2011年12月深圳眾廈樓市不淡定之淡市營銷

1、,2011年12月,版權聲明： 本項目是眾廈實業(yè)發(fā)展有限公司研究成果。未經上述公司書面許可，不得擅自向其它任何機構和個人傳閱、引用、復制和發(fā)布報告中的部分或全部內容。,深圳樓市過冬的智慧,9度寒冬，樓市不淡定,調控之下的樓市樓市，開發(fā)商越來越糾結， “看誰先跳水降價”成了他們的籌碼。但是從總體來看，比以往更具有可操作 性的營銷策略成了本階段決勝的法器！,港澳8號打出“三年110%超值回購” 的招牌 福田新洲的嘉寶潤金座已承諾公開降價無條件補差價，且目前購房還可申請首付兩成，另一成兩年之內還款即可。 龍崗中心城的八意府，目前購房亦可首付僅需一成，還有首套貸款利率95折（百萬可省16萬）、額外98

2、折、成交即送Iphone4S等等。 漢京確悅辦理VIP登記凍結5萬元可在開盤日抵10萬及贈送10多平米優(yōu)惠 ,近期播報，不淡定的樓盤有很多，不淡定的花樣更多,樓市不淡定,寶安中心區(qū)西鄉(xiāng)碧海片區(qū)的圣納威推出“購房減壓基金”計劃。業(yè)主除享受“三年無憂回購”外，還可獲得18個月的月供返還，最高每月達12000元。,港澳8號打出“三年110%超值回購” 的招牌 福田新洲的嘉寶潤金座已承諾公開降價無條件補差價，且目前購房還可申請首付兩成，另一成兩年之內還款即可。 龍崗中心城的八意府，目前購房亦可首付僅需一成，還有首套貸款利率95折（百萬可省16萬）、額外98折、成交即送Iphone4S等等。 漢京確悅辦

3、理VIP登記凍結5萬元可在開盤日抵10萬及贈送10多平米優(yōu)惠 ,寶安中心區(qū)西鄉(xiāng)碧海片區(qū)的圣納威推出“購房減壓基金”計劃。業(yè)主除享受“三年無憂回購”外，還可獲得18個月的月供返還，最高每月達12000元。,嘉寶潤金座,彩天怡色,綠景香頌,花半里青湖花園,萬科天譽,保利上城,歲末，協六七個兄弟姐妹，越鵬城三區(qū)六盤，閱得樓市一片備戰(zhàn)寒冬的忙碌,調研概況,樓市總體“不淡定”，降價信號頻出,調查中發(fā)現，現在的深圳市場也失去了前段時間的淡定，紛紛透出降價的信息，各自尋找著過冬的良方。調查總結如下： 整體市場都在降價，但是具體措施各有高招 嘉寶潤金座承諾若降價無條件回購； 保利上城推出暖冬活動，購房抽獎最高

4、萬元，現場可以優(yōu)惠3萬元，享受2個99折，若是3天內簽約可以再享受9.8折，公寓還附帶2000元精裝修。以38平米公寓來計算最低折扣為92折，折合單價15300元，另外還有15000特價房源推出等一系列活動 萬科天域開盤優(yōu)惠2萬抵10萬，3天內簽約減3萬，所有房間帶3000元每平米的精裝修，以89平米戶型為例折算折扣為92% 淡市產品為王守則再次被驗證 龍華花半里，萬科天譽的產品在使用率和贈送面積上下足功夫，分別推出84平米四房和89平米大尺度三房 營銷服務理念被空前提升 從進門之后的各個營銷階段，營銷服務的理念和服務態(tài)度與以往旺銷季節(jié)相比有了較大的提成,下面重點分析下幾個具有代表性的項目的過

5、冬智慧,淡市之下，產品為王,樓市淡市之下，產品是王道，這句話逐漸被印證成了真理，暫時的促銷政策僅是解燃眉之急，真正的勝者都是以好的產品笑到最后。 調查中發(fā)現： 萬科天譽的如影隨形的標識，完美展示項目特色 花半里的匠心戶型設計，給客戶最大的實惠， 還有央企大佬保利上城，更是在這個擁擠的城市里為業(yè)主營造了個大尺度的私家花園 （當然，還有些小嘍啰也不甘寂寞，花樣新穎的廣告無不滲透著他們的不淡定）,完美展示下的萬科天譽,經典ARTDECO風格完美展示，如影隨形的項目標識，過目難忘,項目概況,萬科天譽龍崗中心，百萬規(guī)模都市綜合體,一期指標 占地面積: 19681平方米 建筑面積: 86599平方米 容積

