第二章 資產(chǎn)評估的基本方法

1、一） 重置成本及其估算,1重置成本的分類,復(fù)原重置成本： 指用與被評估資產(chǎn)相同的材料、相同的建筑和制造標(biāo)準(zhǔn)、相同的設(shè)計和技術(shù)條件等，以現(xiàn)行市場條件下重新購建該全新資產(chǎn)所需要發(fā)生的支出。 更新重置成本： 指利用新型材料和現(xiàn)行技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和現(xiàn)行市場價格的條件下重新購建該項全新資產(chǎn)所需發(fā)生的支出,兩種成本比較,三、成本法中各項指標(biāo)的估算,兩種成本都可獲得時，應(yīng)選擇更新重置成本，為什么呢,選擇更新重置成本，進行資產(chǎn)評估，可以不再計算其功能性貶值。 復(fù)原重置成本更新重置成本 更新重置成本=復(fù)原重置成本功能性貶值 更新重置成本，是適應(yīng)技術(shù)進步速度加快的現(xiàn)實趨勢,兩種成本的相同：都是采用現(xiàn)行價格。 兩種成本的不

2、同：技術(shù)、設(shè)計、標(biāo)準(zhǔn)方面的差異,重置核算法： 例2-2：一臺數(shù)控機床，4年前購置，據(jù)了解該機床尚無替代產(chǎn)品。該機床帳面原值30萬元，其中買價24萬元、運輸費1.2萬元、安裝費3萬元、調(diào)試費1.8萬元。經(jīng)調(diào)查，該設(shè)備現(xiàn)行價格28.5萬元，運輸費、安裝費、調(diào)試費分別比4年前上漲10，15，20。根據(jù)以上資料可求得該機床的重置成本為： 重置成本28.5+1.2(1+0.1)+3(1+0.15)+1.8(1+0.2) =35.43（萬元,物價指數(shù)法： 例2-3：2004年1月評估機器加工設(shè)備一臺，該設(shè)備于2000年12月購建，帳面原值40萬元，2003年進行過一次技術(shù)改造，改造費用（包括增加設(shè)備）4萬

3、元。若定比物價指數(shù)2000年為1.05,2003年為1.20，2004年為1.32。則該資產(chǎn)的重置成本為,例2-4：一臺購置于2000年的機器設(shè)備，賬面原值1,000,000元，2006年進行評估。該資產(chǎn)適用的環(huán)比物價指數(shù)為2001年2.9%，2002年為3.1%,2003年為4.3%，2004年為3.7%，2005年為5.8%，2006年為4.7%，則： 被評估資產(chǎn)的重置成本 =1,000,000(1+2.9%)(1+3.1%)(1+4.3%)（1+3.7%）(1+5.8%)(1+4.7%) =1,271,070(元,物價指數(shù)法與重置核算法的區(qū)別： 考慮因素及確定的意義不同：物價指數(shù)法僅僅考

4、慮了價格變動因素，確定的是復(fù)原重置成本，計算評估值時，還要扣減功能性貶值；重置核算法既考慮了價格因素，又考慮了技術(shù)進步和勞動生產(chǎn)的變化因素，因此，即可估算復(fù)原重置成本，也可估算更新重置成本。 建立基礎(chǔ)不同：物價指數(shù)法建立在不同時期的某種或某類資產(chǎn)的物價變動水平上，重置核算法建立在現(xiàn)行價格水平與購建成本費用核算的基礎(chǔ)上,對于技術(shù)進步較快的資產(chǎn)，采用物價指數(shù)法估算的重置成本往往會偏高,3）、規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法（更新重置成本） （功能價值法、規(guī)模效益指數(shù)法,通過資產(chǎn)生產(chǎn)能力和資產(chǎn)價值之間的函數(shù)關(guān)系，估算被估資產(chǎn)的價值,關(guān)鍵： 需要找一個與被估資產(chǎn)相同或相似的參照物，將被估資產(chǎn)的生產(chǎn)能力與參照物的生產(chǎn)

