金融市場(chǎng)與金融機(jī)構(gòu)抵押與證券資本化市場(chǎng)(ppt 41頁(yè)).ppt

1、, 成均館大學(xué)中國(guó)大學(xué)院,抵押與證券資本化市場(chǎng),郝繼濤,金融市場(chǎng)與金融機(jī)構(gòu)Financial Markets and Institutions,目錄,一、住房抵押貸款市場(chǎng) 二、住房抵押貸款支持證券市場(chǎng) 三、商業(yè)房產(chǎn)抵押貸款證券化 四、資產(chǎn)支持證券市場(chǎng),抵押貸款市場(chǎng),抵押貸款：是以借款人或第三人有價(jià)值的財(cái)產(chǎn)作抵押來(lái)完成貸款活動(dòng)的一種信貸關(guān)系。當(dāng)債務(wù)人不履行還款責(zé)任時(shí)，貸款人有權(quán)按照法律規(guī)定處理抵押物，以所得價(jià)款優(yōu)先受償 抵押貨款市場(chǎng)：是指由各種抵押工具的交易所形成的市場(chǎng),抵押財(cái)產(chǎn),不動(dòng)產(chǎn)抵押：即借款人向貸款人提供不動(dòng)產(chǎn)作抵押取得貸款。不動(dòng)產(chǎn)是不能移動(dòng)或移動(dòng)后會(huì)引起性質(zhì)的改變的財(cái)產(chǎn)，通常是指土地、

2、房屋及其附著物 存貨抵押：又稱商品抵押，工商企業(yè)以其掌握的商品、原材料、在產(chǎn)品和產(chǎn)成品作抵押，向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)的貸款 設(shè)備抵押：是以機(jī)器設(shè)備、車(chē)輛和船舶等作為擔(dān)保向金融機(jī)構(gòu)取得的定期貸款。設(shè)備抵押與存貨抵押同屬動(dòng)產(chǎn)抵押 賬款抵押：是企業(yè)把應(yīng)收賬款作為擔(dān)保以取得的短期貸款，也把抵押應(yīng)收賬款稱為貼現(xiàn) 人壽保險(xiǎn)單抵押：是在人壽保險(xiǎn)金請(qǐng)求權(quán)上設(shè)立抵押權(quán)，它以人壽保險(xiǎn)合同的退保金為限度，以保險(xiǎn)單為抵押，對(duì)被保險(xiǎn)人發(fā)放貸款 證券抵押：是以各種有價(jià)證券，如期票、匯票、股票、債券、存款單證作為擔(dān)保取得的貸款 其它抵押貸款：高檔家具等耐用消費(fèi)品及珠寶、玉器、首飾等作抵押品申請(qǐng)的貸款。這類(lèi)抵押品一般要交銀行保管,抵

3、押貸款發(fā)起人,抵押貸款發(fā)起人：住房抵押貸款最初的貸款機(jī)構(gòu)，儲(chǔ)蓄機(jī)構(gòu)、商業(yè)銀行、抵押貸款銀行 收益 發(fā)放費(fèi)，一點(diǎn)表示貸款金額的1% 二級(jí)市場(chǎng)利潤(rùn)：貸款以高于發(fā)起成本的價(jià)格出售，抵押貸款利率上漲，發(fā)起人在二級(jí)市場(chǎng)出售貸款將蒙受損失 服務(wù)費(fèi)：為所發(fā)起的住房貸款提供管理服務(wù)，聯(lián)系抵押人和貸款持有者，占貸款余額的百分比，25-100基點(diǎn) 持有貸款的可能收益,抵押貸款發(fā)放程序,貸款發(fā)放標(biāo)準(zhǔn) 還款金額對(duì)收入比率（PTI）：申請(qǐng)人還款能力 貸款金額對(duì)房產(chǎn)價(jià)值比率（LTV）：比率越低，對(duì)貸款人保護(hù)越大 房產(chǎn)評(píng)估30萬(wàn)，貸款22.5萬(wàn)，LTV為75%，如違約，房?jī)r(jià)下跌少于7.5萬(wàn)，貸款人均不損失 承諾函：貸款人承