6、率：4.4 推 售 量：240戶 開盤時間：2011年12月24日 住宅售價：18000（含裝修） 交房標準：帶3000元精裝修 代 理 商: 合富輝煌+中原 景觀設計: 貝爾高林 建筑風格：Art Deco,首期推出產品為89平米三房,營銷特色：ARTDECO建筑風格完美展現，如影隨形的項目標識,營銷策略,萬科天譽，獨具匠心的工藝與甄選全球的選材，汲取Art Deco風格的百年意韻。一層與二層采用貼近自然的里面材料，三層以上為精心拼接的駝色面磚；樓頂層層退臺式造型搭配玻璃幕墻花飾，在層次疊合與落差之中，塑造出渾厚的建筑體格與雍容華貴的立面。整棟建筑的棱角與色彩，一如好萊塢制造的華美生活背景。

7、,漫步“萬科天譽”營銷中心、看樓通道、示范園林、樣板房，商業(yè)街等賣場包裝處處可見Art Deco的設計手法，我們常說“細節(jié)是魔鬼”，萬科是玩文化、玩品位、玩包裝的高手，因此連項目logo、導示牌、垃圾桶、園林燈柱這樣一些細微的細節(jié)也不放過，足以體現了設計師的功力和萬科的用心。,營銷策略,風格展現之營銷中心ARTDECO裝飾立面與融合性內部裝飾,營銷中心立面經典ARTDECO立面風格，注重點線的立體感和金屬色調裝飾感，穿插的logo 的應用也有十足的ARTDECO味道,營銷策略,風格展現之營銷中心 artdeco與萬科文化相結合的內部裝飾，大氣奢華品味十足,外場包裝展示,營銷策略,營銷策略,樣板

8、房展示也將項目標識融入其中,風格展現之細節(jié)裝飾無處不在細節(jié)點綴，彰顯濃厚的artdeco風情，驚喜之后過目不忘,營銷策略,垃圾筒 燈箱 欄桿 ,附：其余常規(guī)營銷展示策略,營銷策略,品牌優(yōu)勢強化品牌項目圍墻廣告展示,萬科集團首個百萬平米都市綜合體， 深圳首席HOPSCA全景式都市豪宅， 萬科天譽集合了住宅、辦公、購物、酒店、公園等都市綜合體業(yè)態(tài),并享有優(yōu)越的地理位置以及完善的市政、交通、教育配套，也是龍崗中心首個都市核心豪宅項目,營銷策略,展示策略園林景觀,項目外圍極具品位的景觀鋪墊，讓客戶提前感受社區(qū)氛圍 局部精致景，營造品質生活氛圍,3000元/平的歐式精裝，廚房（包括電器：抽油煙機、煤氣爐

9、和消毒柜）、衛(wèi)生間、衣柜、鞋柜）,展示策略歐式經典裝飾,營銷策略,營銷策略,展示策略產品為王，戶型功能完善，大尺度公共空間設計,第一批推出產品以89平米三房，150平米4房和160平米5房為主， 戶型設計秉承萬科一貫作風設計緊湊，公共空間開闊（89平米戶型，客廳開間，大道4.2米），功能齊全，利用率高。 贈送部分較為常規(guī)，以陽臺和落地窗為主的半面積贈送 室內裝飾注重實用性（雙開衣柜，可伸縮式櫥柜空間等）,展示策略商業(yè)街區(qū)展示,作為住宅的必要配套，品質商業(yè)重在展示便利性和品質感,營銷策略,營銷策略二,展示策略數字模擬展示（洗腦房）,項目未來三維動畫展示，將項目配套，項目賣點，未來生活環(huán)境以逼真的

10、 動畫形式展示給客戶（弧形熒幕更具有影視效果），重在給客戶植入項目印象,多渠道的營銷執(zhí)行,營銷策略,看房團活動,營銷策略,開盤優(yōu)惠特色,萬科是國內最具實力的開發(fā)商，但是同時也是業(yè)內最著名的降價先鋒，萬科天譽， 最為萬科2012年的收官之作，優(yōu)惠舉措卻也不甚了了!,開盤優(yōu)惠：繳納2萬抵10萬元，當日最高優(yōu)惠13萬，由總房款內減除 開盤后優(yōu)惠：誠意客戶3天內簽約立刻減3萬總房款 享受3000元歐式精裝修交房 開盤有大獎抽獎 （獎品包括IPAD、GUCCI錢包、TCL空調、美的微波爐、冬日電暖氣、CK香水、宜庭三合一毯 ） 萬科萬團卡及萬科護照等各種購房資料和優(yōu)惠憑證 （團購）,實際折算銷售均價約為

