2013年上海徐家匯商圈主要商業(yè)項目市調(diào)含港匯廣場專項調(diào)研

1、上海港匯廣場市調(diào)報告,3,4,上海城市總體概括介紹,上海商業(yè)狀況,徐家匯商業(yè)概括介紹,港匯廣場項目情況介紹,港匯廣場SWOT分析,上海城市總體概括介紹,1,上海概況,上海，地處長三角。面積為7037平方公里，中國大陸第一大城市，四個中央直轄市之一。也是中國大陸的經(jīng)濟、金融、貿(mào)易和航運中心。 20092010年度全球城市競爭力報告中，上海在中國僅次于香港，位于臺北之前。 截至2009年底，上海常住人口1921萬人，其中499萬外來人口里，外籍人口約占13.5萬。 2009年上海GDP總值14900.93億 同比增長 8.2%，人均GDP為1.18萬美元。人均可支配收 入28838元；農(nóng)民人均可支

2、配收入為12324元。 城市居民人均消費支出20992元;農(nóng)村居民 人均生活消費支出9804元。,上海概況-行政劃分,區(qū)域人口分布,上海商業(yè)狀況,2,上海商圈分布,上海主要商圈商業(yè)分布,區(qū)域,商圈,商業(yè)分布,上海零售商業(yè)租金狀況,RMB/sq m/day,徐家匯商業(yè)概括介紹,3,徐家匯商圈,東方商廈高收入階層、高檔消費群體 太平洋百貨時尚、流行 匯金百貨中高收入 上海六百普通的市民 美羅城偏重于休閑娛樂 港匯廣場集購物、餐飲、娛樂、休閑為一體一站式服務。,東方商廈簡介,上海東方商廈年開業(yè)，曾是上海最高端百貨。2004年，對硬件設(shè)施改造升級，對近30%左右的品牌進行調(diào)整，面積達15000平方米。

3、業(yè)績將增長25%以上。,匯金百貨簡介,匯金百貨于1998年對外營業(yè)，服裝是其主打業(yè)種，經(jīng)營面積占到整個商場面積的70以上，匯金的服裝銷售坪效達到了2萬元/平方米。在上海單店銷售額排名中名列第八。,1993年建成投入營業(yè)。并以時尚、潮流的商品、獨特的促銷活動吸引了成千上萬的年輕人。2007年，太平洋百貨進行了大變身，以“年輕簡約、時尚、科技”為主題，外立面增加泛光照明，在沿徐家匯商業(yè)中心方向的墻面上設(shè)置了亞洲第一LED大屏幕彩色動態(tài)顯示屏，并店內(nèi)有40的品牌調(diào)整。,太平洋百貨簡介,主力品牌,第六百貨簡介,作為徐家匯最老的百貨店上海六百，以“實惠的價格”、“會過日子”深受廣大普通市民的喜愛。服飾品

4、牌和徐家匯商圈的其他商廈錯位，品牌差異化達90%以上，一萬平方的商場業(yè)績達到了五億，名列上海單點銷售額的第十三名。,主力品牌,主力品牌,主力品牌,美羅城簡介,東京有潮流發(fā)源地“澀谷”，上海有年輕人之街“美羅城”，被譽為上海的潮人地標的美羅城在世博前夕啟動開業(yè)以來最大規(guī)模的升級行動，對地下5000多平方米的黃金商鋪進行大規(guī)模的調(diào)整，引進的日系精品；并對百腦匯啟動升級調(diào)整，打造成以品牌專賣店為主的全國首家“新科技生活”旗艦店；同時外墻立面進行大規(guī)模翻新整修，用碩大的 LED廣告屏取代傳統(tǒng)的商鋪店招。,港匯廣場項目情況介紹,4,港匯廣場項目由美國凱里森設(shè)計事務所設(shè)計，統(tǒng)合商業(yè)貿(mào)易、現(xiàn)代化寫字樓、商務

