房地產(chǎn)抵押估價報告doc 37頁

1、房地產(chǎn)抵押估價報告房地產(chǎn)抵押估價報告 估價項目名稱：重慶市 xxxx 路 4 號附 1 號的商服用房、 附 11 號的辦公用房、附 2 號的車庫用房房地產(chǎn) 抵押價格評估 委 托 方：重慶 xxxx 有限公司 估 價 方：重慶 xxxx 評估有限責(zé)任公司 注冊房地產(chǎn)估價師: xxx(注冊號 502009xxxx) xxx(注冊號 502007xxxx) 估價作業(yè)日期：二 一三年十二月二十日 至二一四年二月十八日 估價報告編號：渝瑞房(2014)評字第 xxxx 號 目目 錄錄 致委托方函.1 估價師聲明.3 估價的假設(shè)和限制條件.4 房地產(chǎn)估價報告.8 一、委托方.8 二、估價方.8 三、估價對

2、象.8 四、估價目的.10 五、估價時點(diǎn).10 六、價值定義.10 七、估價依據(jù).11 八、估價原則.11 九、估價方法.12 十、估價結(jié)果.13 十一、估價人員.13 十二、估價作業(yè)日期.13 十三、估價報告應(yīng)用的有效期.13 房地產(chǎn)估價技術(shù)報告.14 一、實(shí)物狀況描述與分析.14 二、權(quán)益狀況描述與分析.14 三、區(qū)位狀況描述與分析.15 四、市場背景分析.15 五、最高最佳使用分析.19 六、估價方法選用.19 七、估價測算過程.20 八、估價結(jié)果確定.34 附 件(復(fù)印件).35 一、 委托估價承諾函.35 二、委托方及產(chǎn)權(quán)方營業(yè)執(zhí)照.35 三、估價對象房地產(chǎn)權(quán)證.35 四、評估機(jī)構(gòu)營

3、業(yè)執(zhí)照.35 五、評估機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書.35 六、估價師資格證書.35 七、估價對象現(xiàn)狀照片.35 八、估價對象位置示意圖.35 重慶 xxxx 有限公司委托的房地產(chǎn)估價報告 重慶 xxxx 評估有限責(zé)任公司 第 0 頁 共 35 頁 致委托方函致委托方函 重慶 xxxx 有限公司： 受貴公司的委托，我公司對位于重慶市 xxxx 路 4 號附 1 號的商服用房、 附 11 號的辦公用房、附 2 號的車庫（編號為 01-03 估價對象） ，建筑面積合計 為 2512.37 平方米，分?jǐn)偼恋厥褂脵?quán)合計為 130.41 平方米的房地產(chǎn)在估價時 點(diǎn)的公開市場價值進(jìn)行了評估。 一、估價目的一、估價目的 為確

4、定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價值。 二、估價時點(diǎn)二、估價時點(diǎn) 二 一三年十二月二十日 三、價值類型三、價值類型 根據(jù)本次估價目的及委托要求，確定本次評估價值類型為市場價值。 四、估價結(jié)果四、估價結(jié)果 我公司根據(jù)貴公司提供的有關(guān)資料，在估價人員現(xiàn)場勘查的基礎(chǔ)上,依據(jù) 國家相關(guān)法律法規(guī)、 房地產(chǎn)估價規(guī)范和掌握的房地產(chǎn)資料以及長期積累的 評估經(jīng)驗(yàn)，綜合分析影響房地產(chǎn)價格的各項因素，并選擇適當(dāng)估價方法，從而 測算得出估價結(jié)論。我公司認(rèn)為估價對象在 2013 年 12 月 20 日的估價結(jié)果為： 市場價值：市場價值：2336.63 萬元(人民幣大寫：貳仟叁佰叁拾陸萬陸仟叁佰元整) 建

5、面單價建面單價詳見表 1：評估范圍及結(jié)果一覽表 知悉的法定優(yōu)先受償款：知悉的法定優(yōu)先受償款：0.00 萬元 抵押價值：抵押價值：2336.63 萬元(人民幣大寫：貳仟叁佰叁拾陸萬陸仟叁佰元整) 各估價對象價格建面單價詳見表 1。 本估價報告的作用依照法律法規(guī)的有關(guān)規(guī)定發(fā)生法律效力。 以上內(nèi)容摘自估價報告，欲了解本估價項目的全面情況，應(yīng)認(rèn)真閱讀估價 報告全文。 此致 重慶 xxxx 評估有限責(zé)任公司 法定代表人： 二一四年二月十八日 重慶 xxxx 有限公司委托的房地產(chǎn)估價報告 重慶 xxxx 評估有限責(zé)任公司 第 1 頁 共 35 頁 表 1 評估范圍及結(jié)果一覽表 編編 號號 產(chǎn)權(quán)人產(chǎn)權(quán)人房地

6、產(chǎn)權(quán)證房地產(chǎn)權(quán)證位置位置所在樓層所在樓層 證載證載 用途用途 建筑結(jié)構(gòu)建筑結(jié)構(gòu) 建筑面積建筑面積 ()() 建筑面積單建筑面積單 價（元價（元/）總價（萬 總價（萬 元）元） 01 114 房地證 2007 字 第 xxxxxx 號 九龍坡 xx 路 4 號附 1 號 第 1 層商服用房鋼筋混凝土 709.52201001426.14 02 114 房地證 2007 字 第 xxxxxx 號 九龍坡 xx 路 4 號附 11 號 第 3 層辦公用房鋼筋混凝土 686.588400576.73 第-1 層車庫鋼筋混凝土 638.622990190.94 03 重慶 xxxx 有限公司 114 房

7、地證 2007 字 第 xxxxxx 號 九龍坡 xx 路 4 號附 2 號 第 1 層車庫鋼筋混凝土 477.652990142.82 合計 2512.372336.63 重慶 xxxx 有限公司委托的房地產(chǎn)估價報告 重慶 xxxx 評估有限責(zé)任公司 第 2 頁 共 35 頁 估價師聲明估價師聲明 我們鄭重聲明： 一、我們在本估價報告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。 二、本估價報告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見 和結(jié)論，但受到本估價報告中已說明的假設(shè)和限定條件的限制。 三、我們與本估價報告中估價對象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個 人利害關(guān)系或偏見。 四、我們依照中華人民

8、共和國國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價規(guī)范和建設(shè)部、中 國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會聯(lián)合頒布的房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意 見等進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價報告。 五、陶傳彪于二一三年十二月二十日已對本估價報告中的估價對象進(jìn)行 了實(shí)地勘查，但僅限于估價對象的外觀和使用情況，估價人員不對估價對象建 筑質(zhì)量進(jìn)行調(diào)查，也不對未暴露或難于接觸部分進(jìn)行檢驗(yàn)和評價。 六、除參與本次估價的估價人員外，沒有他人對估價提供重要專業(yè)幫助。 七、本估價結(jié)果僅作為委托方在本次估價目的下使用，不得作其他任何用 途，估價報告不得見諸公開媒體。因委托方使用估價報告不當(dāng)而引起的損失， 估價機(jī)構(gòu)和估價人員不承擔(dān)任何責(zé)任。 八、委托方