5、能力相比較進行,又可分為： 功能價值法： 當(dāng)資產(chǎn)的生產(chǎn)能力與資產(chǎn)價值之間的函數(shù)關(guān)系為線性關(guān)系時，叫功能價值法（生產(chǎn)能力比例法）。 尋找一個與被評估資產(chǎn)相同或類似的資產(chǎn)為參照物，參照物與被估資產(chǎn)生產(chǎn)能力的比例，據(jù)以計算被估資產(chǎn)的重置成本,規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法（非線性） ：例2-6：某全新的一臺機器設(shè)備價格為5萬元，年產(chǎn)量為5000件。擬評估資產(chǎn)的年產(chǎn)量為4000件，該行業(yè)的生產(chǎn)能力指數(shù)為0.75，由此可確定其重置成本為,50,0000.846=42,300（元,三種評估法評估重置成本的適用條件： 重置核算法參照物與被估資產(chǎn)完全相同，且價格在市場上能直接得到時。 規(guī)模效益指數(shù)法只能獲得與被評估資產(chǎn)相

6、類似的參照物，并且該類資產(chǎn)價格與生產(chǎn)能力存在一定函數(shù)關(guān)系時。 物價指數(shù)法上述兩點都無法做到,資產(chǎn)的使用年限：名義使用年限和實際使用年限。 名義使用年限是指會計記錄記載的資產(chǎn)已計提折舊的年限。 實際使用年限則是指在使用中實際磨損的年限，實際使用年限通?？捎靡韵鹿角蟮茫?實際使用年限=名義使用年限資產(chǎn)利用率,資產(chǎn)利用率1，表示資產(chǎn)超負荷運轉(zhuǎn)，資產(chǎn)實際已使用年限比名義已使用年限長,例2-7：某資產(chǎn)1996年2月購進，2006年2月評估時，名義已使用年限10年。根據(jù)該資產(chǎn)技術(shù)指標(biāo)，正常情況下，每天應(yīng)工作8小時，該資產(chǎn)實際每天工作7.5小時。其資產(chǎn)利用率為,由此可確定其：實際使用年限約為9.4年即：

7、（1093.75,功能性貶值：例2-8：現(xiàn)有一臺與被評估資產(chǎn)A設(shè)備生產(chǎn)能力相同的新設(shè)備B，采用新設(shè)備B比使用A設(shè)備每年可節(jié)約材料、能源消耗和勞動力等30萬元。A設(shè)備尚可使用5年，假定年折現(xiàn)率為8%，該企業(yè)所得稅率為33%，則A設(shè)備的功能性貶值為： 設(shè)備的功能性貶值= 30（133%）（P/A，8%，5） = 203.9927（萬元）= 79.85(萬元) 由此可看出采用新設(shè)備B比使用設(shè)備A，在未來5年內(nèi)可多獲得相當(dāng)于現(xiàn)值為79.85萬元的凈利潤。也就反映出資產(chǎn)A與新設(shè)備B相比較功能性貶值了79.85萬元,2、用超額投資成本（視為功能性貶值）估算,功能性貶值 =復(fù)原重置成本更新重置成本,四）經(jīng)濟

8、性貶值及其估算 指由外部環(huán)境變化引起的資產(chǎn)由于利用率降低或收益額減少而引起的貶值,哪些情況下不需要計算經(jīng)濟性貶值,1）資產(chǎn)使用基本正常時；（不存在外在因素造成資產(chǎn)利用率下降或收益減少） （2）對不能直接計算收益的單臺、單件資產(chǎn)進行評估,1、用資產(chǎn)生產(chǎn)能力來計算經(jīng)濟性貶值 X稱為生產(chǎn)能力指數(shù)，X一般取值0.40.9,計算方法,例2-9：評估資產(chǎn)為某專用生產(chǎn)線，重置成本為20萬元，設(shè)計日生產(chǎn)能力2000只。因市場出現(xiàn)可替代產(chǎn)品，現(xiàn)時及今后趨勢每日只能生產(chǎn)1200只。如取X=0.6，則,2、利用年收益損失額現(xiàn)值來計算經(jīng)濟性貶值： 經(jīng)濟性貶值=年收益損失額（1所得稅率）年金現(xiàn)值系數(shù),三、運用重置成本法

