2013年上海松江漕河涇商業(yè)街區(qū)項(xiàng)目策劃案

1、臨港新元社區(qū)商業(yè)策略構(gòu)思,漕河涇（松江）商業(yè)策劃案,上海德普置業(yè)有限公司,2013年2月,市場(chǎng)調(diào)研,1,漕河涇概況 片區(qū)小區(qū)分析 主要商業(yè)分布 重點(diǎn)商業(yè)研習(xí) 片區(qū)調(diào)研總結(jié) 項(xiàng)目分析,上海漕河涇開發(fā)區(qū)松江生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)功能區(qū)的整體規(guī)劃由國際著名的澳大利亞五合設(shè)計(jì)公司負(fù)責(zé)，占地面積約2700畝，規(guī)劃建筑面積約350萬平方米。 園區(qū)總體上分為：生產(chǎn)研發(fā)、商務(wù)研發(fā)、科技綠洲、雙創(chuàng)園、低碳展示和交易中心、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園、創(chuàng)新商業(yè)綜合體、企業(yè)總部會(huì)館、配套商業(yè)和人才公寓等板塊。 目前正在開發(fā)建設(shè)的區(qū)域是位于功能區(qū)中心區(qū)域的松江高科技園，高科技園占地837畝，規(guī)劃建筑面積100萬方，建筑類型為科產(chǎn)樓、研發(fā)樓、辦公

2、樓。,漕河涇（松江）概況,位于松江區(qū)東北部，東連莘莊，西接泗涇、松江工業(yè)區(qū)，南臨車墩，北傍九亭； 東臨G60（滬杭高速），南穿莘磚公路，西接九新公路，北靠姚北路，是上海至杭州方向第一站； 距上海虹橋國際機(jī)場(chǎng)約15公里，上海浦東國際機(jī)場(chǎng)約45公里； 距G15（嘉金高速）莘磚公路出口約1.8公里，G60（滬杭高速）莘磚公路出入口約100米，直通滬閔高架； 距地鐵1號(hào)線莘莊站約5公里，地鐵9號(hào)線九亭站約5公里，上海南站約8公里； 距虹橋綜合交通樞紐約12公里，徐家匯商圈約12公里； 距松江大學(xué)城約9公里，緊鄰亞洲最大的別墅群新閔別墅區(qū)。,漕河涇（松江）概況,截止目前為止，園區(qū)共吸引國內(nèi)外企業(yè)200余

3、家，其中約有65%左右的企業(yè)擁有自主知識(shí)產(chǎn)權(quán)或研發(fā)成果。,漕河涇（松江）概況,英郡雷丁,初步統(tǒng)計(jì)核心商圈內(nèi)，共有住宅套數(shù)約3.6萬套，其中，已交付入住約2.9萬套。在所有住宅里面，低密度類住宅約1.5萬套，多層、小高層、高層公寓類住宅約2.1萬套。 核心商圈內(nèi)目前人口約13萬人，未來2年新建住宅全部交房后，整體人口規(guī)模可達(dá)15萬人。 區(qū)域內(nèi)別墅類住宅物業(yè)費(fèi)大多在1.82.8元/平米/月，高層住宅物業(yè)費(fèi)在1.21.4元/平米/月,片區(qū)小區(qū)分析,本案,該片區(qū)與古北、聯(lián)洋并列上海三大高尚社區(qū)生活圈,本項(xiàng)目核心商圈內(nèi)住宅樓盤共計(jì)40個(gè)，其中以別墅或少量低層住宅的低密度樓盤共30個(gè)，以多層、小高層、高層