9、應(yīng)對提供資料的真實(shí)性、合法性、完整性、準(zhǔn)確性和有效性負(fù) 責(zé)，因資料失實(shí)而造成的損失，估價機(jī)構(gòu)和估價人員不承擔(dān)任何責(zé)任。 九、在估價報告中，我們對知悉的法定優(yōu)先受償權(quán)情況、抵押物變現(xiàn)風(fēng) 險情況、報告使用提示作了詳細(xì)分析與闡述，報告使用者應(yīng)認(rèn)真予以關(guān)注和閱 知。 注注冊房地產(chǎn)估價師：冊房地產(chǎn)估價師：xxxxxx 注冊號：注冊號：502007xxxx502007xxxx 簽名：簽名： 重慶 xxxx 有限公司委托的房地產(chǎn)估價報告 重慶 xxxx 評估有限責(zé)任公司 第 3 頁 共 35 頁 注冊房地產(chǎn)估價師：注冊房地產(chǎn)估價師：xxxxxx 注冊號：注冊號：502009xxxx502009xxxx 簽名

10、：簽名： 重慶 xxxx 有限公司委托的房地產(chǎn)估價報告 重慶 xxxx 評估有限責(zé)任公司 第 4 頁 共 35 頁 估價的假設(shè)和限制條件估價的假設(shè)和限制條件 本報告書遵從于以下的假設(shè)和限制條件，在使用本報告書時也應(yīng)當(dāng)遵從這 些假設(shè)和限制條件： 一、估價的假設(shè)前提一、估價的假設(shè)前提 （一）有關(guān)估價對象的假設(shè) 1、委托人提供的估價對象房地產(chǎn)權(quán)證資料真實(shí)、合法，產(chǎn)權(quán)清晰，手續(xù) 齊全，估價對象可持續(xù)使用，且不屬于行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的房地產(chǎn)，可以 在公開市場上自由轉(zhuǎn)讓。 2、本報告的估價時點(diǎn)為 2013 年 12 月 20 日，即估價人員完成現(xiàn)場查勘 之日，本次估價以估價對象于估價時點(diǎn)的權(quán)益狀況和實(shí)物

11、狀況為估價前提。 3、本次估價未對估價對象做建筑物基礎(chǔ)和結(jié)構(gòu)上的測試和實(shí)驗(yàn)，本次評 估假設(shè)其無基礎(chǔ)和結(jié)構(gòu)等方面的重大質(zhì)量問題。 4、任何有關(guān)估價對象房地產(chǎn)的運(yùn)作方式、程序符合國家、地方的有關(guān)法 律、法規(guī)。 （二）當(dāng)前房地產(chǎn)市場的假設(shè) 1、房地產(chǎn)市場的供應(yīng)關(guān)系、市場結(jié)構(gòu)保持穩(wěn)定，房地產(chǎn)政策不發(fā)生重大 變化或?qū)嵸|(zhì)性改變。 2、房地產(chǎn)市場中的交易雙方都具有完全市場信息，對交易對象具有必要 的專業(yè)知識。 3、房地產(chǎn)交易中沒有特殊情況促使交易各方主觀加價或降價交易。 （三）估價方法運(yùn)用的假設(shè) 1、交易實(shí)例所對應(yīng)的房地產(chǎn)市場為公開、公平、公正、穩(wěn)定的市場。 2、交易實(shí)例無基礎(chǔ)和結(jié)構(gòu)等方面的重大質(zhì)量問題。

12、3、估價對象及交易實(shí)例未拖欠為取得合法產(chǎn)權(quán)而應(yīng)交納的相關(guān)稅費(fèi)。 4、估價對象保持現(xiàn)有用途及租賃模式，租金水平保持穩(wěn)定增長。 （四）估價中未考慮的一些因素及特殊處理 1、本次估價結(jié)果未考慮未來處置風(fēng)險，它既不代表估價對象在涉及產(chǎn)權(quán) 變動或形態(tài)轉(zhuǎn)變時的實(shí)際交易價格，也不代表未來處置時的實(shí)際變現(xiàn)價格。 重慶 xxxx 有限公司委托的房地產(chǎn)估價報告 重慶 xxxx 評估有限責(zé)任公司 第 5 頁 共 35 頁 2、本公司及估價人員對委托方提供的相關(guān)資料僅作一般辨識，不承擔(dān)鑒 定責(zé)任。因委托方提供的資料失真而產(chǎn)生的后果，本公司及估價人員不承擔(dān)責(zé) 任。 3、本公司沒有接受進(jìn)行結(jié)構(gòu)測試和檢驗(yàn)設(shè)施的要求，因此，

13、估價人員只 對估價對象作一般性的查看，沒有進(jìn)行結(jié)構(gòu)測試，不能確定物業(yè)有沒有缺陷。 二、估價的限制條件二、估價的限制條件 (一)報告使用的限制條件 1、本估價報告分為“房地產(chǎn)估價報告”和“房地產(chǎn)估價技術(shù)報告”。 “房地產(chǎn)估價報告”僅供委托方辦理抵押貸款手續(xù)時使用，不能用于本次估價 目的之外的其他經(jīng)濟(jì)活動；“房地產(chǎn)估價技術(shù)報告”作為本公司存檔資料及提 交管理部門審查時使用。 2、本估價報告專為委托人所使用，未經(jīng)本公司同意，不得向委托人和估 價報告審查部門之外的單位或個人提供。本估價報告的全部或部分內(nèi)容也不得 發(fā)表于任何公開媒體上。 3、本估價報告按既定估價目的提供委托方，但必須完整使用方為有效，

14、對使用篡改報告和復(fù)制報告或僅使用估價報告中部分內(nèi)容所導(dǎo)致的損失，本公 司不承擔(dān)責(zé)任。 4、未經(jīng)本公司簽章或無本公司注冊房地產(chǎn)估價師簽名和簽章的估價報告， 以及估價報告的復(fù)印件一律無效，本公司對使用無效報告而產(chǎn)生的后果不承擔(dān) 責(zé)任。 5、估價報告應(yīng)用的有效期自完成估價報告日起原則上為一年。如超過有 效期,或估價時點(diǎn)之后、有效期之內(nèi)估價對象或國家經(jīng)濟(jì)形勢、城市規(guī)劃、房 地產(chǎn)政策、市場狀況等發(fā)生變化，對估價結(jié)果產(chǎn)生明顯影響時，委托人應(yīng)及時 聘請房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)對估價結(jié)果進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整或重新估價。 (二)估價結(jié)果的限制條件 1、本次估價結(jié)果為滿足全部假設(shè)條件下的公開市場價值。 重慶 xxxx 有限公司委托

15、的房地產(chǎn)估價報告 重慶 xxxx 評估有限責(zé)任公司 第 6 頁 共 35 頁 2、本次估價結(jié)果是在滿足報告中價值定義所設(shè)定條件下的房地產(chǎn)價值， 若估價時點(diǎn)、房地產(chǎn)利用方式等影響房地產(chǎn)價值的因素發(fā)生變化，估價結(jié)果應(yīng) 作相應(yīng)調(diào)整。 3、本次估價結(jié)果是對估價對象于估價時點(diǎn)房地產(chǎn)價值的正常公允反映， 沒有考慮估價時點(diǎn)之后國家宏觀政策、經(jīng)濟(jì)形勢、市場供需關(guān)系發(fā)生變化以及 遇上自然力和其它不可抗拒力對估價對象房地產(chǎn)價值的影響。 4、本次估價結(jié)果未考慮估價對象及其產(chǎn)權(quán)人已承擔(dān)的債務(wù)、或有債務(wù)及 經(jīng)營決策失誤或市場運(yùn)作失當(dāng)?shù)葘ζ鋬r值的影響。 (三)其他條件 1、委托方在辦理銀行抵押貸款手續(xù)時需征得房地產(chǎn)管理部