4、諾提供資金，有效期30-60天，借款人支付承諾費(fèi) 申請(qǐng)人選擇利率確定的時(shí)間：貸款申請(qǐng)?zhí)峤粫r(shí)，承諾函發(fā)出時(shí)，簽約購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)時(shí)；以及利率類(lèi)型 發(fā)起人可以：持有貸款；出賣(mài)給投資人（持有或作為發(fā)行證券抵押）；作為抵押發(fā)行證券 渠道機(jī)構(gòu)：抵押貸款的買(mǎi)家，兩房和其他私人公司，打包后賣(mài)給其他投資人 發(fā)起人確定的貸款利率稱為貸款利率,抵押貸款發(fā)放風(fēng)險(xiǎn),進(jìn)行中的貸款：正在處理的貸款申請(qǐng)，及貸款發(fā)起人做出的承諾，與發(fā)放住房抵押貸款有關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)，稱為進(jìn)行中的貸款風(fēng)險(xiǎn) 價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)：市場(chǎng)上抵押貸款利率上漲，對(duì)進(jìn)行中的貸款價(jià)值發(fā)生負(fù)面影響 貸款發(fā)放完成后，低價(jià)出售 持有貸款，賺取低于市場(chǎng)的利息 利率確定時(shí)間越早，越不利 交易中

5、斷風(fēng)險(xiǎn)：因?yàn)槔氏陆?，或其他原因，申?qǐng)人不完成交易。發(fā)起人與渠道機(jī)構(gòu)簽署遠(yuǎn)期合約，在未來(lái)交付一份抵押貸款，機(jī)構(gòu)按約定抵押貸款利率購(gòu)買(mǎi)該抵押貸款，如申請(qǐng)人取消，發(fā)起人將不能交付 防范風(fēng)險(xiǎn)：簽署不強(qiáng)制交付抵押貸款的合約,抵押貸款服務(wù)費(fèi),服務(wù)費(fèi)：抵押貸款余額的固定百分比，貸款分期償還，余額減少，收入減少 抵押賬戶余額產(chǎn)生的利息 月度還款支付賺取的資金利差，服務(wù)機(jī)構(gòu)收到款項(xiàng)后，略做停留在支付給投資人 貸款未及時(shí)支付時(shí)，服務(wù)機(jī)構(gòu)收取滯納金 向借款人推銷(xiāo)其他產(chǎn)品的收入 出售通信地址的收入,住房抵押貸款的種類(lèi),留置權(quán)：債務(wù)人違約，出賣(mài)物業(yè)清償債務(wù)時(shí)，抵押貸款的清償順序 第一留置權(quán)，第二留置權(quán)，地級(jí)留置權(quán) 信

6、貸分類(lèi) 優(yōu)級(jí)貸款：借款人具有良好信用質(zhì)量，穩(wěn)定的職業(yè)、良好信用記錄、充足收入來(lái)源 次級(jí)貸款：信用質(zhì)量差 可選A級(jí)貸款：介于兩者之間，A是承銷(xiāo)系統(tǒng)中的評(píng)級(jí)，貸款屬A級(jí)，但有風(fēng)險(xiǎn) 信貸評(píng)分：借款人信用記錄的分?jǐn)?shù)，F(xiàn)ISCO評(píng)分 套現(xiàn)再融資：利率下降，借款人再融資金額超過(guò)原先貸款金額 利率期限交易：再融資目的是較好的利率，改變貸款期限，而貸款金額不變，也稱無(wú)現(xiàn)金交易 前比率：每月還本付息金額（含房產(chǎn)稅和保險(xiǎn)）除以申請(qǐng)人稅前月收入 后比率：還本付息額加其他債務(wù)支出除以稅前月收入 優(yōu)級(jí)（A級(jí)）貸款：FISCO在660以上，前比率28%，后比率36%，LTV低于95%,利率的種類(lèi),固定利率抵押貸款（FRM

