前期介入工作手冊(cè)

1、資料內(nèi)容僅供您學(xué)習(xí)參考，如有不當(dāng)或者侵權(quán)，請(qǐng)聯(lián)系改正或者刪除。前期介入工作手冊(cè)第一章規(guī)劃設(shè)計(jì)介入與建設(shè)施工介入第一節(jié)規(guī)劃設(shè)計(jì)介入規(guī)劃設(shè)計(jì)人員側(cè)重于依據(jù)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和建筑規(guī)范進(jìn)行規(guī)劃與設(shè)計(jì) ,往往忽視了物業(yè)管理的特點(diǎn)和需求,以及客戶(hù)敏感的問(wèn)題,這就要求物業(yè)公司事先應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的投資規(guī)劃、物業(yè)檔次、 建筑規(guī)模、環(huán)境與道路規(guī)劃、居住人口數(shù)量等前提條件,從建筑設(shè)計(jì)、 環(huán)境設(shè)計(jì)、設(shè)施設(shè)備選型及安裝、降低管理成本、提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)等方面入手,在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段向開(kāi)發(fā)商提出合理化建議。一、規(guī)劃設(shè)計(jì)介入的主要方面本章所論述的規(guī)劃設(shè)計(jì)介入,是指除各類(lèi)設(shè)備系統(tǒng)之外的公共區(qū)域或具有公益性質(zhì)的建筑及設(shè)施的前期規(guī)劃介入。(

2、一 ) 配套設(shè)施的完善對(duì)于一個(gè)較大型的居住小區(qū)而言,開(kāi)發(fā)商應(yīng)根據(jù)周邊區(qū)域環(huán)境著重考慮幼兒園、學(xué)校、生活服務(wù)功能 ( 如商業(yè)、飲食、郵政、銀行、娛樂(lè)健身等 ) 、 鍋爐房、垃圾站等配套設(shè)施,而作為物業(yè)公司應(yīng)關(guān)注以下幾點(diǎn)。1 . 這些配套設(shè)施在小區(qū)內(nèi)的布局是否合理、是否方便、是否有資料內(nèi)容僅供您學(xué)習(xí)參考，如有不當(dāng)或者侵權(quán)，請(qǐng)聯(lián)系改正或者刪除。利于將來(lái)在小區(qū)內(nèi)形成一個(gè)中心服務(wù)區(qū)。2 這些配套設(shè)施對(duì)住戶(hù)是否會(huì)造成某些干擾或影響( 如噪音、 氣味、環(huán)境衛(wèi)生等 ) 。3 這些配套設(shè)施是否便于物業(yè)公司對(duì)它們進(jìn)行管理( 如環(huán)境管理、交通和治安管理、垃圾清運(yùn)等 ) 。(二 ) 物業(yè)基本狀況物業(yè)基本狀況是籌建物業(yè)

3、管理機(jī)構(gòu)、 配備管理服務(wù)人員、 測(cè)算物業(yè)管理成本、 制定物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等的基本依據(jù) , 只有了解了這些基本狀況 , 物業(yè)公司才能夠有效參與前期管理。物業(yè)基本情況包括以下幾個(gè)方面。1. 未來(lái)小區(qū)的檔次、 人口密度和數(shù)量。2. 建筑物的密度、 層高、 地下建筑狀況。3. 附屬建筑物的使用功能和建筑面積。4. 區(qū)內(nèi)環(huán)境及周邊環(huán)境 , 包括景觀(guān)及綠化面積、 公共設(shè)施。5. 公建區(qū)域及面積。6. 小區(qū)出入口及區(qū)內(nèi)道路。7. 公共設(shè)備 , 如供電系統(tǒng)、 給排水系統(tǒng)、 供熱系統(tǒng)、 中水系統(tǒng)、電梯、通風(fēng)及空調(diào)系統(tǒng)、安全防范系統(tǒng)、自動(dòng)消防系統(tǒng)、通信及寬帶網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、有線(xiàn)電視系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)、物業(yè)管理網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)。8 停