16、門的同意，并 辦理抵押登記手續(xù)。 2、本公司及估價人員對委托方提供的相關(guān)資料僅作一般辨識，不承擔(dān)鑒 定責(zé)任。因委托方提供的資料失真而產(chǎn)生的后果，本公司及估價人員不承擔(dān)責(zé) 任。 3、報告及相關(guān)部分的解釋權(quán)屬重慶 xxxx 評估有限責(zé)任公司。 三、估價對象變現(xiàn)能力分析三、估價對象變現(xiàn)能力分析 影響變現(xiàn)能力的因素在具體變現(xiàn)實(shí)例中差異較大。一般而言，以下幾個方 面因素對房地產(chǎn)變現(xiàn)存在程度不同的影響： （1）通用性：01-02 估價對象為非住宅用房，平面布局合理，房屋建筑 質(zhì)量較優(yōu)，房屋類型較為常見，使用范圍相對較寬，通用性相對較好。03 估 價對象為車庫用房，使用受到限制，通用性相對較差 （2）獨(dú)立使

17、用性：估價對象為獨(dú)立使用非住宅用房及車庫，不存在其他 共用權(quán)人對估價對象的要求，也不存在地役權(quán)、通行權(quán)等對估價對象獨(dú)立使用 的影響，其獨(dú)立使用性較強(qiáng)。 （3）該宗房地產(chǎn)的價值大?。汗纼r對象為非住宅用房及車庫，面積較大， 整體價值較大，對變現(xiàn)有一定負(fù)面影響。 重慶 xxxx 有限公司委托的房地產(chǎn)估價報告 重慶 xxxx 評估有限責(zé)任公司 第 7 頁 共 35 頁 （4）可分割轉(zhuǎn)讓性：01-02 估價對象作為獨(dú)立使用非住宅用房，有獨(dú)立 出入口，可分割轉(zhuǎn)讓，有利于變現(xiàn)。03 估價對象作為獨(dú)立使用車庫用房，不 存在物業(yè)鄰里產(chǎn)權(quán)關(guān)系，可分割為獨(dú)立使用車位，有利于變現(xiàn)。 （5）該宗房地產(chǎn)的區(qū)位：估價對象所

18、在九龍坡 xx 路 4 號，區(qū)域內(nèi)主要以 房地產(chǎn)綜合開發(fā)為主，交通便捷，區(qū)域內(nèi)人流量、車流量較大，該地段商業(yè)主 要以餐飲為主,商業(yè)氛圍較濃厚。 （6）變現(xiàn)清償順序：抵押房地產(chǎn)拍賣所得價款，一般依下列順序分配： 支付拍賣抵押房地產(chǎn)的費(fèi)用，抵押房地產(chǎn)應(yīng)繳納的各種稅金，償還抵押債權(quán)本 息及違約金，賠償由債務(wù)人違反合同而對抵押權(quán)人造成的傷害，剩余金額交給 抵押人。 重慶 xxxx 有限公司委托的房地產(chǎn)估價報告 重慶 xxxx 評估有限責(zé)任公司 第 8 頁 共 35 頁 房地產(chǎn)估價報告房地產(chǎn)估價報告 一、委托方一、委托方 單位名稱：重慶 xxxx 有限公司 地 址：重慶市沙坪壩區(qū)小正街 333-21 法

19、定代表人姓名：韓慶 機(jī)構(gòu)類型：有限責(zé)任公司 聯(lián)系電話二、估價方二、估價方 機(jī)構(gòu)名稱：重慶 xxxx 評估有限責(zé)任公司 法定代表人：徐紅 地 址：重慶市 xxxxxxxxxxxxxxxxxx11-A# 資格等級：一級 證書編號：建房估證字2012xxx 號 營業(yè)執(zhí)照注冊號: 5001030001xxx 批準(zhǔn)機(jī)關(guān)：中華人民共和國建設(shè)部 有效期限:2012 年 5 月 18 日至 2015 年 5 月 17 日 聯(lián) 系 人：劉勝利 聯(lián)系電話：(023)89038xxx 傳真號碼：(023)89038xxx 郵政編碼：400015 三、估價對象三、估價對象 (一)估價對象界定

20、 估價對象為此次評估范圍為位于重慶市xxxx 路 4 號附 1 號的商服用 房、附 11 號的辦公用房、附 2 號的車庫（分別編號為 01-03 號估價對象） 共 3 項，建筑面積合計為 2512.37 平方米，分?jǐn)偼恋厥褂脵?quán)合計為 130.41 平方米的房地產(chǎn) (不含室內(nèi)裝修)。 重慶 xxxx 有限公司委托的房地產(chǎn)估價報告 重慶 xxxx 評估有限責(zé)任公司 第 9 頁 共 35 頁 (二)估價對象實(shí)物狀況 1、土地狀況（詳見表 2） 估價對象宗地形狀均為不規(guī)則多邊形，估價對象所在土地均地勢平坦， 無不良地質(zhì)現(xiàn)象，水、電、氣、通訊等基礎(chǔ)設(shè)施齊全，為“六通一平” 的熟地。 表 2 估價對象土地

21、狀況 編號編號房地產(chǎn)權(quán)證房地產(chǎn)權(quán)證坐落坐落土地用途土地用途 土地土地 性質(zhì)性質(zhì) 終止日期終止日期四至四至 分?jǐn)偼恋孛娣e分?jǐn)偼恋孛娣e （） 01 114 房地證 2007 字 第 xxxxxx 號 九龍坡 xx 路 4 號附 1 號商服用地出讓 2043-12-1036.83 02 114 房地證 2007 字 第 xxxxxx 號 九龍坡 xx 路 4 號附 11 號 其它商服 用地 出讓 2043-12-10 北至小區(qū)道路、 南至袁石路、 西至國華大廈、 東至醫(yī)學(xué)院路35.64 03 114 房地證 2007 字 第 xxxxxx 號 九龍坡 xx 路 4 號附 2 號 其它商服 用地 出讓

22、 2043-12-10 北至小區(qū)道路、 南至袁石路、 西至小區(qū)道路、 東至醫(yī)學(xué)院路 57.94 合計 130.41 2、建筑物狀況(詳見表 3) 估價對象01-03 位于九龍坡xx 路 4 號韻動人家，建成于2005 年，臨 xx 路，是由高層和多層組成的住宅小區(qū)，配有專業(yè)物業(yè)管理和車庫。 表 3 建筑物狀況表 編號編號位位 置置 建成年建成年 代代 結(jié)構(gòu)結(jié)構(gòu)所在樓層所在樓層 證載證載 用途用途 建筑面建筑面 積積()() 房屋使用現(xiàn)狀房屋使用現(xiàn)狀 01 九龍坡 xx 路 4 號附 1 號 2005 年 鋼筋混 凝土 第 1 層商服用房 709.52 估價對象所在大廈共 31 層， 其中第 1

