公共排污管堵塞的責(zé)任到底屬于誰

1、公共排污管堵塞的責(zé)任到底屬于誰？責(zé)任主體一：開發(fā)商開發(fā)商作為房屋和配套排污管道的建設(shè)單位， 即產(chǎn)品（房屋排污 管）的生產(chǎn)者，當(dāng)產(chǎn)品（房屋排污管）出現(xiàn)問題，首要的責(zé)任主體當(dāng) 然是開發(fā)商。一般判定管道是否屬于開發(fā)商的責(zé)任， 需要把握兩個(gè)準(zhǔn)則， 其一 是保修期準(zhǔn)則，即出現(xiàn)堵塞的排污管是否在保修期之內(nèi)。按照建設(shè) 工程質(zhì)量管理?xiàng)l例和房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法的規(guī)定，在正 常使用條件下，房屋給排水管道最低保修期為二年。當(dāng)然，這里提及 的只是最低保修期限， 只要業(yè)主愿意， 也可以在購房時(shí)和開發(fā)商進(jìn)行 協(xié)商約定更長的保修期， 具體以雙方簽訂的購房合同及房屋質(zhì)量保證 書的約定為準(zhǔn)；其二是事實(shí)性準(zhǔn)則， 即出現(xiàn)堵塞的

2、排污管的實(shí)際狀況， 可以證明責(zé)任主體為開發(fā)商。 如筆者曾遇到一起使用達(dá)三年的排污管 堵塞返水的問題，究其原因，是通過架空層的排污管未接入污水井， 三年來大量的污水直接流入架空層內(nèi)， 直至三年后架空層局部污水積 滿，于是發(fā)生排污管堵塞返水問題。 使用三年才發(fā)生排污管堵塞倒灌， 相對于給排水管道二年的保修期限， 是早過了保修期的， 但排污管未 接入污水井的事實(shí)是不可否認(rèn)的， 因此，責(zé)任仍然應(yīng)該由開發(fā)商承擔(dān)。依筆者的經(jīng)驗(yàn)， 以上保修期準(zhǔn)則和事實(shí)性準(zhǔn)則之間， 既是相互依 存的，也是相互獨(dú)立的。 所謂相互依存是指， 當(dāng)排污管在保修期之內(nèi)， 排污管的實(shí)際狀況存在設(shè)計(jì)缺陷或施工缺陷， 則可以認(rèn)定為開發(fā)商的

3、責(zé)任；反之，當(dāng)排污管在保修期之外，排污管的實(shí)際狀況也不存在設(shè) 計(jì)或施工缺陷，則可以認(rèn)定不是開發(fā)商的責(zé)任。所謂相互獨(dú)立是指， 當(dāng)排污管堵塞的原因非常明確， 如排污管倒坡、 路徑過長、未接通等，即使公共排污管已經(jīng)過了保修期，但責(zé)任仍然應(yīng)該是開發(fā)商；反之， 即使公共排污管在保修期之內(nèi)，但排污管的實(shí)際狀況既不存在設(shè)計(jì)缺 陷，也不存在施工缺陷，其責(zé)任主體也不是開發(fā)商了。經(jīng)總結(jié)，筆者 認(rèn)為有關(guān)排污管堵塞是否屬開發(fā)商的責(zé)任，可參照表一執(zhí)行。表一：公共排污管堵塞責(zé)任主體之開發(fā)商責(zé)任劃分保修期準(zhǔn)則事實(shí)性準(zhǔn)則保 修 期 內(nèi)保 修 期 外標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)坡度不夠或倒坡VV0.007/0.004居住小區(qū)給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范排污管

4、管徑過小VV150 mm/200 mm居住小區(qū)給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范排污管距離過長VV20M/30M居住小區(qū)給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范管道未接通VV外力造成管道變形VX管道腐蝕VX管道接頭脫接VX管道中間凹陷VX說明：“”表示是開發(fā)商的責(zé)任，“X”表示不是開發(fā)商的責(zé)任 責(zé)任主體二：業(yè)主房屋公共排污管，一般是供樓上樓下等相鄰業(yè)主排放污水的設(shè) 施，是相鄰業(yè)主公共設(shè)施之一，并屬于相鄰業(yè)主共同所有。公共排污 管除因設(shè)計(jì)和施工缺陷原因可能引起堵塞外， 業(yè)主的不文明使用和業(yè) 主不配合維修，同樣會造成排污管堵塞引發(fā)損失的情況。實(shí)際工作中，我們疏通堵塞的排污管時(shí)，經(jīng)常會疏通出水泥塊、 泡沫劑、衛(wèi)生巾、刷子、塑料瓶、塑料袋等物