7、）：利率在貸款合同簽署之日確定，貸款期間不變 可變利率抵押貸款（ARM）：基于指數(shù)或參考利率的基準(zhǔn)，加差額 市場(chǎng)利率，如LIBOR，一年期持續(xù)到期國(guó)庫(kù)券利率CMT 儲(chǔ)蓄機(jī)構(gòu)的資金成本計(jì)算所得利率，如聯(lián)邦家庭貸款銀行協(xié)會(huì)第11區(qū)資金成本指數(shù)，全國(guó)資金成本指數(shù) 規(guī)定定期或整個(gè)貸款期間的上限利率，以及下限 ARM貸款儲(chǔ)蓄機(jī)構(gòu)愿意持有 混合ARM，確定年份里固定利率，末期可變,分期還款的種類(lèi),分期還款額：每個(gè)月的貸款本金（利息由本金生出）歸還額 完全分期還款額：每個(gè)月的還款金額，不僅包含合同應(yīng)付的利息，還足以在末期付清本金 固定利率貸款：MB0=20萬(wàn)，30年（n=360月），利率7.5%(i=7.5

8、%/12=0.00625) MB0=MP/(1+i)+MP/(1+i)2+MP/(1+i)n=MP(1+i)n-1/i(1+i)n MP=i(1+i)n/(1+i)n-1MB0=1398.43 t期末的剩余貸款金額（期末本金余額） MBt=(1+i)n-(1+i)t /(1+i)n-1MB0=198156.33,t=12 t個(gè)月的預(yù)付本金 SPt=i(1+i)t-1 /(1+i)n-1MB0=158.95,t=12 ARM在按約定期期末本金重算利息 僅付利息產(chǎn)品：約定的鎖定期內(nèi)，借款人只支付利息，之后還本付息直至還清全部貸款,信貸擔(dān)保,政府貸款：政府提供完全的擔(dān)保，包括提供給低收入家庭的FHA

9、擔(dān)保貸款和退伍軍人的VA擔(dān)保貸款 常規(guī)融資，常規(guī)貸款：沒(méi)有政府的明確擔(dān)保，但有可能發(fā)行證券時(shí)符合擔(dān)保標(biāo)準(zhǔn)，如兩房 常規(guī)貸款可以由私人抵押貸款保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)保險(xiǎn),貸款限額與提前還款,最高貸款限額每年都有規(guī)定，成為一致限額，超過(guò)的部分成為超額貸款 借款人支付的超過(guò)每月還本付息金額的部分稱為提前還款 沒(méi)有全部清償?shù)盅嘿J款的提前還款稱為部分提前還款 不重算，用于償還本金的部分增多了 全部清償?shù)娜掌谔崆?，貸款期限縮短 出售到期條款：房產(chǎn)被出售，貸款余額必須償還，并免除提前還款罰金 一致貸款：兩房可以買(mǎi)賣(mài)任何種類(lèi)的住房抵押貸款，但打包進(jìn)入證券的只限于政府貸款和符合其包銷(xiāo)準(zhǔn)則的貸款,目錄,一、住房抵押貸款市場(chǎng) 二

10、、住房抵押貸款支持證券市場(chǎng) 三、商業(yè)房產(chǎn)抵押貸款證券化 四、資產(chǎn)支持證券市場(chǎng),住房抵押貸款支持證券,住房抵押貸款支持證券，RMBS 機(jī)構(gòu)抵押貸款支持證券，滿足機(jī)構(gòu)包銷(xiāo)標(biāo)準(zhǔn)的貸款創(chuàng)造的RMBS 非機(jī)構(gòu)抵押貸款支持證券，不滿足機(jī)構(gòu)包銷(xiāo)標(biāo)準(zhǔn)的 非機(jī)構(gòu)又分為私有標(biāo)示抵押貸款支持證券（優(yōu)級(jí)）和次級(jí)抵押貸款支持證券 次級(jí)抵押貸款支持證券通常劃入ABS，其他稱RMBS,機(jī)構(gòu)過(guò)手證券,抵押貸款過(guò)手證券：多個(gè)抵押貸款的持有人形成一個(gè)抵押貸款資產(chǎn)池，出售資產(chǎn)池的份額或參與憑證 一筆抵押貸款加入為過(guò)手證券擔(dān)保的資產(chǎn)池，則被證券化 機(jī)構(gòu)過(guò)手證券是政府國(guó)民抵押貸款協(xié)會(huì)和兩房發(fā)行的過(guò)手證券 過(guò)手證券現(xiàn)金流取決于抵押貸款現(xiàn)