23、-5 層為非住宅，第 6-31 層為住宅，配置 3 部電梯，外墻貼瓷磚，估價對象位于第 1 層，一面臨醫(yī)學(xué)院路，層高約 4 米，開 間約 23.70 米，徑深約 17.4 米，現(xiàn)出租 用于商業(yè)用房，室內(nèi)裝修：地面鋪地磚、 天棚吊頂，內(nèi)墻刷乳膠漆。 02 九龍坡 xx 路 4 號附 11 號 2005 年 鋼筋混 凝土 第 3 層辦公用房 686.58 估價對象所在大廈共 31 層， 其中第 1-5 層為非住宅，第 6-31 層為住宅，配置 3 部電梯，外墻貼瓷磚，估價對象位于第 3 層，現(xiàn)出租用于商業(yè)用房，室內(nèi)裝修： 地面鋪地毯、天棚吊頂，內(nèi)墻刷乳膠漆。 03 九龍坡 xx 路 4 號附 2

24、號 2005 年 鋼筋混 凝土 第-1、1 層車庫 1116.27 估價對象所在大樓共 7 層，大樓配有 1 部電梯，外墻貼瓷磚，其中第 2-6 層為 商業(yè)用房，1 層和-1 層為車庫。估價對 象位于負(fù) 1、1 層停車庫，各有 1 個出入 口，共 29 個停車位。 合計 2512.37- 重慶 xxxx 有限公司委托的房地產(chǎn)估價報告 重慶 xxxx 評估有限責(zé)任公司 第 10 頁 共 35 頁 3、估價對象權(quán)益狀況 （1）房屋所有權(quán)及土地使用權(quán) 估價對象房屋所有權(quán)及土地使用權(quán)權(quán)屬詳見表1，證號詳見表 1。 （2）他項權(quán)狀況： 根據(jù)委托方提供的資料，至估價時點(diǎn)，估價對象不存在抵押權(quán)利限制。 4、

25、區(qū)位因素 區(qū)域位置：估價對象位于重慶市xxxx 路 4 號，靠近奧林匹克體育中 心，區(qū)域內(nèi)有怡明苑小區(qū)、中新城上城花園、中新城上城國際中心、保利 國賓上院等小區(qū)，區(qū)域位置較好。 交通條件：區(qū)域內(nèi)路網(wǎng)密集、道路寬闊，有友誼路、長江二路、謝家 灣正街、菜袁路等城市主次干道對外分流輻射，靠近地鐵2 號線袁家崗 站，有 411、412、117、207、223、207 等公交從區(qū)域經(jīng)過并在此設(shè)立停 靠站點(diǎn)，對外交通較為便捷。 公共設(shè)施：區(qū)域內(nèi)有家樂福袁家崗店、愛味佳超市、博圣超市、重慶 市醫(yī)科大學(xué)附屬第一醫(yī)院、重慶市乳腺癌中心、睡眠呼吸疾病中心、交通 銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、田家炳中學(xué)、醫(yī)科大學(xué)衛(wèi)生學(xué)

26、校、同樂坊幼 兒園等，公共服務(wù)、基礎(chǔ)生活配套設(shè)施較完善。 商業(yè)繁華度：區(qū)域內(nèi)交通便利、居住小區(qū)較多，人流量、車流量較大， 該地段商業(yè)主要以餐飲、旅館業(yè)為主，商業(yè)氣氛較好。 四、估價目的四、估價目的 為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價值。 五、估價時點(diǎn)五、估價時點(diǎn) 根據(jù)本公司與委托方簽訂的委托評估函，確定本次估價時點(diǎn)為二一 三年十二月二十日。 六、價值定義六、價值定義 根據(jù)本次估價目的及委托方要求，確定本次估價價值類型為公開市場價值。 重慶 xxxx 有限公司委托的房地產(chǎn)估價報告 重慶 xxxx 評估有限責(zé)任公司 第 11 頁 共 35 頁 本次估價的房地產(chǎn)抵押價值為房地產(chǎn)在

27、估價時點(diǎn)的市場價值，等于假定未 設(shè)定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值減去房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款。 未設(shè)定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值僅包含出讓土地使用權(quán)價值和房屋所有 權(quán)價值，不包含室內(nèi)裝飾裝修、動產(chǎn)及構(gòu)附著物價值。 法定優(yōu)先受償款是指假定在估價時點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時，法律規(guī)定優(yōu)先于本次 抵押貸款受償?shù)目铑~，包括未繳納的綜合地價款，已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額及其 他。 七、估價依據(jù)七、估價依據(jù) (一)中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法； (二)中華人民共和國土地管理法； (三)中華人民共和國物權(quán)法； (四)中華人民共和國擔(dān)保法； (五)中華人民共和國商業(yè)銀行法； (六)城市房地產(chǎn)抵押管理辦法； (七)房地產(chǎn)估價

28、規(guī)范(GB/T50291-1999)； (八)建設(shè)部、中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會聯(lián)合頒布的房 地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見； (九)估價對象房地產(chǎn)權(quán)證； (十)委托方提供的其他資料及本公司人員現(xiàn)場勘測、調(diào)查所得的資料。 八、估價原則八、估價原則 在本次估價過程中，主要遵循以下原則： (一)獨(dú)立、客觀、公正原則 要求估價機(jī)構(gòu)有完全獨(dú)立性，估價人員與估價對象及相關(guān)當(dāng)事人沒有利害 關(guān)系，不受外界干擾因素影響，從實(shí)際出發(fā)，公平合理地進(jìn)行評估。 (二)合法原則 房地產(chǎn)估價應(yīng)以估價對象的合法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合法處置為前提估價， 其權(quán)益才能受法律保護(hù)，并體現(xiàn)權(quán)益價值。 重慶 xxxx 有限公司委托的房地

29、產(chǎn)估價報告 重慶 xxxx 評估有限責(zé)任公司 第 12 頁 共 35 頁 (三)最高最佳使用原則 房地產(chǎn)估價應(yīng)以房地產(chǎn)的最高最佳使用為前提估價。在合法使用前提下， 房地產(chǎn)只有在最高最佳使用狀態(tài)才能發(fā)揮最大效益，但必須是法律上允許、技 術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)過充分合理論證，估價對象才能產(chǎn)生最高價值。 (四)估價時點(diǎn)原則 要求估價結(jié)果應(yīng)是以估價對象在估價時點(diǎn)的客觀合理價格或價值。 (五)替代原則 要求估價結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價格。在同一 供求范圍內(nèi)，用途、規(guī)模、檔次、建筑結(jié)構(gòu)等方面類似的房地產(chǎn)間具有相互影 響的作用，其價格會相互牽制而趨于一致。 (六)謹(jǐn)慎原則 在估價中或

30、作判斷時，有一些不確定因素，因此應(yīng)保持謹(jǐn)慎，充分估計在 抵押或處置時可能受到的限制及未來可能發(fā)生的風(fēng)險和損失。 九、估價方法九、估價方法 本次估價目的為抵押貸款，根據(jù)房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見規(guī)定：房地 產(chǎn)抵押價值=房地產(chǎn)市場價值-已知的法定優(yōu)先受償款。求取房地產(chǎn)市場價值的 估價方法通常有市場法、成本法、收益還原法及假設(shè)開發(fā)法四種。估價人員在 實(shí)地查看、市場調(diào)查、認(rèn)真分析之后，決定 01 估價對象選取收益法，02、03 估價對象選取市場法對估價對象進(jìn)行評估。 （一）收益法 所謂收益法，就是在求取估價對象的價格時運(yùn)用某種適當(dāng)?shù)倪€原利率，將 預(yù)期的估價對象未來各年期的正常純收益折算到估價時點(diǎn)上，求其之