4、公寓為主的樓盤10個(gè)。,片區(qū)小區(qū)分析,片區(qū)小區(qū)分析,片區(qū)小區(qū)分析,片區(qū)小區(qū)分析,片區(qū)小區(qū)分析,區(qū)域主要商業(yè)分布,典型商業(yè)調(diào)研,典型商業(yè)調(diào)研,典型商業(yè)調(diào)研,典型商業(yè)調(diào)研,典型商業(yè)調(diào)研,商業(yè)廣場(chǎng)引進(jìn)全球零售巨頭家樂福及娛樂龍頭大光明影院兩大主力店，4萬平米半開放式廣場(chǎng)型商業(yè)布局。13層超市賣場(chǎng)與商場(chǎng)無障礙貫通，實(shí)現(xiàn)客流動(dòng)線優(yōu)化組合。 人車分流，下設(shè)地下車庫，為消費(fèi)者提供最便捷的享受環(huán)境 每個(gè)單元可以實(shí)現(xiàn)靈活組合，配套設(shè)施齊備，可塑性強(qiáng)，為商家量身定制。 商場(chǎng)三個(gè)入口，主入口位于新南路，中央廣場(chǎng)達(dá)2000平米，為休閑演示區(qū)，也可做商業(yè)促銷活動(dòng),重點(diǎn)商業(yè)研習(xí)綠地金御廣場(chǎng),重點(diǎn)商業(yè)研習(xí)綠地金御廣場(chǎng),1F

5、美食/零售,重點(diǎn)商業(yè)研習(xí)綠地金御廣場(chǎng),2F特色餐館,重點(diǎn)商業(yè)研習(xí)綠地金御廣場(chǎng),3F娛樂/餐飲,重點(diǎn)商業(yè)研習(xí)綠地金御廣場(chǎng),4F影音/休閑,重點(diǎn)商業(yè)研習(xí)綠地金御廣場(chǎng),自持物業(yè) 統(tǒng)一經(jīng)營（只租不售） 閔行中心 位置優(yōu)越 周邊成熟 人口稠密 消費(fèi)力強(qiáng) 受地方政府重視 坐享充足公共交通 資源 商業(yè)面積大 業(yè)態(tài)豐富 玻璃幕墻設(shè)計(jì) 風(fēng)尚潮流 超大地下車位 一站式購物 樂天瑪特旗艦店入駐 奠定穩(wěn)定客流,重點(diǎn)商業(yè)研習(xí)亞繁亞樂城,1F美食/零售,重點(diǎn)商業(yè)研習(xí)亞繁亞樂城,2F數(shù)碼/服飾,重點(diǎn)商業(yè)研習(xí)亞繁亞樂城,3F兒童服飾/用品,重點(diǎn)商業(yè)研習(xí)亞繁亞樂城,4F美食廣場(chǎng),重點(diǎn)商業(yè)研習(xí)亞繁亞樂城,5F影音/休閑,重點(diǎn)商業(yè)

6、研習(xí)亞繁亞樂城,-1 -2F超市/停車場(chǎng),重點(diǎn)商業(yè)研習(xí)亞繁亞樂城,亞樂城采取只租不售的策略，對(duì)入駐企業(yè)的要求較高，入駐的商業(yè)必須具有一定的品牌知名度,周邊分布大量小區(qū)，人口分布比較集中，有較為強(qiáng)勁的消費(fèi)力； 莘松路商業(yè)街是周邊最繁華的一條商業(yè)街，從西往東，逐漸繁榮，且 租金也逐漸上升； 目前區(qū)域內(nèi)主要商業(yè)體有綠地金御廣場(chǎng)、新閔生活廣場(chǎng)、巴比倫生活 廣場(chǎng)、亞樂城等； 綠地金御廣場(chǎng)和亞樂城位置優(yōu)越，且規(guī)劃科學(xué)、產(chǎn)品合理，成為區(qū)域 極具影響力的商業(yè)綜合體； 區(qū)域內(nèi)商業(yè)趨于飽和，且業(yè)態(tài)豐富，生活配套、餐飲、休閑娛樂、建 材家居、花鳥古玩等一應(yīng)俱全。,片區(qū)調(diào)研總結(jié),本案地處亞洲最大的別墅區(qū)之一莘閔別 墅