11、金流，包括本息和提前還款，減去服務(wù)費(fèi)和其他費(fèi)用為過(guò)手給投資人的現(xiàn)金流 資產(chǎn)池中多筆貸款的現(xiàn)金流，依照不同的時(shí)間，匯成總的現(xiàn)金流 發(fā)行人 政府國(guó)民抵押貸款協(xié)會(huì)（不是發(fā)行人）擔(dān)保的證券稱為抵押貸款支持證券，MBS 由符合其包銷(xiāo)標(biāo)準(zhǔn)的貸款機(jī)構(gòu)，將貸款轉(zhuǎn)換成有流動(dòng)性的證券 協(xié)會(huì)實(shí)現(xiàn)了為住房抵押貸款市場(chǎng)提供資金并提供活躍二級(jí)市場(chǎng)的目的，收取擔(dān)保費(fèi) 兩房買(mǎi)賣(mài)抵押貸款，創(chuàng)造過(guò)手證券，購(gòu)買(mǎi)MBS，也為證券提供擔(dān)保并收取擔(dān)保費(fèi) 房利美發(fā)行的過(guò)手證券是MBS，房地美發(fā)行的稱為參與憑證PC 過(guò)手證券的提前還款風(fēng)險(xiǎn) 收縮風(fēng)險(xiǎn)：抵押貸款利率下跌，促使借款人以更低利率再融資，提前還款，持有人有資本損失風(fēng)險(xiǎn) 延長(zhǎng)風(fēng)險(xiǎn)：利率

12、上升，證券價(jià)格下跌，投資者希望還款加速，但借款人不愿,提前還款慣例,提前還款速度：假定的提前還款比率 有條件的提前還款率，CPR：假設(shè)資產(chǎn)池中本金金額在剩余期間每年按一定比率提前償還 單月到期比率，SMM=1-（1-CPR）1/12 CPR為6%，則SMM=0.005143，月初貸款余額，減去本月到期本金還款額，所得金額的w%在本月提前償還 T月提前還款額=SMM（月初抵押貸款金額-本月到期本金還款額） 一份過(guò)手證券，月初本金余額2.9億，SMM為0.5143%，本月到期還款額為300萬(wàn)美元，當(dāng)月提前還款金額=0.005143（290000000-3000000）=1476041 公共證券協(xié)會(huì)

13、基準(zhǔn)，PSA：為一系列月份的年度提前還款比率，新發(fā)放抵押貸款提前還款率低，逐漸加快 1月CPR為0.2%，之后30個(gè)月每月增加0.2%，第30月達(dá)到年率6%，剩余年份CPR為6%，這個(gè)基準(zhǔn)稱為100%PSA，或100PSA 100PSA：t30，CPR=6%(t/30)，t30，CPR=6% 50PSA為基準(zhǔn)提前還款比率一半的CPR，150PSA為基準(zhǔn)提前還款比率1.5倍的CPR，0PSA假設(shè)沒(méi)有提前還款 平均年限：距離本金支付的平均時(shí)間，提前還款越快，年限越短,不同PSA的還款速度,100PSA的第5個(gè)月 CPR=6%（5/30）=1%=0.01 SMM=1-（1-0.01）1/12=0.0

14、00837 第20個(gè)月 CPR=6%（20/30）=4%=0.04 SMM=1-（1-0.04）1/12=0.003396 第31個(gè)月-360個(gè)月 CPR=6% SMM=1-（1-0.06）1/12=0.005143 165PSA的第5個(gè)月 CPR=6%（5/30）=1%=0.01，165PSA=1.650.01=0.0165 SMM=1-（1-0.0165）1/12=0.001386 第20個(gè)月 CPR=6%（20/30）=4%=0.04, 165PSA=1.650.04=0.066 SMM=1-（1-0.066）1/12=0.005674 第31個(gè)月-360個(gè)月 CPR=6%，165PSA