4、車(chē)場(chǎng) ( 庫(kù)) 等的基本狀況。資料內(nèi)容僅供您學(xué)習(xí)參考，如有不當(dāng)或者侵權(quán)，請(qǐng)聯(lián)系改正或者刪除。(三 ) 水、電、氣供應(yīng)容量物業(yè)公司參與水、電、 氣供應(yīng)容量規(guī)劃的原因在于:設(shè)計(jì)人員一般只依據(jù)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計(jì),可是國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)只是一個(gè)帶有普遍意義的基本規(guī)定,而實(shí)際情況則多有不同;物業(yè)公司根據(jù)多年的管理經(jīng)驗(yàn) ,對(duì)小區(qū)的實(shí)際能源需求量及潛在的能源增長(zhǎng)需求量,較之設(shè)計(jì)人員有著更全面的了解。因此 ,物業(yè)公司在對(duì)小區(qū)物業(yè)基本狀況了解的基礎(chǔ)上,應(yīng)詳細(xì)測(cè)算水、電、氣的真實(shí)供應(yīng)容量,以避免將來(lái)遭遇”瓶頸”問(wèn)題。另外 , 臨時(shí)供電也是物業(yè)公司所應(yīng)關(guān)注的問(wèn)題。 一項(xiàng)物業(yè)的建成、 交付使用 , 在業(yè)主 ( 租戶(hù) ) 入住后相

5、當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)期內(nèi) , 可能會(huì)由于開(kāi)發(fā)商的原因 ( 如投資經(jīng)費(fèi)不足 ), 小區(qū)的正式供電系統(tǒng)遲遲不能投入使用 , 致使小區(qū)的供電在較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)必須依靠建設(shè)施工時(shí)的臨時(shí)供電系統(tǒng) , 而這個(gè)時(shí)期少則 1 2 年 , 多則 4 5 年, 甚至更長(zhǎng)。因此 , 物業(yè)公司在測(cè)算電的供應(yīng)容量時(shí) , 不但要測(cè)算正式供電的設(shè)計(jì)容量 , 還要測(cè)算施工用電的實(shí)際容量能否滿(mǎn)足物業(yè)交付使用后較長(zhǎng)”臨時(shí)供電”期的實(shí)際需求,以保證在較長(zhǎng)”臨時(shí)供電”期內(nèi)能夠安全供電并能滿(mǎn)足潛在的增長(zhǎng)需求。 這些都要在前期規(guī)劃中以正式文件報(bào)告開(kāi)發(fā)商 , 使開(kāi)發(fā)商在同地方供電管理部門(mén)簽訂供電協(xié)議時(shí)留有余地。公共用水、 用電不能安裝過(guò)多的計(jì)量表 ,

6、以免造成資金浪費(fèi) , 而且也不便于管理。 因此 , 公共用水、 用電設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)盡量集中 , 較大型社區(qū)可采用分區(qū)集中的方式 , 以減少水表、 電表的安裝數(shù)量。資料內(nèi)容僅供您學(xué)習(xí)參考，如有不當(dāng)或者侵權(quán)，請(qǐng)聯(lián)系改正或者刪除。(四 ) 物業(yè)管理用房的規(guī)劃物業(yè)管理用房是開(kāi)發(fā)商委托設(shè)計(jì)單位進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)的,物業(yè)公司應(yīng)根據(jù)將來(lái)物業(yè)管理的規(guī)模和實(shí)際需求對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)行審核,避免以后給物業(yè)管理工作帶來(lái)困難。物業(yè)管理用房的規(guī)劃一般應(yīng)從以下幾個(gè)方面進(jìn)行審核。1 提供良好的辦公環(huán)境(1) 以方便業(yè)主為目的 , 物業(yè)公司辦公地點(diǎn)距各住宅樓的距離應(yīng)大致相當(dāng)。(2) 以方便業(yè)主為目的設(shè)計(jì)物業(yè)辦公的流程模式, 并在此基礎(chǔ)上對(duì)物業(yè)的辦

7、公用房布局進(jìn)行審核 , 看其是否符合辦公流程的要求。(3) 辦公用房間數(shù)量和面積是否夠用。(4) 庫(kù)房及工作間的面積是否夠用 , 而且盡可能將庫(kù)房和工作間安排在相鄰處,這對(duì)日后的工作和管理十分有利。(5) 認(rèn)真審核建筑平面圖 , 對(duì)哪些地方需要改變門(mén)的位置、 哪些地方需要打隔斷并重新開(kāi)門(mén)、 哪些房間便于使用功能的組合等都要仔細(xì)研究和規(guī)劃 , 否則等施工完畢就無(wú)法進(jìn)行改造了。(6) 如有需要應(yīng)考慮外聘方辦公用房、工作用房、 庫(kù)房的需求。外聘方是指電梯維修保養(yǎng)公司、保安公司、保潔公司和綠化公司等。(7) 由于物業(yè)辦公用房多被安排在地下 , 因此要盡可能爭(zhēng)取良好的采光和通風(fēng)條件。資料內(nèi)容僅供您學(xué)習(xí)參

