消費(fèi)群體為主。經(jīng)過近兩年的市場調(diào)控及發(fā)展，有住房需求群體占據(jù)購房主體，合肥市場平穩(wěn)健康發(fā)展。70平方以下的小戶型產(chǎn)品供應(yīng)激增，大戶型房源量減少，成交量下降。在房地產(chǎn)逐步市場化的前提下，市場還會延續(xù)剛需為主的基調(diào)，針對客戶設(shè)計的新房源，更能滿足市場需求。3.2.4住宅分區(qū)供應(yīng)和成交量瑤海區(qū)、濱湖區(qū)、廬陽區(qū)、蜀山區(qū)四個城區(qū)

25、可售量較大，整體相比去年已經(jīng)有很大比例的下降，伴隨市場的逐步回暖以及2014年市場的延續(xù)性，除瑤海區(qū)外，其他城區(qū)的去化壓力逐步減小。合肥2013年商品住宅價格上漲至7163元/平米，各區(qū)價格相繼上漲。相比2012年，2013年合肥包河區(qū)、濱湖區(qū)、高新區(qū)、政務(wù)區(qū)、經(jīng)開區(qū)、蜀山區(qū)、廬陽區(qū)等多區(qū)全年均價超過6800元/平米，其中政務(wù)區(qū)價格最高，達(dá)到8665元/平米；僅有新站區(qū)均價低于6000元/平米，瑤海區(qū)為6235元/平米；從分區(qū)域成交均價來看，濱湖區(qū)、政務(wù)區(qū)、蜀山區(qū)高均價皆是因為區(qū)域自身價值較高和區(qū)域內(nèi)高端項目拉升整體價格。3.2.5后市預(yù)判1、政策：熱點城市行政性政策仍將強(qiáng)化，二、三線城市預(yù)計

26、將適當(dāng)放寬從城市層面上看，一線城市和熱點二線城市限購限貸等措施短期難以退出，適當(dāng)延遲改善性需求釋放及抑制投資性需求，仍將是2014年的主基調(diào)，城市回歸市場化將是大趨勢，即便短期內(nèi)限購限貸政策不會在明文上退出，其執(zhí)行層面的松動也將成為可能。2、投資：新開工增速回升還將持續(xù)，今年土地成交釋放將促明年投資走高2014年隨著行業(yè)整體進(jìn)入平穩(wěn)運(yùn)行期，調(diào)控政策預(yù)期將穩(wěn)定，企業(yè)投資開工意愿較強(qiáng)，且今年房企拿地數(shù)量增多，明年新開工增速回升，對投資增速有一定支撐作用，預(yù)計2014年房地產(chǎn)投資增速將在25%左右。3、市場：一二線城市成交總體看好，房價上漲格局未變從2013年一二線城市成交增幅對比來看，二線城市即明

27、顯高于一線，明年這一特征將繼續(xù)維持，其中昆明、長春、合肥、長沙等處于房地產(chǎn)市場成長期內(nèi)的城市更將順勢進(jìn)入各自的高增長階段。三線城市：部分城市面臨去庫存壓力，部分近兩年市場投資過熱、房價快速上漲的三線城市未來1-2年內(nèi)都將進(jìn)入階段性盤整狀態(tài)。4、 成交：受政策寬松和供應(yīng)擴(kuò)張的雙重利好，明年成交量的走勢將會保持2013年的增長狀況，房價穩(wěn)步上漲的格局將不會改變。5、 安徽市場：通過近期對各大房企的訪談，14年市場競爭加劇。14年預(yù)計恒大、綠地、海亮、安徽高速、華南城、世紀(jì)金源目標(biāo)銷售額為100億元，銷售任務(wù)為80億元以上為碧桂園、萬達(dá)、文一，銷售任務(wù)為40億元以上有萬科、中海、保利、華潤、國購、金

28、大地等。3.2.6合肥2013年成交套數(shù)TOP10樓盤2013年，品牌房地產(chǎn)企業(yè)積極調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，契合市場主流需求，依托品牌效應(yīng)，實現(xiàn)良好的銷售業(yè)績，成交結(jié)構(gòu)以剛需住宅戶型為主，品牌開發(fā)商在TOP10份額進(jìn)一步擴(kuò)大：全國性品牌開發(fā)商占有8席，區(qū)域性龍頭企業(yè)占有2席。按照金額排名1-10位排名區(qū)屬項目名稱套數(shù)銷售面積（萬平米）總價（萬元）1濱湖區(qū)萬達(dá)文旅城396440.1429.162政務(wù)區(qū)華潤中心148322.8321.313政務(wù)區(qū)保利香檳花園194320.8418.824瑤海區(qū)文一云河灣341330.3516.075廬陽區(qū)華潤橡樹灣194421.4615.696經(jīng)濟(jì)區(qū)融科城214221.07