7、區(qū)，地處西南，遠(yuǎn)離市中心，著名高檔社 區(qū)林立，只是不便于外出消費(fèi)購物。 區(qū)內(nèi)消費(fèi)者層次和購買力絲毫不亞于古北消 費(fèi)，區(qū)域內(nèi)主要商業(yè)為綠地金御廣場(chǎng)、亞 繁亞樂城（在建）等較為高檔消費(fèi)場(chǎng)所。,核心商圈12萬人口 消費(fèi)觀念成熟理性 購買力強(qiáng)，追求消費(fèi)品質(zhì) 與檔次。,項(xiàng)目分析,項(xiàng)目為漕河涇開發(fā)區(qū)松江高科技園配套商業(yè)，位于園區(qū)最東面，與大型居住小區(qū)群一路之隔，整體商業(yè)沿城市主干道莘磚公路分布，商業(yè)總體量約2萬方，為集中型商業(yè)，便于產(chǎn)品規(guī)劃,項(xiàng)目分析,商業(yè)體北面為產(chǎn)業(yè)園區(qū)，項(xiàng)目與產(chǎn)業(yè)園區(qū)無縫對(duì)接,項(xiàng)目東面為滬昆高速，滬昆高速將本項(xiàng)目和亞洲最大別墅區(qū)分割開來。,項(xiàng)目西面為景觀河，正在建橋，建好后的橋?qū)⑽鞑慨a(chǎn)

8、業(yè)園的人流源源不斷導(dǎo)向本項(xiàng)目,項(xiàng)目南面正對(duì)面目前還是一片荒蕪，而在西南側(cè)則是規(guī)劃996戶的高檔別墅群，同時(shí)規(guī)劃有英倫風(fēng)格商業(yè)街！,項(xiàng)目分析,英郡雷丁商業(yè)街分析,商業(yè)空置率達(dá)50% 在所進(jìn)駐的商家中，餐飲所占比例達(dá)65% 商業(yè)街以2層為主，局部3層 項(xiàng)目1-2層租金約為2-2.5元/平米/天 1-3層租金約為1.5-1.8元/平米/天,項(xiàng)目分析,英郡雷丁,優(yōu)勢(shì)（STRENGTH）,背靠漕河涇松江高科技園區(qū)，有一定的人氣支撐； 產(chǎn)品布局優(yōu)于對(duì)面的英郡雷丁商業(yè)街； 西側(cè)景觀河增加項(xiàng)目附加值； 只租不售，便于統(tǒng)一招商,劣勢(shì)（WEEKNESS）,高架橋?qū)|部大量人流與項(xiàng)目阻隔開，不利于人流導(dǎo)入； 項(xiàng)目體

9、量不是很大，不能很好地形成規(guī)模效應(yīng)； 周邊商業(yè)氛圍不是很濃，不利于本項(xiàng)目的市場(chǎng)培育。,機(jī)會(huì)（OPPORTUNITY）,高科技園規(guī)劃體量大，進(jìn)駐企業(yè)多，便于本項(xiàng)目未來的發(fā)展； 臨近密集的住宅小區(qū)群；,威脅（THREATEN）,亞樂城科學(xué)前瞻的規(guī)劃對(duì)本項(xiàng)產(chǎn)生較大的負(fù)面影響； 英郡雷丁的大比例餐飲，將有效分流消費(fèi)群體。,項(xiàng)目SWOT分析,項(xiàng)目分析,項(xiàng)目定位,2,定位方向 產(chǎn)品建議 業(yè)態(tài)規(guī)劃,適合做集中商業(yè)的業(yè)態(tài)類型：,專業(yè)市場(chǎng),小商品,美食休閑,購物中心,定位方向,定位方向,排除法確定項(xiàng)目 可行性定位方向,美食休閑綜合體 （酒店、餐飲、休閑、娛樂）,小商品精品館 （小商品批零為主，生活配套為輔）,定