5、品，給人的感覺，似乎 排污管道是垃圾桶。當(dāng)然，我們有理由相信，有些業(yè)主（包括裝修人 員）也是無意而為之， 但排污管堵塞造成相鄰業(yè)主損失的事實(shí)確實(shí)嚴(yán) 重。通常公共排污管的用戶有幾戶、 十幾戶、有的甚至是幾十上百戶， 一旦出現(xiàn)損失，很難追查到具體的責(zé)任人。根據(jù)民法通則第八十 三條，不動產(chǎn)的相鄰各方， 應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、 方便生活、 團(tuán)結(jié)互助、 公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風(fēng)、采光等方面的 相鄰關(guān)系。給相鄰方造成妨礙或者損失的， 應(yīng)當(dāng)停止侵害， 排除妨礙， 賠償損失。 以及其他相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定， 造成堵塞的排污管是公用 設(shè)施，相鄰業(yè)主都有對其保護(hù)的義務(wù)， 如因相鄰用戶不文明使用的原

6、 因，造成相鄰業(yè)主受損，在無法確定具體責(zé)任人，而相鄰可能的責(zé)任 業(yè)主又不能證明自己對相鄰業(yè)主造成的損失沒有過錯(cuò)的情況下， 依據(jù) 公平原則，相鄰業(yè)主應(yīng)停止侵害，賠償損失。由業(yè)主原因造成排污管堵塞損失問題， 除上述不文明使用的情況 外，相鄰業(yè)主的不配合，也是引發(fā)排污管堵塞并產(chǎn)生損失的重要原因。如某棟二樓業(yè)主的下水道發(fā)生堵塞， 需要到一樓進(jìn)行疏通， 但一 樓業(yè)主因各種原因， 不予配合甚至是阻止疏通， 并最終造成了二樓業(yè) 主室內(nèi)淹水受損，根據(jù)民法通則第八十三條和物權(quán)法第八十 四條的規(guī)定，不動產(chǎn)的相鄰權(quán)利人在處理相鄰關(guān)系時(shí)應(yīng)當(dāng)遵循 “有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理”的16字方針；以及武漢市住宅區(qū)

7、物業(yè)管理?xiàng)l例第三十二條的規(guī)定“房屋共用部位、共用 設(shè)施維修時(shí)，相關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)予以配合。因相關(guān)業(yè)主阻撓維修造成其他 業(yè)主財(cái)產(chǎn)損失的，行為人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)賠償。”該棟一樓業(yè)主應(yīng)當(dāng)賠償二 樓業(yè)主的淹水損失。有關(guān)公共排污管道堵塞責(zé)任主體之業(yè)主責(zé)任劃分 可參照表二執(zhí)行。表二：公共排污管堵塞責(zé)任主體之業(yè)主責(zé)任劃分序號具體原因責(zé)任主體1裝修原因膠織物如白乳膠、泡沫劑；凝聚物 如水泥、油漆、涂料等流入排污管相鄰可能業(yè)主（住戶）2生活原因衣物、衛(wèi)生巾、刷子等物品掉入下水管相鄰可能業(yè)主（住戶）3/使用人不配合，阻撓維修（疏通）不配合業(yè)主（住戶）責(zé)任主體三：物業(yè)管理企業(yè)實(shí)踐中，一些物業(yè)管理者依據(jù)物權(quán)法第七十二條的規(guī)定“業(yè)

8、主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以 放棄權(quán)利不履行義務(wù)?！逼娴卣J(rèn)為包括排污管在內(nèi)的屬于業(yè)主的共 用設(shè)施，出現(xiàn)問題，其責(zé)任就是業(yè)主。其實(shí)并非如此。筆者以為，物 權(quán)法對有關(guān)共有部分的權(quán)利、義務(wù)的確定只是物權(quán)的主體資格的確 定，而并非物業(yè)管理責(zé)任的劃分規(guī)定。共有部分的權(quán)利和義務(wù)屬相應(yīng) 業(yè)主所有沒有錯(cuò)，但根據(jù)物權(quán)法、物業(yè)管理?xiàng)l例的相關(guān)約定， 業(yè)主可以將屬于業(yè)主共有的并共同應(yīng)盡義務(wù)的共用設(shè)施，如共用排污 管道的維護(hù)管理交由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)。 其具體的維護(hù)管理細(xì)節(jié)，及 承擔(dān)的責(zé)任，通常是以物業(yè)管理服務(wù)合同的形式約定的。以建設(shè)部制定的格式合同為例，格式合同中約定共用的上下水管 道