15、=1.650.06=0.099 SMM=1-（1-0.099）1/12=0.007828,100PSA,6%,30,機(jī)構(gòu)擔(dān)保抵押債務(wù)證券,機(jī)構(gòu)擔(dān)保抵押債務(wù)證券，CMO：將過(guò)手證券的現(xiàn)金流在不同的債券類(lèi)別中重新分配，得到的不同層級(jí)的證券 滿足了機(jī)構(gòu)投資者的資產(chǎn)負(fù)債管理要求 依次支付的CMO：各債券類(lèi)別依次到期的結(jié)構(gòu) CMO-1創(chuàng)造四個(gè)層級(jí)，不同面值金額，相同息票率 CMO的創(chuàng)造機(jī)遇現(xiàn)金流的重新分配，規(guī)則為 定期息票利率支付：每一層級(jí)的定期息票利息支付，基于該期期初的本金數(shù)額 本金支付原則：層級(jí)A收取全部的本金支付，直到該層級(jí)本金全部清償，然后層級(jí)B收取全部的本金支付，直到全部清償，然后C，D 最

16、終，四個(gè)層級(jí)的平均年限有的比抵押品的年限長(zhǎng)，有的短，滿足不同時(shí)間偏好的投資者，A的期限短，降低了延長(zhǎng)風(fēng)險(xiǎn)，C、D降低了收縮風(fēng)險(xiǎn),應(yīng)計(jì)債券,某一個(gè)層級(jí)不收取當(dāng)期利息，作為應(yīng)計(jì)利息，加入本金余額，該債券類(lèi)似零息債券，加速其他幾個(gè)層級(jí)的本金支付，稱為應(yīng)計(jì)層級(jí)，或Z債券 息票利息定期支付：A、B、C定期息票利息支付，基于期初的本金，對(duì)于層級(jí)Z，應(yīng)計(jì)利息，基于本金加上當(dāng)前的利息，其利息用于支付較早層級(jí)的本金清償 本金清償同依次支付，Z最后收取本金，直到原始本金余額加上應(yīng)計(jì)利息被全部清償,按期還本付息類(lèi)型層級(jí),按期還本付息類(lèi)型層級(jí)債券，PAC債券：只要提前還款在一個(gè)特定范圍，現(xiàn)金流就是確定的，有必須滿足的

17、本金歸還表 持有人比其他層級(jí)有高優(yōu)先權(quán)收取本金 其他層級(jí)叫支持債券，伴隨債券，吸收了提前還款風(fēng)險(xiǎn) 提供了雙面提前還款保護(hù)，避免收縮和延長(zhǎng)風(fēng)險(xiǎn),機(jī)構(gòu)分離抵押貸款支持證券,機(jī)構(gòu)分離抵押貸款支持證券：現(xiàn)金流的分配不是按比例，而是不等額分配 僅收利息類(lèi)別：利息支付全部分配給一個(gè)類(lèi)別，IO類(lèi)別；僅收本金類(lèi)別：本金支付全部分配給一個(gè)類(lèi)別，PO類(lèi)別，二者也稱抵押貸款分離證券 PO證券折價(jià)購(gòu)買(mǎi)，提前還款速度越快，收益率越高，如1.75億PO證券，收益2.25億，如借款人立即歸還，則投資人立即實(shí)現(xiàn)2.25億收益，如果不提前還款，滿30年，則收益30年后實(shí)現(xiàn) PO證券價(jià)格隨利率下降，上升，變化敏感 IO沒(méi)有票面價(jià)