10、位方向,地塊定位研究方向：美食休閑綜合體,地塊開發(fā)規(guī)劃方向討論,英郡雷丁商業(yè)街，十多家餐飲店，包括一家中式主力店,四樓大型美食廣場(chǎng)，對(duì)入駐商家品牌要求較高、影院、KTV一應(yīng)俱全,主力餐飲店、休閑娛樂,主力餐飲店、休閑娛樂,沿街配套餐飲,周邊有大量的餐飲、娛樂休閑生活設(shè)施，且位置明顯優(yōu)于本項(xiàng)目，本項(xiàng)目在規(guī)模優(yōu)勢(shì)、地理位置上明顯處于弱勢(shì)，不利于正面競爭,美食廣場(chǎng)，五星級(jí)酒店，包括多家品牌餐飲，消費(fèi)層次較高，影院、娛樂一應(yīng)俱全,定位方向,招商的難度較高,消費(fèi)可持續(xù)性較低,主要消費(fèi)群體集中在項(xiàng)目以東，以休閑消費(fèi)為主，綠地金御廣場(chǎng)、亞樂城將成為他們理想消費(fèi)場(chǎng)所。,餐飲、休閑等業(yè)態(tài)與周邊大型綜合體高度重合

11、，且項(xiàng)目對(duì)面已經(jīng)有多家餐飲店，運(yùn)營一般,本項(xiàng)目不適宜 美食休閑廣場(chǎng),定位方向,上海九洲小商品市場(chǎng),車墩小商品市場(chǎng),洞涇小商品市場(chǎng),長橋街小商品市場(chǎng),磚橋貿(mào)易城小商品市場(chǎng),九洲小商品街,亞洲最大 別墅群,本項(xiàng)目,松江目前小商品市場(chǎng)發(fā)展較為繁榮，但是地處松閔交界處的漕河涇開發(fā)區(qū)域卻存在巨大的市場(chǎng)空白，這為本項(xiàng)目的定位提供了強(qiáng)力的支撐。,定位方向,地塊開發(fā)規(guī)劃方向討論,地塊定位研究方向：小商品精品館,地塊開發(fā)規(guī)劃方向討論,本案,周邊五十個(gè)小區(qū)的強(qiáng)制性目的性消費(fèi)，將直接拉動(dòng)本案的持續(xù)旺場(chǎng)，隨著市場(chǎng)的成熟，將進(jìn)一步拉動(dòng)閔行甚至市區(qū)的目的性客群的消費(fèi),定位方向,招商的難度較低,消費(fèi)可持續(xù)性較高,直接可導(dǎo)致

12、項(xiàng)目西部十多萬人群的剛性導(dǎo)入，與項(xiàng)目所處產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃數(shù)百家企業(yè)員工的強(qiáng)烈消費(fèi)支撐，保證市場(chǎng)迅速做旺,項(xiàng)目的產(chǎn)品布局、周邊強(qiáng)大的剛性需求、開發(fā)商的統(tǒng)一運(yùn)營、統(tǒng)一管理都是保證招商成功的前提,本項(xiàng)目適宜 精品小商品城,定位方向,漕河涇打造上海的“義烏”,商業(yè)的快速增長,商品流,購買載體,購買力,知名度 美譽(yù)度,精品差 異化,大型的功能 齊全的商業(yè)平臺(tái),人口、收入,標(biāo)志性商業(yè),大型的功能齊全的商業(yè)平臺(tái)是首要的，它可以帶動(dòng)全鎮(zhèn)其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,定位方向,定位方向,差異化是項(xiàng)目制勝的關(guān)鍵,產(chǎn)品盒裝集中商業(yè)，有別于傳統(tǒng)的商業(yè)街區(qū)，便于形成強(qiáng)大的聚集效應(yīng)；,業(yè)態(tài)多、全，成為松江一站式商品批零的最佳場(chǎng)所；,商品走