31、和來確定 估價對象的價格的一種估價方法。其計算公式為： V=1-()n a r - s 1 + s 1 + r 其中：V表示房地產(chǎn)的收益價格； a表示房地產(chǎn)的年純收益； r表示房地產(chǎn)的資本化率； 重慶 xxxx 有限公司委托的房地產(chǎn)估價報告 重慶 xxxx 評估有限責(zé)任公司 第 13 頁 共 35 頁 s表示房地產(chǎn)的遞增率； n表示房地產(chǎn)的收益年限； (二)市場法 市場法是指將估價對象與在估價時點(diǎn)近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較， 對這些類似房地產(chǎn)的已知價格作適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價對象的客觀合理價 格或價值的方法。 市場法的基本公式為： 比準(zhǔn)價格可比實(shí)例價格交易情況修正系數(shù)市場狀況修正系數(shù)

32、房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù) 其中：房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)=區(qū)位狀況調(diào)整系數(shù)實(shí)物狀況調(diào)整系數(shù) 權(quán)益狀況調(diào)整系數(shù)。 十、估價結(jié)果十、估價結(jié)果 估價人員根據(jù)估價目的，遵循估價原則，采用適當(dāng)?shù)墓纼r方法，在認(rèn)真分 析所掌握的資料與影響估價對象價值的諸多因素的基礎(chǔ)上，最終得出估價對象 在 2013 年 12 月 20 日的估價結(jié)果為： 市場價值：市場價值：2336.63 萬元(人民幣大寫：貳仟叁佰叁拾陸萬陸仟叁佰元整) 建面單價：建面單價：詳見表 1 知悉的法定優(yōu)先受償款：知悉的法定優(yōu)先受償款：0.00 萬元 抵押價值：抵押價值：2336.63 萬元(人民幣大寫：貳仟叁佰叁拾陸萬陸仟叁佰元整) 十一、估價人員十一、估

33、價人員 姓 名 職 務(wù) 注冊證號 簽字 xxx 房地產(chǎn)估價師 502007xxxx xxx 房地產(chǎn)估價師 502009xxxx 十二、估價作業(yè)日期十二、估價作業(yè)日期 二一三年十二月二十日至二一四年二月十八日 十三、估價報告應(yīng)用的有效期十三、估價報告應(yīng)用的有效期 壹年(二一四年二月十八日至二一五年二月十七日) 重慶 xxxx 有限公司委托的房地產(chǎn)估價報告 重慶 xxxx 評估有限責(zé)任公司 第 14 頁 共 35 頁 房地產(chǎn)估價技術(shù)報告房地產(chǎn)估價技術(shù)報告 一、一、實(shí)物狀況描述與分析實(shí)物狀況描述與分析 (一)土地狀況描述與分析 1、土地狀況描述 詳見表 2 2、土地狀況分析 估價對象 01-03 所

34、在宗地與主干通達(dá)度較優(yōu)，地塊形狀較規(guī)則，地勢較 為平坦，無不良地質(zhì)現(xiàn)象，水、電、氣、道路、通訊等基礎(chǔ)設(shè)施齊全 為 “六通一平”熟地，有利土地開發(fā)利用。 (二)建筑物狀況描述與分析 1、建筑物狀況描述 詳見表 3 2、建筑物狀況分析 估價對象 01-03 均為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，均不存在有其他共用權(quán)人對估價對 象的要求，也不存在地役權(quán)、通行權(quán)等對估價對象獨(dú)立使用的影響，其獨(dú)立使 用性較強(qiáng)，在現(xiàn)狀用途上都得到了有效利用，對房地產(chǎn)價值有一定提升作用， 平面布局均合理。 二、權(quán)益狀況描述與分析二、權(quán)益狀況描述與分析 (一)權(quán)益狀況 1、房地產(chǎn)權(quán) 估價對象 01、02、03 房屋所有權(quán)及土地使用權(quán)屬于重慶

35、xxxx 有限公司， 并辦理房地產(chǎn)權(quán)證 ，證號：114 房地證 2007 字第 xxxxxx、xxxxxx、xxxxxx 號。 2、他項權(quán)情況 根據(jù)委托方提供的資料，至估價時點(diǎn)，不存在抵押權(quán)利限制。 (二)價值影響分析 估價對象房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)權(quán)屬清晰，無爭議，對房地產(chǎn)市場價值 重慶 xxxx 有限公司委托的房地產(chǎn)估價報告 重慶 xxxx 評估有限責(zé)任公司 第 15 頁 共 35 頁 無影響；估價對象土地取得方式均為出讓，土地剩余使用年限為 29.97 年，均 小于建筑尚可使用年限，本次估價以土地剩余使用年期 29.97 年作為估價對象 的收益年期，對房地產(chǎn)價值有一定減值影響。 三、區(qū)位

36、狀況描述與分析三、區(qū)位狀況描述與分析 1、區(qū)位狀況描述 區(qū)域位置：估價對象均位于重慶市 xxxx 路 4 號，靠近奧林匹克體育中心， 區(qū)域內(nèi)有怡明苑小區(qū)、中新城上城花園、中新城上城國際中心、保利國賓上院 等小區(qū)，區(qū)域位置較好。 交通條件：區(qū)域內(nèi)路網(wǎng)密集、道路寬闊，有友誼路、長江二路、謝家灣正 街、菜袁路等城市主次干道對外分流輻射，靠近地鐵 2 號線袁家崗站，有 411、412、117、207、223、207 等公交從區(qū)域經(jīng)過并在此設(shè)立?？空军c(diǎn)，對 外交通較為便捷。 公共設(shè)施：區(qū)域內(nèi)有家樂福袁家崗店、愛味佳超市、博圣超市、重慶市醫(yī) 科大學(xué)附屬第一醫(yī)院、重慶市乳腺癌中心、睡眠呼吸疾病中心、交通銀行

37、、農(nóng) 業(yè)銀行、中國銀行、田家炳中學(xué)、醫(yī)科大學(xué)衛(wèi)生學(xué)校、同樂坊幼兒園等，公共 服務(wù)、基礎(chǔ)生活配套設(shè)施較完善。 商業(yè)繁華度：區(qū)域內(nèi)交通便利、居住小區(qū)較多，人流量、車流量較大，該 地段商業(yè)主要以餐飲、旅館業(yè)為主，商業(yè)氣氛較好。 2、區(qū)域狀況分析 01-03 估價均位于重慶市 xxxx 路 4 號，區(qū)域內(nèi)以以商住為主，交通便捷， 住宅小區(qū)比較多，人流量和車流量較大，商業(yè)繁華度較好，生活配套設(shè)施齊全 有利于變現(xiàn)。 四、市場背景分析四、市場背景分析 (一)宏觀經(jīng)濟(jì) 1、地理位置：重慶位于北緯 2810-3213，東經(jīng) 10517-110 11之間，地處較為發(fā)達(dá)的東部地區(qū)和資源豐富的西部地區(qū)的結(jié)合部，東鄰湖