18、，只能收取按照未償還本金額技術(shù)的利息，提前還款越慢越好，提前還款減少了未償還的本金金額 價(jià)格與利率同向變動(dòng)，變化敏感,非機(jī)構(gòu)抵押貸款支持證券,非機(jī)構(gòu)MBS，主要是商業(yè)銀行、投行、其他金融機(jī)構(gòu)發(fā)行的，通常是CMO結(jié)構(gòu) 信用提升：沒(méi)有政府擔(dān)保，必須要有附加的信用支持結(jié)構(gòu)，獲得投資級(jí)別的評(píng)級(jí)，附加的信用支持稱為信用提升 交易規(guī)格化:考慮資產(chǎn)池中的信用質(zhì)量，交易結(jié)構(gòu)，評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)確定某個(gè)層級(jí)獲得特定信用評(píng)級(jí)所需要的信用提升金額 優(yōu)先級(jí)-次級(jí)結(jié)構(gòu) 創(chuàng)造優(yōu)先層級(jí)和次級(jí)層級(jí)，按照受償順序，在層級(jí)之間分派現(xiàn)金流以及損失 信用提升由其他層級(jí)提供：優(yōu)先層級(jí)X1受保護(hù)，免受最初5000萬(wàn)$損失影響，損失低于500萬(wàn)，只

19、有X7承受，損失1500$，到X4都受損 超額利差：抵押品支付的利息超過(guò)支付債務(wù)和費(fèi)用之外的部分，抵消損失，沒(méi)有被用于支付，保留在交易結(jié)構(gòu)中的留存賬戶中累積，用于支付抵押品當(dāng)前和未來(lái)的損失，提升信用 過(guò)度抵押：比負(fù)債多出的抵押品資產(chǎn)，用于吸收損失 單線保險(xiǎn)：專(zhuān)門(mén)提供金融擔(dān)保的保險(xiǎn)公司，稱為單線保險(xiǎn)公司,目錄,一、住房抵押貸款市場(chǎng) 二、住房抵押貸款支持證券市場(chǎng) 三、商業(yè)房產(chǎn)抵押貸款證券化 四、資產(chǎn)支持證券市場(chǎng),商業(yè)房產(chǎn)抵押貸款,商業(yè)房產(chǎn)抵押貸款：為用于盈利的房產(chǎn)提供的抵押貸款 沒(méi)有追索權(quán)的貸款：如果借款人不履約還款，貸款人只能從支持貸款的房產(chǎn)收入中獲得本息償還 無(wú)權(quán)就未償還部分向借款人追索 貸款

20、償還覆蓋比率（DSC）：房產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)凈收入（NOI=租金收入-現(xiàn)金支出的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用）除以還本付息額 比率越高，現(xiàn)金流歸還貸款的可能性越大 LTV：貸款金額對(duì)房產(chǎn)價(jià)值比率，房產(chǎn)價(jià)值為NOI的現(xiàn)值，折現(xiàn)率稱為資本化率,提前還款保護(hù),提前還款鎖定期：禁止在約定的期間（鎖定期，2-10年）提前還款 合約廢止：借款人向服務(wù)機(jī)構(gòu)提供足夠的資金，服務(wù)商將該資金投資，復(fù)制不發(fā)生提前還款的現(xiàn)金流 提前和可罰金點(diǎn)數(shù)：事先約定罰金點(diǎn)數(shù)，如5-4-3-2-1，第一年提前還款5%，第二年4%， 收益率維持費(fèi)，補(bǔ)全費(fèi)：如國(guó)債評(píng)價(jià)收益率維持，按照抵押貸款息票利率和現(xiàn)行的國(guó)債利率之間的差異向借款人收取罰金,到期一次性還款,到期一

21、次性還款：每月還息，到期時(shí)歸還高額本金 延期和罰息：借款人不能還款，貸款人可將貸款延期，并提高利率 一次性還款風(fēng)險(xiǎn)：借款人不能還款，也稱延長(zhǎng)風(fēng)險(xiǎn),商業(yè)房產(chǎn)抵押貸款支持證券,商業(yè)房產(chǎn)抵押貸款支持證券（CMBS）：由一個(gè)或多個(gè)商業(yè)房產(chǎn)抵押貸款支持的證券 貸款金額在1000萬(wàn)-5000萬(wàn)$之間 CMBS在100萬(wàn)-2億$，房產(chǎn)類(lèi)型：零售業(yè)房產(chǎn)，辦公樓，賓館，多家庭房產(chǎn) 發(fā)行人：政府國(guó)民抵押貸款協(xié)會(huì)，兩房，私有機(jī)構(gòu)，私有機(jī)構(gòu)占97% 新發(fā)放、以前發(fā)放的商業(yè)房產(chǎn)抵押貸款均可支持 單個(gè)借款人的貸款支持的CMBS，大的房產(chǎn)，投資人以保險(xiǎn)公司為主 多個(gè)借款人的貸款支持的CMBS 其交易稱為渠道交易 由投資銀行