9、評估資產(chǎn)優(yōu)缺點分析,1、優(yōu)點： 比較充分地考慮了資產(chǎn)的損耗，評估結(jié)果更趨于公平合理； 有利于單項資產(chǎn)和特定用途資產(chǎn)的評估； 適用面廣，在不易計算資產(chǎn)未來收益或難以取得市場參照物的條件下廣泛應(yīng)用； 有利于企業(yè)資產(chǎn)保值。 2、缺點： 工作量大； 以歷史資料為依據(jù)確定目前的價值，對此假設(shè)還要加以分析； 經(jīng)濟性貶值不易全面準(zhǔn)確計算； 對資產(chǎn)未來的收益沒有考慮,重置成本綜合案例分析】 企業(yè)將某項資產(chǎn)與國外企業(yè)合資，要求對該資產(chǎn)進行評估。具體資料如下： 該資產(chǎn)賬面原值為270萬元，凈值為108萬元，按照財務(wù)制度的規(guī)定，該資產(chǎn)折舊年限為30年，已折舊年限20年。經(jīng)調(diào)查分析確定：按照現(xiàn)在的市場材料價格與工資費

10、用水平，重新建造相同構(gòu)造的資產(chǎn)的全部費用支出為480萬元。經(jīng)查詢原始資料和企業(yè)紀(jì)錄，該資產(chǎn)截止評估基準(zhǔn)日的法定利用時間為57600小時，而實際利用時間為50400小時。經(jīng)專業(yè)人員勘察估算，該資產(chǎn)還能使用8年。又知，該資產(chǎn)由于設(shè)計不合理，造成耗電量大，維修費用高，與現(xiàn)在同類標(biāo)準(zhǔn)資產(chǎn)比較，每年多支出營運成本3萬元（該企業(yè)的所得稅率為25%，假定折現(xiàn)率為10%） 根據(jù)上述資料，對該資產(chǎn)進行評估,1、據(jù)資料已知：資產(chǎn)的重置成本=480（萬元,2、確定實體性貶值： 資產(chǎn)利用率 =實際使用時間/法定使用時間 =50400/57600 100% = 87.5% 實際使用年限 = 2087.5% = 17.5

11、（年） 成新率=尚可使用年限/（實際使用年限+尚可使用年限） = 8/（17.58）100% =31.37,3、功能性貶值,或表示為,2.295.7466 =12.93（萬元,由此可確定評估值如下,評估值= 重置成本實體性貶值功能性貶值 =480-329.424-12.93= 137.648（萬元） 或：評估值=重置成本成新率功能性貶值 =48031.37%12.93 =137.648（萬元,二、運用市場法進行資產(chǎn)評估的具體方法,一）直接比較法： 對于完全相同的參照物，可以直接把其價格作為被估資產(chǎn)的評估價值,1、如果 被評估的舊資產(chǎn)與市場上的舊資產(chǎn)（參照物）完全相同，即指被估資產(chǎn)與參照物不僅在

12、功能上、外觀、用途、使用條件、時間條件等方面相同，而且在新舊程度上也完全相同。 被評估資產(chǎn)的評估價值 = 參照物的交易價格,2、被評估的舊資產(chǎn)與市場上的全新資產(chǎn)（參照物完全相同,例如，一輛北京現(xiàn)代伊蘭特轎車是2004年花13.98萬元購買的，按照轎車可使用年限8年計算，2007年該車的成新率為62.5%,在2007年該款轎車全新的售價為12.3萬元，則三年前購買的轎車的評估值為：12.362.5% = 7.6875萬元,二） 類比調(diào)整法： 指在參照物與被評估資產(chǎn)在功能上、外觀、用途、使用條件、時間條件等方面類似的情況下所采用的一種評估方法,被評估資產(chǎn)價值= 參照物價格差異調(diào)整系數(shù) 或：被估資產(chǎn)