38、 重慶 xxxx 有限公司委托的房地產(chǎn)估價報告 重慶 xxxx 評估有限責(zé)任公司 第 16 頁 共 35 頁 北、湖南，南靠貴州，西接四川，北連陜西，擁有人口 3343 萬人，幅員面積 8.24 萬平方公里，南北長 450 公里，東西寬 470 公里，是長江上游最大的經(jīng) 濟(jì)中心、西南工商業(yè)重鎮(zhèn)和水陸交通樞紐。 2、城市區(qū)劃、人口狀況：重慶市下轄 38 個行政區(qū)縣(自治縣)，有 19 個 區(qū)、19 個縣(自治縣)，以主城區(qū)為依托，構(gòu)成了大、中、小城市有機(jī)結(jié)合的 組團(tuán)式、網(wǎng)絡(luò)化的現(xiàn)代城市群。全市總?cè)丝?3343 萬人，人口密度為 1464 人/ 平方公里，城鎮(zhèn)化率 53.02%。重慶人口密度略大于

39、全國平均水平，目前城鎮(zhèn) 化率距 1400 年 70%的目標(biāo)差距還較大，說明重慶土地資源負(fù)重較大，耕地資 源和人口矛盾較為突出，保護(hù)耕地資源，大力促進(jìn)農(nóng)村剩余勞動力轉(zhuǎn)移，積極 推進(jìn)“農(nóng)轉(zhuǎn)非”工作，對重慶來說意義重大，從而會加大對城市建設(shè)用地的需 求。 3、社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r：2013 年地區(qū)生產(chǎn)總值 12656.69 億元，比上年增 長 12.3%，實(shí)現(xiàn)了平穩(wěn)快速增長。2013 年，面對持續(xù)低迷的外需市場，重慶積 極主動深化對外開放，進(jìn)一步釋放“內(nèi)陸開放高地”效能，開放型經(jīng)濟(jì)發(fā)展良 好。對外貿(mào)易實(shí)現(xiàn)重大突破，全年進(jìn)出口總額 687.04 億美元，增長 29.1%， 出口總額列全國第 10 位、西部

40、第 1 位；利用外資保持上年佳績，實(shí)際利用外 商投資超過 100 億美元。全市第一產(chǎn)業(yè)在一系列鼓勵“三農(nóng)”政策、社會主義 新農(nóng)村建設(shè)、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌及支農(nóng)惠農(nóng)政策等項目推動下，農(nóng)林牧漁業(yè)投資呈現(xiàn)較 高增長態(tài)勢，全市農(nóng)林牧漁業(yè)完成投資 364.01 億元，占全市投資總量的 3.9%，同比增長 30.6%。第二產(chǎn)業(yè)投資在工業(yè)投資項目的推動下，完成投資 30100.496 億元，占全市投資總量的 32.8%，同比增長 10.4%。第三產(chǎn)業(yè)在房 地產(chǎn)開發(fā)項目和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目推動下，完成投資 5941.03 億元，占全市投 資總量的 63.3%，同比增長 30.0%，其中，以交通、水利為主的基礎(chǔ)設(shè)施完成 投

41、資 2404.16 億元，增長 24.8%，拉動投資增長 6.3 個百分點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)完 成投資 2508.35 億元，增長 24.5%，拉動投資增長 6.5 個百分點(diǎn)。 重慶 xxxx 有限公司委托的房地產(chǎn)估價報告 重慶 xxxx 評估有限責(zé)任公司 第 17 頁 共 35 頁 (二)房地產(chǎn)市場 1、城市土地供應(yīng)：根據(jù)重慶市土地交易中心發(fā)布的 2013 年土地招拍掛信 息匯總可知：2013 年 1-12 月，主城招拍掛出讓土地 378 宗，其中 351 宗土地 成交，總成交面積為 2967 萬方，房地產(chǎn)用地成交占總成交的 57%，重慶房地 產(chǎn)用地成交 200 宗，成交面積 1769.37 萬方

42、，樓面地價為 2551 元/平方米。 2、房地產(chǎn)相關(guān)政策 2013 年 2 月 20 日，國務(wù)院又發(fā)布“新五條” ，要求加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控。此 次新政的主要內(nèi)容分為五個方面，包括：(1)完善穩(wěn)定房價工作責(zé)任制，要求 全國 35 個大城市制定并公布年度新建商品住房價格控制目標(biāo)；(2)堅決抑制投 機(jī)、投資性購房，嚴(yán)格執(zhí)行商品住房限購措施；(3)增加普通商品住房及用地 供應(yīng)；(4)加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)；(5)加強(qiáng)市場監(jiān)管。 3、房地產(chǎn)市場狀況：2013 年，在城鎮(zhèn)化加速，保障性住房建設(shè)保持較強(qiáng) 力度支持下，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資較快增長，全年房地產(chǎn)開發(fā)投資完成 3012.78 億元，增長 20.1%。

43、2013 年重慶商品住宅投資總額 2044.24 億元，同 比增長 19.8。重慶房地產(chǎn)建安投資 2106.41 億元，同比增長 17.7。全市 商品房施工面積 26251.89 萬平方米，同比增長 19.3，全市商品房新開工面 積 7641.63 萬平方米，增長 31.4，全市商品房竣工面積 3084.36 萬平方米， 下降 4.7。2013 年全市商品房銷售面積 4817.56 萬平方米，同比增長 6.5，其中商品住宅銷售面積 4359.19 萬平方米，增長 6.2。 2013 年，受樓市政策微調(diào)、市場預(yù)期等因素影響，重慶主城商品房供應(yīng)、 成交均上漲，其中，供應(yīng)量漲幅 15%;成交量漲幅

44、8%。重慶樓市整體供需較為 均衡。3 月“小陽春”后商品房供應(yīng)量明顯增多，并保持穩(wěn)定趨勢，7 月淡季商 品房供應(yīng)量有所減少，但受樓市回暖影響 8 月份供應(yīng)量逐漸放大，旺季來臨前， 達(dá)到峰值，年底商品房供應(yīng)量持續(xù)上升。 重慶 xxxx 有限公司委托的房地產(chǎn)估價報告 重慶 xxxx 評估有限責(zé)任公司 第 18 頁 共 35 頁 數(shù)據(jù)來自搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)來自搜房網(wǎng) 2013 年，重慶樓市全年成交 253009 套，日均成交約 700 套，成交面積 66183。由于 2013 年沒有出臺嚴(yán)厲的調(diào)控政策，整年成交較為可觀;2013 年 3-5 月和下半年 10-12 月出現(xiàn)兩個峰值。 數(shù)據(jù)來自搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)來自搜

45、房網(wǎng) 2013 年 12 月中央經(jīng)濟(jì)會議明確明年經(jīng)濟(jì)工作，會議指出 2014 年經(jīng)濟(jì)工 作的核心 是堅持穩(wěn)中求進(jìn)，改革創(chuàng)新。從當(dāng)前經(jīng)濟(jì)運(yùn)行來看，宏觀增長指標(biāo) 偏穩(wěn)，通脹預(yù)期稍有消減，短期經(jīng)濟(jì)維持平穩(wěn)增長，2013 年房地產(chǎn)市場整體 向好，但房價已由“普漲時代”進(jìn)入“分化時代” ，2014 年土地制度、財稅制 度改革將進(jìn)一步推進(jìn)，房產(chǎn)稅等相關(guān)長效機(jī)制有望逐步確立。重慶市作為年輕 的直轄市，攜政策、環(huán)境、定位等多方面優(yōu)勢，以成為長江上游經(jīng)濟(jì)中心為發(fā) 展目標(biāo)，剛性購房需求仍將是重慶房地產(chǎn)開發(fā)市場的主導(dǎo)力量，市場活躍的態(tài) 重慶 xxxx 有限公司委托的房地產(chǎn)估價報告 重慶 xxxx 評估有限責(zé)任公司