5、套間及住宅三大功能，三位一體，專業(yè)上互相支持，外觀上相互輝映。,項目簡介,設(shè)計點評,外部動線組織點評： 商場與辦公樓出入口與出租車?？吭O(shè)計良好地結(jié)合，通過對人流與這輛節(jié)點的安排，為商場正門創(chuàng)造了良好的展示條件 分物業(yè)之互動點評： 商場與辦公樓入口完全獨立，在內(nèi)部留有通道，在提供便利性的同時又不會相互影響,商場設(shè)計點評： 內(nèi)街的設(shè)計是亮點，規(guī)避了由于公寓一層不能完全作商業(yè)而導致人流不能環(huán)流的弊端，完善了一層的動線組織，同時營造出室外休閑的空間,辦公人流,辦公人流,商場人流,車流,商場人流,TEXI,TEXI,商場人流,室內(nèi)動線,地鐵連接方式點評,港匯廣場有三條軌道線接泊:M1、M9、M11，作為

6、三條軌道線路的交駁點，將承載巨大的人流量。 從與M1的連接看,地鐵通道與項目軸心連接，采用對稱型方式，設(shè)計兩條從地鐵大廳到地面層的扶梯和樓梯，通過控制扶梯的方式，避免人流流失，同時，通向商場的道路設(shè)計為大寬度的坡道，以廣告營造出商業(yè)氛圍，引導人流進入商場。,地下人流導入系統(tǒng),主力店Ol精品超市位于地鐵口相對的端部，起到組織人流的作用。,地下人流導入：西南部地鐵人流從地鐵口出來，可以直接進入商場地下一層購物中心，也可以通過電梯進入商場一樓。,KFC西式快餐布置于地鐵出口，可以快速積累人流，并起到人流緩沖作用。,名店運動城和品牌休閑服飾具有一定的精度和檔次，起到吸引人流的作用。,人流動線,地上人流

7、導入：東部連接露天餐飲廣場，主要疏導辦公人流西部連接虹橋路主干道，南部連接華山路主干道，北部是停車場入口。西南連接地鐵口，地鐵人流可以經(jīng)過地下通道再由電梯直接導入一層中庭。,地上人流導入系統(tǒng),辦公 人流,靠近辦公區(qū)布置休閑餐飲類，并圍合成歐亞風格的開放式露天廣場，增強其休閑時尚的氛圍，從而吸引了大量的乘坐地鐵的上班族。,臨街的店面重點布置品牌服飾和化妝品，既能吸引購物人流，又能為品牌專賣店提供展示空間和廣告位。,人流動線,商業(yè)規(guī)劃點評,港匯廣場經(jīng)營經(jīng)歷了較長的培育期，以“時尚消費”、“國際大牌”這兩個板塊的升級，經(jīng)營業(yè)績呈現(xiàn)快速增長的態(tài)勢。 租金以每年百分之二十以上的速度增長，目前已成為徐家匯

8、地區(qū)的時尚、高檔消費場所的集聚力,港匯廣場集購物、餐飲、娛樂、休閑、旅游、文化等全方位業(yè)種為一體，以寬敞宏大的空間和休閑自在的氛圍，讓顧客體驗一站式全享貼心服務。 其中，購物、餐飲、娛樂三大功能分區(qū)所占比重分別為67%、22%、11%。由于所在商圈內(nèi)純娛樂型MALL美羅城的影響，本購物中心娛樂性項目相對比例較少，但各個功能區(qū)間又緊密相連，利于相互吸引，促進消費。,功能分區(qū)與業(yè)態(tài)配比,樓層品牌構(gòu)成,業(yè)態(tài)配比,FILA AGATHA Andersens Icecream 璽燕 sweet & honey 聯(lián)華復星藥房 Nespresso Lind OMEY 鷗美藥妝 肯德基 Love & Love

9、 匯美舍 CERTINA 漢米爾頓 it OL SEPHORA APPLE SHOP G-STAR ZARA,B1,B1： 潮流服飾 手表 護膚品&彩妝 運動品牌 超市,ASCOT CHANG 施華洛世奇 ROLEX Europe Watch Emporio Armani HUGO BOSS Y-3 LONGCHAMP BALLY KENZO Thomas PINK CERRUTI 1881 Max Mara PAUL&SHARK BURBERRY Ermenegildo Zegna SEE BY CHOLE Just cavalli Juicy couture Moschino Calvin