29、15.657濱湖區(qū)萬科藍(lán)山158715.4614.728經(jīng)濟(jì)區(qū)綠地濱湖國際花都226422.2114.339高新區(qū)海亮九璽244623.0914.2210濱湖區(qū)保利拉菲公館172118.0513.69按照面積排名1-10位排名區(qū)屬項目名稱套數(shù)銷售面積（萬平米）總價（萬元）1濱湖區(qū)萬達(dá)文旅城396440.1429.162瑤海區(qū)文一云河灣341330.3516.073高新區(qū)海亮九璽244623.0914.224政務(wù)區(qū)華潤中心148322.8321.305經(jīng)濟(jì)區(qū)綠地濱湖國際花都226422.2114.336廬陽區(qū)華潤橡樹灣194421.4615.697經(jīng)濟(jì)區(qū)融科城214221.0715.653政務(wù)區(qū)

30、保利香檳花園194320.8418.829濱湖區(qū)高速時代城191819.7113.5910濱湖區(qū)保利拉菲公館172118.0513.693.2.6合肥競品項目銷售狀況分類樓盤項目總計銷售情況統(tǒng)計其中13年銷售情況名稱區(qū)域總體量（萬平米）面積（萬平米）均價（元/平米）新推（萬平米）套數(shù)面積（萬平米）同比金額（萬元）均價（元/平米）同比高層御湖觀邸經(jīng)濟(jì)26 22.75 5793 3.13 501 6.54 -21.3%36912 5646 -3.53%建業(yè)時光原著經(jīng)濟(jì)10 10.43 6485 4.19 443 4.00 -42.8%28376 7102 15.63%保利拉菲公館濱湖50 27.9

31、9 7282 19.18 1721 18.05 69.6%136943 7588 11.75%淮礦東方藍(lán)海濱湖115 14.14 6783 12.22 1100 11.59 269.5%80800 6970 12.96%觀瀾華庭西南26 20.35 5543 7.32 1492 13.30 58.93%75945 5711 7.18%潤園經(jīng)開40 13.76 7172 11.71 1242 12.13 446.0%87994 7255 8.87%新地中心政務(wù)16 9.03 12011 0.00 537 7.99 408.9%96408 12072 5.53%華潤凱旋門政務(wù)70 33.33 91

32、85 20.11 1483 22.83 97.70%213060 9332 5.23%綠城玫瑰園經(jīng)濟(jì)52 16.31 7872 12.28 554 9.13 66.87%72820 7975 10.00%置地廣場政務(wù)42 16.49 8721 11.79 708 9.86 331.7%89047 9028 9.60%萬科金域華府蜀山34 22.31 10191 9.35 705 9.20 30.88%96688 10510 11.20%琥珀新天地包河14 11.53 7138 0.00 286 3.39 -20.7%22808 6738 -2.43%琥珀五環(huán)城政務(wù)36 18.29 7154 8

33、.51 1007 11.11 91.7%81204 7307 5.31%天下錦城包河74 9.81 7670 5.68 474 5.94 108.5%45616 7686 -0.13%別墅綠城玫瑰園經(jīng)濟(jì)8 5.08 20510 2.17 26 1.23 -2.72%25492 20746 1.54%置地柏悅府政務(wù)8 1.40 16478 0.00 16 0.46 36.58%7486 16387 -4.26%中海原山蜀山7 5.41 10279 1.06 38 1.56 -61.1%17847 11425 15.81%海亮蘭郡廬陽8 4.73 9618 1.77 66 2.15 543.6%2

34、0390 9472 -44.66%中海嶺湖墅高新9 7.24 10751 7.31 473 7.57 271.8%73163 9664 -8.02%辦公華邦I(lǐng)CC政務(wù)11 2.37 9951 7.24 119 1.78 157.4%18695 10514 21.15%新城國際政務(wù)20 12.44 8483 7.77 108 2.32 34.2%27056 11639 5.75%安糧東怡金融廣場廬陽16 10.02 10120 0.00 150 3.44 -37.8%38381 11167 23.53%新地中心政務(wù)17 4.53 12097 6.43 159 2.98 53.24%40717 1

35、3680 39.92%置地廣場政務(wù)50 8.96 9277 13.64 317 4.34 -13.8%39174 9022 -4.31%五環(huán)國際政務(wù)8 1.70 8556 0.00 7 1.07 16.06%9217 8586 -0.16%IFC蜀山15 12.18 11041 0.00 25 0.82 -57.1%11517 14065 26.19%3.3、商業(yè)、辦公市場3.3.1商辦可售量截止到2013年12月31日，合肥市共有可售商業(yè)類商品房19541套，可售面積230.75萬，可售辦公類商品房13526套，可售面積140.66萬。 3.3.2商辦供應(yīng)量商業(yè)類套數(shù)（套）面積（萬）2012

36、年6719135.712013年21319177.95同比變化情況217.29%31.12%辦公類套數(shù)（套）面積（萬）2012年9747111.782013年15702165.22同比變化情況61.10%47.81%總結(jié)：合肥商辦市場2013年供應(yīng)量均大幅提升，主要原因是2012年商辦市場供應(yīng)量相對較低，加之2013年部分商辦項目大體量的入市帶動整體供應(yīng)的提升。3.3.3商辦銷售量 商業(yè)類套數(shù)（套）面積（萬）金額（億元）均價(元/)2012年699655.8271.26127672013年893374.7792.3812355同比變化情況27.69%33.97%29.64%-3.23%辦公類套