13、精品批零路線，在層次上與周邊的傳統(tǒng)小商品市場(chǎng)拉開距離，也進(jìn)一步滿足周邊較高層次消費(fèi)群體的有效需求；,運(yùn)營只租不售，統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一推廣、統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理，確保精品城持續(xù)旺場(chǎng)；,品質(zhì) 屬于商業(yè)市場(chǎng)中脫穎而出的產(chǎn)品，檔次高于其它老市場(chǎng)很多。 建筑規(guī)劃 柱距：8.4m，面寬：4.2m，進(jìn)深：8.4m； 層高：統(tǒng)一為4米； 面積 1層面積稍大，開間4.2米，進(jìn)深4.2米，使用面積為17.64平米，23層面積較小，開間2.1米，進(jìn)深4.2米，使用面積為8.82平米 風(fēng)格 現(xiàn)代風(fēng)格為主，進(jìn)一步與其他市場(chǎng)形成視覺上的偏差 通道 主通道寬度為3.2米，次通道寬度為2.4米,1,2,3,4,5,產(chǎn)品建

14、議,精品小商品城示意圖：,產(chǎn)品建議,一層,三層,二層,二層,業(yè)態(tài)規(guī)劃,一層： 五金、電子、首飾等為主； 二層： 辦公、體育、服飾為為主； 三層： 楊寶、日用品、輔料包裝為主；,業(yè)態(tài)樓層規(guī)劃概述,在小商品館的基礎(chǔ) 融入限定體量的餐飲、休閑、娛樂業(yè)態(tài),作為本項(xiàng)目的配套設(shè)施，滿足市場(chǎng)內(nèi)部的消費(fèi)需求。,業(yè)態(tài)規(guī)劃,德普置地公司介紹及案例展示 公司介紹 主營業(yè)務(wù) 商業(yè)項(xiàng)目案例分析,公司介紹,55,背景介紹,上海德普置地集團(tuán) 是一家從事 高檔住宅地產(chǎn)開發(fā)為主的綜合性房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。經(jīng)過10年的穩(wěn)步發(fā)展，已形成 總資產(chǎn)規(guī)模25億元，凈資產(chǎn)10億元的資產(chǎn)規(guī)模，公司在上海、長沙、重慶等地陸續(xù)成功開發(fā)了十余個(gè)項(xiàng)目，

15、累積開發(fā)量達(dá)到120余萬平方米。代表項(xiàng)目有“美洲故事”、“托斯卡納”、“人文別墅”、“緹香小鎮(zhèn)”、“公園里”、“上海連城公寓”、“長沙上海城”等。 最近三年來，公司進(jìn)入轉(zhuǎn)型期，從專一的高端住宅開發(fā)轉(zhuǎn)向 綜合地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營（商業(yè)地產(chǎn)、文化創(chuàng)意地產(chǎn)、休閑旅游地產(chǎn)），并積累了一定的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和較為廣泛的專業(yè)資源，開發(fā)的商業(yè)項(xiàng)目有“上海民生新元素”、“上海萬源普樂匯”、“上海浦江商務(wù)園”、長沙“德普五和園”、長沙洋湖垸項(xiàng)目等，文化創(chuàng)意地產(chǎn)項(xiàng)目有“重慶時(shí)光”、旅游休閑復(fù)合地產(chǎn)項(xiàng)目有“重慶四季田園”、“長沙四季田園”等。 公司培育了的項(xiàng)目策劃、研發(fā)設(shè)計(jì)、工程營建、招商運(yùn)營管理等一系列復(fù)合型資深團(tuán)隊(duì)，在業(yè)界享有