13、價值=參照物價格+-差異調(diào)整額,既可以是相對數(shù)，也可以是絕對數(shù)，與參照物價格相比較增加或減少一定金額,三、市場法的優(yōu)缺點 1、優(yōu)點： 能客觀反映資產(chǎn)目前的市場情況，其評估的參數(shù)、指標(biāo)直接從市場獲得。 評估值更能反映市場現(xiàn)實價格，評估結(jié)果易于被各方理解和接受。 2、缺點： 需要有公開活躍的市場作為基礎(chǔ)。 不適合用于評估專用機器設(shè)備、大部分的無形資產(chǎn)以及受到地區(qū)、環(huán)境等嚴(yán)格限制的一些資產(chǎn)。 四、市場法適用的資產(chǎn)業(yè)務(wù)： 單項資產(chǎn)的買賣。如買賣設(shè)備、原材料、房屋等，用單項生產(chǎn)要素作為投資參股、合作經(jīng)營等。 在課征財產(chǎn)稅和遺產(chǎn)稅時，有時也以現(xiàn)行市價為基礎(chǔ),第三節(jié) 收益現(xiàn)值法（收益法,一、收益現(xiàn)值法及其適

14、用前提條件： （一）含義： 指通過估算被估資產(chǎn)未來預(yù)期收益并折算成現(xiàn)值，借以確定被估資產(chǎn)價值的一種資產(chǎn)評估方法,二）應(yīng)用的前提條件 1、資產(chǎn)必須繼續(xù)使用，而且資產(chǎn)與經(jīng)營收益之間存在穩(wěn)定比例關(guān)系，并可以計算； 2、未來的收益可以正確預(yù)測計量； 3、與預(yù)期收益相關(guān)的風(fēng)險報酬也能估算計量,三、影響收益現(xiàn)值的基本因素： （一）收益額： 指資產(chǎn)使用帶來的未來收益期望值,收益額的構(gòu)成： 稅后利潤（靜態(tài)）、凈現(xiàn)金流量、利潤總額,在我國，收益額的界定，傾向于用凈現(xiàn)金流量， 即： 凈現(xiàn)金流量= 凈利潤折舊,收益額的預(yù)測： 收益額是通過預(yù)測分析獲得，它必須是由被估資產(chǎn)直接形成的。 依據(jù)企業(yè)最近幾年的財務(wù)狀況和利潤

15、情況，企業(yè)未來的經(jīng)營狀況和市場狀況，國家產(chǎn)業(yè)政策及經(jīng)營發(fā)展形勢等,二）折現(xiàn)率和資本金化率(資本收益率)、資金成本率 1、折現(xiàn)率： 計算收益現(xiàn)值時所使用的貼現(xiàn)率,折現(xiàn)率的構(gòu)成： 無風(fēng)險利率、風(fēng)險報酬率和通貨膨脹率 無風(fēng)險利率是資產(chǎn)在一般條件下的獲利水；， 風(fēng)險報酬率則是指冒風(fēng)險取得的報酬與資產(chǎn)的比率； 通脹率即物價上漲指數(shù),折現(xiàn)率的確定： 1、企業(yè)的最低期望收益率（資金成本率） 2、行業(yè)的基準(zhǔn)收益率,三）收益期限 指資產(chǎn)收益的期間，通常指收益年限,四、收益現(xiàn)值法評估資產(chǎn)的優(yōu)缺點： 1、優(yōu)點： 能真實和較準(zhǔn)確地反映企業(yè)本金化的價值。 與投資決策相結(jié)合，應(yīng)用此法評估的資產(chǎn)價值以為易為買賣雙方所接受。 2、缺點： 預(yù)期收益額的預(yù)測難度較大，受較強的主觀判斷和未來不可預(yù)見的影響。 在評估中適用范圍較小，一般適用企業(yè)整體資產(chǎn)和預(yù)測未來收益的單項資產(chǎn)（如無形資產(chǎn)、資源性資產(chǎn)和房地產(chǎn)等）的評估,五、適用收益現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)的資產(chǎn)業(yè)務(wù)： 主要有兩大類：一類是企業(yè)整體資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動；另一類是土地及其使用權(quán)、無形資產(chǎn)等特殊生產(chǎn)要素轉(zhuǎn)讓的評估。 1、企業(yè)整體資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動的資產(chǎn)評估： 2、房地產(chǎn)業(yè)務(wù)為目的的資產(chǎn)評估： 3、資源性資產(chǎn)的評估： 4、以無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓為目的的資產(chǎn)評估,收益現(xiàn)值綜合案例分析】 評估對象為一老字號的持續(xù)經(jīng)營企業(yè)