46、第 19 頁 共 35 頁 勢將能夠持續(xù)。 五、最高最佳使用分析五、最高最佳使用分析 最高最佳使用是指法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行的前提下盡可能 合理使用估價對象所能達(dá)到的最高價值。 最高最佳使用原則通常有四個假設(shè)前提，即：保持現(xiàn)狀前提、轉(zhuǎn)換用途前 提、裝修改造前提、重新利用前提。通過評估人員現(xiàn)場查看，并從合法性、技 術(shù)可能性和經(jīng)濟(jì)可行性三方面進(jìn)行了詳細(xì)、充分分析，我們認(rèn)為估價對象保持 現(xiàn)狀、按目前狀況繼續(xù)使用即能達(dá)到最高最佳使用，具體分析如下： (一)合法性分析 估價對象實(shí)際用途與產(chǎn)權(quán)登記狀況一致，實(shí)際利用狀況屬于法律允許范圍。 (二)技術(shù)可能性分析 估價對象面積適中、功能布局合理、與

47、周邊的協(xié)調(diào)性較好，估價對象現(xiàn)狀 在技術(shù)條件上具備實(shí)現(xiàn)價值最大化的可能。 (三)經(jīng)濟(jì)可行性分析 結(jié)合目前區(qū)域內(nèi)城市房屋征收補(bǔ)償狀況，估價對象現(xiàn)狀價格大于同類新建 房地產(chǎn)的市場價格-舊房拆除費(fèi)用-新建筑物建造費(fèi)用-建造期間可能的經(jīng)濟(jì)損 失，故估價對象現(xiàn)狀在經(jīng)濟(jì)上實(shí)現(xiàn)價值最大化是可行的。 六、估價方法選用六、估價方法選用 (一)估價方法確定 本次估價目的為抵押貸款，根據(jù)房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見規(guī)定：房 地產(chǎn)抵押價值=房地產(chǎn)市場價值-已知的法定優(yōu)先受償款。本次估價首先應(yīng)求取 估價對象市場價值，然后調(diào)查確定已知的優(yōu)先受償款，最后計算得出估價對象 抵押價值。 (二)估價方法適用性分析 1、估價對象 02、0

48、3 分別為辦公用房和車庫，所在區(qū)域內(nèi)近期類似房地產(chǎn) 交易案例較多，可比性較好，故宜選擇市場法； 重慶 xxxx 有限公司委托的房地產(chǎn)估價報告 重慶 xxxx 評估有限責(zé)任公司 第 20 頁 共 35 頁 2、收益法適用于有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)，估價對象 01 所在區(qū)域內(nèi) 類似商服用房多用于出租經(jīng)營，出租案例較多，客觀租金易于獲取，故可選擇 收益法對估價對象商業(yè)用房進(jìn)行評估； 3、假設(shè)開發(fā)法適用于具有開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)，估價對象均竣工 于 2005 年，房屋成新率較高，結(jié)構(gòu)合理，目前有較高使用價值，且再開發(fā)潛 力較小，故不適用假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行評估； 4、成本法適用于房地產(chǎn)市場發(fā)育不夠或者

49、類似房地產(chǎn)交易實(shí)例較少的地 區(qū)，特別是用于既無收益或很少收益且又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)估價，故不適 宜選用成本法進(jìn)行評估。 七、估價測算過程七、估價測算過程 估價思路：估價思路：本次估價共 3 項房產(chǎn)，房屋用途有商服用房、辦公 用房及車庫?，F(xiàn)就 01 估價對象商服用房、02 估價對象辦公用房、03 估價對象 車庫用房的估價過程分別進(jìn)行詳細(xì)描述。 （1）采用收益法測算 01 估價對象市場價值 1、收益法基本原理 所謂收益法，就是在求取估價對象的價格時運(yùn)用某種適當(dāng)?shù)倪€原利率， 將預(yù)期的估價對象未來各年期的正常純收益折算到估價時點(diǎn)上，求其之和來確 定估價對象的價格的一種估價方法。 2、收益法的基本公式

50、 V= tnt t t rrr sa r s sr a )1 ( 1 1 )1 ( )1 ( ) 1 1 (1 1 其中：V表示房地產(chǎn)的收益價格； a表示房地產(chǎn)的年純收益； s表示房地產(chǎn)的年純收益遞增率； r表示房地產(chǎn)的資本化率； t表示房地產(chǎn)年純收益遞增年限 重慶 xxxx 有限公司委托的房地產(chǎn)估價報告 重慶 xxxx 評估有限責(zé)任公司 第 21 頁 共 35 頁 n表示房地產(chǎn)的收益年限。 3、資本化率 本次估價采用累加法計算資本化率，累加法是將資本化率視為包含無風(fēng)險 報酬率和風(fēng)險報酬率兩大部分，然后分別求出每一部分，再將它們相加得到資 本化率的方法，計算公式為： 資本化率=無風(fēng)險報酬率+風(fēng)

51、險報酬率 無風(fēng)險報酬率采用一年期整存整取利率為 3.0%。 估價對象為商業(yè)用房，目前重慶市該類房地產(chǎn)出租率一般和估價對象所 在實(shí)際區(qū)位，確定風(fēng)險報酬率為 3.2%，則： 資本化率=3.0%+3.2%=6.2% 4、確定估價對象的收益年期 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的非生產(chǎn)用房使用年期一般為 60 年，估價對象修建于 2005 年，結(jié)合估價人員現(xiàn)場勘查，剩余使用年限約為 51 年，根據(jù)房地產(chǎn)權(quán) 證記載土地使用權(quán)終止日期為 2043 年 12 月 10 日，已使用了 10.03 年，剩 余土地使用年限為 29.97 年，土地使用權(quán)剩余年限小于建筑物尚可使用年期， 因此，本次估價以土地剩余使用年期 29.97

52、年作為估價對象的收益年期。 5、確定估價對象的年總收益 1、確定估價對象的租金 估價對象的收益主要來源于租金收入，所在地區(qū)與估價對象相類似的房 地產(chǎn)出租實(shí)例較多，租金收益基本保持穩(wěn)定，因此采用市場法來確定估價對 象客觀租金水平。 (1)選擇出租實(shí)例 估價人員通過對近期房地產(chǎn)市場的調(diào)查和分析 ,選擇了三個具有最大可 比性的出租實(shí)例,具體情況見表 1 重慶 xxxx 有限公司委托的房地產(chǎn)估價報告 重慶 xxxx 評估有限責(zé)任公司 第 22 頁 共 35 頁 表 4 租金比較案例因素條件說明表 比較因素 實(shí)例 估價對象案例 A案例 B案例 C 位置九龍坡 xx 路 4 號附 1 號 九龍坡 xx 路