16、盛譽(yù)。,主營業(yè)務(wù),57,服務(wù)領(lǐng)域,全球視野 本地實(shí)踐,德普置地 四大領(lǐng)域,住宅地產(chǎn),休閑旅游地產(chǎn),商業(yè)地產(chǎn),文化旅游地產(chǎn),服務(wù)領(lǐng)域住宅地產(chǎn),58,過去10年 德普致力于高檔精品住宅開發(fā),長沙美洲敀事,長沙美洲故事占地800畝 為純美洲風(fēng)格的原生態(tài)低密度坡地住宅，建筑形態(tài)豐富，以獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排別墅群為主，是一個(gè)以山、水、森林、坡地為主題創(chuàng)造出的稀有城市別墅區(qū)。,住宅案例,長沙托斯卡納,長沙托斯卡納占地400畝 是長沙最具有意大利味道的城市別墅社區(qū)。它位于長沙新區(qū)的優(yōu)越位置，近享國家森林的優(yōu)美環(huán)境。蓬勃建筑中的新區(qū)規(guī)劃整潔有序、便利的交通使托斯卡納享有完美的城市配套。托斯卡納規(guī)劃有Townhou

17、se、多層花園洋房等建筑形態(tài)，提供城市別墅經(jīng)典生活版本。,住宅案例,重慶人文別墅,重慶人文別墅占地500畝 經(jīng)典法國諾曼邸風(fēng)格、新英格蘭鄉(xiāng)村風(fēng)格構(gòu)筑常青藤三期純獨(dú)立別墅沉穩(wěn)優(yōu)雅的貴族氣質(zhì)。親水坡地別墅、岸堤的庭院，原汁原味紳士水岸漫步生活即將悠然呈現(xiàn)。,住宅案例,重慶緹香小鎮(zhèn),重慶緹香小鎮(zhèn)占地2000畝 是重慶迄今為止占地面積最大，建筑規(guī)模最大，設(shè)計(jì)風(fēng)格奇異的高品質(zhì)純田園別墅。它是繼人文別墅之后德普在重慶打造的又一高端項(xiàng)目，是具有卓越發(fā)展?jié)摿κ侵貞c的后花園，適合人居是重慶未來城市副中心，可遠(yuǎn)眺中梁山，且被蜿蜒曲折的大溪河所環(huán)繞，自然景觀豐富為項(xiàng)目打造高端物業(yè)提供了有力的支持。,住宅案例,緹香小

18、鎮(zhèn)二期公園里,重慶緹香小鎮(zhèn)占地2000畝 是重慶迄今為止占地面積最大，建筑規(guī)模最大，設(shè)計(jì)風(fēng)格奇異的高品質(zhì)純田園別墅。它是繼人文別墅之后德普在重慶打造的又一高端項(xiàng)目，是具有卓越發(fā)展?jié)摿κ侵貞c的后花園，適合人居是重慶未來城市副中心。,住宅案例,近3年，德普業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型 綜合商業(yè)、休閑旅游、文化創(chuàng)意園開發(fā),服務(wù)領(lǐng)域商業(yè)地產(chǎn),商業(yè)案例,民生新元素項(xiàng)目 （老建筑商業(yè)改造）,民生新元素項(xiàng)目位于民生路碼頭，改造面積2萬平米 民生路碼頭建于一百多年前，為當(dāng)時(shí)的英國藍(lán)煙囪公司裝卸碼頭，項(xiàng)目本周歷史建筑保護(hù)性開發(fā)為理念，改造為主題鮮明、具有標(biāo)志性和引領(lǐng)地位的濱水文化、商務(wù)、休閑綜合區(qū)域。以文化產(chǎn)業(yè)為主題（大文化概念），致力于打造未來上海時(shí)尚文化商業(yè)新地標(biāo),萬源普樂匯 （精品社區(qū)商業(yè)）,萬源普樂匯位于金虹橋板塊，總建面積2萬平米 為德普集團(tuán)品牌社區(qū)商業(yè)產(chǎn)品線中的開篇項(xiàng)目，主打區(qū)域餐飲休閑娛樂中心，項(xiàng)目將給與社區(qū)商業(yè)全新詮釋和定義，繼而打造全新社區(qū)商業(yè)品牌。,商業(yè)案例,長沙上海城 （精品社區(qū)商業(yè)）,