10、 Klein DKNY COACH colabo BISTROW Cold Stone ENZO 哈根達斯 YOGO GODIVA 俏江南 星巴克 BURBERRY 寶格麗 HERMES Dupout FERRAGARMO TOMMY,1F,1F： 國際名品 珠寶飾品 護膚品&彩妝&香水 世界名表,PORTS VERSUS Caff GUESS MOISELLE STEFANEL CK underwear DORIS VINCI Strellson JORYA Enrico Coveri Lafeta MaBelle CHOUETTE 滿記甜品 Regal A|X Spring Field M

11、ARYLING Theory VERRI 漢玉工房 MAX&CO. Miss Sixty Calvin Klein Jeans LACOSTE Giordano Ladies ANMANI ORBIS Kang Jin Young CO11 Tara Jarmon TAUKUS JESSICA Sinequanone Sisley 琉璃工房 DISSONA SENSE 1991 ELLASSAY Mind Bridge JC COLLEZIONE STELLA LUNA NINE WEST JOY&PEACE Le Saunda t.g top gloria,2F,2F： 男女服飾 女鞋 藝術(shù)

12、飾品 餐飲,博格西尼 GAZELLE V.E.DELURE BANISS Lily ALAIN WEIZ 波斯蝶 柏朗亞高 CASILINO 23區(qū) homme SATCHI FIGARO 浪肯 mi-tu Teenie Weenie ZUCZUG Gentle Geox IMAC SORRENTO Giovanni Bianchi SKECHERS DANIEL HECHTER HAZZYS Clarks LAMPO MARLBORO CLASSICS LEO Roberta di Camerino ROEM MUNSINGWEAR ICICLE NIKE GOLF PARK HOUSE N

13、IKE KIDS Adidas Kids 玩具反斗城 寶貝城 好孩子 麗嬰房 英氏 時尚米奇 樂高/孩之寶 迪斯尼 巴布豆 芭比,3F,3F: 男女服飾 男女內(nèi)衣 童裝&玩具 飾品/配飾,夏氏琉璃 Rongtai榮泰 Valisere ADIDAS ORIGINAL 貝納通 淑女屋 TOUGH JEEP FILA G2000 熱風鞋業(yè) UNIQLO Quiksilver TIMBERLAND Columbia NAUTICA NIKE 360 Le Coq Sportif Levis KUHLE EITIE UNICA W.S.M EVA ouxiu JOCKEY GXG Ochirly Fi

14、ve Plus JNBY 美麗田園 瑪花纖體 Christies TRIUMPH ROUGE AMOUR Franck Provost 羅萊家紡 淑女屋 水星家紡 FRANESE 恐龍紡織 寐 AUSSINO 舒雅 OGAWA MING SHOP Janehome,4F,4F： 男女服飾 美容&護膚品 家居用品,ACE U.S.POLO ASSN 行家 Samsonite 亮視點 寶島眼鏡 1001原汁牛肉面 采蝶軒 金牌飯局 一茶一座 代官山 翡翠南北小廚 吉馬國際酒廊 BL 史云遜 Gold&Stone 天美 ANN.ANN 麥吉柯魔術(shù)屋 亞一金店 知音琴行 菠丹妮 新華書店 玉松源,5F

15、,5F： 餐飲 箱包 美容美發(fā)/護膚品 書店/眼鏡,La Zephire紫穎 金數(shù)碼 甫熙苑 采蝶軒 屋企湯館 港麗餐廳 葡京制造 隱竹 小南國日式燒烤 永華電影城,6F,6F： 餐飲 電子產(chǎn)品 電影院,改變中的港匯,國際名品的持續(xù)引進。 高端超市替代聯(lián)華生活館。原先位于港匯廣場地下一層的聯(lián)華超級生活館已被首次進駐上海的華潤創(chuàng)業(yè)旗下的華潤萬家超市Ole取代。 以精品川菜為主的俏江南在港匯風尚食街蘭桂坊開張；小南國日式燒烤入駐港匯六樓，代官山擴大經(jīng)營面積、調(diào)整格局。 在二樓中庭VERSUSVERSACECaffe也于4月開門營業(yè)，加上去年10月重新招租開幕的港匯五樓美食廣場，港匯正在打造一個高檔消費與大眾消費多元化選