53、 15 號 附 1 號 九龍坡 xx 路 17 號 附 1 號 九龍坡 xx 路 11 號附 1 號 用 途商服用房商服用房商服用房商服用房 交易日期2013 年 12 月 20 日2013 年 8 月2013 年 9 月2013 年 11 月 交易情況正常交易正常交易正常交易正常交易 租金單價(元 /月) 待定 143137128 建成年代2005 年2005 年2007 年2005 年 樓層第 1 層 111 層高約 4 米約 4 米約 4 米約 4 米 建筑面積() 709.52（可分割為獨(dú)立小門面) 11510894 臨街狀況臨 xx 路臨 xx 路臨 xx 路臨 xx 路 備注：備注

54、：估價對象開間較寬，可分割為獨(dú)立小門面進(jìn)行單獨(dú)轉(zhuǎn)讓；比較案例 開間均較窄，且只有一個獨(dú)立的出入口，只能作為一個獨(dú)立門面進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，故 估價對象與案例之間具有可比較性。 根據(jù)估價對象的位置和具體臨街狀況，比較案例 A、B、C 均為 xx 路，故 本次估價評估租金取值為三個比準(zhǔn)租金的算術(shù)平均值，則 租金取值=143+137+1283=136(元/平方米月) (2)確定估價對象年總收益 根據(jù)估價對象狀況及估價人員的現(xiàn)場調(diào)查，估價對象所在區(qū)域?yàn)榫琵埰?xx 路 4 號附 1 號，目前商服繁華程度一般，根據(jù)估價人員對周邊類似的商服 用房空置率調(diào)查為 3%，本次評估確定估價對象的空置率根據(jù)估價對象所在區(qū) 域

55、商業(yè)用房空置率確定，則： 年客觀租金=月客觀租金12 個月(1-空置率) =13812(1-3%) =1583.04(元/平方米) 6、確定年總費(fèi)用 重慶 xxxx 有限公司委托的房地產(chǎn)估價報告 重慶 xxxx 評估有限責(zé)任公司 第 23 頁 共 35 頁 年總費(fèi)用主要包括稅金(即房產(chǎn)稅、營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附 加)、管理費(fèi)、維修保養(yǎng)費(fèi)和保險費(fèi)組成，其計算過程如下： 1、稅金 房產(chǎn)稅：根據(jù)重慶市人民政府關(guān)于印發(fā)重慶市房產(chǎn)稅實(shí)施細(xì)則的通知 (渝府發(fā)200944 號)規(guī)定，房產(chǎn)出租按租金收入的 12%征收房產(chǎn)稅。則估價對 象應(yīng)繳房產(chǎn)稅為年總收益的 12%。 營業(yè)稅：根據(jù)中華人民共和國營業(yè)

56、稅暫行條例(中華人民共和國國 務(wù)院令第 540 號)規(guī)定，出租不動產(chǎn)繳納營業(yè)稅的稅率為 5%。則估價對象應(yīng)繳 營業(yè)稅為年總收益的 5%。 城市維護(hù)建設(shè)稅：根據(jù)重慶市城市維護(hù)建設(shè)稅征收管理辦法(渝府 令199943 號)規(guī)定，城市維護(hù)建設(shè)稅以應(yīng)繳營業(yè)稅為計稅依據(jù)，區(qū)(市)稅 率為 7%，縣(自治縣)城、鎮(zhèn)稅率為 5%，區(qū)(市)和縣(自治縣)城、鎮(zhèn)以外的稅 率為 1%。估價對象位于重慶市渝北區(qū)，適用稅率為 7%，則估價對象應(yīng)繳城市 維護(hù)建設(shè)稅為應(yīng)繳營業(yè)稅的 7%。 教育費(fèi)附加：根據(jù)重慶市人民政府關(guān)于印發(fā)的通知(渝府發(fā)200053 號)規(guī)定，教育費(fèi)附加以應(yīng)繳營業(yè)稅為計 稅依據(jù)，教育費(fèi)附加率 3%。則

57、估價對象應(yīng)繳教育費(fèi)附加為應(yīng)繳營業(yè)稅的 3%。 地方教育費(fèi)附加：根據(jù)中華人民共和國教育法、國務(wù)院關(guān)于 中國教育改革和發(fā)展綱要的實(shí)施意見、重慶市人民政府辦公廳關(guān)于印 發(fā)重慶市地方教育附加征收使用管理辦法的通知(渝辦發(fā)2011109 號) 規(guī) 定，地方教育費(fèi)附加以應(yīng)繳營業(yè)稅為計稅依據(jù)，地方教育費(fèi)附加率 2%。則估 價對象應(yīng)繳地方教育費(fèi)附加為應(yīng)繳營業(yè)稅的 2% 合計上述-項，可得估價對象稅金為年總收益的 17.6%，則： 稅金=1583.6217.6%=278.62(元/平方米) 重慶 xxxx 有限公司委托的房地產(chǎn)估價報告 重慶 xxxx 評估有限責(zé)任公司 第 24 頁 共 35 頁 2、管理費(fèi) 管

58、理費(fèi)主要為管理人員工資、福利及財務(wù)費(fèi)用等，調(diào)查重慶市商服物業(yè) 的出租情況，管理費(fèi)支出一般為年總收益的 1-3%。本次取年總收益的平均值 2%，則： 管理費(fèi)=1583.042%=31.66(元/平方米) 3、維修保養(yǎng)費(fèi) 維修保養(yǎng)費(fèi)主要為保障房屋正常使用而支付的修繕費(fèi)，調(diào)查重慶市商服 性物業(yè)維修保養(yǎng)情況，維修保養(yǎng)費(fèi)支出一般為年總收益的 2%-4%。估價對象建 成于 2005 年，結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，故本次取年總收益的平均值 3%，則： 維修保養(yǎng)費(fèi)=1583.043%=47.49(元/平方米) 4、保險費(fèi) 保險費(fèi)主要是為避免房產(chǎn)意外損失而向保險公司支付的相關(guān)費(fèi)用，調(diào)查 重慶市商業(yè)物業(yè)保險收費(fèi)情況，

59、房產(chǎn)保險費(fèi)一般為年總收益的 0.1%-0.3%。估 價對象建成于 2005 年，結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，本次取年總收益的平均值 0.2%，則： 保險費(fèi)=1593.040.2%=3.17(元/平方米) 5、年總費(fèi)用合計 年總費(fèi)用=1+2+3+4 =278.62+31.66+47.49+3.17 =360.94(元/平方米) 7、確定年純收益 年純收益=年總收益-年總費(fèi)用 =1583.04-360.94 重慶 xxxx 有限公司委托的房地產(chǎn)估價報告 重慶 xxxx 評估有限責(zé)任公司 第 25 頁 共 35 頁 =1222.1(元/平方米) 8、計算房地產(chǎn)建面單價 根據(jù)區(qū)域內(nèi)近期房地產(chǎn)租賃市場，類似房

60、地產(chǎn)整體租賃水平 逐年平穩(wěn)增 長，租金水平年遞增率約為 5%，預(yù)計估價對象今后 5 年房地產(chǎn)價格、租金水 平呈穩(wěn)步增長趨勢，5 年以后租金不再增長，故采用下述公式進(jìn)行計算 (結(jié) 果取整到十位)： V= tnt t t rrr sa r s sr a )1 ( 1 1 )1 ( )1 ( ) 1 1 (1 1 = 597.295 15 5 %)2 . 61 ( 1 1 %)2 . 61 (%2 . 6 %)51 (04.1583 ) %2 . 61 %51 (1 %5%2 . 6 04.1583 20100(元/平方米) （二）采用市場法測算 02、03 估價對象市場價值 1、市場法基本原理 市