1項目評估工作程序

1、1項目評估工作程序GFP4-1 項目評估工作程序 版本：1第2頁，共6頁 項目評估工作程序1.目的 進行項目前期評估，提出項目評估報告及可行性方案，供各級領導決策參考。2.適用范圍 本程序適用于公司新開發(fā)的地產(chǎn)項目，不包括公司在歷史遺留用地上開發(fā)的項目。3.引用文件3.1 GFP4-2項目策劃工作程序3.2 GFP4-7市場調(diào)研工作程序4. 定義4.1.項目評估即對項目進行詳細調(diào)查分析后，在現(xiàn)有市場情況下對項目做出能否可行的概要性結論。4.2. 評估師指國家認可的對某塊土地的使用價值進行評估測算的專業(yè)人士。5. 職責5.1.總經(jīng)理負責審批項目可行性分析報告.購買土地協(xié)議或項目合作開發(fā)協(xié)議。5.

2、2. 主管副總經(jīng)理負責審批項目評估報告，審核項目可行性分析報告.購買土地協(xié)議或項目合作開發(fā)協(xié)議。5.3. 項目開發(fā)部經(jīng)理負責審核項目評估報告.項目可行性分析報告.購買土地協(xié)議或項目合作開發(fā)協(xié)議。5.4. 項目評估人員負責完成項目評估報告.項目可行性分析報告，提出購買土地協(xié)議或項目合作開發(fā)協(xié)議。6. 資格或培訓6.1.項目評估人員須從事房地產(chǎn)業(yè)二年以上工作經(jīng)驗及具有理工科大學學士或以上學歷資格。6.2. 執(zhí)行本程序的相關人員須經(jīng)過本公司房地產(chǎn)政策.法規(guī)及基本營銷策略的培訓，合格后才能上崗。6.3. 項目評估人員須經(jīng)過內(nèi)部培訓和外部深造，在2-5年內(nèi)應取得建設部執(zhí)業(yè)資格認證估價師資格。7. 程序7

3、.1.項目評估報告 項目評估人員根據(jù)公司的中長期發(fā)展計劃，尋找土地儲備，為公司中長期發(fā)展尋找土地或合作項目，收集.分析項目前期信息，對尋找到的土地或項目進行前期評估，完成項目評估報告（見GFP4-1-F1），并填寫項目評估報告審批表（見GFP4-1-F2）交項目開發(fā)部經(jīng)理審核.主管副總經(jīng)理審批。7.2項目可行性分析7.2.7.3.1項目評估報告經(jīng)主管副總經(jīng)理審批后，為保護公司權益.回避風險.提高該項目的經(jīng)濟效益，評估人員提出科學合理的建議，完成項目可行性分析報告，此報告要求具備以下基本內(nèi)容： a） 項目基本概況；b） 目標市場預測；c） 建設標準；d） 投資估算；e） 經(jīng)濟效益及社會效益分析等

4、。7.2.2項目可行性分析報告經(jīng)項目開發(fā)部經(jīng)理審核后，如該部門經(jīng)理認為必要，則委托工程部做該項目的規(guī)劃設計方案，委托預決算室進行工程投資估算，再由項目評估人員修正.完善該項目的項目可行性分析報告。7.2.3修正完善后的項目可行性分析報告，由項目評估人員填寫項目可行性分析報告審批表（見GFP4-1-F3），交項目開發(fā)部經(jīng)理.主管副總經(jīng)理審核后，提交投資控制委員會討論通過，再交總經(jīng)理審批。7.2.4項目可行性分析報告經(jīng)總經(jīng)理審批后，由項目評估人員起草該項目購買土地協(xié)議或項目合作開發(fā)協(xié)議，上述協(xié)議經(jīng)項目開發(fā)部經(jīng)理審核后，提交主管副總經(jīng)理審核.總經(jīng)理審批。7.2.5項目可行性分析報告經(jīng)總經(jīng)理審批后，項

5、目評估人員須向工程計劃調(diào)度室提交該報告的復印件一份。8記錄8.1項目評估報告審批表及項目評估報告.項目可行性分析報告審批表及項目可行性分析報告.購買土地協(xié)議.項目合作開發(fā)協(xié)議由項目評估人員交公司檔案室永久保存。9附件9.1 GFP4-1-F1項目評估報告9.2 GFP4-1-F2項目評估報告審批表9.3 GFP4-1-F3項目可行性分析報告審批表 C:ISOGFPGFP4-1 GFP4-1-F1.3 項目評估報告 項目名稱： 報告人：1.概況1.1位置1.2周邊樓盤的開發(fā)和銷售狀況1.3占地面積，容積率.建設規(guī)模和進度計劃1.4現(xiàn)有市政配套情況和二年內(nèi)發(fā)展趨勢2.對方合作條件及預計結果3.投資

6、費用3.1建筑面積 商業(yè)面積 住宅面積3.2合作分成比例 出地方 % 出資方 %3.3土地成本 商業(yè)面積單價（元/M2） 住宅面積單價（元/M2）3.4小區(qū)配套 單價（元/M2）3.5前期費用 三通一平（元/M2） 勘察設計（元/M2） 增容費（元/M2）3.6會所裝修 會所面積（M2） 單價（元/M2）3.7車庫（按35M2/車位計） 車戶比例 % 總車位數(shù) 單價（元/M2）3.8環(huán)境投資3.9土建工程 單價（元/M2）3.10監(jiān)理費3.11質(zhì)檢費.安檢費3.12物業(yè)管理基金4.合作成本4.1分成面積4.2轉讓價格 P.1/25.收入5.1銷售收入 商業(yè)比例 % 住宅比例 % 商業(yè)銷售單價（元/M2） 住宅銷售單價（元/M2）5.2租賃收入 商業(yè)面積（M2） 單價（元/M2.年）5.3車庫 銷售比例 % 銷售價格（元/車位） 出租價格（元/車位.年）6.稅費6.1費用 管理費用（元） 銷售費用（元） 財務費用（元）6.2稅6.3增殖稅7.利潤8. 回報率8.1實際投入9. 其他9.1平衡價格（元/M2） P.2/2 GFP4-1-F2.1 項目評估報告審批表 項目名稱 項 目 概 況 經(jīng)辦人 簽名： 日期： 項目開發(fā)部經(jīng)理審核 簽名： 日期： 主管副總 經(jīng)理審批 簽名： 日期： GFP4-1-F3.1 項目可