8、考，如有不當(dāng)或者侵權(quán)，請(qǐng)聯(lián)系改正或者刪除。2 提供良好的休息環(huán)境(1) 員工的生活環(huán)境同辦公環(huán)境一樣 , 都是物業(yè)公司對(duì)環(huán)境管理的重要組成部分。 物業(yè)公司對(duì)辦公環(huán)境提出要求 , 是為了給員工提供良好的工作條件;對(duì)生活環(huán)境提出要求,是為了給員工提供良好的休息條件。 二者的目的都是提高員工的身心健康,提高工作效率。(2) 員工住宿條件應(yīng)能滿(mǎn)足以下要求 : 住宿房間數(shù)量和面積夠用 ; 員工食堂、 文化娛樂(lè)、 衛(wèi)生間、 洗浴室列入規(guī)劃且規(guī)劃合理。這里不但要滿(mǎn)足物業(yè)公司自身員工的住宿需求,還要滿(mǎn)足外聘方員工的住宿需求。(3) 由于開(kāi)發(fā)商將員工住宿和活動(dòng)用房設(shè)計(jì)在地下建筑內(nèi),因此應(yīng)爭(zhēng)取盡可能好的采光、通風(fēng)

9、條件( 有時(shí)開(kāi)發(fā)商為了節(jié)省投資,不設(shè)計(jì)天井 ),以保證員工的身心健康。(4) 較高檔次的住宅小區(qū)多為低層建筑 , 地下一層是業(yè)主的私房 , 且不建地下二層 , 這意味著物業(yè)公司能夠利用的地下房間的數(shù)量有限 , 因此 , 物業(yè)公司更應(yīng)該對(duì)物業(yè)管理用房、員工住宿、生活用房的數(shù)量和使用功能進(jìn)行詳細(xì)審核 , 以避免將來(lái)物業(yè)用房的數(shù)量不足和功能不完善。(五 ) 建筑材料的選用優(yōu)質(zhì)材料是建造優(yōu)質(zhì)物業(yè)的基礎(chǔ),如何選用建筑材料從表面上看是開(kāi)發(fā)商和設(shè)計(jì)單位的責(zé)任,與物業(yè)管理公司無(wú)關(guān),其實(shí)不然。資料內(nèi)容僅供您學(xué)習(xí)參考，如有不當(dāng)或者侵權(quán)，請(qǐng)聯(lián)系改正或者刪除。1物業(yè)公司在長(zhǎng)期的管理和使用實(shí)踐中,對(duì)各類(lèi)建筑材料、各類(lèi)設(shè)

10、備設(shè)施、通用器材和材料質(zhì)量的了解比較全面。2 對(duì)相同的材料、 設(shè)備設(shè)施和通用器材 , 哪一個(gè)廠(chǎng)家或哪一個(gè)品牌的質(zhì)量好、 售后服務(wù)優(yōu)良 , 物業(yè)公司能掌握到第一手資料 ,這一優(yōu)勢(shì)是開(kāi)發(fā)商和設(shè)計(jì)單位都沒(méi)有的。3為了打造一個(gè)優(yōu)質(zhì)的物業(yè)基礎(chǔ),為了全體業(yè)主的切身利益,為了將來(lái)物業(yè)公司與業(yè)主之間建立良好的關(guān)系,為了降低物業(yè)管理成本 ,物業(yè)公司有責(zé)任將優(yōu)質(zhì)的建筑材料、設(shè)備設(shè)施和通用器材以書(shū)面形式推薦給開(kāi)發(fā)商,供開(kāi)發(fā)商和設(shè)計(jì)單位選用。二、規(guī)劃設(shè)計(jì)介入的具體內(nèi)容(一 ) 小區(qū)公共建筑規(guī)劃1 規(guī)劃有幼兒園、 學(xué)校的小區(qū) , 每千人建筑面積為 559850平方米。2幼兒園應(yīng)布置在環(huán)境安靜,接送方便的地段,兒童活動(dòng)室和活動(dòng)場(chǎng)