9、、落水管屬委托物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容之一，并約定房屋共用設(shè)施、設(shè)備 小修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用由物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)。根據(jù)該約定，公共排污管的維 修養(yǎng)護(hù)責(zé)任就是物業(yè)管理企業(yè)。當(dāng)然，約定了物業(yè)管理企業(yè)為維修養(yǎng) 護(hù)責(zé)任單位，仍還不能絕對地認(rèn)為排污管出現(xiàn)問題其責(zé)任就一定是物 業(yè)管理企業(yè)，具體的還需關(guān)注合同的細(xì)節(jié)約定。如合同細(xì)則約定：“排 污管堵塞的一切責(zé)任均由物管企業(yè)承擔(dān)”，則物管企業(yè)必須承擔(dān)一切 責(zé)任，無論是使用不當(dāng)還是管理不當(dāng)；進(jìn)而言之，倘若合同約定：“物 業(yè)需半年對公共排污管進(jìn)行檢查清理 1次，對業(yè)主的急修需在6小時(shí) 內(nèi)解決”等，只要物管企業(yè)按照合同約定定期檢查落實(shí)了，應(yīng)急維修 到位了，自然也就不存在責(zé)任可言。需要補(bǔ)

10、充的是，格式合同中同樣也約定大中修由業(yè)主承擔(dān)； 更新 費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān)等內(nèi)容。因此，倘若公共排污管出現(xiàn)需要大修、中修 及更新改造的情況，首先物管企業(yè)需及時(shí)向業(yè)委會申請啟用維修資 金，并根據(jù)具體情況迅速安排維修、改造或更換排污管。但倘若申報(bào) 過程中，出現(xiàn)業(yè)委會不重視、不配合、甚至是阻撓的情況，其出現(xiàn)問 題，物管企業(yè)是可以不承擔(dān)責(zé)任的?？傊?，筆者認(rèn)為，有關(guān)排污管堵塞是否屬物管企業(yè)的責(zé)任，主要 看物業(yè)服務(wù)合同的約定。具體公共排污管道堵塞責(zé)任主體之物管企業(yè) 責(zé)任劃分可參照表三執(zhí)行。表三：公共排污管道堵塞責(zé)任主體之物管企業(yè)責(zé)任劃分序號具體原因責(zé)任主體1定期性檢查未落實(shí)物管企業(yè)2急修不及時(shí)物管企業(yè)3大中修及

11、更新改造受阻撓非物管企業(yè)責(zé)任4大中修及更新改造未申報(bào)物管企業(yè)當(dāng)然，以上分析只是分別從排污管道的建設(shè)、使用、管理等單位 獨(dú)自角度進(jìn)行的。實(shí)際上，在現(xiàn)實(shí)生活中，我們經(jīng)常會遇到同時(shí)出現(xiàn) 兩者都承擔(dān)責(zé)任的情況，如物管企業(yè)和業(yè)主的責(zé)任、業(yè)主和開發(fā)商的 責(zé)任等。但分析判定的過程，仍然是按照本文的主題觀點(diǎn)和方法進(jìn)行。 出現(xiàn)多個(gè)責(zé)任主體，說明有多個(gè)過失主體。正如文章開頭所寫的，筆者總結(jié)排污管堵塞的責(zé)任，就是要分清 責(zé)任主體、過失主體，從而為開發(fā)商、業(yè)主、物管企業(yè)各自規(guī)避自身 的責(zé)任，規(guī)范自身行為，帶來幫助。最后筆者還要特別強(qiáng)調(diào)，有關(guān)排污管堵塞的問題，能判定好責(zé)任 其實(shí)并非是處理該問題的最高境界，處理該問題的最高境界應(yīng)該是防 患于未然。特別是一線的物業(yè)管