22、組織，投行與抵押貸款銀行一起設(shè)立渠道安排，由抵押貸款銀行以證券化為目的發(fā)放商業(yè)房產(chǎn)抵押貸款 融合交易，混合交易：結(jié)合渠道交易和單個(gè)大額、巨額貸款,服務(wù)機(jī)構(gòu),主服務(wù)機(jī)構(gòu) 管理整個(gè)交易 核實(shí)所有的服務(wù)協(xié)議都得到履行 為貸款本息的及時(shí)支付提供便利。如貸款違約，由主服務(wù)機(jī)構(gòu)提供服務(wù)性提款 特殊服務(wù)機(jī)構(gòu) 處理拖欠的貸款 還款有問(wèn)題的貸款的處理 提高違約貸款的回收率,CMBS和非機(jī)構(gòu)RMBS的區(qū)別,商業(yè)房產(chǎn)抵押貸款對(duì)提前還款有罰金和限制，CMBS規(guī)定債券持有人之間罰金的分配。合約廢止消除了信用風(fēng)險(xiǎn) 發(fā)生違約，或即將違約，由特殊服務(wù)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)處理，一次性還款風(fēng)險(xiǎn)對(duì)交易現(xiàn)金流有重要影響。但RMBS沒(méi)有該風(fēng)險(xiǎn) 由

23、次級(jí)債券的潛在購(gòu)買(mǎi)者審閱資金池，排除一些貸款，對(duì)優(yōu)先債券的購(gòu)買(mǎi)者提供了保障 由于CMBS有更多的保護(hù)，CMBS更像公司債券,目錄,一、住房抵押貸款市場(chǎng) 二、住房抵押貸款支持證券市場(chǎng) 三、商業(yè)房產(chǎn)抵押貸款證券化 四、資產(chǎn)支持證券市場(chǎng),資產(chǎn)支持證券,資產(chǎn)支持證券（asset-backed security，ABS），基礎(chǔ)資產(chǎn)是除優(yōu)級(jí)住房抵押貸款以外的其他資產(chǎn) 資產(chǎn)證券化是指將缺乏流動(dòng)性，但能夠在未來(lái)產(chǎn)生可預(yù)見(jiàn)的、穩(wěn)定的現(xiàn)金流的資產(chǎn)，通過(guò)一定的結(jié)構(gòu)安排，轉(zhuǎn)換成為在金融市場(chǎng)上可以出售和流通的證券的過(guò)程 現(xiàn)有資產(chǎn)的證券化：現(xiàn)存的資產(chǎn)或應(yīng)收款 將來(lái)現(xiàn)金流的證券化：將來(lái)發(fā)生的資產(chǎn)或應(yīng)收款 ABS的種類(lèi)：（1

24、）汽車(chē)消費(fèi)貸款、學(xué)生貸款證券化；（2）商用、農(nóng)用、醫(yī)用房產(chǎn)抵押貸款證券化；（3）信用卡應(yīng)收款證券化；（4）貿(mào)易應(yīng)收款證券化；（4）設(shè)備租賃費(fèi)證券化；（5）基礎(chǔ)設(shè)施收費(fèi)證券化；（6）門(mén)票收入證券化；（7）俱樂(lè)部會(huì)費(fèi)收入證券化，等等,ABS的創(chuàng)造,原始發(fā)行者：按照信貸發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)，向客戶提供貸款的公司 SPV，特殊目的的載體也稱為特殊目的機(jī)構(gòu)/公司：其職能是，購(gòu)買(mǎi)、包裝證券化資產(chǎn)和以此為基礎(chǔ)發(fā)行資產(chǎn)化證券，向投資者融資是指接受發(fā)起人的資產(chǎn)組合，并發(fā)行以此為支持的證券的特殊實(shí)體 SPV叫做發(fā)行人，信托機(jī)構(gòu)（DEAT） 原始發(fā)行者，作為貸款、應(yīng)收賬款的發(fā)放機(jī)構(gòu)，將它們賣(mài)給DEAT，稱為賣(mài)方 渠道機(jī)構(gòu)：購(gòu)買(mǎi)