11、：14000-15000，折算最低折扣約為92折,極致空間演繹龍華花半里,龍華花半里，以其獨特的戶型設計和完美的產品詮釋，將小戶型做到極致，戶戶通透，房房透光，闊綽78平三房，經典84平四房，利用多變贈送手法經戶型空間配置到極致。,中心軸線，經典多變空間小戶型社區(qū),項目概況,開 發(fā) 商：深圳市花半里投資控股股份有限公司 物業(yè)位置：深圳市龍華鎮(zhèn)清湖村，大和路與華清大道交匯處 物業(yè)管理：深圳市盛世嘉物業(yè)管理有限公司 占地面積：63733.29平方米 建筑面積：290110.22平方米 容 積 率：3.2 由8棟高層住宅樓、4棟多層住宅、1棟高層、1棟多層商業(yè)及1棟多層幼兒園、1棟多層配套綜合樓組成

12、。是以精品小戶型為主的住宅小區(qū)，住宅總套數為2010戶，配建機動車位2000個。,立面設計采用簡約典雅的新現代主義風格，以陽臺、凸窗等空間元素編織豎向韻律,立面設計,戶型特色：空間利用佳，布局緊湊。贈送多，78.33平方米兩房變三房，86.24平方米兩房變四房,78.33平米2房變3房,86.24平4房,戶型設計,獨特入戶空間，沒入戶已經感受到了闊綽空間,雙衛(wèi)四房，功能齊備，廳房空間適度,園林展示：立體多層次園林景觀營造優(yōu)質視覺體驗，創(chuàng)意設計中心水景結合多層連體住宅，形成開闊的共享空間,內部景觀,大尺度園林成就保利上城,保利上城5萬平米中心花園，以30余處大景點、100多處小景點精工打造的龍崗

13、首屈一指的ART DECO裝飾藝術風情園林。,項目概況,保利上城配套完善的城市中心豪宅,占地面積: 69991平方米 建筑面積: 36萬平方米 容積率：3.85 推售產品：商住公寓 開盤時間：2011年12月24日 平均售價：16000 （公寓售價含裝修） 公寓標準：2000元精裝交房 代 理 商: 中原 面積區(qū)間：公寓38-80 住宅120-217,項目分析,交通優(yōu)勢：主干道旁，雙地鐵支撐物業(yè)，交通便利。項目位于深惠大道與怡翠路的交匯處，是龍崗區(qū)核心地段，臨近深惠路和地鐵3號線的愛聯站 配套優(yōu)勢： 位居龍崗中心城核心位置，醫(yī)療、教育、商業(yè)、休閑俱全。,交通、配套相對完善,近200米的樓間距，

14、布局5萬平米，artdeco多層次園林,200 米,營銷亮點,Artdeco風情園林,園林景觀與樓體采用“點、線、面”布景，力求作到處處有景、時時觀景，悉心營造Art-deco式建筑的典雅和諧的氛圍。園林根據地形采用整體抬高手法，使得整體園林更具層次感，景觀體驗更大。另外項目不惜重金，采用全灌移植手法，從全國各地找尋各種類植 ，妝典5萬平米的大花園。另外實現了樓間超200米，不存在對視情況。,營銷亮點,園林設計以“江河涌動，墨灑庭院”為主題，亮化空間核心功能，著力打造“出則人潮涌動，商旅成群；入則享受安逸，舒適悠然自得的寧靜與溫馨”。中心庭院以藝術化地生活場景營造高貴、靜謐的場景氛圍，不同主題

15、的小游園以自然曲線串聯，融為一體，為居住者帶來動靜結合的不同體驗。同時設計時，考慮到高層俯視的圖案效果，尤其是鋪裝樣式。喬、灌、草植物合理搭配，營造出“城在林中走，林在城中抱”的自然意境，讓居住者全面親近大自然。,30余處大景點、100多處小景點精工打造的龍崗首屈一指的ART DECO裝飾藝術風情園林,營銷亮點,360度網絡寫真樣板房展示,網址鏈接：,營銷亮點,銷售道具運用弧形熒幕，三維動畫洗腦房,營銷亮點,登記VIP享受保利劇院9折優(yōu)惠票，VIP會員開盤銷售辦理金卡優(yōu)惠5萬和購房享99折優(yōu)惠，低于市場預期5000元/平。 折算最低折扣約為92折,優(yōu)惠舉措,實時優(yōu)惠舉措,附件：不淡定廣告 創(chuàng)意網略廣告摘錄,淡市營銷可愛廣告藍灣半島網絡團購廣告,淡市營銷可愛廣告藍灣半島網絡團購廣