37、數(shù)（套）面積（萬）金額（億元）均價(元/)2012年689082.6860.7573472013年910492.2174.578087同比變化情況32.13%11.54%22.76%10.07%3.3.4商辦銷售排行情況2013年合肥商業(yè)市場銷售面積TOP10排名銷售面積（萬平米）項目名稱區(qū)屬均價（元/平米總價（萬元）18.93京商商貿(mào)城新站區(qū)47004194823.34明發(fā)商業(yè)廣場廬陽區(qū)107073577932.97金色名郡蜀山區(qū)89472659842.47元一柏莊包河區(qū)55441371852.39美生濱江花月包河區(qū)42991028962.24萬達(dá)文旅城濱湖區(qū)188614216171.99九

38、瓏灣包河區(qū)53501062581.98琥珀五環(huán)城政務(wù)區(qū)64201269291.79藍(lán)鼎濱湖假日濱湖區(qū)1998235796101.76金色梧桐瑤海區(qū)17586310252013年合肥商業(yè)市場銷售金額TOP10排名銷售金額（萬元）項目名稱區(qū)屬均價（元/平米銷售面積（萬平米）144888樂富公寓瑤海區(qū)374221.20242161萬達(dá)文旅城濱湖區(qū)188612.24341948京商商貿(mào)城新站區(qū)47008.93435796藍(lán)鼎濱湖假日濱湖區(qū)199821.79535779明發(fā)商業(yè)廣場廬陽區(qū)107073.34634528合肥汽配城瑤海區(qū)277381.25731025金色梧桐瑤海區(qū)175861.7682659

39、8金色名郡蜀山區(qū)89472.97919495藍(lán)鼎星河府包河區(qū)157101.241019470華潤橡樹灣廬陽區(qū)175771.112013年合肥辦公市場銷售面積TOP10排名銷售面積（萬平米）項目名稱區(qū)屬均價（元/平米總價（萬元）15.39濱湖時代廣場濱湖區(qū)63523422524.34置地廣場政務(wù)區(qū)90223917434.18百樂門名品廣場經(jīng)開區(qū)60122509943.51印象西湖蜀山區(qū)78202744053.43東怡金融廣場廬陽區(qū)111673838163.18華林家園蜀山區(qū)65642087073.17新華金融廣場蜀山區(qū)98783126783.04中翔商業(yè)中心包河區(qū)58151766992.98新地

40、中心政務(wù)區(qū)1368040717102.87蔚藍(lán)商務(wù)港政務(wù)區(qū)11195321622013年合肥辦公市場銷售金額TOP10排名銷售金額（萬元）項目名稱區(qū)屬均價（元/平米銷售面積（萬平米）140717新地中心政務(wù)區(qū)136802.98239174置地廣場政務(wù)區(qū)90224.34338381東怡金融廣場廬陽區(qū)111673.43434225濱湖時代廣場濱湖區(qū)63525.39532162蔚藍(lán)商務(wù)港政務(wù)區(qū)111952.87631267新華金融廣場蜀山區(qū)98783.17727440印象西湖花園蜀山區(qū)78203.51827056新城國際政務(wù)區(qū)116392.32926706之心城蜀山區(qū)134601.981025099

41、百樂門名品廣場經(jīng)開區(qū)60124.18總結(jié)：商業(yè)：隨著合肥市經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，城市化步伐的不斷加快，經(jīng)歷近幾年商業(yè)的發(fā)展，合肥商業(yè)格局及體系已經(jīng)逐漸完善，商業(yè)地產(chǎn)慢慢成熟。在城市綜合體形式不斷涌出的情況下。新型的商業(yè)模式更能吸引客戶的青睞。在大型商業(yè)綜合體如萬達(dá)廣場、之心城等不斷落戶的同時，新的專業(yè)市場、旅游商業(yè)地產(chǎn)等也不斷的以低價格新方式?jīng)_擊市場，商業(yè)呈現(xiàn)多元化的市場局面。辦公：合肥目前辦公市場發(fā)展迅速，競爭也逐漸激烈。傳統(tǒng)的商務(wù)辦公區(qū)商務(wù)氛圍濃厚，商圈成熟，但交通不便利，老的辦公產(chǎn)品配套缺失；新型商務(wù)區(qū)商業(yè)氛圍逐步興起，項目產(chǎn)品配套逐步領(lǐng)先，交通便利。新老商務(wù)區(qū)競爭態(tài)勢逐漸激烈。從市場層面來說，占據(jù)絕佳資源的高端寫字樓和小面積低價格的寫字樓在市場上占據(jù)去化較好的兩個層面。2013年合肥房企銷售金額TOP10排名銷售金額（萬元）項目名稱銷售套數(shù)銷售面積（萬平米）金額份額1749800世紀(jì)金源16103152.5616.66%25