25、并儲(chǔ)存貸款或應(yīng)收賬款，再賣(mài)給SPV SPV發(fā)行ABS SPV以發(fā)行債券為主，信托以發(fā)行權(quán)證為主,真實(shí)銷(xiāo)售與破產(chǎn)隔離,真實(shí)出售：證券化資產(chǎn)從法律權(quán)屬上來(lái)說(shuō)與發(fā)起人（原始發(fā)行者）已沒(méi)有關(guān)系，已轉(zhuǎn)讓給SPV。這樣，發(fā)起人及發(fā)起人的債權(quán)人，依法不能追及證券化資產(chǎn) 若SPV為特設(shè)公司 ， 則SPV以證券化資產(chǎn)為限發(fā)行證券取得資金，除證券化資產(chǎn)外，幾乎沒(méi)有什么財(cái)產(chǎn) 若SPV為信托經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)，須通過(guò)信托法，使證券化交易本身形成的信托財(cái)產(chǎn)，與信托經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)的自有財(cái)產(chǎn)及其他信托的財(cái)產(chǎn)相獨(dú)立 不管外在形式是什么，SPV必須是獨(dú)立的法律實(shí)體，具有法人人格，與發(fā)起人實(shí)現(xiàn)破產(chǎn)隔離 正向隔離 發(fā)起人及發(fā)起人的債權(quán)人，依法不能

26、追及證券化資產(chǎn) 反向隔離 SPV實(shí)現(xiàn)形式：債券出現(xiàn)償付危機(jī)時(shí)，只能是SPV破產(chǎn)，而不能追及到發(fā)起人 信托方式：信托受益權(quán)出現(xiàn)償付危機(jī)時(shí)，只限于信托財(cái)產(chǎn)本身，而不能追及到發(fā)起人,信用提升機(jī)制,外部信用提升：第三方提供的擔(dān)保 債券保險(xiǎn)，或擔(dān)保債券，包裹債券：保險(xiǎn)公司提供融資擔(dān)保，如果貸款資產(chǎn)池的現(xiàn)金流不足以還本付息，保險(xiǎn)人擔(dān)保按時(shí)還 內(nèi)部信用提升：由評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)根據(jù)抵押的貸款還款表現(xiàn)的預(yù)期進(jìn)行債券類(lèi)別評(píng)級(jí)，稱為交易規(guī)格化 事先在交易的招募說(shuō)明書(shū)中載明現(xiàn)金流的受償順序 頂端屬于優(yōu)先級(jí)債券持有人的現(xiàn)金流，以及費(fèi)用支出 依次向下序 所有債務(wù)都按期支付后，仍有剩余的現(xiàn)金流為超額利差，大額超額利差結(jié)構(gòu)的交易可以吸收較大的抵押品損失，如果被損失抵消，債券評(píng)級(jí)最低的類(lèi)別，受到損失的影響,抵押品的類(lèi)型和證券化結(jié)構(gòu),分期還款資產(chǎn)：借款人周期性的按時(shí)支付本息，其時(shí)間表稱為分期還款時(shí)間表 抵押品固定，構(gòu)成不變 信托機(jī)構(gòu)收到的全部本金支付給各債券類(lèi)別的持有人，稱為自行償還結(jié)構(gòu) 非分期還款資產(chǎn)：借款人沒(méi)有周期性還本付息時(shí)間表，如信用卡 支付金額少于未償還貸款余額產(chǎn)生的利息，不足部分加到未償還貸款余額 如多余，超過(guò)部分用于減少未償還貸款余額 一段時(shí)間內(nèi)收到的本金，用于購(gòu)買(mǎi)新的抵押品，稱為鎖定期，或循環(huán)期 抵押品中加入新的資產(chǎn)，稱為循環(huán)結(jié)構(gòu) 鎖定期之后，稱為分期還款期，此時(shí)收到的本金分配給持